房地產(chǎn)估價(jià)案例2013年真題.doc

2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試網(wǎng)上輔導(dǎo) 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析 2013年考試真題一、問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下）（一）某正常營業(yè)中的酒店有多種功能用房，其中，客房、餐廳、會議中心等由該酒店業(yè)主自行經(jīng)營，娛樂中心、商場對外出租。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評估該酒店房地產(chǎn)的市場價(jià)值。注冊房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了實(shí)地查勘和市場調(diào)查，擬選用收益法作為主要的估價(jià)方法之一。針對上述情況，請分別說明該酒店各類功能用房收益測算的技術(shù)思路?！敬鸢浮?.對于酒店自營的功能用房可基于營業(yè)收入測算凈收益，對于出租的功能用房可以基于租賃收入測算凈收益。具體技術(shù)思路如下：基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：凈收益潛在毛租金收入空置和收租損失其他收入運(yùn)營費(fèi)用有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用；基于營業(yè)收入測算凈收益，凈收益為營業(yè)收入扣除營業(yè)成本、經(jīng)營費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、商業(yè)利潤。2.對于包含題意中多種收益類型的房地產(chǎn)，其凈收益視具體情況采用下列三種方式之一求?。海?）把費(fèi)用分為變動(dòng)費(fèi)用和固定費(fèi)用，將測算出的各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動(dòng)費(fèi)用，予以加總后再減去總的固定費(fèi)用。如客房部分的變動(dòng)費(fèi)用是與入住客人多少直接相關(guān)的費(fèi)用，會議室部分的變動(dòng)費(fèi)用是與使用會議室的次數(shù)直接相關(guān)的費(fèi)用，餐飲部分的變動(dòng)費(fèi)用是與用餐人數(shù)直接相關(guān)的費(fèi)用，商場部分的變動(dòng)費(fèi)用是與商品銷售額直接相關(guān)的費(fèi)用，等等；固定費(fèi)用是指人員工資、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)等，不管客房是否有客人入住、會議室是否有人租用、餐廳是否有人就餐、商場是否有人購物等，都要發(fā)生的費(fèi)用。（2）首先測算各種類型的收入，然后測算各種類型的費(fèi)用，再將總收入減去總費(fèi)用。（3）把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，先分別根據(jù)各自的收入和費(fèi)用求出各自的凈收益，然后將所有的凈收益相加。3.酒店的大堂、管理用房等的價(jià)值是通過其他用房的收益體現(xiàn)出來的，其凈收益不要單獨(dú)計(jì)算，否則就重復(fù)了。4.對于娛樂中心、商場還要看是否有租約，如有租約，首先分析判斷租約是否正常合理，如正常合理則在租約期內(nèi)采用租約租金，在租約期外采用市場租金；如不正常、不合理，則采用市場租金測算。另外，對未出租部分采用市場租金測算。（二）某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2012年7月1日接受委托評估一宗在建工程的轉(zhuǎn)讓價(jià)值，估價(jià)委托合同約定本次估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2012年7月10日。注冊房地產(chǎn)估價(jià)師于2012年7月3日進(jìn)行了實(shí)地查勘，估價(jià)作業(yè)期間恰逢中國人民銀行宣布自2012年7月6日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。請問：采用成本法和假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，是否需要考慮利率調(diào)整的影響？如是，哪些參數(shù)應(yīng)當(dāng)考慮利率調(diào)整的影響？正確答案用成本法和假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，需要考慮利率調(diào)整的影響。因?yàn)閮r(jià)值時(shí)點(diǎn)在利率調(diào)整之后。在成本法估價(jià)中，投資利息應(yīng)該按照新調(diào)整的貸款利率計(jì)算；假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中，如采用靜態(tài)分析法估價(jià)，后續(xù)開發(fā)投資利息應(yīng)該按照新調(diào)整的貸款利率計(jì)算，如采用動(dòng)態(tài)分析法估價(jià)，折現(xiàn)率體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。