XX新中心區(qū)N4地快投標(biāo)分析報(bào)告(1).doc

XX新中心區(qū)N4地塊投標(biāo)分析報(bào)告目錄一、 一、 市場分析1、 1、 XX區(qū)宏觀環(huán)境分析（2頁）2、 2、 XX區(qū)房地產(chǎn)市場分析（4頁）3、 3、 N4地塊區(qū)域市場分析（6頁）二、 二、 投資成本及效益分析1、 1、 施工成本估算（12頁）2、 2、 其它開發(fā)成本估算（12頁）3、 3、 總開發(fā)成本及投資效益核算（14頁）一、市場分析1. 1. XX區(qū)宏觀環(huán)境分析XX區(qū)自1992年11月份建區(qū)以來，國內(nèi)生產(chǎn)總值保持高速增長的健康態(tài)勢，進(jìn)入1998年，當(dāng)各區(qū)受亞洲金融風(fēng)暴的影響增長有所減緩時，XX仍以高于16%增長率的保持平穩(wěn)增長。XX區(qū)經(jīng)濟(jì)總量同深圳市其他各區(qū)相比處于最強(qiáng)的狀態(tài)，2000年區(qū)屬經(jīng)濟(jì)總量占深圳市各區(qū)屬經(jīng)濟(jì)總量的40%。XX區(qū)對深圳市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著舉足輕重的作用。深圳2000年各區(qū)份國內(nèi)生產(chǎn)總值資料來源：XX2001年統(tǒng)計(jì)年鑒2002年1到5月，全區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值315.66億元，同比增長39.8%；固定資產(chǎn)投資完成額19.4億元，增長23.3%；社會消費(fèi)口零售總額37.8億元，增長20.1%；加工貿(mào)易出口58億美元，增長12%；預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入9.15億元，增長8.4%；經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景非常樂觀。XX區(qū)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境呈以下特點(diǎn)：l l XX經(jīng)濟(jì)具有明顯的外向驅(qū)動性2001年XX工業(yè)產(chǎn)品的出口產(chǎn)值達(dá)到人民幣432億，外資、港澳臺資企業(yè)在工業(yè)總產(chǎn)值中比重占88%，出口產(chǎn)值占XX工業(yè)總產(chǎn)值的83%，占深圳市工業(yè)總出口產(chǎn)值的40%多。l l 科技人員中暫住人員相當(dāng)于5年來XX購房者總量的二倍多進(jìn)入2000年，XX人口達(dá)到135萬，其中暫住人口占80%，超過深圳70%的平均值；同時，人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了質(zhì)的變化，常住人口中科技人員達(dá)到91620人，暫住人口中科技人員達(dá)到76260人（相當(dāng)于5年來XX商品房購買者的總量之和的三倍），大量的技術(shù)人員推動著XX的科技發(fā)展。l l 占深圳旅客1/3數(shù)量的商務(wù)旅游經(jīng)濟(jì)XX與國際、國內(nèi)公司商務(wù)來往頻繁，是產(chǎn)品貿(mào)易集聚地，商務(wù)活動聚集地，2001年接待的商務(wù)游客近整個深圳市的1/3。l l 將加強(qiáng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展2001年XX產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第一、二、三產(chǎn)業(yè)比分別為3.8:59.7:36.5工業(yè)在XX的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占絕對主導(dǎo)地位，但第三產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)低于深圳市的發(fā)展水平，第三產(chǎn)業(yè)無疑將成為XX下階段發(fā)展的重點(diǎn)。