2015年第一季度電梯報告.doc

2015年第一季度杭州公司電梯報告至2015年3月為止，杭州21個在管項目共計1156臺:日立電梯747臺、通力電梯333臺、三菱電梯76臺。其中新增紫臺項目通力電梯40臺、七賢郡項目通力電梯19臺、夢蝶花苑項目日立電梯9臺,其余項目未有電梯增加。其余項目未有電梯增加。處于保修期電梯數(shù)量為469臺，已與電梯公司簽訂維保合同電梯數(shù)量687臺。項目保修期電梯數(shù)量電梯品牌杭州七賢郡44通力杭州柳映坊三期46通力（44）、日立（2)杭州探梅里B91通力杭州陽光天際10通力杭州草莊22通力杭州紫臺40通力寧波萬科城76日立寧波金色城市46日立寧波云鷺灣39通力（21）、日立（18）嘉興秀湖花苑18日立嘉興夢蝶花苑9日立溫州潤園28日立通過項目電梯故障反饋及設備管理部現(xiàn)場檢查，2015年第一季度杭州公司共計發(fā)生故障報修257次：日立電梯209次、通力電梯46次、三菱電梯2次，其中困人次數(shù)共計17次：日立11次、通力6次、三菱0次。與去年同期相比：西溪項目電梯故障次數(shù)從82次降至64次、困人次數(shù)則從1次上升至3次，春漫里項目電梯故障次數(shù)從24次降至1次，錢江灣花園項目從14次降至2次。在發(fā)生故障及困人問題時各電梯公司都能及時到場維修處理，同時能夠配合各項目與電梯相關的作業(yè)。第一季度電梯超過10次故障項目及有困人發(fā)生的項目詳見下圖：依據(jù)項目反饋的電梯故障及困人情況，以下對電梯故障與困人分析及日常注意事項一、 日立電梯1廳門問題。包括電梯廳門門鎖觸點間隙接觸不良導致電梯關門后不運行，廳門門導軌及地坎有異物卡阻，電梯開關門不順暢。廳門是電梯的重要屏護，也是乘客進出的通道，是電梯運動頻繁的部位。同時門鎖回路也是電梯的重要安全保護回路，若門鎖回路斷開，則電梯不運行，甚至于引起電梯困人。如寧波金域華府項目困人原因就是因為裝修施工人員使用不當，導致門鎖斷開，電梯停梯困人。金色水岸項目兩次困人原因均是電梯廳門門軌及地坎有異物、門鎖接觸不良而引起。按照公司體系及相關電梯規(guī)范，電梯公司每月進行保養(yǎng)時，均須重點檢查及調整廳門裝置，以減少廳門故障的發(fā)生。同時項目亦應該加強對電梯的巡查及安全用梯教育，尤其是有業(yè)主在用電梯拉送大件物品時，建議項目安排現(xiàn)場專人指揮，防止因電梯使用不當而造成電梯故障停梯。2轎門及光幕問題。主要是轎門觸點及門機板問題。寧波云鷺灣項目困人是因為電梯轎門門鎖觸點斷開所至，建議電梯公司在調整轎門門鎖觸點時，保持轎門門鎖觸點壓程在2mm以上。日立電梯發(fā)生門機板故障的比較多。除門機板電源過載外，須要電梯公司保養(yǎng)時檢查及調整轎門各活動部位，如門機皮帶是否打滑，檢查門機是否動作，檢查開門限位等。光幕是轎門防夾人保護的重要安全裝置，在發(fā)生光幕故障時，須第一時間要求電梯公司處理，同時項目也要保持電梯轎廂干凈整潔、不要長時間阻擋轎門。以保證電梯轎廂光幕安全、有效。3電梯按紐問題。電梯按紐包括內指令按鈕、外呼按鈕、開關門按紐等。而若外呼按紐、開關門按紐接觸不良或卡牢，則電梯不會關門或到站后不開門。電梯按紐因使用多，故易損壞。此問題要求電梯公司配件及時，根據(jù)總部與日立電梯關于電梯困人解決方案的會議決議，在萬科現(xiàn)有項目在保電梯50臺以上的項目設立電梯備件倉庫，以保證電梯故障配件及時更換。而杭州公司在保日立電梯50臺以上的項目有杭州柳映坊、杭州西溪蝶園、杭州魅力之城、寧波金色水岸、寧波金色城市、寧波萬科城共6個項目。