北京物流商務(wù)中心項目建議書

北京 *物流商務(wù)中心項目 建議書 (代可行性研究報告 ) 北京 *有限公司 二零零五年十二月 北京 * 物流商務(wù)中心項目 建議書 (代可行性研究報告 ) 總經(jīng)理： * 項目經(jīng)理： * 北京 *有限公司 二零零五年十二月 項目總負責人： *8 高級工程師 公司總經(jīng)理 項目經(jīng)理： * 高級工程師 編制人員： * 高級工程師 目 錄 第一章 總論 . 1 1.1項目概況 . 1 1.2項目提出的背景 . 1 1.3項目建設(shè)的必要性和目的 . 2 1.4編制依據(jù) . 4 1.5項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標 . 5 第二章 市場分析與預(yù)測 . 8 2.1物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程 . 8 2.2國外物流市場情況 . 8 2.3我國物流市場情況 . 14 2.4北京物流市場發(fā)展現(xiàn)狀 . 21 2.5本項目競爭優(yōu)勢 . 25 第三章 土地利用現(xiàn)狀、建設(shè)條件和總圖運輸 . 27 3.1土地利用現(xiàn)狀及交通條件 . 27 3.2市政基礎(chǔ)條件 . 28 3.3工程地質(zhì)條件 . 29 3.4總平面布置與交通 . 32 第四章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 . 34 4.1建設(shè)規(guī)模 . 34 4.2建設(shè)原則 . 34 4.3建設(shè)內(nèi)容 . 35 第五章 環(huán)境保護、節(jié)能和消防措施 . 37 5.1編制依據(jù) . 37 5.2環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 . 37 5.3污染源及防治措施 . 38 5.4綠化 . 41 5.5環(huán)境影響評價 . 41 5.6節(jié)能措施 . 41 5.7 消防措施 . 42 第六章 項目實施進度計劃 . 43 6.1項目建設(shè)期 . 43 6.2項目建設(shè)進度 . 43 第七章 項目組織機構(gòu)與勞動定員 . 46 7.1企業(yè)組織機構(gòu) . 46 7.2人員編制 . 47 第八章 投資估算及資金籌措 . 48 8.1投資估算 . 48 8.2資金籌措 . 49 第九章 經(jīng)濟評價 . 51 9.1財務(wù)估算 . 51 9.2經(jīng)濟效益分析 . 53 第十章 研究結(jié)論 . 56 附表： 附表 1：項目總投資估算表 附表 2：投資使用計劃與資金籌措表 附表 3：總成本費用估算表 附表 3-1：固定資產(chǎn)折舊估算表 附表 3-2：攤銷估算表 附表 4：流動資金估算表 附表 5：銷售收入銷售稅金及附加估算表 附表 6：損益表 附表 7：財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 附表 8：資金來源與運用表 附表 9：資產(chǎn)負債表 附件： 1、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 2、項目用地規(guī)劃意見書 附圖： 1、項目總平面圖 - 1 - 第一章 總論 1.1 項目概況 項目名稱： 北京 *物流商務(wù)中心（ PINNACLE BUSINESS PARK） 項目承辦單位：北京 *投資有限公司 項目建設(shè)地點： * 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模： 通過新建辦公、展廳、倉儲三位一體的物流商務(wù)設(shè)施及相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施，吸引 100余家國外中小型制造商、零售商、物流公司，建成制造商成品生產(chǎn)、展示、銷售發(fā)貨，零售商倉儲產(chǎn)品零售、批發(fā)，物流公司 收貨、倉儲、發(fā)貨、配貨等 多種 業(yè)務(wù)相結(jié)合的國內(nèi)最先進的物流地產(chǎn)中心。本項目征地 93 畝，新建建筑面積 71352 平方米。 建設(shè)、計算期：該項目計算期 11 年，建設(shè)期 1 年，生產(chǎn)期10年。 項目總投資： 16610 萬元，其中建設(shè)投資 16545，鋪底流動資金 65萬元。項目資金 全部由 企業(yè)自籌。 1.2 項目提出的背景 北京 *投資有限公司是一家專業(yè)性的物流倉儲服務(wù)企業(yè)。 - 2 - 注冊資金 1200 萬元 。該公司主要通過采用標準的物流商務(wù)中心模式，引進國際通行的商務(wù)經(jīng)營理念，致力于產(chǎn)品、貨物中轉(zhuǎn)及產(chǎn)品倉儲、展示、配銷，制定物流方案，辦理各 種申報手續(xù)、物業(yè)管理等服務(wù)。與傳統(tǒng)的物流模式相比， *物流商務(wù)中心主要針對中小型制造商，使其從原材料購進到加工至成品展示、銷售發(fā)貨到最終客戶整個過程全部在中心完成；零售商可以將倉儲商品通過展廳展示達到零售或批發(fā)全過程；物流公司可以完成受貨、倉儲、發(fā)貨、配貨等工作，同時，通過提供全方位的相關(guān)配套服務(wù)如運輸、申報各種手續(xù)、物業(yè)管理等，為客戶創(chuàng)造更大的價值。目前公司已與美國旗下的 ON THE BRINK公司， MOBILE LIGHT公司， R.Y.PROPERTIES 公司 ,FAR LINKINTERNATIONAL公司 ,臺灣旗下大毅電子公司、力成科技公司、降電電子公司、香港羊城國藥公司，韓國 PICO 商業(yè)大廈等簽訂了意向書。 目前，項目前期都已經(jīng)準備就緒，項目審批通過后，可立即開工建設(shè)。公司已經(jīng)成立了專門的項目組負責整個項目的運作，確保項目的時效性與質(zhì)量。 1.3 項目建設(shè)的必要性和目的 1.3.1 迎合國家發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)政策 隨著世界經(jīng)濟快速發(fā)展和現(xiàn)代科學技術(shù)的進步，物流產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟中一個新興的服務(wù)行業(yè)，正在全球范圍內(nèi)迅速發(fā)展。