房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題201X年.doc

房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題2011年一、單項(xiàng)選擇題(每題的備選答案中只有一個最符合題意)1、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說法，錯誤的是( )。 A判斷評估價(jià)值誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將其與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較 B估價(jià)會有誤差，可用一般物理測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)誤差標(biāo)準(zhǔn) C所有評估價(jià)值都有誤差，可以說所有評估價(jià)值都是近似值 D估價(jià)誤差應(yīng)有一定限度，因此需要確定合理誤差范圍2、某套住宅月有效毛收入為3000元，運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的10%，因樓上裝修漏水，使該住宅被水淹，需重新裝修。預(yù)計(jì)重新裝修費(fèi)等費(fèi)用50000元，在裝修前3個月內(nèi)均勻投入，裝修完成后放置3個月方可使用。若月報(bào)酬率為0.5%，則該住宅因被水淹造成損失為( )萬元。 A49627 B5764.7 C65548 D659203、關(guān)于確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評估價(jià)值先后次序的說法，正確的是( )。 A確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)在先，得出評估價(jià)值在后 B得出評估價(jià)值在先，確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)在后 C確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評估價(jià)值同時(shí)進(jìn)行 D確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評估價(jià)值無先后表示，誰先誰后都可以4、經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的外部經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)利用中主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)的( )。 A相互影響性 B壽命長久性 C數(shù)量有限性 D保值增值性5、某人年初以3000萬元購買一間商鋪，年末將該商鋪售出，收回資金3800萬元，當(dāng)年通貨膨脹率5%，該商鋪實(shí)際增值額為( )萬元。 A610.00 B619.05 C650.00 D761.906、在國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競買人確定報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)，一般是評估( )。 A掛牌底價(jià) B正常市場價(jià)格 C競買人可承受的最高價(jià) D最可能的成交價(jià)7、在為房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)服務(wù)估價(jià)中，理論上評估的應(yīng)是( )。 A建筑物重置成本和土地使用重新取得成本 B建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失 C建筑安裝工程造價(jià)和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失 D建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失8、某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價(jià)格為4500元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房價(jià)格的3%，該期房目前的價(jià)格為( )元/m2。 A3439 B3473 C3508 D36089、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中的位置因素的是( )。 A朝向 B樓層 C方位 D交通條件10、影響某套住房的實(shí)物因素不包括( )。 A裝修 B戶型 C層高 D樓層11、某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價(jià)值為5000萬元，假定對該房地產(chǎn)進(jìn)行重新裝修后的價(jià)值為6500萬元，裝修費(fèi)用為800萬元，裝修期為1年，裝修費(fèi)用均勻投入，裝修期間租金損失現(xiàn)值為500萬元；如果對該房地產(chǎn)進(jìn)行改變用途的改造，改造后的價(jià)值為8000萬元，改造費(fèi)用為160萬元，改造期為1年，改造費(fèi)用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；折現(xiàn)率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建，根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最佳利用應(yīng)是( )。 A維持現(xiàn)狀 B改變用途 C重新裝修 D重新開發(fā)12、下列估價(jià)中，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為現(xiàn)在、估價(jià)對象應(yīng)為未來狀況的是( )。 