上海市老閔行地區(qū)商鋪市場(chǎng)分析.doc

一、老閔行地區(qū)商鋪市場(chǎng)分析：1、老閔行區(qū)域概況位于閔行區(qū)的南部，靠近黃浦江，和奉賢區(qū)的莊行鎮(zhèn)隔江相望，原來(lái)是上海縣西部的一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1958年開始上海第一個(gè)衛(wèi)星城規(guī)劃，1981年，由上海市委、市府規(guī)劃決定、國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)在老閔行開辟上海最早的國(guó)家級(jí)工業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，成為與虹橋開發(fā)區(qū)、漕河涇開發(fā)區(qū)并列的上海早期的三大國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)，被喻為“滬西南明珠”。2、人口及收入狀況老閔行地區(qū)現(xiàn)主要有江川路街道、碧江路街道、華坪路街道、昆陽(yáng)路街道，機(jī)電工業(yè)基地、開發(fā)區(qū)、及周邊的北橋、馬橋、塘灣構(gòu)成，人口約25萬(wàn)左右，大多（約70%以上）是衛(wèi)星城開發(fā)初期從市區(qū)遷移過(guò)來(lái)的，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，又吸引了外資企業(yè)的員工以及閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)眾多跨國(guó)公司的員工。由于歷史原因，老閔行居民的總體素質(zhì)相當(dāng)不錯(cuò)，知識(shí)水平相對(duì)較高。由以下四點(diǎn)不難看出，老閔行居民的人均收入與市區(qū)居民相比不相上下： 老閔行原先的職工大多是從市區(qū)遷移過(guò)來(lái)并且作為第一個(gè)衛(wèi)星城和國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展的機(jī)電工業(yè)基地，市政府及相關(guān)部門相當(dāng)重視，內(nèi)部職工的收入狀況良好。 閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)不少公司是全球著名的跨國(guó)企業(yè)，其員工收入和福利待遇自然不差。 老閔行居民的消費(fèi)觀念并不落伍，老閔行人特有的自豪感而引發(fā)的消費(fèi)自信（第一個(gè)衛(wèi)星城，并且區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)企業(yè)曾受到三代領(lǐng)導(dǎo)人的重視）。 這里的居民與市區(qū)保持千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，消費(fèi)與市區(qū)的居民仍沒(méi)有明顯的差異，講究質(zhì)量與品味。3、老閔行地區(qū)商業(yè)的地位老閔行地區(qū)雖然是聯(lián)系了閔行和徐匯、奉賢，是閔行對(duì)外聯(lián)系的一個(gè)比較重要的樞紐，但是由于歷史原因，早就定下了其衛(wèi)星城的地位，另外在距離上離整個(gè)閔行的商業(yè)中心比較遠(yuǎn)，在整個(gè)閔行自成一體，在基本生活配套商業(yè)上受到閔行其他商圈的輻射比較小，本身商業(yè)對(duì)外輻射力也不強(qiáng)，相對(duì)來(lái)說(shuō)比較獨(dú)立，但是在大型商業(yè)上由于缺少上檔次的商業(yè)中心，居民的一些上檔次消費(fèi)都主要依靠區(qū)域外的商業(yè)，相對(duì)和外界的聯(lián)系比較大。4、區(qū)域發(fā)展前景1) 在上海市總體規(guī)劃中，老閔行被列入上海市11個(gè)中心城區(qū)的最前沿，達(dá)40萬(wàn)人口（九鎮(zhèn)一城屬第二層次）。2) 在新型的大上海格局之中，老閔行處于南北夾擊的地理位置中，已經(jīng)成為了新型的黃金走廊的重要結(jié)點(diǎn)和匯聚點(diǎn)，處于徐家匯梅隴（南方商城）莘莊（莘城）老閔行奉賢（南橋）上海市綜合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、星火開發(fā)區(qū)金山化工區(qū)（石化）的梯度開發(fā)層次中，而千代廣場(chǎng)、東川路、安寧路、金平路的建設(shè)又有后開發(fā)優(yōu)勢(shì)，正在形成老閔行的最大住宅、商業(yè)集中的板塊，勢(shì)頭強(qiáng)勁；例如浦東就是后開發(fā)優(yōu)勢(shì)的范本，梅隴、莘莊也是這樣。