xx業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡，如有侵權，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除天馬行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632業(yè)主大會議事規(guī)則 （草案）為了規(guī)范業(yè)主大會的活動，維護業(yè)主的合法權益，根據(jù)中華人民共和國物權法、物業(yè)管理條例、上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定和相關規(guī)定，制定本業(yè)主大會議事規(guī)則。 第一章 總則 第一條 （業(yè)主大會的組成） 本業(yè)主大會由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。 本業(yè)主大會設立的業(yè)主委員會負責執(zhí)行業(yè)主大會的決定。 第二條 （業(yè)主大會宗旨） 本業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，保障物業(yè)的合理、安全使用，維護本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，努力創(chuàng)建“管理有序、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、人際關系和諧的居住社區(qū)”。 第三條 （與相關部門和居民委員會的關系） 業(yè)主大會、業(yè)主委員會自覺接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、房地產(chǎn)管理部門、居民委員會和相關行政管理部門的指導，依法履行職責，規(guī)范運作。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會積極配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，主動告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會在日常運作中遇到矛盾沖突時，各業(yè)主同意提交住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議進行協(xié)調(diào)解決。 第四條 （物業(yè)管理區(qū)域基本情況） 一、業(yè)主大會名稱：上海市南匯區(qū)美林小城業(yè)主大會 業(yè)主委員會辦公地址：滬南公路3468弄2支弄306室 二、物業(yè)管理區(qū)域范圍（四至及附圖）：東至滬南路，北至上南路，西至雙浜河，南至周鄧公路（規(guī)劃中） 三、物業(yè)類型：_住宅、商業(yè)用房_ （住宅、辦公樓、商業(yè)用房、廠房、倉庫、其他類型物業(yè)） 四、物業(yè)管理區(qū)域概況： 占地面積：_250766.6_平方米，房屋總建筑面積：_350000_平方米，其 中住宅_305090_平方米，_3120_套，非住宅_20925_平方米，_112_套。 第二章 業(yè)主大會 第五條 （業(yè)主大會議事內(nèi)容） （一）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）決定選聘物業(yè)服務企業(yè)的方案及解聘物業(yè)服務企業(yè)； （三）決定專項維修資金使用方案和續(xù)籌方案； （四）決定業(yè)主大會訴訟事宜； （五）選舉、罷免業(yè)主委員會委員； （六）審議決定業(yè)主委員會的工作權限和活動經(jīng)費； （七）審查業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的工作報告； （八）審議決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和共用設施設備的使用、收益方案； （九）審議決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； （十）改變和撤銷業(yè)主委員會的不當決定； （十一）決定改建、重建建筑物及其附屬設施； （十二）決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的其他重大事項。 第六條 （業(yè)主大會會議形式） 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，具體會議形式由業(yè)主委員會確定。 第七條 （集體討論議事的方式） 采用集體討論形式議事的,本業(yè)主大會選擇以下第_二_種方式: （一）由全體業(yè)主參加業(yè)主大會會議; （二）由業(yè)主推選業(yè)主代表參加會議。 推選業(yè)主代表參加會議的，業(yè)主代表產(chǎn)生方式如下： 平均每60到70戶推選一名業(yè)主代表 第八條 （業(yè)主代表的職責） 業(yè)主代表應當在參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會擬討論的事項書面征求所代表業(yè)主意見，并在業(yè)主大會會議上如實反映。 