在國際上，物流產(chǎn)業(yè)被認為是國民經(jīng)濟發(fā)展的動脈和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展程度成為衡量一國現(xiàn)代化程度和 綜合國力的重要標志之 - 3 - 一，因此，被喻為促進經(jīng)濟發(fā)展的“加速器”。 為盡快發(fā)展我國的物流產(chǎn)業(yè)，國家制定了有關(guān)政策和措施： 1、物流業(yè)的發(fā)展已列入中國“十五”規(guī)劃。國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要中指出“積極引進新型業(yè)態(tài)和技術(shù)，推進連鎖經(jīng)營、物流配送、代理制、多式聯(lián)運、改造傳統(tǒng)流通業(yè)、運輸業(yè)和郵政服務(wù)業(yè)。”這為“十五”期間中國物流業(yè)的發(fā)展制定了宏偉藍圖，為發(fā)展中國物流業(yè)提出了政策依據(jù)。 2、國家經(jīng)貿(mào)委等六部委聯(lián)合發(fā)出關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見通知。這是中國政府發(fā)布有關(guān)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的第一個政策 性、指導性文件，具有深遠的和現(xiàn)實意義，標志著中國的物流業(yè)在經(jīng)過一段時間的準備之后開始啟航。 3、吳邦國在做國務(wù)院副總理時在由國家經(jīng)貿(mào)委和世界銀行共同舉辦的“現(xiàn)代物流發(fā)展國際研討會”上指出：“現(xiàn)代物流作為一種先進的組織方式和管理技術(shù)，被廣泛認為是企業(yè)降低物質(zhì)消耗、提高生產(chǎn)率以外的重要利潤源泉，在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。加快中國現(xiàn)代物流的發(fā)展，對于優(yōu)化資源配置提高經(jīng)濟運行質(zhì)量，促進企業(yè)改革發(fā)展推進中國經(jīng)濟體制與經(jīng)濟增長方式的兩個根本性轉(zhuǎn)變，具有十分重要的意義?！蔽锪鳟a(chǎn)業(yè)是近幾年來經(jīng)濟領(lǐng)域迅速崛起的一 個新興產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展中發(fā)揮著越來越重要的作用，我國的物流業(yè)將得到跨越式的發(fā)展。本項目的建設(shè)符合我國政策發(fā)展需要。 - 4 - 1.3.2 是發(fā)展國民經(jīng)濟新的經(jīng)濟增長點的需要 隨著經(jīng)濟全球化和信息技術(shù)的迅速發(fā)展，企業(yè)生產(chǎn)資料獲取與產(chǎn)品營銷范圍的日趨擴大，社會生產(chǎn)、物資流動、商品交易及其管理方式正在并將繼續(xù)發(fā)生深刻的變革。與此相適應(yīng)，被普遍認為企業(yè)在降低物質(zhì)消耗、提高勞動生產(chǎn)率以外的“第三利潤源”的現(xiàn)代物流業(yè)正在世界范圍內(nèi)廣泛興起?，F(xiàn)代物流業(yè)也將成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點。 1.3.3 是把 握物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇的需要 舉辦 2008 年奧運會和加入 WTO 將為現(xiàn)代化物流體系的構(gòu)建提供機會。加入 WTO后，中國的經(jīng)濟和國際經(jīng)濟將全面接軌，中國企業(yè)無條件的享受最惠國待遇，有效地消除中國在國際貿(mào)易中遭受的歧視性待遇，這將極大地促進中國對外貿(mào)易的發(fā)展，進口關(guān)稅的減少，更多的國外企業(yè)將來中國投資建廠。國內(nèi)外企業(yè)所需要的生產(chǎn)資料等交給高效優(yōu)質(zhì)的第三方物流企業(yè)去完成，將使產(chǎn)品制造周期縮短，成本降低。國外企業(yè)資本的進入，也將增加高水平物流服務(wù)的需求。物流產(chǎn)業(yè)將有廣闊的市場前景。這一發(fā)展趨勢，將為我國的物流產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展 機遇和空間。 綜上所述，本項目的建設(shè)是非常必要的。 1.4 編制依據(jù) 1、交通部關(guān)于促進運輸企業(yè)發(fā)展綜合物流的服務(wù)若干意見； 2、我國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十五年計劃綱要中關(guān)于物 - 5 - 流的論述； 3、國務(wù)院副總理吳邦國同志在現(xiàn)代物流發(fā)展國際研討會上的講話； 4、北京市商業(yè)物流發(fā)展規(guī)劃（ 2002-2010 年）； 5、國家發(fā)展和改革委員會等 9 部門印發(fā)關(guān)于促進我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見的通知； 6、北京 *投資公司相關(guān)資料等。 1.5 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標 本項目建設(shè)期為 10-12 個月。項 目實施后，主要技術(shù)經(jīng)濟 指標見表 1-1。 - 6 - 表 1-1 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 序號 名 稱 單位 數(shù)值 備注 1 占地面積 畝 93 2 建筑面積 (新建 ) 平方米 71352 3 基地面積 平方米 36000 4 道路面積 平方米 17000 5 綠化面積 平方米 9000 6 職工人數(shù) 人 48 7 項目總投資 萬元 16610 其中：建設(shè)投資 萬元 16545 建設(shè)期利息 萬元 0 鋪底流動資金 萬元 65 8 年營業(yè)收入 萬元 5986 正常年 9 年 總成本費用 萬元 2107 正常年 10 年營業(yè)稅金及附加 萬元 323 正常年 11 年利潤總額 萬元 3556 正常年 12 所得稅 萬元 1174 正常年 - 7 - 序號 名 稱 單位 數(shù)值 備注 13 年稅后利潤 萬元 2383 正常年 14 投資利潤率 % 17.57 15 投資利稅率 % 19.38 16 財務(wù)內(nèi)部收益率（全投資稅后） % 14.21 17 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 3441 I=10% 18 投資回收期 年 6.79 含建設(shè)期 1年 19 盈虧平衡點（生產(chǎn)能力） % 51 經(jīng)營期第二年 20 投資強度 萬元 /公頃 2679 21 容積率 1.13 - 8 - 第二章 市場分析與預(yù)測 2.1 物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程 隨著世界經(jīng)濟的快速發(fā)展和現(xiàn)代科學技術(shù)的進步，物流產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟中一個新興的服務(wù)部門，正在全球范圍內(nèi)迅速發(fā)展。