徐家匯萬(wàn)體館現(xiàn)在已形成上海的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、體育中心，閔行直接受到徐家匯商圈的輻射，承上啟下的地理位置十分有利。莘閔輕軌線的建成，東川路、金平路相交處，又是輕軌中央廣場(chǎng)站的站點(diǎn)段，老閔行城區(qū)實(shí)際上已經(jīng)構(gòu)成市區(qū)的延伸并實(shí)施了與市區(qū)的有效相連。3) 閔行大學(xué)城的重新崛起。從80年代始至今，很多有識(shí)之士都認(rèn)為閔行的地理位置是極佳的，都提議大學(xué)城在閔行選址，現(xiàn)在規(guī)劃出了2萬(wàn)畝建造以交通大學(xué)為核心的大學(xué)城和大學(xué)高新園區(qū)。首期5000畝的大學(xué)城開發(fā)已全面啟動(dòng)。大學(xué)城的崛起和建成必將給周邊帶來(lái)興旺、發(fā)達(dá)、繁榮。除交大和高新區(qū)外，上海工程技術(shù)大學(xué)也即將落戶閔行。4) 閔行悠久的歷史文化、教育、人文素質(zhì)優(yōu)勢(shì)的重新凸現(xiàn)。閔行作為上海的第一個(gè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)，又有著名的交通鈕帶滬閔路，以及閔行區(qū)得天獨(dú)厚的資源，對(duì)周邊地區(qū)的凝聚（北橋、馬橋、塘灣、西渡、部分奉賢和松江）閔行的明天會(huì)更好5) 行政區(qū)范圍上的老閔行地區(qū)下一步計(jì)劃開發(fā)的地塊已非常稀少，老閔行將成為歷史的老街，東川路將成為后起之秀而崛起，將成為亮麗的明星。6) 莘閔輕軌線建成后的閔行，發(fā)展速度也是不可估量的，而且必定會(huì)是超值的。5、區(qū)域商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r（1）區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀由于歷史原因，目前老閔行地區(qū)的整體發(fā)展要高于周邊地區(qū)，但是商業(yè)的發(fā)展要遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于區(qū)域其他各個(gè)方面的發(fā)展，目前區(qū)域的商業(yè)中心為江川路，江川路也成為目前老閔行地區(qū)最繁華的地段，是區(qū)域的經(jīng)濟(jì)中心，由于江川路的發(fā)展受到整體規(guī)劃和現(xiàn)狀的限制，目前老閔行地區(qū)的商業(yè)發(fā)展向著東川路和金平路發(fā)展，東川路金平路景觀步行街將形成老閔行地區(qū)集休閑、購(gòu)物、旅游為一體的新商業(yè)中心。（2）區(qū)域商業(yè)分布情況目前老閔行地區(qū)主要的商業(yè)主要分布在：江川路沿線、東川路沿線、交大校門附近、以及好又多周邊，具體分布情況見下圖。（3）區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)類型目前區(qū)域的商業(yè)房產(chǎn)的類型重要有以下幾種：大賣場(chǎng)：目前該區(qū)域的大賣場(chǎng)不多，只有位于南方商場(chǎng)的好又多超市和東川路上的歐尚，但是由于區(qū)域的消費(fèi)能力及水平，以其的輻射范圍基本可以滿足區(qū)域消費(fèi)者的消費(fèi)需要。歐尚大賣場(chǎng)位于位于東川路、滬閔路路口，靠近莘閔輕軌東川路站，將成為東川路金平路商業(yè)街的重要組成部分，營(yíng)業(yè)面積20000平方米，是區(qū)域最大的賣場(chǎng)。目前歐尚大賣場(chǎng)的內(nèi)部商鋪采用只租不售的經(jīng)營(yíng)方式，價(jià)格為入口位置10元/平方米/天，靠里面的位置為7元/平方米/天。目前的招商經(jīng)營(yíng)情況比較好。好又多大賣場(chǎng)周邊地區(qū)位于滬閔路東側(cè)，散落在友誼商場(chǎng)周邊，也以沿街商鋪為主，但是鋪面比較舊，面積比較小，大多在20平方米左右，租金為2元/平方米/天左右，僅次于江川路的價(jià)格，但是總的來(lái)說(shuō)由于整體缺少規(guī)劃，商業(yè)氣氛比較差，主要依靠好又多超市的人氣。沿街底鋪：是目前老閔行地區(qū)商業(yè)房產(chǎn)最典型也是最多的一種類型，它主要集中分布在老閔行商業(yè)中心江川路的兩側(cè)、滬閔路兩側(cè)、交大閔行校區(qū)的門口以及東川路步行街兩側(cè)，在其他的地方也有零星分布。