某地產(chǎn)企業(yè)重慶項(xiàng)目前期市場(chǎng)分析定位報(bào)告

第一部分 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 一、經(jīng)濟(jì)、政策、市政環(huán)境分析 1.1 宏觀經(jīng)濟(jì)、政策、市政環(huán)境分析 1.1.1 重慶市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 1. 城市 GDP 值 自 97 年設(shè)立直轄市以來(lái)，重慶市面對(duì)前所未有的機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值繼續(xù)保持穩(wěn)步快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2002 年重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)現(xiàn)了五大突破： 、 GDP 總量增幅高達(dá) 10.4%，自 1997 年來(lái)首次突破兩位數(shù)； 、財(cái)政收入增幅達(dá) 9%，全年達(dá)到 150 億元； 、金融形勢(shì)良好，存款金額約 2800 億元，同比增長(zhǎng) 22%； 、固定資產(chǎn)投資增幅達(dá) 25%， 2002 年達(dá)到 1000 億元； 、農(nóng)民收入繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)， 2002 年實(shí)現(xiàn)增收 7%，實(shí)現(xiàn)人均 2100 元的水平，實(shí)現(xiàn)了跨越性突破。 2003 年 1-5 月全市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 810.29 億元，同比增長(zhǎng) 10.9%，比去年同期提高 1.3個(gè)百分點(diǎn)。三大產(chǎn)業(yè)共同支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，分別增長(zhǎng) 3.2%、 14.5%和 9.2%；三大需求拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 328.31 億元，增長(zhǎng) 28.2%（剔除城鄉(xiāng)集體和個(gè)體，投資增長(zhǎng) 34.2%）；完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額 339.3 億元，增長(zhǎng) 8.8%；實(shí)現(xiàn)出口總額 5.55 億美元，同比增長(zhǎng) 52.4%。全市 地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入 73.27 億元，增長(zhǎng) 38.6%。工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)到 114,提高 22個(gè)點(diǎn)。城市居民人均可支配收入 3499 元，增長(zhǎng) 12.4%。 圖 1-1 歷年重慶市 GPD 增長(zhǎng)（單位：人民幣億元） 1 9 7 1 . 18 1 0 . 2 9146515901750050010001500200025001999年 2000年 2001年 2002年 2 0 0 3 年 1 - 5 月數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局年報(bào)數(shù)據(jù) 1996-2001 2. 城市 FDI 值 2002 年全市新簽利用外資合同項(xiàng)目 169 個(gè)，協(xié)議利用外資 6.48 億美元，比上年下降 9.8%；實(shí)際利用外資 4.50 億美元，比上年增長(zhǎng) 6.1%，其中外商直接投資 2.81 億美元，增長(zhǎng) 9.5%。 外商投資企業(yè)對(duì)重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景較為看好，預(yù)計(jì)在未來(lái)增加投資的行業(yè)主要以工業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)為主，工業(yè)企業(yè)占 53.7%，房地產(chǎn)企業(yè)占 29.6%。此外批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)和服務(wù)業(yè)各占 7.4%，建筑業(yè)占 1.9%。從投資領(lǐng)域看，主要涉及建立新的生產(chǎn)線、擴(kuò)建改造、房地產(chǎn)、酒店（度假村、餐飲）以及旅游等。 1.1.2 產(chǎn)業(yè)政策 重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于全國(guó)而言屬于較為封閉和相對(duì)落后的區(qū)域，整個(gè)市場(chǎng)尚處于發(fā)育期。設(shè)立直轄市之后，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)才開(kāi)始真正起步，市場(chǎng)的政策把控程度體現(xiàn)的較弱，主要體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)政策主要依照國(guó)家房產(chǎn)政策執(zhí)行 ，著重于規(guī)范管理房產(chǎn)市場(chǎng)；而相對(duì)調(diào)整、監(jiān)控、規(guī)范地方房地產(chǎn)發(fā)展的調(diào)整政策極少。 表 1-1 重慶市主要公布主要產(chǎn)業(yè)政策列表 發(fā)布年份 產(chǎn)業(yè)政策名稱(chēng) 1997 年 關(guān)于規(guī)范發(fā)展重慶市城鎮(zhèn)集資合作建房工作的通知 1997 年 關(guān)于取消福利住房建設(shè)和分配的通知 1997 年 關(guān)于印發(fā)重慶市公有住房出售后再交易試點(diǎn)暫行辦法的通知 1997 年 關(guān)于印發(fā)重慶市購(gòu)房保證金管理暫行辦法的通知 1997 年 關(guān)于印發(fā)重慶市職工購(gòu)房抵押委托貸款試行辦法的通知 1997 年 重慶市物價(jià)局關(guān)于提高公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)的 通知 1997 年 關(guān)于印發(fā)重慶市單位資助職工購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法的通知 1998 年 重慶市建筑管理?xiàng)l例 2000 年 重慶市城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 2002 年 重慶市城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 2003 年 重慶城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)管理辦公室關(guān)于填報(bào)開(kāi)發(fā)企業(yè)在小城鎮(zhèn)投資開(kāi)發(fā)情況的通知 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中瑞市場(chǎng)研究部 1.1.3 重大城市規(guī)劃、市政狀況 重慶是全國(guó)聞名的“山城”，交通問(wèn)題一直困擾著城市的發(fā)展。故重慶市政府將在未來(lái)幾年建設(shè)完備的綜合交通運(yùn)輸體系，為未來(lái)經(jīng)濟(jì)起飛鋪設(shè)跑道。 3. 