江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)可行性研究報(bào)告

1 江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)可行性研究報(bào)告 內(nèi) 容 提 要 江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，屬于武漢市“十五”計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一。本文通過對江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村125.59 畝的一國有拍賣地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預(yù)測，對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步 意見，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢，對項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。依據(jù)本文的方案，項(xiàng)目總建筑面積 11.72 萬平方米，項(xiàng)目總投資 15594.85 萬元。經(jīng)測算項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 3620.11 萬元，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 27.1%，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。 關(guān)鍵字 后湖花園 項(xiàng)目投資 開發(fā)經(jīng)營 ABSTRACT The Houhu country in Jiangan area belongs to one of the three new residentia l districts which confirmed by the “Fifteenth Plan” of Wuhan. After giving a market research analysis tothe development and management environment of one auction area which is one hundred and twenty five point five nine Mu owned to Nation and comparing to the mostly similar competitive residential districts nearby. According to the present state of the market and forecast of the future , then this article gives the project - Houhu Garden an analysis of investment, anappraising of finance and an analysis of risks in order to discuss the probability to develop and manage. In light of the program planed in this article ,the project will be one hundred and seventy two thousand architecture acreage square meters and the total investment willbe one hundred and fifty five million and nine hundred and forty eight thousand and five hundred Yuan. After calculating, the project will profit thirty six million and two hundred and one thousand and one hundred Yuan in finance ,and the internal rate of return is 27.1%.So the project is probability and adaptive to develop and manage. key wordHouhu Garden project investment develop and manage 目 錄 第一章 前言 一、報(bào)告編制目的 二、報(bào)告編制依據(jù) 三、項(xiàng)目概況 第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、 2000 年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸 二、武漢市房地產(chǎn)市場分析 三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 一、投資地塊的地理環(huán)境 二、后湖 地區(qū)區(qū)域分析 三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 四、后湖鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析 第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)形成模式 二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn) 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)點(diǎn) 第五章 項(xiàng)目定位 一、目標(biāo)市場定位 二、產(chǎn)品定位 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議 2 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略 二、項(xiàng)目投資估算 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營狀況分 析 一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 二、項(xiàng)目銷售收入估算 三、項(xiàng)目經(jīng)營成本估算 四、項(xiàng)目利潤估算 五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 二、項(xiàng)目敏感性分析 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對策分析 第十章 結(jié)論與建議 第十一章 結(jié)束語 第十二章 附錄及主要參考文獻(xiàn) 第一章 前 言 一、報(bào)告編制目的 1、在對項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價(jià)值進(jìn)行合理的評估。 2、對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、 建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。 3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 4、對項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 5、對項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。 