綠城地產(chǎn)合肥公司年度營(yíng)銷策劃總案

房地產(chǎn) E網(wǎng) 綠城集團(tuán)合肥公司 07年度營(yíng)銷策劃總案 （ 2006年 12月 31日） 房地產(chǎn) E網(wǎng) 市調(diào)篇： 一、合肥市住宅商品房市場(chǎng)狀況及分析 二、合肥市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及分析 商業(yè)篇： 一、 產(chǎn)品部分 （城調(diào)、論址、規(guī)劃、組合） 二、 經(jīng)營(yíng)部分 （策劃、商圈、招商、管理） 住宅篇： 一、 分析部分 （市場(chǎng)分析與項(xiàng)目分析） 二、 戰(zhàn)略部分 （戰(zhàn)略規(guī)劃與產(chǎn)品規(guī)劃） 三、 定位部分 （客群研究與定位研究） 四、 推廣部分 （形象建立與傳播推廣） 五、 營(yíng)銷部分 （價(jià)格體系與操盤措施） 合作篇： 項(xiàng)目合作方式提議 房地產(chǎn) E網(wǎng) 市調(diào)篇 1 合肥市住宅商品房市場(chǎng) 1、合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)論 2、合肥市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)及房地產(chǎn)政策影響分析 3、合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程 4、合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 5、合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 1、合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)論 城市大建設(shè) 行業(yè)新機(jī)遇 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者增加 宏觀政策調(diào)控 購(gòu)房者持幣觀望 銷售勢(shì)頭趨緩 城市經(jīng)濟(jì)水平落后 總價(jià)控制市場(chǎng) 價(jià)格上漲乏力 開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)意識(shí)不夠 產(chǎn)品同質(zhì)化 低水平重復(fù)競(jìng)爭(zhēng) 市場(chǎng)需求不足 供大于求 競(jìng)爭(zhēng)壓力增加 市場(chǎng)沒(méi)有經(jīng)歷高峰期直接進(jìn)入理性地產(chǎn)時(shí)代 行業(yè)進(jìn)入平均利潤(rùn)時(shí)代 產(chǎn)品創(chuàng)新、客戶需求注重引導(dǎo)成為市場(chǎng)主流 房地產(chǎn) E網(wǎng) 合肥是全國(guó)第一個(gè)全國(guó)科技創(chuàng)新型試點(diǎn)城市 ,在建中國(guó)第一個(gè)科學(xué)城 (國(guó)家科技創(chuàng)新型示范區(qū) )； 世界科技城市聯(lián)盟中國(guó)只有兩個(gè)城市 , 合肥是其中之一。 合肥市城市概述： 城市風(fēng)格 ：初步確定為江淮鄉(xiāng)鎮(zhèn)風(fēng)格，白墻黛瓦馬頭墻 支柱產(chǎn)業(yè) ：汽車及工程機(jī)械、家用電器、化工及新型建材 科技之城 ：全國(guó)四大科教基地之一，全國(guó)三個(gè)技術(shù)創(chuàng)新試點(diǎn)城市之一。擁有中國(guó)科技大學(xué)、安徽大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)等高等學(xué)府 13所，中國(guó)科學(xué)院合肥分院等各類科研機(jī)構(gòu) 200余所。 輕工之城 ：美菱冰箱、榮事達(dá)洗衣機(jī)、芳草日化、開(kāi)元輪胎、合肥海爾等在國(guó)內(nèi)外享有盛譽(yù)。 2、合肥市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)及房地產(chǎn)政策影響分析 房地產(chǎn) E網(wǎng) 合肥市建成區(qū)的中心部分由周長(zhǎng) 7.8公里的環(huán)城公園包圍 ,從中心分別向東、北、西南發(fā)展 ,形成“三葉風(fēng)扇”的形狀， 目前建成區(qū)面積約 203平方公里，人口 244萬(wàn)。 至 2020年，合肥中心城區(qū)預(yù)計(jì)容納 360萬(wàn)人。 