第九條 （表決票的送達） 鑒于物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，各業(yè)主同意屬下列情形之一的，均為表決票已送達： （一）當面領取或送達，并由業(yè)主簽收； （二）按照業(yè)主提供的聯(lián)系地址、通訊方式發(fā)送； （三）投入物業(yè)所在地的該戶業(yè)主信報箱或者房屋內(nèi)； 屬前款第（二）、（三）項的，應當由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)兩人以上的業(yè)主或者居民委員會證明，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告送達情況。 表決票按上述約定送達全體業(yè)主。 第十條 （業(yè)主大會表決形式） 本業(yè)主大會采用以下第_一_或_二_種形式進行表決： （一）設投票箱：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設投票箱，由業(yè)主自行將個人意見投入投票箱內(nèi)，經(jīng)業(yè)主委員會（換屆工作小組）統(tǒng)計匯總，公布表決結果。 （二）專人送達、回收意見：由業(yè)主委員會（換屆工作小組）組織有關人員逐戶派發(fā)、回收業(yè)主意見，經(jīng)業(yè)主委員會（換屆工作小組）統(tǒng)計匯總，公布表決結果。 （三）通過業(yè)主提供的電子郵箱地址向表決專用電子郵箱發(fā)送電子郵件。 （四）傳真。 已送達的表決票，業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)不反饋意見或者不提出同意、反對、棄權意見的，視為_同意大多數(shù)業(yè)主意見_。視為同意或者反對的，不適用于差額選舉業(yè)主委員會委員或者差額選聘物業(yè)服務企業(yè)等情形。 第十一條 （業(yè)主大會會議與會業(yè)主的計算） 業(yè)主大會會議采用集體討論形式召開的，與會業(yè)主以實到業(yè)主以及采取委托代理方式的業(yè)主計算。 業(yè)主大會會議采用書面征求意見的形式召開的，與會業(yè)主以表決票送達的業(yè)主計算。 第十二條 （業(yè)主大會定期會議） 業(yè)主大會每_壹_年召開一次定期會議，召開時間為二月份。 第十三條 （業(yè)主大會臨時會議） 下列情形之一的，應當召開業(yè)主大會臨時會議： （一）經(jīng)20%以上業(yè)主提議； （二）業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過委員總數(shù)_30_%的； 屬第一款第一項情形的，應符合下列條件：有明確發(fā)起人；提議事項明確，屬于業(yè)主大會議事范圍；隨附提議人房地產(chǎn)權證和身份證復印件。業(yè)主委員會應當在收到提議之日起30日內(nèi)對是否召開業(yè)主大會會議作出決定，認為有必要核實的可以對簽名的真實性和有效性等進行核實。決定不召開的，應說明事實、理由和依據(jù)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。逾期未作出決定的，視作提議有效。業(yè)主委員會應當在作出召開業(yè)主大會會議決定之日起15天內(nèi)（未作出決定的在收到提議之日起45天內(nèi)），召開業(yè)主大會會議，就提議事項征求業(yè)主意見并表決，業(yè)主大會會議討論表決議題應與提議議題相一致。 屬第一款第二項情形的，業(yè)主委員會應在_30_日內(nèi)召開業(yè)主大會會議，補選缺額委員。業(yè)主委員會委員全體辭職的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和房地產(chǎn)管理部門組織業(yè)主推薦產(chǎn)生召開業(yè)主大會臨時會議的籌備組成員，由籌備組負責組織召開業(yè)主大會臨時會議。 第十四條 （召開業(yè)主大會會議的程序） 業(yè)主大會會議按下列程序召開： （一）會議籌備工作 業(yè)主委員會（換屆工作小組）做好開會前的準備工作。根據(jù)業(yè)主的提議，草擬議案、制定征詢意見表或表決票（選票）、核實業(yè)主情況。 （二）發(fā)布公告 業(yè)主大會召開會議前15日，由業(yè)主委員會（換屆工作小組）將會議的時間、地點、內(nèi)容以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告，同時邀請房地產(chǎn)管理部門和居民委員會派員參加，并認真聽取其意見和建議。 （三）征詢意見或投票表決 采用書面征求意見形式的,業(yè)主委員會（換屆工作小組）應在投票日期 日前發(fā)放征詢意見表或表決票（選票），將業(yè)主大會議事內(nèi)容書面征詢物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主意見或投票表決。 （四）回收統(tǒng)計意見 業(yè)主委員會（換屆工作小組）根據(jù)第十條的規(guī)定回收業(yè)主意見，進行意見匯總或者票數(shù)統(tǒng)計。 （五）通報大會議事決定 業(yè)主委員會（換屆工作小組）在公告欄通報征詢意見或投票統(tǒng)計結果，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。 業(yè)主委員會（換屆工作小組）根據(jù)征詢意見或投票統(tǒng)計結果形成業(yè)主大會的議事決定，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 業(yè)主委員會（換屆工作小組）應當做好業(yè)主大會會議書面記錄并存檔。 