二、報(bào)告編制依據(jù) 1、武漢市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 2、億房網(wǎng)站（ ）； 3、國家建設(shè)部及武漢市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 4、武漢市 2000 房地產(chǎn)年鑒； 5、現(xiàn)場勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。 6、武漢市新洪泰中介代理公司提供的資料 三、項(xiàng)目概況 該地塊位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，總面積約 125.59 畝，屬于武漢市 “ 十五 ” 計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一 后湖鄉(xiāng)居住組團(tuán)，對于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。根據(jù)武漢市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字 20012 號文批準(zhǔn)同意，且可以免收城市基礎(chǔ)配套費(fèi)。并確定該地塊的主 要用途是住宅用地，容積率不超過 1.4，建筑密度 22.5%，綠化率不低于 40%。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在 24米以下，也允許建高層（ 40米以下），但比例不得超過 20%。 根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：多層 60%，小高 3 層 40%,并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下： 總用地面積： 8.37 公頃，合 125.59 畝。 容積率： 1.4 總建筑面積： 11.72 萬 M2 其中：多層住宅： 6.72 萬 M2 小高層住宅及別墅： 4.48 萬 M2 公建面積： 0.5 萬 M2 建筑密 度： 22.5% 綠化率： 40% （以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化） 第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、 2000 年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸 投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。 2000 年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實(shí)施西部大開 發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國國民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費(fèi)和出口增長加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。（新華文摘 20015） 同時(shí)全國房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢不減，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)局提供資料顯示， 2000 年“ 國房景氣指數(shù) ” 值達(dá)到 104.06 點(diǎn)，比上年增加 2.6點(diǎn)，保持了快速上升的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)投資 與到位資金持續(xù)快速增長；商品房銷售面積與銷售收入增勢強(qiáng)勁；商品房平均銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴(kuò)大；新開工項(xiàng)目快速增加（如下表），各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。隨著國家經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長勢頭，（中國統(tǒng)計(jì) China Statistics 20015 ），房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出以下主要特征： 全國房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表 2000 年實(shí)際 比上年同期 +% 住 宅投資（億元） 3318.7 25.8 商品房新開工面積（萬平方米） 28295 30.6 商品房竣工面積（萬平方米） 23027.9 16.4 商品房銷售建筑面積（萬平方米） 16984.1 26.9 商品房銷售額（億元） 3571.0 30.1 其中：銷售給個(gè)人（億元） 2840.3 51.9 占總銷售額的比重（ %） 79.5 - 1 開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。 2000 年全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 4901.73 億元，與上年同比增長 19.5%，占固定資產(chǎn)投資的 20.2%。其中：商品住宅開發(fā)完成 投資 3318.74 億元，與上年同比增長 25.8%。 2 消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。 2000 年，個(gè)人購買商品住宅 1.32 億平方米，占商品住宅銷售面積的 87.51% ，比上年提高 7.9 個(gè)百分點(diǎn)。 3 銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大。 2000 年商品房每平方米平均售價(jià) 2105 元，較上年上漲 5.98%，商品住宅平均售價(jià) 1951.6 元，上漲 8.14%，辦公寫字用房平均售價(jià) 4437 元，下跌 7.95%，商業(yè)營業(yè)用房平均售價(jià) 3221.18 元，上漲 3.47%。個(gè)人住房貸款逐年翻番。四家商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額 三年累計(jì)增長 17.4 倍。其中建設(shè)銀行 2000 年末個(gè)人住房貸款余額達(dá) 1390 億元，占該行全部貸款余額的 10.6%，當(dāng)年新增個(gè)人住房貸款占該行當(dāng)年全部貸款新增額的 40%。 4 4 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場的繁榮。 5 需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個(gè)人買房的興起，面積不大，設(shè)計(jì)合理，功能齊全的中套型住房（ 90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視， 住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強(qiáng)，品牌樓盤受到青睞。（中國房地產(chǎn)信息 20015 Real Estate Information of China 謝家瑾） 以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。 二、武漢市房地產(chǎn)市場分析 1 2000 年房地產(chǎn)市場 2000 年武漢市的房地產(chǎn)市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢。一是全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資達(dá) 101.29 億元，較 1999 年增長 11.07%；全市總開工面積 1343 萬平方米，比 1999 年增長 3.68%；總竣工面積為 454.11 萬平方米，比 1999 年增長 2%；其中住宅竣工面積達(dá) 377.31 萬平方米，占全市總竣工面積的 83.09%，比 1999 年增長 8.6%；全市商品房銷售總面積為 303.76 萬平方米，其中住宅為 244 萬平方米，占總面積的 80.33%，銷售額達(dá) 60.2 億元；空置商品房從 1999 年的 150 萬平方米下降為 115 萬平方米。二是在房地產(chǎn)租賃市場上，全市房屋租賃總戶數(shù)為 19481 戶，比 1999 年增長 11%，租賃總面積為 80.15萬平方米，比 1999 年增長 17%，年租金總額為 3.36 億元，比 1999 年增長 52%。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為 21647 戶，比 1999 年增長 122.8%，說明個(gè)人購房貸款正迅速地增長。以上情況表明：武漢市 2000 年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開始回暖，房地產(chǎn)市場開始步入了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。 （ 1）個(gè)人購買率進(jìn)一步增加。商品房個(gè)人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標(biāo)， 2000 年第四季度商品房銷售額為 8億元，其中個(gè)人購買為 6.91 億元，個(gè)人購買率為 86.43%。從圖中可以看出：2000 年武漢市商品房個(gè)人購買率 是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達(dá)到 86.43%的水平，個(gè)人購買率的不斷上升，也從一個(gè)側(cè)面表明房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)啟動(dòng)并且持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。 （ 2）房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。 2000 年第四季度房地產(chǎn)投資總額為 35.79 億元，在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長， 從左圖看出： 2000 年各季度武漢市房地產(chǎn)投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時(shí)也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。 價(jià)格 指數(shù) 一季度 1941.8 1000 二季度 1963 1010.9 三季度 2003.93 1031.9 四季度 2021.66 1041.03 （ 3）截止 2000 年 11 月份，全市完成住宅投資 20.87 億元，占房地產(chǎn)總投資的 58.33%， 2000 年武漢市住宅累計(jì)總投資 75.82 億元，占房地產(chǎn)總投資的 85.58%。其中住宅類物業(yè)價(jià)格指數(shù)具體見下表： 各季度武漢市住宅加權(quán)平均價(jià)格水平與價(jià)格指數(shù)變化如下圖所示 : 通過下圖可以看出，第四季度住宅價(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價(jià)格基數(shù)相對較低，導(dǎo)致三季度住宅價(jià)格增幅較大，第四季度在三季度住宅價(jià) 格基數(shù)相對較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價(jià)格保持攀升。 2市場特點(diǎn)分析 2.1宏觀市場特點(diǎn)：億房網(wǎng) 1住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了動(dòng)力。 2000 年 ，武漢市正式步入住宅的商品時(shí)代。自 1998 年 12 月 31 日延續(xù)了近 50 多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來。經(jīng)過 1999 年的過度轉(zhuǎn)換，從 2000 年開始，實(shí)物分房已完全停止，居民 “ 等、靠、要 ” 的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變。 2000 年 6月 30日以前，凡購買公房一次性付款的，可享受 20%的折扣優(yōu)惠； 2000 年歲末，購買現(xiàn)住公房一次性付款享受 10%優(yōu)惠也全部結(jié) 5 束，從今年元旦開始則實(shí)行 “ 零折扣 ” 。住宅這個(gè)人們生活消費(fèi)中占用資金量最大的商品在 2000 年完全納入了市 場經(jīng)濟(jì)軌道。 2空置商品房消化能力加強(qiáng)。 2000 年武漢房地產(chǎn)市場的銷售情況趨暖，市場容量擴(kuò)大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。 1999 年武漢市空置商品房為 150 萬平方米， 2000 年新增 9萬平方米，到 2000 年底還剩 115 萬平方米，因此在 2000 年共消化了 44 萬平方米。 3 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)取得較好成效。 2000 年武漢市不斷推進(jìn)和完善經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。全年經(jīng)濟(jì)適用房施工面積為 195 萬平方米，竣工面積為 65 萬平方米，占全市住宅總竣工面積的 17.23%，全年銷（預(yù)）售115.14 萬平方米， 其中預(yù)售 38.96 萬平方米，銷售率超過 100%，解決了 1萬余戶居民的住房問題，先后開發(fā)了百步亭花園，華錦城花園等幾個(gè)規(guī)模大、環(huán)境好的重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)。 4 房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動(dòng)效應(yīng)初步顯現(xiàn)。 2000 年武漢市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，二手房市場的活躍會(huì)直接刺激住宅一級市場的發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場的萎縮，而是帶動(dòng)增量房市場的增長。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而武漢市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因 此利用二手房交易拉動(dòng)住宅一級市場的操作空間很大。 2000 年武漢市增量房市場交易 30010 起，交易的建筑面積達(dá) 244萬平方米，而存量房市場交易達(dá)到 27130 起，建筑面積為 478.62 萬平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動(dòng)了武漢房地產(chǎn)市場的梯級消費(fèi)需求。 