國際資產評估準則 中文版.doc

國際資產評估準則中文版11變2011IVS框架內容的段落估價和判斷1獨立與客觀性2 - 4能力5 - 6價格、成本和價值7 - 10市場11 - 15市場活動16 - 18市場參與者19 - 20實體特定因素21 - 23聚集25 - 24價值26 - 29的基礎市場價值30 - 35交易成本36投資價值38 - 37公平值43 - 39特別價值48 - 44假設49 - 52強制銷售53 - 55評估方法56市場接近55 - 58收入接近59 - 62成本方法63 - 64應用方法65估值輸入71 - 66框架Draf t月2011員工？12變2011系統框架包括普遍接受的價值觀念、原則和國際估價標準的定義。這框架應考慮和應用時，遵循個別標準和估值應用。評估和判斷1。將這些標準中的原則應用到具體情況中將需要練習.判斷。這種判斷必須客觀適用，不應用于高估或低估的評估結果。行使審判時應具有關于估值的目的、價值基礎和其他假設適用于估價。獨立性和客觀性2。評估過程需要評估機構作出公正的判斷的在得出結論時，對不同的事實數據或假設的信賴。對于估值是可信的，重要的是，這些判斷可以看出有了一個環(huán)境，促進透明度和使主觀因素對過程的影響。三.許多州都有法律或法規(guī)，只允許某些人特別重視各種用途的資產類別。此外，許多專業(yè)機構和估值提供者有道德規(guī)范，需要識別和披露潛在利益沖突。這些標準的目的是在國際估價編制和報告的公認原則和定義。他們不包括這些調試之間的關系的規(guī)定估值和那些承擔他們，作為有關的行為和道德行為評估是專業(yè)機構或其他機構有監(jiān)管在評估的作用。4。而具體的行為規(guī)則是估價師在這些標準的范圍，它是然而，一個基本的期望，適當的控制和程序到位，以確保必要的獨立性和客觀性的程度估值過程，使結果可以看出是免費的偏見。那里的的評估目的需要評估師有一個具體的狀態(tài)或披露信心rming估價師抯狀態(tài)進行，要求載于適當的標準。能力5。因為估值需要技巧和判斷力的練習，這是一個根本期望估值是由個人或公司有適當的準備技術技能，經驗和知識的評估，市場的主題其中它的交易和估值的目的?？蚣蹹raf t月2011員工？13變20116。復雜或大型的多資產估值，對估價師尋求它是可以接受的協助專家在某些方面的整體分配，提供這在工作范圍披露（見IVS 101工作范圍）。價格、成本和價值7。價格是要求，提供或支付的好或服務的金額。因為這個買方或賣方的財務能力、動機或特殊利益付出的代價可能是不同的值，這可能歸因于商品或他人服務。8。成本是創(chuàng)造或生產商品或服務所需的金額.。當那好或服務已完成，其成本是一個事實。價格與成本有關，因為為好或服務支付的價格成為買方的成本。9。價值不是事實，而是對兩者的估計：（a）交易所內貨品及服務所需支付的最可能的價格，b）擁有這些商品或服務的經濟效益的量度。交換的價值是一個假設的價格和價值的假設.估計是由估值的目的決定的。所有者的價值是的利益，不會對一個特定的人或受益人估計商品或服務。10。這個詞的估值可以用來指估計值（估值）或參照編制估計值（估價行為）。在這些標準一般應該從上下文中清楚的意思是預期。如果有潛在的混亂或需要作出明確的區(qū)別之間的替代含義，額外的話。?IVSC 2011 11IVS FrameworkContents ParagraphsValuation and Judgement 1Independence and Objectivity 2 - 4Competence 5 - 6Price, Cost and Value 7 -10The Market 11 - 15Market Activity 16 - 18Market Participants 19 - 20Entity Specific Factors 21 - 23Aggregation 24 - 25Basis of Value 26 - 29Market Value 30 - 35Transaction Costs 36Investment Value 37 - 38Fair Value 39 - 43Special Value 44 - 48Assumptions 49 - 52Forced Sales 53 - 55Valuation Approaches 56Market Approach 55 - 58Income Approach 59 - 62Cost Approach 63 - 64Methods of Application 65Valuation Inputs 66 - 71FRAMEWORKStaff Draf t Feb 2011?IVSC 2011 12The IVS Framework includes generally