江川路區(qū)域江川路作為目前老閔行地區(qū)的商業(yè)中心，是整個(gè)區(qū)域最為繁華的地段，目前該地段的商鋪主要沿江川路兩側(cè)分布，面積在30-50平方米不等，租金為2.2-3元/平方米/天，主要以服裝、鞋帽、餐飲和一些比較知名的品牌專賣店為主，目前的出租情況良好，沒(méi)有招租或轉(zhuǎn)讓的鋪面。交大閔行校區(qū)大門周邊：位于東川路交大閔行大門對(duì)面，為住宅小區(qū)商業(yè)配套用房，全部為住宅底鋪，面積在60-100平方米左右，租金為1.8-2.5元/平方米/天，由于靠近大學(xué)，主要以餐飲和便利店等生活服務(wù)設(shè)施，還有一些網(wǎng)吧和圖書、VCD出租店，總體來(lái)說(shuō)商業(yè)氣氛比較好，經(jīng)營(yíng)情況也比較好，目前基本沒(méi)有空余的鋪位。目前正在銷售和尚未銷售的商鋪只有學(xué)府陽(yáng)光和金榜六期的部分商鋪，學(xué)府陽(yáng)光的商鋪共計(jì)有1800平方米，為上下兩層規(guī)劃，面積為140平方米/套，預(yù)計(jì)售價(jià)為13000元/平方米，9月中旬開始銷售。金榜六期的商鋪目前銷售已經(jīng)接近尾聲，總體量為9000平方米，也是上下兩層，平均面積在100平方米/套左右，價(jià)格在10000元/平方米。東川路商業(yè)街商鋪主要分布在東川路中段，即滬閔路到金平路段，都為兩側(cè)商品住宅小區(qū)的商業(yè)配套商鋪，由于這些住宅都為近期建造，整體的規(guī)劃比較好，面積大都為50-60平方米，當(dāng)時(shí)的售價(jià)在5000元/平方米，目前已經(jīng)上漲了30%左右，租金為1.5-2元/平方米天，靠近歐尚的商鋪?zhàn)饨疬_(dá)到5元/平方米/天。該地段的由于目前的人氣不夠，整體商業(yè)氣氛不是很濃，人流量很少，但是由于規(guī)劃中該地段是未來(lái)整個(gè)老閔行地區(qū)新的商業(yè)中心，隨著周邊歐尚大賣場(chǎng)和千代廣場(chǎng)的開業(yè)，該地段靠近歐尚一側(cè)由于人流相對(duì)比較大，商業(yè)氣氛比較濃厚，目前商鋪的價(jià)格在8000-9000元/平方米，而對(duì)面的價(jià)格要低很多，只有6000多元/平方米，差距比較大。綜合商業(yè)中心在去年6月以前，老閔行地區(qū)沒(méi)有綜合性的商業(yè)中心，但是隨著西南最大的綜合商業(yè)中心千代廣場(chǎng)的開業(yè)，填補(bǔ)了區(qū)域的空白，千代廣場(chǎng)一個(gè)集超級(jí)購(gòu)物廣場(chǎng)與休閑娛樂(lè)中心為一體的綜合商業(yè)中心。區(qū)域現(xiàn)階段缺少的商業(yè)類型1、中高檔商廈2、大型餐飲娛樂(lè)設(shè)施3、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)（4）區(qū)域商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)：老閔行雖然人丁興旺，但大型商業(yè)設(shè)施奇缺，不少居民仍會(huì)舍近求遠(yuǎn)去市區(qū)購(gòu)物，表明老閔行商業(yè)存在一定的市場(chǎng)空檔，有待挖掘。以下幾點(diǎn)值得關(guān)注：1）缺乏大的餐飲集團(tuán)進(jìn)駐：雖有麥當(dāng)勞、肯得基、喬家柵、避風(fēng)塘等飲食連鎖店，但缺乏像美林閣、東悅城、天天漁港、小南國(guó)、金粵漁村這樣的大型餐飲連鎖店。2）缺乏大型娛樂(lè)休閑場(chǎng)所：老閔行的娛樂(lè)城、歌舞廳很多，可以反映出當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)休閑娛樂(lè)的需要，但沒(méi)有大規(guī)模的卡拉0K、娛樂(lè)城等，缺乏類似于市區(qū)的錢柜、金碧輝煌、云都浴場(chǎng)之類的大型娛樂(lè)場(chǎng)所。3）沒(méi)有上規(guī)模上檔次的影院、劇院、展覽館，居民的精神娛樂(lè)相對(duì)缺乏。4）缺乏區(qū)域綜合商業(yè)中心：沒(méi)有像南方商城這樣的包羅萬(wàn)象的（有影院、大賣場(chǎng)、建材市場(chǎng)、菜場(chǎng)、專賣店、銀行等）大型商業(yè)中心，江川路商業(yè)街大多是一些小型的商鋪。5）缺乏上規(guī)模上檔次的中高檔商廈：中高檔商品供應(yīng)有一定空缺。