宜興市物業(yè)管理實施細則.doc

宜興市物業(yè)管理實施細則 第一章 總則 第一條 為規(guī)范物業(yè)管理行為，維護物業(yè)當事人的合法權(quán)益，提高城市物業(yè)管理水平，根據(jù)江蘇省物業(yè)管理條例及有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本實施細則。 第二條 本實施細則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)各類居住小區(qū)、住宅組團、別墅區(qū)、大廈等（以下統(tǒng)稱住宅區(qū)）相關(guān)物業(yè)的管理活動。 第三條 新建住宅區(qū)和配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)應當實行物業(yè)管理。 配套設(shè)施不全的住宅區(qū)，由所在地鎮(zhèn)人民政府、居民委員會和市物業(yè)管理行政主管部門通過合并、圍護和整治等措施，擴大小區(qū)規(guī)模，逐步創(chuàng)造條件，實行物業(yè)管理。 第三條 市建設(shè)行政主管部門是本市物業(yè)管理行政主管部門，其主要職責是： （一）貫徹執(zhí)行國家、省、無錫市有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，制定物業(yè)管理的相關(guān)配套措施； （二）負責本市物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)初審； （三）對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱維修基金）的集中管理和使用監(jiān)督； （四）對物業(yè)管理工作進行業(yè)務指導，并組織監(jiān)督、檢查和評比； （五）培訓和考核物業(yè)管理專業(yè)人員； （六）依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)和規(guī)章的行為； （七）有關(guān)物業(yè)管理的其他管理職責。 市房產(chǎn)管理處負責本市物業(yè)管理的日常管理工作。 第四條 各鎮(zhèn)人民政府領(lǐng)導組織本鎮(zhèn)范圍內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理，應當積極做好住宅物業(yè)管理的組織落實工作，指導居民委員會開展住宅區(qū)物業(yè)管理具體工作。居民委員會根據(jù)本社區(qū)的實際情況，負責或組織物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會做好本社區(qū)物業(yè)管理日常工作。 第五條 市公安、交通、環(huán)保、供電、郵政、電信等部門，應當按照各自的職責分工，共同做好物業(yè)管理工作。 第二章 業(yè)主自治管理 第六條 業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少的，物業(yè)管理組織形式可由業(yè)主自行決定。配套設(shè)施不全的住宅區(qū)可暫不成立業(yè)主委員會。 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，業(yè)主人數(shù)較多的，可以推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）。 第七條 業(yè)主享有下列權(quán)利： （一）參加業(yè)主大會，對有關(guān)業(yè)主利益的重大事項進行表決； （二）業(yè)主委員會的選舉和被選舉權(quán)； （三）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （四）與物業(yè)管理費用相符的服務； （五）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務活動； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 業(yè)主承擔下列義務： （一）遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章； （二）遵守業(yè)主公約； （三）遵守業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關(guān)決定； （四）按照合同約定繳納物業(yè)管理服務費； （五）按照有關(guān)規(guī)定繳納維修基金； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。 第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應當按照有關(guān)規(guī)定，在當?shù)劓?zhèn)人民政府和市物業(yè)管理行政主管部門指導下，由住宅區(qū)所在地居民委員會組織召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 第九條 業(yè)主大會行使下列職權(quán)： （一）審議、修改、通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程； （二）選舉、撤換業(yè)主委員會的組成人員； （三）審議業(yè)主委員會的工作報告； （四）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，改變或撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定； （五）審議批準業(yè)主委員會選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)的報告； （六）決定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事項。 第十條 業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主的合法利益，對業(yè)主大會負責。