市場法習(xí)題附答案

房地產(chǎn)評估市場比較法練習(xí)題一、單項選擇題1、某成交實例成交總價24萬元，分三期付款，首期付8萬元，6個月后支付8萬元，余額于一年后付清，假設(shè)年利率為5，則該實例的實際價格是（ ）。A、24 B、23.42 C、23.43 D、22.862、在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時，應(yīng)注意可比實例的房地產(chǎn)狀況是（ ）的房地產(chǎn)狀況。 A估價時點 B搜集該可比實例時C進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時 D成交價格所反映3、比準(zhǔn)價格是一種( )。 A公平市價 B評估價格 C市場價格 D理論價格 4比較法的理論依據(jù)是( )。A預(yù)期原理 B替代原理 C生產(chǎn)費用價值論 D最高最佳使用原則5不適宜用比較法評估的房地產(chǎn)是( )。 A商品住宅 B寫字樓 C紀(jì)念館 D標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房6運用市場比較法評估，選取的可比實例數(shù)量宜為( )個。 A13 B15 C35 D3107對交易實例進(jìn)行區(qū)域因素修正是因為( )A.交易實例房地產(chǎn)與待評估房地產(chǎn)是處于同一地區(qū)，區(qū)位條件相似B.交易實例房地產(chǎn)與待評估房地產(chǎn)不是處于同一地區(qū)，區(qū)位因素存在差別C.交易實例房地產(chǎn)交易之后該類房地產(chǎn)價格上漲D.交易實例房地產(chǎn)交易之后該類房地產(chǎn)價格下降8下列( )情況會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格偏高。A賣方不了解行情 B政府協(xié)議出讓 C購買相鄰房地產(chǎn) D設(shè)立抵押的房地產(chǎn) 9可比實例是相鄰房地產(chǎn)的合并交易，則算出來的比準(zhǔn)價格往往比實際正常價格( )。 A高 B低 C相等 D不可比10賣方不了解市場行情，這種情況下房地產(chǎn)成交價格往往會比正常價格偏( )。 A高 B低 C不高不低 D無法確定 11采用比較法估價時得出四個估價結(jié)果，220元m2，240元m2，280元m2，230元m2。若求其中位數(shù)，則為( )元/m2。 A230 B242.5 C235 D24012為評估某住宅2004年10月1日的正常市場價格，在其附近收集的某可比實例的有關(guān)資料如下：成交價格為4000元m2，成交日期為2004年5月1日，成交價格比正常價格低2，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087，已知從2004年5月1日到10月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1，則對該可比實例成交價格進(jìn)行校正、調(diào)整得到的價格最接近于（）m2。A3790元m2 B4238元m2C4658元m2 D4663元m213.下面說法錯誤的是( )。A可比實例在成交日期時的價格(1+價格變動率)期數(shù)=在估價時點的價格B可比實例在成交日期時的價格(1+價格變動率期數(shù))=在估價時點的價格C可比實例與估價對象房地產(chǎn)價格類型必須相同 D可比實例必須是正常交易14某房地產(chǎn)在用比較法估價時得出三個估價結(jié)果：820元/m2、850元/m2、900元/m2，若賦予的權(quán)重分別是0.5、0.3、0.2，則該房地產(chǎn)的價格為( )元m2。A850 B845 C869 D857二、計算題1、某宗房地產(chǎn)的交易總價款為30萬元，其中首付款為10萬元，余款20萬元于半年后一次付清。假設(shè)月利率為1%，則其在成交日期時一次付清的價格為多少？2、某宗房地產(chǎn)的正常成交價格為2500元/m2，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的5%，則成交該宗房地產(chǎn)賣方實際得到的價格是多少，買方實際付出的價格又是多少？3、已知某地區(qū)某類房地產(chǎn)2003年4月至10月的價格指數(shù)分別為：79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2002年1月為100）。