《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適.docx

北京市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見（試行）的通知（2010年12月21日京高法發(fā)2010458號(hào)）市第一、第二中級(jí)人民法院，北京鐵路運(yùn)輸中級(jí)法院；各區(qū)、縣人民法院，各鐵路運(yùn)輸法院：北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見（試行）已經(jīng)市高級(jí)人民法院審判委員會(huì)第21次（總第269次）會(huì)議于2010年12月13日討論通過(guò)，現(xiàn)予印發(fā)，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中有何問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)報(bào)告市高級(jí)人民法院民一庭。特此通知。北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見（試行）為妥善處理房屋買賣合同糾紛，統(tǒng)一審判標(biāo)準(zhǔn)和裁判尺度，根據(jù)中華人民共和國(guó)民法通則、中華人民共和國(guó)物權(quán)法、中華人民共和國(guó)合同法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國(guó)民事訴訟法等法律法規(guī)及最高人民法院有關(guān)司法解釋的規(guī)定，結(jié)合我市民事審判實(shí)踐，制訂本意見。第一條本意見所稱的房屋買賣，是指城鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上的“二手房”買賣。商品房買賣合同糾紛案件，可以參照本意見處理。但法律、司法解釋另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。第二條當(dāng)事人簽訂的預(yù)購(gòu)書、購(gòu)房意向書等協(xié)議已經(jīng)具備了擬購(gòu)房屋的基本狀況、價(jià)款數(shù)額、價(jià)款支付方式等合同主要內(nèi)容的，可以認(rèn)定為房屋買賣合同，但當(dāng)事人另有約定的除外。因可歸責(zé)于當(dāng)事人一方的原因致使房屋買賣合同未能訂立，預(yù)約協(xié)議約定有定金條款的，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則；沒(méi)有約定定金條款，或者定金處罰數(shù)額不足以彌補(bǔ)守約方實(shí)際損失的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償守約方因此所受到的信賴?yán)鎿p失。守約方要求賠償合同履行的可得利益損失的，一般不予支持。第三條城市房地產(chǎn)管理法第三十八條第（六）項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，在性質(zhì)上不屬于最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋（二）第十四條規(guī)定中的“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”，不應(yīng)作為認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效的法律依據(jù)。第四條對(duì)以將來(lái)可能取得所有權(quán)的房屋為標(biāo)的物的買賣合同，法院不應(yīng)僅以出賣人在簽訂合同時(shí)尚未取得房屋所有權(quán)為由認(rèn)定買賣合同無(wú)效。出賣人在合同履行期限屆滿時(shí)仍未取得房屋所有權(quán)，致使買受人不能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。前款所稱將來(lái)可能取得所有權(quán)的房屋，包括尚未取得所有權(quán)的已購(gòu)商品房及已購(gòu)按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的房屋等。第五條出賣人將登記在其個(gè)人名下的法定共有房屋，未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義轉(zhuǎn)讓給他人，買受人為善意的，可以認(rèn)定房屋買賣合同有效。買受人符合物權(quán)法第一百零六條第一款規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，其他共有人要求追回該房屋的，不予支持。前款中出賣人為夫妻一方，轉(zhuǎn)讓房屋行為符合最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)婚姻法若干問(wèn)題的解釋（一）第十七條第（二）項(xiàng)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用該規(guī)定。第六條相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限內(nèi)買賣已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房，當(dāng)事人主張買賣合同無(wú)效的，可予支持。政策、法規(guī)有新規(guī)定的，適用其規(guī)定。出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購(gòu)房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購(gòu)房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認(rèn)定合同有效。經(jīng)出賣人主張房屋買賣合同被確認(rèn)無(wú)效的后果，適用合同法第五十八條的規(guī)定，并考慮居住安置問(wèn)題妥善處理，在認(rèn)定買受人所受損失數(shù)額時(shí)應(yīng)當(dāng)綜合考慮出賣人因房屋升值獲得的利益、買受人因此喪失的訂約機(jī)會(huì)損失、買受人裝修房屋的添附價(jià)值及雙方的過(guò)錯(cuò)程度等因素，公平合理的予以確定。第七條出賣人轉(zhuǎn)讓已購(gòu)按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的房屋，當(dāng)事人主張房屋買賣合同無(wú)效的，不予支持。第八條房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人（抵押人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。