至2014年12月底，此6個項目均已建立日立電梯配件倉庫，其電梯配件也已逐步完善中。4.抱閘及整流橋的問題。寧波金色城市及西溪項目因抱閘及整流橋故障導致電梯困人。根據(jù)總部與日立電梯公司達成的協(xié)議，已要求日立電梯公司逐步更換容量較大的的抱閘整流橋。具體效果如何，還須時間觀察。同時西溪項目因底坑被淹，主機不同程度的水浸，因此日常維保及巡檢時應注意，若有異響，則須要求電梯公司進行抱閘分解。其余有無機房電梯的項目平時亦須注意。5電梯安全回路問題。為保證電梯能安全地運行，在電梯上裝有許多安全部件。只有每個安全部件都在正常的情況下，電梯才能運行，否則電梯立即停止運行。常見的安全回路開關有：機房：控制屏急停開關、相序繼電器、熱繼電器、限速器開關 井道：上極限開關、下極限開關（有的電梯把這兩個開關放在安全回路中，有的則用這兩個開關直接控制動力電源） 底坑：張緊輪斷繩保護開關、急停開關、緩沖器開關 轎內：操縱箱急停開關 轎頂：安全窗開關、安全鉗開關、轎頂檢修箱急停開關。而日立電梯的底坑安全開關比較多，同時由于前期項目電梯底坑存在不同程度的滲水，導致電梯安全開關銹蝕，從而引起電梯故障甚至困人。云鷺灣電梯困人原因是底坑潮濕，導致接頭接觸不良。柳映坊一、二期電梯困人原因是底坑張緊輪開關銹蝕斷開，同時日立底坑底坑爬梯開關接觸不良亦造成西溪電梯困人一次。電梯安全回路開關要求電梯公司必須嚴格按規(guī)定保養(yǎng)及有效確認。現(xiàn)已和日立電梯公司溝通，建議其更換相應的防水開關，減少底坑安全回路開關因底坑潮濕而造成的影響。6220V電源跳閘問題。日立電梯220V電源主要供給轎廂照明、井道照明、底坑照明、轎頂門機等。因此在發(fā)生220V電源跳閘時，須逐一檢查上述相關回路，切不可簡單推送開關。以免發(fā)生去年西溪蝶園電梯轎廂照明連續(xù)斷電而導致業(yè)主投訴的類似事件。7日立無機房電梯在發(fā)生困人故障時，無法使用傳統(tǒng)的手動松閘盤車來移動轎廂，日立無機房電梯采用抱閘釋放器（BCR）裝置進行電動松閘，在進行應急救援時首先要保證抱閘釋放器有足夠的電進行操作，而檢驗的有效方法就是定期測試，在與日立公司的約談會中，也明確要求日立公司每次保養(yǎng)時均須測試，設備管理部巡查時不定期進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，以保障電梯在發(fā)生故障困人時能第一時間將乘客救出。8日立電梯公司維保人員配置的問題，自日立電梯公司A保B保合并以后，日立公司現(xiàn)場維保人員有較大減少，以西溪蝶園及良渚文化村項目為例：良渚各項目共114臺，再加未交付秋荷坊項目（41臺）以及隨園嘉樹項目（35臺），日立現(xiàn)場維保人員配置為3人。西溪蝶園項目165臺電梯，現(xiàn)場維保人員配置僅有2人。而按萬科與日立公司簽訂的維保合同：須按每名維保技術員維保不超過20臺梯的標準為甲方項目配置持有政府頒發(fā)的有效操作證的電梯專業(yè)維保技術人員。從此合同可以看出，現(xiàn)今日立公司現(xiàn)場配置的維保技術員大大低于合同要求。長期來看，現(xiàn)場維保人員減少，勢必引起電梯維保質量下滑，電梯維保不到位，不能保證每臺電梯每月兩次且間隔時間不超過15天的保養(yǎng)。以至于電梯發(fā)生故障時，不能按時到場維修。與電梯公司約談中已明確指出必須按實際情況配置相應的電梯維保人員，同時項目亦須按合同的約定對電梯公司進行監(jiān)督管理，必要時給予電梯公司相應的處罰。