accepted valuation concepts, principles anddefinitions upon which the International Valuation Standards are based. Thisframework should be considered and applied when following the individual standardsand valuation applications.Valuation and Judgement1. Applying the principles in these standards to specific situations will require the exerciseof judgement. That judgement must be applied objectively and should not be used tooverstate or understate the valuation result. Judgement shall be exercised havingregard to the purpose of the valuation, the basis of value and any other assumptionsapplicable to the valuation.Independence and Objectivity2. The process of valuation requires the valuer to make impartial judgements as to thereliance to be given to different factual data or assumptions in arriving at a conclusion.For a valuation to be credible, it is important that those judgements can be seen tohave been made in an envi ronment that promotes transparency and minimises theinfluence of any subjective factors on the process.3. Many states have laws or regulations that only allow certain persons to value particularclasses of assets for various purposes. Additionally, many professional bodies andvaluation providers have ethical codes that require the identification and disclosure ofpotential conflicts of interest. The purpose of these standards is to set internationallyrecognised principles and definitions for the preparation and reporting of valuations.They do not include regulations on the relationship between those commissioningvaluations and those undertaking them, as matters relating to the conduct and ethicalbehaviour of valuers is for professional bodies or other bodies that have a regulatoryrole over valuers.4. While specific conduct rules for valuers are outside the scope of these standards, it isnevertheless a fundamental expectation that appropriate controls and procedures arein place to ensure the necessary degree of independence and objectivity in thevaluation process so that the results can be seen to be free from bias. Where