在國際上，物流產(chǎn)業(yè)被認為是國民經(jīng)濟發(fā)展的動脈和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展程度成為衡量一國現(xiàn)代化程度和綜合國力的重要標志之一，被喻為促進經(jīng)濟發(fā)展的“加速器”。 物流產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展是經(jīng)濟發(fā)展到一定階段、社會分工不斷深化的產(chǎn)物。傳統(tǒng)上的物流活動分散在不同的經(jīng)濟部門、不同的企業(yè)以及企業(yè)組織內(nèi)部不同的職能部門 之中。隨著經(jīng)濟快速發(fā)展、科學技術(shù)水平的提高以及工業(yè)化進程的加快，大規(guī)模生產(chǎn)、大量消費使得經(jīng)濟中的物流規(guī)模日趨龐大和復(fù)雜，傳統(tǒng)的、分散進行的物流活動已遠遠不能適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展的要求，物流活動的低效率和高額成本，已經(jīng)成為影響經(jīng)濟運行效率和社會再生產(chǎn)順利進行的制約因素，并被視為“經(jīng)濟的黑暗大陸”。從 50年代到 70 年代，圍繞企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中的物資管理和產(chǎn)品分銷，發(fā)達國家的企業(yè)開始注重和強化對物流活動的科學管理，在降低物流成本方面取得了顯著的成效。 2.2 國外物流市場情況 2.2.1 國外物流市場現(xiàn)狀和規(guī)模 20世紀 90 年代以來，隨著新經(jīng)濟和現(xiàn)代信息技術(shù)的迅速發(fā) - 9 - 展，特別是網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，物流產(chǎn)業(yè)在世界各國得到了快速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，通過互聯(lián)網(wǎng)進行企業(yè)間的電子商務(wù)交易額， 1998年全球已達到 430億美元， 2000年全球物流費用總支出 3.75億美元，其中第三方物流市場份額為 2070 億美元，占全球物流總支出的 5.5%。 2000 年，主要國家物流產(chǎn)業(yè)總規(guī)模如圖 2-1 所示，其中美國遙遙領(lǐng)先于其他國家。 0200040006000800010000美國 日本 香港 中國圖 2-1 2000 年物流產(chǎn)業(yè)總規(guī)模示意圖 在美國，電子商務(wù)如 火如荼的發(fā)展，使現(xiàn)代物流上升到前所未有的重要地位。據(jù)統(tǒng)計， 1999 年美國物流電子商務(wù)的營業(yè)額達到 80億美元以上，其中 80%是商家對商家（ B2B）交易。據(jù)美國物流專家羅伯特德蘭雷在 2000年美國年度物流狀況報告中指出， 1999 年美國物流成本為 9210 億美元，占當年 GDP92600億美元的 9.9%，而 1990 年占 11.4%， 1980 年占 15.7%。另據(jù)美國第三方物流產(chǎn)業(yè)咨詢顧問公司報告： 2000 年美國第三方物流市場為 564 億美元，占美國物流總支出的 5.6%。在未來 35 年內(nèi)，美國第三方物流市場將以 15%20%的速度增長。 1999 年歐盟年物流總支出為 850億歐元，其中第三方物流市場為 260億歐元， - 10 - 占 30%。 日本在進入 20世紀 80年代中期以后，物流產(chǎn)業(yè)得到較快發(fā)展。日本是世界上第一個建立物流園區(qū)的國家，至今已建立 120個大規(guī)模的物流園區(qū)，平均占地約 74萬平方米；荷蘭有 14個物流園區(qū)，平均占地 4.5萬平方公里；德國不來梅的貨運中心占地在 100萬平方米以上，紐倫堡物流園區(qū)占地已達 7 平方公里。 2.2.2 國外物流市場發(fā)展趨勢 隨著經(jīng)濟全球化步伐的加快，科學技術(shù)尤其是信息技術(shù)、通訊技術(shù)的發(fā)展，跨國公司的出現(xiàn)所導致的 本土化生產(chǎn)、全球采購、全球消費趨勢的加強，現(xiàn)代物流的發(fā)展呈現(xiàn)出新的特點： 電子物流的興起。 基于網(wǎng)絡(luò)（如 World Wide Web - WWW）的電子商務(wù)的迅速發(fā)展促使了電子物流（ E Logistics）的興起。企業(yè)可以通過互聯(lián)網(wǎng)加強企業(yè)內(nèi)部、企業(yè)與供應(yīng)商、企業(yè)消費者、企業(yè)與政府部門的聯(lián)系和溝通，相互協(xié)調(diào)，相互合作。消費者可以直接在網(wǎng)上獲取有關(guān)產(chǎn)品或服務(wù)信息，實現(xiàn)網(wǎng)上購物。這種網(wǎng)上的“直通方式”使企業(yè)能夠迅速、準確、全面地了解需求信息，實現(xiàn)基于顧客訂貨的生產(chǎn)模式（ Build To Order BTO ）和物流服務(wù)。此外，電子物流可以在線跟蹤發(fā)出的貨物，在線規(guī)劃投遞路線，在線進行物流調(diào)度，在線進行貨運檢查?？梢哉f電子物流將是21世紀物流發(fā)展的大趨勢。 物流規(guī)模和物流活動的范圍進一步擴大，物流企業(yè)將向集 - 11 - 約化與協(xié)同化發(fā)展。 21 世紀是一個物流全球化的時代，企業(yè)之間的競爭將十分激烈。