其中，利率應(yīng)為新調(diào)整的貸款利率。（三）張某計(jì)劃用自有閑置資金100萬元購買一套房屋用于長期投資，擬持有一段時(shí)間后轉(zhuǎn)售。某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向其推薦了市場價(jià)格均為100萬元的兩套房屋，一套為普通住宅，另一套為酒店式公寓。經(jīng)了解，普通住宅的市場租金為5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托經(jīng)營。張某認(rèn)為，普通住宅的投資回報(bào)率是（500012）/10000006%，而酒店式公寓的投資回報(bào)率是70000/10000007%，所以選擇購買酒店式公寓。請問：1.張某的選擇是否正確？2.針對兩類物業(yè)不同的投資經(jīng)營特點(diǎn)，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師可以從哪些方面為張某投資決策提供專業(yè)建議？正確答案1.張某的選擇不一定正確。如按資本化率考慮，酒店式公寓投資回報(bào)率高于普通住宅的收益率；如按報(bào)酬率考慮，張某的選擇可能不正確，因?yàn)榫频晔焦⑹找婺晗蘅赡芏逃谄胀ㄗ≌氖找婺晗?。第二，?yīng)該考慮兩套房屋本身未來增值速度和增值能力的差異。第三，還應(yīng)考慮兩套房屋變現(xiàn)能力大小，普通住宅的變現(xiàn)能力較好。要在綜合考慮上述情況基礎(chǔ)上作出判斷。2.如選擇酒店式公寓，一是盡量選擇70年產(chǎn)權(quán)的公寓，二是區(qū)位選擇非常重要，三是配套服務(wù)設(shè)施要齊全，四是選擇專業(yè)品牌物業(yè)服務(wù)很重要。如選擇普通住宅，除考慮投資回報(bào)率外，重點(diǎn)要關(guān)注它的升值空間大小。二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意，請將這個(gè)答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi)）（一）某新建住宅樓頂層相鄰的兩套住房因暴雨導(dǎo)致屋頂滲漏進(jìn)水，房屋室內(nèi)裝修及部分家具家電遭到不同程度的損壞，但房屋主體結(jié)構(gòu)和安全性未受到影響。該住宅樓開發(fā)企業(yè)擬對該兩戶業(yè)主作出相應(yīng)賠償，委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分別對該兩戶業(yè)主的損失價(jià)值進(jìn)行評估，兩個(gè)估價(jià)結(jié)果差異較大。1.本估價(jià)項(xiàng)目最適宜采用的估價(jià)方法是（）。A.修復(fù)費(fèi)用法B.損失資本化法C.賠償實(shí)例比較法D.損害前后價(jià)差法正確答案A答案解析本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇。據(jù)題意：“兩戶室內(nèi)裝修及部分家具家電受到損壞，主體結(jié)構(gòu)安全性未受影響”，可見兩套住宅屬于暫時(shí)性的損害，可推斷損害是可修復(fù)的，因此不能采用損害前后價(jià)差法（此方法主要適用于不可修復(fù)損失的）；損失資本化法也不適用，因?yàn)閾p失前后收益變化難以確定；賠償實(shí)例比較法也不適用，因?yàn)轭愃茡p失程度和范圍的比較實(shí)例很難獲得。綜上所述，本估價(jià)項(xiàng)目最適宜采用的估價(jià)方法是修復(fù)費(fèi)用法。參見教材P279。2.本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果不包括（）。A.屋面及室內(nèi)裝修修繕費(fèi)用B.損壞家具家電維修費(fèi)用C.房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用D.房屋市場價(jià)值的減損額正確答案D答案解析本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇。由于釆用修復(fù)費(fèi)用法，估價(jià)結(jié)果主要包括拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、恢復(fù)工程費(fèi)用、由于修復(fù)活動(dòng)造成的直接經(jīng)濟(jì)損失而支出的補(bǔ)償費(fèi)用。VC1C2C3C4C5式中V房地產(chǎn)損害評估值；C1拆除工程費(fèi)用；C2修繕工程費(fèi)用；C3恢復(fù)工程費(fèi)用；C4直接經(jīng)濟(jì)損失；C5被拆除物殘值。其中，直接經(jīng)濟(jì)損失是指修復(fù)施工期間或修復(fù)后所造成的經(jīng)濟(jì)損失，包括：（1）房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用。