XX年商業(yè)地產(chǎn)招商方案.docx

XX年商業(yè)地產(chǎn)招商方案商業(yè)地產(chǎn)招商策劃是商業(yè)地產(chǎn)營銷策略上的重要一環(huán)，是商業(yè)地產(chǎn)成功與否的關(guān)鍵原因之一。招商的成敗關(guān)系到項目是否可以順利開業(yè)，優(yōu)質(zhì)的主力商戶是商場長久發(fā)展的中流砥柱。下面是小編整理的相關(guān)內(nèi)容，歡迎大家閱讀!1、確定目標2、廣泛搜集各方面資料3、制定各類招商方案4、比較選擇各類方案5、方案的實施6、方案實施后的跟蹤和反饋1、邀請相關(guān)咨詢顧問公司協(xié)助進行商業(yè)測算和市場調(diào)研A、市場條件成熟度調(diào)查B、項目位置可發(fā)展調(diào)查C、可發(fā)展規(guī)模調(diào)查判斷2、依據(jù)市場調(diào)研確定商業(yè)類型及詳細定位方案3、項目組織確定和工作次序的建立4、確定主力商或核心并略微提前進行主力戶的招商洽談5、研究項目的微觀及合作伙伴、項目融資渠道的確定6、項目規(guī)劃進行設(shè)計7、設(shè)計方案的多方討論8、項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)方案的系統(tǒng)化整合9、項目方案的政府許可10、 依據(jù)商業(yè)定位確定政府支持政策和項目操作管理單位11、項目招商工作的一般步驟A、提前招租項目內(nèi)的大型主力戶B、品牌商家的引進和規(guī)劃C、充分掌握客戶需求D、多渠道進行招商溝通E、商戶確定一、招商難度遠大于銷售，傭金上要有側(cè)重。在實際操作中，很多一線的置業(yè)代表往往青睞銷售。為什么呢?因為銷售后回款，他便可領(lǐng)取很高的傭金，而且這個過程很簡單，大多適用于投資客，這類業(yè)主的特點大多是不太懂商業(yè)運營，而追求投資回報。在實際操作中，只要銷售員明確告之單價、面積、商鋪位置，以及區(qū)域大概租金，合同就可以鑒定了!某種程度上，開發(fā)商的銷售員比投資業(yè)主更專業(yè)!而招商會難的多，一般來講，選址的人都很熟悉區(qū)域租金和租賃的商業(yè)條款，租賃合同中對租金、物業(yè)費、空調(diào)費、取暖費、停車費、消防手續(xù)、裝修手續(xù)、廣告位、免租期、付款方式等都會有明確約定，而且大一些的商鋪不是選址員能確定的，一般要報給地區(qū)經(jīng)理、地區(qū)總經(jīng)理、甚至商業(yè)總部總經(jīng)理，其要親自察看區(qū)位、房型，以及合同條件，然后才會確定。甚至這些高級職位的人，可能會親自參與談判。這時，開發(fā)商的招商專員相對商家選址人員來說，不如人家專業(yè)。這個談判過程很長，難度也很高，有時十幾個條件中，只要一個條件談不攏，或者電力供應(yīng)、結(jié)構(gòu)形式、或物業(yè)服務(wù)內(nèi)容有爭議，就談不成。所以在市場上，招商人員很難招，而銷售人員很好找，就是這個道理。解決方法是對招商人員，在工資和傭金上，要有所側(cè)重。二、招商人員在數(shù)量上要多于銷售人員，要保持相對穩(wěn)定。對銷售人員，很多項目實行末位淘汰制，但對于招商人員，由于談判周期長、難度高、專業(yè)性強，所以要求人員相對穩(wěn)定，講究跟蹤，不是一蹴而就的急于求成。項目招商人員，一般按業(yè)態(tài)分工，人員數(shù)量，應(yīng)該2-3倍于銷售人員，考核周期要加長，考核標準也要針對招商技能和專業(yè)性及責(zé)任心三方面。三、 招商要善于借助專業(yè)招商機構(gòu)在招商過程中，開發(fā)商手中掌握的商家資源是有限的，而一些專業(yè)招商機構(gòu)，則掌握著大量的商家資源，更重要的，它們對商家的選址要求很熟悉，他們對談判會起到重要的推進作用。通過實際經(jīng)驗，對品牌商家，或大面積的商鋪招商，往往中介能起到?jīng)Q定性作用。實際工作中，可以在招商部門中，專門設(shè)置代理行(中介)管理組，負責(zé)與之鑒定合作合同，和與其所帶領(lǐng)的商戶的談判對接，這樣，往往起到借船出海的重要作用。四、帶租約銷售，是大多數(shù)開發(fā)商接受的商業(yè)地產(chǎn)運營形式在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，除了上市公司，或者極少數(shù)對資金要求不高的開發(fā)商外，大多數(shù)對現(xiàn)金流有明確的要求，這就要求處理好售與租的關(guān)系。既然是商業(yè)地產(chǎn)運營的核心是招商，公司又要求營銷部門回款，那就出現(xiàn)了帶租約銷售這種模式，才能夠巧妙解決兩方面的問題。