A因解決估價(jià)結(jié)果異議的需要，對原估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核的估價(jià) B因保險(xiǎn)理賠需要，對投保房地產(chǎn)的價(jià)值損失進(jìn)行評估 C因抵押貸款的需要，對作為抵押物的在建工程進(jìn)行估價(jià) D因房屋征收補(bǔ)償需要，對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房進(jìn)行估價(jià)13、運(yùn)用成本法評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，按謹(jǐn)慎原則要求，在估計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目的金額可能會在一定區(qū)間波動時(shí)，應(yīng)采用( )的估計(jì)值。 A正常 B較低 C平均 D較高14、關(guān)于市場法的說法，錯誤的是( )。 A測算結(jié)果容易被人們理解、認(rèn)可、接受 B測算結(jié)果有時(shí)并不一定是合理、真實(shí)的 C需要估價(jià)師對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情有足夠的把握 D每個影響因素對可比實(shí)例成交價(jià)格的影響程度都可采用定量分析予以量化15、估價(jià)對象為一套建筑面積90m2的封閉陽臺的成套住宅，其中陽臺的水平投影面積為3m2，選取的某可比實(shí)例為一套建筑面積95m2的未封閉陽臺的成套住宅，其中陽臺的水平投影面積為4m2，成交價(jià)格為90萬元。若該陽臺封閉，成交價(jià)格可能到92萬元。以該可比實(shí)例為基礎(chǔ)估算估價(jià)對象的市場價(jià)格為( )萬元。 A83.51 B85.26 C85.36 D87.1616、評估某估價(jià)對象2011年10月15日的市場價(jià)格，選取的可比實(shí)例價(jià)格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元/m2，交易中涉及的稅費(fèi)全部由賣方支付。該地區(qū)買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%。已知最近1年來該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格每月環(huán)比增長0.5%，則該可比實(shí)例經(jīng)修正、調(diào)整后的價(jià)格是( )元/m2。 A7000 B7003 C7436 D767017、某年1月30日購買某房地產(chǎn)價(jià)格為1000美元/m2，首付款為20%，余款半年末一次性支付，月利率為0.6%。當(dāng)年，該類房地產(chǎn)以美元為基礎(chǔ)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%，人民幣兌換美元的匯率1月30日為6.59:1，9月30日為6.46:1。下列關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說法，錯誤的是( )。 A該房地產(chǎn)的名義交易價(jià)格為人民幣6590元/m2 B該房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為人民幣6404元/m2 C該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場價(jià)格為1052美元/m2 D該類房地產(chǎn)在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月上漲幅度大于1%18、某可比實(shí)例賣方繳納的稅費(fèi)由買方承擔(dān)，若買方付給賣方的金額不變，當(dāng)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)增加時(shí)，該可比實(shí)例的正常成交價(jià)格會( )。 A上升 B下降 C不變 D無法確定19、某寫字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年平均有效毛收入為400萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為30%，預(yù)計(jì)5年后出售時(shí)總價(jià)為6000萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬的25%。該寫字樓目前的價(jià)格為( )萬元。 A5061.44 B5546.94 C5562.96 D6772.8520、某房地產(chǎn)未來凈收益期限內(nèi)每年凈收益為20萬元，收益期限結(jié)束時(shí)該房地產(chǎn)增值20%，報(bào)酬率為6%，償債基金系數(shù)為759%。該房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬元。 A313 B329 C417 D44621、某宗房地產(chǎn)收益期限為35年，判斷其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.2萬元，報(bào)酬率為9%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬元。 A159.56 B168.75 C169.39 D277.7022、某寫字樓的建筑面積為540m2，年有效毛收入為108萬元，年運(yùn)營費(fèi)用與建筑物凈收益之和為400元/m2，土地資本化率為10.8%。假設(shè)收益期限無限，該寫字樓用地的價(jià)格為( )萬元。 A500 B750 C800 D100023、在成本法估價(jià)中，關(guān)于合理確定開發(fā)用地取得途徑的說法，正確的是( )。 A開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)對象土地的原始取得途徑 B開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對象所占區(qū)域類似土地的主要取得途徑 C開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)收集的取得成本最高的土地取得途徑 D開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)委托人提供的土地取得途徑24、某寫字樓的土地取得成本8000萬元，建造成本6000萬元，管理費(fèi)用800萬元，銷售費(fèi)用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，銷售利潤率為16%。