產(chǎn)權(quán)式酒店利弊.doc

產(chǎn)權(quán)式酒店利弊信任危機(jī) 產(chǎn)權(quán)式酒店即投資者購(gòu)買酒店的某一間客房后并不一定在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司出租，獲取客房利潤(rùn)分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。國(guó)際通用的產(chǎn)權(quán)式酒店大致有三種類型：一是時(shí)權(quán)酒店，即有約定期的使用酒店客房的權(quán)利；二是住宅型酒店，即投資者購(gòu)買后可以先委托酒店經(jīng)營(yíng)，到一定期限轉(zhuǎn)為自己長(zhǎng)期居住的客居住宅；三是投資型酒店，即作為投資行為，逐年取得約定的回報(bào)，并期待著增值回收投資。 產(chǎn)權(quán)式酒店一般具有三個(gè)特征，其一，業(yè)主擁有酒店獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。投資者可一次性付款或分期或按揭的方式獲取產(chǎn)權(quán)，擁有所有權(quán)，但無(wú)經(jīng)營(yíng)權(quán)。第二，酒店式管理。產(chǎn)權(quán)式酒店作為酒店的一種類型，提供各種酒店式服務(wù)，如家居清潔、送餐、洗燙衣物、叫醒服務(wù)，以及各種鐘點(diǎn)服務(wù)，一般管理費(fèi)較高。第三，兼具居住度假與投資兩種功能。產(chǎn)權(quán)式酒店既可用來(lái)居住度假，也可用來(lái)投資。不同的產(chǎn)權(quán)式酒店提供的回報(bào)方式也有所不同，如有些產(chǎn)權(quán)式酒店提供固定投資回報(bào)率，另加部分酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；有些則提供免費(fèi)居住天數(shù)；有些則只提供酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，不提供其他回報(bào)。 產(chǎn)權(quán)式酒店在國(guó)外發(fā)展得如火如荼，但在中國(guó)的發(fā)展道路并不平坦。20世紀(jì)90年代，深圳在國(guó)內(nèi)最早引進(jìn)了產(chǎn)權(quán)式酒店概念，海南緊隨其后，在1999年底率先將中國(guó)第一個(gè)五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式度假酒店“南海傳說(shuō)”溫泉療養(yǎng)度假中心推向了市場(chǎng)。其后，產(chǎn)權(quán)式酒店的數(shù)量開(kāi)始呈現(xiàn)幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)。特別是近幾年，在國(guó)內(nèi)很多大城市，產(chǎn)權(quán)式酒店如雨后春筍般出現(xiàn)。甚至在不少城市里，許多停緩建多年的“半拉子”樓盤(pán)紛紛“變臉”為產(chǎn)權(quán)式度假酒店、酒店式產(chǎn)權(quán)公寓或超級(jí)大戶型商住物業(yè)而普遍被盤(pán)活，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)一大亮點(diǎn)。 但是在數(shù)量增長(zhǎng)的同時(shí)，產(chǎn)權(quán)式酒店出現(xiàn)的問(wèn)題和矛盾同樣突出。中國(guó)第一個(gè)產(chǎn)權(quán)式度假酒店“南海傳說(shuō)”的開(kāi)發(fā)商與業(yè)主就因利益糾紛對(duì)簿公堂；成都市西嶺雪酒店事件中，開(kāi)發(fā)商攜款潛逃，200多名業(yè)主損失慘重，更讓產(chǎn)權(quán)式酒店遭遇信任危機(jī)。諸如開(kāi)發(fā)商承諾的利潤(rùn)率與實(shí)際收益存在巨大落差的現(xiàn)象則屢見(jiàn)不鮮。產(chǎn)權(quán)式酒店在中國(guó)遭遇水土不服？ 價(jià)格偏高 經(jīng)過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，目前產(chǎn)權(quán)式酒店在中國(guó)發(fā)展窘迫有著深層次的原因。首先是產(chǎn)權(quán)式酒店的誠(chéng)信危機(jī)。這個(gè)誠(chéng)信危機(jī)主要來(lái)源于開(kāi)發(fā)商，部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店的動(dòng)機(jī)并不單純。一部分開(kāi)發(fā)商為了盤(pán)活許多停建多年的“半拉子”樓盤(pán)，搖身一變成為光彩奪目的產(chǎn)權(quán)式度假酒店，往往只是一個(gè)美麗的概念而缺乏實(shí)質(zhì)的價(jià)值。更有部分開(kāi)發(fā)商建設(shè)產(chǎn)權(quán)式度假酒店的目的就是為了圈錢(qián)融資，緩解自身的資金壓力，投資者的利益被拋諸腦后。