業(yè)主委員會履行下列職責： （一）召集和主持業(yè)主大會； （二）擬定業(yè)主公約草案、業(yè)主委員會章程草案及其修訂草案并報業(yè)主大會通過； （三）經(jīng)業(yè)主大會批準，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，并經(jīng)業(yè)主大會對合同條款審查同意后，負責與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同； （四）監(jiān)管維修基金使用情況，當維修基金不足時，進行續(xù)籌； （五）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計劃和物業(yè)管理重大舉措； （六）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動； （七）執(zhí)行業(yè)主大會的有關(guān)規(guī)定； （八）接受業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督；第三章 物業(yè)管理企業(yè) 第十二條 物業(yè)管理企業(yè)可由鎮(zhèn)人民政府、居民委員會或其他企事業(yè)單位或個人等設(shè)立。通過市場競爭實行自主經(jīng)營、自負盈虧、自我發(fā)展，并按照國家、省和市有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。 第十三條 物業(yè)管理企業(yè)應當自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)到市物業(yè)管理行政主管部門申請辦理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書。未領(lǐng)取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理服務活動。 第十四條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利： （一）依照法律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度； （二）根據(jù)物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務費用； （三）選聘專業(yè)單位或隊伍承擔專項經(jīng)營業(yè)務； （四）制止違章搭建或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為，并可以向有關(guān)行政主管部門舉報或者向人民法院提起民事訴訟； （五）拒絕任何形式的攤派； （六）依法從事與物業(yè)管理相關(guān)的贏利性經(jīng)營活動和有償服務； （七）其他依法享有的權(quán)利。 第十五 物業(yè)管理企業(yè)承擔下列義務： （一）執(zhí)行物業(yè)管理行為為規(guī)范，服務標準； （二）履行物業(yè)管理合同，提供物業(yè)管理服務業(yè)主利益； （三）接受業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)所在地居民委員會的監(jiān)督； （四）定期公布物業(yè)管理公共服務費和使用維修基金鐵收支帳目，接受質(zhì)詢和審計； （五）接受政府有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他依法應盡的義務。 （九）督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定； （十）業(yè)主大會賦予的其他職責。 第十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當予以公布，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和使用人具有約束力。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。第四章 物業(yè)管理服務與收費 第十六條 新建物業(yè)出售前，開發(fā)建設(shè)單位應當選聘或委托物業(yè)管理企業(yè)提前介入，承擔物業(yè)出售后至業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同前的前期物業(yè)管理服務。 新建物業(yè)出售時，開發(fā)建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)應當與物業(yè)購買人簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議。 物業(yè)交付使用后，業(yè)主或者業(yè)主委員會應當及時續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)管理合同。 第十七條 前期物業(yè)管理協(xié)議和物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容包括： （一）當事人和物業(yè)的基本情況； （二）雙方的權(quán)利和義務； （三）物業(yè)管理服務事項和服務質(zhì)量標準； （四）物業(yè)管理服務費的標準和收取辦法； （五）物業(yè)管理服務用房的使用、管理和收入分配辦法； （六）維修基金的管理和使用； （七）合同聽有效期限、合同終止和解除的約定； （八）違約責任及解決糾紛的途徑； （九）雙方當事人約定的其他事項。 第十八條 物業(yè)管理服務的主要內(nèi)容： （一）物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護和管理； （二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化管理； （三）聘請專業(yè)保安協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項； （四）物業(yè)裝飾修的安全性能、垃圾清運等管理服務； （五）應業(yè)主要求進行的室內(nèi)特約維修等服務； （六）物業(yè)檔案資料的管理。 配套設(shè)施不健全的住宅區(qū)，在合并、圍護和整治等措施到位前，暫由所在地居民委員會實行管理，其管理服務項目可以根據(jù)住宅區(qū)實際情況確定。 第十九條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，只能先聘一家物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務工作委托專業(yè)單位（隊伍）實施，但不得將物業(yè)的整體或者主要管理服務責任委托給他人。 第二十條 住宅區(qū)物業(yè)管理實行有償服務。物業(yè)管理服務費用包括提供公共服務的費用及提供代辦服務、特約服務的費用。確定物業(yè)管理服務收費標準，應當遵循合理、公開以及與服務內(nèi)容、服務質(zhì)量相適應的原則。 第二十一條 配套設(shè)施不健全的住宅區(qū)和管通住宅區(qū)和普通住宅的物業(yè)管理公共服務費實行政府指導價，其他物業(yè)的公共服務費由當事人在前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同中協(xié)商確定。