社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局與業(yè)態(tài)組合.doc

社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局與業(yè)態(tài)組合規(guī)劃布局 在業(yè)態(tài)組合的規(guī)劃設計中，首先應明確各業(yè)態(tài)的意義和作用差別。 主力店：是各業(yè)態(tài)的龍頭，具有較強的聚客能力和導向作用； 必備性商業(yè)：滿足生活基本需求； 特色性商業(yè)：吸引客流，豐富業(yè)態(tài)。一、社區(qū)商業(yè)的含義 ：“Community”這一概念是有法國社會學家卡滕尼斯于己于1882年首先提出，并運用于社會學領域。1938年費孝通先生對應創(chuàng)制了“社區(qū)”，其基本含義是指：一定區(qū)域內有特定生活方式并且具有成員歸屬感的人群所組成的相對獨立的社會共同體。從寬泛的意義講，社區(qū)有5個要素構成：地域、人口、區(qū)位、結構和社會心理。在我國，城市社區(qū)大體相當于街道的地理轄區(qū)范圍。 二、社區(qū)商業(yè)一般配置的商業(yè)業(yè)態(tài)：社區(qū)商業(yè)的功能主要是購物、休閑、餐飲以及綜合服務，它的作用主要是提供當?shù)睾椭苓吶巳喝粘Ｉ钚枰纳唐泛头?，同時根據(jù)社會經濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，增加現(xiàn)代服務業(yè)的門類，發(fā)揮“家的延伸”作用，滿足現(xiàn)代人個性發(fā)展，創(chuàng)造自由生存空間的需求。 社區(qū)商業(yè)主要配置超市、便利店、專業(yè)店、菜市場、餐飲網點、生活服務等網點；適當設置大型綜合超市、文化娛樂網點和專賣店；一般不配置百貨店、倉儲商店、集貿市場等商業(yè)。商業(yè)的規(guī)模和結構會由于不同的社區(qū)類型有很大的差異性。 在此介紹一下與我國國情相似的新加坡社區(qū)商業(yè)配置情況。新加坡建屋發(fā)展局將社區(qū)規(guī)劃為三個層面，配建和設置了相應的商業(yè)（三個層面的劃分） 一是1000-1200套住戶配套建設一個鄰里商店（相當于上海規(guī)劃的街坊級）；鄰區(qū)商店以經營生活必需品為主，商店組合為：普通日用 品品商店和餐廳。 二是6000-8000套住戶配套建設一個鄰里中心（相當于上海規(guī)劃的居住小區(qū)級）；鄰里中心以經營中檔商品為主，商店 組合為：普通日常商品商店、診療所、餐館和小販中心。 三是40000-60000套住戶配套建設一 個新鎮(zhèn)中心（相當于上海規(guī)劃的居住區(qū)級或居住地區(qū)級）。 新鎮(zhèn)中心以經營高檔商品為主，商店組合為：娛樂設施、銀行、郵政局、超級市場、百貨公司及高檔商品、商店、餐館、快餐店。 新加坡的社區(qū)商業(yè)主要必備12個基本行業(yè)、業(yè)態(tài)業(yè)種，例如：菜場、銀行、郵政、衛(wèi)生所、洗衣房、理發(fā)店、 快餐店、超市、新華書店、修理鋪、公共廁所和社區(qū)活動中心。推薦13個行業(yè)、業(yè)態(tài)業(yè)種，例如：服裝店、鞋店、 禮品店、鮮花店、攝影店、音像制品店等。真正使居民生活所需的服務項目門類齊全、應有盡有、配套完善。社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)應該如何定位：目前商業(yè)房地產市場的發(fā)展可謂“如火如荼”，商業(yè)從業(yè)態(tài)上劃分可以分為：Shoppingmall（融吃喝玩樂購物于一體的巨型一站式消費中心）、百貨購物中心、特色商業(yè)街（區(qū)）、大型商超、專業(yè)賣場、便利店、各種專業(yè)店、餐飲店、休閑娛樂設施等。一、社區(qū)商業(yè)配套總體需求社區(qū)商業(yè)的核心消費群體應該是相關項目的入住業(yè)主，部分業(yè)態(tài)會輻射周邊的社區(qū)外消費群體，即非業(yè)主。