淺析我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格.docx

淺析我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格【摘要】近幾年我國(guó)部分地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格大幅度上漲，中央政府出臺(tái)了一系列調(diào)控措施來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，但效果并不理想。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)、房地產(chǎn)價(jià)格是一種壟斷價(jià)格，依靠中央政府的宏觀上的市場(chǎng)調(diào)控很難有效控制，并對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定有較大的副作用。采取地方政府管制和對(duì)房地產(chǎn)的增值收益實(shí)行比例累進(jìn)稅才是抑制房地產(chǎn)價(jià)格的有效措施。自1990年我國(guó)土地使用制度市場(chǎng)化以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升。特別是近幾年，以上海為中心的長(zhǎng)三角地區(qū)、珠三角地區(qū)以及北京地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度為甚。房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度上漲已經(jīng)引起了各方關(guān)注，國(guó)家還針對(duì)可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫，從2005年年初開(kāi)始，出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，但效果并不理想。如何看待中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)以及怎樣合理控制房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)度波動(dòng)，從而使宏觀經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定是一個(gè)值得研討的課題?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價(jià)格 區(qū)域性市場(chǎng) 壟斷價(jià)格 比例累進(jìn)稅 價(jià)格持續(xù)攀升第一章、 房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)一、 房地產(chǎn)價(jià)格的基本特性房地產(chǎn)作為商品，與任何商品一樣，是使用價(jià)值和價(jià)值的統(tǒng)一體。根據(jù)馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)的勞動(dòng)價(jià)值理論和價(jià)格理論，從總體上看，房地產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)仍然是價(jià)值，基本上也是房地產(chǎn)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，但又有其特許性。在這里之所以說(shuō)是“基本上”，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格的形成與其他一般商品的價(jià)格形成相比，有著不同的特性。房地產(chǎn)價(jià)格是一個(gè)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)范疇，既包括土地的價(jià)格，又包括房屋建筑的價(jià)格，房與地是不可分割的統(tǒng)一體，房地產(chǎn)價(jià)格是這個(gè)統(tǒng)一體的價(jià)格。房屋建筑物是人類勞動(dòng)的結(jié)晶，具有價(jià)值，這與一般商品價(jià)值的形成是相同的。但是土地是一種特殊商品，不完全是勞動(dòng)產(chǎn)品，一方面，原始土地是自然界的產(chǎn)物，并不包括人類勞動(dòng)在里面，其之所以具有價(jià)格是因?yàn)橥恋貕艛嘁鸬牡刈獾馁Y本化，地租實(shí)質(zhì)上就是土地使用者為使用土地而向土地所有人支付的費(fèi)用，反映了土地的自然資源價(jià)值。從這個(gè)角度看，原始土地的價(jià)格并不是勞動(dòng)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。但另一方面，現(xiàn)實(shí)生活中的土地已經(jīng)過(guò)了勞動(dòng)加工，又凝結(jié)了大量的人類勞動(dòng)。為了使土地滿足人類經(jīng)濟(jì)性運(yùn)用的要求，人們?cè)陂_(kāi)發(fā)利用土地的過(guò)程中，對(duì)原始土地進(jìn)行改造，又投入了大量的物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)，特別是對(duì)建筑地塊的土地，投入的基礎(chǔ)設(shè)施等費(fèi)用更多，而且開(kāi)發(fā)越深入，投入的勞動(dòng)積累越多，這些投入的勞動(dòng)凝結(jié)而成的價(jià)值與一般商品一樣，具有同等性質(zhì)的勞動(dòng)價(jià)值。從這個(gè)角度看，土地價(jià)格絕大部分又是勞動(dòng)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，它的價(jià)值量是由投入的勞動(dòng)量來(lái)衡量的。所以，房地產(chǎn)價(jià)值是房屋建筑物價(jià)值和土地自然資源價(jià)值及土地中投入勞動(dòng)所形成的價(jià)值的統(tǒng)一體，房地產(chǎn)價(jià)格就是這種綜合性特殊價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。由于房屋建筑物價(jià)值和土地中投入的勞動(dòng)形成的價(jià)值占了主要部分，因此可以說(shuō)房地產(chǎn)價(jià)格基本上是房地產(chǎn)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。