此類房地產(chǎn)中的某宗房地產(chǎn)在2003年6月底的成交價格為1800元/m2，請對其進(jìn)行交易日期修正，將其修正到2003年10月底時的價格應(yīng)為多少？5、某房地產(chǎn)估價所擬采用市場法評估某宗房地產(chǎn)價格，從眾多交易實例中選取了甲、乙、丙三宗可比實例，有關(guān)可比實例的資料如下表所示：項目可比實例甲可比實例乙可比實例丙建筑面積1000m21200m29687.6平方英尺成交價格240萬元人民幣300美元243萬元人民幣成交日期2001年11月初2002年8月初2003年2月初交易情況-5%0%0%狀況因素0%+2%+5%經(jīng)調(diào)查得知：可比實例乙、丙的付款方式均為一次性付清；可比實例甲分期付款：首期付款96萬元，第一年末付72萬元，其間月利率為1%，第二年末又付款72萬元，其間月利率為1.05%。又知2002年8月初美元與人民幣的市場匯價為1：8.5。該地該類房地產(chǎn)的人民幣價格2001年逐月下降0.8%。2002年內(nèi)逐月上漲1.0%，2003年逐月上漲1.2%。并知1m2=10.764平方英尺。試根據(jù)上述資料，評估該宗房地產(chǎn)在2003年8月初的正常單價（若需計算平均值時，可采用簡單算術(shù)平均值）。6、某房地產(chǎn)估價所為評估某宗寫字樓在2003年10月31日的正常市場價格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，其相關(guān)資料如下。成交價格：可比實例A為5000元人民幣/m2，可比實例B為600美元/m2，可比實例C為5500元人民幣/m2；成交日期：可比實例A為2003年1月31日，可比實例B為2003年3月31日，可比實例C為2003年7月31日。交易情況：可比實例A為+2%，可比實例B為+5%，可比實例C為-3%。房地產(chǎn)狀況：可比實例A為-8%，可比實例B為-4%，可比實例C為+6%。上述情況中，正值（負(fù)值）表示可比實例的成交價格高（低）與其正常價格的幅度；上述房地產(chǎn)狀況中，正值（負(fù)值）表示可比實例的房地產(chǎn)優(yōu)（劣）于估價對象房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價格差異的幅度。假設(shè)美元與人民幣的市場匯價在2003年3月31日為1：8.5，2003年10月31日為1：8.3。假定該地該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場價格在2003年1月與2月基本保持不變，3月至5月平均每月比上月下降1%，而6月起每月又比上月平均增長0.5%。請利用上述所搜集的相關(guān)資料，估算該寫字樓在2003年10月31日的正常市場價格。7、 有一可比實例是1996年12月的交易，價格為每平方米5，000元，從1996年12月至1997年10月，該類房地產(chǎn)平均每月上漲0.5%。至1998年6月，該類房地產(chǎn)的價格上升到了每平方米5691.17元。求1997年10月至1998年6月該類房地產(chǎn)平均每月上漲的百分比。8、需要評估某商品住宅在2004年5月的價格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗已成交的可比商品住宅并作為可比實例，有關(guān)資料如下表：可比實例A可比實例B可比實例C成交價格5000元/m2560美元/m2530美元/m2成交日期2003年8月1日2003年7月1日2003年11月1日交易情況-1%0%+2%房地產(chǎn)狀況+2%+4%-2%注：（1）交易情況中，正負(fù)值表示高于或低于正常價格的幅度。（2）房地產(chǎn)狀況中，正負(fù)值表示優(yōu)于或劣于估價對象房地產(chǎn)價格的幅度。（3）匯率：2003年7月1日12月31日1美元=8.3元人民幣 2004年1月1日5月31日1美元=8.2元人民幣（4）2003年6月至2004年5月期間，該類商品住宅以人民幣為基準(zhǔn)的市場價格平均每月比上月下降1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估計該商品住宅在2004年5月1日以人民幣表示的正常單價（如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均值）。9、評估某塊城市規(guī)劃確定的住宅用地土地總面積為1500m2；（1）收集有關(guān)資料：共調(diào)查了A、B、C三宗土地買賣實例作為可比實例。