還有部分開(kāi)發(fā)商重開(kāi)發(fā)輕管理，在成本收回后對(duì)酒店的管理缺乏熱情，致使酒店經(jīng)營(yíng)不善，對(duì)消費(fèi)者的投資承諾成為泡影，為日后的利益糾紛埋下隱患。 其次，目前中國(guó)有關(guān)產(chǎn)權(quán)式酒店的法律法規(guī)還很不健全。國(guó)家相關(guān)管理部門(mén)對(duì)分時(shí)度假產(chǎn)品性質(zhì)尚未做出明確界定，相關(guān)部門(mén)也沒(méi)有出臺(tái)針對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店的法律法規(guī)。投資者一旦與開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛和分歧，利益受到威脅，可能面臨自身利益得不到有效保障的不利情況。這也導(dǎo)致了部分開(kāi)發(fā)商有恃無(wú)恐，欺騙投資者的情況屢屢發(fā)生。 第三，產(chǎn)權(quán)式酒店價(jià)格偏高。據(jù)了解，目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店標(biāo)準(zhǔn)間一般標(biāo)價(jià)20萬(wàn)40萬(wàn)元之間。如果按照國(guó)際市場(chǎng)分時(shí)度假產(chǎn)品的平均首付8000美元計(jì)算，目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店首付相當(dāng)于人民幣6萬(wàn)多元。就我國(guó)居民的平均收入水平而言，顯然還是奢侈品，城市工薪階層多數(shù)不具備購(gòu)買能力。 第四，產(chǎn)權(quán)式酒店在分時(shí)度假方面照搬國(guó)外模式，與中國(guó)實(shí)際不符，投資者分時(shí)度假受限很多。國(guó)內(nèi)大多數(shù)產(chǎn)權(quán)酒店規(guī)定：業(yè)主應(yīng)在每年固定的時(shí)間使用一周左右的分時(shí)度假期，這與我國(guó)城市居民目前的旅游度假消費(fèi)模式有很大差異，規(guī)定顯得缺乏靈活性。 第五，目前中國(guó)的產(chǎn)權(quán)式酒店的市場(chǎng)比較混亂，重復(fù)建設(shè)、盲目上馬的現(xiàn)象比較普遍。在國(guó)外，產(chǎn)權(quán)式酒店主要位于著名風(fēng)景名勝區(qū)，且數(shù)量有限，但在中國(guó)，產(chǎn)權(quán)式酒店近幾年的放量呈井噴態(tài)勢(shì)。不僅在風(fēng)景名勝區(qū)星羅棋布，而且在大中城市中遍地開(kāi)花。泥沙俱下的現(xiàn)實(shí)注定了很多產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)慘淡。 前景樂(lè)觀 雖然在目前中國(guó)，產(chǎn)權(quán)式酒店出現(xiàn)了諸多問(wèn)題，但是也有部分產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)狀況良好。如北京“第一城”、海航產(chǎn)權(quán)式酒店等。產(chǎn)權(quán)式酒店的未來(lái)投資前景依然可以用樂(lè)觀來(lái)形容。經(jīng)歷了近十年的發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店逐步褪去毫無(wú)內(nèi)在的浮華，價(jià)值重新被認(rèn)識(shí)。 未來(lái)眾多利好消息將推動(dòng)產(chǎn)權(quán)式酒店在中國(guó)走向成熟。第一，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境有利于產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展。從產(chǎn)品發(fā)展歷史來(lái)看，產(chǎn)權(quán)式酒店誕生于20世紀(jì)70年代，當(dāng)時(shí)正值歐美發(fā)達(dá)國(guó)家逐步進(jìn)入“豐裕社會(huì)”，中產(chǎn)家庭成為社會(huì)主流，因此從市場(chǎng)背景來(lái)看，產(chǎn)權(quán)式度假酒店的產(chǎn)生，是富裕人群興起、度假旅游模式發(fā)展趨向成熟的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物。而從當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)來(lái)看，以長(zhǎng)三角為代表的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中正呈現(xiàn)出許多與當(dāng)時(shí)歐美國(guó)家相類似的特征，而這一階段正是產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)生以及高速發(fā)展的黃金時(shí)代。以長(zhǎng)三角為例，作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)呈現(xiàn)繁榮發(fā)展態(tài)勢(shì)?