第十五條 （業(yè)主、業(yè)主代表的代理） 業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應符合下列約定： （一）業(yè)主是自然人的，可以書面委托物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主或者_委托代理人_ 參加，但受托人代理份額不能超過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)的_0.1_%。 （二）業(yè)主是單位法人的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議或者業(yè)主委員會。 業(yè)主代表需委托代理人參加業(yè)主大會會議的，其委托行為應符合下列約定： （一）_書面委托為準_ _ 第十六條 （提議再次召開業(yè)主大會會議的限制） 業(yè)主大會對所提議案已經(jīng)作出決定的，業(yè)主在_六個_月內(nèi)不得以同一內(nèi)容再提議召開業(yè)主大會會議進行表決。 第三章 業(yè)主委員會 第十七條 （業(yè)主委員會職責） 業(yè)主委員會除依法履行職責外，同時履行下列職責： （一）擬訂選聘物業(yè)服務企業(yè)的方案; （二）擬訂業(yè)主委員會的年度財務預算方案、決算方案，報業(yè)主大會決定； （三）擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約修改方案，報業(yè)主大會決定； （四）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度的方案，報業(yè)主大會決定； （五）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和共用設施設備的使用、收益方案，報業(yè)主大會決定； （六）擬訂專項維修資金使用、續(xù)籌方案，報業(yè)主大會決定； （七）擬訂改建、重建建筑物及其附屬設施的方案，報業(yè)主大會決定； （八）對違反管理規(guī)約的行為進行處理； 第十八條 （業(yè)委會委員條件） 業(yè)委會委員由70周歲以下、模范履行業(yè)主義務、熱心公益事業(yè)、責任心強并有一定組織能力的業(yè)主擔任。 業(yè)主有下列情形之一的，不得擔任業(yè)委會委員： （一）違反物業(yè)使用規(guī)約有關房屋租賃使用規(guī)定的； （二）違法搭建建筑物、構筑物的； （三）擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的； （四）拒交物業(yè)服務費的； （五）拒交維修資金的； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其它物業(yè)使用禁止行為的。 第十九條 （業(yè)主委員會組成和任期） 業(yè)主委員會設委員_7_名，其中主任1名，副主任_2_名。主任、副主任在全體委員中選舉產(chǎn)生。 業(yè)主委員會每屆任期_3_年，委員可以連選連任。 第二十條 （業(yè)主委員會會議） 業(yè)主委員會會議應當按下列規(guī)則召開： （一）業(yè)主委員會每_一個_月召開一次例會，經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業(yè)主委員會會議。 （二）會議由主任負責召集，主任因故不能召集的，由副主任負責召集。主任、副主任均因故不能召集的，由三分之一以上的委員聯(lián)合召集。 （三）委員因故不能參加會議的，提前1日向業(yè)主委員會召集人說明。 （四）提前7日將會議通知及有關材料送達每位委員。 （五）會議有過半數(shù)委員出席，作出決定須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。 （六）做好會議書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。 業(yè)主委員會做出的決定，應當以書面形式向全體業(yè)主公告。 第二十一條 （業(yè)主委員會委員的資格終止） 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格終止： （一）已不是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的； （二）被司法部門認定有犯罪行為的； （三）在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)工作的； （四）以書面形式向業(yè)主委員會提出辭呈的； （五）連續(xù)三次以上無故缺席業(yè)主委員會會議的； （六）因疾病、經(jīng)常外出等原因難以履行職責的； （七）嚴重違反有關物業(yè)管理法律、法規(guī)或者拒不履行業(yè)主義務的； 屬于第（一）、（二）、（三）項情形的，委員資格自然終止，業(yè)主委員會將委員資格終止的情況及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。屬于第（五）、（六）、（七）項情形的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其委員資格終止。屬于第（四）項情形，非全體委員辭職的，業(yè)主委員會應將委員辭職情況及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并在下一次業(yè)主大會召開時補選委員；業(yè)主委員會委員全體辭職的，在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之前，原業(yè)主委員會繼續(xù)履行職責，由于不履行職責造成損失的，由相關責任人承擔。 