帶租約銷售就是招商在前，銷售在后，又要將二者巧妙結(jié)合在一起，讓他們成功對接，在操作中對招商部門和銷售部門要求都很高，尤其是對營銷總監(jiān)，要求其比較全面，妥善處理好租房與業(yè)主的關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)常被簡單的理解為商場、商鋪，MALL，步行街之類的購物中心(區(qū))，其實，商業(yè)地產(chǎn)有廣義和狹義之分。商業(yè)地產(chǎn)依托的應(yīng)該是一個泛商業(yè)的概念。用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn)稱之為商業(yè)地產(chǎn)。它應(yīng)該包含了:商業(yè)街，商場，MALL，寫字樓，酒店，公園，零售業(yè)等等。狹義商業(yè)地產(chǎn)是專用于商業(yè)服務(wù)也即經(jīng)營用途的物業(yè)形式，主要經(jīng)營內(nèi)容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等，他們在開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業(yè)類型。藍光香檳廣場招商經(jīng)營策劃在春熙路向東大街的盡頭藍光大廈之巔以戰(zhàn)略的高度可以看到:城市改造的加快以春熙路為核心的春熙路商圈與以天府廣場為核心鹽市口商圈競爭加劇，新商業(yè)格局的演義正在進行中!以天府廣場改造為契機在鹽市口商圈將新增近30萬的商業(yè)建筑，大型精品百貨商業(yè)群將興起;地下鐵修建、天府廣場的改造為鹽市中商圈的人流物流組織創(chuàng)造了前所未有的條件，鹽市口商圈欲爭第一商圈霸主之位。春熙路已經(jīng)歷了大的改造，存量土地有限，傳統(tǒng)項目逐漸沒落，在后發(fā)優(yōu)勢上難以與鹽市口商圈相比，由此春熙路開始突圍，在紅星路步行街改造完成后，春熙路悄然打開了向東、向北延伸的觸角。在紅星路以東，東大街以北的藍光香檳廣場擔(dān)負著這場新商業(yè)格局演義的重要角色。項目定位-引領(lǐng)后春熙時代 打造新東大街商業(yè)旗艦項目功能定位:一層的步行街區(qū)式獨立商鋪，二三層休閑小廣場為中心的獨立式商鋪。 戰(zhàn)略定位:春熙路精品購物的延續(xù)，青年路服裝批發(fā)的補缺，后春熙時代的領(lǐng)跑者。 經(jīng)營業(yè)態(tài)定位:都市精華商業(yè)購物中心，以精品服飾零售，代理商展示、新品發(fā)布為主，兼營高檔化妝品、皮具、飾品類等等，拒絕低檔產(chǎn)品及大路貨等于項目形象不相符的經(jīng)營業(yè)態(tài)。 宣傳推廣案名:粵港名城 目標客戶群定位:廣東、香港、歐美品牌服飾西南代理商;春熙路步行街的精品名店客戶;泰華、萬紫、金開等流行精品服裝代理商;鹽市口商圈零售客戶等。1、優(yōu)秀的經(jīng)營管理方案打動客戶:雙時段經(jīng)營、魚和熊掌皆得經(jīng)營方案，此方案將提高商戶的經(jīng)營時間和商鋪業(yè)主的收益，并創(chuàng)造兩個購物消費高峰。2、優(yōu)惠招商，以點代面，重點招募主力商家和商圈影響力較大的商家，帶動散戶經(jīng)營;與商家共同宣傳策劃，共同造市，先做人氣，再做生意。3、強化項目規(guī)劃、與區(qū)位后發(fā)優(yōu)勢，良好的交通物流組織優(yōu)勢。商業(yè)地產(chǎn)招商發(fā)展前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的XX-2020年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告前瞻數(shù)據(jù)顯示：XX年1-12月，全國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)完成固定資產(chǎn)投資額為億元，占整個房地產(chǎn)業(yè)完成投資額的比重達到%。具體來看，1-12月，辦公樓累計完成投資億元，同比累計增長%。1-12月，商業(yè)營業(yè)用房共完成投資億元，同比增長%。辦公樓增速大于商業(yè)營業(yè)用房。截止XX年12月底，我國商業(yè)地產(chǎn)施工面積累計為億平方米，同比增長%。其中辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房累計施工面積分別為和億平方米，分別累計同比增長%和%。XX年1-12月，我國商業(yè)地產(chǎn)累計新開工面積為億平方米，占房地產(chǎn)行業(yè)新開工面積的比重上升至%，比重進一步上升。其中辦公樓新開工面積為萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房的新開工面積為萬平方米。XX年1-12月，全國商業(yè)地產(chǎn)竣工面積為萬平方米，占全