外部交通立 體系統(tǒng) 重慶目前已有成渝、川黔、襄渝三條鐵路干線，將規(guī)劃建設(shè)達(dá)萬(wàn)鐵路、渝懷鐵路、渝遂鐵路、渝漢鐵路新干線。成渝高速公路連接重慶、成都兩大城市，正在建設(shè)和規(guī)劃建設(shè)的幾條高速公路將貫通巴渝大地。長(zhǎng)江 黃金水道 將日益發(fā)揮其通航的重要性。 4. 軌道交通 隨著輕軌二號(hào)線（較新線）建設(shè)進(jìn)入尾聲和三號(hào)線（二塘 -江北機(jī)場(chǎng)）規(guī)劃出臺(tái)，重慶已經(jīng)形成未來(lái)貫穿南北和東西的兩條軌道交通路線。 2010 年以前，還將啟動(dòng)一號(hào)線、軌道交通環(huán)線、輕軌四號(hào)線和六號(hào)線，輕軌總長(zhǎng)度達(dá)到 135 公里，總投資達(dá)到 500 多億元，占到未來(lái)幾年城市大型投資項(xiàng)目總 投資額的 5%以上。 5. 城市交通半小時(shí)圈 重慶市出臺(tái)的新建設(shè)方案中，將斥資 8700 億元建設(shè)新重慶的 300 個(gè)項(xiàng)目，涉及基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、社會(huì)事業(yè)等四方面，其中包括兩路機(jī)場(chǎng)、菜園壩長(zhǎng)江大橋、人民劇場(chǎng)、重慶國(guó)際醫(yī)院、重慶生態(tài)公園等重點(diǎn)項(xiàng)目。據(jù)估計(jì)，其中的 96 個(gè)項(xiàng)目將在 2005 年前開(kāi)工建設(shè)，總體項(xiàng)目在 2010 年完成。目前重慶正開(kāi)展城市交通半小時(shí)圈的建設(shè)，力圖在年內(nèi)完工。 6. 體育場(chǎng)館 重慶市政府重點(diǎn)工程在袁家崗地區(qū)建立奧林匹克中心，規(guī)劃中的主體育場(chǎng)，將能容納 6 萬(wàn)名觀眾，工程計(jì)劃于 2004 年 6 月完成，屆時(shí)， 一個(gè)現(xiàn)代化的、全新的體育運(yùn)動(dòng)中心將呈現(xiàn)， 2004年亞洲杯預(yù)選賽也將在此舉行。目前，大型游泳館已經(jīng)落成開(kāi)放。 1.2 上述因素發(fā)展對(duì)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)之影響 7. 良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供強(qiáng)大的支持 近年來(lái)，重慶在國(guó)家繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，在國(guó)家大力開(kāi)發(fā)西部地區(qū)加大投入力度的推動(dòng)下，抓住加快發(fā)展的大好時(shí)機(jī)，進(jìn)一步加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度，繼續(xù)推進(jìn)改革開(kāi)放，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持良好發(fā)展勢(shì)頭，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益進(jìn)一步改善，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè) 全面進(jìn)步，城鄉(xiāng)人民生活水平有所提高。 8. 規(guī)劃、市政的強(qiáng)大力度為房地產(chǎn)市場(chǎng)的多樣發(fā)展提供了強(qiáng)大動(dòng)力 重慶行政級(jí)別的變化導(dǎo)致了其在中國(guó)西部經(jīng)濟(jì)地位的定位和經(jīng)濟(jì)發(fā)展定位的改變，讓城市產(chǎn)生了新的發(fā)展格局。為滿(mǎn)足居住、購(gòu)物、辦公、娛樂(lè)、出行等種種要求的情況下，重慶結(jié)合自身特點(diǎn)在發(fā)生著新的布局規(guī)劃、發(fā)展。新的市政工程、規(guī)劃動(dòng)態(tài)和特殊事件都在不斷刺激著城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)的誕生，為城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的多樣發(fā)展提供了強(qiáng)大動(dòng)力。但仍然應(yīng)該看到，目前重慶市場(chǎng)的熱點(diǎn)依舊相對(duì)分散。 表 1-2 重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì) 市場(chǎng)熱點(diǎn) 關(guān)鍵 促進(jìn)因素 目前發(fā)展態(tài)勢(shì) 軌道交通周邊住宅 軌道交通發(fā)展 預(yù)計(jì)將成為重慶住宅格局發(fā)展變化的關(guān)鍵因素 奧體中心附近住宅 體育文化中心 將逐漸形成獨(dú)特的“奧體房地產(chǎn)拉動(dòng)效應(yīng)” 小戶(hù)型公寓 爛尾樓改造 作為過(guò)渡型和投資型物業(yè)，被很多人所看好 產(chǎn)權(quán)式酒店 （含商務(wù)型） 爛尾樓改造 逐漸引入先進(jìn)理念，未來(lái)發(fā)展勢(shì)頭看好 江景住宅 江景自然資源 重慶市江景資源相對(duì)富足，缺少的只是規(guī)劃，合理利用將打造新外灘 商鋪投資 內(nèi)需拉動(dòng)相關(guān)政 策 市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好 江北區(qū)住宅 政府行政支持 新的行政中心帶動(dòng)新的住宅、商業(yè)區(qū) 域發(fā)展 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中瑞市場(chǎng)研究部 二、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 2.1 總體供求及價(jià)格特征 1996 年至今重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房供求經(jīng)歷了幾大階段。 1996 年房產(chǎn)市場(chǎng)供求均較為低迷，空臵比率高。 1997 年重慶升為直轄市后為房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了強(qiáng)大的動(dòng)力， 1997-1998 年房產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭良好，供需平穩(wěn)上升，空臵率逐漸被控制。 1998 年 -1999 年供應(yīng)量、需求量均明顯縮減，空臵率再度上升。 99 年后在良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和相應(yīng)的政策拉動(dòng)下，重慶商品房的供應(yīng)量與需求量開(kāi)始大幅增大。 圖 1-2 重慶市歷年商品房供 求分布 2 6 5 . 6 23 3 6 . 4 88 0 8 . 5 96 4 8 . 8 65 2 7 . 6 74 7 1 . 9 11 4 1 . 0 62 6 0 . 7 84 1 6 . 8 27 4 6 . 0 55 7 9 . 9 64 1 6 . 8 2050010001996 1997 1998 1999 2000 2001萬(wàn)平方米 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 實(shí)際銷(xiāo)售商品房面積 數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局年報(bào)數(shù)據(jù) 1996-2001（單位：萬(wàn)平方米） 9. 