該寫字樓的價(jià)值為( )萬元。 A17087.20 B18699.20 C19666.40 D20666.6725、關(guān)于建筑物重新購建價(jià)格求取方法的說法，錯誤的是( )。 A單位比較法需要將估價(jià)對象的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)修正為可比實(shí)例建筑物的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi) B分部分項(xiàng)法結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位 C工料測量法主要用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購建價(jià)格 D指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測算結(jié)果26、某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取得使用年限為50年的工業(yè)用途的土地使用權(quán)，廠房建設(shè)期為2年。土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用權(quán)期限屆滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償取得。采用直線法計(jì)算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為( )。 A70.00% B83.33% C84.00% D86.67%27、某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，實(shí)際建設(shè)期為1.5年，現(xiàn)該在建工程被人民法院強(qiáng)制拍賣，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年，通過市場調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項(xiàng)目的正常建設(shè)期為3年，在強(qiáng)制拍賣下評估該在建工程的市場價(jià)值時(shí)，后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為( )年。 A1 B1.5 C2 D2.528、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法，錯誤的是( )。 A運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，開發(fā)完成后的價(jià)值可以采取收益法求取 B投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算 C假設(shè)開發(fā)中測算的“扣除項(xiàng)目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項(xiàng)目在未來發(fā)生時(shí)值 D在預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，應(yīng)將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類似房地產(chǎn)市場價(jià)格作為開發(fā)完成后的價(jià)值29、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑面積3850m2，建設(shè)期2年，根據(jù)市場調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時(shí)平均單價(jià)為2850元/m2，折現(xiàn)率為15%，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)初期的價(jià)值為( )萬元。 A572.21 B765.85 C791.24 D912.6230、某類房地產(chǎn)20062010年的價(jià)格見下表，根據(jù)平均發(fā)展速度法，預(yù)測該類房地產(chǎn)2011年的價(jià)格為( )元/m2。年份20062007200820092010房地產(chǎn)價(jià)格/(元/m2)38005000640078009000 A10300 B10400 C11165 D1126531、估價(jià)對象為一面臨街的矩形宗地，臨街寬度為20m，臨街深度為75m，假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地臨街寬度為25m，臨街深度為100m，總價(jià)格為400萬元。根據(jù)四三二一法則，該估價(jià)對象的單價(jià)為( )元/m2。 A1920 B2400 C2560 D320032、某宗工業(yè)用地面積為5000m2，容積率為1.0，樓面地價(jià)為800元/m2，若城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)將該地塊改為商住用地，容積率為8.0，其中商業(yè)用途建筑面積占40%，樓面地價(jià)為3000元/m2，居住用途建筑面積占60%，樓面地價(jià)為1000元/m2。該宗地塊上理論上應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)為( )萬元。 A4000 B5900 C6800 D720033、明確估價(jià)基本事項(xiàng)是實(shí)施估價(jià)的基本前提，實(shí)際估價(jià)中不能明確估價(jià)事項(xiàng)的責(zé)任主要應(yīng)歸屬于( )。 