（5）區(qū)域商鋪市場(chǎng)供應(yīng)情況目前區(qū)域的商業(yè)主要集中在以下三個(gè)區(qū)域，具體的體量情況如下：交大校門周邊地區(qū)：街區(qū)小區(qū)戶數(shù)小區(qū)人口（按3人/戶計(jì)算）商鋪位置商鋪數(shù)量主要店面范圍（平方米）商鋪面積總計(jì)（平方米，以中間值計(jì)量）備注交大滄源小區(qū)、金榜四期五期、北歐麗景、東川花園、京浦花園348410452滄源路沿街7613-452204商業(yè)滿足日常生活所需：農(nóng)貿(mào)失常、小餐飲店、熟食店、縫紉店、日用小商品、手機(jī)店、面包店、洗衣店、洗發(fā)美容店、房產(chǎn)中介、超市、農(nóng)村信用社等東川路南側(cè)3920-501365餐飲居多，針對(duì)交大學(xué)生；另美發(fā)、樂(lè)器坊、鮮花、小超市、飾品等永坪路西側(cè)1820-40540靠近東川路主要為餐飲，顧客為：小區(qū)居民、交大學(xué)生1016-252051218-42360德宏路北側(cè)5612672美發(fā)、五金、裝潢類等德宏路南側(cè)2818-36756臨時(shí)商鋪，多為小型的汽車修理、清潔、小餐館好第坊 （三期數(shù)據(jù)不確定）一期32811109843330東川路、永坪路356915套30-50；10套80-90；10套12026506730酒吧、咖吧、桌球、美容、便利店超市、網(wǎng)吧、服飾、復(fù)印、水果等二期3641092永坪路15120左右（上下層）1800三期約4181254永坪路、 德宏路191202280金榜六期92627783230-901920小計(jì)55201656034014752江川路沿線：街區(qū)小區(qū)戶數(shù)小區(qū)人口（按3人/戶計(jì)算）商鋪位置沿街商鋪數(shù)量主要店面范圍（平方米）商鋪面積總計(jì)（平方米，以中間值計(jì)量）備注江川路江川路沿線（滬閔路-蘭坪路段）11310-603955銀行、餐飲、服飾、鞋、手機(jī)、食品等。其中：KFC、中國(guó)銀行、工行、達(dá)芙妮、迪比特手機(jī)等品牌鶴慶高層及老社區(qū)17725316蘭坪路東側(cè)2314-20391五金、裝飾等，靠近江川路則為便利店、眼鏡店、服飾、鞋店鶴慶路南側(cè)209-30390五金、小型裝潢店、建材、家居為主；靠蘭坪路多為小餐飲、便利店鶴慶新村6601980鶴慶路北側(cè)2515-45750茶室、理發(fā)、超市、餐飲老社區(qū)26728016蘭坪路東側(cè)2610左右260沿街小店：服飾、裝飾、日用品華坪路沿線43430總計(jì)5104153122506176東川路沿線街區(qū)方位沿街小區(qū)戶數(shù)人口（以3人/戶計(jì)算）商鋪數(shù)量面積范圍面積總量（一般以中間值計(jì)算）備注東川路南側(cè)鶴慶一街區(qū)（緣家園等）224467325550-1004125滬閔路-安寧路段鶴慶二街區(qū)15604680東川路上：5855左右3190安寧路-金平路段金平路上：3050左右1500鶴慶三街區(qū)（金銘福?。?2343702金平路上：28120左右3360金平路-河道段鶴慶路上：2170左右1470紫藤新園80424121414-26280河道-碧江路段富仕名邸一期54016203150左右1550碧江路沿街康樂(lè)花園78823642512-30525北側(cè)歐尚-20000大型SHOPPING MALL鶴北新苑50415123530-551487安寧路沿線； 北端為一個(gè)三層德農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，內(nèi)有家具城等歐洲花園5281584鶴慶苑17405220金平新村千代名墅紅旗花苑72321692346-601219東川路沿線1650800碧江路沿線千代廣場(chǎng)-33145-23565000綜合型商業(yè)區(qū)富仕名邸二期1434295070左右3500總計(jì)1080832424717108006由上面可以統(tǒng)計(jì)出：整個(gè)老閔行的社區(qū)商鋪和人口、住宅的比例關(guān)系，具體情況見下表：戶數(shù)人口商鋪套數(shù)商業(yè)面積交大大門附近55201656034014752江川路5104153122506176東川路108083242471710800621432642961307128934上面東川路的商業(yè)面積中包括了兩個(gè)大型的商業(yè)中心歐尚和千代廣場(chǎng)，扣除這兩個(gè)商業(yè)中心的面積76000平方米，整個(gè)老閔行商業(yè)集中區(qū)域的社區(qū)商業(yè)面積大約為52000平方米左右，服務(wù)的人口大約為64000人左右，人均商業(yè)面積為0.8125平方米，略高于人均0.7平方米商業(yè)面積的人口商業(yè)比標(biāo)準(zhǔn)，說(shuō)明江川路、東川路、交大附近居民的基礎(chǔ)商業(yè)設(shè)施已能滿足居民需要，基本處于一個(gè)飽和狀態(tài)。