；疽呀?jīng)形成環(huán)千島湖、天目湖、太湖的旅游區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店群和上海、杭州、蘇州、無(wú)錫為主的城市產(chǎn)權(quán)式酒店群。由于有優(yōu)美的景色和龐大的消費(fèi)群，長(zhǎng)三角的產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)發(fā)展成熟度也位居全國(guó)前列。 第二，產(chǎn)權(quán)式酒店將逐步走向正規(guī)化。隨著產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)的規(guī)范以及法律法規(guī)的相對(duì)完善，市場(chǎng)和法律的推手必然將沖刷泥沙，留下真金。部分不良開(kāi)發(fā)商的短期行為將被遏止，更多知名中外開(kāi)發(fā)商將進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。絕大部分知名開(kāi)發(fā)商視品牌為企業(yè)靈魂，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)權(quán)式酒店長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，邀請(qǐng)知名酒店管理公司參與管理，力求與投資者實(shí)現(xiàn)雙贏，決不允許有損企業(yè)形象的狀況發(fā)生。正是由于知名開(kāi)發(fā)商的行業(yè)規(guī)范效應(yīng)，產(chǎn)權(quán)式酒店的本來(lái)面貌將被還原。 第三，從物業(yè)經(jīng)營(yíng)和房產(chǎn)投資角度來(lái)看，產(chǎn)權(quán)式度假酒店與住宅房產(chǎn)或者一般的商鋪產(chǎn)品相比，最顯著的不同就是酒店客房作為面向旅游的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)，通常具有較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，從而使物業(yè)的保值、增值得到了更為可靠的保證。尤其是一些位于著名旅游景區(qū)內(nèi)、具有良好規(guī)劃設(shè)計(jì)水平和鮮明文化特色的項(xiàng)目，其現(xiàn)金流的穩(wěn)定性將更為顯著，因此從投資的角度來(lái)看，在市場(chǎng)成熟的條件下，產(chǎn)權(quán)式度假酒店客房投資的穩(wěn)定性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力較一般住宅房產(chǎn)和普通商鋪產(chǎn)品而言具有相對(duì)顯著的優(yōu)勢(shì)，更適宜于長(zhǎng)線投資。產(chǎn)權(quán)式酒店起源于上個(gè)世紀(jì)70年代的歐美國(guó)家。近年來(lái)，產(chǎn)權(quán)式酒店在中國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)上也相當(dāng)活躍，目前市場(chǎng)上已經(jīng)有數(shù)十個(gè)此類酒店在營(yíng)業(yè)中，不少投資者看中了它的風(fēng)險(xiǎn)小，投資收益豐厚等特點(diǎn)，紛紛下注。但是，作為一項(xiàng)新穎的房產(chǎn)投資模式，利弊共存是難免的。正確面對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的弊端，謹(jǐn)慎投資，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于投資產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者而言無(wú)疑至關(guān)重要。優(yōu)勢(shì)：委托經(jīng)營(yíng)，業(yè)主輕松，提供包租，收益穩(wěn)定不少產(chǎn)權(quán)式酒店都提供相當(dāng)誘人的包租服務(wù)，每年給予業(yè)主固定百分比的回報(bào)率，包租年限有五年，有十年不等。以總價(jià)30萬(wàn)，10年包租，率的產(chǎn)權(quán)式酒店中一套房為例，對(duì)于投資者定性付款的話，十年后，扣除業(yè)主每年的固定只支付了6萬(wàn)元就得到了這套原價(jià)30萬(wàn)的的一套房。若按揭貸款的話，首付四成即12急定的租金收益，也基本可以抵消貸款數(shù)額。是其他類型物業(yè)所無(wú)法比擬的。顯然，相比、商鋪等，投資這類產(chǎn)權(quán)式酒店風(fēng)險(xiǎn)也小得式酒店的業(yè)主，一般都不會(huì)經(jīng)常居住，往往是黽，酒店的開(kāi)發(fā)商都會(huì)提供業(yè)主每年一定時(shí)權(quán)，1030天不等，對(duì)于異地置業(yè)者而言，這引人。聶大風(fēng)險(xiǎn)：開(kāi)發(fā)商是否誠(chéng)信f店存在著以上種種的優(yōu)勢(shì)，但是，作為一項(xiàng)然潛藏著一定的投資風(fēng)險(xiǎn)，所以要想真正化為自己的獲益，投資者還需要謹(jǐn)慎考慮。