thepurpose of the valuation requires the valuer to have a speci fic status or disclosuresconfi rming the valuer抯 status to be made, the requirements are set out in theappropriate standard.Competence5. Because valuation requires the exercise of skill and judgment, it is a fundamentalexpectation that valuations are prepared by an individual or firm having the appropriatetechnical skills, experience and knowledge of the subject of the valuation, the marketin which it trades and the purpose of the valuation.FRAMEWORKStaff Draf t Feb 2011?IVSC 2011 136. For complex or large multi asset valuations, it is acceptable for the valuer to seekassistance from specialists in certain aspects of the overall assignment, providing thisis disclosed in the scope of work (see IVS 101 Scope of Work).Price, Cost and Value7. Price is the amount asked, offered or paid for a good or service. Because of thefinancial capabilities, motivations or special interests of a given buyer or seller, theprice paid may be di fferent from the value which might be ascribed to the goods orservices by others.8. Cost is the amount required to create or produce the good or service. When that goodor service has been completed, its cost is a fact. Price is related to cost because theprice paid for a good or service becomes its cost to the buyer.9. Value is not a fact but an estimate of either:a) the most probable price to be paid for goods and services in an exchange or,b) a measure of the economic benefits of owning those goods or services.A value in exchange is a hypothetical price and the hypothesis on which the value isestimated is determined by the purpose of the valuation. A value to the owner is anestimate of the benefits that would accrue to a particular owner or beneficiary of thegoods or services.11。一個市場環(huán)境中，商品和服務之間的買家和貿易賣方通過價格機制。市場的概念意味著商品或服務可能是交易中的買方和賣方沒有他們的不當限制活動.每一方應該對供求關系和其他定價格因素以及自己對商品相對效用的理解或服務和個人的需要和欲望?？蚣蹹raf t月2011員工？14變201112。為了估計最可能的價格，將支付的資產，它是基本的重要性，以了解市場的程度，該資產將貿易。這是因為可以得到的價格將取決于特定市場上買家和賣家的估值日數。有對價格的影響，買方和賣方必須進入該市場。一個市場能被各種標準定義。