按照整個(gè)老閔行地區(qū)的25萬(wàn)人口來(lái)計(jì)算，整體老閔行地區(qū)的人均商業(yè)面積只有0.52平方米，要低于正常的水平，由此可以看出，目前整個(gè)區(qū)域的商業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足整體的需要，特別是區(qū)域的商業(yè)空白點(diǎn)，這是未來(lái)整個(gè)老閔行區(qū)域商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。 （6）區(qū)域商鋪價(jià)格狀況整體價(jià)格狀況：目前整個(gè)老閔行地區(qū)商業(yè)房產(chǎn)的價(jià)格相對(duì)其他區(qū)域偏低，這是由于歷史原因造成的，從下面的表格可以看出：與周邊（南橋、南匯、松江）對(duì)比商鋪地段商鋪與住宅價(jià)比商鋪的單價(jià)元/M2老閔行1.5A-2A7000-10000元/ M2周邊（南橋、南匯、松江）2A-4A8000-12000元/ M2注：表中A=住宅房?jī)r(jià)的元/ M2單價(jià)。從上表可以看出閔行商鋪價(jià)格比較低，和住宅的價(jià)格比要低于周邊地區(qū)，形成這種狀況的原因如下：l 是閔行人口工薪上班族多；l 目前的投資、經(jīng)營(yíng)相分離；l 資源配置在老閔行低效率，還沒(méi)有形成經(jīng)商走出去，招商出去。但閔行的消費(fèi)群體購(gòu)買力還是較高的，但購(gòu)買力外流現(xiàn)象普遍較高，閔行還沒(méi)有形成閔行自己的品牌和閔行板塊。區(qū)域地段價(jià)格情況：區(qū)域銷售價(jià)格租金價(jià)格江川路區(qū)域由于地段原因和歷史原因，目前只租不售2.5-3元/平方米/天交大校門周邊9000元/平方米（新房11000元/平方米）1.8-2.5元/平方米/天東川路金平路步行街7000-9000元/平方米1.5-2元/平方米/天好又多周邊只租不售2-2.5元/平方米/天歐尚超市底樓商鋪只租不賣入口位置10元/平方米/天，靠里位置7元/平方米/天6、重點(diǎn)個(gè)案研究千代廣場(chǎng)項(xiàng)目概況千代廣場(chǎng)雄踞閔行新城軸心版圖，占據(jù)東川路的黃金路段，占地100畝，總建筑面積近60000平方米， 由上海裕莘房產(chǎn)和上海碧綠房產(chǎn)聯(lián)合打造，將成為上海西南地區(qū)最大的綜合商業(yè)項(xiàng)目，建成后的千代廣場(chǎng)是一個(gè)集超級(jí)購(gòu)物廣場(chǎng)與休閑娛樂(lè)中心為一體的綜合商業(yè)中心。整個(gè)建筑以直徑64米的半圓型下沉式廣場(chǎng)為中心， 兩個(gè)大型圓形建筑襯托在兩端，宛若雙龍戲珠，由兩排二、三層商鋪連接，之間有550米長(zhǎng)的寬闊步行街、空中弧型走廊、中央智能音樂(lè)水景、大型表演下沉式廣場(chǎng)精彩點(diǎn)綴。整體規(guī)劃整個(gè)廣場(chǎng)按照經(jīng)營(yíng)功能劃分為A、B、C三個(gè)區(qū)域：A區(qū)和C區(qū)A區(qū)圓形建筑和C區(qū)橢圓形建筑圓形建筑位于千代廣場(chǎng)整體結(jié)構(gòu)的兩端，具有時(shí)尚前衛(wèi)的建筑外觀和相對(duì)獨(dú)立的集中面積，暫定位為集娛樂(lè)、休閑、餐飲、康體多功能一體化的娛樂(lè)中心。A區(qū)建筑面積7800平方米，大型休閑康體項(xiàng)目需要相對(duì)安靜的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，A區(qū)圓形建筑物位于金平路東側(cè)，距安寧路500余米，在地理位置上相對(duì)獨(dú)立，人氣興旺而又鬧中取靜。A區(qū)目前由著名專業(yè)商開發(fā)東悅城開發(fā)，與梅隴南方商城的東悅城為連鎖店,但在千代廣場(chǎng)的東悅城規(guī)模要大得多，重點(diǎn)功能為：日式超大規(guī)模浴場(chǎng)、大型餐飲中心、火鍋城及卡拉OK歌舞廳，總投資將超過(guò)7000萬(wàn)元。