第二十二條 （業(yè)主委員會主任、副主任不履行職責和資格終止的處理） 業(yè)主委員會主任或者副主任委員資格終止的，業(yè)主委員會應及時召開會議，重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會主任或者副主任。 業(yè)主委員會主任、副主任應當依法履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，因拒不履行決定造成損失的，由責任人承擔。第二十三條 （印章的使用管理） 業(yè)主委員會應當建立健全印章管理制度。業(yè)主大會印章、業(yè)主大會財務專用章和業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會指定專人保管，并按印章管理制度使用。 第二十四條 （信息公告） 下列事項應當在_3_日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告： （一）業(yè)主委員會決定； （二）業(yè)主大會會議決定； 第二十五條 （業(yè)主大會檔案資料管理） 業(yè)主委員會應當建立檔案資料管理制度。業(yè)主大會檔案資料，由業(yè)主委員會指定專人保管。 第二十六條 （資料和財物移交） 業(yè)主委員會換屆改選的，在選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會應當按照上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定第十四條的規(guī)定移交其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物。 業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。 業(yè)主委員會、業(yè)主委員會委員拒不履行正常移交義務的，業(yè)主委員會或業(yè)主可以依法向人民法院提起民事訴訟，造成損害的，由相關責任人承擔。 第二十七條 （業(yè)務培訓） 業(yè)主委員會委員應當加強相關法律法規(guī)及業(yè)務知識的學習，積極參加相關部門組織的業(yè)務培訓，不斷提高依法履職的能力。 第二十八條 （業(yè)主委員會活動經(jīng)費） 業(yè)主委員會活動經(jīng)費用于下列開支： （一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議開支，計_12000_元/年； （二）必要的日常辦公等費用，計_1000_元/月； （三）有關人員津貼，共計費用_0_元/月，具體支付對象如下： （1）_ _，費用_； （2）_，費用_； （3）_，費用_。 業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費來源采用下列第_一_種籌集方式： （一）共有部分、共用設施設備經(jīng)營收益的 %合計24000 元； （二）每戶業(yè)主每月交納元。經(jīng)費收支賬目由 物業(yè)公司 代為管理，經(jīng)費收支每 六 月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。 第四章 業(yè)主委員會的換屆改選 第二十九條 （改選原則） 各業(yè)主同意自覺接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、房地產(chǎn)管理部門、居民委員會和相關行政管理部門的指導，依法有序開展業(yè)主委員會換屆改選工作。 第三十條 （起動換屆程序） 業(yè)主委員會任期屆滿前兩個月，應當書面報告物業(yè)所在地房地產(chǎn)管理部門，積極配合做好換屆選舉工作。 第三十一條 （成立換屆改選小組） 各業(yè)主同意由居民委員會牽頭，通過組織召開居民座談會、樓組長會議等方式成立業(yè)主委員會換屆改選小組（以下簡稱“換屆改選小組”）。 業(yè)主委員會換屆改選小組成員條件同業(yè)主委員會委員條件。 第三十二條 （業(yè)主委員會候選人的產(chǎn)生） 業(yè)主委員會委員候選人由換屆改選小組通過召開業(yè)主代表、部分業(yè)主會議，直接聽取業(yè)主意見，或者采用業(yè)主推薦等方式產(chǎn)生，并按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示、公告。 第三十三條 （換屆改選小組不履行職責的處理） 換屆改選小組不依法履行組建業(yè)主大會職責的，業(yè)主可以請求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、房地產(chǎn)管理部門責令其限期改正。 換屆改選小組逾期仍未履行職責的，業(yè)主可以請求相關部門組織業(yè)主重新組建換屆改選小組。 第三十四條 （業(yè)主委員會不能及時換屆選舉的處理） 因客觀原因不能及時換屆選舉的，在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之前，原業(yè)主委員會繼續(xù)履行其職責。 第三十五條 （矛盾調(diào)處） 在業(yè)主委員會換屆改選過程中遇有疑難問題時，各業(yè)主同意提交住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議進行協(xié)調(diào)解決。 第五章 附則 第三十六條 （業(yè)主大會議事規(guī)則的生效） 本議事規(guī)則經(jīng)_年_月_日業(yè)主大會會議討論通過。 本議事規(guī)則由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決議修改。