（2）房屋空置的收益損失。（3）房屋使用面積減少的損失。（4）房屋室內(nèi)凈高降低的損失。（5）房屋采光面積減少的損失。（6）房屋耐久性降低的損失。（7）鄰近房屋損壞的補(bǔ)償。（8）施工影響的補(bǔ)償。（9）其他直接經(jīng)濟(jì)損失。被拆除物殘值應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估時(shí)點(diǎn)的回收市場價(jià)格合理確定。選項(xiàng)D，“房屋市場價(jià)值的減損額”是損害前后價(jià)差法的計(jì)算結(jié)果。參見教材P279。3.導(dǎo)致兩個(gè)估價(jià)結(jié)果差異較大的因素不包括（）。A.房屋滲漏情況B.房屋購置原價(jià)C.修繕工期長短D.房屋使用人數(shù)正確答案B答案解析本題考查的是房屋損失的原因。房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用屬于直接經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)計(jì)入估價(jià)結(jié)果，因此估價(jià)結(jié)果與房屋使用人數(shù)有關(guān)，損失價(jià)值多少與房屋損失程度、范圍和內(nèi)容有關(guān)，與房屋購置原價(jià)無關(guān)。（二）因公共利益需要，政府對某棚戶改造區(qū)作出了房屋征收決定，甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)被選定為征收評估機(jī)構(gòu)。被征收人張某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中一處辦理了權(quán)屬登記，另一處為其10年前自行建設(shè)，未辦理相關(guān)手續(xù)。收到征收評估分戶評估報(bào)告后，張某對評估范圍和評估結(jié)果有異議，認(rèn)為其自建房屋未得到合理補(bǔ)償。4.本案中征收評估機(jī)構(gòu)的選定程序應(yīng)當(dāng)是（）。A.由征收部門對備選估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合評分，根據(jù)評分結(jié)果確定B.由被征收人推選的代表對備選評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合評分，根據(jù)評分結(jié)果確定C.由征收部門與被征收人協(xié)商，協(xié)商不成的，由征收部門采取公開方式確定D.由被征收人協(xié)商，協(xié)商不成的，由征收部門組織被征收人投票以得票多的當(dāng)選或采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定正確答案D答案解析本題考查的是房屋征收估價(jià)工作流程。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人投票并以得票多的當(dāng)選，或者釆取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。參見教材P247。5.關(guān)于張某的自建房屋是否應(yīng)當(dāng)進(jìn)行評估的說法，正確的是（）。A.依照市、縣人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估B.依據(jù)張某提供的自建房屋相關(guān)證明材料，按照合法建筑進(jìn)行評估C.該自建房屋未進(jìn)行權(quán)屬登記，不論何種情況均不應(yīng)當(dāng)予以評估D.該自建房屋已建10年未被拆除，可認(rèn)定為合法，按照合法建筑進(jìn)行評估正確答案A答案解析本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。參見教材P244。6.張某對評估結(jié)果有異議，首先應(yīng)當(dāng)（）。A.委托其他評估機(jī)構(gòu)另行評估B.向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估C.向當(dāng)?shù)卦u估專家委員會申請鑒定D.向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟正確答案B答案解析本題考查的是房屋征收復(fù)核估價(jià)和鑒定。被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。申請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報(bào)告存在的問題。參見教材P250。7.張某就征收補(bǔ)償提出的下列要求中，不合理的是（）。A.張某選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換B.張某要求先補(bǔ)償、后搬遷C.張某要求按照搬遷之日類似房地產(chǎn)市場價(jià)格補(bǔ)償D.張某要求和房屋征收部門訂立書面補(bǔ)償協(xié)議正確答案C答案解析本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)一致。