出賣人在合同約定的履行期限屆滿時(shí)仍未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)，致使買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持；買受人要求繼續(xù)履行合同，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)法院釋明后仍堅(jiān)持不變更的，對(duì)其訴訟請(qǐng)求，不予支持，但買受人同意并能夠代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。法院可以根據(jù)案件具體情況征詢抵押權(quán)人的意見，必要時(shí)可以追加抵押權(quán)人作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。第九條出賣人擅自將已被有權(quán)國(guó)家機(jī)關(guān)采取了查封等強(qiáng)制措施的房屋轉(zhuǎn)讓給他人的，買賣合同一般認(rèn)定為無(wú)效，但相應(yīng)有權(quán)國(guó)家機(jī)關(guān)或申請(qǐng)采取強(qiáng)制措施的權(quán)利人同意轉(zhuǎn)讓，或者一審法庭辯論終結(jié)前強(qiáng)制措施已經(jīng)解除的，可以認(rèn)定合同有效。出賣人轉(zhuǎn)讓房屋后，有權(quán)國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)房屋采取了查封等強(qiáng)制措施的，不影響已成立的房屋買賣合同的效力。合同約定的履行期限屆滿時(shí)針對(duì)出賣人的強(qiáng)制措施仍未解除，致使買受人不能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可以參照本意見第八條第二款規(guī)定的內(nèi)容處理。第十條房屋權(quán)利人依據(jù)物權(quán)法第二十八條至第三十條規(guī)定取得房屋所有權(quán)，尚未辦理宣示登記即轉(zhuǎn)讓房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。買受人要求辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)審查訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持的，應(yīng)當(dāng)判決房屋權(quán)利人將房屋登記到自己名下后，再為買受人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。第十一條出賣人因婚前購(gòu)買、拆遷安置等原因單獨(dú)享有房屋所有權(quán)，其配偶、其他親屬或被拆遷安置人因婚姻、親屬關(guān)系或拆遷政策規(guī)定有權(quán)居住該房屋，并形成共居事實(shí)，居住人以出賣人轉(zhuǎn)讓房屋未經(jīng)其同意，侵害其居住權(quán)益為由，要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效的，不予支持。但居住人的相關(guān)權(quán)益應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒杀Ｗo(hù)。第十二條當(dāng)事人之間就轉(zhuǎn)讓同一房屋先后分別簽訂數(shù)份買賣合同，合同中關(guān)于房屋價(jià)款、履行方式等約定存在不一致，當(dāng)事人就此產(chǎn)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人真實(shí)意思表示的合同約定繼續(xù)履行。對(duì)于當(dāng)事人在房屋買賣中確實(shí)存在規(guī)避稅收征管、騙取貸款等行為的，必要時(shí)可一并建議相關(guān)行政主管部門予以處理。第十三條出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人：（1）已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；（2）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的；（3）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。買受人中之一人起訴要求出賣人繼續(xù)履行買賣合同，出賣人以房屋已轉(zhuǎn)讓給他人為由提出抗辯的，法院可以根據(jù)案件具體情況決定是否追加其他買受人作為第三人參加訴訟；其他買受人另行提起訴訟要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)前款原則協(xié)調(diào)處理。第十四條房屋經(jīng)多次轉(zhuǎn)手買賣，均未辦理轉(zhuǎn)移登記，終局買受人以前手出賣人為被告提起訴訟，要求辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，法院可以依申請(qǐng)或根據(jù)案件具體情況追加登記權(quán)利人（第一手出賣人）作為第三人參加訴訟，經(jīng)審查訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持的，可以判決當(dāng)事人依次辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但當(dāng)事人另有約定的除外。對(duì)于參與中間流轉(zhuǎn)的其他出賣人，法院可以根據(jù)案件具體情況決定是否追加其為第三人。第十五條當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對(duì)房屋的購(gòu)買確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。第十六條借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。第十七條登記人將登記在其名下的房屋擅自轉(zhuǎn)讓給他人，借名人以其對(duì)房屋享有實(shí)際權(quán)利為由，要求確認(rèn)買賣合同無(wú)效的，不予支持，但借名人能夠證明買受人知道或應(yīng)當(dāng)知道房屋存在借名登記的除外。買受人、借名人均要求繼續(xù)履行合同的，可以參照本意見第十三條第一款的規(guī)定處理。