價(jià)格特征 96 年至今重慶商品房?jī)r(jià)格基本保持了平穩(wěn)向上的趨勢(shì)。但價(jià)格漲幅不大； 2001 年后，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展及各項(xiàng)相關(guān)政策的拉動(dòng)下， 2003 年價(jià)格比 2002 年上漲了 11%。 圖 1-2 重慶歷年商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格變化表 數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局年報(bào)數(shù)據(jù) 2.2 房產(chǎn)市場(chǎng)特征 10. 市場(chǎng)供大于求，總體銷(xiāo)售速率較緩 較大的市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)使得重 慶的房產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售速度明顯減緩，市場(chǎng)出現(xiàn)了不應(yīng)有的疲態(tài)，這一點(diǎn)使得開(kāi)發(fā)商不得不考慮當(dāng)?shù)厝四壳暗馁?gòu)買(mǎi)力情況，價(jià)格導(dǎo)向是重慶人購(gòu)房的特點(diǎn)。 11. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重心向次中心城區(qū)及郊區(qū)轉(zhuǎn)移 區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和道路交通環(huán)境的改善，使“寧要渝中一張床，不要郊區(qū)一間房”的擇居觀受到挑戰(zhàn)，也促使購(gòu)房區(qū)域重心發(fā)生轉(zhuǎn)移。繼渝中半島和江北、南岸之后，北部城區(qū)和其他主城各區(qū)相繼成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和消費(fèi)的熱點(diǎn)區(qū)域。 12. 高尚地段創(chuàng)造高價(jià)位樓盤(pán) 綜觀重慶樓市，不難發(fā)現(xiàn)，重慶高價(jià)位的樓盤(pán)主要位于一些高尚地段，產(chǎn)品塑造價(jià)格的空間很小，但高尚地段內(nèi)的優(yōu) 秀產(chǎn)品仍是市場(chǎng)的寵兒。 13. 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大力開(kāi)發(fā)臨水樓盤(pán) 14431351 1556172805001000150020002000年 2001年 2002年 2003年單 位 ： 元 / 平 方 米 重慶有豐富的江景資源，臨水樓盤(pán)也頗受買(mǎi)房者的青睞。親水性是重慶人與生俱來(lái)的天性，不少開(kāi)發(fā)商迎合市場(chǎng)需求利用得天獨(dú)厚的地理環(huán)境開(kāi)發(fā)臨江或臨湖樓盤(pán)。隨著城市化發(fā)展，城市規(guī)劃與建設(shè)越來(lái)越注重對(duì)城市氣質(zhì)的把握和與自然環(huán)境的融合。尤其是社會(huì)生活水平的不斷提高，讓人們對(duì)居住環(huán)境的要求也日益提高。 14. 預(yù)售房比現(xiàn)房受寵 隨著重慶開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)定位和行銷(xiāo)策劃水平，以及規(guī)劃設(shè)計(jì)水平正在不斷改善和提高，產(chǎn)品適銷(xiāo)，得到了消費(fèi)者的認(rèn)同，新開(kāi)發(fā)預(yù)售房的銷(xiāo)售情況良好，比現(xiàn)房更贏得 市場(chǎng)。 15. 商品房銷(xiāo)售實(shí)施雙軌制 重慶商品房銷(xiāo)售采用套內(nèi)面積和建筑面積雙軌制。 第二部分 項(xiàng)目住宅競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 一、普通公寓住宅 1、競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)界定 1.1 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)范圍界定 本項(xiàng)目位于重慶市袁家崗高新區(qū)奧林匹克體育中心，屬九龍坡區(qū)?？偨ㄖ娣e 70 萬(wàn)平方米?？傮w規(guī)劃區(qū)域內(nèi)臨袁石路和袁茄路的 B1、 B2、 C1、 A9 地塊及臨謝陳路的 E7 地塊。 先期啟動(dòng)部分為臨袁石路和袁茄路的 B1、 B2、 C1 的三地塊，總建筑面積約為 55-60 萬(wàn)平方米。 根據(jù)本項(xiàng)目的預(yù)計(jì)檔次，規(guī)模和容積率情況， 為了更好的進(jìn)行市場(chǎng)比較和深入研究，擬采用同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目為研究范圍，先以重慶主要城區(qū)范圍的中高檔、規(guī)模大盤(pán)界定本案競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樣本框，局部考慮區(qū)域分類(lèi)法。 采樣基本標(biāo)準(zhǔn)： 1. 建筑面積規(guī)模在 20 萬(wàn)平方米； 2. 容積率在 2.0 以上。 1.2 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樣本框界定 根據(jù)以上研究范圍的確定，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)樓盤(pán)的區(qū)位、類(lèi)型、開(kāi)盤(pán)時(shí)間來(lái)界定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樣本框。并以之為根據(jù)，選取以下二十個(gè)樓盤(pán)作為項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樣本。 3. 南 岸 區(qū)：上海城、融橋半島、泰正花園、回龍灣、海棠曉月 4. 江 北 區(qū)：南方上格林、華新都市花園、長(zhǎng)安華都、龍湖 *楓香庭、 金砂水岸 5. 沙坪壩區(qū)：天驕年華、學(xué)林雅園、華宇廣場(chǎng) 6. 渝 中 區(qū)：新東?；▓@、?？唾?7. 九龍坡區(qū)：華宇名都城、美茵河谷、珠江花園、上江城、廣廈經(jīng)典 表 2-1 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樣本框情況 物業(yè)名稱(chēng) 物業(yè)規(guī)模（萬(wàn) M2） 物業(yè)區(qū)位 成為樣本之原因 上海城 58 南岸區(qū) 規(guī)模、檔次 融橋半島 350 南岸區(qū) 規(guī)模、檔次 泰正花園 30 南岸區(qū) 規(guī)模、檔次 回龍灣 55 南岸區(qū) 規(guī)模、檔次 海棠曉 月 80 南岸區(qū) 規(guī)模、檔次 南方上格林 40 江北區(qū) 規(guī)模、檔次 華新都市花園 23 江北區(qū) 規(guī)模、檔次、建筑形態(tài) 長(zhǎng)安華都 28 江北區(qū) 規(guī)模 龍湖 *楓香庭 27 江北區(qū) 規(guī)模、檔次、建筑形態(tài) 金砂水岸 18 江北區(qū) 規(guī)模、檔次、建筑形態(tài) 天驕年華 27 沙坪壩區(qū) 規(guī)模、檔次、 學(xué)林雅園 21 沙坪壩區(qū) 規(guī)模、檔次、 華宇廣場(chǎng) 38 沙坪壩區(qū) 規(guī)模、檔次、 新東?；▓@ 14 渝中區(qū) 地段、檔次、 ?？