2000年XX區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與深圳市的比較類別人均GDP（美金）第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)三產(chǎn)/二產(chǎn)XX區(qū)198741%594%365%061深圳市400013%500%487%097l l 繁榮的商業(yè)服務(wù)近兩年來，基于對XX消費(fèi)潛力信心，市內(nèi)大型零售商紛紛大舉入駐XX，以贏得先機(jī)：順電、天虹、萬佳已開業(yè)，國際零售巨頭沃爾瑪亦正在簽約中。2. 2. XX區(qū)房地產(chǎn)市場分析近年來，XX區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)入快速成長時期。XX區(qū)的房地產(chǎn)市場特點(diǎn)：l l 較大的地價上升空間XX目前開發(fā)的較高品質(zhì)的樓盤也得到市場廣泛的認(rèn)同，新安老城區(qū)成熟區(qū)域小高層及高層住宅單價已達(dá)到4500-5000元/平方米，西鄉(xiāng)熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)的多層及小高層的價格目前已在3000元/平方米以上，且呈不斷上升趨勢。l l 良好的銷售業(yè)績2001年，XX區(qū)房地產(chǎn)市場住宅銷售總量達(dá)到90多萬平方米，另據(jù)市場調(diào)查顯示，XX規(guī)模在5萬平方米以上的住宅樓宇銷售率達(dá)到85%以上，銷售期通常不超過1.5年。l l XX土地出讓引起了境內(nèi)外投資者高度關(guān)注從XX的土地招標(biāo)拍賣情況可以看出，越來越多的深圳市區(qū)開發(fā)商、香港開發(fā)商對XX土地給予了熱切的關(guān)注。從眾多市區(qū)品牌開發(fā)商多次踏勘XX擬出讓地塊可見一斑。今年3月22日115區(qū)拍賣地塊，9家境內(nèi)外開發(fā)商激烈角逐，亦可看到投資者對XX的關(guān)注程度。l l 營銷創(chuàng)造價值對深圳市區(qū)內(nèi)樓盤而言，營銷費(fèi)用越來越高，甚至達(dá)到總銷售額的5%之多，營銷更多的是對成本的增加。而XX的開發(fā)項(xiàng)目目前普遍的廣告投入費(fèi)用還不足銷售額的2%，營銷處在起步階段，更多的項(xiàng)目在前期定位，市場研究，資源整合方面做得還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，XX的營銷存在非常大的空間。l l 投資XX，成為真正的深圳品牌開發(fā)商正如不在擁有全世界約1/4人口的中國投資，不能稱為真正的全球化跨國企業(yè)一樣，不投資擁有30%人口、40%區(qū)屬經(jīng)濟(jì)總量的XX地產(chǎn)，又如何稱得上真正的深圳地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)品牌！現(xiàn)時的XX房地產(chǎn)市場是個相對區(qū)域性的市場，但XX人民卻在熱切地期待著品牌開發(fā)商能在XX提供令他們感到自豪的生活空間。XX的地產(chǎn)商著力于品牌創(chuàng)建時，贏得市場的一片喝采與回報(bào)，便是例證。l l 購房入戶政策推動房地產(chǎn)發(fā)展第五次人口普查結(jié)果顯示：XX81.2%的從業(yè)人口集中在第二產(chǎn)業(yè)中。從業(yè)人口中受過大專及以上教育的僅占3.82%，高中及中專占20.35%，初中的為65.68%，小學(xué)及以下的為10.15%；在這樣的人口結(jié)構(gòu)中，從逐年大幅增長的購房入戶家庭數(shù)量亦可看出，購房入戶政策無疑對現(xiàn)在居民具有較大的吸引力。逐年增長的購房入戶家庭表(系列2為入戶數(shù))3、 3、 N4地塊區(qū)域市場分析N4地塊位于XX新中心區(qū)，相鄰XX行政中心與體育中心。分別由新潮路、創(chuàng)業(yè)西路、裕安西路、新城大道圍合而成。地塊占地面積為51826. 3M2。用地性質(zhì)：商住，其它要點(diǎn)未定，預(yù)計(jì)2002年8月23日進(jìn)行拍賣。XX新中心區(qū)面臨珠江出海口，有著約4公里的海岸線，正南隔海與大小南山相對，東南隔海與大、小鏟島相望，近憑水色遠(yuǎn)眺山光，“山、水”交融，這是其與深圳市其他中心顯著的區(qū)別，也是其鮮明環(huán)境特色所在。XX新中心區(qū)既是深圳市西部的城市次中心，也是XX區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、體育和信息中心，是XX面向二十一世紀(jì)，現(xiàn)代化、高效率的花園式濱海城區(qū)。