房屋征收決定公告之日不是搬遷之日，房屋征收決定公告之日一般情況下早于搬遷之日。參見教材P244。（三）某工廠有甲、乙兩個(gè)廠區(qū)，兩個(gè)廠區(qū)的土地均以劃撥方式取得。目前甲廠區(qū)已補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，辦理了出讓手續(xù)，并整體出租給另一企業(yè)使用，租賃合同尚未到期?，F(xiàn)該工廠因發(fā)展需要，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)房地產(chǎn)，抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)擴(kuò)建廠房，為此委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)同時(shí)對兩個(gè)廠區(qū)進(jìn)行評估。8.針對上述情況，在估價(jià)時(shí)最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ牵ǎ?。A.因委托人相同，應(yīng)當(dāng)將兩個(gè)廠區(qū)一并估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告B.因價(jià)值時(shí)點(diǎn)相同，應(yīng)當(dāng)將兩個(gè)廠區(qū)一并估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告C.因權(quán)屬狀況不同，應(yīng)當(dāng)將兩個(gè)廠區(qū)分別估價(jià)，并分別出具估價(jià)報(bào)告D.因估價(jià)目的不同，應(yīng)當(dāng)將兩個(gè)廠區(qū)分別估價(jià)，并分別出具估價(jià)報(bào)告正確答案D答案解析本題考查的是估價(jià)目的。由于估價(jià)目的不同，不能合并出具估價(jià)報(bào)告。一個(gè)估價(jià)報(bào)告只能有一個(gè)估價(jià)目的，可以有多個(gè)估價(jià)對象。9.評估甲廠區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮選用的估價(jià)方法是（）。A.成本法B.收益法C.假設(shè)開發(fā)法D.基準(zhǔn)地價(jià)修正法正確答案B答案解析本題考查的是收益法適用的估價(jià)對象。因?yàn)榧讖S區(qū)有出租收益，有收益或類似房地產(chǎn)有收益的應(yīng)把收益法作為一種估價(jià)方法，因此應(yīng)采用收益法估價(jià)。10.評估乙廠區(qū)土地市場價(jià)值時(shí)，最適宜的估價(jià)思路是（）。A.采用市場法按照出讓土地使用權(quán)評估其公開市場價(jià)值B.采用假設(shè)開發(fā)法按照出讓土地使用權(quán)評估其公開市場價(jià)值C.按照出讓土地使用權(quán)評估其市場價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金D.采用成本法評估乙廠區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金正確答案C答案解析本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)。由于題意是評估土地市場價(jià)值，而且乙廠區(qū)土地使用權(quán)類型是劃撥，因此選項(xiàng)C最合適。選項(xiàng)D得出的結(jié)果是乙廠區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)值。三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請指明其中的13處（每指明1處錯(cuò)誤得3分，本題全對得40分。請?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對應(yīng)1個(gè)序號，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計(jì)分）房地產(chǎn)抵押評估報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：市開發(fā)區(qū)路號房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估估價(jià)委托人：有限公司估價(jià)機(jī)構(gòu)：房地產(chǎn)估價(jià)有限公司注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：（注冊號：）（注冊號：）估價(jià)作業(yè)日期：2012年10月1日至2012年10月8日估價(jià)報(bào)告編號：估字2012第號目錄（略）致估價(jià)委托人函（略）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明（略）估價(jià)假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）指錯(cuò)：1.