房地產(chǎn)跟投制.doc

房地產(chǎn)跟投制度現(xiàn)在很多大型房地產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)有跟投制度，那么我們常說的房地產(chǎn)跟投是什么意思呢?相信很多人對于這個(gè)都不是很了解，下面和小編一起看看什么叫房地產(chǎn)跟投?什么叫房地產(chǎn)跟投?現(xiàn)有的跟投制度絕大多數(shù)要求核心員工強(qiáng)制跟投，其余員工自愿跟投，并在集團(tuán)(區(qū)域)和項(xiàng)目層面的人員范圍層面做出協(xié)調(diào)，同時(shí)就資金到位及退出時(shí)間的機(jī)制上有待進(jìn)一步明確。同時(shí)，項(xiàng)目跟投不單單是一項(xiàng)激勵(lì)機(jī)制，項(xiàng)目跟投的推出和企業(yè)的戰(zhàn)略選擇、項(xiàng)目類型、管理模式及基礎(chǔ)等各方面息息相關(guān)，不同的戰(zhàn)略選擇和管理基礎(chǔ)，決定了項(xiàng)目跟投應(yīng)跨多大、走多深的問題。跟投制度近年來受到了一些房企的青睞：包括萬科、保利、碧桂園、首創(chuàng)、當(dāng)代置業(yè)等在內(nèi)的一部分房企先后施行了跟投制度，將項(xiàng)目運(yùn)營效益與員工個(gè)人收益直接掛鉤，希望能夠?qū)崿F(xiàn)員工與企業(yè)收益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。這其中，起步最早的是碧桂園：早在2012年底，碧桂園就啟動(dòng)了名為“成就共享”的激勵(lì)計(jì)劃，拉開了國內(nèi)房企“合伙人制”的序幕。據(jù)悉，碧桂園的項(xiàng)目跟投制度目前已全面推行，以后的新項(xiàng)目都在推進(jìn)當(dāng)中。同樣是在2012年底，首創(chuàng)置業(yè)在公司內(nèi)部推出了項(xiàng)目跟投機(jī)制，并在2015年全面試點(diǎn)跟投激勵(lì)機(jī)制。2014年5月，萬科宣布啟動(dòng)股權(quán)激勵(lì)、項(xiàng)目跟投等領(lǐng)域的地產(chǎn)事業(yè)合伙人制度，掀起了地產(chǎn)合伙人的高潮。 越秀地產(chǎn)在其2014年業(yè)績會(huì)上透露，公司將“從做規(guī)模向做效益轉(zhuǎn)型”，從體制機(jī)制上創(chuàng)新，推進(jìn)事業(yè)合伙人制度。金地集團(tuán)提出的核心員工跟投方案，對激勵(lì)與制約條款拿捏到位，在已高調(diào)推出跟投方案的房企中堪稱范本。作為房企合伙人制的一種操作手段，由于企業(yè)自身情況的不同，其所施行的跟投制度也有所不同。萬科與碧桂園、當(dāng)代置業(yè)均采取了“全員+核心成員強(qiáng)制跟投”的方式，當(dāng)前跟投機(jī)制遭大股東否決的金地，其原本也計(jì)劃采用這一方式;首創(chuàng)置業(yè)則覆蓋全員，并采取了自愿的方式，不強(qiáng)制核心成員跟投;而在越秀地產(chǎn)，只有核心骨干員工才可以參與跟投。據(jù)了解，跟投額度則分布在股權(quán)或資金峰值的5%-10%之間。相對而言，碧桂園的跟投限額比例最高，達(dá)到項(xiàng)目公司股份的15%;當(dāng)代置業(yè)為項(xiàng)目峰值資金的5%，其余標(biāo)桿企業(yè)則均為10%。這里需要說明的一點(diǎn)是，以項(xiàng)目資金峰值來進(jìn)行計(jì)算表明企業(yè)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目實(shí)際投入，從融資角度考慮;而從項(xiàng)目公司股權(quán)角度考慮，表明企業(yè)更看重項(xiàng)目控制權(quán)。跟投的項(xiàng)目分紅時(shí)，多在現(xiàn)金流回正或項(xiàng)目盈利之后，而退出則多在項(xiàng)目清算階段。例如，金地在未能實(shí)施的核心員工投資項(xiàng)目公司管理辦法中規(guī)定，項(xiàng)目已銷售建筑面積達(dá)到擬銷售建筑面積90%的時(shí)點(diǎn)，為有限合伙企業(yè)退出啟動(dòng)點(diǎn)。碧桂園在項(xiàng)目盈利后方可分紅及退出，其風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)程度較高，而萬科與首創(chuàng)則要求在項(xiàng)目清算時(shí)才可退出。值得一提的是，雖然“跟投”與“眾籌”有一定的共性，但二者并不能混為一談。