唾?25 渝中區(qū) 規(guī)模、檔次、 華宇名都城 32 九龍坡區(qū) 地段、規(guī)模、檔次、建筑形態(tài) 美茵河谷 60 九龍坡區(qū) 地段、規(guī)模、檔次 珠江花園 30 九龍坡區(qū) 地段、規(guī)模、檔次 上江城 16 九龍坡區(qū) 地段、檔次 廣廈經(jīng)典 13 九龍坡區(qū) 地段、檔次 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中瑞市場(chǎng)研究部 2 市場(chǎng)特征分析 2.1 供應(yīng)特征 1. 重慶樓市步入大盤(pán)時(shí)代，北部新城和南岸區(qū)成為熱點(diǎn)區(qū)域 從近階段的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)來(lái)看，隨著重慶本地企業(yè)的發(fā)展壯大及外地開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，重慶樓市開(kāi)始逐步進(jìn)入大盤(pán)時(shí)代。從近期看開(kāi)盤(pán)與亮相的多是建筑面積 10 萬(wàn)平方米以上大盤(pán)，其中既有占地 3000 畝的融僑 半島，占地 1000 畝的廣廈城及天驕美茵河谷等“地產(chǎn)航母”，也有諸如建筑面積為 80 萬(wàn)平方米的海棠曉月、 58 萬(wàn)平方米的上海城、 55 萬(wàn)平方米的回龍灣等大型社區(qū)，此外其他如金砂水岸、?？湾荨x愉上江城、廣廈經(jīng)典等樓盤(pán)基本上都在 10 萬(wàn)平方米以上。小盤(pán)的生存空間將越來(lái)越小，出現(xiàn)這一變化是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，也與近一兩年主管部門(mén)提高地產(chǎn)準(zhǔn)入門(mén)檻有關(guān)。 中高檔規(guī)模樓盤(pán)主要集中于北部新城和南岸區(qū)，北部新城新開(kāi)樓盤(pán)以龍湖楓香庭、金砂水岸和南方上格林等樓盤(pán)為代表，南岸區(qū)新開(kāi)樓盤(pán)以融僑半島、海棠曉月、回龍灣、上海城等樓盤(pán)為代表 。除此之外，新開(kāi)樓盤(pán)還有九龍坡區(qū)的天驕美茵河谷、高新區(qū)的華宇名都城等。 從目前市場(chǎng)已亮相樓盤(pán)的檔次來(lái)看，中高檔樓盤(pán)占據(jù)大部分，預(yù)計(jì)這一檔次物業(yè)在 2003 年將是市場(chǎng)爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)；從規(guī)模及體量來(lái)看， 10-20 萬(wàn)平方米所占比例較大，這類(lèi)規(guī)模樓盤(pán)除在綠化景觀、物業(yè)氛圍營(yíng)造方面注重投入外，在營(yíng)銷(xiāo)推廣方面也會(huì)不遺余力，更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)在所難免。 2. 大盤(pán)總的推案規(guī)模將影響重慶住宅市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)樣本總的推案體量共計(jì) 984.9 萬(wàn)平方米，而未來(lái)將推出的還有 588.1 萬(wàn)平方米。大盤(pán)市場(chǎng)將成為重慶住宅市場(chǎng)的主流，大盤(pán)的推案時(shí)間、營(yíng)銷(xiāo)手 法、推廣力度和價(jià)格定位都將對(duì)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)起到引導(dǎo)作用。 表 2-2 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（樣本）供應(yīng)量及分布 物業(yè)名稱(chēng) 物業(yè)區(qū)位 占地規(guī)模 （萬(wàn) M2） 規(guī)劃面積 （萬(wàn) M2） 物業(yè)已供應(yīng)量 （萬(wàn) M2） 未來(lái)預(yù)計(jì)供應(yīng)量（萬(wàn) M2） 上海城 南岸區(qū) 16 58 6 52 融橋半島 南岸區(qū) 200 350 10 340 泰正花園 南岸區(qū) 7.54 30 30 0 回龍灣 南岸區(qū) 26.9 55.1 18 37.1 海棠曉月 南岸區(qū) 33.4 80 70 10 南方上格林 江北區(qū) 23 40 35 5 華新都市花園 江北區(qū) 8.3 23 15 8 長(zhǎng)安華都 江北區(qū) 2.7 28 18 10 龍湖 *楓香庭 江北區(qū) 6 27 27 0 金砂水岸 江北區(qū) 6 18 8 10 天驕年華 沙坪壩區(qū) 10.6 27 19 8 學(xué)林雅園 沙坪壩區(qū) 7 21 21 0 華宇廣場(chǎng) 沙坪壩區(qū) 4.63 38 38 0 新東?；▓@ 渝中區(qū) 7.4 13.8 13.8 0 ?？唾?渝中區(qū) 1.4 25 7 18 華宇名都城 九龍坡區(qū) 8 32 17 15 美茵河谷 九龍坡區(qū) 67 60 5 55 珠江花園 九龍坡區(qū) 13.3 30 20 10 上江城 九龍坡區(qū) 7 16 6 10 廣廈經(jīng)典 九龍坡區(qū) 2.5 13 13 0 小計(jì) 458.67 984.9 396.8 588.1 資料來(lái)源：上海中瑞市場(chǎng)研究部 3. 項(xiàng)目規(guī)模面積分組分析，建筑規(guī)模在 20-30 萬(wàn)平方米占主力 研究樣本中高檔規(guī)模樓盤(pán)，總建筑規(guī)模為 20-30 萬(wàn)平方米的占了 40%。除此之外便是 50 萬(wàn)平方米以上的超大規(guī)模項(xiàng)目。 南岸區(qū)新開(kāi)樓盤(pán)的建筑規(guī)模較大，如 80 萬(wàn)平方米的海棠曉月、 58 萬(wàn)平方米的上海城、 5萬(wàn)平方米的回龍灣、 350 萬(wàn)平方米的融橋半島等超大型社 區(qū)。 表 2-3：項(xiàng)目規(guī)模面積分組表 10-20萬(wàn) M2 20.1-30萬(wàn) M2 30.1-50萬(wàn) M2 50.1萬(wàn) M2以上 新東福花園 ?？唾?華宇廣場(chǎng) 上海城 金砂水岸 泰正花園 華宇名都城 融橋半島 上江城 天驕年華 南方上格林 回龍灣 廣廈經(jīng)典 龍湖 *楓香庭 海棠曉月 學(xué)林雅園 美茵河谷 華新都市花園 長(zhǎng) 安華都 珠江花園 資料來(lái)源：上海中瑞市場(chǎng)研究部 2.2 需求特征 2.2.1 銷(xiāo)售情況分析 4. 小高層、高層住宅類(lèi)型銷(xiāo)售情況較好 從樓盤(pán)本身而言，良好的銷(xiāo)售情況體現(xiàn)出消費(fèi)者對(duì)已供應(yīng)的樓盤(pán)性?xún)r(jià)比的認(rèn)同。如龍湖 *楓香庭靠近江北繁華商業(yè)區(qū)，其面積戶(hù)型設(shè)計(jì)考慮大眾消費(fèi)者的需求，以 106 平米左右的兩房為主力面積戶(hù)型，銷(xiāo)售率很高。再如南岸區(qū)規(guī)模大盤(pán)海棠曉月為例，該項(xiàng)目依山傍水，擁有市區(qū)獨(dú)一無(wú)二的溫泉公園，毗鄰繁華的濱江美食一條街，完善的配套設(shè)施在消費(fèi)者中形成了良好的口碑。 5. 銷(xiāo)售控制技巧不足，大盤(pán)銷(xiāo)售周期 過(guò)長(zhǎng) 重慶住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售目前大部分仍由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行銷(xiāo)售，并且在銷(xiāo)售過(guò)程中并未采取強(qiáng)有力的銷(xiāo)售策略，銷(xiāo)售控制技巧不足。