（2）可比實例的成交價格如下：可比實例A可比實例B可比實例C成交價格（元/m2）120011501380成交日期2004年2月20日2004年4月20日2004年7月20日交易情況正常比正常價格低3%比正常價格高5%（3）該類土地2004年1月至9月的價格變動情況如下表所示：月份123456789價格指數(shù)100100.398.5102.6101.3102.8103.5103.3103.8注：表中的價格指數(shù)為環(huán)比價格指數(shù)，均以上個月為100.（4）房地產(chǎn)狀況比較判斷結(jié)果，如下表所示：房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價對象可比實例A可比實例B可比實例C因素10.41009592106因素20.3510010596109因素30.251001109897試運用上述資料估算該土地2004年9月20日的正常市場價格。房地產(chǎn)評估市場比較法練習(xí)題一、單項選擇題1、 某成交實例成交總價24萬元，分三期付款，首期付8萬元，6個月后支付8萬元，余額于一年后付清，假設(shè)年利率為5，則該實例的實際價格是（C）。2、 A、24 B、23.42 C、23.43 D、22.862、在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時，應(yīng)注意可比實例的房地產(chǎn)狀況是（D）的房地產(chǎn)狀況。A估價時點 B搜集該可比實例時C進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時 D成交價格所反映3、比準(zhǔn)價格是一種( B )。 A公平市價 B評估價格 C市場價格 D理論價格 4比較法的理論依據(jù)是( B )。A預(yù)期原理 B替代原理 C生產(chǎn)費用價值論 D最高最佳使用原則5不適宜用比較法評估的房地產(chǎn)是( C )。 A商品住宅 B寫字樓 C紀(jì)念館 D標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房6運用市場比較法評估，選取的可比實例數(shù)量宜為( D )個。 A13 B15 C35 D3107對交易實例進(jìn)行區(qū)域因素修正是因為( B )A.交易實例房地產(chǎn)與待評估房地產(chǎn)是處于同一地區(qū)，區(qū)位條件相似B.交易實例房地產(chǎn)與待評估房地產(chǎn)不是處于同一地區(qū)，區(qū)位因素存在差別C.交易實例房地產(chǎn)交易之后該類房地產(chǎn)價格上漲D.交易實例房地產(chǎn)交易之后該類房地產(chǎn)價格下降8下列( C )情況會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格偏高。 A賣方不了解行情 B政府協(xié)議出讓 C購買相鄰房地產(chǎn) D設(shè)立抵押的房地產(chǎn) 9可比實例是相鄰房地產(chǎn)的合并交易，則以此為據(jù)求算出來的比準(zhǔn)價格往往比實際正常價格( A )。 A高 B低 C相等 D不可比10賣方不了解市場行情，這種情況下房地產(chǎn)成交價格往往會比正常價格偏( B)。 A高 B低 C不高不低 D無法確定 11采用比較法估價時得出四個估價結(jié)果，220元m2，240元m2，280元m2，230元m2。若求其中位數(shù)，則為( C )元/m2。 A230 B242.5 C235 D24012為評估某住宅2004年10月1日的正常市場價格，在其附近收集的某可比實例的有關(guān)資料如下：成交價格為4000元m2，成交日期為2004年5月1日，成交價格比正常價格低2，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087，已知從2004年5月1日到10月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1，則對該可比實例成交價格進(jìn)行校正、調(diào)整得到的價格最接近于（D）m2。（2004年試題）A3790元m2 B4238元m2C4658元m2 D4663元m213.下面說法錯誤的是( d )。 A可比實例在成交日期時的價格(1+價格變動率)期數(shù)=在估價時點的價格 B可比實例在成交日期時的價格(1+價格變動率期數(shù))=在估價時點的價格 C可比實例與估價對象房地產(chǎn)價格類型必須相同 D可比實例必須是正常交易14某房地產(chǎn)在用比較法估價時得出三個估價結(jié)果：820元/m2、850元/m2、900元/m2，若賦予的權(quán)重分別是0.5、0.3、0.2，則該房地產(chǎn)的價格為( B )元m2。 