以老城區(qū)為中心，伸展形成 8大發(fā)展板塊 : 老城區(qū) （環(huán)城路以內(nèi)） 東區(qū) （現(xiàn)瑤海區(qū)） 北區(qū) （老城區(qū)以外現(xiàn)廬陽(yáng)區(qū)） 西區(qū) （現(xiàn)蜀山區(qū)大部，含政務(wù)文化新區(qū)） 南區(qū) （現(xiàn)包河區(qū)大部） 經(jīng)開(kāi)區(qū) （ 312國(guó)道以南，滬蓉高速以西） 高新區(qū) （包括現(xiàn)高新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地、蜀山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)） 濱湖新區(qū) （ 312國(guó)道以南，滬蓉高速以東，南淝河以西，派河以北）。 合肥的發(fā)展方向是： 接軌滬寧，聯(lián)動(dòng)長(zhǎng)江的先發(fā)城市； 立足皖中，引領(lǐng)全省的中心城市； 強(qiáng)化科研，輻射全國(guó)的創(chuàng)新城市； 優(yōu)勢(shì)獨(dú)具，合作發(fā)展的產(chǎn)業(yè)城市； 依山傍水，濱湖通江的生態(tài)城市。 合肥市城市總體規(guī)劃： 房地產(chǎn) E網(wǎng) 根據(jù)合肥市統(tǒng)計(jì)局提供資料： 2006年前三季度，合肥市多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)創(chuàng)造了自 1998年同期以來(lái)新的 “ 合肥速度 ” GDP757.92億元， 同比增長(zhǎng) 17.5% 固定資產(chǎn)投資 587.03億元， 同比增長(zhǎng) 82 城鎮(zhèn)單位在崗職工前三季度人均工資為 14606元， 同比增長(zhǎng) 13.4% 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 8217元， 同比增長(zhǎng) 13.3% 農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 2896元， 同比增長(zhǎng) 25% 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款 592.25億元， 比年初增長(zhǎng) 14.7% 累計(jì)實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口 31.33億美元， 同比增長(zhǎng) 15.5 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 268.10億元， 同比增長(zhǎng) 17.5%。 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 6217元， 同比增長(zhǎng) 12.3%， 在居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，娛樂(lè)文教服務(wù)支出和居住支出比重分別由去年的 8.6%上升到 11.9%、由 9.1%上升到 9.6%，而其他食品、衣著等六類比重均略有下降。 結(jié)論 :從拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“三駕馬車”投資、消費(fèi)和進(jìn)出口的情況看，合肥市經(jīng)濟(jì)步入平穩(wěn)快速的發(fā)展軌道； 隨著城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的大幅增加 , 將進(jìn)一步拉動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)的消費(fèi)。 合肥市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)： 經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，投資消費(fèi)兩旺 房地產(chǎn) E網(wǎng) 全市投資增幅躍居全國(guó)省會(huì)城市首位 根據(jù)合肥市統(tǒng)計(jì)部門公布的合肥 2006上半年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與省會(huì)、省內(nèi)城市的比較。上半年合肥市投資需求強(qiáng)勁，連續(xù)幾月成倍增長(zhǎng)。 1 6月份，城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成 354.97億元，在省會(huì)城市中，超越上年同期投資總量排在合肥市前面的鄭州、福州、長(zhǎng)春三市，依次反超 21.17、85.76和 116.07億元。