這主要體現(xiàn)在很多項(xiàng)目前 60-70%的住宅銷(xiāo)售形勢(shì)很好，但之后剩余較差的單位則去化緩慢，從而導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期過(guò)長(zhǎng)。從表 2-4 中基本可以看出這一顯著的規(guī)律。當(dāng)然，這也和重慶目前是買(mǎi)方市場(chǎng)有直接的關(guān)系。 表 2-4 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目銷(xiāo)售情況 物業(yè)名稱(chēng) 銷(xiāo)售面積 （萬(wàn) M2） 銷(xiāo)售率 銷(xiāo)售周期（月） 上海城 6 42% 8 融橋半島 - 風(fēng)臨洲 10 60% 10 泰正花園 30 80% 35 回龍灣 18 80% 15 海棠曉月 70 95% 34 南方上格林 35 70% 27 華新都市花園 15 70% 33 長(zhǎng)安華都 18 70% 21 龍湖 *楓香庭 27 98% 15 金砂水岸 8 75% 1 天驕年華 19 80% 32 學(xué)林雅園 21 40% 28 華宇廣場(chǎng) 38 95% 35 新東?；▓@ 14 90% 48 ?？唾?3 45% 4 華宇名都城 17 85% 15 美茵河谷 5 100% 10 珠江花園 20 80% 60 上江城 6 60% 3 廣廈經(jīng)典 13 98% 36 資料來(lái)源：上海中瑞市場(chǎng)研究部 2.2.2 客戶(hù)情況分析（客戶(hù)來(lái)源、客戶(hù)特征等） 重慶的購(gòu)房客源還是以?xún)r(jià)格導(dǎo)向型為主，客源對(duì)價(jià)格最為敏感，在同等區(qū)域、同類(lèi)產(chǎn)品的情況客源更為關(guān)注的是價(jià)格。下面從幾個(gè)方面來(lái)分析客源特征： 6. 區(qū)域：地段情節(jié)較為顯著 本土客源由于地段情節(jié)，主要以區(qū)域客源為主。 外來(lái)客源主要集中在開(kāi)發(fā)量較大的北部新城和南岸區(qū)，此外九龍坡區(qū)石橋鋪高新開(kāi)發(fā)區(qū)也匯集了部分外地客源。 7. 職業(yè)：集中在支柱產(chǎn)業(yè)員工和外來(lái)農(nóng)村人口 重慶的幾大支柱產(chǎn)業(yè)為汽車(chē)、摩托車(chē)、旅游、生物醫(yī)藥等，其它的 主要是農(nóng)業(yè)成分。應(yīng)該說(shuō)重慶的高收入群體主要集中在各大企業(yè)，初步描述應(yīng)該是各大企業(yè)的中上層管理人士。另外則是一些餐飲、旅游等小企業(yè)主，他們的收入也很高，他們是目前重慶購(gòu)房的生力軍。另外重慶有著1800 萬(wàn)左右的農(nóng)業(yè)人口，這些將是重慶未來(lái) 10 幾年內(nèi)城市化進(jìn)程需要改變的對(duì)象，當(dāng)然也是一大購(gòu)房團(tuán)體。 8. 年齡：中年為主 通過(guò)對(duì)重慶現(xiàn)有在售樓盤(pán)的調(diào)查，通過(guò)業(yè)內(nèi)人士的介紹，可以發(fā)現(xiàn)重慶購(gòu)房群體的消費(fèi)年齡基本上在 35 歲以上，這與重慶的收入水平有關(guān)，重慶的年人均收入基本在 6000 10000 元人民幣之間，較大比例的收入還不足 1000 元人民幣 /月。這也就決定了很多的年輕群體目前還沒(méi)有能力購(gòu)房。購(gòu)房群體相對(duì)單一。 9. 價(jià)格承受力：缺乏中間層面 重慶購(gòu)房群體的消費(fèi)能力大體可以分為兩種，一種是有很高的價(jià)格承受力，他們是大企業(yè)的管理人士，或者是一些小企業(yè)主，他們的年收入有幾十萬(wàn)甚至是上百萬(wàn)。他們是重慶豪宅市場(chǎng)鎖 定的對(duì)象，還有很大的一部分則是中等收入偏低的群體，有很多一部分還是農(nóng)村進(jìn)城的農(nóng)民，相對(duì)于其他房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)比較成熟的發(fā)達(dá)城市，購(gòu)房群體的相對(duì)購(gòu)買(mǎi)力則較弱。基本上在 2400元 /平方米左右。重慶的中高檔購(gòu)房群體很少。 2.3 價(jià)格特征 10. 價(jià)格 大多數(shù)為 2500 元 /平方米（套內(nèi)面積）以上 競(jìng)爭(zhēng)樣本的銷(xiāo)售價(jià)格均在 2500 元 /平方米（套內(nèi)面積）以上，但主力價(jià)格段集中在 2500-3000元 /平方米（套內(nèi)面積）， 3000 元 /平方米（套內(nèi)面積）以上的項(xiàng)目比例較小。這說(shuō)明重慶中高檔住宅的主體價(jià)格水平線較為整齊，并且每個(gè)區(qū)差別性并不太大。上江城一期的價(jià)格定的比較低，銷(xiāo)售情況良好，而目前該盤(pán)處于封盤(pán)階段，預(yù)計(jì)在下次開(kāi)盤(pán)時(shí)候價(jià)格將會(huì)有較大幅度的上升。 11. 濱江題材開(kāi)始受到關(guān)注 重慶江景資源豐富，而且由于地勢(shì)的關(guān)系，江景住宅比比皆是，并且在早年居住在江邊交通非常不方便，屬 于“窮人區(qū)”。但隨著濱江道路、過(guò)江橋梁的修建和兩岸江景、夜景的不斷改善，濱江題材將越來(lái)越受到重視。目前，沿江的規(guī)模樓盤(pán)定價(jià)較高，如海棠曉月、金砂水岸、珠江花園等均價(jià)都在 3000 元 /平方米以上；地處朝天門(mén)碼頭的超高層住宅?？唾蘧鶅r(jià)高達(dá) 4500 元 /平方米，市場(chǎng)有一定的抗性。 12. 價(jià)格的漲幅差異較大 近年重慶住宅市場(chǎng)的價(jià)格有一定的上漲幅度，特別是體現(xiàn)在一些銷(xiāo)售好的項(xiàng)目之中，但是在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目之中，價(jià)格的漲幅差距很大。有一年漲幅達(dá)到 500-1000 元 /平方米的項(xiàng)目，例如海棠曉月；也有基本未變動(dòng)的，例如珠江花園。而競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 普遍價(jià)格增長(zhǎng)幅度不大。 表 2-5 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況 物業(yè)名稱(chēng) 銷(xiāo)售面積 （萬(wàn) M2） 銷(xiāo)售價(jià)格范圍 （元 / M2） 平均銷(xiāo)售價(jià)格 （元 / M2） 銷(xiāo)售面積加權(quán) 銷(xiāo)售均價(jià)（元 / M2） 上海城 6 2200-2800 2500 2500 融橋半島 - 風(fēng)臨洲 10 2200-3900（套內(nèi)） 2700 2800 泰正花園 30 2300-3200（套內(nèi)） 2800 2600 回龍灣 18 2300-2800（套內(nèi)） 2550 2500 海棠曉月 70 2500-5000（套內(nèi)） 3500 3000 南方上格林 35 2300-3500（套內(nèi)） 2600 2600 華新都市花園 15 2500-3500（套內(nèi)） 3000 3000 長(zhǎng)安華都 18 2300-2800（套內(nèi) 2600 2600 龍湖 *楓香庭 27 2400-3000（套內(nèi)） 2800 2800 金砂水岸 8 2500-3500（套內(nèi)） 3000 3000 天驕年華 19 2650-4000（套內(nèi)） 3000 2800 學(xué)林雅園 21 2600-3000（套內(nèi)） 2800 2800 3200-4300（套內(nèi)） 3800 （ 550裝修價(jià)） 3800 華宇廣場(chǎng) 38 2500-3500（套內(nèi)） 3200 3000 新東?