A850 B845 C869 D857二、計算題答案1、某宗房地產(chǎn)的交易總價款為30萬元，其中首付款為10萬元，余款20萬元于半年后一次付清。假設(shè)月利率為1%，則其在成交日期時一次付清的價格為多少？10+=28.84（萬元）答：在成交日期一次付清的價格為28.84萬元。2、某宗房地產(chǎn)的正常成交價格為2500元/m2，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的5%，則成交該宗房地產(chǎn)賣方實際得到的價格是多少，買方實際付出的價格又是多少？解：按題意所示，賣方實際得到的價格賣方實際得到的價格=2500-25007%=2500（1-7%）=250093%=2325（元/m2）而買方實際付出的價格=2500+25005%=2500（1+5%）=25001.05 =2625（元/m2）答：賣方實際得到的價格是2325元/m2，買方實際付出的價格是2625元/m23、已知某地區(qū)某類房地產(chǎn)2003年4月至10月的價格指數(shù)分別為：79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2002年1月為100）。此類房地產(chǎn)中的某宗房地產(chǎn)在2003年6月底的成交價格為1800元/m2，請對其進(jìn)行交易日期修正，將其修正到2003年10月底時的價格應(yīng)為多少？解：按題意所示，將此總房地產(chǎn)2003年6月底的成交價格1800修正到2003年10月底的價格。應(yīng)為：答：修正到2003年10月底時的價格為2302.22元/m2。5、某房地產(chǎn)估價所擬采用市場法評估某宗房地產(chǎn)價格，從眾多交易實例中選取了甲、乙、丙三宗可比實例，有關(guān)可比實例的資料如下表所示：項目可比實例甲可比實例乙可比實例丙建筑面積1000m21200m29687.6平方英尺成交價格240萬元人民幣300美元243萬元人民幣成交日期2001年11月初2002年8月初2003年2月初交易情況-5%0%0%狀況因素0%+2%+5%經(jīng)調(diào)查得知：可比實例乙、丙的付款方式均為一次性付清；可比實例甲分期付款：首期付款96萬元，第一年末付72萬元，其間月利率為1%，第二年末又付款72萬元，其間月利率為1.05%。又知2002年8月初美元與人民幣的市場匯價為1：8.5。該地該類房地產(chǎn)的人民幣價格2001年逐月下降0.8%。2002年內(nèi)逐月上漲1.0%，2003年逐月上漲1.2%。并知1m2=10.764平方英尺。試根據(jù)上述資料，評估該宗房地產(chǎn)在2003年8月初的正常單價（若需計算平均值時，可采用簡單算術(shù)平均值）。解：按題意應(yīng)該先建立價格可比基礎(chǔ)，計算各個可比實例的比準(zhǔn)價格，最后求得估價對象房地產(chǎn)的評估價格。（1）建立價格可比基礎(chǔ)甲可比實例換算為一次性付清的總價：甲可比實例單價=2162653.267/1000=2162.65（元人民幣/m2）乙可比實例單價=3008.5=2550（元人民幣/m2）丙可比實例單價=24300009687.610.764=2700（元人民幣/m2）（2）計算各個可比實例的比準(zhǔn)價格甲可比實例比準(zhǔn)價格=2162.65（100/95）（1-0.8%）（1+1.0%）12（1+1.2%）7=2744.14（元人民幣/m2）乙可比實例比準(zhǔn)價格=丙可比實例比準(zhǔn)價格=（3）最終將上述3宗可比實例的三個比準(zhǔn)價格求簡單算術(shù)平均值，作為估價對象房地產(chǎn)的評估價格：估價對象房地產(chǎn)比準(zhǔn)價格=（2744.14+2856.34+2762.22）3=2787.57（元人民幣/m2）答：估價對象房地產(chǎn)的評估價格為2787.57（元人民幣/m2）6、某房地產(chǎn)估價所為評估某宗寫字樓在2003年10月31日的正常市場價格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，其相關(guān)資料如下。成交價格：可比實例A為5000元人民幣/m2，可比實例B為600美元/m2，可比實例C為5500元人民幣/m2；成交日期：可比實例A為2003年1月31日，可比實例B為2003年3月31日，可比實例C為2003年7月31日。