封面中應(yīng)為“估價(jià)報(bào)告出具日期”而不是“估價(jià)作業(yè)日期”。2.“致估價(jià)委托人函”應(yīng)放在“目錄”前。三、估價(jià)對象估價(jià)對象為市開發(fā)區(qū)路號的房地產(chǎn)，房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人均為有限公司，房地產(chǎn)權(quán)證號為：號，房屋用途為工業(yè)，建筑面積為15000；土地用途為工業(yè)用地，使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2052年10月13日，土地使用權(quán)面積為25000。估價(jià)對象位于市開發(fā)區(qū)路與大道交叉路口的西北角，土地形狀較規(guī)則，開發(fā)程度較高，區(qū)域內(nèi)達(dá)到“七通一平”（通供水、通排水、通電、通風(fēng)、通路、通煤氣、通熱、土地平整），公共配套齊全。（土地其他情況略）指錯(cuò)：3.缺估價(jià)對象是否有他項(xiàng)權(quán)、是否有共有權(quán)情況說明。4.“七通一平”中不包含“通風(fēng)”，缺少“通信”或者說“七通一平”中不應(yīng)為“通風(fēng)”而應(yīng)為“通信”。估價(jià)對象包括兩棟建筑物，具體情況如下：一號車間：單層，鋼結(jié)構(gòu)，建筑面積10000，建成于2002年，2011年進(jìn)行了電力改造，尚有11萬元工程尾款未結(jié)清，層高16.5m，普通水泥地面，彩鋼板頂棚，彩鋼板墻面，照明、水、電配套設(shè)施齊全，養(yǎng)護(hù)情況良好，可正常使用。二號車間：單層、鋼結(jié)構(gòu)，建筑面積5000，建成于2002年，層高8m，目前出租給其他公司使用，租期到2015年12月31日。地面、頂棚、墻面、設(shè)施及養(yǎng)護(hù)情況等與一號車間相同。（建筑物其他情況略）四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)本次估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2012年10月13日。六、價(jià)值定義本報(bào)告提供的價(jià)值是估價(jià)對象在現(xiàn)狀合法利用下于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值。（價(jià)值內(nèi)涵略）七、估價(jià)依據(jù)（略）八、估價(jià)原則（略）九、估價(jià)方法（略）十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員經(jīng)過實(shí)地查勘和分析測算，確定估價(jià)對象在符合本報(bào)告估價(jià)假設(shè)和限制條件下于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場價(jià)值為：人民幣9666萬元（大寫：人民幣玖仟陸佰陸拾陸萬元整）。估價(jià)對象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款為：人民幣0萬元（大寫：人民幣零萬元整）。因此，確定估價(jià)對象的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為：人民幣9666萬元（大寫：人民幣玖仟陸佰陸拾陸萬元整）。單價(jià)：6444元/。指錯(cuò)：5.估價(jià)目的應(yīng)放在估價(jià)對象之前。6.價(jià)值時(shí)點(diǎn)未說明確定理由或者說價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為估價(jià)作業(yè)日期內(nèi)某時(shí)點(diǎn)，通常為注冊房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場查勘之日。7.價(jià)值定義表述錯(cuò)誤，應(yīng)為估價(jià)對象假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。8.估價(jià)依據(jù)應(yīng)在估價(jià)原則后，或估價(jià)原則應(yīng)在估價(jià)依據(jù)前。十一、估價(jià)人員（略）十二、估價(jià)作業(yè)日期2012年10月1日至2012年10月8日。十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）十四、估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析（略）指錯(cuò)：估價(jià)人員應(yīng)該是注冊房地產(chǎn)估價(jià)師缺實(shí)地查勘日期。缺估價(jià)對象風(fēng)險(xiǎn)提示。價(jià)格披露法定優(yōu)先受償款為0錯(cuò)誤，應(yīng)為11萬估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)對象實(shí)物狀況描述與分析（略）二、估價(jià)對象權(quán)益狀況描述與分析（略）三、估價(jià)對象區(qū)位狀況描述與分析（略）四、市場背景描述與分析1.