合肥 GDP增速比上年同期前進(jìn) 4位，位次由上年同期的第 7位前進(jìn)到第 3位 ;投資總量由上年同期的第 14位升至第 11位，增幅躍居省會(huì)城市首位，合肥市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力和后勁明顯增強(qiáng)、速度持續(xù)加快，部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增勢(shì)創(chuàng)近年之最，在省內(nèi)，中心城市地位更加突出。 全市 GDP增速躍居全國(guó)省會(huì)城市第三位 全市 GDP增速比上年同期前進(jìn) 4位，其中三產(chǎn)業(yè)增速位次都有不同程度的前移。 2006年上半年省會(huì)城市整體發(fā)展速度有所加快，除末位的蘭州市增長(zhǎng) 10.5%，比全國(guó)增速低 0.4個(gè)百分點(diǎn)外，其他城市均高于全國(guó)平均增速。合肥市 GDP總量 460.19億元，居第 18位，保持上年水平；增長(zhǎng)速度達(dá)到 16.0%，比上年同期提升了 0.8個(gè)百分點(diǎn)，位次由上年同期的第 7位前進(jìn)到第 3位。 居民收入增幅上升到全國(guó)省會(huì)城市第 9位 城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)較快，位次前移。上半年，合肥市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長(zhǎng) 12.3%，與省會(huì)城市中最高增幅相差 5.8個(gè)百分點(diǎn)，差距比上年同期縮小了 10.7個(gè)百分點(diǎn)，增幅在省會(huì)城市的位次由上年同期的第 14位上升到第 9位。上半年農(nóng)民人均現(xiàn)金收入及增幅在省會(huì)城市位次都有所前移。 1-6月農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 1839元，比上年同期增加 276元，位次由第 23位前進(jìn)到第 22位；同比增長(zhǎng) 17.6%，由第 13位前進(jìn)到第 6位。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 合肥市“十一五”規(guī)劃及 2020年遠(yuǎn)景發(fā)展戰(zhàn)略表明： 到 2020年合肥要超過(guò) 2000億元 ，合肥中心城區(qū)面積約 879.61平方公里，人口 360萬(wàn)人。未來(lái) 15年，合肥將推行城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)化和生態(tài)發(fā)展三大戰(zhàn)略，打造省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)支柱，構(gòu)建生態(tài)和諧的節(jié)約型社會(huì)，向特大城市邁進(jìn)。 預(yù)計(jì)“十一五”期間，合肥將在城市基礎(chǔ)設(shè)施上花費(fèi) 450億元 。 從 500天 1750萬(wàn)平方米 “大拆違”到“大建設(shè)”，一個(gè)嶄新的“大合肥”即將橫空出世。 隨著合肥城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，大合肥呈星形放射狀發(fā)展脈絡(luò)日益清晰。 2006年，合肥投資 36億元新建和改建 40條道路，為構(gòu)筑大合肥新的交通藍(lán)圖拉開(kāi)了帷幕。這將極其有力地拉動(dòng)合肥城市的擴(kuò)展，而在拉動(dòng)合肥房地產(chǎn)投資和舊城改造方面作用更為顯著。 結(jié)論 :政府在城市建設(shè)和交通改造上的大動(dòng)作，是合肥房地產(chǎn)發(fā)展的政府背景，也是政府大力扶 持房地產(chǎn)發(fā)展的有力見(jiàn)證； 城市建設(shè)和交通設(shè)施的日新月異將全面提升各樓市版塊的區(qū)域價(jià)值。 合肥市房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)： 大交通、大拆違、大建設(shè)將成為合肥房地產(chǎn)發(fā)展的加速器，宏觀方面的市場(chǎng)需求將得到進(jìn)一步的放大 房地產(chǎn) E網(wǎng) 3、合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程 2002-2006合肥市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)比分析 2002-2006合肥市新開(kāi)工面積與施工面積對(duì)比分析 2002-2006合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交均價(jià)走勢(shì)分析 2002-2006合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積與竣工面積對(duì)比分析 