要滿足全球化或區(qū)域化的物流服務(wù)，企業(yè)規(guī)模必須擴大形成規(guī)模效益。規(guī)模的擴大可以是企業(yè)合并，也可以是企業(yè)間的合作與聯(lián)盟，主要表現(xiàn)在兩個方面： 一是物流中心的建設(shè)。物流中心是多種物流設(shè)施和不同類型的物流企業(yè)在空間上集中布局的場所， 是具有一定規(guī)模和綜合服務(wù)功能的物流集結(jié)點。日本是最早建立物流中心的國家。物流中心的建設(shè)，有利于實現(xiàn)物流企業(yè)的專業(yè)化和規(guī)?；?，發(fā)揮它們的整體優(yōu)勢和互補優(yōu)勢。 二是物流企業(yè)的兼并與合作。隨著國際貿(mào)易的發(fā)展，美國和歐洲的一些大型物流企業(yè)跨越國境，展開連橫合縱式的并購，大力拓展國際物流市場，以爭取更大的市場份額、德國國營郵政出資 11.4億美元收購了美國大型的陸上運輸企業(yè) AEI，美國的 UPS 則并購了總部設(shè)在邁阿密的航空貨運公司 挑戰(zhàn)航空公司。據(jù)不完全統(tǒng)計， 1999 年美國物流運輸企業(yè)間的并購數(shù)已達 23件，并購總金額 達 6.25 億美元。德國郵政公司在最近兩年間并購歐洲地區(qū)物流企業(yè)達 11 家，現(xiàn)在它已發(fā)展成為年銷售額達 290 億美元的歐洲巨型物流企業(yè)、并購中的一個新特點是國營企業(yè)并購民營企業(yè)。美國國營郵政公司并購了德國大型民營物流企業(yè)PARCE，法國郵政收購了德國的民營敦克豪斯公司。德國、英國和法國的郵政公司為爭奪歐洲物流市場，競相收購民營大型物流運輸企業(yè)。國際物流市場專家們認為，世界上各行業(yè)企業(yè)間的國 - 12 - 際聯(lián)合與并購，必然帶動國際物流業(yè)加速向全球化方向發(fā)展，而物流全球化的發(fā)展走勢，又必然推動和促進各國物流企業(yè)的聯(lián)合和并購活動。新 組成的物流聯(lián)合企業(yè)，跨國公司將充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢及時準確地掌握全球的物流動態(tài)信息，調(diào)動自己在世界各地的物流網(wǎng)點，構(gòu)筑起本公司全球一體化的物流網(wǎng)絡(luò)，節(jié)省時間和費用，將空載率壓縮到最低限度，戰(zhàn)勝競爭對手，為貨主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。除了并購?fù)?，另一種集約化方式是物流企業(yè)之間的合作與建立戰(zhàn)略聯(lián)盟。 物流服務(wù)的優(yōu)質(zhì)化和全球化。 隨著消費多樣化、生產(chǎn)柔性化、流通高效化時代的到來，社會和客戶對物流服務(wù)的要求越來越高；物流服務(wù)的優(yōu)質(zhì)化是物流今后發(fā)展的重要趨勢。 5 個高點“ Right”的服務(wù)，即把好的產(chǎn)品（ The right porduct )在規(guī)定的時間（ At the right time ）；合適的地點 (In the right place ),以適當?shù)臄?shù)量 (In the right quantity ),適宜的價格 (At the right price )提供給客戶將成為物流企業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的共同標準。物流成本已不再是客戶選擇物流服務(wù)的唯一標準，人們更多的是注重物流服務(wù)的質(zhì)量。 物流服務(wù)的全球化是今后發(fā)展的又一重要趨勢。據(jù)荷蘭國際售銷委員會（ HIDC）在最近發(fā)表的一篇題為全球物流業(yè) 供應(yīng)連鎖服務(wù)業(yè)的前景的報告中指出，目前許 多大型制造部門正在朝著“擴展企業(yè)”的方向發(fā)展。這種所謂的“擴展企業(yè)”基本上包括了把全球供應(yīng)鏈條上所有的服務(wù)商統(tǒng)一起來，并利用最新的計算機體系加以控制。同時，報告認為，制造業(yè)已經(jīng)實行“定做” - 13 - 業(yè)務(wù)理論，并不斷加速其活動的全球化，對全球供應(yīng)連鎖服務(wù)業(yè)提出了一次性銷售（即“一票到底”的直銷）的需求。這種服務(wù)要求極其靈活機動的供應(yīng)鏈，這也迫使物流服務(wù)商幾乎采取了一種“一切為客戶服務(wù)”的解決方法。 綠色物流是物流發(fā)展的又一趨勢。 物流雖然促進了經(jīng)濟的發(fā)展，但是物流的發(fā)展同時也會給城市環(huán)境帶來不利的影響，如運輸工具的噪 聲、污染排放、對交通的阻塞等，以及生產(chǎn)及生活中的廢棄物的不當處理所造成的對環(huán)境的影響。為此， 21世紀對物流提出了新的要求，即綠色物流。綠色物流包括兩方面，一是對物流系統(tǒng)污染進行控制，即在物流系統(tǒng)和物流活動的規(guī)劃與決策中盡量采用對環(huán)境污染小的方案，如采用排污量小的貨車車型，近距離配送，夜間運貨（減小交通阻塞，節(jié)省燃料和減小排放）等，發(fā)達國家政府倡導綠色物流的對策是在污染發(fā)生源、交通量、交通流等三個方面制定了相關(guān)政策。綠色物流的另一方面就是建立工業(yè)和生活廢料處理的物流系統(tǒng)。 不斷采用新的科學技術(shù)改造物流裝備和 提高管理水平。 國外物流企業(yè)的技術(shù)裝備已達到相當高的水平，目前已經(jīng)形成了以系統(tǒng)技術(shù)為核心，以信息技術(shù)、運輸技術(shù)、配送技術(shù)、裝卸搬運技術(shù)、自動化倉儲技術(shù)、庫存控制技術(shù)、包裝技術(shù)等專業(yè)技術(shù)為支撐的現(xiàn)代化物流裝備技術(shù)格局。今后進一步的發(fā)展方向是： - 14 - 信息化 采用無線互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，衛(wèi)星定位技術(shù)（ GPS），地理信息系統(tǒng)（ GIS），射頻標識技術(shù)（ RF）等。 自動化 自動導引小車（ AGV）技術(shù)，搬運機器人（ Robot System）技術(shù)等。 智能化 電子識別和電子跟蹤技術(shù)，智能運輸系統(tǒng)（ ITS）。 集成化 信息 化、機械化、自動化、智能化于一體。 2.2.3 國外未來物流市場規(guī)模預(yù)測 市場調(diào)查企業(yè) Forrester Research 預(yù)測， 2002 年通過互聯(lián)網(wǎng)進行企業(yè)間的電子商務(wù)交易額，將迅速增長到 8400 億美元。