(原創(chuàng))遠(yuǎn)郊商業(yè)中重度體驗.ppt

遠(yuǎn)郊商業(yè)的 重度體驗 主題理念 城市微度假 城市微度假的概念與場景設(shè)計 定位 集購物 休閑 娛樂等體驗于一體的度假目的地 特點 1 重體驗品牌組合2 跨界融合營銷活動3 回歸自然的情懷4 數(shù)項 唯一 的體驗項目 城郊商業(yè)怎么做 核心關(guān)鍵詞 微度假場景 重度體驗業(yè)態(tài)要點 1 差異化定位2 對商業(yè)情懷的不斷精雕細(xì)琢 場景設(shè)計 1 為遠(yuǎn)郊商業(yè)賦予 微度假 式的休閑體驗場景 2 實現(xiàn)微度假靠滿足各細(xì)分客戶群的不同要求作為一個遠(yuǎn)郊商業(yè) 滿足輻射區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)需求要靠最基礎(chǔ)的商戶品牌組合 而針對 微度假 的遠(yuǎn)端吸引力 更需要把客群進(jìn)行細(xì)分 設(shè)置各細(xì)分客群的生活場景 3 稀缺性 才是最大的投資價值點 縱觀國內(nèi)外各類小鎮(zhèn) 我們把小鎮(zhèn)的類型分為如下四種 1 以郊區(qū)化生活為核心驅(qū)動一般位于都市邊緣地帶的特定區(qū)域 如交通便利的高端居住區(qū) 風(fēng)景區(qū)等 如主打 城市微度假 的中糧祥云小鎮(zhèn) 如德國Schwenningen小鎮(zhèn) 2 以旅游 度假 娛樂為核心驅(qū)動從區(qū)位上沒有明顯特征 主要是其大型的度假娛樂休閑功能的配屬而形成的商業(yè)形態(tài) 如城市特征明顯的上海迪斯尼小鎮(zhèn) 亦如華僑城的大盤綜合開發(fā)型小鎮(zhèn)等 3 以特定功能主題體驗驅(qū)動可能是產(chǎn)業(yè)型的 也可能是特定旅游度假型的 同樣無特定的位置特征 如美國韋尓滑雪小鎮(zhèn) 北京愛斐堡紅酒小鎮(zhèn) 云南騰沖瑞麗等地的溫泉度假小鎮(zhèn)等等 4 以歷史 文化 風(fēng)情 體驗為核心驅(qū)動的小鎮(zhèn)多以古鎮(zhèn)形態(tài)出現(xiàn) 江南如烏鎮(zhèn) 周莊 同里等 西南如麗江 大研古鎮(zhèn) 束河古鎮(zhèn)與白沙古鎮(zhèn) 駟馬古鎮(zhèn) 周子古鎮(zhèn)等 貴州 江西亦多分布 北方亦有如山西平遙 河北蔚縣古鎮(zhèn)等等 小鎮(zhèn)是一種生活方式 更是一種品質(zhì)生活體驗 而小鎮(zhèn)商業(yè)的主題 功能及場景設(shè)置 因其驅(qū)動因素的不同而商業(yè)模式差異明顯 以郊區(qū)化生活為核心驅(qū)動的小鎮(zhèn) 有哪些商業(yè)借鑒點 案例一 北京中糧祥云小鎮(zhèn) 郊區(qū)化小鎮(zhèn)商業(yè)普遍面臨的問題及思考1 目前存在的問題所處新區(qū)剛規(guī)劃小鎮(zhèn)普遍存在規(guī)劃前期不科學(xué) 執(zhí)行和管理混亂 造成后期小鎮(zhèn)發(fā)展不健康 商業(yè)規(guī)劃和執(zhí)行困難 項目周邊配套不完善 人流導(dǎo)入困難 項目定位不準(zhǔn)確 核心驅(qū)動因素不明顯或失誤 主力驅(qū)動因素吸引力不足 模仿國外建筑風(fēng)格較多 硬件條件可以 但是有些過于模仿 沒有結(jié)合自身區(qū)域人文等特征 軟性經(jīng)營及人文環(huán)境與風(fēng)格不匹配 前期商戶對項目開發(fā)商要求較高 商戶較為謹(jǐn)慎 對項目信心指數(shù)不足 項目養(yǎng)商期時間太長 運(yùn)營操作風(fēng)險較大 2 問題思考項目選址是關(guān)鍵 選址需要注意周邊區(qū)域規(guī)劃及現(xiàn)有環(huán)境 預(yù)期未來發(fā)展進(jìn)度 定位前期鎖定項目核心目標(biāo)客群 預(yù)期分階段導(dǎo)入人流特征 開發(fā)前期不能先引入大規(guī)模 高規(guī)格設(shè)施 應(yīng)以多提供實用的便民設(shè)施 餐飲設(shè)施及特色商業(yè)為主 確定項目核心驅(qū)動因素及主力品牌 項目功能和品牌商雙輪并齊開展 