交易情況：可比實例A為+2%，可比實例B為+5%，可比實例C為-3%。房地產(chǎn)狀況：可比實例A為-8%，可比實例B為-4%，可比實例C為+6%。上述情況中，正值（負(fù)值）表示可比實例的成交價格高（低）與其正常價格的幅度；上述房地產(chǎn)狀況中，正值（負(fù)值）表示可比實例的房地產(chǎn)優(yōu)（劣）于估價對象房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價格差異的幅度。假設(shè)美元與人民幣的市場匯價在2003年3月31日為1：8.5，2003年10月31日為1：8.3。假定該地該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場價格在2003年1月與2月基本保持不變，3月至5月平均每月比上月下降1%，而6月起每月又比上月平均增長0.5%。請利用上述所搜集的相關(guān)資料，估算該寫字樓在2003年10月31日的正常市場價格。解：按題意所示，為估算該宗寫字樓在2003年10月31日的正常市場價格，需先求得可比實例房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格，求比準(zhǔn)價格的計算公式為：可比實例房地產(chǎn)比準(zhǔn)價格=可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)因此可以分別求得3總可比實例的比準(zhǔn)價格：可比實例A比準(zhǔn)價格=可比實例B比準(zhǔn)價格=可比實例c比準(zhǔn)價格=再將上述3宗可比實例的比準(zhǔn)價格求簡單算術(shù)平均數(shù)，即為估價對象寫字樓的比準(zhǔn)價格：估價對象價格（單價）=（5300.51+5084.06+5429.79）3=5271.45（元人民幣/m2）答：評估寫字樓2003年10月31日的單價為5271.45元人民幣/m28、 有一可比實例是1996年12月的交易，價格為每平方米5，000元，從1996年12月至1997年10月，該類房地產(chǎn)平均每月上漲0.5%。至1998年6月，該類房地產(chǎn)的價格上升到了每平方米5691.17元。求1997年10月至1998年6月該類房地產(chǎn)平均每月上漲的百分比。8、需要評估某商品住宅在2004年5月的價格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗已成交的可比商品住宅并作為可比實例，有關(guān)資料如下表：可比實例A可比實例B可比實例C成交價格5000元/m2560美元/m2530美元/m2成交日期2003年8月1日2003年7月1日2003年11月1日交易情況-1%0%+2%房地產(chǎn)狀況+2%+4%-2%注：（1）交易情況中，正負(fù)值表示高于或低于正常價格的幅度。（2）房地產(chǎn)狀況中，正負(fù)值表示優(yōu)于或劣于估價對象房地產(chǎn)價格的幅度。（3）匯率：2003年7月1日12月31日1美元=8.3元人民幣 2004年1月1日5月31日1美元=8.2元人民幣（4）2003年6月至2004年5月期間，該類商品住宅以人民幣為基準(zhǔn)的市場價格平均每月比上月下降1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估計該商品住宅在2004年5月1日以人民幣表示的正常單價（如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均值）。解（1）A修正后的單價=5000（100/99）（1-1%）9（100/102）=4523（元/m2）（2）B修正后的單價=5608.3（100/100）（1-1%）10（100/104）=4041（元/m2）（3）C修正后的單價=5308.3（100/102）（1-1%）6（100/98）=4143（元/m2）（4）估價對象單價=（4523+4041+4143）/3=4236（元/m2）9、評估某塊城市規(guī)劃確定的住宅用地土地總面積為1500m2；（1）收集有關(guān)資料：共調(diào)查了A、B、C三宗土地買賣實例作為可比實例。（2）可比實例的成交價格如下：可比實例A可比實例B可比實例C成交價格（元/m2）120011501380成交日期2004年2月20日2004年4月20日2004年7月20日交易情況正常比正常價格低3%比正常價格高5%（3）該類土地2004年1月至9