A估價(jià)委托人 B估價(jià)利害關(guān)系人 C承擔(dān)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)師 D估價(jià)對象的權(quán)利人34、房屋征收評估中，若被征收人拒絕在估價(jià)師對估價(jià)對象的實(shí)地查勘記錄上簽字或未蓋章的，應(yīng)當(dāng)由( )見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中說明。 A房屋征收部門、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無利害關(guān)系第三人 B房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和無利害關(guān)系第三人 C公證機(jī)關(guān)和無利害關(guān)系的第三人 D人民法院和無利害關(guān)系的第三人35、關(guān)于估價(jià)資料歸檔的要求的說法，錯誤的是( )。 A估價(jià)資料歸檔的內(nèi)容應(yīng)包括估價(jià)中形成的所有保存價(jià)值的各種文字、圖表、影像等資料 B記錄估價(jià)中估價(jià)師對估價(jià)結(jié)果的不同意見的資料應(yīng)作為必須歸檔的內(nèi)容之一 C歸檔的估價(jià)資料應(yīng)采用紙質(zhì)文檔形式，不得只采用電子文檔形式 D對未正式出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)項(xiàng)目及相關(guān)資料也應(yīng)歸檔，保存期不得少于1年二、多項(xiàng)選擇題(每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案)1、下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的特性有( )。 A獨(dú)一無二 B壽命長久 C供給有限 D價(jià)值量大 E保值增值2、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動中，不符合職業(yè)道德行為的有( )。 A某估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該機(jī)構(gòu)某股東財(cái)產(chǎn)的司法鑒定評估 B某估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，涉及特殊構(gòu)筑物估價(jià)，主動聘請有關(guān)專家提供幫助 C某估價(jià)機(jī)構(gòu)把在估價(jià)工作中需要了解的估價(jià)委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織檢查 D估價(jià)委托人對估價(jià)結(jié)果提出了明確要求，由于時(shí)間緊，加上估價(jià)業(yè)務(wù)簡單，某估價(jià)機(jī)構(gòu)按其要求完成了估價(jià) E某估價(jià)師臨時(shí)接到出差任務(wù)，實(shí)際負(fù)責(zé)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員以該估價(jià)師名義在估價(jià)報(bào)告上簽字后提交估價(jià)報(bào)告3、房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３?，甚至?xí)S著時(shí)間推移而自然增加，會引起房地產(chǎn)自然增值的是( )。 A房地產(chǎn)對本身進(jìn)行投資改良 B房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致稀缺性增加 C通貨膨脹 D外部經(jīng)濟(jì) E建造成本增加4、關(guān)于投資價(jià)值和市場價(jià)值的說法，正確的有( )。 A投資價(jià)值與市場價(jià)值都可采用收益法評估 B評估市場價(jià)值采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度對應(yīng)的社會一般報(bào)酬率 C評估投資價(jià)值采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的最高報(bào)酬率 D評估投資價(jià)值時(shí)，凈收益應(yīng)采用稅前凈收益 E評估投資價(jià)值時(shí)，要求對未來凈收益估計(jì)是客觀的5、關(guān)于評估帶租約房地產(chǎn)的說法，錯誤的是( )。 A合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價(jià)值有影響 B抵押估價(jià)、轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評估承租人權(quán)益價(jià)值 C在其他條件相同時(shí)，無租約限制條件下評估價(jià)值大于有租約限制條件下出租人權(quán)益價(jià)值 D房屋征收評估應(yīng)評估無租約限制價(jià)值 E只要合同約定租金不變，市場租金下跌或上漲時(shí)，承租人權(quán)益價(jià)值始終不變6、判定工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的主要因素有( )。 A臨街狀況 B是否便于動力取得 C是否便于廢料處理 D是否接近大自然 E是否便于產(chǎn)品和原材料運(yùn)輸7、與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)是指與估價(jià)對象的( )等相同、相似的房地產(chǎn)。 A區(qū)位 B用途 C權(quán)利性質(zhì) D總價(jià) E外觀8、估價(jià)對象為一宗熟地，對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有( )。 A地役權(quán)設(shè)立的情況 B土地使用期限 C基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 D容積率 E臨街狀況9、在求取凈收益中，運(yùn)營費(fèi)用包括( )。 