這些措施包括：（一）交易的貨物或服務，如汽車市場從黃金市場，二）規(guī)?；蚍咒N限制，例如，制造商的貨物可能沒有分銷或營銷基礎設施出售給最終用戶和最終用戶可能不要求貨物在其生產的數量制造商，地理，例如，類似商品或服務的市場可能是本地，區(qū)域，國家或國際。13。然而，雖然在任何時間點，市場可能是自給自足的，很少受其他市場活動影響，在一段時間內市場會影響彼此.例如，在任何給定的日期，一個國家的商品價格可能比另一資產中的相同資產高。如果有可能的扭曲的影響所造成的政府貿易限制或財政政策忽略了，隨著時間的推移，供應商將增加商品的供應狀態(tài)在那里可以獲得更高的價格和減少供應的狀態(tài)價格較低，從而使價格趨同。14。除非另有明確的背景下，參考市場的平均間隔資產或負債被估價的市場通常在估值日期，其中大部分參與者在該市場，包括當前業(yè)主，通常有訪問。15。市場很少能在供求均衡的情況下完美地運作.和水平的活動，由于各種缺陷。共同市場不完善包括供應中斷，需求突然增加或減少市場參與者之間的知識不對稱。因為市場參與者應對這些缺陷，在一個給定的時間，市場很可能是調整造成失衡的任何變化。有價值的估計市場上最有可能的價格的目的，以反映有關市場在估值日內的情況，未經調整或平滑基于均衡均衡假設的價格?？蚣蹹raf t月2011員工？15變2011市場活動16。任何市場的活躍程度都會波動。雖然它可能是可能的識別在一段正?；顒铀?，在大多數市場將有活動時間顯著高于或低于本標準?；顒铀街荒苡孟鄬Φ男g語來表達，例如，市場或多或少比它活躍在以前的日期?；钴S的市場之間沒有明確的界限無效。17。當需求與供應量有關時，價格就會上漲.往往會吸引更多的賣家進入市場，因此增加的活動。這個當需求低，價格下跌時，情況正好相反.。然而，不同的活動水平可能是對價格變動的反應而不是原因。交易可以和確實發(fā)生在市場，目前不太活躍正常的，同樣重要的是，潛在的買家很可能有一個價格他們準備進入市場。18。來自非活躍市場的價格信息可能仍然是市場價值的證據。一價格下跌的時期很可能會看到活動的減少和增長.在銷售上，可以稱之為強迫（見第53至55以下）。然而，有在下跌的市場中的賣家是不是在脅迫下和解雇的證據這些賣家意識到的價格將忽視市場的現實。市場參與者19。引用IVS市場參與者對人的整個身體，公司或其他實體參與實際交易或考慮進入某一特定類型資產的交易。意愿交易和任何意見歸因于市場參與者是典型的買家和賣方，或潛在的買家和賣家，活躍在市場上的估值日期，不屬于任何特定個體或實體的。20。在進行基于市場的估值，這是具體到當前的所有者問題是不相關的，因為愿意賣方是一個假設的個人或實體與典型市場參與者的屬性。市場價值的概念框架排除任何特殊價值的元素或任何價值要素，將不會可供市場參與者普遍。實體的具體因素21。特定于買方或賣方而不適用于市場的因素參與者一般被排除在市場估值中所使用的投入之外.。實體特定因素的例子，可能無法提供給市場參與者包括以下：框架Draf t月2011員工？16變2011（a）衍生同類資產組合的額外價值，（二）本集團擁有的資產與其他資產之間的協同作用，（三）法律權利或限制，（四）稅收優(yōu)惠或稅收負擔，（e）利用該實體所獨有的資產的能力。22。不管這些因素是具體的實體或將在提供給別人市場一般取決于逐案基礎。例如，一個資產可以不正常的交易作為一個獨立的項目，作為一組的一部分。任何與相關資產的協同作用將轉移到市場參與者因此，本集團之轉讓并非實體。23。如果評估的目的是確定值的一個具體的所有者，實體具體因素反映在資產估值上。價值的情況一個特定的業(yè)主可能要求紅包括下面的例子：（一）支持投資決策，（b）檢討資產的表現。聚集24。個人資產的價值往往取決于其與其他相關資產。例子包括：（a）在金融工具組合中抵銷資產及負債，（b）屬性，通過互相補充，提供前瞻性的一個組合買方或臨界質量或存在的戰(zhàn)略位置，（c）生產線中的一組機器，或操作一個機器或機器，（d）支持品牌的配方和專利。（e）在商業(yè)中使用的相互依存的土地、建筑物、廠房及其他設備企業(yè).25。在某個價值是必要的，在與其他資產補充或相關資產，重要的是要明確界定是否是集團或資產組合，或個別資產。如果后者，同樣重要的是要確定是否每個資產被假定為價值：框架Draf t月2011員工？17變2011（a）作為個別項目，但假設其他資產可供買方使用或（b）作為個別項目，但假設其他資產不適用于買方。價值基礎26。價值的基礎是一個陳述的基本測量假設估值。27。它描述了報告值將根據的基本假設，假設交易的性質、關系和動機各方及資產暴露于市場的程度。適當的依據將根據估值的目的而有所不同。價值的基礎應該是明顯區(qū)別于：（a）估計值的方法或方法，（二）有價值的資產，（c）資產在估值點的實際或假設狀態(tài)，（d）任何附加條件或特殊的假設，穆迪FY基本在具體情況下的假設。