二、 房地產(chǎn)價(jià)格的具體特點(diǎn)1、 房地產(chǎn)價(jià)格具有明顯的權(quán)利價(jià)格特征2、 作為房地產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)的價(jià)值具有特殊性3、 房地產(chǎn)價(jià)格具有特許的形成機(jī)制4、 房地產(chǎn)價(jià)格具有顯著的個(gè)別性5、 房地產(chǎn)價(jià)格具有多種表現(xiàn)方式6、 房地產(chǎn)價(jià)格總水平具有上升趨勢(shì)第二章、 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)顯而易見(jiàn)，在討論房地產(chǎn)市場(chǎng)之前，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性是非常重要的。市場(chǎng)絕不是一個(gè)簡(jiǎn)單的概念，眾所周知，市場(chǎng)或者產(chǎn)業(yè)的概念是很難準(zhǔn)確定義的。羅賓遜（1933）提出從某一給定的商品開(kāi)始考察該商品的替代品，在考察這些替代品德替代品，直到商品出現(xiàn)明顯差異來(lái)確定該商品的市場(chǎng)界限。豪泰林（1929）、張伯倫（1951）、蘭卡斯特（1966）描述了一個(gè)產(chǎn)業(yè)中的產(chǎn)品差異性的問(wèn)題，他們認(rèn)為一種商品可以用質(zhì)量、區(qū)位、時(shí)間、適用性等特性來(lái)定義。商品可以定義為不同特性的組合，而消費(fèi)者對(duì)不同的特性具有不同的偏好。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)統(tǒng)一的大市場(chǎng)，而是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)。從替代性來(lái)看，不同地區(qū)的房地產(chǎn)不具有替代性，即使是同一地區(qū)的房地產(chǎn)，如果區(qū)位地段不同，其替代性也很差。從房地產(chǎn)的質(zhì)量、區(qū)位等特性來(lái)看，不同的房地產(chǎn)的差異也非常大。所以，從地理區(qū)域上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的地理區(qū)域應(yīng)該是一個(gè)較小的概念。不應(yīng)該有中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或某某省房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念。也就不應(yīng)該有全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)壟斷市場(chǎng)福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的兩個(gè)基本定理說(shuō)的是：完全競(jìng)爭(zhēng)的均衡一定是帕累托最優(yōu)；任何帕累托最優(yōu)的配置都能通過(guò)選擇一組正確的價(jià)格而由市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)。完全競(jìng)爭(zhēng)均衡的一個(gè)重要性質(zhì)就是每一商品都按其邊際成本來(lái)銷售。完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)是有效率的。但大多數(shù)市場(chǎng)都不符合完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的條件，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)。一方面是因?yàn)槊恳粋€(gè)樓盤都具有不可復(fù)制性，另一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的信息的嚴(yán)重的不對(duì)稱。消費(fèi)者很難獲得所需要的信息。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都具有很大的市場(chǎng)勢(shì)力，可以將房地產(chǎn)價(jià)格提高到遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其邊際成本之上。顯然，對(duì)壟斷市場(chǎng)采取從宏觀上的需求和供給兩方面的措施效果不會(huì)太理想，而且有很大的副作用。調(diào)控措施太強(qiáng)烈，會(huì)使全國(guó)的每一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入蕭條，進(jìn)而影響整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)。調(diào)控得力度不大，對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格又不會(huì)產(chǎn)生大的影響。第三章、 房地產(chǎn)價(jià)格分析一、從房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成來(lái)看從房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格的核心是土地價(jià)格。在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中，土地作為一種生產(chǎn)要素，其使用價(jià)格(地租)決定于其邊際產(chǎn)出，該理論基本上排除了地價(jià)大幅波動(dòng)的可能性，因?yàn)樽鳛橐环N生產(chǎn)要素，其價(jià)格由其邊際產(chǎn)出決定，在一般情況下土地邊際產(chǎn)出較穩(wěn)定，所以地價(jià)不會(huì)暴漲暴落，從而房地產(chǎn)價(jià)格也應(yīng)基本穩(wěn)定。但在現(xiàn)實(shí)世界中這一結(jié)果并不完全正確,國(guó)外大部分發(fā)達(dá)國(guó)家都經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度波動(dòng)的情況?