l l 未來的XX新中心區(qū)主要有以下主要結(jié)構(gòu)特點(diǎn)（一）、一個瀕海帶狀公園和一個都市綠環(huán)XX新中心區(qū)沿濱海大道內(nèi)側(cè)設(shè)置連續(xù)的帶狀城市公園，承擔(dān)觀海，游憩，運(yùn)動健身和隔離交通噪聲、凈化、美化城市環(huán)境的職責(zé)，提高XX新中心區(qū)的綠地率和綠視率。沿XX新中心區(qū)核心區(qū)外圍道路斷面一側(cè)控制30米寬的綠帶，開發(fā)連續(xù)的，有樹陰遮蔽的開放窨，引入街頭藝術(shù)，街頭文化，與大海相連，創(chuàng)造一個郁郁郁蔥蔥的都市綠環(huán)。XX新中心區(qū)內(nèi)地塊按高綠地率控制，平均綠地率高于45%，同時區(qū)內(nèi)小公園，小游園要求街頭化、外向化，“城中有綠”，“綠中是城”。（二）、兩條軸線-中央綠軸和發(fā)展主軸XX新中心區(qū)內(nèi)設(shè)置了兩條主要軸線，分別正對大、小南山和大、小鏟島，中央公園兩側(cè)局部安排文化娛樂和會議展覽設(shè)施；發(fā)展主軸以購物廣場、步行街為主線，兩側(cè)布置商業(yè)建筑和商務(wù)辦公設(shè)施。（三）、三個圈層-核心區(qū)、混合區(qū)、居住區(qū)XX新中心區(qū)用地布局結(jié)構(gòu)明確劃分為三個圈層，從總體上界定其相應(yīng)的用地規(guī)模，每個圈層都有主要功能，并兼容其它功能，以帶旺人氣，創(chuàng)造濃郁的都市風(fēng)情。第一圈層核心區(qū)，是XX新中心區(qū)的主體，功能包括行政、文化、商業(yè)金融及商務(wù)辦公，用地面積2.26KM2，建筑以高層為主，以突出新中心區(qū)的形象形和地位。第二圈層混合區(qū)，為核心區(qū)的外延部分，功能包括商業(yè)和商住混合，面積1.87 KM2。第三圈層居住區(qū)，功能包括居住和居住配套設(shè)施，面積2.25 KM2。（四）、四個商業(yè)中心中心區(qū)內(nèi)有一條規(guī)劃中的地鐵線路，即橫貫深圳市東西的地鐵1號線，經(jīng)由深南大道至新湖路下通過XX新中心區(qū)，并在區(qū)內(nèi)設(shè)置了三個站點(diǎn)。在這三個站點(diǎn)周圍及裕安西路上按半徑500米的范圍形成四個商業(yè)中心。l l 新中心區(qū)開發(fā)建設(shè)近期目標(biāo)通過35年的開發(fā)和建設(shè)，形成一個較為完善的城市形態(tài)，提升XX區(qū)整體形象，創(chuàng)造一個優(yōu)美的生活和工作環(huán)境，為深圳市人民提供一個前所未有的高品質(zhì)國際化社區(qū)。并通過新中心區(qū)土地的開發(fā)，形成規(guī)模效應(yīng)、示范效應(yīng)和輻射效應(yīng)。位于中心區(qū)的XX體育中心也將于今年9月投入使用，行政中心、中心廣場已經(jīng)完成基礎(chǔ)工程，即將進(jìn)行主體工程的施工。中心區(qū)N12區(qū)，周邊的新湖路已建成，興華路已完成路基工程，年底即可完工，屆時該地塊的市政配套也將完善。大型商住用地N17、18、19區(qū)周邊的創(chuàng)業(yè)路、新安六路將于7月底竣工，裕安西路也將于年底建成，該地塊的市政配套也就基本完善。明年，區(qū)政府還將繼續(xù)安排資金，進(jìn)一步完善地塊周邊的興華路、羅田路等市政工程XX分局于2002年3月15日召開座談會，傳達(dá)區(qū)委區(qū)政府關(guān)于加快中心區(qū)建設(shè)的要求，并聽取了用地單位的意見。XX分局將加大土地清理力度。對已辦理出讓合同或批復(fù)、具備開發(fā)建設(shè)條件，但未按規(guī)定時間開發(fā)建設(shè)的用地，嚴(yán)格按規(guī)定對其違約行為進(jìn)行處理，對達(dá)到無償收地條件的堅(jiān)決收地，對屬農(nóng)村批復(fù)用地的按調(diào)整用地處理。XX局已于2002年5月29日與XX新中心區(qū)內(nèi)待建地用地單位召開座談會，并就以上管理原則及方案取得共識。2002年7月28日XX新中心區(qū)出讓兩幅地塊地塊編號：2002-165 中心區(qū)N17、N18 2002-166 中心區(qū)N19用地性質(zhì)：商住混合用地XX新中心區(qū)出讓地塊規(guī)劃要點(diǎn)一覽N17、N18建設(shè)用地N19建設(shè)用地建設(shè)用地面積183825.01平方米83329.4平方米容積率2.63.1建筑覆蓋率25%30%建筑面積478000平方米257660平方米出讓方式招標(biāo)招標(biāo)住宅面積450000平方米211600平方米商業(yè)（含市場）10000平方米38000平方米機(jī)動車位3850個2000個l l 新中心區(qū)價格分析近幾年XX區(qū)房地產(chǎn)市場穩(wěn)步增長。