28。估值基礎可分為三大類：（一）第一個是估計最可能的價格，可實現一個自由開放市場中的假想交易。市場價值定義在這些標準屬于這一類。（二）二是估計實體享有的所有權資產.該值是特定于該實體，并可能與市場無關一般參與者。投資價值和特殊價值標準屬于這一類。（c）第三是估計兩人之間合理商定的價格。交換資產的特定當事人。雖然各方可能在手臂的長度無關抯和談判、資產不一定在市場上暴露和價格商定可能是一個反映了具體所有權的利弊，而不是涉及各方大市場。在這些標準中定義的公允價值類別.框架Draf t月2011員工？18變201129。很多估值可能需要不同的價值根基所定義的使用法律、法規(guī)、私人合同或其他文件。雖然這樣的基地可能會出現類似于這些標準中定義的價值基礎，除非明確引用的相關文件，個人游，他們的應用程序可能需要一個從描述間隔不同的方法。這樣的基地必須加以解釋和按照規(guī)定申請的源文件。實例庫在其他法規(guī)中定義的價值是各種估價在國際財務報告準則（IFRS）等發(fā)現基地會計準則。市場價值30。市場價值是一個資產應該在在手臂的長度抯自愿買方和賣方之間的估值日期適當的市場交易后，各方都采取行動聰明，謹慎，并沒有強迫。31。市場價值的定義應按照以下內容應用概念框架：一）搕他估計量？指以應付款項表示的價格在手臂的長度抯市場交易的資產。市場價值是最在估值日內在市場上合理取得的可能價格符合市場價值定義。這是最好的價格由賣方獲得和最有利的價格合理獲得由買方。這個估計特別不包括估計的價格膨脹或經特殊條件或情況如非典型融資、銷售和售后租回安排，特殊的考慮或讓步批準任何與銷售有關的人，或任何特殊價值的元素。b）揳N資產要交換嗎？指資產的價值是一個估計金額，而不是預定金額或實際銷售價格。它是市場預期滿足所有其他要素的交易的價格市場價值定義應在估值日完成。C）搊n估值日期嗎？需要有，市場價值是特定時間的給定的日期。由于市場和市場狀況可能發(fā)生變化，估計價值可能是錯誤的或不適當的在另一個時間。價值量將反映實際市場狀態(tài)和情況的有效估值日期，而不是過去或將來日期。這個定義也假設同時交換和完成銷售合同沒有任何可能造成的價格變動?？蚣蹹raf t月2011員工？19變2011D）之間的揵買主？指的是動機，但不強迫購買。這個買主既不過分，也不愿意不惜任何代價購買.。這買方也是根據實際情況購買的人.市場，并與目前的市場預期，而不是關系到不能證明或預期的假想或假想市場存在。假定買方不支付比市場更高的價格要求.在場的所有人包括那些構成搕他市場？E）揳ND愿意賣嗎？既不是過度的渴望也不是強迫賣方準備出售在任何價格，也沒有準備堅持的價格不認為合理在目前的市場。賣方愿意在市場上出售資產適當市場后，在公開市場上達到的最佳價格條件，無論價格可能是什么。實際所有者的實際情況是這不是考慮的一部分，因為愿意賣方是假設所有者。f）搃N臂抯交易？是一方之間沒有誰特殊或特殊關系，如母公司或子公司或房東和房客，可能使價格水平不符合市場或因特殊價值的因素而膨脹。市場價值交易被假定為非關聯方之間，每個代理獨立地.g）揳通過適當的營銷？意味著資產將暴露在市場中最適當的方式，以合理的價格影響其處置根據市場價值定義獲得。銷售方法是被認為是最合適的，以獲得最佳的價格在市場上賣方有訪問。曝光時間的長短不是固定的但會根據資產類型和市場情況而有所不同。唯一的準則是，必須有足夠的時間讓資產引起足夠數量的市場參與者的注意。這個曝光期發(fā)生在評估日期之前?？蚣蹹raf t月2011員工？20變2011h）搘規(guī)定當事人都是聰明的，謹慎的嗎？假定雙方愿意買方和愿意賣方合理地了解有關資產的性質和特點，其實際和潛在用途和估值日期的市場狀態(tài)。每個被進一步推定為采取行動隨著知識的利益和審慎地尋找他們的最好的價格交易中各自的立場。謹慎是指通過評估在估值日期的市場狀態(tài)，而不是事后的好處在一些以后的日子。例如，它不一定是不明智的賣方出售資產在價格低于市場水平的市場中。在這種情況下，市場價格變化的其他交易所也是如此.，謹慎的買方或賣方將按照最佳市場信息可用的時間。我并沒有強迫揳）？確定每一方的動機進行交易，但也不是強迫或過分強迫的去完成它。32。市場價值的概念是在一個開放和協商價格競爭市場，參與者自由行動。資產的市場可能是國際市場或本地市場。市場可以包括許多買家和賣家，或可能是一個特點是數量有限市場參與者。資產被出售的市場是其中之一.該資產交換通常是交換（見第16至20段）。33。資產的市場價值將反映其最高和最佳用途.。最高最好的使用是一種資產的使用，最大限度地提高其生產力，這是可能的，法律上允許和經濟上可行。最高和最好的使用可能是一項資產的使用抯存在延續(xù)或為一些替代使用。這是由市場參與者對資產的使用決定當制定的價格，它愿意出價。34。