按照潛在業(yè)主對不同配套設施的需求強度差異，我們把不同的商業(yè)配套設施分為3個層次，1、即：“強度需求商業(yè)設施”，需求的比重超過50%；此類商業(yè)設施主要包括“綜合超市”、“菜市場”、“購物中心”、“銀行”；“ 潛在業(yè)主對“強需求商業(yè)配套設施”的需求還是存在一定的差異，對“綜合超市”的需求占85.3%，對“菜市場”的需求占66.1%，對“購物中心”的需求達到56.9%，對“銀行”的需求達到53.7%，都超過50%；附表1-1 社區(qū)商業(yè)配套設施總體需求商業(yè)配套設施-強度需求總體普通住宅公寓townhouse/別墅綜合超市85.385.191.3100菜市場 66.166.456.550購物中心 56.957.156.550銀行53.753.669.602、中度需求商業(yè)設施”，即需求比重在10-50%之間，主要有“藥房”、“診所”、“餐館”、“郵局”、“幼兒園”、“24小時便店”、“書店”、“洗衣店”、“健身中心”、“運動場館”、“游泳池”、“娛樂中心”、“美容美發(fā)店”、“老年活動中心”等； 潛在業(yè)主對“中度需求”的商業(yè)設施的需求也存在一定差異，公寓需求群體對“藥房”（43.5%）、“健身中心”(34.8%)、“書店”（21.7%）、“洗衣店”(21.7%)、“游泳池”(21.7%)等設施的需求程度明顯高于普通住宅群體；而普通住宅群體對“診所”(37%)、“餐館” (35%）、“公園” (26.8%) “幼兒園” （20.4%）、“運動場館”（19.6%）“、美容美發(fā)店”（12.6%）、“老年活動中心”（12.4%）”等商業(yè)設施的需求強度明顯高于公寓群體。附表1-2 社區(qū)商業(yè)配套設施總體需求商業(yè)配套設施-中度需求總體普通住宅公寓townhouse/別墅藥房38.238.34350診所3737.526.150餐館 3535.717.40郵局30.330.630.40公園26.826.826.150健身中心20.620.1348100幼兒園 20.420.41350運動場館 19.6204.35024小時便店18.718.717.40書店 16.316217100洗衣店15.314.921750游泳池14.514.321750娛樂中心 13.513.51350美容美發(fā)店 12.612.88.70老年活動中心12.412.68.703、“弱需求商業(yè)設施”， 比重在10%以下主要包括“修理店”、“彩擴沖洗店”、“茶館”、“花店”、“寵物店”、“高爾夫球場”。附表1-3 社區(qū)商業(yè)配套設施總體需求商業(yè)配套設施-弱度需求總體普通住宅公寓townhouse/別墅修理店8.188.70彩擴沖洗店7.87.88.70茶館7.27.44.30花店6.36.38.70寵物店 5.95.7130高爾夫球場3.33.2870二、社區(qū)休閑娛樂設施需求從目前社區(qū)商業(yè)形態(tài)上看，休閑娛樂的設施主要包括“茶館”、“咖啡廳”、“健身場所”等，那么不同檔次住宅業(yè)主在社區(qū)休閑娛樂設施需求上到底存在哪些差異呢？從附表2-1的數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)，隨著住宅檔次的上升，潛在業(yè)主對“健身場所”、“西式快餐廳”、“游泳館”、“球類運動場館”、“咖啡廳”、“茶館”、“酒吧”的需求呈現(xiàn)明顯的上升趨勢，這也表明這些休閑娛樂設施和高檔住宅社區(qū)的相關性明顯高于普通住宅，開發(fā)商在開發(fā)高檔住宅產品時，應該著重考慮此類配套設施，但是否配置所有業(yè)態(tài)，規(guī)模多大，還需要考慮各個項目的具體情況，包括入住業(yè)主的數(shù)量、消費能力、消費習慣、年齡等因素。