住房一級市場（增量房） 住房二級市場（存量房） 住宅總量 起數(shù) 30010 起 27130 起 57140 起 建筑面積 244平方米 478.62 萬平方米 722.62 萬平方米 5 金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅(jiān)實(shí)后盾。銀行方面：已經(jīng)把個(gè)人住房貸款作 為房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的主體，部分銀行將個(gè)人貸款的上限提至“ 8成 30年 ” 的期限。 2000 年全市各銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款共計(jì) 29.17 億元，比投資到建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款總額 11.79 億元多出一倍多。公積金方面：公積金貸款購房面積占全年總銷（預(yù)）售面積的 1/4 強(qiáng)。 2000 年新增歸集住房公積金 5.38 億元，比 1999 年增長 33.94%。共批準(zhǔn)發(fā)放個(gè)人住房貸款 9019 戶，共計(jì) 5.41 億元，同比增長 97.8%；支持個(gè)人購房建筑面積達(dá) 91.76 萬平方米，房屋總價(jià)值達(dá) 12.56 億元。（上圖） 6住房抵押對房地產(chǎn)市場起到舉足輕重的作用 。 2000 年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為 21647 起，比 1999 年增長 122.8%，說明抵押的戶數(shù)增多，個(gè)人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時(shí)銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。 1999 年底成立了武漢市住房擔(dān)保公司， 2000 年全年辦理擔(dān)保業(yè)務(wù) 300 起，發(fā)放貸款 4000 萬元，其中 50%為購買新建商品房的貸款， 50%為住房抵押融資。 7 房地產(chǎn)中介服務(wù)為房地產(chǎn)二、三級市場的啟動(dòng)發(fā)揮了積極作用。 2000 年武漢市圍繞加快啟動(dòng)住房二級市場開展的各項(xiàng)住房消費(fèi)服務(wù)十分活躍，住房消 費(fèi)的中介服務(wù)領(lǐng)域有了很大拓展，為房地產(chǎn)市場的繁榮起到了重要推動(dòng)作用。截止 2000 年，共有 218 家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務(wù)的有形網(wǎng)絡(luò)。與此同時(shí) 2000 年 8 月底舉辦了 “ 百家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承諾提供放心中介聯(lián)合宣言活動(dòng) ” ，年底又開展了打擊非法中介的整治工作，不僅規(guī)范了武漢市中介市場的服務(wù)行為，而且?guī)?dòng)了整個(gè)行業(yè)的規(guī)范和自律，為活躍武漢市二、三級市場起到了十分重要的作用。 8、 房交會(huì)為活躍房地產(chǎn)市場提供了重要的舞臺。 2000 年武漢市各區(qū)聯(lián)動(dòng)舉辦 “ 房交會(huì) ” ，進(jìn)一步了活躍住房市場。 6 月和 11月舉辦了兩次全市規(guī)模 的大型房交會(huì)，同時(shí)各城區(qū)不失時(shí)機(jī)地舉辦了區(qū)級房交會(huì)，既促進(jìn)了增量房市場的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2000 年全市的房交會(huì)，共銷售商品房 5662 套，成交面積 86.31 萬平方米，成交金額 13 億元；二手房成交 1681 起，成交面積 15萬平方米，成交金額 1.3 億元；辦理權(quán)證 1876 起；辦理抵押、按揭 245 起。 2 2微觀市場特點(diǎn) 1從地理位置來看，城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。從銷售情況看最旺的是徐東和洪山光谷 ， 2000 年在徐東路上縱橫不下 10個(gè)樓盤發(fā)售，十分旺銷，形成了扎堆效應(yīng)。徐東作為武昌的新區(qū)，在橋梁經(jīng)濟(jì)的影響下已成為武昌最具生氣的區(qū)域，成為武昌居民購房的首選。同樣光谷也是 2000 年的亮點(diǎn)，不僅匯集 6 了大量樓盤，人文環(huán)境一流，而且 2000 年華工科技的成功上市，光谷地區(qū)經(jīng)濟(jì)捷報(bào)頻傳，其購買力的強(qiáng)勁推動(dòng)都是光谷房地產(chǎn)迅速發(fā)展的原因。隨著我市大力發(fā)展光谷的戰(zhàn)略決策的落實(shí)，這一帶的房價(jià)還在不斷地攀升。 2從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。戶型設(shè)計(jì)方面，隨著市民 生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。而面積大都在 90-120平方米之間。 3從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動(dòng)，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時(shí)跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為 2000 年銷售的一個(gè)新變化。 4從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來的結(jié)果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理 了，價(jià)格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如：統(tǒng)建千禧園，從 2000 年 11月開始銷售，頂樓已經(jīng)全部銷售完畢。 5從價(jià)格上看， 2000 元 /平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時(shí)認(rèn)為最為合理的價(jià)位，而經(jīng)濟(jì)適用房 100%的被市場接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟(jì)適用房的平均價(jià)位在 1300-1400 元 /平方米之間。 6從樓盤設(shè)計(jì)上看， 2000 年開盤銷售的樓盤設(shè)計(jì)風(fēng)格各異，以滿足市場日益張揚(yáng)的個(gè)性化需求， 2000 年整個(gè)市場中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點(diǎn)，可謂百花齊放。不僅體現(xiàn) 了我市發(fā)展商市場意識的進(jìn)步，而且也說明了建筑設(shè)計(jì)單位水平的提高。 7從樓盤環(huán)境來看，由于消費(fèi)者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求， 2000 年我市發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。例如常青花園四號小區(qū)，小區(qū)內(nèi)綠化點(diǎn)、線、面結(jié)合，人均公共綠地 3.19 平方米，綠地率 40%，通過實(shí)物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。