預(yù)計到 2002 年，全球物流支出將達到 4 萬億美元，第三方物流達到 2810億美元，占全球物流總支出的 7%。 2.3 我國物流市場情況 2.3.1 我國現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 我國物流產(chǎn)業(yè)剛剛逐步擺脫計劃經(jīng)濟體制的束縛，走上市場化道路，改革開放以來尤其是近幾年有了較大的發(fā)展。近年來，電子商務(wù)的發(fā)展，擴大了企業(yè)的銷售范圍， 改變了企業(yè)傳統(tǒng)的銷售方式以及消費者的購物方式，使得送貨上門等物流服務(wù)成為必然。促進了我國物流行業(yè)的興起。在商品倉儲方面，我國各系統(tǒng)、各行業(yè)現(xiàn)有數(shù)目眾多的各類倉庫，其中多數(shù)是普通倉庫，也有不少專業(yè)化的倉庫，倉庫總面積估計可以位于世界前列；在運輸能力方面，我國的鐵路、公路、水運、航空等各種運輸都有了很大 - 15 - 的發(fā)展，這些年一直大力進行鐵路、公路、橋梁、港口、機場場站的建設(shè)，我國運輸基礎(chǔ)設(shè)施的落后面貌已達到世界中上水平，有的如集裝箱運輸已位于世界前幾位，商品配送經(jīng)過我國政府多年的積極推動，現(xiàn)在已被廣大企業(yè)和消費者所接受 ，物資和商業(yè)企業(yè)的配送中心和配送活動較普通地開展起來，配送商品的規(guī)模、種類、形式和相關(guān)的電子服務(wù)與以前相比都有了很大的發(fā)展，已成為商品流通中一個十分重要的內(nèi)容；貨運代理等其它物流服務(wù)企業(yè)近幾年在企業(yè)數(shù)量和服務(wù)水平方面也有了較大的增加和提高。 中國物流市場劃分及特點見下表： 中國物流市場劃分及特點 社會物流 專業(yè)物流 資源 社會零散貨物 以客戶的供應(yīng)鏈為核心 服務(wù)內(nèi)容 快運、快遞、信函 供應(yīng)鏈管理 企業(yè)形式 快運公司 第三方物流企業(yè) 社會物流特點： 以物流企業(yè)自身體系組成的高效服務(wù)網(wǎng)絡(luò)鏈為核心，進入客 戶供應(yīng)鏈的程度淺，最易成為國際物流大鱷進入中國市場初期目標，以價格、網(wǎng)絡(luò)、信息服務(wù)為重要手段。 專業(yè)物流特點： 物流企業(yè)圍繞客戶形成緊密供應(yīng)鏈服務(wù)關(guān)系，因此，客戶在選擇供應(yīng)商上往往十分謹慎，因此物流企業(yè)進入市場的難度很大，客戶更換物流企業(yè)的置換成本也很高，結(jié)果客戶忠誠度要遠高于社會物流。 - 16 - 據(jù)國際貨幣基金組織 1997 年的統(tǒng)計，我國當年物流成本占GDP 的比重為 16.9%，達 718 億美元（按匯率 8.27 元 /美元，合人民幣 5938億人民幣），按照國際上第三方物流在物流市場上所占平均份額計算，市場份額應(yīng)在 200 億美元左 右（ 1654 億人民幣）。 1999年我國 GDP為 82054 億元，如按此比例， 1999年我國全社會的物流成本約為 13867 億元，第三方物流的市場份額在4618 億元左右。 我國物流市場還沒有形成一個比較完整的體系，在物流設(shè)施、管理手段、經(jīng)營組織方式上基本還沿用了傳統(tǒng)的管理模式，經(jīng)營分散、管理落后、物流成本高、效率低、服務(wù)水平差的問題并沒有從根本上得到解決。物流信息化水平低，計算機信息管理水平嚴重滯后，物流信息網(wǎng)絡(luò)尚未建立，支撐現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展的物流體系還沒有形成。 隨著電子商務(wù)的發(fā)展，我國的物流水平仍難以滿足其需求。 首先，從發(fā)達國家來看，第三方物流的功能是設(shè)計、執(zhí)行以及管理客戶供應(yīng)鏈中的物流需求，其特點是依據(jù)信息和物流專業(yè)知識，以最低的成本提供客戶需要的物流管理和服務(wù)。而現(xiàn)在，我國多數(shù)物流企業(yè)是在傳統(tǒng)體制下物資流通企業(yè)基礎(chǔ)上發(fā)展而來，企業(yè)服務(wù)內(nèi)容多數(shù)仍是倉儲、運輸、搬運，很少有物流企業(yè)能夠做到提供綜合性的物流服務(wù)，第三方物流服務(wù)的硬件還是軟件與電子商務(wù)要求提供的高效率低成本的第三方物流服務(wù)還有較大的差距，信息收集、加工、處理、運用能力，物流的專門知識，物流的統(tǒng)籌策劃和精細化組織與管理能力都明顯不足。 - 17 - 其次，條塊分割的 物流管理和流通體制制約著物流業(yè)的發(fā)展。電子商務(wù)環(huán)境下，物流的專業(yè)化分工特點雖然日益明顯，但是物流的組織和管理卻不斷向綜合性發(fā)展，各種物流方式和物流載體之間的聯(lián)系越來越緊密。但是，我國目前的物流行業(yè)管理仍沿用著計劃經(jīng)濟時期的部門分割體制。與物流相關(guān)的各部分分別由鐵道、交通、民航、內(nèi)貿(mào)等不同政府部門進行管理。依據(jù)這種條快管理體制，形成了自上而下的縱向隸屬和管理格局，嚴重制約著在全社會范圍內(nèi)經(jīng)濟合理的對物流進行政體統(tǒng)籌和規(guī)劃，妨礙著物流的社會化進程。 從根本上說，上述問題的存在是發(fā)展中的問題，隨著我國市場化運行機 制的日漸完善，生產(chǎn)力水平的逐步提高，社會總產(chǎn)品的日益豐富，物流需求將會大大增強，相應(yīng)的從事物流行業(yè)的企業(yè)也會越來越多，伴隨著激烈的市場競爭，企業(yè)的是管理水平、生產(chǎn)效率、技術(shù)含量的提高，進而拉動整個物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)水平的將會大幅提高。在我國以合資名義經(jīng)營物流業(yè)務(wù)的國際知名公司基本上在本土都完成初期的原始積累，完成了從傳統(tǒng)的儲運企業(yè)向整合社會資源，充分調(diào)動積極因素實行科學管理的物流企業(yè)的過渡。而內(nèi)資企業(yè)由于經(jīng)營成長環(huán)境受限、經(jīng)營時間有限，基本上都正在經(jīng)歷儲運向物流的蛻變。 2.3.2 我國物流市場發(fā)展趨勢 從我國 國情和發(fā)展的趨勢來看，我國物流市場仍然處在初級階段，在體制機制、組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式等領(lǐng)域還有很大的發(fā)展空間。