2002-2006合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)施工面積與竣工面積對(duì)比分析 2002-2005合肥市人均住宅建筑面積走勢(shì)分析 房地產(chǎn) E網(wǎng) 結(jié)論 : 2002-2006合肥全社會(huì)固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資的絕對(duì)值變化來(lái)看，合肥的城市建設(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展均處于快速增長(zhǎng)階段，至 2006年 9月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看已經(jīng)高于 2005年全年水平； 另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重也維持在較高水平，高于國(guó)外正常的 20%-25%，說(shuō)明目前合肥的房地產(chǎn)投資被普遍看好； 合肥市 2006年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資熱情高漲： 2002-2006合肥市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 （數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥房產(chǎn)局） 01002003004005006007000 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 4 0 . 0 2 6 7 . 8 3 138 1 6 6 . 5 2 1 9 7 . 3 7全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額 1 6 8 . 6 7 2 5 5 . 1 1 3 6 1 . 8 4 4 9 5 . 2 7 5 8 7 . 0 3比值 2 3 . 7 0 % 2 6 . 6 0 % 3 8 . 1 0 % 3 3 . 6 0 % 3 3 . 6 2 %2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 1 9 月房地產(chǎn) 網(wǎng)房地產(chǎn) E網(wǎng) 050010001500200025000 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %9 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %商品房新開(kāi)工面積 2 9 0 . 1 7 4 6 7 . 7 6 1 2 1 3 . 3 8 6 1 . 1 3 9 4 8 . 2 4商品房施工面積 6 0 6 . 5 4 9 3 2 . 8 6 1 4 1 4 . 9 7 1 7 4 7 . 0 1 2 1 6 1 . 9比值 4 7 . 8 4 % 5 0 . 1 4 % 8 5 . 7 5 % 4 9 . 2 9 % 4 3 . 8 6 %2002 年 2003 年 2004 年 2005 年2006 年 1 9月2002-2006全市商品房新開(kāi)工面積與施工面積 （數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥市房產(chǎn)局） 房地產(chǎn)市場(chǎng)放量持續(xù)走高： 結(jié)論 :雖然經(jīng)歷了近 2年國(guó)家宏觀政策調(diào)控的影響， 2002-2006合肥全市的商品房新開(kāi)工面積和施工面積仍然一路走高，一方面，說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)的贏利能力仍然被普遍看好，市場(chǎng)空間仍然存在；但另一方面市場(chǎng)的迅速放量也將在未來(lái)的幾年引發(fā)競(jìng)爭(zhēng)加劇。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 0500100015002000250030003500- 0 . 0 500 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 3住宅銷售均價(jià) 2013 2341 2957 3189 3 1 0 0 . 1 3增長(zhǎng)率 1 6 . 2 9 % 2 6 . 3 1 % 7 . 8 5 % - 2 . 