確保核心功能對消費(fèi)者一定吸引力外 招商有保障 降低風(fēng)險 核心功能及附加功能具備后期調(diào)整變化空間 定期進(jìn)行功能改造 保持新鮮感 項目運(yùn)營結(jié)合持續(xù)營銷活動及開展各類節(jié)目活動 豐富消費(fèi)者業(yè)余生活 郊區(qū)化小鎮(zhèn) 商業(yè)要略與模式解析 誠然 此類小鎮(zhèn)生活方式本質(zhì)是都市人群及生活方式在郊區(qū)化需求上的模式表達(dá) 它既不完全趨同于純都市型商業(yè) 同時也與其他主題商業(yè) 旅游商業(yè)不同 雖如此 此類小鎮(zhèn)商業(yè)營造當(dāng)自有其軌跡可循 首先 城市的擴(kuò)張與生態(tài)環(huán)境的影響形成主動郊區(qū)化的發(fā)展趨勢 其將承載都市人群生活品質(zhì)的提升和生活軌跡的轉(zhuǎn)移 人們選擇郊區(qū)作為居住 短期度假 游樂已成為常態(tài) 生活和工作往來與城郊甚至城市之間 城界已經(jīng)不再清晰 為此 從需求層面而言 此類項目須完成兩個使命 其次 小鎮(zhèn)商業(yè)體系來自于自身魅力體系的打造 拋開其他 田園都市商業(yè)體系主題應(yīng)契合本身屬性需求 重在主題 功能及商業(yè)調(diào)性的雕琢而非大開大合 渾然田園 而時尚都市 則重在宏大主旨 面向未來 第三 作為核心載體與心靈家園 需要打造屬于自己的 田園都市 里的 魅力小鎮(zhèn)生活 任何此類小鎮(zhèn)當(dāng)有此共性特征 同時 雖非如楚河漢街 歡樂海岸 李公堤 甚至博多運(yùn)河中心構(gòu)建型項目 但商業(yè)代表城市魅力的時尚地標(biāo) 傳承城市的精神軌跡 以休閑 文化 體驗 互動來發(fā)展城市魅力生活是值得思考和借鑒的 為此 小鎮(zhèn)營造的 是一個 面向郊野 春暖花開 的地方 是一個有歸屬感的 休憩夢想 熨帖心靈 精致生活 的 幸福小鎮(zhèn) 而對于商業(yè)功能與主題的整合 則從區(qū)域及人群構(gòu)成的 唯我 市場出發(fā) 做好以下幾點 從消費(fèi)人群出發(fā) 滿足區(qū)域核心居住的中高端群體 城市外延休閑度假人群及主題消費(fèi)群體 完善基礎(chǔ)精致生活需求 并配合主題型配套需求 如以精致超市 影院 個人護(hù)理 健身戶外等 結(jié)合其他針對性業(yè)態(tài) 滿足基礎(chǔ)客群的核心需求 并將其有效整合 以健康體檢 藝術(shù)創(chuàng)意及休閑運(yùn)動 兒童娛樂 天空農(nóng)場等驅(qū)動性強(qiáng)業(yè)態(tài) 形成特定的聚焦 吸引遠(yuǎn)距離目的性消費(fèi)客群 保持項目的穿透性和消費(fèi)粘性 將精致生活零售 健康休閑體驗 藝術(shù)生活群落 主題精選零售 戶外 運(yùn)動 高爾夫等主題店 等核心功能組合 創(chuàng)新組合模式 在商業(yè)空間場景篩選營造的基礎(chǔ)上 形成自身的特色主題與概念空間 結(jié)合主題餐飲 創(chuàng)意書吧 烹飪教學(xué)等業(yè)態(tài) 突出創(chuàng)新 差異等理念 形成自身獨(dú)特經(jīng)營亮點 郊區(qū)化生活小鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展趨勢 趨勢一 微型化 精致化當(dāng)?shù)郎缛悍只纳虡I(yè)需求結(jié)果是精準(zhǔn) 個性與小微化 而郊區(qū)化小鎮(zhèn)的社群聚集導(dǎo)致商業(yè)空間和功能組合大而全的需求改變 滿足特定人群的心靈熨貼感受才是未來此類小鎮(zhèn)商業(yè)的王道 趨勢二 多元IP驅(qū)動的場景化營造即便如以購物休閑體驗為核心動力 而心向往之才是心靈歸屬的地方 為此 未來越來越多的小鎮(zhèn)將同歷史 文化 藝術(shù)相結(jié)合 形成自身特色或借用其它主題的IP化場景營造 類似古鎮(zhèn)所形成的獨(dú)特引力 與之形成異曲同工的文化符號應(yīng)該才能形成最終的商業(yè)核心吸納 趨勢三 生活體驗型與文化體驗型業(yè)態(tài)將越來越多的呈現(xiàn)如藝術(shù) 會所 博