帶動(dòng)了四號小區(qū)的銷售， 2000 年已銷售了 18萬平方米，占總銷售的 50%以上。 8從樓盤配套設(shè)施來看， 2000 年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。例如百步亭花園，不僅遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等基本配套一一健全，引進(jìn)了武漢名校育才小學(xué)附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問題。 9從樓盤的賣點(diǎn)來看， 2000 年房地產(chǎn)銷售突出的是智能化概念。其實(shí)這個(gè)概念進(jìn)入武漢的時(shí)間不算短，但一直都未廣泛推廣。 2000 年隨著麗島花園、常青花園四號小區(qū)、學(xué)府佳園 打出 “ 智能牌 ” ，逐漸將這一概念置根于市場中。 2000 年 11月 2 4日舉辦的智能化樓宇博覽會(huì)也使 “ 智能化 ” 概念形成了一種趨勢。智能化將成為每個(gè)樓盤不可缺少的功能。 10從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費(fèi)者還未到達(dá)理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對買方的購買決策會(huì)起到很重要的作用。例如藍(lán)灣俊園項(xiàng)目，運(yùn)用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍(lán)灣旋風(fēng)，使得一大批有購房意向的消費(fèi)者最終都成為了藍(lán)灣的業(yè)主。 11、 從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強(qiáng)、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以“購買安心、質(zhì)量放心、居住舒心”的特點(diǎn)，成 為市民購房的首選。 2000 年武漢房地產(chǎn)市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價(jià)比不合理等一些問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費(fèi)等。 3 3 分類物業(yè)特點(diǎn)（億房網(wǎng) ） 據(jù)武房指數(shù)統(tǒng)計(jì)， 2000 年四個(gè)季度，武漢市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長，住宅、寫字樓價(jià)格指數(shù)情況如下： 從以上數(shù)據(jù)可以看出， 2000 年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩。 總的來說，我市商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價(jià)格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。通過上圖進(jìn)行簡單的回歸分析可知，在 2001 年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢仍將上升。 7 住宅 住宅類物業(yè)一直都是房地產(chǎn)市場 的中堅(jiān)，無論投資開發(fā)還是銷售，一直都是市場的熱點(diǎn)，我市住宅房屋銷售面積已占總銷售面積的 94.5%, 個(gè)人購買住宅類房屋的銷售占總銷售面積的 94.7%。 2000 年四個(gè)季度我市住宅價(jià)格分別為 1945.49 元 /平方米、 1963 元 /平方米、 2003.93 元 /平方米、 2021.66 元 /平方米，呈現(xiàn)出逐步攀升的態(tài)勢，（見右圖）全年平均價(jià)格為 1983.52 元 /平方米。 1普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項(xiàng)目售價(jià)略有下調(diào)，但仍然是市場內(nèi)聚集人氣的熱點(diǎn)； 2經(jīng)濟(jì)適用房，走勢良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場的搶手品種，價(jià)格比 1999 年上漲 3.1%；我市經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)在 1300 元 -1400 元 /平方米之間； 3別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動(dòng)下都有反彈的跡象，價(jià)格較 1999 年上漲 5.6%，成為新的市場亮點(diǎn)。 寫字樓 由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的轉(zhuǎn)好 2000 年我市寫字樓價(jià)格較往年都有提高。 2000 年四個(gè)季度寫字樓價(jià)格分別為 4003.95、 4048、 4058.33、 4070.77 元 /平方米，平均售價(jià)為 4032 元 /平方米，租價(jià)為 25 元 /平方米，較 1999年上漲 6%。 2000 年寫字樓市場的特點(diǎn)是寫字樓的地域分布對其價(jià)格的影響程度加 大。 2000 年由于寫字樓的密集區(qū)域轉(zhuǎn)向了建設(shè)大道 “ 金融一條街 ” ，因此 2000 年寫字樓最高均價(jià)地區(qū)是 “ 金融一條街 ” 。寫字樓地段 -價(jià)格分布圖如下： 1建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是武漢市高檔寫字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市 “ 寸土寸金 ” 的黃金地段，平均售價(jià)在 7580 元 /平方米 ，平均月租價(jià)為 60 元 /平方米，平均入住率為 60%左右。 2解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，武漢廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價(jià)為 5036 元 /平方米，平均月租金為 33.8 元 /平方米，入住率為 55%，退居次席。 3勝利街至江漢路一帶、沿江大道。聚集了武信大廈、金濤大廈、長航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價(jià)為 4160 元 /平方米，平均月租價(jià)為 32.8 元 /平方米，入住率為 50%左右。 4中南路至武珞路沿線。中商廣場、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場，該地段平均售價(jià)為 4091 元 /平方米，平均月租價(jià)為 35.9 元 /平方米，入住率達(dá) 70%。 5寶豐路、漢陽地區(qū)。平均售價(jià)為 3810 元 /平方米，平均月 租價(jià)為 30 元 /平方米，平均入住率為 80%左右。 加入 WTO后隨著外商外資企業(yè)的進(jìn)入，會(huì)消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會(huì)有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強(qiáng)還要靠我市宏觀國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。 商業(yè)服務(wù)用房 2000 年已經(jīng)遏制了下滑趨勢，開始反彈走強(qiáng)。