C區(qū)橢圓形建筑面積8800平方米，面積比較大，并且停車方便，適合大型餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)需要；這樣規(guī)劃正好填補(bǔ)了老閔行地區(qū)的消費(fèi)空白，使人們?cè)谇Т鷱V場(chǎng)購(gòu)物之余，有地方可以就餐和娛樂(lè)，干代廣場(chǎng)獨(dú)一無(wú)二的地段優(yōu)勢(shì)及其規(guī)模性、集約化的經(jīng)營(yíng)模式保證了餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目所需的龐大人流量，同時(shí)，餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目也使千代廣場(chǎng)的功能更加完善，成為真正的滬西南多元化消費(fèi)中心。B區(qū)B區(qū)為連接A區(qū)和C區(qū)的中間部分，重要由獨(dú)立店鋪為主，店鋪為樓上樓下復(fù)式結(jié)構(gòu)，面積為120平方米左右，經(jīng)營(yíng)方式為由管理公司統(tǒng)一招商管理，主要經(jīng)營(yíng)為服裝和日用品為主。房型配比面積范圍單元數(shù)（套）所占比例24-44319.4%45-8612236.9%87-105206.0%110-16510331.1%175-2355516.6%331100.0%從上面可以看出，整體上千代廣場(chǎng)在規(guī)劃中45-86平方米和110-165平方米的房型所占的比例比較大，這也可以看出，整個(gè)區(qū)域?qū)Ξa(chǎn)品的需求主要集中在這兩個(gè)面積段上。價(jià)格狀況千代廣場(chǎng)最早一批內(nèi)定的價(jià)格為4000元/平方米，開盤價(jià)格為均價(jià)5000元/平方米，已經(jīng)全部售完，目前價(jià)格已經(jīng)根據(jù)位置的不同上漲了50%-120%不等，靠近里面的位置目前售價(jià)在8000-9000元/平方米，沿街一樓12000-13000元/平方米，租金目前為2元/平方米/天，物業(yè)管理費(fèi)為3.5元/平方米/天，目前出租率在50%左右。 購(gòu)買客戶來(lái)源：主要以周邊的居民為主，這部分客戶占到了整體的70%左右，還有一些來(lái)自于閔行區(qū)的其他地方，象莘莊等周邊區(qū)域，由于開發(fā)商在推廣階段專門去溫州進(jìn)行了產(chǎn)品宣傳，在客戶中有一定比例的溫州投資客戶，從這些可以看出，商鋪投資具有很強(qiáng)的地域性，消費(fèi)者更愿意投資自己比較熟悉的地區(qū)的商鋪產(chǎn)品。5、總結(jié) 區(qū)域的商鋪價(jià)格比較低，這是由于歷史等一些特殊原因造成的，這造就了區(qū)域市場(chǎng)極大的開發(fā)投資潛力。 區(qū)域的商鋪市場(chǎng)已經(jīng)有了將近兩年的市場(chǎng)空白，有大批的投資者正在持幣觀望，市場(chǎng)消費(fèi)潛力巨大。 區(qū)域商鋪目前主要集中在比較繁華的江川路地段，作為老閔行的商業(yè)中心，由于規(guī)劃的限制，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Σ淮蟆?隨著歐尚大賣場(chǎng)和千代廣場(chǎng)的開業(yè)經(jīng)營(yíng)，區(qū)域的商業(yè)中心將逐漸轉(zhuǎn)移到東川路沿線，東川路作為規(guī)劃中的商業(yè)步行街，未來(lái)將成為區(qū)域的新的商業(yè)文化娛樂(lè)中心。 區(qū)域目前的商業(yè)形態(tài)主要以沿街商鋪為主，隨著千代廣場(chǎng)的開業(yè)，豐富了區(qū)域的商業(yè)形態(tài)，對(duì)于整個(gè)區(qū)域人氣的聚集和新的商業(yè)中心的形成起到了不可或缺的作用。 未來(lái)區(qū)域的商鋪價(jià)格將會(huì)不斷升高，區(qū)域商鋪的投資價(jià)值也將增加，這對(duì)于本項(xiàng)目開發(fā)的大環(huán)境上起到了比較重要的促進(jìn)作用。A、 二、區(qū)域消費(fèi)者研究1、購(gòu)買動(dòng)機(jī)投資還是自用區(qū)域購(gòu)買商鋪的消費(fèi)者主要以投資為主，自用的比例很小，所以區(qū)域商鋪市場(chǎng)是投資型市場(chǎng)。區(qū)域的投資性消費(fèi)者占到了80%以上，占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。2、選擇因素 大部分投資商鋪的消費(fèi)者為第一次投資，認(rèn)為商鋪比較有投資價(jià)值。 對(duì)于區(qū)域的選擇都認(rèn)為老閔行地區(qū)的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Ρ容^大，由于輕軌的通車，區(qū)域的未來(lái)將更好。 