第十八條物權(quán)法第一百零六條規(guī)定的房屋的無(wú)權(quán)處分主要包括以下情形：（1）權(quán)利人基于非依法律行為的物權(quán)變動(dòng)取得房屋所有權(quán)，但未辦理宣示登記，房屋登記在他人名下，登記人擅自以自己名義處分房屋的；（2）因房屋登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤，致使房屋登記簿上記載的原所有權(quán)消滅，產(chǎn)生了新的登記權(quán)利，登記人擅自以自己名義處分房屋的；（3）夫妻共同共有及其他法定共有房屋僅登記在其中部分共有人名下，登記人未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義處分房屋的；（4）出賣人轉(zhuǎn)讓房屋并辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，其后買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或被撤銷、解除，尚未辦理所有權(quán)回復(fù)登記，登記人（買受人）擅自以自己名義處分房屋的；（5）其他無(wú)權(quán)處分房屋的情形。第十九條物權(quán)法第一百零六條第一款規(guī)定在適用上應(yīng)作如下理解：（1）房屋善意取得中“善意”的判斷標(biāo)準(zhǔn)：買受人信賴房屋登記簿中關(guān)于物權(quán)登記的記載，不知道出賣人無(wú)處分權(quán)即推定買受人為善意，但確有證據(jù)證明買受人明知或因重大過(guò)失不知房屋登記簿中物權(quán)登記錯(cuò)誤或者登記簿中存在異議登記的除外。房屋原權(quán)利人對(duì)于買受人為惡意負(fù)有舉證責(zé)任。（2）“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”是指買賣雙方之間存在以合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓房屋的交易行為，且買受人已實(shí)際全部或部分支付了房屋價(jià)款。（3）房屋善意取得以房屋所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移登記到買受人名下為生效要件。房屋已經(jīng)辦理轉(zhuǎn)移登記但尚未交付的不影響善意取得的構(gòu)成，但該事實(shí)可以作為判斷買受人是否構(gòu)成善意的因素之一。第二十條房屋買賣合同簽訂后，出賣人未依約為買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人提起房屋確權(quán)之訴，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)行使釋明權(quán)，告知其應(yīng)當(dāng)變更訴訟請(qǐng)求要求出賣人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人堅(jiān)持不變更的，對(duì)其訴訟請(qǐng)求，不予支持。第二十一條房屋買賣合同履行過(guò)程中，一方當(dāng)事人構(gòu)成根本違約的，守約方有權(quán)解除合同，違約方不享有合同法定解除權(quán)。如果因不可抗力或情事變更等原因，致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，合同雙方均有權(quán)要求解除合同。第二十二條房屋買賣合同簽訂后，一方當(dāng)事人不同意繼續(xù)履行，愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任為代價(jià)解除合同，而另一方堅(jiān)持要求繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難的，應(yīng)當(dāng)判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合合同法第一百一十條規(guī)定情形的除外。第二十三條當(dāng)事人在房屋買賣合同中對(duì)定金性質(zhì)約定不明的，不應(yīng)視為解約定金。房屋買賣合同中同時(shí)約定了解約定金和違約金，當(dāng)事人一方已構(gòu)成違約的，在約定條件成就時(shí)解約定金處罰與違約金可以同時(shí)適用。第二十四條房屋買賣合同簽訂后，因一方當(dāng)事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方要求解除合同，并要求違約方賠償房屋差價(jià)損失、轉(zhuǎn)售利益損失等可得利益損失的，應(yīng)酌情予以支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。在認(rèn)定和計(jì)算可得利益損失時(shí)，應(yīng)從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除守約方未采取合理措施不當(dāng)擴(kuò)大的損失、守約方亦有過(guò)失所造成的損失、守約方因此獲得的利益以及守約方取得利益需要支出的必要的交易成本，并綜合考慮守約方的履約情況等因素予以確定。第二十五條房屋買賣合同不成立、被確認(rèn)無(wú)效或被撤銷，信賴合同有效成立致受損害的一方當(dāng)事人要求另一方賠償信賴?yán)鎿p失的，應(yīng)予支持。信賴?yán)鎿p失包括所受損害和所失利益（當(dāng)事人信賴合同有效成立而喪失另訂其他有利合同的機(jī)會(huì)損失等），損失賠償數(shù)額以不超過(guò)履行利益為限。第二十六條出租人轉(zhuǎn)讓房屋給第三人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人請(qǐng)求判決其與出租人在與第三人同等條件下成立房屋買賣合同關(guān)系，出租人為其辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)審查承租人購(gòu)買房屋的意思表示真實(shí)，且具備合同履行能力的，法院可以支持其訴訟請(qǐng)求，并判決承租人在合理期限內(nèi)依同等條件支付房屋價(jià)款，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。法院在審理過(guò)程中可以根據(jù)案件實(shí)際情況要求承租人提供相應(yīng)的擔(dān)保以證明其具備合同履行能力。承租人在訴訟中僅要求法院確認(rèn)其對(duì)房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而不要求行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，經(jīng)法院釋明后仍堅(jiān)持不變更的，對(duì)承租人的訴訟請(qǐng)求，不予支持。第二十七條房屋中介機(jī)構(gòu)對(duì)于房屋權(quán)屬狀況等訂約相關(guān)事項(xiàng)及當(dāng)事人的訂約能力負(fù)有積極調(diào)查并據(jù)實(shí)報(bào)告的義務(wù)。房屋中介機(jī)構(gòu)違反忠實(shí)居間義務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服務(wù)費(fèi)用及從事居間活動(dòng)的必要費(fèi)用。委托人有損失的，房屋中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。第二十八條在房屋買賣等