主要得益于 2000 年市政府所進(jìn)行的一系列改造建設(shè)工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設(shè)立等等，這些都為百貨銷售服務(wù)業(yè)帶來了巨大的商機(jī)，也為商業(yè)服務(wù)用房的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。我市 2000 年新開大型商場 2 家 莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老 店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對商業(yè)服務(wù)用房的需求，促使商業(yè)服務(wù)用房價(jià)格回漲。 2000 年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城 500 個(gè)商鋪全部發(fā)售完畢。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)效益不好，價(jià)格很低，比如徐東路上的商鋪。 從以上資料可以看出，武漢市房地產(chǎn)市場環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進(jìn)一步發(fā)展。 3 2001 年及未來武漢市房地產(chǎn)市場展望（億房網(wǎng) ） 2000 年湖北省房地產(chǎn)價(jià)格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上揚(yáng)的態(tài)勢。因此 2001 年也是武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。 1 2001 年武漢市的十大工程計(jì)劃之一就是房地產(chǎn)開發(fā)方面的投資達(dá)到 100 億，住宅竣工面積達(dá) 500 萬平方米， 這預(yù)示著將掀起一輪新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)熱潮。 2001 年開發(fā)主要集中在后湖、常青、南湖、四新及長豐地區(qū)，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽人口居住和用地將相對平衡。 8 2 2001 年，武漢市房改的總體目標(biāo)是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會(huì)化、商品化程度，建立適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的城鎮(zhèn)住房新制度，落實(shí)住房補(bǔ)貼分配，釋放購買力。 3繼續(xù)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，并在 2001 年武漢市將建立起經(jīng)濟(jì)適用房的審核機(jī)制。經(jīng)濟(jì)適用房的總量在與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)三個(gè)控制：一是銷售對象的審核控制；二是完善價(jià)格審核控制 ，三是面積標(biāo)準(zhǔn)的控制。 4 2001 年，武漢市市級和各區(qū)級房地產(chǎn)有形市場即將全面建成并實(shí)現(xiàn)互相連通。將提供規(guī)范交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務(wù)，對促進(jìn)市場流通將有重要的推動(dòng)作用。 5建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進(jìn)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理一體化，落實(shí)簡化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見，切實(shí)解決目前房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時(shí)間過長等問題。推行一個(gè)窗口收件，一個(gè)窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費(fèi)，為促進(jìn)房地產(chǎn)交易起積極的推動(dòng)作用。 6規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管 理收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成，規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)并加強(qiáng)監(jiān)管。同時(shí)修訂和完善原有的政策法規(guī)，對物業(yè)管理發(fā)展和市場行為進(jìn)行有效規(guī)范，力爭形成一個(gè)系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。 7積極推進(jìn)武漢市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)信息化進(jìn)程，啟動(dòng)房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化的建設(shè)，扶持一批像 “ 億房網(wǎng) ” 一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)。 另據(jù)專家預(yù)測， 2001 年房地產(chǎn)價(jià)格的大趨勢是上升，但上升幅度不強(qiáng)，呈 “ 軟升 “ 狀態(tài)。 支持軟升的主要有以下因素，首先是多項(xiàng)房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動(dòng)將拉動(dòng)房價(jià) 上揚(yáng)， 2001 年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應(yīng)體制的重大調(diào)整，二手房交易市場的進(jìn)一步開放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。 另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住宅消費(fèi)的可能性和市場將會(huì)擴(kuò)大，加上有關(guān)金融政策措施的實(shí)施，也會(huì)對房地產(chǎn)起推動(dòng)作用，如 2000 年國家加大住房公積金的歸集力度，重點(diǎn)發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進(jìn)市場消化，提高市場價(jià)格起到積極作用。（ 長江日報(bào) 20009 ） (三 )有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析（億房網(wǎng) ） （一） 國家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響 截止 11月份，我國經(jīng)濟(jì)保持 8.2%的高速增長。是亞洲金融危機(jī)以來表現(xiàn)最好的一年。主要表現(xiàn)如下： 11月份 ，全國完成工業(yè)增加值 2171 億元，比上年同月增長 10.6%，繼續(xù)保持比較快的增長勢頭。 1-11 月累計(jì)完成工業(yè)增加值 21327 億元，比上年同期增長 11.5%。國有和股份制企業(yè)生產(chǎn)增長速度超過集體、外商及港澳臺投資企業(yè)生產(chǎn)增長，表明我國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走上健康發(fā)展軌道。 