這不僅是由我國目前的生產(chǎn)、經(jīng)營和消費方式所決定，而 - 18 - 且也是與我國社會主義市場經(jīng)濟的建設(shè)發(fā)展過程相一致。因此可以說，物流市場在我國具有十分廣闊的發(fā)展前景。 2000 年，中國經(jīng)濟運行的物流成本高達 14863 億元，占 GDP的比重為 16.7，遠遠高于歐美發(fā)達國家，這一方面說明我國物流領(lǐng)域的管理水平和效率還比較低，另一方面也說明我國物流成本能夠節(jié)約的空間還非常大，第三方物流擁有巨大的發(fā)展空間。 我們以 2000 年 的 GDP 和物流成本占 GDP 的比重為基數(shù)，根據(jù)“第十五年規(guī)劃”草案，即十五期間，每 5 年物流成本的比重下降 2%，我國第三方物流在物流市場比例前 6 年（ 2000-2005）為國際平均數(shù)的 1/3左右，后五年為 1/2，若按我國 GDP的年增長率為 8%,可預(yù)測未來 10 年我國物流市場規(guī)模將達到 12192 億元。 2.3.3 我國未來物流市場規(guī)模預(yù)測 對未來 10年市場規(guī)模進行預(yù)測：假設(shè)按照 1999年我國物流總成本占 GDP比例 16.9%，每 5 年物流成本占 GDP的比重下降 2%（根據(jù)“第十個五年計劃”草案），即 2005 年中國物流成本占GDP比例為 14.9%， 2010年，中國物流成本占 GDP的比例為 12.9%，則未來十年我國物流成本占 GDP比例算術(shù)平均值約為 14.9%；我國第三方物流在物流市場上的比例前六年（ 20002005）按照國際平均數(shù) 1/3左右計算，后五年按照 1/2計算（根據(jù)“第十個五年計劃”草案），則未來十年第三方物流在物流市場上的比例算術(shù)平均值為 0.42； GDP增長率按 8%計算。根據(jù)測算結(jié)果，到 2010 - 19 - 年，我國第三方物流市場總規(guī)模將達到 11972 億元，而目前我國第三方物流業(yè)才剛剛起步，實際總規(guī)模非常微小，因引發(fā)展空間非常巨大。 對未來市場需求的分析： 國內(nèi)企業(yè)的改革和發(fā)展提供的市場機會。 由于長期以來重生產(chǎn)、輕流通，加上歷史形成的條塊分割，“大而全”、“小而全”等傳統(tǒng)觀念，我國企業(yè)在“物流陷阱”中造成的損失和浪費難以計算。 1998 年底，例如國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的 18.2萬家獨立核算工業(yè)企業(yè)產(chǎn)成品庫存 6094億元人民幣，占其全年產(chǎn)品銷售收入的 9.6%；如果加上應(yīng)收帳款 12315 億元，兩項資金占用為產(chǎn)品銷售收入的 29.1%。 1998 年這 18.2 萬家企業(yè)庫存貨物周轉(zhuǎn)次數(shù)為 1.41次。 1998 年我國產(chǎn)成品庫存時間為42天， 1999 年 19 月為 46天，而發(fā)達國家平均為 20 天?？梢姡覈髽I(yè)物流成本壓縮的空間十分可觀，隨著我國企業(yè)對物流成本控制重視程度的不斷提高，在這方面的挖潛活動將為現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展提供巨大的市場機會。 客戶對服務(wù)的需求水平逐步提高和多樣化提供的市場機會。 隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展和人民物資文化生活水平的提高，顧客對服務(wù)質(zhì)量的期望水平將不斷提高并呈現(xiàn)多樣化的趨勢，貨物運輸中小批量、多批次、多品種、高價值的貨物越來越多。能否按照五個“ RIGHT”的原則向顧客提供門到門的基本運輸服務(wù)和其 - 20 - 他增值服務(wù)，日益成為衡量客戶服務(wù)的質(zhì)量標準，而這些將 為現(xiàn)代物流的帶來新的機會。 外資企業(yè)大舉進入帶來的市場機會。 由于外資企業(yè)較早研究物流，對流通領(lǐng)域的成本控制重視程度較高，與國內(nèi)企業(yè)相比，跨國公司對物流服務(wù)的需求要旺盛得多。到 1998 年底，世界 500 強企業(yè)中，已有 230 家進入了中國市場。這些跨國公司的動作，要求一個強大的物流支持系統(tǒng)作保障。隨著對外開放的不斷深入，進入我國的跨國公司無論數(shù)量還是營業(yè)額都將大幅增加，它們對物流服務(wù)的需求將進一步增長。 加入 WTO帶來的市場機會。 加入 WTO后，關(guān)稅的降低和一些非關(guān)稅壁壘的被迫取消，將從出口和進口兩個方面大大 促進我國對外貿(mào)易的增長。據(jù)有關(guān)專家預(yù)測，加入 WTO 的五年內(nèi)，我國的對外貿(mào)易總額將會由 1998年的 3240億元增加到 6000億元。進出口總額的增長必然帶來物流的繁榮，從而將為物流業(yè)的發(fā)展提供巨大的市場機會。 因此，隨著我國加入 WTO、國內(nèi)企業(yè)對物流成本的不斷重視、客戶對服務(wù)的需求水平逐步提高和趨于多元化，物流需求之缺口非常大，我國物流業(yè)尤其是第三方物流業(yè)在近幾年將得到迅速發(fā)展。據(jù)中國倉儲協(xié)會 1999 年初對全國 450 家大中型工業(yè)企業(yè)進行的一項調(diào)查， 45.3%的企業(yè)將在未來一兩年內(nèi)選擇新的物流商，其中 75%的企業(yè) 將選擇新型的物流企業(yè)，而不是原來的倉儲運輸企業(yè)，并且 64.3%的企業(yè)將把所有的綜合物流業(yè)務(wù)外包給新型的 - 21 - 物流企業(yè)，由這些數(shù)字可以看出，我國第三方物流的市場需求相當可觀。 2.4 北京物流 市場 發(fā)展現(xiàn)狀 2.3.1 北京物流市場發(fā)展現(xiàn)狀 北京 市物流業(yè)近年來得到快速發(fā)展，物流資源豐富，具有廣闊的發(fā)展前景 。北京交通運輸網(wǎng)絡(luò)初步形成，道路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，具備良好的物流體系建設(shè)條件。在服務(wù)城市、服務(wù)產(chǎn)業(yè)過程中，商業(yè)物流的發(fā)展水平也得到了較大的提升，為建立現(xiàn)代化物流體系奠定了基礎(chǔ)， 但同時也存在著一系列問題。 1、物流資源充足、分布基 本合理、平衡性仍需調(diào)整 北京的物流設(shè)施和資源的分布基本上符合從中心向周圍擴散的合理分布要求。