A房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收 B房地產(chǎn)折舊費(fèi) C房屋保險(xiǎn)費(fèi) D房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額 E為承租人提供的服務(wù)費(fèi)10、關(guān)于重新購建價(jià)格的說法，正確的有( )。 A重新購建價(jià)格是指重新開發(fā)全新狀況下的估價(jià)對象的實(shí)際支出 B重新購建價(jià)格相當(dāng)于賬面價(jià)值 C重新購建價(jià)格是客觀重新購建價(jià)格 D建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況的建筑物的重新購建價(jià)格 E土地的重新購建價(jià)格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格11、引起建筑物折舊的因素包括( )。 A地震 B電梯數(shù)量不夠 C酸雨 D單行道 E門窗的自然破損12、在假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中，為確定估價(jià)對象的最佳開發(fā)利用方式，應(yīng)確定的主要內(nèi)容有( )。 A用途 B區(qū)位 C建筑規(guī)模 D建筑檔次 E房地產(chǎn)開發(fā)出讓13、長期趨勢法可以用于( )。 A推測、判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格 B預(yù)測收益法中未來的租金、空置率等 C市場法中對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整 D比較、分析兩宗或兩類以上的房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢或潛力 E填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏14、某建筑物共3層，總建筑面積為600m2，每層建筑面積相等，房地總價(jià)值為600萬元，土地價(jià)值為200萬元。其中一層房地價(jià)值是二層的0.85倍，二層房地價(jià)值是三層的1.2倍。關(guān)于土地份額的計(jì)算，正確的有( )。 A按建筑面積分?jǐn)?，一層占有的土地份額為33.3% B一層按房地價(jià)值分?jǐn)偟耐恋胤蓊~低于按土地價(jià)值分?jǐn)偟耐恋胤蓊~ C按房地價(jià)值分?jǐn)?，二層占有的土地份額為37.3% D按土地價(jià)值分?jǐn)偅诱加械耐恋胤蓊~為45.2% E按土地價(jià)值分?jǐn)?，三層占有的土地份額為31.7%15、在審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，發(fā)現(xiàn)不同估價(jià)方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因是( )。 A隱含估價(jià)對象范圍不同 B參數(shù)選取不合理 C估價(jià)作業(yè)日期不同 D價(jià)值類型選取不合理 E選用的估價(jià)方法不切合估價(jià)對象三、判斷題1、在房屋征收評估中，委托人一般是房屋征收部門，是評估報(bào)告使用人，被征收人是評估報(bào)告使用人或估價(jià)關(guān)系利害關(guān)系人。( )2、除獨(dú)立、客觀、公正原則外，評估房地產(chǎn)的在用價(jià)值時(shí)，應(yīng)遵循合法原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則和最高最佳使用原則。( )3、一般來說，提高房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性，會提高其變現(xiàn)能力。( )4、甲、乙兩塊土地，甲地塊容積率為1.6，土地單價(jià)為3000元/m2，乙地塊的容積率為1.8，土地單價(jià)為3500元/m2，假設(shè)其他條件相同，購買甲地塊比乙地塊更經(jīng)濟(jì)。( )5、稅收是影響房地產(chǎn)價(jià)格制度的政策因素之一，在買方市場條件下，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會使房地產(chǎn)價(jià)格下降。( )6、某單位于2009年12月1日與市國土局簽訂的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定，土地的規(guī)劃用途為住宅，容積率為2.0；2010年10月10日報(bào)市規(guī)劃局批準(zhǔn)變更用途為住宅、辦公；2011年5月9日報(bào)市規(guī)劃局批準(zhǔn)變更容積率為3.0；2011年9月1日市國土局委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額，則估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為2010年10月10日和2011年5月9日。( )7、在房地產(chǎn)交易實(shí)例搜集工作中，要了解交易雙方的名稱、關(guān)系，以及交易目的。( )8、某收益性房地產(chǎn)按經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算的建筑物年折舊費(fèi)為100萬元，房屋設(shè)備年折舊費(fèi)為10萬元，室內(nèi)裝飾裝修年折舊費(fèi)為50萬元，則采用收益年限為有限年的收益法公式估價(jià)時(shí)，計(jì)入年運(yùn)營費(fèi)用的折舊費(fèi)為160萬元。( )9、資本化率是一種將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值的比率，但它并不能明確表示房地產(chǎn)未來各期的獲利能力。( )10、某舊商業(yè)綜合樓，裝修改造完成后的租期尚有5年，承租人有兩種裝修改造方案；一是重新裝修但不改變用途，裝修費(fèi)為180萬元，每年凈收益比裝修前增加50萬元；二是裝修且改變用途，裝修費(fèi)為300萬元，每年凈收益比裝修前增加80萬元。