來(lái)自開(kāi)發(fā)方誠(chéng)信與否。產(chǎn)權(quán)式酒店的開(kāi)發(fā)商J過(guò)程中，其實(shí)已經(jīng)在收回成本，如果開(kāi)發(fā)商惡意欺詐或經(jīng)營(yíng)公司在酒店?duì)I業(yè)中經(jīng)營(yíng)不善，由于酒店經(jīng)營(yíng)成本較高，一旦產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者投資回報(bào)就沒(méi)有任何保障。應(yīng)對(duì)方式：選房先看開(kāi)發(fā)商化解風(fēng)險(xiǎn)的辦法只有一個(gè)：選擇一些真正高品質(zhì)，有穩(wěn)定收益保障的產(chǎn)權(quán)式酒店。產(chǎn)權(quán)酒店品質(zhì)高低與否，起決定作用的是開(kāi)發(fā)商與酒店管理公司的實(shí)力與經(jīng)驗(yàn)是否足夠雄厚。選產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)際就是在選擇開(kāi)發(fā)商與酒店管理公司，只要開(kāi)發(fā)商實(shí)力強(qiáng)勁經(jīng)驗(yàn)豐富，酒店選址、建筑品質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量、管理公司選擇等都將得到有力的保證，這一切又都會(huì)幫助產(chǎn)品在市場(chǎng)上獲得較高的租金和穩(wěn)定的出租率，這也是對(duì)業(yè)主投資回報(bào)的有力保障。所以開(kāi)發(fā)商是推動(dòng)項(xiàng)目良好運(yùn)作的源泉。特別提示：選產(chǎn)權(quán)酒店，與選普通住宅不同風(fēng)景區(qū)內(nèi)酒店的住客以旅游者為主，所以周邊景色是否美麗并不是決定酒店高投資價(jià)值的唯一理由，還要看景區(qū)內(nèi)涵是否真的吸引人，景區(qū)周邊的交通是否方便等等諸多因素。產(chǎn)權(quán)式酒店與普通居住性物業(yè)存在較大區(qū)別，看房的時(shí)候房型、朝向就不是那么重要了，畢竟是酒店，客人對(duì)這些問(wèn)題也不是很在意。但是酒店的休閑娛樂(lè)配套設(shè)施就顯得尤為重要。由于入住酒店的旅客也希望在度假的同時(shí)，生活、出行等各方面都可以方便些。這些條件是風(fēng)景區(qū)吸引旅客的關(guān)鍵，也同樣增長(zhǎng)了酒店的出租率，將來(lái)后續(xù)收入就更加有保證。產(chǎn)權(quán)式酒店在我國(guó)還剛剛起步，盡管仍有尚未完善的方面，但是隨著中國(guó)旅游經(jīng)濟(jì)的不斷升溫，市場(chǎng)前景仍然相當(dāng)?shù)貜V闊，所以只要在購(gòu)房前，仔細(xì)考慮，謹(jǐn)慎入市，產(chǎn)權(quán)式酒店的優(yōu)勢(shì)還是會(huì)為投資者帶來(lái)不菲的利潤(rùn)與收益的。產(chǎn)權(quán)式酒店是隨著旅游房產(chǎn)的發(fā)展而興起的一種房產(chǎn)銷售模式，是集休閑、度假和投資于一體的新型房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。通常情況下，產(chǎn)權(quán)式酒店的每個(gè)客房投資者都享有各自獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。開(kāi)發(fā)商將酒店的客房分割后出售給投資者。投資者一般不住在酒店，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，獲取年度分紅，同時(shí)，還能獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。在國(guó)內(nèi)，產(chǎn)權(quán)式酒店最早興起于風(fēng)光秀麗的海南，作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)資源共享的基本原則。繼酒店式公寓在國(guó)內(nèi)一些大城市遍地開(kāi)花后，被稱之為“黃金小屋”的產(chǎn)權(quán)式酒店又悄悄“殺”進(jìn)本已熱潮滾滾的房市。 所謂產(chǎn)權(quán)式酒店，通俗地講，就是在城市商圈內(nèi)蓋起酒店，再把酒店分成若干個(gè)產(chǎn)權(quán)賣出去，產(chǎn)權(quán)人既可以在該酒店旅游居住，也可以委托酒店管理人把酒店的房間租出去，使產(chǎn)權(quán)人從中獲得收益。實(shí)際上，作為一種個(gè)人投資方式，購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店在國(guó)內(nèi)并非是新鮮事物。20世紀(jì)90年代后期，分時(shí)度假酒店(或稱“時(shí)權(quán)酒店”)的概念就傳入國(guó)內(nèi)，在珠三角和海南“登陸”，并逐步演變成為極具中國(guó)特色的產(chǎn)權(quán)式酒店，并于2000年在海口市率先亮相，當(dāng)時(shí)曾受到投資者的追捧。