市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r市近年經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，2012年GDP同比增長12%，財(cái)政收入同比增長9%，固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長15%。（其他經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況略）2.市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r市2012年房地產(chǎn)市場十分活躍，市場呈現(xiàn)量價(jià)齊增態(tài)勢。全年住宅成交量同比增長9%，寫字樓成交量同比增長12%，商業(yè)物業(yè)成交量同比增長5%。住宅成交價(jià)格同比上升12%，寫字樓成交價(jià)格同比上升10%，商業(yè)物業(yè)成交價(jià)格上升16%。指錯(cuò)：11.缺估價(jià)對象此類工業(yè)房地產(chǎn)狀況過去、現(xiàn)在及未來變化趨勢分析。五、最高最佳利用分析（略）六、估價(jià)方法適用性分析（略）七、估價(jià)測算過程（一）成本法測算過程1.土地取得成本采用市場法計(jì)算同類用途出讓土地使用權(quán)價(jià)格為1300元/。（測算過程略）土地取得成本1300250003250（萬元）2.建設(shè)成本（1）建筑安裝工程費(fèi)當(dāng)?shù)赝悩?biāo)準(zhǔn)層高的單層鋼結(jié)構(gòu)廠房建筑安裝工程費(fèi)單價(jià)為2600元/。（依據(jù)略）建安工程費(fèi)2600150003900（萬元）指錯(cuò)：12.兩幢建筑物層高不同，建筑安裝工程費(fèi)不應(yīng)相同或者說應(yīng)該有區(qū)別。（2）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的9%。（依據(jù)略）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)39009%351（萬元）（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)為每平方米建筑面積290元。（依據(jù)略）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)29015000435（萬元）（4）其他工程費(fèi)其他工程費(fèi)為每平方米建筑面積130元。（依據(jù)略）其他工程萬元）指錯(cuò)：13.缺公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)或者不計(jì)算公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)的理由。（5）開發(fā)期間稅費(fèi)開發(fā)期間稅費(fèi)為每平方米建筑面積210元（依據(jù)略）開發(fā)期間稅費(fèi)21015000315（萬元）（6）建設(shè)成本建設(shè)成本39003514351953155196（萬元）3.管理費(fèi)用管理費(fèi)用比率一般按4%計(jì)算（依據(jù)略）管理費(fèi)用51964%207.84（萬元）指錯(cuò)：14.管理費(fèi)用的取費(fèi)基數(shù)錯(cuò)誤，應(yīng)為土地取得成本和建設(shè)成本之和。4.銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用比率一般按3%計(jì)算（依據(jù)略）銷售費(fèi)用（32505196）3%253.38（萬元）指錯(cuò)：15.銷售費(fèi)用的取費(fèi)基數(shù)錯(cuò)誤，應(yīng)為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。5.投資利息計(jì)息期按一年計(jì)算，利率按6.15%計(jì)算。（依據(jù)略）投資利息（土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用）6.15%（32505196207.84253.38）6.15%547.79（萬元）6.銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)一般為銷售價(jià)格V（即開發(fā)完成后的價(jià)值）的5.65%。（依據(jù)略）銷售稅費(fèi)V5.65%7.開發(fā)利潤項(xiàng)目成本利潤率為15%。（依據(jù)略）開發(fā)利潤（土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息）15%（32505196207.84253.38547.79）15%1418.25（萬元）銷售價(jià)格土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息開發(fā)利潤銷售稅費(fèi)土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息開發(fā)利潤銷售價(jià)格5.65%銷售價(jià)格（土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息開發(fā)利潤）/（15.65%）（32505196207.84253.38547.791418.25）/（15.65%）11524.39（萬元）8.