一個獨立的基礎上的資產的最高和最好的使用可能是不同的從它的最高和最好的使用作為一個群體的一部分，當它的整體貢獻必須考慮組的值。35。最高和最佳用途的確定涉及以下方面的考慮：（a）確定是否使用是可能的，尊重將有什么市場參與者認為合理。（b）反映需求是法律允許的，在任何法律限制使用的資產，如分區(qū)的名稱，需要考慮?？蚣蹹raf t月2011員工？21變2011（C）的需求，可以考慮是否經濟可行在物理上可能和法律上允許的另一種用途在考慮到一個典型的市場參與者后，產生足夠的回報轉換到該用途的成本，超過現有的回報使用。交易成本36。市場價值是不考慮出售或賣方抯成本一項資產的價值買方抯采購成本和沒有任何稅金的調整作為交易的直接結果。投資價值37。投資價值是指所有者或潛在所有者的資產價值.個人投資或經營目標。38。這是一個具體的價值基礎。雖然資產對所有者的價值可能是相同的金額，可以實現從它的銷售給另一方，該價值基礎反映實體持有資產所獲得的收益.因此，并不一定涉及假設的交換。投資價值反映的實體的情況和財務目標正在生產估價。它通常用于衡量投資績效。資產的投資價值與其市場價值之間的差異買方或賣方進入市場的動機。公允價值39。公允價值是資產或負債之間轉讓的估計價格.識別知識和意愿之間，反映了各自的利益這些方。40。國際會計準則中公允價值的定義是不同的從上面。斯伯認為的在國際財務報告準則對公允價值的定義通常是與市場價值相一致。根據國際財務報告準則，公允價值的應用定義了IVS 300財務報告的估值。41。除了在財務報表中使用的目的外，公允價值可以區(qū)分從市場價值。公允價值需要的價格是公平的評價考慮到各自的優(yōu)勢或每個將從交易中獲得的缺點。它通常應用于司法語境。與此相反，市場價值要求任何優(yōu)勢，將不會可供市場參與者一般被忽視?？蚣蹹raf t月2011員工？22變201142。公允價值是一個比市場價值更寬泛的概念。雖然在許多情況下，價格這是公平的兩黨將等同于在市場上獲得，將情況下，FAI的R值的評估需要考慮的事項在評估市場價值時，如任何因素，都必須予以忽略.由于利益的結合而產生的特殊價值。43。使用公允價值的例子包括：（a）估計非報價業(yè)務的公平值，其中兩個具體當事人的增持可能意味著價格是公平的它們與市場上可能得到的價格不同.，（b）估計出租人與承租人之間公平的價格對租賃資產或租賃取消永久轉會責任。特殊價值44。特殊值是反映資產唯一屬性的金額.對一個特殊的購買者的價值。45。特殊購買者是特定資產的特殊購買者.價值，因為它的所有權所產生的優(yōu)勢，將不可用在市場上的其他買家。46。特殊的價值可能會出現在一個資產的屬性，使其更具吸引力一個特定的買家比市場上的其他買家。這些屬性可以包括資產的物理、地理、經濟或法律特征。市場價值要求任何特殊價值的元素，因為在任何給定的日期，它是只有假設有一個愿意購買的買家，而不是一個特別愿意購買。47。當特殊價值被識別，它應該被報告和清楚地區(qū)別于市場價值。48。協同價值是二者結合創(chuàng)造的附加價值要素或更多的利益，其中的價值相結合的利益是值得超過原利益和。如果只提供一個協同的具體買家然后是一個特殊值的例子。假設49。除了說明價值的基礎外，常常需要作出假設.或多個假設，闡明FY或狀態(tài)在假設資產交換或資產被假定交換的情況。這樣的假設可以有價值具有重要的影響?？蚣蹹raf t月2011員工？23變201150。通常使用的附加假設的例子包括但不限于：？企業(yè)作為一個完整的經營實體的假設，？假設在企業(yè)中使用的資產沒有轉讓業(yè)務，無論是單獨或作為一個組，？個人價值資產與其他資產一起轉讓的假設互補性資產（見第24及25以上），？持有股份作為一個塊或個別地,？一個假設，即業(yè)主自用的財產是空置的假設轉移。51。假設是假設的事實不同于現有的該報告編寫日期，它成為了一個特殊的假設（見IVS101工作范圍。特殊的假設經常被用來說明資產價值可能發(fā)生的變動。他們被指定為搒特殊？所以，作為向估價用戶強調估值結論是基于改變目前的情況或它反映了一個觀點，將不會采取按市場參與者一般在估值日。52。假設和特殊假設必須是合理的和相關的關于需要評估的目的。強制銷售53。長期揻鋼筋出售嗎？在賣方不在的情況下經常使用強制出售，因此，適當的營銷周期不是可能的。在這種情況下可以獲得的價格將取決于賣方壓力的本質及正當營銷的原因不能進行。它也可能反映的后果賣方未能在可用期內出售。除非性質和原因賣方的限制是已知的，在強迫銷售獲得的價格不能實事求是地估計。賣方在強行出售中接受的價格將反映其價格.具體情況，而不是假設的愿意賣方市場價值定義。價格在拍賣得到的只是一個巧合與本準則所界定的市場價值或其他任何。一揻鋼筋出售嗎？是對交換發(fā)生情況的描述，沒有一個明顯的價值基礎?？蚣蹹raf t月2011員工？24變201154。