，F(xiàn)階段我國(guó)城市化、工業(yè)化進(jìn)程加快，對(duì)非農(nóng)用地的需求旺盛，但土地的供給在一些地區(qū)相對(duì)不足，使得國(guó)家土地公開(kāi)拍賣的價(jià)格持續(xù)上漲，結(jié)果是土地價(jià)格越來(lái)越高。同時(shí)，我們也應(yīng)看到，一些地方政府想從土地市場(chǎng)得到更多的收益，從而將土地價(jià)格人為抬升的現(xiàn)象也是存在的。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為獲得土地的增值收益，也采取各種手段囤積土地，進(jìn)一步造成了地價(jià)的上漲。房地產(chǎn)商以此為借口，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升。房地產(chǎn)價(jià)格隨著土地價(jià)格的上漲而上漲，有一定的合理性。但是，土地約束是成為房地產(chǎn)價(jià)格上漲的必然因素嗎？誠(chéng)然，從土地的自然屬性看，一般來(lái)說(shuō)，土地是不可再生、不能增長(zhǎng)、不可移動(dòng)的資源。但人類開(kāi)發(fā)土地的長(zhǎng)期歷史證明，土地使用效率是在不斷提高的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效率也在不斷提高。隨著土地使用效率提高，土地供給可以認(rèn)為是無(wú)限的。反過(guò)來(lái)，當(dāng)人口增長(zhǎng)達(dá)到某一水平后，人口總量會(huì)大致維持在一個(gè)相對(duì)不變的水平，從這一角度考慮，土地供給與人口增長(zhǎng)之間是可以維持一個(gè)合理的比例關(guān)系的，所以不可能長(zhǎng)期存在土地供應(yīng)不足的問(wèn)題。如北京市土地管理部門多次公開(kāi)宣稱，北京市的土地有足夠的供應(yīng)量，這也說(shuō)明土地供給沒(méi)有出現(xiàn)短缺，但北京的房?jī)r(jià)卻快速上升。所以，土地約束或土地價(jià)格的上升并不成為房地產(chǎn)價(jià)格上漲的必然因素，房地產(chǎn)價(jià)格上漲還有其它因素。有人宣稱，中國(guó)的土地供應(yīng)將出現(xiàn)長(zhǎng)期短缺并由此導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期攀升更是完全沒(méi)有道理。二、房地產(chǎn)價(jià)格不是競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)價(jià)格，而是一種壟斷價(jià)格房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的區(qū)域特性，這種區(qū)域特性使得房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的壟斷性，也就是說(shuō)房地產(chǎn)價(jià)格是一種壟斷價(jià)格。舉個(gè)例子，小城市的房?jī)r(jià)大大低于北京市的房?jī)r(jià)，北京五環(huán)地區(qū)的房?jī)r(jià)低于三還地區(qū)的房?jī)r(jià)，但外地的房子不可能移到北京來(lái)，北京五環(huán)的房子也不可能搬到三環(huán)來(lái)。不同地區(qū)的房地產(chǎn)甚至同一地區(qū)不同地段的房地產(chǎn)的可競(jìng)爭(zhēng)性都很小，使得每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都具有較大的壟斷勢(shì)力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的壟斷勢(shì)力主要來(lái)自于這種地域的不同。這樣，市場(chǎng)中雖然有很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，即使有一些開(kāi)發(fā)公司規(guī)模較小，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的這種特性，也會(huì)使他們具有很大的壟斷勢(shì)力，從而使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以自己定價(jià)，而不是由市場(chǎng)來(lái)定價(jià)。同時(shí)壟斷價(jià)格是邊際成本的非遞減函數(shù)，所以，房地產(chǎn)價(jià)格的上升，并不一定就是供求關(guān)系的變化導(dǎo)致的，很大一部分是來(lái)自于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)價(jià)格的控制。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的壟斷勢(shì)力即抬升房地產(chǎn)價(jià)格的能力還決定于房地產(chǎn)的需求方面隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，人們對(duì)住房的需求也在不斷增加。同時(shí)，一部分較富裕的人將購(gòu)買房地產(chǎn)作為一種投資手段，更直接增加了對(duì)房地產(chǎn)的需求。由于信息的不對(duì)稱，地位的不平等，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也可以通過(guò)各種途徑影響人們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，從而改變?nèi)藗儗?duì)房地產(chǎn)的需求。對(duì)房地產(chǎn)需求的增加，降低了房地產(chǎn)的需求彈性，從而提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的壟斷勢(shì)力，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以進(jìn)一步提高房?jī)r(jià)。高房?jī)r(jià)雖然可以抑制對(duì)房地產(chǎn)的需求，卻加重了普通購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。第四章、 政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控應(yīng)采取的措施由以上分析可知，房地產(chǎn)的價(jià)格問(wèn)題不能單純依賴市場(chǎng)機(jī)制來(lái)調(diào)節(jié)。