投資人閑暇時(shí)可以住在酒店里享受星級(jí)服務(wù)，離開(kāi)后可以委托酒店管理公司經(jīng)營(yíng)，是能夠同時(shí)獲得休閑與收益的一種新型的投資模式。 目前，國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展，在整體上仍處于起步階段，業(yè)態(tài)上也并不是十分成熟，即使是起步較早的地區(qū)，也不能保證個(gè)個(gè)賺錢(qián)。比如，海南省早在10年前就出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)酒店的萌芽，但并沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)式度假酒店。旅游資源的豐富程度是度假型產(chǎn)權(quán)式酒店前途的保證。因此，產(chǎn)權(quán)式酒店通常建在旅游風(fēng)景名勝區(qū)，如三亞、杭州等城市。跟酒店式公寓相比，產(chǎn)權(quán)式酒店更強(qiáng)調(diào)盈利性，與前者居住消費(fèi)屬性不大相同。酒店式公寓一般選址在城市核心商圈，而產(chǎn)權(quán)式酒店則落腳于度假村或依山傍水的風(fēng)景區(qū)內(nèi)，因?yàn)橛慰偷臄?shù)量是決定產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的直接因素，也決定著投資者能否收回成本和得到收益。兩者的共性都是強(qiáng)調(diào)投資性，而對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，產(chǎn)權(quán)式酒店投資方式的資金回籠更為安全快捷。 “黃金小屋”并非“聚寶盆” 產(chǎn)權(quán)式酒店是集房地產(chǎn)業(yè)與酒店業(yè)、旅游業(yè)相互融合的一種新型的投資產(chǎn)品，之所以吸引眾多投資者趨之若鶩，主要是看好產(chǎn)權(quán)式酒店投資項(xiàng)目高于銀行利率數(shù)倍的回報(bào)率，但這種高回報(bào)率也伴隨著經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。不久前，江蘇連云港一家產(chǎn)權(quán)式酒店，打出的售樓廣告這樣寫(xiě)道：“年500萬(wàn)旅游人口，43億旅游收入，市中心黃金地段商務(wù)住宿需求更旺盛，確保酒店穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。”按照開(kāi)發(fā)商的計(jì)算，面積在36.23平方米標(biāo)間，總價(jià)在13萬(wàn)多，首付只需6.6萬(wàn)多元，貸款10年，每月還貸款708元，而一年可以享受房?jī)r(jià)總額8%的回報(bào)，即一年可凈賺1萬(wàn)多元。但讓人匪夷所思的是，雖然廣告打出了“星級(jí)管理團(tuán)隊(duì)，經(jīng)營(yíng)有保障”的字樣，且產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)成敗最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是需要合格的經(jīng)營(yíng)管理者，但該產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)管理者卻遲遲難以落實(shí)。 在此之前，在南京開(kāi)盤(pán)的“農(nóng)家樂(lè)”假日酒店也打出這樣誘人的廣告：投資者第一年可獲得總價(jià)6%回報(bào)，第二年為7%，第三年為8%，你只需短短幾年的時(shí)間，便可收回本金，投資者還可以擁有一套產(chǎn)權(quán)為70年的酒店標(biāo)間。那么，產(chǎn)權(quán)酒店真的有這么大的升值空間嗎？業(yè)內(nèi)人士提醒，既然是一種投資方式，就不可避免具有風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店來(lái)說(shuō)，雖然產(chǎn)權(quán)屬于每個(gè)投資者，但產(chǎn)權(quán)所有人很難把握它的投資回報(bào)率，因?yàn)?，這一投資項(xiàng)目的特性決定了它必須聘請(qǐng)或委托專業(yè)酒店管理公司來(lái)經(jīng)營(yíng)管理，而不是由產(chǎn)權(quán)人自己來(lái)控制這一市場(chǎng)層面的盈虧。 也就是說(shuō)，產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)率的高低和風(fēng)險(xiǎn)的大小并不是投資人所能控制的，而是取決于酒店將來(lái)的經(jīng)營(yíng)狀況。還開(kāi)發(fā)商承諾的10%至30%的投資回報(bào)率極有可能是水中月鏡中花。尤其是酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的計(jì)算大多是按80%或100%的入住率樂(lè)觀估計(jì)的。如果達(dá)不到這個(gè)入住率，經(jīng)營(yíng)效率就實(shí)現(xiàn)不了，一旦出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)虧損，根本就沒(méi)有利潤(rùn)可分，投資者便有可能被“套牢”。