附表2-1 潛在購房群體經常光顧的休閑娛樂場所經常光顧的休閑娛樂場所總體普通住宅公寓townhouse/別墅健身場所40.838.553.863.6西式快餐廳36.134.444.251.5電影院3031.12618.2游泳館29.828.732.751.5KTV27.827.432.727.3球類運動場館25.122.636.551.5咖啡廳22.420.133.745.5茶館18.116.32636.4酒吧17.716.12633.3迪廳1110.415.412.1歌舞廳/夜總會7.66.215.418.2三、從潛在業(yè)主購買日常用品的主要場所看社區(qū)超市的定位俗話說開門七件事“柴米油鹽醬醋茶”，描述的是普通居家過日子必須考慮的事情，隨著市場經濟的發(fā)展，人們的購物習慣和消費場所發(fā)生了比較大的變化，普通老百姓（尤其是家庭主婦）最經常去購物的地方一定是超市，隨著社區(qū)規(guī)模的日益擴大，超市入駐大型社區(qū)的案例也逐漸增加，但不同品牌超市的定位（或者說主營業(yè)務）存在比較大的差異，有的以“生鮮產品”為主打，有的以“食品”為主打，有的甚至帶有百貨經營的“服裝產品”，而不同項目究竟適合什么品牌的超市，起關鍵因素的還是社區(qū)入住的消費者。從潛在業(yè)主購買“蔬菜水果”的主要場所來看，主要是超市（超過50%），其次是大棚/菜市場，但值得注意的是，有相當一部分群體購買蔬菜水果是選擇的不是超市，“早市”占17.9%，約總體的1/6強，另外“大棚/菜市場”也占有相當?shù)谋戎?，接?/3。附表3-1 購房群體購買蔬菜水果的主要場所購買蔬菜水果的主要場所總體普通住宅公寓Townhouse/別墅早市17.918.615.19.4菜市場/大棚32.934.322.628.1超市46.644.658.559.4便利店1.71.72.80.0其他1.00.90.93.1從潛在業(yè)主購買“日常用品”的主要場所來看，主要是超市（超過80%），其次是購物中心/大型商場（約占10%），通過對比可以發(fā)現(xiàn)，潛在業(yè)主通過超市購買“日常用品”的比例要明顯高于該群體通過超市購買“蔬菜水果”和“生鮮食品”的比例，這也是為什么大多數(shù)超市以“日常用品”為主要產品的原因所在。附表3-2 購房群體購買日常用品的主要場所購買日常用品的主要場所總體普通住宅公寓townhouse/別墅大型商場/購物中心10.910.69.425超市80.480.284.071.9便利店7.98.26.63.1雜貨店0.20.20.00集貿市場0.60.70.00其他0.10.10.00服裝的消費，尤其是像“襯衫”、“鞋帽”、“內衣”、“中低檔休閑服裝”也慢慢擺上了超市的貨架，那么潛在業(yè)主購買“服裝鞋帽”的主要場所在哪里呢？通過附表6的數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)，目前潛在業(yè)主購買服裝的主要場所是“大型商場”（接近60%），其次是“服裝專賣店”（占26%），再次是“小商品批發(fā)市場”（約占1/7）。附表3-3 購房群體購買服裝鞋帽的主要場所購買服裝鞋帽的主要場所總體普通住宅公寓townhouse/別墅大型商場58.057.360.065.6小商品批發(fā)市場15.316.49.53.1服裝專賣店26.025.628.631.3裁縫店0.80.71.90.0潛在業(yè)主入住后打算更新的家具/家居、家電產品消費者在購房之后，往往需要裝修，添置新的家具和家居產品，這同樣是一個非常巨大的商業(yè)機會，在大型社區(qū)比較密集的區(qū)域，同樣是家具家居賣場選址所在。從潛在業(yè)主購房后打算添置或者更新的產品來看，家具主要有：“床”（75.8%）、“沙發(fā)”（67.7%）、“衣柜”（55.1%）、“餐桌”（49.6%）、“電視柜”（42%）；打算添置或者更新的家電主要有：“彩電”（74.1%）、“冰箱”（65%）、“油煙機”（53.1%）、“音響”（52.8%）、“熱水器”（50%）、“洗衣機”（43.9%）、“電話”（38.2%）。和前面有所差異的是，不同檔次住宅產品需求群體對家具/家居、家電產品類型的需求差異比較小。附表3-4 潛在購房群體購房后考慮更新的家具家居產品購房后需要更新的家具家居產品總體普通住宅公寓townhouse/別墅床 75.876.673.168.8彩電74.174.669.284.4沙發(fā)67.76