；▓@ 14 2300-3000（套內(nèi)） 2600 2600 ?？唾?3 4000-5000（套內(nèi)） 4500 4500 華宇名都城 11 2500-3500（套內(nèi)） 3100 3000 美茵河谷 5 2300-2800（套內(nèi)） 2600 2600 珠江花園 20 2500-4500（套內(nèi)） 3000 2800 上江 城 6 2000-2600（套內(nèi)） 2300 2300 廣廈經(jīng)典 13 2000-3000（套內(nèi)） 2550 2500 資料來(lái)源：上海中瑞市場(chǎng)研究部 備注：銷(xiāo)售面積加權(quán)銷(xiāo)售均價(jià)是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研選取當(dāng)期推出的新盤(pán)和上期推出的次新盤(pán)的單價(jià)進(jìn)行估算。 3 產(chǎn)品特征分析 3.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 13. 研究樣本都注意利用景觀設(shè)計(jì)，提升項(xiàng)目檔次 各項(xiàng)目對(duì)于自己小區(qū)內(nèi)部均進(jìn)行了較為明確的功能分區(qū)，體現(xiàn)了居住、購(gòu)物、休閑不同的要求和品位。在道路系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過(guò)程中，有部分項(xiàng)目提出了人車(chē)分流的概念，更有融橋半島還依據(jù)自身地形特 征打造了四級(jí)道路系統(tǒng)。 在景觀系統(tǒng)設(shè)計(jì)過(guò)程中，各樓盤(pán)極力打造小區(qū)內(nèi)外環(huán)境，充分利用周?chē)坝^，如融橋半島、海棠曉月、南方上格林、金砂水岸、珠江花園、上江城充分利用江景海岸線打造沿江住宅觀景視 線。部分中心城區(qū)的個(gè)案也都在小區(qū)內(nèi)做了中心水景、主題園林、景觀廣場(chǎng)等，營(yíng)造優(yōu)雅舒適的居家環(huán)境。 由于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的樣本選取條件因素，各項(xiàng)目均在景觀系統(tǒng)的打造方面花費(fèi)了較多的功力。此外，重慶地形的變化對(duì)于住宅項(xiàng)目景觀的設(shè)計(jì)帶來(lái)了天然的起伏感、層次感和空間感，但是對(duì)于實(shí)現(xiàn)小區(qū)交通系統(tǒng)的理想暢通卻帶來(lái)了一定困難。 表 2-6 競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)情況 物業(yè)名稱(chēng) 功能分區(qū) 道路系統(tǒng) 景觀系統(tǒng) 上海城 生活區(qū)、休閑區(qū) - 景觀泛會(huì)所 融橋半島 - 風(fēng)臨洲 生活區(qū)、商業(yè)區(qū)、文化區(qū) 四級(jí)道路系統(tǒng) 依山面水 泰正花園 生活區(qū)、休閑區(qū)、運(yùn)動(dòng)區(qū) 小區(qū)密度較大， 地下車(chē)庫(kù) 歐洲宮廷園林景觀 回龍灣 生活區(qū)、休閑區(qū) 住區(qū)外環(huán)及內(nèi)環(huán) 人車(chē)分流 橫貫東西的視覺(jué)走廊 海棠曉月 生活區(qū)、商業(yè)區(qū)、休閑區(qū) 自建海棠大道 依山面水，社區(qū)水景 南方上格林 生活區(qū)、休閑區(qū) - 山水園林 華新都市花園 生活區(qū)、休閑區(qū) - 坡地綠景 長(zhǎng)安華都 生活區(qū)、休閑區(qū) - 龍頭寺森林公園 龍湖 *楓香庭 生活區(qū)、休閑區(qū) 人車(chē)分流 4000平方米架空庭院 金砂水岸 生活區(qū)、休閑區(qū) 人車(chē)分流 500米純美海岸線 天驕年華 生活區(qū)、休閑區(qū) - 多層次園林景觀 學(xué)林雅園 生活區(qū)、休閑區(qū) - 生態(tài)園林規(guī)劃 華宇廣場(chǎng) 生活區(qū)、休閑區(qū) - 毗鄰城市步行廣場(chǎng)、 名人雕塑廣場(chǎng)、綠色藝術(shù)廣場(chǎng) 新東?；▓@ 生活區(qū)、休閑區(qū) - 坡地綠景 海客嬴洲 空中園林 ，五個(gè)主題景區(qū)： 游樂(lè)區(qū)、親水區(qū)、園林區(qū)、運(yùn)動(dòng)區(qū)、休閑區(qū) 私家車(chē)道直達(dá)業(yè)主大堂 1.1萬(wàn)空中園林 華宇名都城 生活區(qū)、商業(yè)區(qū)、休閑區(qū) 多個(gè)車(chē)行入口 人行入口 坡地綠景 23000平方米天然氧吧 美茵河谷 生活區(qū)、商業(yè)區(qū)、休閑區(qū) 人車(chē)分流 坡地綠景 120米的商業(yè)水街 珠江花園 生活區(qū)、休閑區(qū) - 山水園林 上江城 生活區(qū)、休閑區(qū) - 依山面水 廣廈經(jīng)典 生活區(qū)、休閑區(qū) - 北接 4萬(wàn)平米景觀休閑廣場(chǎng) 資料來(lái)源：上海中瑞市場(chǎng)研究 部 3.2 項(xiàng)目產(chǎn)品線分組分析 14. 樣本建筑類(lèi)型以小高層、高層為主 競(jìng)爭(zhēng)樣本中，小高層為主要住宅類(lèi)型，高層也占了一定的比重。往往規(guī)模大的樓盤(pán)多將小高層和高層分批推出，如海棠曉月、華宇名都城、珠江花園、上江城、廣廈經(jīng)典。從各樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況來(lái)看，小高層的市場(chǎng)認(rèn)可度最大。 15. 多層、別墅等低密度物業(yè)較為缺乏 受到地形地貌的影響，重慶住宅的密度普遍較高。相對(duì)而言，除了部分私宅和公房之外，重慶市民已經(jīng)習(xí)慣居住在小高層、高層等住宅之中。但是對(duì)于低密度物業(yè)的居住向往和喜愛(ài)程度可以從融橋半島、美茵河谷等項(xiàng)目的銷(xiāo)售之中看出來(lái)。 此外，重慶目前也已經(jīng)有較多大規(guī)模的別墅物業(yè)推出，但由于不適合與本項(xiàng)目做對(duì)比，故本報(bào)告之中對(duì)此不作展開(kāi)分析。 表 2-7 項(xiàng)目產(chǎn)品線分組表 產(chǎn)品線分組 多層 小高層 高層 超高層 上海城 18 33 融橋半島 - 風(fēng)臨洲 5+1 后期 后期 泰正花園 33 回龍灣 12 海棠曉月 12 32 南方上格林 11、 18 華新都市花園 18 長(zhǎng)安華都 11、 18 龍湖 *楓香庭 30 金砂水岸 30 天驕年華 18 學(xué)林雅園 9、 12、 18、 27 華宇廣場(chǎng) 32 新東?；▓@ 22 海客嬴洲 52 華宇名都城 15 28、 30 美茵河谷 5 珠江花園 12 32 上江 城 17 32 廣廈經(jīng)典 12 32 資料來(lái)源：上海中瑞市場(chǎng)研究部，備注：表中數(shù)據(jù)代表樓層數(shù)目 3.3 項(xiàng)目單位面積分組分析 16. 研究樣本中舒適面積的三房戶(hù)型在各樓盤(pán)面積戶(hù)型中所占的比重很大 上海城（小高層）、回龍灣（小高層）、海棠曉月（小高層）、新東福花園（小高層）以 121-140m2（套內(nèi)）三房為主力面積，融橋 半島（多層）、泰正花園（高層）、華新都市花園（小高層）、龍湖*楓香庭（高層）、金砂水岸（高層）、華宇廣場(chǎng)（高層）均以 101-120m2（套內(nèi)）三房作為主力房型面積。 