假設(shè)報(bào)酬率為10%，則承租人應(yīng)選擇第二種方案。( )11、在國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)出讓中，投標(biāo)人運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測算的投標(biāo)報(bào)價(jià)本質(zhì)上是投資價(jià)值而不是市場價(jià)值。( )12、采用假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法估價(jià)時(shí)，應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)。( )13、長期趨勢法是運(yùn)用預(yù)測科學(xué)的有關(guān)理論和方法，根據(jù)房地產(chǎn)在未來較長時(shí)期內(nèi)獲得收益的變動規(guī)律，推測和判斷房地產(chǎn)價(jià)格的方法。( )14、現(xiàn)行城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)是在土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓中形成的地價(jià)，而不是通過評估確定的地價(jià)。( )15、估價(jià)檔案保存期限自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，應(yīng)不少于10年。保存期限屆滿而估價(jià)服務(wù)行為尚未結(jié)束的，估價(jià)檔案應(yīng)保存至估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止。( )四、計(jì)算題(要求列出算式，計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式)1、某舊商業(yè)用房的面積為20000m2，業(yè)主與某公司簽訂了租期為10年的租賃合同，約定第一年的租金為240元/m2，以后每年租金上調(diào)4%。該公司在市場調(diào)查基礎(chǔ)上確定對該商業(yè)用房進(jìn)行裝修改造后經(jīng)營最有利。裝修改造期為1年，裝修改造費(fèi)用為1000元/m2，分兩期投入，前半年均勻投入60%，后半年均勻投入40%，裝修改造后即可租賃經(jīng)營。目前市場上裝修改造后的類似房地產(chǎn)的年租金840元/m2，年租金增長率為5%，空置率為10%，運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的30%。請根據(jù)上述資料計(jì)算該公司作為承租人可獲得的凈收益現(xiàn)值(報(bào)酬率為10%)。2、某建設(shè)用地使用權(quán)于2010年4月15日以出讓方式取得，土地面積為200000m2，規(guī)劃容積率為2.0，其中配建20%的限價(jià)房，限定價(jià)格為4800元/m2，其余80%為商品房。該項(xiàng)目建安費(fèi)用為1500元/m2，前期工程費(fèi)、管理費(fèi)分別為建安費(fèi)用的10%和6%；至2011年10月15日完成了主體結(jié)構(gòu)，預(yù)計(jì)至建成尚需1.5年，還需投入40%的建安費(fèi)用，費(fèi)用均勻投入。目前產(chǎn)權(quán)人因資金問題擬轉(zhuǎn)讓該在建工程，該轉(zhuǎn)讓行為使工程停滯0.5年后再開始續(xù)建。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中，買方需要繳納的稅費(fèi)為購買價(jià)的3%，同類商品房的售價(jià)為7000元/m2，銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的3%和6%，銷售費(fèi)用在建成前半年開始均勻投入，假設(shè)項(xiàng)目在建成時(shí)可全部售出。請根據(jù)上述資料測算該在建工程2011年10月15日的市場價(jià)值。答案:一、單項(xiàng)選擇題1、B不能用一般物理測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，前者要嚴(yán)于后者。2、C估價(jià)時(shí)點(diǎn)為開始裝修之時(shí)。 (1)裝修期間及裝修完成后放置3個月的租金損失=2700/0.5%1-1/(1+0.5%)6=15920.24元 (2)裝修費(fèi)用=50000/(1+0.5%)1.5=49627.33元 該住宅因被水淹造成的損失=(1)+(2)=15920.24+49627.33=65547.57元3、A 4、A 5、C該商鋪的實(shí)際增值額=3800-3000(1+5%)=650萬元6、C 7、B 8、B該期房目前的價(jià)格=現(xiàn)房價(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償=4500-500/8%1-1/(1+8%)2-45003%=3473.38元/m29、D區(qū)位因素中位置因素包括方位、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向和樓層。10、D建筑物實(shí)物因素包括建筑規(guī)模、外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高和室內(nèi)凈高、空間布局；樓層屬于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的區(qū)位因素。11、B(1)重新裝飾裝修的條件是：(裝飾裝修后的房地產(chǎn)價(jià)值-裝飾裝修的必要支出及應(yīng)得利潤)現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價(jià)值 6500-800/(1+10%)0.5+500=5237.23萬元5000萬元，重新裝飾裝修比維持現(xiàn)狀更有利。 (2)改變用途的條件是：(新用途下的房地產(chǎn)價(jià)值-改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤)現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價(jià)值 8000-160/(1+10%)0.5+500=7347.45萬元5000萬元，改變用途比維持現(xiàn)狀更有利。 