修改后的規(guī)約，經(jīng)業(yè)主大會會議通過之日起生效。 本議事規(guī)則未盡事項由業(yè)主大會補充。業(yè)主大會通過的有關本議事規(guī)則的決定為本議事規(guī)則的組成部分。 物業(yè)管理區(qū)域附圖：議事規(guī)則補充規(guī)定管理規(guī)約 （草案） 為了維護_美林小城_（以下簡稱“物業(yè)”）全體業(yè)主、使用人的合法權益，維護公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)變更以及業(yè)主委員會依法有序換屆改選，根據(jù)中華人民共和國物權法、物業(yè)管理條例、上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定等規(guī)定，結合本住宅小區(qū)的實際情況制定本規(guī)約。 本規(guī)約對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各業(yè)主和使用人具有約束力。 第一章 物業(yè)的使用 第一條 （業(yè)主的權利與義務） 業(yè)主在物業(yè)管理活動中依照中華人民共和國物權法、國務院物業(yè)管理條例、上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定以及相關法律、法規(guī)的規(guī)定，享受相應的權利，履行相應的義務。 第二條 （相鄰關系） 各業(yè)主同意，遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章、制度，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關系。 第三條 （物業(yè)的使用原則） 各業(yè)主同意，在物業(yè)使用中，嚴格遵守物業(yè)使用的相關規(guī)定，以及本物業(yè)管理區(qū)域的車輛停放、電梯使用、空調(diào)安裝等管理制度和約定；在物業(yè)使用中不發(fā)生法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件中規(guī)定的禁止性行為。 第四條 （物業(yè)的裝飾裝修） 業(yè)主、使用人同意按照下列規(guī)定裝飾、裝修物業(yè)： （一）需要裝飾裝修房屋的，應事先告知物業(yè)服務企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議。遵守裝飾裝修的注意事項，不從事裝飾裝修的禁止行為。 （二）在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占用共有部分和公共場所。施工期間應采取有效措施，減輕或避免施工過程中對相鄰業(yè)主或使用人日常生活造成的影響，晚間6時至次日上午8時和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴重噪聲的施工。 （三）因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共有部分、共用設施設備的安全使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權益的，應及時恢復原狀并承擔相應的賠償責任。 （四）安裝空調(diào)，應當按照房屋設計預留的位置安裝，未預留位置的，按照有關規(guī)定或者物業(yè)服務企業(yè)指定的位置安裝。 （五）合理使用水、電、氣等共用設施設備，不擅自拆改。 第五條 （物業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租的相關事項） 居住房屋租賃，應當遵守國家、本市關于房屋租賃的有關法律法規(guī)和政策規(guī)定，尊重社會公德，不得危及住宅物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。無論出租或轉(zhuǎn)租的，業(yè)主均應承擔相應的責任。 居住房屋租賃，必須符合本市規(guī)定的房屋出租條件和人均承租面積標準。不得擅自改變房屋原設計功能和布局，對房屋進行分割搭建，按床位出租或轉(zhuǎn)租，或?qū)N房、衛(wèi)生間、不分門進出的客廳改成臥室出租或轉(zhuǎn)租。 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，須將本規(guī)約作為物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)后，當事人須將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況和通訊方式書面告知物業(yè)服務企業(yè)。 違反本條第一款、第二款約定出租或轉(zhuǎn)租房屋的，業(yè)主委員會可書面責成業(yè)主或承租人限期糾正；出租或轉(zhuǎn)租房屋的行為損害其他業(yè)主或使用人合法權益的，業(yè)主或使用人可以向人民法院提起訴訟。 第六條 （物業(yè)的用途） 業(yè)主、使用人按照規(guī)劃管理部門批準或者房地產(chǎn)權證書載明的用途使用物業(yè)，不擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的，損害其他業(yè)主或使用人合法權益的，業(yè)主或使用人可以向人民法院提起訴訟。 第七條 (違法搭建處置) 各業(yè)主、使用人在物業(yè)使用過程中，不應發(fā)生違法搭建建筑物、構筑物的行為。 