四環(huán)以外的倉庫數(shù)量占 76.9 %，其中位于朝陽區(qū)、海淀、豐臺、房山、大興、順義區(qū)域范圍內(nèi)的倉庫個數(shù)占 60%，倉儲面積占總面積的 57.4%。除了倉儲資源的分布以外，其他如裝卸設(shè)備、貨運車輛和倉庫資源的分布基本上是相似的。 北京市物流資源分布基本合理，但資源的分配和利用方面存在不平衡性，如朝陽區(qū)與豐臺區(qū)之間的倉儲面積比是 2.9： 1，而兩個區(qū)的倉儲量大致相等；朝陽區(qū)與石景山區(qū)的貨運車輛數(shù)量大致相等，而這兩個區(qū)域之間的貨物運 輸量之比為 1:4。 2、主營物流企業(yè) (第三方物流 )有待進一步發(fā)展 在調(diào)查的企業(yè)中，主營物流企業(yè)所占的比例比較小，僅為 - 22 - 21.46%。雖然北京物流行業(yè)中專業(yè)物流企業(yè)和自營物流企業(yè)的比例處于基本平衡的狀態(tài)，但是發(fā)展第三方物流的任務(wù)仍應(yīng)加強。 3、物流行業(yè)的營業(yè)收入增長速度快，但物流成本較高，行業(yè)經(jīng)濟效益較低 2002 年主營物流企業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入 107.1 億元，比 2001年增長 16 %。然而， 2002 年主營物流企業(yè)實現(xiàn)利潤總額卻只有 3.33億元，只占到營業(yè)收入的 3.1%，這也正體現(xiàn)出當前物流業(yè)利潤率較小的事實。這種局 面的出現(xiàn)與我國傳統(tǒng)物流企業(yè)的弊端有很大的關(guān)系。傳統(tǒng)的物流企業(yè)更多注重的是物流活動中單一活動的利潤，僅僅在物流系統(tǒng)的某個環(huán)節(jié)上追求利潤的最大化，而忽視了物流系統(tǒng)的綜合成本最小化和整體物流利潤的最大化。 從目前情況來看，北京流通加工的發(fā)展正處于一個快速增長的階段 ,2002年貨物流通加工量 163.3萬噸，比 2001年的 149 萬噸增長 9.6%。在工業(yè)企業(yè)中，流通加工的費用占總物流費用的0.4%，而批發(fā)零售業(yè)已經(jīng)達到了 10.1%。流通加工作為一種在物流活動中起到增加附加值的途徑，將會越來越受到企業(yè)的重視。 4、資產(chǎn) 狀況以國有資產(chǎn)為主 當前北京的物流業(yè)以國有資產(chǎn)為主，雖然傳統(tǒng)的國有企業(yè)在發(fā)展物流業(yè)上存在很大的局限性，但同時也存在一定優(yōu)勢。首先一個優(yōu)勢就是國有資源的充足性，作為一個物流業(yè)剛剛進入快速發(fā)展階段的國家來說，擁有比較集中國有物流資源是物流業(yè)發(fā)展的一個很好條件。另外，傳統(tǒng)的國有企業(yè)在發(fā)展中也已經(jīng)積累了 - 23 - 一定的經(jīng)驗，在向現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的過程中將發(fā)揮重要作用。國有資產(chǎn)雖然占有很大比例，但在實際使用中存在較大浪費現(xiàn)象。有一部分資源不僅沒有在物流發(fā)展中起作用，反而成為一些企業(yè)的包袱。比如北京的貨運市場，由于高度的競爭導致了 貨運業(yè)空載率居高不下；在倉庫資源方面，據(jù)初步估計大約有 30% 40%處于閑置狀態(tài)。 5、就業(yè)人員素質(zhì)偏低、物流人才匱乏 主營物流企業(yè)從業(yè)人員中，學歷在大專以上的占 19%，而且物流專業(yè)畢業(yè)的人員不足 1%，物流人才的匱乏限制了物流業(yè)發(fā)展的步伐。 6、物流標準化水平偏低 集裝箱運輸是運輸業(yè)運輸水平和標準化的標志之一。本次調(diào)查 4544家企業(yè)集裝箱貨運總量為 130817 個標準箱，其中制造業(yè)為 48389 個標準箱，運輸業(yè)為 55574個標準箱，商業(yè)為 100個標準箱，服務(wù)業(yè)為 26754 個標準箱。從國際城市的集裝箱運輸來看，世 界平均集裝箱貨運量占貨運總量的 65%,我國不足 40%,北京的集裝箱運輸占貨運總量的比例僅有 1%，處于很低的水平。除了在運輸方面能很好的體現(xiàn)出北京的物流標準化水平外，在企業(yè)之間的物流運作規(guī)范統(tǒng)方面標準化程度也不高。 7、信息化程度不高 在調(diào)查的企業(yè)中有不少的企業(yè)已經(jīng)開始使用計算機作為企業(yè)管理、決策、運作的信息系統(tǒng)，但是，大部分企業(yè)仍然只是將 - 24 - 計算機作為一種操作工具，只用來進行一些簡單的單證和表格的處理，這樣的企業(yè)還不能稱為信息系統(tǒng)的使用者。 近兩年，物流企業(yè)數(shù)量迅速增加， 2000 年注冊的物流企業(yè)約為 150家。商 業(yè)、交通、郵政等行業(yè)的不少企業(yè)組建了物流公司，對外開展物流服務(wù)。少數(shù)國際知名的物流企業(yè)也通過合作等方式進入北京。 “九五”以前，營業(yè)面積 1 萬平方米以上大型商場約有 75%主要集中在三環(huán)路以內(nèi)地區(qū)。隨著舊城改造，人口外遷，大型超市主要集中在三環(huán)路至四環(huán)路之間的城市新開發(fā)地區(qū)，其數(shù)量占超市總數(shù)的 47.4%；倉儲式商場在城市邊緣地區(qū)布局的趨勢越來越明顯，三環(huán)路以外占全市總數(shù)的 80%。商業(yè)布局的變化，需要在五環(huán)路至六環(huán)路附近盡快建設(shè)現(xiàn)代化物流設(shè)施。 2.3.2 北京市物流市場發(fā)展前景 北京市商委、計委于 2002 年初制定 了北京市商業(yè)物流發(fā)展規(guī)劃（ 2002-2010 年），提出 2005 年我市要初步建立以大型物流基地為核心、以綜合性及專業(yè)性物流配送區(qū)為節(jié)點的物流體系框架，到 2010年計劃建成 3 個大型物流基地、 17個物流配送區(qū)，形成高效、成熟的物流網(wǎng)絡(luò)體系，總體上達到國際先進水平。北京物流的發(fā)展目標是“北京物流發(fā)展要立足服務(wù)首都經(jīng)濟發(fā)展和生活消費、輻射環(huán)渤海地區(qū)，兼顧國內(nèi)外物流需求，到 2020年，建成分布合理、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、先進適用、高效低耗的現(xiàn)代物流體系，使 北京的綜合物流能力達到世界級城市 21 世紀初葉水平。” - 25 - 1、 服務(wù)項目全面、 專注特定行業(yè)、非資產(chǎn)型的物流公司具有競爭優(yōu)勢。 