7 9 %2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 1 92002-2006全市住宅銷售均價(jià) （數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥市房產(chǎn)局） 現(xiàn)階段住宅成交均價(jià)出現(xiàn)小幅震蕩： 結(jié)論 : 2002-2006合肥全市的商品房成交均價(jià)基本上是一個(gè)持續(xù)走高的過(guò)程，其中在 2003-2004年有一個(gè)快速增長(zhǎng)的爆發(fā)過(guò)程，至 2005、 2006增幅趨緩，特別是受國(guó)家宏觀政策調(diào)控影響一段時(shí)間內(nèi)，價(jià)格甚至出現(xiàn)下跌，到目前為止，價(jià)格基本上維持在 3100-3200之間徘徊，短時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)攀升乏力。 另安徽省及合肥市一些單位合作建房和集體購(gòu)房至少 2萬(wàn)套（總面積約在 200萬(wàn)平方米左右），由于收入相對(duì)較高的人群大也多集中在這些單位，對(duì)樓市銷量造成了較大的沖擊。充足的供應(yīng)量與并不強(qiáng)勁的需求也造成了房?jī)r(jià)無(wú)法持續(xù)高攀的局面。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 0200400600商品房竣工面積 222.24 324.69 566 561.46 363.78商品房銷售面積 194.59 285.84 371.36 414.36 370.862002年 2003年 2004年 2005年2 0 0 6 年1 9月結(jié)論 : 2002-2006年合肥是商品房竣工面積和銷售面積均增長(zhǎng)較快 ， 一般當(dāng)年竣工面積均高于銷售面積 15個(gè)百分點(diǎn)以上 ， 但從 2006年 1-9月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看 ， 首次出現(xiàn)銷售面積超過(guò)竣工面積 ，一方面說(shuō)明 2006年樓市銷售勢(shì)頭看好 ， 但另一方面 ， 空置商品房面積的增加使得施工建設(shè)速度趨緩也是一個(gè)重要原因； 僅從近兩年數(shù)據(jù)來(lái)看 ， 2005年 11月商品房空置面積為 58.67萬(wàn)平方米 ， 到 2006年三季度商品房空置面積已經(jīng)達(dá)到 91.99萬(wàn)平方米 ， 同比增長(zhǎng) 89.3%， 市場(chǎng)形式還是比較嚴(yán)峻 。 2002-2006全市商品房竣工面積和銷售面積 （數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥市房產(chǎn)局） 合肥市空置商品房面積顯著上升： 房地產(chǎn) E網(wǎng) 0500100015002000250001234567商品房施工面積 6 0 6 . 5 4 9 3 2 . 8 6 1 4 1 4 . 9 7 1 7 4 7 . 0 1 2 1 6 1 . 9商品房竣工面積 2 2 2 . 2 4 3 2 4 . 6 9 566 5 6 1 . 4 6 3 6 3 . 7 8比值 2 . 7 3 2 . 8 7 2 . 5 3 . 1 1 5 . 9 42002 年 2003 年 2004 年 2005 年2006 年 1 9月 結(jié)論 :施工面積與竣工面積的比值是房地產(chǎn)一個(gè)重要的前瞻性指標(biāo)。它反映 1-2年后現(xiàn)房供應(yīng)量，其值小于 3倍，會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，大于 4倍， 1 2年內(nèi)供應(yīng)量將會(huì)供大于求。 另外，合肥房地產(chǎn)施工面積與竣工面積的比值在 2006年突然放大，說(shuō)明目前房地產(chǎn)業(yè)處于低谷，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期延長(zhǎng)，不少企業(yè)甚至出現(xiàn)資金困境。而即使是相繼竣工面市的項(xiàng)目，也將面臨越來(lái)越嚴(yán)重的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 2002-2006全市商品房施工面積和竣工面積 （數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥市房產(chǎn)局） 未來(lái) 1-2年合肥市商品房現(xiàn)房供應(yīng)量將會(huì)大幅增加： 房地產(chǎn) 網(wǎng)房地產(chǎn) E網(wǎng) 結(jié)論 :截至 2005年底，合肥市建成區(qū)常住人口 224萬(wàn)，家庭戶人均住房建筑面積為 25.8平方米，雖然增長(zhǎng)較快，但是仍然低于同期全國(guó)人均水平（ 26平方米）。 