由上可見，改變用途后房地產(chǎn)價(jià)值最高，因此，該宗房地產(chǎn)的最佳利用是改變用途。12、D 13、B 14、D由于許多因素對可比實(shí)例成交價(jià)格的影響程度難以采用定量分析予以量化，主要是估價(jià)師憑其估價(jià)專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)以及對估價(jià)對象或可比實(shí)例所在地的房地產(chǎn)市場行情、交易習(xí)慣等的深入調(diào)查后作出判斷。15、D92/9590=87.16萬元。16、B正常成交價(jià)格：買方實(shí)付金額/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)=7000/(1+3%)=6796.12元/m2 該可比實(shí)例修正、調(diào)整后的價(jià)格=6796.12(1+0.5%)6=7002.57元/m217、A該房地產(chǎn)的名義交易價(jià)格為1000美元/m26.59=6590元/m2(人民幣)，由于此題為單選題，其余選項(xiàng)可不必一一判斷排除，直接確定答案為A。為驗(yàn)證，特列出以下排除過程：對于B選項(xiàng)，該房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格等于其名義交易價(jià)格。對于C選項(xiàng)，該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場價(jià)格為1000(1+1%)8=1082美元/m2。對于D選項(xiàng)，該房地產(chǎn)在1月30日價(jià)格為6590元/m2(人民幣)，在9月30日價(jià)格為1082美元/m26.46=6990元/m2(人民幣)，設(shè)該類房地產(chǎn)在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格平均上漲幅度為x，則6590(1+x)8=6990，解得x=0.74%1%。18、A正常成交價(jià)格=賣方實(shí)得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi))，當(dāng)賣方繳納的稅費(fèi)增加時(shí)，正常成交價(jià)格應(yīng)上升。19、A該寫字樓目前的價(jià)格=400(1-30%)/6%(1+25%)1-1/1+6%(1+25%)5+6000(1-6%)/1+6%(1+25%)5=5061.44萬元。20、D償債基金系數(shù)=y/(1+Y)t-1，7.59%=6%/(1+6%)t-1，求得t=10年，該房地產(chǎn)的價(jià)格x=20/6%1-1/(1+6%)10+x(1+20%)/(1+6%)10，解出：x=446萬元。21、B A=15.1/(1+9%)+16.3/(1+9%)2+15.5/(1+9%)3+17.2/(1+9%)49%(1+9%)4/(1+9%)4-1=15.97萬元 該房地產(chǎn)的價(jià)格，V=15.97/9%1-1/(1+9%)35=168.75萬元22、C土地價(jià)格=(108-年運(yùn)營費(fèi)用-建筑物凈收益)/10.8%=(108-400540)/10.8%=800萬元。23、B 24、D開發(fā)利潤：房地產(chǎn)價(jià)值銷售利潤率，銷售稅費(fèi)=房產(chǎn)價(jià)值銷售利潤率 該寫字樓的價(jià)值V=土地取得成本+建造成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤=8000+6000+800+600+720+V(6%+16%)，V=20666.67萬元25、A單位比較法實(shí)質(zhì)上是一種市場法，把可比實(shí)例建筑物實(shí)際而可能是不正常的單位建筑安裝工程費(fèi)，修正為正常的單位建筑安裝工程費(fèi)。26、B估價(jià)時(shí)點(diǎn)距取得土地有10年，廠房于8年前建成，q=1-dt，其中d=1/60-(52-40)，t=8年，q=1-8/60-(52-40)=83.33%。27、D正常建設(shè)期3年減去該在建工程正常建設(shè)期1年，再加上0.5年的換手期，后續(xù)建設(shè)期為2.5年。28、D在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，一般不宜將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格直接“平移”過來作為開發(fā)完成后的價(jià)值，通常是采用市場法并考慮類似房地產(chǎn)市場價(jià)格的未來變化趨勢，或者采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的市場價(jià)格及其未來可能的變化趨勢來推測。29、D2850385050%/(1+15%)2+2850385030%/(1+15%)0.5+2850385020%/(1+15%)=912.62萬元30、Ct=(9000/3800)1/4=1.24，V2011=P0ti=38001.245=11164.96元/m231、A臨街寬度為25m，臨街深度75m的總價(jià)=400(40%+30%+20%)=360萬元，則臨街寬度為20m，臨街深度為75m的宗地總價(jià)=3602520=288萬元，單價(jià)為：288(2075)=1920元/m232、C應(yīng)補(bǔ)地價(jià)=8.0(3000500040%+1000500060%)-8001.05000=6800萬元33、C明確估價(jià)基本事項(xiàng)主要包括弄清估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對象和價(jià)值類型這四項(xiàng)。在實(shí)際估價(jià)中，一些估價(jià)師寄希望于委托人提出明確的估價(jià)目的、估價(jià)對象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型，甚至抱怨委托人不能明確地提出它們。這種思想是完全錯誤的。