折舊根據(jù)實(shí)地查勘建筑物的完損程度和使用年限確定建筑物的成新率為90%。（確定過程略）房地產(chǎn)現(xiàn)值為：11524.3990%10371.95（萬元）取整：10372萬元單價(jià)：10372/150006915（元/）（取整）指錯(cuò)：17.折舊計(jì)算的基數(shù)應(yīng)為建筑物重新購建價(jià)格，不應(yīng)為建筑物重新購建價(jià)格與土地重新購建價(jià)格之和。（二）收益法測算過程收益價(jià)格VA/（Yg）1（1g）n/（1Y）n式中A年凈收益；Y報(bào)酬率；g年收益遞增率；n收益年限。指錯(cuò)：18.抵押價(jià)值評估應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，不應(yīng)采用凈收益每年按一定比率遞增公式計(jì)算收益價(jià)格。1.測算年凈收益年有效毛收入月租金12收益總面積出租率其他收入年運(yùn)營費(fèi)用維修費(fèi)管理費(fèi)稅金保險(xiǎn)費(fèi)其他費(fèi)用（物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等）年凈收益年有效毛收入年運(yùn)營費(fèi)用指錯(cuò)：19.應(yīng)說明年運(yùn)營費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目的確定理由或內(nèi)涵。（1）年有效毛收入該地區(qū)同類工業(yè)廠房以建筑面積計(jì)算的租金為1.5元/（天）（不包括物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)），空置率為5%。（依據(jù)及測算過程略）年有效毛收入日租金365（15%）1.53650.95520.13（元/）指錯(cuò)：20.年有效毛收入計(jì)算時(shí)未考慮收租損失。21.年有效毛收入計(jì)算未說明是否有其他收入。（2）年運(yùn)營費(fèi)用1）營業(yè)稅及附加包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育費(fèi)附加，占租金有效毛收入的5.5%。營業(yè)稅及附加520.135.5%28.61（元/）2）房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅占租金有效毛收入的12%。房產(chǎn)稅520.1312%62.42（元/）3）維修費(fèi)維修費(fèi)為5.2元/。（依據(jù)及測算過程略）4）管理費(fèi)管理費(fèi)占租金有效毛收入的3%。（依據(jù)略）管理費(fèi)520.133%15.6（元/）5）保險(xiǎn)費(fèi)經(jīng)測算，保險(xiǎn)費(fèi)為10.39元/。（依據(jù)及測算過程略）（3）年凈收益年凈收益有效毛收入營業(yè)稅及附加房產(chǎn)稅維修費(fèi)管理費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)520.1328.6162.425.215.610.39397.97（元/）指錯(cuò)：22.抵押價(jià)值評估遵循謹(jǐn)慎原則，應(yīng)說明凈收益是保守估計(jì)值。2.確定報(bào)酬率Y經(jīng)測算，報(bào)酬率為7%。（依據(jù)及測算過程略）3.確定收益逐年遞增比率g經(jīng)測算，估價(jià)對象凈收益每年遞增1%。（依據(jù)及測算過程略）4.確定尚可收益年限n估價(jià)對象為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，其耐用年限為60年，該房地產(chǎn)建成于2002年，則建筑物剩余使用年限為50年。指錯(cuò)：23.估價(jià)對象在結(jié)果報(bào)告中描述為鋼結(jié)構(gòu)，與鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)矛盾。再根據(jù)委托人提供的估價(jià)對象房屋所有權(quán)證、國有土地使用證和土地使用權(quán)出讓合同，土地使用權(quán)終止日期為2052年10月13日，土地剩余年限為40年，土地出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)。按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T 502911999）的規(guī)定，建筑物耐用年限長于土地剩余年限時(shí)，應(yīng)當(dāng)按土地剩余年限計(jì)算。因此，估價(jià)對象尚可使用40年，即收益年限n為40年。5.