由于物流公司的快速增加，主要物流服務(wù)項目上的競爭日趨激烈?；A(chǔ)性服務(wù)項目競爭激烈程度高于延伸服務(wù)項目，如北京地區(qū)的倉儲業(yè)競爭相當激烈，價格很低。由于大量全國性物流公司及外資背景物流公司的進入，北京的物流市場也受到了外來物流公司的激烈競爭，北京地區(qū)物流服務(wù)投標會基本都是座無虛席，競爭可見一般。由此可見，服務(wù)項目全面、專注特定行業(yè)、非資產(chǎn)型的物流公司具有一定的競爭優(yōu)勢。 2、 物流業(yè)整合趨勢 據(jù)北京市物流業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查報告顯示，北京市制造業(yè)和批發(fā)貿(mào)易業(yè)自營物流的比重 高達 74.2，專業(yè)物流企業(yè)物流量有25.8。拆除部門及系統(tǒng)藩籬，突破地區(qū)與行業(yè)限制，促進各種物流資源、各個物流環(huán)節(jié)和多種經(jīng)營方式的整合已成為北京市物流業(yè)發(fā)展的總體趨勢 ， 北京市物流業(yè)整合還需要一個相當長的過程。 2.5 本項目競爭優(yōu)勢 2.5.1 先進 的 物流管理 理念和 模式 隨著 物流需求越來越即時化，越來越要求靈活、迅速的反應(yīng)，為了參與更高層次的競爭，就必須加強基礎(chǔ)管理和規(guī)范化運作。*公司所做的正是區(qū)別傳統(tǒng)的物流模式。首先，公司的目標對象是中小型制造商，企業(yè)從原材料購進到加工至成品在展示、銷 - 26 - 售發(fā)貨到最終客戶 整個全過程全部由此地完成。其二，零售商，商家可以將倉儲商品通過展廳展示達到零售或批發(fā)全過程。其三，物流公司仍然可以完成收貨、倉儲、發(fā)貨、配貨等工作。同時，公司還提供全方位的相關(guān)配套服務(wù)，例如：運輸、申報各種手續(xù)、物業(yè)管理等?？傊凑湛蛻羲柽M行建設(shè)施工，使之成為國內(nèi)最先進的物流地產(chǎn)管理模式。目前，公司與美國旗下的ON THE BRINK， MOBILE LIGHT 公司、 R、 Y、 PROPERTIES 公司、FAR LINKINTERNATIONAL 公司、臺灣旗下的茂矽公司、大毅電子公司、力成科技公司、隆電電子公 司、香港羊城國藥公司、韓國PICO 商業(yè)大廈均已簽訂意向、適機完成。 2.5.2 采用物流信息技術(shù)，提高企業(yè)反應(yīng)能力 *物流商務(wù)中心將是一個新型的現(xiàn)代化物流地產(chǎn)中心。 現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展離不開完善的信息系統(tǒng) 、個性化、智能化的物流管理服務(wù) 的支持 。 *物流商務(wù)中心 在規(guī)范物流運作的基礎(chǔ)上，將通過提供展廳、辦公、相關(guān)配套咨詢服務(wù)設(shè)施及 實現(xiàn)物流業(yè)務(wù)的網(wǎng)上交易和資源配置等 多種先進技術(shù)， 提高企業(yè)的服務(wù)水平和對客戶以及市場的快速反應(yīng)能力。 物流商務(wù)中心將根據(jù)我國物流市場的特點，依托首都優(yōu)越的地理位置和輻射功能，立足為北京經(jīng)濟 服務(wù)，溝通各省市的交流，充分利用現(xiàn)有的物流資源，為客戶提供全方位的物流商務(wù)服務(wù)。 - 27 - 第三章 土地利用現(xiàn)狀、建設(shè)條件和總圖運輸 3.1 土地利用現(xiàn)狀及交通條件 本項目位于北京順義區(qū)南法信鎮(zhèn)順于路北側(cè)。 項目用地及周邊范圍用地性質(zhì)在北京市土地利用總體規(guī)劃修編中全部為建設(shè)用地。北部為空港物流園四街，西面為順達路，東臨順盈路，南部為順于路。北京市規(guī)劃委員會于 2005年 9 月 27 日頒發(fā)了項目用地規(guī)劃意見書（見附件）。 本項目所在地位于機場北側(cè)，距市區(qū) 15 公里，東距天津海港 180 公里，機場高速公路、李天高速路、機場東線三 條通達機場的高速路、機場北路、城市輕軌、順平路、六環(huán)路、 101國道（直達哈爾濱）、京承高速路、京承鐵路等，縱橫交錯，四通八達，具有從事物流商務(wù)不可多得的地理優(yōu)勢和交通便利。 本項目建設(shè)地點四周環(huán)境風景秀麗，氣候宜人。南側(cè)是溫榆河綠色生態(tài)走廊，十幾家別墅區(qū)象顆明珠灑落其間。在 CDB、使館區(qū)、中關(guān)村等工作的萬余外籍人士在此居住。 氣候?qū)倥瘻貛О霛駶櫞箨懶约撅L性氣候， 周圍 水土豐沃。 附近是首都國際機場，北京空港工業(yè)區(qū)、空港物流園區(qū)、出口加工區(qū)，交通四通八達，為建設(shè)物流商務(wù)中心供了極佳的地理環(huán)境。 本項目選址較合理， 地理優(yōu)越，交通十分便利，發(fā)展?jié)摿^大。 - 28 - 3.2 市政基礎(chǔ)條件 本項目所在地周邊的水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施條件良好。 3.2.1 供水 用地性質(zhì)以儲運為主，日用水量低于工業(yè)區(qū)與住宅區(qū)，供水由順義區(qū)衛(wèi)星城第三自來水廠解決。 北京 *物流商務(wù)中心 用水主要為綠化用水和生活用水，采用環(huán)狀管網(wǎng)供水，水質(zhì)符合國家飲用水標準，供水壓力 0.3Mpa。 3.2.2 排水 排水實行雨污分流。雨水管線匯入小中河。污水管線匯入順義城區(qū)市政污水干線，最終進入順義區(qū)污水處理廠統(tǒng) 處理。 3.2.3 供電 由順義區(qū)西辛、后沙峪 110KV 變電站雙路供電 。 3.2.4 供熱 該中心建筑采暖及空調(diào)系統(tǒng)采用天然氣，引自順義區(qū)燃氣公司干線管道，采用環(huán)狀供氣管網(wǎng)，天然氣供氣壓力 0.2Mpa。 3.2.5 電信 順義區(qū)設(shè)有寬帶傳輸網(wǎng)絡(luò)，可滿足項目所需的電信條件，并提供 100M寬帶的光纜接入。 3.2.6 有線電視 采用光纜接入，可提供 45套以上電視節(jié)目。 - 29 - 3.3 工程地質(zhì)條件 3.3.1 地形、地貌 順義區(qū)處于燕山山脈南麓、華北大平原北端，東西長 45km，南北寬 30km,總面積 1016