估價(jià)基本事項(xiàng)不能明確的責(zé)任主要在估價(jià)師。34、A 35、B估價(jià)報(bào)告、估價(jià)委托書、估價(jià)委托合同、實(shí)地查勘記錄、估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄是必須歸檔的。二、多項(xiàng)選擇題1、AD 2、DE對于A選項(xiàng)，估價(jià)機(jī)構(gòu)對于有利害關(guān)系或利益沖突的要回避。對于D選項(xiàng)，估價(jià)師要堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正原則進(jìn)行估價(jià)。E選項(xiàng)，不得允許他人使用自己的名義在估價(jià)的報(bào)告上簽字、蓋章。3、BD房地產(chǎn)自然增值包括3個方面：外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。A選項(xiàng)，房地產(chǎn)對本身進(jìn)行投資改良所引起的是房地產(chǎn)價(jià)格上漲不是自然增值。C選項(xiàng)，通貨膨脹引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值。4、ABC選項(xiàng)，評估投資價(jià)值采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的最低報(bào)酬率，這個特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率，可能高于也可能低于該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會一般報(bào)酬率。D選項(xiàng)，不同的投資者的納稅狀況是不同的。E選項(xiàng)，不同的投資者對未來凈收益的預(yù)測，有的可能是樂觀的，有的可能是保守的。5、ABC無租約限制條件下的評估價(jià)值不受合同租金的影響；抵押估價(jià)和轉(zhuǎn)讓估價(jià)評估的是出租人權(quán)益價(jià)值；在合同租金高于市場租金情況下，無租約限制條件下的評估價(jià)值小于有租約限制條件下的出租人權(quán)益價(jià)值。6、BCE凡是有利于原材料和產(chǎn)品的運(yùn)輸，便于動力取得和廢料處理的區(qū)位都是判定工業(yè)區(qū)位優(yōu)劣的因素。7、ABC 8、ABD權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括土地使用期限、規(guī)劃條件(如容積率)、出租情況、地役設(shè)立情況等；C、E選項(xiàng)屬于區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容。9、ACE運(yùn)營費(fèi)用包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、人員工資及辦公費(fèi)、保持房地產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本、為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用；運(yùn)營費(fèi)用是從估價(jià)的角度出發(fā)的，與會計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。10、CDA選項(xiàng)，重新構(gòu)建價(jià)格是重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對象的必要支出及應(yīng)得利潤；E選項(xiàng)，土地的重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況的土地的重新購建價(jià)格。11、ABCE 12、ACD 13、ABDEC選項(xiàng)，長期趨勢法用于市場法中對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場狀況調(diào)整，不是進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。14、ACD(1)按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅粚诱加械耐恋胤蓊~=該部分的建筑面積/總建筑面積=200/600=33.33% (2)按房地價(jià)值分?jǐn)?，一層占有的土地份額=該部分的房地價(jià)值/房地總價(jià)值=600/(1+1.2+1.20.85)1.20.85/600=31.7% (3)按土地價(jià)值分?jǐn)偅粚诱加械耐恋胤蓊~=該部分的房地價(jià)值-(房地總價(jià)值-土地價(jià)值)/總建筑面積該部分的建筑面積/土地總價(jià)值=600/(1+1.2+1.20.85)1.20.85-(600-200)600200/200=28.4%，按房地價(jià)值分?jǐn)?，一層占有的土地份額大于按土地價(jià)值分?jǐn)偟姆蓊~，31.7%28.4% (4)按房地價(jià)值分?jǐn)?，二層占有的土地份額=600/(1+1.2+1.20.85)1.2/600=37.3% (5)按土地價(jià)值分?jǐn)?，二層占有的土地份額=該部分的房地價(jià)值-(房地總價(jià)值-土地價(jià)值)/總建筑面積該部分的建筑面積/土地總價(jià)值=600/(1+1.2+1.20.85)1.2-(600-200)600200/200=45.2% (6)按土地價(jià)值分?jǐn)?，三層占有的土地份額=該部分的房地價(jià)值-(房地總價(jià)值-土地價(jià)值)/總建筑面積該部分的建筑面積/土地總價(jià)值=600/(1+1.2+1.20.85)-(600-200)600200/200=26.5%15、ABE估價(jià)報(bào)告中，不同估價(jià)方法的測算結(jié)果有較大差異，其原因是：計(jì)算過程是否有誤?；A(chǔ)數(shù)據(jù)是否正確。參數(shù)選取是否正確。公式選用是否恰當(dāng)。不同估價(jià)方法的估價(jià)對象范圍是否一致。選用的估價(jià)方法是否適用估價(jià)對象和估價(jià)目的。是否遵循了應(yīng)遵循的估