公共服務費以住宅區(qū)的類別、檔次、規(guī)模、服務項目、服務等級標準為基礎(chǔ)，并考慮業(yè)主的承受能力，按照物業(yè)管理企業(yè)自負盈虧、略有盈余的原則分別測算，具體收費標準由市物業(yè)管理行政主管理部門和物價部門經(jīng)價格聽證后確定。物業(yè)管理企業(yè)應業(yè)主的要求，提供代辦服務和特約服務的費用，應當與業(yè)主協(xié)商確定。 第二十二條 物業(yè)管理服務費用由物業(yè)管理企業(yè)直接收取或者有償委托居民委員會收取。 配套設(shè)施不健全的住宅區(qū)的物業(yè)管理服務費用由居民委員會收取。 第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、電信、有線電視等單位向業(yè)主或使用人收取的服務費可委托給物業(yè)管理企業(yè)或者居民委員會收取，雙方應當簽訂有償服務合同。 任何單位和個人不得不同一服務內(nèi)容，向業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)重復收費。 第二十四條 新建物業(yè)中未售出且未使用的部分，其物業(yè)管理服務費由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)紡定，沒有約定或約定不明確的，按物業(yè)管理服務費標準的百分之五十承擔。 物業(yè)出租或者以其他方式交他人使用的，物業(yè)管理服務費由業(yè)主或者使用人交納，但業(yè)主負最終交納責任。 第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)收費的項目、標準和收支情況，應當按照合同約定和有關(guān)規(guī)定，定期向業(yè)主公布，并接受業(yè)主委員會和物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督和質(zhì)詢。 第五章 物業(yè)的移交、使用和保修維護 第二十六條 新建物業(yè)竣工后，未經(jīng)綜合驗收或綜合驗收不合格的不得辦理移交手續(xù)。物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)時，應當與委托方、所在地居民委員會按照本細則規(guī)定進行接管驗收。 第二十七條 物業(yè)移交應當具備下列條件； （一）物業(yè)管理服務用房、市政配套設(shè)施設(shè)備、房屋共用設(shè)施設(shè)備等建設(shè)符合規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)工程質(zhì)量要求； （二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修基金按標準足額交清； （三）與開發(fā)建設(shè)單位明確保修責任，并按國家質(zhì)量管理規(guī)定簽訂保修合同。 第二十八條 物業(yè)管理委托方應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列檔案資料： （一）住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工平面圖； （二）設(shè)備、設(shè)施安裝圖； （三）地下管網(wǎng)圖； （四）其他技術(shù)資料； 物業(yè)管理合同或者前期物業(yè)管理協(xié)議終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)檔案資料產(chǎn)給物業(yè)管理委托方或后續(xù)物業(yè)管理企業(yè)。 第二十九條 新建物業(yè)在規(guī)劃建設(shè)時，應當建設(shè)必要的物業(yè)管理配套設(shè)施、服務用房（含物業(yè)管理辦公用房、經(jīng)營用房）。物業(yè)管理辦公用房按總建筑面積的.配套（住宅區(qū)各通道口保安值班用房除外）；物業(yè)管理經(jīng)營用房：一類地段按建筑面積.配套；二類地段按建筑面積.配套；三類地段按建筑面積配套。 物業(yè)管理辦公用房計入開發(fā)成本，產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有；物業(yè)管理經(jīng)營用房由市政府以成本價購買，產(chǎn)權(quán)屬市政府所有。 配套使用的附屬設(shè)施、設(shè)備、共用部位屬全體業(yè)主所有。 第三十條 物業(yè)管理配套服務用房和附屬設(shè)施、設(shè)備，由所有人無償提供給物業(yè)管理企業(yè)使用和經(jīng)營，其收益用于補充住宅區(qū)物業(yè)管理服務費用。 第三十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為： （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，擅自改變房屋用途； （二）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備； （三）私搭亂建； （四）侵占綠地、毀壞綠化； （五）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物； （六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標準排放污染物質(zhì)或者發(fā)出超標準的噪聲和振動； （七）未經(jīng)批準擺攤設(shè)點； （八）無序停放車輛； （九）在建筑物、構(gòu)筑物外亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫； （十）利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當權(quán)益的活動； （十一）在消防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施； （十二）損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑； （十三）法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。 第三十二條 物業(yè)所有人、使用人裝飾裝修房屋，必須遵守宜興市建筑和家庭居室裝飾裝修管理規(guī)定。物業(yè)管理企業(yè)、居民委員會應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人。