從投資的消費(fèi)者的居住區(qū)域來(lái)看，大部分消費(fèi)者來(lái)自周邊地區(qū)，說(shuō)明商鋪投資的地域性比較強(qiáng)。 消費(fèi)者購(gòu)買商鋪的決定性因素是價(jià)格和投資潛力。3、產(chǎn)品需求（1）業(yè)態(tài)需求區(qū)域消費(fèi)者對(duì)于產(chǎn)品的類型的要求不是很高，對(duì)于業(yè)態(tài)的選擇不是很注重，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，重要的是投資價(jià)值。（2）產(chǎn)品類型需求：消費(fèi)者對(duì)于商鋪的房型和面積的要求比較高，但是總的來(lái)說(shuō)，從投資的角度來(lái)說(shuō)，房型的面積控制在100平方米以下市場(chǎng)接受度較高。消費(fèi)者對(duì)于商鋪的要求比較集中在可以自由分割上，這樣在投資的時(shí)候可以比較靈活，在出租的時(shí)候選擇余地也比較大。對(duì)于商鋪的裝修，大部分消費(fèi)者要求是突出個(gè)性，對(duì)于全裝修的商鋪接受度不高。4、對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的看法（1）對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格的看法目前區(qū)域市場(chǎng)的消費(fèi)者所購(gòu)買的商鋪大多是在2年前，當(dāng)時(shí)的價(jià)格在4000-5000元/平方米之間，目前大部分都上漲了30%左右，有一部分已經(jīng)上漲了50%，對(duì)于目前的這個(gè)價(jià)格大部分的消費(fèi)者均在購(gòu)買的時(shí)候沒(méi)有預(yù)計(jì)到，對(duì)于市場(chǎng)未來(lái)的前景，目前的投資者均一致看好。（2）對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)環(huán)境的看法普遍認(rèn)為目前老閔行地區(qū)的商鋪已經(jīng)飽和，生意比較難作，區(qū)域市場(chǎng)在大環(huán)境的影響下要有大的發(fā)展必須有一個(gè)比較長(zhǎng)的階段，這個(gè)周期大約是兩年時(shí)間。大部分的商鋪經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為目前整個(gè)老閔行區(qū)域的商業(yè)中心是江川路，那里是目前最繁華的地段，但是隨著歐尚和千代廣場(chǎng)的開業(yè)，區(qū)域的商業(yè)重點(diǎn)將逐漸向東川路沿線轉(zhuǎn)移。由于區(qū)域的市場(chǎng)已經(jīng)有兩年的時(shí)間沒(méi)有商鋪供應(yīng)，大部分的投資者也在持幣觀望，一旦有新的商鋪投入市場(chǎng)，區(qū)域的潛在投資消費(fèi)能力不可小視。5、對(duì)于本項(xiàng)目的接受度（1）地段：大部分的消費(fèi)者多余本項(xiàng)目的地段持否定態(tài)度，但是少部分的消費(fèi)者對(duì)于本項(xiàng)目周邊的開發(fā)規(guī)劃比較了解，對(duì)于區(qū)域的未來(lái)也比較看好，但是總的來(lái)說(shuō)價(jià)格是他們選擇的最大影響因素。（2）價(jià)格：大部分的消費(fèi)者認(rèn)為本項(xiàng)目可以接受的價(jià)格為7000-8000元/之間，超過(guò)8000元/平方米就有一定的風(fēng)險(xiǎn)，由于消費(fèi)者在購(gòu)買的時(shí)候都有心理價(jià)格的差距，所以本項(xiàng)目的價(jià)格應(yīng)當(dāng)可以到8500元/平方米。（3）業(yè)態(tài)規(guī)劃：大部分的投資客戶對(duì)于業(yè)態(tài)的要求不是很高，他們主要看重的是他們投資的商鋪的潛在價(jià)值，對(duì)于投資的匯報(bào)普遍沒(méi)有概念，他們更多的是考慮商鋪?zhàn)陨淼纳?。B、 三、本項(xiàng)目商鋪的考量1、本項(xiàng)目商鋪市場(chǎng)前景考量（1）從區(qū)域大環(huán)境來(lái)看項(xiàng)目所在的區(qū)域?yàn)橐?guī)劃中的集中居住區(qū)，整體規(guī)劃開發(fā)量達(dá)到4000多畝，未來(lái)周邊的人口將達(dá)到10萬(wàn)人，將成為一個(gè)人口聚集的區(qū)域，這必將帶來(lái)巨大的潛在的消費(fèi)力，所以從遠(yuǎn)景上看，區(qū)域的商業(yè)發(fā)展是有很大的潛力的。