業(yè)主、使用人有違法搭建行為的，其他業(yè)主、使用人可以向物業(yè)服務企業(yè)、相關行政管理部門報告，舉報電話： _68067340（物業(yè)）、 12319（城建熱線）。受侵害的相關業(yè)主、使用人可以依法向人民法院提起訴訟。 第八條 （物業(yè)使用的其它約定） 業(yè)主、使用人在物業(yè)使用中，還應遵守下列約定： （一）車輛停放：要遵從本物業(yè)區(qū)域的管理規(guī)則、停放規(guī)則； （二）電梯使用：要遵從本物業(yè)區(qū)域的電梯使用管理規(guī)則； （三）寵物飼養(yǎng)：要及時申報領證和按時打免疫針；（四）陽臺封閉：要以不影響建筑整體外觀的整潔，不超過外墻面為原 則 ； （五）曬衣架安裝：只可以做伸縮形晾衣架 ； （六）禁止擅自安裝衛(wèi)星電視接受設施； （七）生活垃圾要及時傾倒在指定的垃圾箱里，嚴禁隨地亂扔。 第九條 （物業(yè)的維修養(yǎng)護） 業(yè)主、使用人同意按照下列規(guī)定維修養(yǎng)護物業(yè)： （一）對物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護，不侵害其他業(yè)主的合法權益。 （二）因維修養(yǎng)護物業(yè)確需進入相關業(yè)主的物業(yè)專有部分時，業(yè)主或物業(yè)服務企業(yè)應事先告知相關業(yè)主，相關業(yè)主應給予必要配合。相關業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護造成物業(yè)損壞及其他損失的，應負責修復并承擔賠償責任。 （三）因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，須向業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)提出書面申請，業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)應在接到申請之日起_3_日內(nèi)作出是否同意的決定；逾期不作出決定的，視為同意。 業(yè)主、使用人臨時占用、挖掘道路、場地的，須在約定的時間內(nèi)恢復原狀；造成損失的，應當賠償。 （四）物業(yè)在使用中存在安全隱患，已經(jīng)或者即將危及公共利益及他人利益的，責任人應當及時應急維修；責任人不履行或者無法履行應急維修義務，且需進入物業(yè)內(nèi)部應急維修的，物業(yè)服務企業(yè)可在公安機關或者居委會到場見證下具體實施，維修中發(fā)生的費用由責任人承擔。 （五）建設單位應按國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。在保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問題由建設單位及時解決。 建設單位拒絕修復或者拖延修復的，業(yè)主可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由建設單位承擔。 第十條 （業(yè)主提交通訊聯(lián)系方式的義務） 業(yè)主應當通過建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者直接向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式。發(fā)生變更的，應當及時向建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者直接向業(yè)主委員會提供新的聯(lián)系地址、通訊方式。業(yè)主不提供或未及時提供聯(lián)系地址、通訊方式或者變更信息的，物業(yè)管理活動中的相關資料投入物業(yè)所在地的該戶業(yè)主信報箱、房屋內(nèi)或者按原預留聯(lián)系地址、通訊方式送達。 第十一條 （利用物業(yè)共有部分的歸屬） 利用物業(yè)共有部分、共用設施設備從事經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會和物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。獲取的收益，按下列第_一_種方式處理： （一）每季度末予以結算，并于次月5日前納入專項維修資金賬戶； 第十二條 （未按規(guī)定交付有關費用的責任） 業(yè)主未按規(guī)定交付物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促其限期交付，業(yè)主逾期仍不交付的，業(yè)主委員會或其委托的物業(yè)服務企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)管理服務費收交繳情況，并注明欠交費用的業(yè)主室號進行催討；仍不交付的，業(yè)主大會或其委托的物業(yè)服務企業(yè)可以向物業(yè)所在地人民法院起訴。 第十三條 （業(yè)主違反物業(yè)使用禁止行為的處理） 業(yè)主或使用人違反本規(guī)約第三條、第四條、第五條、第六條、第七條、第八條約定的，物業(yè)服務企業(yè)有權勸阻、制止；業(yè)主拒不改正的，物業(yè)服務企業(yè)可以采取下列措施予以制止： （一）禁止施工人員、施工工具、裝修材料、家具物品等進入物業(yè)管理區(qū)域； 第二章 物業(yè)服務企業(yè)的選聘 第十四條 （啟動選聘程序） 發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會會議討論決定物業(yè)服務企業(yè)選聘事宜： （一）物業(yè)服務合同屆滿前_3_個月； （二）因其他原因物業(yè)服務合同終止的。 