測算收益價(jià)格VA/（Yg）1（1g）n/（1Y）n397.91/（0.070.01）1（10.01）40/（10.07）405972元/八、估價(jià)結(jié)果確定采用簡單算術(shù)平均法確定估價(jià)對象評估價(jià)格：評估單價(jià)（69155972）/26444（元/）（取整）評估總價(jià)6444150009666（萬元）估價(jià)對象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值為人民幣9666萬元（大寫：人民幣玖仟陸佰陸拾陸萬元整）。單價(jià)：6444元/附件（略）指錯(cuò)：24.在估價(jià)結(jié)果確定中應(yīng)說明三個(gè)價(jià)值：未設(shè)定法定優(yōu)先受償款的市場價(jià)值、法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值。拖欠的11萬法定優(yōu)先款沒有進(jìn)行計(jì)算【答案】1.封面中應(yīng)為“估價(jià)報(bào)告出具日期”而不是“估價(jià)作業(yè)日期”。2.“致估價(jià)委托人函”應(yīng)放在“目錄”前。3.缺估價(jià)對象是否有他項(xiàng)權(quán)、是否有共有權(quán)情況說明。4.“七通一平”中不包含“通風(fēng)”，缺少“通信”或者說“七通一平”中不應(yīng)為“通風(fēng)”而應(yīng)為“通信”。5.估價(jià)目的應(yīng)放在估價(jià)對象之前。6.價(jià)值時(shí)點(diǎn)未說明確定理由或者說價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為估價(jià)作業(yè)日期內(nèi)某時(shí)點(diǎn)，通常為注冊房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場查勘之日。7.價(jià)值定義表述錯(cuò)誤，應(yīng)為估價(jià)對象假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。8.估價(jià)依據(jù)應(yīng)在估價(jià)原則后，或估價(jià)原則應(yīng)在估價(jià)依據(jù)前。9.缺實(shí)地查勘日期。10.缺估價(jià)對象風(fēng)險(xiǎn)提示。11.缺估價(jià)對象此類工業(yè)房地產(chǎn)狀況過去、現(xiàn)在及未來變化趨勢分析。12.兩幢建筑物層高不同，建筑安裝工程費(fèi)不應(yīng)相同或者說應(yīng)該有區(qū)別。13.缺公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)或者不計(jì)算公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)的理由。14.管理費(fèi)用的取費(fèi)基數(shù)錯(cuò)誤，應(yīng)為土地取得成本和建設(shè)成本之和。15.銷售費(fèi)用的取費(fèi)基數(shù)錯(cuò)誤，應(yīng)為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。16.投資利息中銷售費(fèi)用應(yīng)為開發(fā)完成之前發(fā)生的，開發(fā)完成時(shí)發(fā)生的銷售費(fèi)用不應(yīng)計(jì)算利息。17.折舊計(jì)算的基數(shù)應(yīng)為建筑物重新購建價(jià)格，不應(yīng)為建筑物重新購建價(jià)格與土地重新購建價(jià)格之和。18.抵押價(jià)值評估應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，不應(yīng)采用凈收益每年按一定比率遞增公式計(jì)算收益價(jià)格。19.應(yīng)說明年運(yùn)營費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目的確定理由或內(nèi)涵。20.年有效毛收入計(jì)算時(shí)未考慮收租損失。21.年有效毛收入計(jì)算未說明是否有其他收入。22.抵押價(jià)值評估遵循謹(jǐn)慎原則，應(yīng)說明凈收益是保守估計(jì)值。23.估價(jià)對象在結(jié)果報(bào)告中描述為鋼結(jié)構(gòu)，與鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)矛盾。24.在估價(jià)結(jié)果確定中應(yīng)說明三個(gè)價(jià)值：未設(shè)定法定優(yōu)先受償款的市場價(jià)值、法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值。拖欠的11萬法定優(yōu)先款沒有進(jìn)行計(jì)算。四、指出并改正下列估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò)）本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對象為某工業(yè)廠房及附屬辦公用房，2012年6月通過竣工驗(yàn)收并辦理了權(quán)屬登記，2009年1