誠(chéng)然，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求建立和健全各種市場(chǎng)體系，構(gòu)建起以市場(chǎng)供求為基礎(chǔ)的價(jià)格形成機(jī)制，使得各種商品和要素的價(jià)格能夠真實(shí)地反映資源的稀缺程度和實(shí)際的市場(chǎng)供求關(guān)系。但西方經(jīng)濟(jì)學(xué)在論述需求與供給時(shí)，有兩個(gè)重要的假設(shè)，一是完全信息的假設(shè)；二是完全競(jìng)爭(zhēng)的假設(shè)。只有滿足這兩個(gè)假設(shè)條件，由市場(chǎng)機(jī)制決定的價(jià)格才能真實(shí)地反映資源的稀缺程度和實(shí)際的市場(chǎng)供求關(guān)系。事實(shí)上，這兩個(gè)假設(shè)條件在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中是很難得到滿足。從前面的論述中我們知道在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，這兩個(gè)假設(shè)條件更不可能得到滿足。房地產(chǎn)的價(jià)格并不反映資源的稀缺程度和實(shí)際的市場(chǎng)供求關(guān)系，所以用市場(chǎng)調(diào)控的方式來(lái)影響具有壟斷性質(zhì)的房?jī)r(jià)，其作用就不會(huì)很大。最近一段時(shí)間政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控就說(shuō)明了這個(gè)問(wèn)題。一些政府官員認(rèn)為通過(guò)市場(chǎng)化可以使房?jī)r(jià)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)控而達(dá)到平穩(wěn)，會(huì)使資源配置具有經(jīng)濟(jì)效率就更是大錯(cuò)特錯(cuò)了。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控的最好方式就是政府管制。一、政府應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)進(jìn)行管制因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)進(jìn)行管制的應(yīng)該是地方政府，而不應(yīng)是中央政府。由于中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性，一些地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，并不意味其他地區(qū)也要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。恰恰相反，此時(shí)一些地區(qū)也許需要大力發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)。中央政府的調(diào)控使得這些地區(qū)的發(fā)展受到抑制，從而不利于縮小地區(qū)差距。同時(shí)由于房地產(chǎn)價(jià)格的核心是土地價(jià)格，而我國(guó)的土地交易都是在各地方政府的控制下進(jìn)行的。地方政府對(duì)土地價(jià)格的管制比較容易，從而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的管制也相對(duì)比較容易。地方政府在出售土地時(shí)，就可以規(guī)定房地產(chǎn)的出售價(jià)格。這種房地產(chǎn)的價(jià)格可以由土地價(jià)格的一個(gè)加成比例來(lái)決定。比如，政府出售的土地價(jià)格是每平方米1000元，如果加成比例定為200%，這時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出售的房地產(chǎn)的價(jià)格就不能高于每平方米2000元。這種定價(jià)方式既可以使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得必要的利潤(rùn)，又剝奪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得土地增值收益的可能性。進(jìn)而可以防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤積土地，因?yàn)槠涠诜e土地已經(jīng)無(wú)利可圖。同時(shí)也可以結(jié)束房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的暴利時(shí)代。最重要的是政府可以很容易地控制房地產(chǎn)的價(jià)格。二、對(duì)房地產(chǎn)的增值收益實(shí)行比例累進(jìn)稅，抑制炒房者或開(kāi)發(fā)商囤積房屋、土地的動(dòng)機(jī)在上述的定價(jià)機(jī)制上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法獲得土地增值收益，但購(gòu)房者也不能享受土地增值收益，從而防止有人在上述機(jī)制中的投機(jī)行為。如果房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)一定幅度，那么房地產(chǎn)的增值收益的比例累進(jìn)稅稅率就應(yīng)該達(dá)到100，使炒房者完全替國(guó)家做嫁衣裳，這樣他也就不再有興趣炒房了。同時(shí)也減輕了由于需求因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成的壓力。三、改革現(xiàn)行的戶籍制度安排，提高人員的流動(dòng)性國(guó)家政府用強(qiáng)制性的計(jì)劃戶籍制度安排，剝奪了城鄉(xiāng)之間人口流動(dòng)的選擇自由，導(dǎo)致城鄉(xiāng)在二元結(jié)構(gòu)狀態(tài)下的割裂發(fā)展。在這種戶籍制度之上又必然附著了不同的福利待遇和社會(huì)權(quán)利，甚至不同的城市的福利待遇和社會(huì)權(quán)利也不一樣，這就必然使得不同的城市對(duì)人們的吸引力就不同。造成人們的流動(dòng)趨勢(shì)為農(nóng)村人口流向城市，小城市人口向大城市流動(dòng)的單