如果要求在強制出售情況下取得的價格估計，則有必要明確賣方約束的原因包括在指定期間未能出售的后果適當的假設。如果在估價日期不存在這些情況，這些必須清楚地確定為特殊假設。55。在一個無效的或下降的市場銷售不會自動揻鋼筋銷售？簡單地因為如果條件改善，賣方可能希望得到更好的價格.。除非賣方被迫出售的最后期限，防止適當的營銷，賣方將在市場價值的定義是一個愿賣（見第18和31（d）以上）。評估方法56。為了達到估價，可以使用一個或多個估價方法.由價值適當的基礎定義（見第26至29段）。三在這個框架中描述和定義的方法是使用的主要方法在估值。它們都是基于價格均衡的經濟原則，利益或替代的預期。市場法57。市場方法通過比較標的資產和相同或類似資產的價格。58。在這種方法下，第一步是考慮相同的交易價格或類似的資產，最近發(fā)生在市場上。如果最近的交易已經發(fā)生，也可以適當考慮價格相同或類似資產的上市或提供出售提供的相關信息明確確立和批判性分析?？赡苡斜匾{整價格從其他交易的信息，以反映在條款的任何差異實際交易及價值基礎及擬采納的任何假設正在進行的估價。也可能有差異的法律、經濟或其他交易及資產資產的物理特性寶貴的.收益法59。收益法通過將未來現金流量轉換為單一當前資本價值?？蚣蹹raf t月2011員工？25變201160。這種方法考慮了資產在其使用壽命上產生的收益.估計值通過資本化過程。資本包括通過適當的應用將收入轉化為資本總和貼現率。收入流可能是一個合同或觸頭下推導出來的，或非合同性的，例如，預期利潤產生的使用或資產持有。61。收入法下的方法包括：？收入資本化，在所有風險或整體資本化率的應用有代表性的單期收入，？貼現現金流量折現率適用于一系列現金流為未來期間貼現他們的現值，？各種期權定價模型。62。收入方法可以應用于負債考慮現金流量要求賠償責任直至解除債務。成本法63。成本法估計值使用買方的經濟原則將不支付更多的資產比成本獲得同等效用的資產，無論是通過購買還是通過建設。64。這種方法是基于經濟原則的價格，買方在市場將支付資產的價值將，除非不適當的時間，不便，風險或其他因素的參與，不超過成本購買或建造現代等價資產。經常被價值的資產比購買或建造的替代品更具吸引力由于年齡或報廢。在這種情況下，調整將需要作出的替代資產成本。方法應用65。這些主要估值方法包括不同的詳細方法應用。各種方法通常用于不同資產類別資產標準中討論。評估數據66。估值輸入指的是所使用的數據和其他信息.本標準中描述的估值方法。這些輸入可能是實際的或假定?？蚣蹹raf t月2011員工？26變201167。實際輸入的例子包括：？為相同或類似資產取得的價格，？資產產生的實際現金流量，？相同或類似資產的實際成本。68。假定輸入的例子包括：？預計或預計現金流量，？假設資產的估計成本，？市場參與者？感知風險態(tài)度。69。更大的依賴通常會放在實際的投入，但是，這些不相關的，例如，在實際交易的證據日期，歷史現金流動并不代表未來現金流量或實際成本信息是歷史性的，假定輸入將更相關。70。價值評估的性質和來源應反映價值的基礎依次取決于估值目的。例如，各種方法和方法可用于估計市場價值，他們使用市場衍生數據。市場方法將定義使用市場衍生的投入。估計市場價值收益法應采用投入和假設這將通過市場參與者。利用市場價值估計市場價值成本法、施工費和折舊費由參考分析市場為基礎的估計成本和累計折舊.雖然可用的數據和有關的情況資產價值的市場將決定哪些估值方法是最相關的和適當的，結果應該是市場價值，如果每個方法在適當分析市場衍生數據的基礎上。71。估值方法和方法通常是常見的許多類型估值。然而，不同類型的資產估值涉及不同的來源必須反映資產價值的市場的數據。對于例如，由公司擁有的房地產的潛在投資將重視在相關的房地產市場的背景下，房地產交易，而該公司本身的股份將被估值的背景下股票交易市場。通用標準Draf t月2011員工？27變2011IVS 101工作范圍內容的段落一般原則1要求2修改工作范圍3有效日期4Principle將軍1。有許多不同的類型和評估的建議，可提供水平。IV型坦克的設計適用于廣泛的估價作業(yè)。估值必須適合其預期的目的，它也是重要的收件人理解什么是提供和任何限制使用的估值。它是因此，重要的是，工作范圍的準備，制定商定的目的的估值，調查的程度，程序，將采用，將作出的假設和局限性，將適用。工作范圍可在估價工作的開始或期間進行準備，但在報告評估定稿。要求2。工作范圍應以書面形式處理并確認事項下載。對于某些資產類別或應用程序，可能有本標準或附加事項須納入或考慮準備范圍工作。這些是在相關資產標準或估值應用中找到的。（一）的估價師身份和地位聲明可以證明：我的評估師的身份）。評價者可以是個人或公司；二），評估師是在一個位置提供一個客觀的、獨立的估值；III）是否有任何材料或者參與評估標的或委托方估價。四），評估師是主管進行估值。如果估價師需要尋求他人的幫助，與任何方面的轉讓，這種援助的性質和依賴程度應商定并記錄。