表 2-8 項(xiàng)目單位面積分組表（套內(nèi)面積） 項(xiàng)目名稱(chēng) 單位面積分組 41-60M2 61-80M2 81-100M2 101-120M2 121-140M2 140 M2以上 上海城 二房 64% 36% 三房 64% 36% 融橋半島 - 風(fēng)臨洲 二房（套內(nèi)） 67% 33% 三房（套內(nèi)） 67% 33% 四房（套內(nèi)） 100% 五房（套內(nèi)） 100% 泰正花園 二房（套內(nèi)） 63% 37% 三房（套內(nèi)） 26% 74% 回龍灣 二房（套內(nèi)） 100% 三房（套內(nèi)） 29% 22% 49% 四房（套內(nèi)） 100% 海棠曉月 二房（套內(nèi)） 28% 52% 20% 三房（套內(nèi)） 50% 50% 四房（套內(nèi)） 100% 南方上格林 二房（套內(nèi)） 55% 45% 三房（套 內(nèi)） 26% 45% 29% 四房（套內(nèi)） 100% 五房（套內(nèi)） 100% 華新都市花園 二房（套內(nèi)） 100% 三房（套內(nèi)） 20% 80% 四房（套內(nèi)） 100% 長(zhǎng)安華都 二房（套內(nèi)） 100% 三房（套內(nèi)） 40% 20% 40% 四房（套內(nèi)） 100% 龍湖 *楓香庭 二房（套內(nèi)） 100% 三房（套內(nèi)） 82% 18% 四房（套內(nèi)） 100% 金 砂水岸 二房（套內(nèi)） 100% 三房（套內(nèi)） 82% 18% 四房（套內(nèi)） 100% 天驕年華 二房（套內(nèi)） 100% 三房（套內(nèi)） 29% 47% 24% 四房（套內(nèi)） 67% 33% 學(xué)林雅園 一房（套內(nèi)） 100% 二房（套內(nèi)） 33% 67% 三房（套內(nèi)） 10% 68% 22% 四房（套內(nèi)） 40% 60% 華宇廣場(chǎng) 二房（套內(nèi)） 100% 三房（套內(nèi)） 100% 四房（套內(nèi)） 50% 50% 六房（套內(nèi)） 100% 新東福花園 三房（套內(nèi)） 100% 四房（套內(nèi)） 100% ?？唾?一房（套內(nèi)） 100% 二房（套內(nèi)） 33% 67% 三房（套內(nèi)） 33% 33% 33% 四房（套內(nèi)） 100% 華宇名都城 二房（套內(nèi)） 100% 三房（套內(nèi)） 17% 66% 17% 四房（套內(nèi)） 100% 美茵河谷 二房（ 套內(nèi)） 100% 三房（套內(nèi)） 100% 珠江花園 二房（套內(nèi)） 100% 三房（套內(nèi)） 25% 50% 25% 四房（套內(nèi)） 100% 上江城 二房（套內(nèi)） 100% 三房（套內(nèi)） 32% 68% 四房（套內(nèi)） 100% 廣廈經(jīng)典 一房（套內(nèi)） 100% 二房（套內(nèi)） 33% 67% 三房（套內(nèi)） 40% 60% 四房（套內(nèi)） 100% 資料來(lái)源：上海中瑞市 場(chǎng)研究部 17. 戶(hù)型種類(lèi)多樣，精彩之作較多 研究樣本中， 12 層的小高層、 30-32 層的高層占 50%。 此外，由于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)模都較大，故戶(hù)型種類(lèi)繁多，有部分項(xiàng)目設(shè)計(jì)了 30 多種不同類(lèi)型的房型。在重慶主流房型設(shè)計(jì)之中，每個(gè)房型功能分區(qū)明確，由于受到朝向影響較小，更加上非板式住宅的靈活多變性，在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目之中有較多精彩的經(jīng)典房型。 錯(cuò)層住宅占有一定的比例，進(jìn)戶(hù)即露臺(tái)的新穎戶(hù)型也得到一定的市場(chǎng)認(rèn)可。 表 2-9 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)情況 物業(yè)名稱(chēng) 層數(shù) 內(nèi)部流線 上海城 30 動(dòng)靜分隔，干濕分離 融橋半島 - 風(fēng)臨洲 5+1 功能分區(qū)明確 泰正花園 12、 18、 33 動(dòng)靜分隔，干濕分離 回龍灣 12 正南北向，合理布臵功能區(qū)，層層遞進(jìn) 海棠曉月 12、 32 合理布臵功能區(qū)，層層遞進(jìn) 南方上格林 11、 18 功能分區(qū)明確 華新都市花園 18 功能分區(qū)明確 長(zhǎng)安華都 11、 18 動(dòng)靜分隔，干濕分離 龍湖 *楓香庭 30 功能分區(qū)明確 金砂水岸 30 嚴(yán)格動(dòng)靜干濕分區(qū) 天驕年華 18 餐廳與入戶(hù)花園相連，增設(shè)過(guò)渡空間 學(xué)林雅園 9、 12、 18、 27 創(chuàng)新三錯(cuò)戶(hù)型、豐富空間層次 華宇廣場(chǎng) 32 功能分區(qū)一般 新東福花園 22 功能分區(qū)明確 ?？唾?52 動(dòng)靜分隔，干濕分離 華宇名都城 15、 28、 30 利用錯(cuò)層分隔功能區(qū) 美茵河谷 5 功能分區(qū)明確 珠江花園 12、 32 功能分區(qū)明確 上江城 12、 32 完整的功能分區(qū)、清晰的交通流線 廣廈經(jīng)典 12、 32 嚴(yán)格動(dòng)靜干濕分區(qū) 資料來(lái)源：上海中瑞市場(chǎng)研究部 3.4 外部公共配套分析 18. 所處區(qū)域不同，外部配套設(shè)施差別較大 生活配套（如郵局、銀行）和休閑設(shè)施配套（如餐飲娛樂(lè)、商業(yè)）均較為齊全；而運(yùn)動(dòng)配套（如體育場(chǎng)館）、教育配套（如幼兒園、中小學(xué) ）、醫(yī)療配套較為忽略； 50%以上樣本樓盤(pán)依托天然景區(qū)。 位于中心城區(qū)的個(gè)案得益于城區(qū)較為成熟的配套設(shè)施，如天驕年華、華宇廣場(chǎng)、華宇名都城、廣廈經(jīng)典等。而地處相對(duì)遠(yuǎn)離商業(yè)區(qū)和城區(qū)的其他規(guī)模個(gè)案則體現(xiàn)了內(nèi)部配套較為成熟的特征，充分利用自身的實(shí)力和規(guī)模來(lái)創(chuàng)造配套環(huán)境，如融橋半島、海棠曉月、回龍灣、美茵河谷等，對(duì)目標(biāo)客源影響不大。 中國(guó)最龐大的資料庫(kù)下載 表 2-10 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目外部公共配套情況 物業(yè)名稱(chēng) 郵局 銀行 餐飲 娛樂(lè) 商業(yè) 體育 場(chǎng)館 幼兒園 中小學(xué) 醫(yī)院 公園 景區(qū) 上 海城 有 有 眾多 南坪步行街 大型百貨 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 融橋半島 - 風(fēng)臨洲 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部 無(wú) 無(wú) 中心醫(yī)院 天成內(nèi)湖、豐富水景 泰正花園 有 有 眾多 南坪步行街 大型百貨 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 回龍灣 有 有 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 海棠曉月 有 有 眾多 濱江商業(yè)區(qū) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 沿江水 景 南方上格林 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 有 有 華新都市花園 無(wú) 有 有 無(wú) 無(wú) 無(wú) 有 無(wú) 沿江水景 長(zhǎng)安華都 無(wú) 無(wú) 有 有 有 無(wú) 無(wú) 無(wú) 龍頭寺森林公園 龍湖 *楓香庭 有 有 有 重百、家樂(lè)福 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 金砂水岸 無(wú) 無(wú) 無(wú) 家樂(lè)福 無(wú) 無(wú) 無(wú) 有 沿江水 景 天驕年華 有 有 無(wú) 無(wú) 無(wú) 有 有 有 無(wú) 學(xué)林雅園 有 有 眾多 三角碑步行 街 無(wú) 無(wú) 有 無(wú) 鳳凰山公 園 華宇廣場(chǎng) 有 有 眾多 商業(yè)步行街 無(wú) 有 有 有 城市步行廣場(chǎng)、名人雕塑廣場(chǎng)、綠色藝術(shù)廣場(chǎng) 新東?