第十五條 （表決選聘方式） 業(yè)主委員會應當就選聘物業(yè)服務企業(yè)的方式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告并征求業(yè)主意見。選聘方式為續(xù)聘或者公開招投標。各業(yè)主同意另聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當采取公開招投標方式。 第十六條 （表決選聘標準） 業(yè)主委員會結合住宅物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主對物業(yè)管理的要求等，制定具體選聘標準，并在業(yè)主大會召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。選聘標準應該包括以下內(nèi)容： （一）擬選聘物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)、信用情況； （二）物業(yè)服務收費內(nèi)容及標準； （三）物業(yè)服務合同期限。 第十七條 （作出選聘決定） 業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則統(tǒng)計表決結果，符合法定條件的，形成業(yè)主大會關于選聘物業(yè)服務企業(yè)的決定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 第十八條 （實施選聘工作） 業(yè)主委員會應本著維護物業(yè)管理區(qū)域廣大業(yè)主利益出發(fā)，依照業(yè)主大會決議，公開、公平、公正地做好選聘物業(yè)服務企業(yè)的相關工作，并代表業(yè)主大會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。 選聘工作完成后，業(yè)主委員會應當將選聘結果和合同主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的查詢。 第十九條 （不能及時選聘的處理） 因物業(yè)服務企業(yè)突然撤離等原因，業(yè)主大會無法及時另聘物業(yè)服務企業(yè)的，在另聘物業(yè)服務企業(yè)之前，業(yè)主委員會可以請求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者房地產(chǎn)管理部門指定物業(yè)服務企業(yè)臨時代管，業(yè)主委員會與代管的物業(yè)服務企業(yè)簽訂臨時物業(yè)服務合同，業(yè)主按臨時物業(yè)服務合同的約定支付物業(yè)服務費 第三章 附 則 第二十條 （矛盾糾紛的調(diào)處） 業(yè)主、使用人在物業(yè)使用中產(chǎn)生矛盾糾紛時，本著互諒互讓的原則，同意由業(yè)主委員會或者居委會、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）設立的人民調(diào)解委員會居間調(diào)解處理。 第二十一條 （違約處理） 業(yè)主違反本規(guī)約的約定，業(yè)主委員會有權責令行為人改正，拒不改正的，業(yè)主委員會可以向人民法院提起訴訟。 第二十二條 （連帶責任） 物業(yè)使用人違反本規(guī)約的，相關業(yè)主承擔連帶責任。 第二十三條 （生效和修改） 本規(guī)約經(jīng)_年_月_日業(yè)主大會會議討論通過。 本規(guī)約由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決議修改。修改后的規(guī)約，經(jīng)業(yè)主大會會議通過之日起生效。 本規(guī)約未盡事項由業(yè)主大會補充。業(yè)主大會通過的有關本規(guī)約的決定為本規(guī)約的組成部分。 專項維修資金管理規(guī)約 （草案） 為了規(guī)范_美林小城_ _（以下簡稱“物業(yè)”）專項維修資金（以下簡稱“維修資金”）籌集、使用和管理，根據(jù)中華人民共和國物權法、物業(yè)管理條例、上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定和相關規(guī)定，制定本規(guī)約。 第一條 （維修資金的籌集和使用） 業(yè)主應當按照下列規(guī)定籌集和使用維修資金： （一）業(yè)主應當按照規(guī)定和本規(guī)約約定交納維修資金； （二）維修資金的賬務由_物業(yè)公司_代管； （三）維修資金使用和管理按照政府有關規(guī)定執(zhí)行。 第二條 （維修資金不足時的籌集） 維修資金余額不足首次籌集資金總額的30%時，按下列第_項方式籌集，再次籌集的維修資金余額，不得少于首期維修資金中購房人交納的數(shù)額。 （一）一次性交納； （二）分期交納，按_元/平方米逐月交納； 第三條 （物業(yè)維修和更新的實施） 物業(yè)共有部分、共用設施設備和相關場地的維修及更新符合下述情形之一的，由物業(yè)服務企業(yè)直接組織實施，費用按規(guī)定列支。 （一）屬規(guī)定的急修項目； （二）物業(yè)發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況； （三）經(jīng)鑒定的危險房屋； （四）出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關技術標準規(guī)定必須維修的情形； （五）維修和更新費用在_二千元 以下； 物業(yè)共有部分、共用設施設備和相關場地的維修及更新符合下述情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會同意后，由物業(yè)服務企業(yè)組織實施，費用按規(guī)定列支。 （一）維修和更新費用在_二千_元以上_一萬_元以下；（二）超過一萬元須經(jīng)業(yè)主大會通過。 第四條 （維修費用的承擔） 物業(yè)維修、更新、改造費用按照下列約定承擔： （一）專有部分的所需費用，由擁有專有部分的業(yè)主承擔； （二）部分共用部分的所需費用，由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔； （三）全體共用部分的所需費用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔。 第五條 （維修資金的審價） 有下列情形之一的，維修費用需經(jīng)有資質(zhì)的審價機構審價后在維修資金中列支： （一）按照有關規(guī)定應當審價的； （二）金額在_二_萬元以上的； （三）維修單價在_元/平方米以上的； （四）業(yè)主大會或者業(yè)主小組決定審價的； 第六條 （維修資金的審計） 有下列情形之一的，應經(jīng)有資質(zhì)的審計機構對維修資金、公共收益的使用和業(yè)主委員會活動經(jīng)費進行審計: （一）業(yè)主委員會換屆的；（二）業(yè)主委員會主要人員變更。 審計報告應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。經(jīng)審計，維修資金、公共收益或業(yè)主委員會活動經(jīng)費被違法、違規(guī)、違約使用的，業(yè)主委員會或者受侵害的業(yè)主可以向人民法院提起訴訟。 第七條 （賬目公布） 業(yè)主委員會或者委托的物業(yè)管理企業(yè)、具有相應資質(zhì)的中介機構每年1月份和7月份向業(yè)主公布一次下列情況： （一）維修資金收入、支出和結存的金額； （二）發(fā)生物業(yè)維修、更新、改造的項目和費用以及按戶分攤情況； （三）利用住宅物業(yè)管理區(qū)域共用部分從事停放車輛、設置廣告等經(jīng)營性活動而獲取的收入和使用情況； （四）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費支用情況； （五）維修資金使用和管理的其他有關情況。 上述賬目公布信息張貼于小區(qū)公告欄及相關門牌幢出入口。 第八條 （違約處理） 業(yè)主違反本規(guī)約的約定，業(yè)主委員會有權責令行為人改正，拒不改正的，業(yè)主委員會可以向人民法院提起訴訟。 第九條 （生效和修改） 本規(guī)約經(jīng)_年_月_日業(yè)主大會會議討論通過。 本規(guī)約由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決議修改。修改后的規(guī)約，經(jīng)業(yè)主大會會議通過之日起生效。 本規(guī)約未盡事項由業(yè)主大會補充。業(yè)主大會通過的有關本規(guī)約的決定為本規(guī)約的組成部分。 物業(yè)服務企業(yè)選聘規(guī)約（草案）第一條 （制定依據(jù)）根據(jù)中華人民共和國物權法、物業(yè)管理條例、上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定和相關規(guī)定，制定本規(guī)約。第二條 （啟動選聘程序）發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會會議討論決定物業(yè)服務企業(yè)選聘事宜：（一）物業(yè)服務合同屆滿前 三 個月；（二）因其他原因物業(yè)服務合同終止的。第三條 （確定選聘方式）各業(yè)主同意，物業(yè)服務企業(yè)選聘采取公開招投標方式, 招投標相關事項按照物業(yè)管理招投標的相關規(guī)定執(zhí)行。第四條 （制定選聘方案）業(yè)主委員會通過業(yè)主代表會議等方式聽取業(yè)主對物業(yè)服務和物業(yè)服務企業(yè)選聘的意見和要求，并結合物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、實施物業(yè)服務的客觀需要等制定具體選聘方案提交業(yè)主大會表決。選聘方案包括擬選聘物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)、信用情況和管理實績情況，物業(yè)服務收費內(nèi)容和標準，物業(yè)服務合同期限，選聘工作的實施主體和步驟等。選聘方案應在業(yè)主大會召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第五條 （作出選聘決定）業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定回收業(yè)主意見，根據(jù)投票統(tǒng)計結果形成業(yè)主大會關于選聘物業(yè)服務企業(yè)的決定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第六條 （實施選聘工作）業(yè)主委員會應本著維護物業(yè)管理區(qū)域廣大業(yè)主利益出發(fā)，依照業(yè)主大會決定，公開、公平、公正地做好選聘物業(yè)服務企業(yè)的各項工作，選聘工作應遵循下列約定：（一）選聘物業(yè)服務企業(yè)的招標工作采取下列第 3 項方式：1、業(yè)主委員會委托招標代理機構組織實施；