通用標準Draf t月2011員工？28變2011（b）客戶及其他預期使用者的識別這些配置信息因為估值正在產生在確定估價報告的形式和內容時重要確保它包含與他們需要相關的信息。對可能依賴估價的人的任何限制，應經同意并記錄。（c）估價的目的編制估價的目的應當清楚說，例如，估值是必要的貸款擔保，支持分享轉讓或支持發(fā)行股份。估價的目的將確定價值的基礎。重要的是，估值不使用的上下文或目的他們不打算。（d）資產價值或負債的確認闡述了技術可能需要區(qū)分資產和之間該資產的權益或使用權。如果估值是一個資產，是利用與其他資產，必須闡明這些資產是否列入年度估值，排除，但假設是可用或排除假定不可（見IVS框架該24和25）。（E）價值基礎估值基礎必須是適當的目的。源應引用的任何價值基礎的定義或依據解釋.估值基礎的定義和確認間隔在系統框架進行了討論，但可以使用其他基地。它可能也有必要澄清貨幣估值將報道.（F）估值日期估價日期是指在IVS作為日期的估計價值應用。這可能不同于估值的日期報告將發(fā)出或調查的日期是完成或完成。通用標準Draf t月2011員工？29變2011（G）的調查范圍任何限制或限制的檢查，查詢和分析估價的目的應在工作范圍內列明.。如果相關信息不可用，因為轉讓限制調查，如果分配被接受，然后這些限制和任何必要的假設或特殊假設應記錄在工作范圍內。（h）須倚賴的資料的性質及來源所依賴的任何相關信息的性質和來源在估價過程中沒有具體的驗證應被同意并記錄。（I）假設和特殊假設所有假設和任何特殊假設，將在評估的進行和報告應記錄有序。假設是合理的，作為事實接受的事項語境的評估分配沒有具體調查或驗證.他們的問題，一旦陳述，將被接受了解估值。一個特殊的假設是假設要么假設事實與報告編制日期存在的實際事實有所不同或將不會由一個典型的市場參與者在交易估價日期。特殊的假設經常被用來說明改變的效果.價值環(huán)境。特殊假設的例子包括：？一個擬議的建筑物實際上已經完成了估值日期；？一個具體的合同是存在的估值日期其實并沒有完成；？用收益率曲線衡量金融工具的價值與市場參與者使用的不同。只有假設和特殊假設是合理的有關評估所需的目的的有關應作。通用標準Draf t月2011員工？30變2011（j）限制使用、發(fā)行或出版有必要或需要限制使用估值或那些依靠它的人，應該被記錄下來。如果事項識別：都有可能導致估值是合格的，這也應該記錄。（k）確認的估值將與IVS依法承擔而整合的信息是限制IVS必要，有可能場合的估值需要有背離的目的IVS。任何此類離境應連同證明理由離境。離開將是不合理的，如果它的結果在估值這是誤導。（l）報告的說明配置信息的報告將提供的格式應一致，記錄.應參照指定的任何報告內容IVS 103報告，被排除在外。工作范圍的變更三.上述事項中的一些可能不能夠確定，直到轉讓正在進行中，或更改范圍可能成為必要的過程中分配，例如，額外的信息可能成為可用或出現這需要進一步調查。工作要求的范圍可以包含在一個單一的文件發(fā)出的開始或在一系列文件準備在整個分配的過程中，所有的事項都記錄在轉讓完成，并出具估價報告。4。該標準的生效日期是# # # # 2011，雖然早期的采用鼓勵.通用標準Draf t月2011員工？31變2011IVS 102實施內容的段落一般原則1調查2 - 4估值方法5 - 7評估記錄8有效日期9Principle將軍1。估價分配應按照所列的原則進行.本標準及工作范圍內規(guī)定的條款及條件。調查2。在賦值賦值過程中進行的調查必須充分考慮到需要評估的目的和價值基礎被報道。三.充分證據應當通過查閱、詢問等方式進行，計算和分析，以確保估值得到適當的支持。什么時候確定收集證據的程度，職業(yè)判斷要求紅確保獲得的信息是足夠的，考慮到的目的估值。作為一種實用的權宜之計，要同意的限制是很正常的抯調查程度的評估。任何限制應記錄在范圍內工作。4。估價的目的、價值基礎、范圍和限度調查及任何可供參考的資料來源均錄得工作范圍，看到IVS 101工作范圍。如果在一個任務的過程中很明顯，包括在工作范圍內的調查，不會導致可信的估值或信息由第三方提供是不可用或不適當的，應適當修改工作范圍。通用標準Draf t月2011員工？32變2011評估方法5。應考慮有關及適當的估值方法。主要的價值評估方法在系統框架和方法通常用于將這些方法應用到不同的資產類型在資產標準的評論中討論。6。最適當的估值方法或方法將取決于以下：？所采用的價值基礎，由價值評估的目的決定；？估值輸入和數據的可用性；？相關市場參與者使用的方法或方法。7。一個以上的估值方法或方法通常被認為是到達價值的指示，尤其是在沒有足夠的事實或可觀察到的輸入對于單一的方法產生可靠的結論。其中不止一種方法和方法，由此產生的價值指標應進行分析和調和達成估價結論。評估記錄8。在估價過程中所做的工作應