；▓@ 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) ?？唾?無(wú) 無(wú) 朝天門(mén)餐飲娛樂(lè)街 朝天門(mén)批發(fā)市場(chǎng) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 朝天門(mén)碼頭 華宇名都城 有 有 有 山城超市 無(wú) 無(wú) 有 有 無(wú) 美茵河谷 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 珠江花園 有 有 有 商業(yè)步行街 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 沿江水 景 上江城 無(wú) 有 有 商業(yè)步行街 無(wú) 無(wú) 有 無(wú) 1.5萬(wàn)平米觀江休閑廣場(chǎng) 廣廈經(jīng)典 無(wú) 有 有 沃爾瑪超市 無(wú) 無(wú) 有 有 北接 4萬(wàn)平米景觀休閑廣場(chǎng) 資料來(lái)源：上海中瑞市場(chǎng)研究部 3.5 內(nèi)部公共配套分析 19. 研究樣本 50%有規(guī)模會(huì)所，重視教育、商業(yè)配套，配套醫(yī)療設(shè)施較為欠缺 研究樣本樓盤(pán)都很重視為客戶(hù)提供完善的內(nèi)部配套設(shè)施，形式主要以會(huì)所為主，或在樓盤(pán)建沿街底商、或小區(qū)內(nèi)商業(yè)街，其商業(yè)業(yè)態(tài)類(lèi)型包括超市 、餐飲、郵局、銀行等等，可謂一應(yīng)俱全。此外，一些超大型社區(qū)樓盤(pán)小區(qū)內(nèi)還設(shè)有幼兒園、中小學(xué)，如融橋半島、回龍灣、美茵河谷等。 20. 會(huì)所發(fā)展體現(xiàn)現(xiàn)代居住理念變更 早期的項(xiàng)目基本上不設(shè)立會(huì)所這一功能場(chǎng)所，特別是位于沙坪壩核心區(qū)域的華宇廣場(chǎng)，充分利用了三角碑商圈的便利。而隨著居住理念和小區(qū)功能的日臻完善，會(huì)所、豪華會(huì)所、泛會(huì)所的概念均被開(kāi)發(fā)商提出并日益重視。從研究樣本的會(huì)所設(shè)臵可以看出這點(diǎn)。 表 2-11 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目?jī)?nèi)部公共配套情況 物業(yè)名稱(chēng) 小區(qū)診所 會(huì)所 內(nèi)部幼兒園 內(nèi)部中小 學(xué) 內(nèi)部商店 上海城 無(wú) 泛會(huì)所 無(wú) 有 超市、商業(yè)街 融橋半島 - 風(fēng)臨洲 中心醫(yī)院 文化會(huì)所、溫泉 健康會(huì)所 南坪實(shí)驗(yàn)幼兒園 人民小學(xué)南開(kāi)中學(xué) 購(gòu)物廣場(chǎng)、商業(yè)步行街、大型超市、飲食城 泰正花園 無(wú) 大型會(huì)所 雙語(yǔ)幼稚園 無(wú) 超市 回龍灣 無(wú) 有 有 有 商業(yè)步行街 海棠曉月 醫(yī)療服務(wù)站 高品質(zhì)會(huì)所 有 有 濱江花園商業(yè) 街 南方上格林 無(wú) 有 無(wú) 無(wú) 超市 華新都市花園 無(wú) 有 無(wú) 無(wú) 無(wú) 長(zhǎng)安華都 有 無(wú) 有 無(wú) 超市、便利店 龍湖 *楓香庭 無(wú) 豪華會(huì)所 無(wú) 無(wú) 700米商業(yè)步行 街 金砂水岸 無(wú) 會(huì)所 有 無(wú) 沿街商業(yè)用房 天驕年華 無(wú) 豪華會(huì)所 無(wú) 無(wú) 無(wú) 學(xué)林雅園 無(wú) 有 無(wú) 無(wú) 無(wú) 華宇廣場(chǎng) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 商業(yè)廣場(chǎng) 新東?；▓@ 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) ?？唾?無(wú) 10580平方米 無(wú) 無(wú) 底三層商鋪 華宇名都城 無(wú) 有 有 無(wú) 超市、精品商店 街 美茵河谷 無(wú) 豪華會(huì)所 有 有 120米的商業(yè)水 街 珠江花園 無(wú) 有 有 無(wú) 沿街商鋪 上江城 無(wú) 1600平米泛會(huì) 所 無(wú) 無(wú) 沿街商鋪 廣廈經(jīng)典 無(wú) 有 無(wú) 無(wú) 無(wú) 資料來(lái)源：上海中瑞市場(chǎng)研究部 3.6 車(chē)位情況分析 21. 研究樣本規(guī)模較大，車(chē)位配臵齊全，可租 可售 研究樣本樓盤(pán)絕大多數(shù)都在建筑地下層做地下車(chē)庫(kù)，多個(gè)出入口。地下車(chē)庫(kù)可租可售，價(jià)格不一，租金在 250-400 元 /月，售價(jià)多在 7-10 萬(wàn) /個(gè)之間，個(gè)別中心城區(qū)樓盤(pán)車(chē)位售價(jià)達(dá)到 15 萬(wàn)（華宇廣場(chǎng)），車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)完善。 3.7 物業(yè)管理分析 22. 物業(yè)管理多以自身物管公司為主，但品牌公司已有跡象 研究樣本所用的物業(yè)管理公司基本上都是本地物業(yè)管理公司或者開(kāi)發(fā)商自身所屬的物業(yè)管理公司。但其中上海東湖物管、戴德梁行等上海知名的物業(yè)管理公司也已經(jīng)擠入了重慶市場(chǎng)。 23. 物業(yè)管理費(fèi)按建筑面積收，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般在每月 0.9-1.2 元 / m2 重慶住宅雖然按照套內(nèi)面積銷(xiāo)售，但是在物業(yè)管理收費(fèi)則按照建筑面積收取，這對(duì)于購(gòu)房族而言也是一筆不小的負(fù)擔(dān)。 研究樣本樓盤(pán)物業(yè)管理費(fèi)絕大多數(shù)都在每月 0.9-1.2 元 / m2之間，與上海相比差距并非很大。地處朝天門(mén)碼頭的超高層住宅?？唾奘袌?chǎng)定位較高，每月物業(yè)管理費(fèi)為 1.9 元 / m2，而其聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司也為知名的酒店管理集團(tuán)。 表 2-12 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目物業(yè)管理情況 物業(yè)名稱(chēng) 物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費(fèi)（元 / m2/月） 上海城 上海東湖物管 1.2 融橋半島 融僑錦江物管 1.1 泰正花園 凱 特爾物業(yè) 1.2 回龍灣 歐鵬物業(yè)開(kāi)發(fā)公司 1.6 海棠曉月 重慶曉月物管公司 1 南方上格林 南方物業(yè)管理有限公司 0.9-1.0 華新都市花園 錦繡山莊物管公司 0.9 renrend