但是由于目前區(qū)域的項(xiàng)目只有本項(xiàng)目開始啟動(dòng)，其他的項(xiàng)目基本都沒(méi)有開始，區(qū)域相對(duì)還沒(méi)有成熟，按照目前的發(fā)展速度，區(qū)域人口的密集將有一個(gè)相對(duì)比較長(zhǎng)的時(shí)間過(guò)程，只有區(qū)域形成了一定的人口聚集，區(qū)域的商業(yè)才能得到有利的支撐，商業(yè)也才能有比較好的發(fā)展，因此目前區(qū)域的商業(yè)不是很好，但是前景還是比較廣闊的。 （2）從交通方面來(lái)看本地塊南面和劍川路中間隔一條鐵路，地塊到劍川路距離大約有100米左右，劍川路規(guī)劃中是兩快兩慢的快速干道，快速干道對(duì)于商業(yè)的輻射有很大的影響，所以本地塊的商業(yè)對(duì)于南面的商業(yè)輻射力較小。地塊的西面緊鄰華寧路，華寧路規(guī)劃也是快速干道，在西面不能規(guī)劃商業(yè)，所以本項(xiàng)目所鄰的兩條道路的商業(yè)前景均不是很好。本項(xiàng)目規(guī)劃的商業(yè)目前主要集中在北面的銀春路和小區(qū)的內(nèi)部，但是銀春路為一斷頭路，對(duì)外的聯(lián)系不好，作為開發(fā)商業(yè)的地理環(huán)境不是很好。而小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)主要以滿足本社區(qū)內(nèi)部的日常生活配套為主，缺少輻射周邊的能力。從公共交通上面看，本地塊目前只有一條公交線路閔馬線通過(guò)，交通能夠帶來(lái)的人流不多，作為商業(yè)可以帶來(lái)的流動(dòng)人口基本沒(méi)有。綜上，本項(xiàng)目從交通的角度來(lái)看，商業(yè)開發(fā)的前景阻力巨大。（3）從商業(yè)輻射的角度來(lái)看本項(xiàng)目距離莘莊地鐵站8公里左右，莘莊商業(yè)的輻射基本對(duì)本項(xiàng)目沒(méi)有影響，本項(xiàng)目距離目前老閔行的商業(yè)中心江川路3公里，距離未來(lái)的商業(yè)中心東川路2公里左右，所以從商業(yè)輻射的角度來(lái)看，江川路和東川路的商業(yè)輻射力也就在3公里的半徑內(nèi)，所以本項(xiàng)目也就只是在其輻射的最外圍，所受的商業(yè)輻射比較小，所以本項(xiàng)目居民未來(lái)的基本生活商業(yè)配套必須依靠項(xiàng)目自身的商業(yè)配套，從這點(diǎn)上可以看出本項(xiàng)目社區(qū)基本商業(yè)設(shè)施的開發(fā)有一定的前景。綜合以上的因素，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的商鋪在目前階段商業(yè)價(jià)值不是很高，但是由于區(qū)域規(guī)劃前景的原因，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Ρ容^大，前景比較好，但是由于消費(fèi)者對(duì)于區(qū)域發(fā)展的周期普遍估計(jì)比較長(zhǎng)，從目前來(lái)看，本項(xiàng)目商鋪的價(jià)值無(wú)法得到消費(fèi)者的認(rèn)同。2、本項(xiàng)目商鋪價(jià)格考量（1）從目前區(qū)域商業(yè)房產(chǎn)價(jià)格考量目前老閔行地區(qū)商業(yè)用房主要集中在江川路、東川路和交大對(duì)面等三個(gè)區(qū)域，三個(gè)區(qū)域的價(jià)格目前分別為：區(qū)域價(jià)格江川路目前放盤不多，少量轉(zhuǎn)讓的價(jià)格比較高，15000元/平方米東川路目前的商業(yè)氛圍不好，路的北面由于有歐尚超市的帶動(dòng)，人氣相對(duì)比較旺，這一側(cè)的價(jià)格相對(duì)比較高達(dá)到8000-10000元/平方米，并且越靠近歐尚價(jià)格越高，而路的南面由于輕軌的隔斷，不能和對(duì)面進(jìn)行交流和聯(lián)系，價(jià)格只有6000-7000元/平方米。交大附近目前二手商鋪的價(jià)格在7000元/平方米左右，但是相對(duì)比較舊，新開項(xiàng)目的商鋪目前在售的體量相對(duì)比較小，但是價(jià)格比較高，到到10000元/平方米以上。從區(qū)域的價(jià)格水平來(lái)看。還處于一個(gè)相對(duì)低的水平，按照目前市場(chǎng)的價(jià)格結(jié)合消費(fèi)者調(diào)查的結(jié)果，商業(yè)用房的價(jià)格只達(dá)到住宅的1.5-2