物業(yè)管理企業(yè)、居民委員會發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者使用人有損壞承重結(jié)構(gòu)等行為時，應當及時勸阻，并向市裝飾裝修管理辦公室報告。 第三十三條 物業(yè)應當按照設(shè)計用途使用。因特殊情況確需改變使用性質(zhì)，應當符合城市規(guī)劃和物業(yè)安全的要求，報市規(guī)劃行政主管部門批準。 第三十四條 任何單位和個人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用或者挖掘道路、場地的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)、居民委員會，并在約定的期限內(nèi)恢復原狀。造成損失的，應當給予相應賠償。 第三十五條 新建物業(yè)在交付使用，開發(fā)建設(shè)單位應按照國家規(guī)定的保修內(nèi)容和期限，在市物業(yè)管理行政主管部門鑒證下與物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會簽訂保修合同。保修期內(nèi)的物業(yè)維修責任由開發(fā)建設(shè)單位負責。 第三十六條 房屋在國家規(guī)定的保修期滿后的維修責任，按照下列規(guī)定承擔： （一）房屋的自用部位和設(shè)施由業(yè)主自行維修； （二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設(shè)備、共用天線、消防設(shè)施等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同的約定定期維修養(yǎng)護，維修養(yǎng)護計劃由物業(yè)管理企業(yè)制訂，報市物業(yè)管理行政主管部門批準后實施。 配套設(shè)施不健全的住宅區(qū)的維修養(yǎng)護由市物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)該住宅區(qū)維修基金的收繳情況實施。 第三十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的市政公用設(shè)施和相關(guān)設(shè)備設(shè)施，按規(guī)定應當由市政、供水、供電、供氣、通訊、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門維修養(yǎng)護的，原有職責和養(yǎng)護渠道不變。相關(guān)部門委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修養(yǎng)護的，應當支付維修養(yǎng)護費用。 第三十八條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有二個以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，應當建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。 維修基金的來源和提取方法： （一）新建（包括未經(jīng)綜合驗收）的商品房，以房屋銷售價款的.提??； （二）公有住房出售時，按建筑面積每平方米元在售房款中提??； （三）經(jīng)濟適用房出售時，由購房者按建筑面積每平方米元交納； （四）年以來到本細則實施前開發(fā)建設(shè)的商品房，由原開發(fā)經(jīng)營單位按房屋銷售價款的.補交。 第三十九條 維修基金由市物業(yè)管理行政主管部門和市財政部門統(tǒng)一管理，實行專戶儲存、分幢建帳、按戶核算，其利息用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護。維修基金利息不足當年維修費用的，可以按一定比例動用本金或者向業(yè)主（使用人）分攤。 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，其維修基金帳戶中的剩余部分不予退還，隨房屋所有權(quán)同時結(jié)算過戶。 第四十條 維修基金屬全體業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共同設(shè)施設(shè)備的維修維護以及保修期滿后的大中修、更新改造，任何單位和個人不得擅自挪用。 第四十一條 宜城范圍內(nèi)配套設(shè)施不全的住宅區(qū)的合并、圍護和整治費用及部分房屋維修費用，每年可從城市建設(shè)維護費中按計劃列支。 第六章 法律責任 第四十二條 業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理合同約定交納物業(yè)管理服務費的，物業(yè)管理企業(yè)、居民委員會可以催交，逾期仍不交納的，可以按每日萬分之五加收滯納金，并可申請人民法院追繳。 第四十三條 建設(shè)單位未按照規(guī)定提供物業(yè)管理配套用房以及物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備的，由市物業(yè)管理行政主管部門責令限期補建，逾期仍不補建的，應當交納補建價款，可處以二萬元以上四萬元以下罰款。 建設(shè)單位未按照規(guī)定落實前期物業(yè)管理企業(yè)的，由市物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，逾期未改正的，可處以二萬元以上四萬元以下的罰款。 第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)違反本細則，按照下列規(guī)定處罰： （一）未取得資質(zhì)證書而從事物業(yè)管理活動的，由市物業(yè)管理行政主管部門責令其停止活動，沒收非法所得，可處以一萬元以上三萬元以下罰款； （二）違反合同約定的服務質(zhì)量標準的，由市物業(yè)管理行政主管部門責令其限期改正，逾期未改正，可處以一萬元以上三萬元以下罰款； （三）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理不善，造成物業(yè)環(huán)境惡化的，由市物業(yè)管理行政主管部門對其作出警告，降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書，并可處以一萬元以上三萬元以下罰款。 第四十五條 未按照規(guī)定交納維修期金的單位和個人，由市物業(yè)管理行政主管部門責令限期補交，逾期仍不補交和未足額交清的，可按每日萬分之五加收滯納金。 第四十六條 業(yè)主（使用人）違反本細則規(guī)定，有下列行為之一的，物業(yè)管理企業(yè)或所在地居民委員會有權(quán)制止，造成損失的，并可要求給予賠償。 （一）