二通力電梯方面1廳門問題。主要故障原因是廳門門導軌及地坎有異物，廳門鎖間隙過小，電梯到站時不開門，從而引起電梯困人。七賢郡項目20次故障大部分原因都是廳門間隙過小，廳門未關到位，且2次困人均由此引起。由于通力電梯公司廳門采用augusta門和申菱門，augusta門為通力公司標準配置，此類門雖然機械較復雜但運行相對平穩(wěn)，較少出現(xiàn)因廳門引起的故障，而申菱門雖機械簡單，然對運行環(huán)境要求較高，由于各項目屬精裝修項目，前期電梯用作施工梯用，致使電梯廳門門軌末端積塵，最終電梯因關門不到位，門鎖不能閉合，電梯故障頻繁。現(xiàn)通力電梯公司已逐步進行調整，尤其是項目交接以后，電梯公司加大了對申菱門的保養(yǎng)力度，因電梯廳門引起的故障顯著降低，后期電梯公司在日常維保中，仍須重點檢查及保養(yǎng)。2底坑安全回路開關問題。通力電梯底坑開關只有張緊輪開關及底坑急停開關，由于張緊輪開關位置較低，因此在底坑滲水及積水，容易受潮及浸泡。3月以來，良渚文化村連續(xù)發(fā)生電梯故障及困人事件（探梅里B121幢1單元由于底坑張緊輪開關進水銹蝕導致困人）。電梯公司在維修過程中發(fā)現(xiàn)，故障原因為電梯底坑安全開關由于前期電梯底坑滲水導致銹蝕而接觸不良，電梯公司已將故障電梯底坑安全開關更換。經(jīng)設備管理部要求，通力電梯公司已對良渚文化村通力電梯進行了排查，其中發(fā)現(xiàn)有底坑張緊輪安全開關、底坑急停開關、張緊輪、五方通話對講子機受損。經(jīng)項目聯(lián)系地產(chǎn)，通力電梯公司同意更換相關受損電梯配件，預計此項工作于5月底能完成，同時設備管理部也將跟進配件更換工作。3通力電梯五方通話采用無線及有線兩種裝置，設備管理部例行巡查時發(fā)現(xiàn)，有線五方通話裝置均正常，通話語音清晰，符合公司標準。而項目采用無線通話裝置前期投入使用時，由于調試未妥，故出現(xiàn)不能通話及通話忙音的故障，后安裝單位已調試完成。采用無線五方通話裝置的項目需要注意的是五方通話監(jiān)控中心主機號碼與監(jiān)控中心電話號碼綁定，此種綁定方式會引起監(jiān)控中心電話與電梯五方通話功能沖突，從而有可能導致電梯在發(fā)生故障困人時乘客不能第一時間通過五方通話求救的風險。須項目與其相關單位進行協(xié)商整改，保證電梯五方通話主機專用。且項目五方通話無線裝置進行測試時，會產(chǎn)生相應的通話費用，經(jīng)了解為每分鐘0.6元，故須項目留意五方通話裝置通話費用問題，保證話費有足夠余額。設備管理部將持續(xù)跟進。4通力電梯運行中異響問題及起動抖動比較突出。設備管理部及項目在乘坐通力電梯時感覺比較明顯。已要求通力電梯公司檢查及調整對重裝置，并對轎廂及對重導軌面進行了充分潤滑。同時調整電梯起動力矩，必要時重新磅梯。以保證電梯運行舒適感處于良好狀態(tài)。5通力電梯驅動問題。電梯驅動是電梯動力拖動系統(tǒng)的重要部件，通力電梯有發(fā)生電梯驅動系統(tǒng)故障的現(xiàn)象，探梅里B項目125幢1單元電梯因驅動壞而引起電梯困人。后檢查發(fā)現(xiàn)，此電梯主機壓敏保護電阻擊穿導致驅動故障，現(xiàn)電梯公司已更換驅動及主機。因通力電梯數(shù)量隨著新項目交付而不斷增加，可否參照與日立電梯關于電梯困人解決方案，在萬科現(xiàn)有項目在保電梯50臺以上的項目設立電梯備件倉庫，以保證電梯故障配件及時更換。