特別是樓盤的質(zhì)素不斷提高，從而帶動了樓價格上揚(yáng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)2001年度XX區(qū)房地產(chǎn)銷售總額達(dá)到35.6億元，均價3670元每平方米。2002年5月份首界XX房地產(chǎn)交易會商品化成交額8900萬元，價格在每平方米30005000元之間。隨著XX中心區(qū)的轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)也由老城區(qū)轉(zhuǎn)到新區(qū)。因此，新中心區(qū)的地產(chǎn)價格必然會提升。目前新區(qū)一帶的價格多層項(xiàng)目均價：大概3000元/M2例如：福中?；▓@：2950元/M2達(dá)?；▓@：3200元/M2 小高層項(xiàng)目均價：35003900元/M2例如：中南花園：3500元/M2德鄰雅筑：3500元/M2 豪城馨庭居：3800元/M2金景豪園：3800元/M2金葉花園：3600元/M2高層項(xiàng)目均價：38004400元/M2 例如：威文大廈：3900元/M2 富源商貿(mào)中心：4400元/M2 金匯名園：4200元/M2結(jié)論：根據(jù)分析新中心區(qū)地產(chǎn)市場的升值潛力巨大。在35年后，中心區(qū)建設(shè)已初具規(guī)模，地鐵一號干線建成，則該區(qū)域地產(chǎn)市場會有一個巨大飛躍。預(yù)計(jì)地產(chǎn)價格上揚(yáng)空間在5001000元/M2之間。所以3年后新中心區(qū)的住宅價格應(yīng)在45005500元/M2，高檔住宅：最理想價位為5500元/M2，較適合價位約為5000元/M2，保守價位約為4500元/M2。二、投資成本及效益分析1、施工成本估算由于本項(xiàng)目定位為XX高檔次住宅區(qū)，所以項(xiàng)目的施工成本較高。同時、根據(jù)項(xiàng)目自身的實(shí)際情況（甲方自己施工），相對而言施工成本可以略為下調(diào)。根據(jù)施工方即甲方提供的成本數(shù)據(jù)，N4地塊項(xiàng)目的施工成本單價大約為2000元/每平方米（該成本是按銷售面積計(jì)算、未考慮其它額外面積分?jǐn)偫缇游瘯?、幼兒園等等）。2、其它開發(fā)成本估算項(xiàng)目其它開發(fā)成本包括管理費(fèi)、銷售推廣費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)等其它費(fèi)用。l l 以4500元/ M2的銷售均價為基準(zhǔn)測算。序號類別單位造價元/M2備注1管理費(fèi)302銷售費(fèi)用180銷售額4%3財(cái)務(wù)費(fèi)用504稅費(fèi)227銷售額5.05%5其它606合計(jì)547l l 以5000元/ M2的銷售均價為基準(zhǔn)測算序號類別單位造價元/M2備注1管理費(fèi)302銷售費(fèi)用200銷售額4%3財(cái)務(wù)費(fèi)用504稅費(fèi)253銷售額5.05%5其它606合計(jì)5933、總開發(fā)成本及投資效益核算l l 以4500元/ M2的銷售均價為基準(zhǔn)測算。本表地價貸款利息按三年計(jì)算，貸款利率按6%土地成本施工成本元/M2其它開發(fā)成本元/M2總開發(fā)成本元/M2單位利潤元/M2單位利潤率拍賣地價元/M2地價利息元/M210001802000547372777320.7%11001982000547384565517%12002162000547396353713.5%13002342000547408141910.2%1400252200054741993017%1500270200054743171834%16552982000547450000l l 以5000元/ M2的銷售均價為基準(zhǔn)測算土地成本施工成本元/M2其它開發(fā)成本元/M2總開發(fā)成本元/M2單位利潤元/M2單位利潤率拍賣地價元/M2地價利息元/M2100018020005933773122732.5%110019820005933891110928.5%12002162000593400999124.7%13002342000593412787321.1%14002522000593424575517.7%15002702000593436363714.6%16002882000593448151911.5%