工業(yè)產(chǎn)品銷售率穩(wěn)定提高。 11 月份工業(yè)產(chǎn)品銷售率為 97.42%,比上年同月提高 0.12 個(gè)百分點(diǎn)，與上月產(chǎn)銷率基本持平。 1-11 月累計(jì)，工業(yè)產(chǎn)品銷售率為 97.27%,比上年同期提高 0.66 個(gè)百分點(diǎn)。前 11個(gè)月累計(jì)出口交貨值比上年同期增長 26.1%，仍保持了 快速增長的勢頭。 11 月份全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上月上漲 0.7，比去年同月上漲 1.3%， 1-11 月累計(jì)平均，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲 0.2%。其中居住商品和服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格分別比上月上漲 1.0%和 0.3%。 （二） 武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好 今年以來，武漢市 GDP 一直保持 10%以上的增長率，因 GDP增長帶來的財(cái)政收入增長額約為 13 億元左右。 10月份，全市國有工業(yè)及年銷售收入 500 萬元以上的非國有工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值 24.85 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年同期增長 16.35%。各種經(jīng)濟(jì)類型工業(yè) 競相增長，外商及港澳臺經(jīng)濟(jì)增幅最高。國有經(jīng)濟(jì)、集體經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)、外商及港澳臺經(jīng)濟(jì)分別完成工業(yè)增加值 12.62 億元、 1.48 億元、 5.66億元和 4.59 億元，比上年同期增長 10.6%、 11.0%、 16.9%和 30.3%； 1 10月份，全市完成固定資產(chǎn)投資 193.43 億元， 比上年同期增長 6.7%。其中基本建設(shè)完成投資 71.28 億元，增長 3.6%；更新改造完成46.91 億元，增長 2.9%；房地產(chǎn)完成 70.26 億元，增長 4.9%。消費(fèi)品市場繁榮興旺，外貿(mào)出口大幅增長。對外貿(mào)易 10 月份實(shí)現(xiàn)外貿(mào)出口 3451 萬美 元，比上年同期增長 31.3%，保持較高的增長幅度。截止 11月底，全市國有工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值同比增長 14.4%，產(chǎn)品銷售收入增長 22.8，實(shí)現(xiàn)利稅增長 70.9%，實(shí)現(xiàn)利 9 潤總額由去年同期的負(fù) 2 億元到今年盈利 6.7 億元，虧損企業(yè)的虧損額由去年同期的 7.9億減少到 5.4 億元。 （三）全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)育發(fā)展情況良好 11 月，空置面積分類指數(shù)值為 98.18 點(diǎn)，明顯低于去年同期 104.82 點(diǎn)的水平。 今年前 11個(gè)月，商品房空置面積的增長速度為 11.8%，當(dāng)月凈增空置面積 169 萬平方米。 在銷售持續(xù)升溫的推動(dòng)下，商品房銷 售價(jià)格穩(wěn)中趨升。截至 11月，全國商品房平均銷售價(jià)格為每平方米 2091 元，同比增長 2.2%，是下半年以來的最高增幅。其中，商品住宅銷售價(jià)格為每平方米 1962元，比前 10個(gè)月增加 47 元。 今年，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯快于同期基本建設(shè)和更新改造投資增長速度。今年前 11 個(gè)月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 3744.3 億元，同比增長 24.11%，增幅比去年同期提高 3.7 個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達(dá) 20.6%。 受房地產(chǎn)開發(fā)與銷售快速增長的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。前 11個(gè)月，全國累計(jì)土地開發(fā)面積 5337 萬平方米，同比增長 36.9%。 （三） 積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持 據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年全市公積金歸集額為 5億元，超過政府 4.5 億的目標(biāo)，公積金使用 4.86 億元，截止今年，公積金歷年累計(jì)歸集額為 22億元。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場個(gè)人消費(fèi)創(chuàng)造了條件。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說后湖花園項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選 擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，后湖地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，后湖地區(qū)住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。 該項(xiàng)目位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對江岸區(qū)房地產(chǎn)市場作簡要的概述。下圖表是江岸區(qū) 2000 年的房地產(chǎn)價(jià)格和指數(shù)： 為地塊兩頭的姑嫂樹路和岱黃公路。姑嫂樹路交通便捷 ,有 560,711,805,71,527,35,41 路等通向各個(gè)方向 ,江岸區(qū)價(jià)格 江岸區(qū)指數(shù) 一季度 2218.78 1000 二季度 2227.38 1003.876 三季度 2223.24 1002.86 四季度 2226.24 1003.2 2000 年第四季度江岸區(qū)的價(jià)格指數(shù)走勢由上季度的下跌轉(zhuǎn)變?yōu)樾》蠐P(yáng)，但指數(shù)仍沒有達(dá)到二季度高度，因?yàn)榻秴^(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平在武漢市是屬于較高的，而今年房地產(chǎn)開發(fā)大多集中在江南地區(qū)，使得該區(qū)的住宅價(jià)格徘徊不前，江岸區(qū)由于自然條件的限制使得住宅開發(fā)投資大部分都分布在中北部地區(qū)，建設(shè)大道南北 ，臺北路、香港路一帶，是房地產(chǎn)開發(fā)投資較集中的地帶，主要原因是該地區(qū)的建筑密度較小，交通便利，距離中央商業(yè)區(qū)較近，這一代擁有臺北花園、臺南花園、德富花園、澎湖高級公寓、臺北花苑，碧波公寓、國信城園林小區(qū)等眾多的住宅小區(qū)。位于高雄路的國信城園林小區(qū)， 1998 年 5月開盤，目前已屬尾房，但第四季度以 2350 元 /平方米的現(xiàn)房價(jià)格出售了 4500 平方米，銷售業(yè)績較好。 