因此，業(yè)內(nèi)人士告誡投資者，要理性地評(píng)估未來(lái)收益，不要迷信開(kāi)發(fā)商關(guān)于投資回報(bào)率的吹噓。那么，在頻繁亮相的酒店式公寓的光環(huán)之下，新概念的產(chǎn)權(quán)式酒店是否真的如同房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所言，是只賺不賠的“黃金小屋”呢？ 靠提升經(jīng)營(yíng)管理水平獲得“雙贏” 產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種新型的融資方式，比單獨(dú)購(gòu)買一套住房，來(lái)旅游時(shí)住，平時(shí)出租的模式便利得多。房地產(chǎn)商通過(guò)出售產(chǎn)權(quán)客房回籠資金，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，并借助國(guó)際酒店網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)盈利，而投資者也可單一的“購(gòu)房出租”，轉(zhuǎn)為“異地置房”。當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)式酒店的贏利水平也招致業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑，其中主要是其類似商鋪先售后租的局限性，以及售價(jià)偏高，回報(bào)率偏低，潛在風(fēng)險(xiǎn)是工薪階層難以承受的。如在海南就出現(xiàn)大量遍布全島的產(chǎn)權(quán)式酒店“爛尾樓”。許多開(kāi)發(fā)商的目的并不是為了發(fā)展旅游業(yè)，只是想把樓房盡早售出，甚至有的開(kāi)發(fā)商是沖著炒樓而來(lái)，一幢產(chǎn)權(quán)酒店往往經(jīng)過(guò)數(shù)家開(kāi)發(fā)商炒作，而不是針對(duì)最終客戶需求開(kāi)發(fā)的。其直接后果就有可能造成一大批“半拉子”工程，讓許多投資者被“套牢”。 業(yè)界人士稱，投資者在選擇投資產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目時(shí)需要格外謹(jǐn)慎，開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和誠(chéng)信是保障投資者獲得投資收益的前提條件。一方面要對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行調(diào)查，以避免部分開(kāi)發(fā)商想借此盤(pán)活資產(chǎn)，把它搞成純投資甚至投機(jī)項(xiàng)目；另一方面，要考察產(chǎn)權(quán)式酒店在整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上的各個(gè)環(huán)節(jié)，如房屋的品質(zhì)、室內(nèi)外裝修配套、物業(yè)公司以及經(jīng)營(yíng)管理等方面。除此以外，酒店經(jīng)營(yíng)者管理水平的高低更是衡量產(chǎn)權(quán)式酒店品質(zhì)的重要尺度。在經(jīng)營(yíng)管理方面，不同的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目的收益方式也不同。主要分為兩種類型，一種是低風(fēng)險(xiǎn)低回報(bào)的固定收益法，無(wú)論經(jīng)營(yíng)狀況如何，業(yè)主每年都會(huì)收到近3萬(wàn)的收入，盈余部分為物業(yè)公司所有，合同一般都要簽5年以上；另一種是委托物業(yè)公司出租經(jīng)營(yíng)收益法。按照10%到30%的投資回報(bào)率計(jì)算，收益約為3萬(wàn)元至9萬(wàn)元。需要指出的是，這種方式有高回報(bào)但也有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 產(chǎn)權(quán)式酒店是房地產(chǎn)與酒店業(yè)、旅游業(yè)相互交融和一種復(fù)合產(chǎn)品，其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)發(fā)展并不是十分完善，仍需要進(jìn)一步開(kāi)拓和創(chuàng)新。考量一個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店的盈利能力主要是對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理水平進(jìn)行全面考察，畢竟這是決定投資物業(yè)是否可以升值的關(guān)鍵要素。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，首先要弄清酒店由什么樣的管理者來(lái)經(jīng)營(yíng)，分析剖析酒店管理公司設(shè)計(jì)的管理方案。如沿海某市一家度假型產(chǎn)權(quán)