目前杭州公司在保通力電梯50臺以上的項目主要是良渚文化村（陽光天際、柳映坊三期、探梅里B、七賢郡）、寧波云鷺灣兩個項目。通力電梯備件倉庫事宜還須項目配合予以解決。6平層感應煙桿問題。平層感應器是檢測電梯轎廂在井道位置的重要信號裝置，若其故障，或傳感器與磁條的距離不適當。則會引起電梯平層不良，電梯找不到樓層，從而導致電梯故障停梯。草莊項目電梯3次故障且1次困人均由此引起。三三菱電梯方面杭州公司僅有錢江灣花園共計76臺三菱電梯。三菱電梯是電梯界內公認的質量好、易維保且故障率低。需要注意的是，項目電梯為上海三菱公司保養(yǎng)，上海三菱電梯公司是典型的重銷售輕保養(yǎng)，所以項目電梯仍須注意以下問題：1.三菱電梯廳門設計簡潔，便于維護保養(yǎng)，對運行環(huán)境要求高。一般來說，安裝調試好之后，有大約一半的電梯故障均與廳門有關。從項目的故障記錄來看，大多表現(xiàn)在電梯不能關門。這就要求電梯公司重點檢查及保養(yǎng)廳門裝置：廳門門鎖觸點、廳門滑塊、廳門導軌、廳門間隙、光幕等。同時按照電梯檢驗規(guī)則：廳門門鎖嚙合深度不小7mm，須電梯公司維保時注意。特別是要監(jiān)控的是由于光幕引起的故障，不得采取短接光幕觸點運行。項目在日常巡檢中應重點關注此類問題，設備管理部亦將不定期抽檢，暫未發(fā)現(xiàn)有安全光幕失效的現(xiàn)象。第一季度錢江灣項目僅一次真正意義上的報修，報修故障為門異響，更換門軸承后已正常。2.由于錢江灣花園的地理環(huán)境，特別是梅雨季節(jié)，底坑環(huán)境濕度比較大，對底坑開關及井道下端開關有非常大的影響，尤其是井道下端開關包括下強迫減速、下限位、下極限等，此類限位開關極易受潮，開關內彈片易銹蝕乃至斷裂，造成電梯故障停梯。故而要求電梯公司保養(yǎng)時注意，及時檢查銹蝕開關，同時由于項目電梯為半包形式，項目亦須做好常用電梯配件的采購，以保證電梯開關得到及時更換3三菱電梯稱重裝置設置于曳引鋼絲繩繩頭，由于其稱重裝置繩頭銅套極易因保養(yǎng)不善而卡死，且其稱量彈簧秤的位置亦會發(fā)生變動，故而導致稱量數(shù)據(jù)錯誤，造成電梯故障停梯。電梯公司為省事，在碰到此類型的故障時將稱重功能關閉，從而電梯稱重功能失效，若電梯超過其載荷，則超載功能亦失效，造成比較大的安全隱患。項目須督促電梯公司在發(fā)生此類故障時，必須徹底排查原因，更換相應稱重配件。必要時重新磅梯。同時日常巡檢電梯時應注意機房控制柜及無機房頂層廳外控制柜內數(shù)碼顯示，若兩個數(shù)碼顯示右下角點閃亮，則基本可以判定此臺電梯稱重功能已關閉。4項目無機房電梯在緊急救援時采用電動松閘裝置，設備管理部曾經(jīng)在檢查中發(fā)現(xiàn)：21幢2單元緊急松閘功能失效。要求項目督促電梯公司檢查緊急松閘電源，必要時更換電池，以保證緊急電動松閘裝置功能正常。5錢江灣項目電梯采用的維保方式為半保，且項目電梯已使用近十年。后期項目電梯不可避免的會出現(xiàn)配件老化及磨損過度須要更換的情況，為了降低風險，建議項目與電梯公司簽訂全包合同，以保證電梯安全、平穩(wěn)的運行。四.第二季度電梯工作計劃1.定期與項目進行溝通,了解項目電梯運行情況，協(xié)助項目約談電梯公司相關人員.督促電梯公司完成問題整改及加強日常維保力度2.按公司體系文件，督促及配合各項目上半年電梯困人演練, 提高及檢驗電梯公司與項目困人救援響應速度.3.對項目電梯遺留問題的整改進行跟進及專業(yè)指導4.督促電梯公司配合項目做