尤其是跟投，目前還僅僅是僅限定企業(yè)內(nèi)部的舉措。不過，萬科總裁郁亮未來萬科將不斷升級(jí)合伙人制度的版本，于 2015年底亮相的4.0版本不設(shè)門檻，普通投資者也可以跟投萬科項(xiàng)目。目前，萬科在全國推廣的事業(yè)合伙人制度正在南京(樓盤)分公司試點(diǎn)升級(jí)。今后，南京萬科新項(xiàng)目操盤不一定由工程出身的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，而是讓有能力的員工自組團(tuán)隊(duì)，從項(xiàng)目運(yùn)營到產(chǎn)品開發(fā)等環(huán)節(jié)安排時(shí)間節(jié)點(diǎn)，最終由項(xiàng)目跟投人投票決定新項(xiàng)目的操盤團(tuán)隊(duì)。利益捆綁跟投機(jī)制日益在房企中流行，其背后的推力在于，進(jìn)入“白銀時(shí)代”的中國樓市發(fā)展速度明顯放緩，許多房企已經(jīng)清醒地意識(shí)到，如今只有創(chuàng)新和變革才可談生存與發(fā)展轉(zhuǎn)型的大幕因而被一只只手爭前恐后地拉開。萬科總裁郁亮曾經(jīng)毫不諱言，實(shí)施合伙人制度的目的，就是為了“掌握自己的命運(yùn)”，抵抗“野蠻人”。而金地集團(tuán)總裁黃俊燦的說法頗具代表性：“需要去找到一種能把這些管理資產(chǎn)的人和股東利益捆綁得更緊的機(jī)制?！睘榱藙?chuàng)造更大利潤，跟投制度無疑是一個(gè)比較適合且有效的方式。通過把這些核心員工的利益與公司利益緊密的捆綁結(jié)合，實(shí)現(xiàn)公司盈利即自身盈利、公司虧損即自身虧損的直接、顯性的影響?？偟膩碚f，通過成本最優(yōu)化、資金周轉(zhuǎn)最快化，“跟投”可以為公司股東創(chuàng)造更大的價(jià)值。這一制度能夠更快地為員工帶來直接的收益與激勵(lì)，在項(xiàng)目完成預(yù)售后，員工就能迅速兌現(xiàn)利潤。由于風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，企業(yè)中職業(yè)經(jīng)理人容易出現(xiàn)的“共富貴，但無法共患難”弊端將有所改變。在項(xiàng)目投資決策時(shí)，跟投人必然會(huì)在項(xiàng)目投資決策前更充分、更加全面地研究分析項(xiàng)目收益預(yù)期;在運(yùn)營過程，參與跟投的人員對建筑質(zhì)量、開發(fā)節(jié)奏、銷售價(jià)格、客戶群開拓、客戶服務(wù)方面等也必然更加關(guān)注，帶動(dòng)部門協(xié)同性將明顯提升?！皩ζ髽I(yè)的積極性非常明顯，對業(yè)績的表現(xiàn)有直接的促成作用?！鄙虾?樓盤)城開(集團(tuán))有限公司一位邱姓高層表示?！霸谶@樣的制度下，確實(shí)能夠給予一些富有成長性、獨(dú)特見解性的管理層的運(yùn)用，所以說效果是積極的?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)稱。事實(shí)上，實(shí)施跟投制度的部分房企已經(jīng)收到了實(shí)效：“成就共享計(jì)劃”實(shí)行后產(chǎn)生了很好的效果，直接為碧桂園2013年的銷售額突破千億元立下汗馬功勞;在“跟投”的激勵(lì)之下，首創(chuàng)新獲取項(xiàng)目的開工周期、平均開盤周期明顯縮減，去化率逐年提升。越秀地產(chǎn)董事長張招興表示，“通過合伙人制的試點(diǎn)，我們有望進(jìn)一步縮短項(xiàng)目開工周期，提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率?！倍讋?chuàng)置業(yè)副總裁胡衛(wèi)民則直言，“這樣的做法就是你眼光永遠(yuǎn)追著市場、客戶等，一旦聞到肉味就能以最快的速度撲上讓員工擁有這樣的嗅覺就是跟投機(jī)制?！憋L(fēng)險(xiǎn)猶存當(dāng)然，跟投制度并非僅有積極的一面。發(fā)展時(shí)間不長、企業(yè)性質(zhì)的差異、領(lǐng)導(dǎo)人及大股東的意志等，都是左右跟投機(jī)制及最終效果的重要因素。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，實(shí)施跟投制度一年，萬科已經(jīng)出現(xiàn)了一線城市或公認(rèn)的好項(xiàng)目跟投力度大，而一些項(xiàng)目無人問津的情況。當(dāng)然，也有人認(rèn)為這是項(xiàng)目跟投制度發(fā)揮