后湖、竹葉山一帶也是該區(qū)房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)之一，這一地帶是相對較偏的地段，根據(jù)“城市空心化”的理論，離市中心區(qū)有一定的距離，自然環(huán)境較好，并且有開發(fā) 大片住宅小區(qū)的條件，是未來最適合居住的地區(qū)之一。這一帶已經(jīng)有佳海華苑別墅、竹葉山花園、后湖生態(tài)花園等住宅小區(qū)。這一地區(qū)在未來升值的可能性較大。位于該地區(qū)的東方恒星園，本季度期房銷售價(jià)格為 1886 元 /平方米，低于江岸區(qū)的均價(jià)，本季度銷售了 1.65 萬方。 一、投資地塊的地理環(huán)境 土地是不可再生資源，一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。 1.土地性質(zhì)及地理位置綜 述 10 地塊面積：凈用地面積 8.37 公頃，近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地構(gòu)成，較平整。 該地塊位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個(gè)地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，主要有石橋村，塔子湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個(gè)自然村構(gòu)成），新春村（有 2000 人左右）；還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊周圍。 2.地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量 2.1自然環(huán)境 該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。 以下為地塊四個(gè)方向的環(huán)境情況： 1.南向 遠(yuǎn)望是一條長條沿路而建的現(xiàn)代化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過，由遠(yuǎn)及近是大片開闊地帶，無障礙物，臨近的后湖大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿后湖大道方向鋪設(shè)，使得該方向上無論近看或遠(yuǎn)望的視線都被干擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設(shè)公路略有空氣和噪音污染。 2.北向 北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護(hù)林區(qū)沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧靜而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。 3.東向 遠(yuǎn)方較開闊，中部為建設(shè)中的東方恒星園，近處的竹葉山 路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來的異味。 4.西向 西對姑嫂樹路，進(jìn)處無高層建筑，視野開闊，遠(yuǎn)眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，隱約可見正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠(yuǎn)及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。 2.2項(xiàng)目周邊情況 我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側(cè)為界，集中調(diào)查。 1 地形地貌狀況（詳見附圖地形地貌圖） 2 物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖） 3 局部放大圖（詳見附圖局部放大圖） 附圖說明 1.岱黃 公路一帶區(qū)域調(diào)查 自然環(huán)境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠(yuǎn)處有若干小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于后湖鄉(xiāng)。后湖鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府靠近竹葉山路，距石橋村不到 500 米。附近設(shè)有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹林，大車過后，塵土飛揚(yáng)，該地段綠化較差，但也沒有什么大型的污染源。 社會(huì)環(huán)境：道路路面狀況較差，經(jīng)常有載貨的大卡車經(jīng)過，到市內(nèi)的交通不便利，沿線只有 716 一路公交。地段入口處有大東門客運(yùn)站，有許多通向周圍縣市的長途客車。水電氣的基礎(chǔ)建設(shè)均以到位，電話線已鋪設(shè)，但沒有網(wǎng)絡(luò)線和有線電視線（ 新建小區(qū)除外）。路邊附近有 2-3個(gè)門診部，有中國信合，農(nóng)行等金融機(jī)構(gòu)的分點(diǎn)。石橋村對面有華中高級中學(xué)，但距石橋村較遠(yuǎn)。沒有大型的娛樂場所，只有幾家小型的臺球廳。 人文環(huán)境：沿路兩旁的居民來自不同的地方，主要是石橋村，塔字湖村等附近的村落。另外還有武昌，漢口，漢陽的居民到此打工。同時(shí)有黃陂等附近區(qū)縣的居民。他們大多是出外打工來到這里，租用當(dāng)?shù)鼐用竦淖》浚芈返貛Ш褪瘶虼宕蟾庞?2-3千人。居民的房屋大體為 2-3層，比較簡陋。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：有一大型鋼材市場，路兩旁一直到石橋村居民的收入水平不等，屬石橋村的居民每年固 定有 1000-1500 元的收入，來源于村辦企業(yè)，承包隊(duì)，出租房。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如武漢新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有 1000 元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。 此處本地塊東北方向的村落屬于石橋村六隊(duì)，該隊(duì)共有 60戶，約 250人，村民主要以種田，打工，出租 11 房為生。對村大隊(duì)而言，收入主要以 “ 賣地 ” 為主（該村的集體地約 400 畝），收入該居民發(fā)放補(bǔ)助，基本上每戶居民為 4000-5000 元 /年。該村交通不發(fā) 達(dá)，小學(xué)，中學(xué)都比較遠(yuǎn)。居民主要以石橋村人為主，有一些來自黃陂等地區(qū)的打工者。工廠很少，只有幾個(gè)村民自辦的個(gè)體小企業(yè)。雇員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建筑面積約 400平方米左右，很多房子由外來者租住，該村的水電，通訊等都不完善，綠化狀況較差，周圍有很多廢墟空地，基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施都不完善。 2.塔字湖村至張公堤路段調(diào)查 自然環(huán)境：沿線區(qū)域自然風(fēng)景較好，多湖泊村莊釣魚臺，無污染，空氣清新，景色怡人。沿張公堤路段以綠地，防護(hù)林區(qū)和湖面次第構(gòu)成，地勢平坦；塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路