合肥市“十一五” 規(guī)劃 “常住人口 300萬(wàn)、人均住房面積 30平方米”的目標(biāo)，也是當(dāng)?shù)卣罅Ψ龀址康禺a(chǎn)行業(yè)所定下的政府目標(biāo)，隨著居民收入和生活質(zhì)量的提高，對(duì)房?jī)r(jià)上漲的承受力也在增強(qiáng)，為房地產(chǎn)行業(yè)的需求擴(kuò)張也預(yù)留了較大市場(chǎng)空間。 20212223242526270 . 0 4 20 . 0 4 30 . 0 4 40 . 0 4 50 . 0 4 60 . 0 4 70 . 0 4 80 . 0 4 90 . 0 5市區(qū)人均建筑面積 2 2 . 5 2 3 . 5 2 4 . 6 2 5 . 8增長(zhǎng)率 4 . 4 4 % 4 . 6 8 % 4 . 8 8 %2002 年 2003 年 2004 年 2005 年2002-2005全市人均住房建筑面積 （數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥市房產(chǎn)局） 合肥市城鎮(zhèn)居民人均建筑面積持續(xù)增加： 房地產(chǎn) E網(wǎng) 4、合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 合肥樓市版塊分類及 2006年 11月份價(jià)格等高線分布 合肥房地產(chǎn)市場(chǎng) 1-11月份銷售情況及蜀山（百合公寓）、高新（桂花園）、包河（新項(xiàng)目） 三區(qū)成交均價(jià)分析 合肥房地產(chǎn)市場(chǎng) 2006年 11月份銷售套數(shù)及銷售面積分析 合肥房地產(chǎn)市場(chǎng) 2006年 1-11月份銷售面積及成交價(jià)格結(jié)構(gòu)性分布 合肥房地產(chǎn)市場(chǎng) 2006年 1-11月份銷售前 10名項(xiàng)目分析 房地產(chǎn) E網(wǎng) 板塊 板塊介紹 蜀山區(qū) 西臨大蜀山，自然環(huán)境優(yōu)越。 高校（安大，科大，農(nóng)大，炮院，電子工程學(xué)院）人文環(huán)境好，學(xué)區(qū)好。 高新區(qū) 西臨大蜀山，自然環(huán)境好，合肥高檔住宅區(qū) 華東最有影響力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶，合肥最重要的科技旅游，高新技術(shù)研發(fā)，孵化和產(chǎn)業(yè)化基地 包河區(qū) 位于合肥上風(fēng)口，自然環(huán)境好。 交通便利，配套成熟齊備，人文環(huán)境（合工大，城建學(xué)院）、學(xué)區(qū)佳。 政務(wù)區(qū) 規(guī)劃中合肥的新城區(qū)，規(guī)劃科學(xué)，環(huán)境優(yōu)美，配套齊全（超市，購(gòu)物中心，學(xué)校，體育館，藝術(shù)館，公園，寫字樓）升值潛力較大。 廬陽(yáng)區(qū) 合肥的老成區(qū)，人口眾多，周邊配套成熟。雙鳳工業(yè)區(qū)的住宅開(kāi)發(fā)剛剛啟動(dòng)，未來(lái)還有一定的上漲空間。隨著北部老城區(qū)改造，并建設(shè)大體量商業(yè)，未來(lái)區(qū)域可塑性很強(qiáng)，板塊內(nèi)多超級(jí)大盤 新站區(qū) 依靠合肥火車站和城市主干道，集中了安徽所有的大型服裝批發(fā)市場(chǎng)和綜合性批發(fā)市場(chǎng)，交通非常方便。 瑤海區(qū) 板塊內(nèi)有瑤海公園、生態(tài)公園自然生態(tài)資源，作為合肥的老城區(qū)，依靠合肥火車站和城市主干道，交通便利。 經(jīng)開(kāi)區(qū) 合肥未來(lái)高等院校的集中區(qū)域，配套和人文環(huán)境正在完善，建有翡翠湖公園，生態(tài)環(huán)境較好， 合肥以老城區(qū)為中心，向東、南、西南、西、北 5個(gè)方向伸展，形成 8大發(fā)展板塊。 合肥市樓市版塊分類及 2006年 11月價(jià)格等高線分布： 房地產(chǎn) E網(wǎng) 4500 4000 3500 3000 4000 3000 2500 2000 4200 2500 3000 4200 3500 3600 3000 4000 3500 4200 3500 3000 3500 3000 2500 2000 綠城百合公寓 綠城桂花園 綠城桐城南路項(xiàng)目 合肥樓市 2006年 11月價(jià)格等高線分布示意圖 （廬陽(yáng)、瑤海、新站、包河、蜀山、高新、政務(wù)、經(jīng)開(kāi)八大版塊） 瑤海、新站 包河 廬陽(yáng) 蜀山 高新 政務(wù) 經(jīng)開(kāi) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 結(jié)論 :從合肥樓市 2006年 11月的價(jià)格等高線分布狀況來(lái)看，以老城區(qū)環(huán)城河以內(nèi)的中心版塊為中心，基本形成一個(gè)多高點(diǎn)、多中心的價(jià)格分布特征，這些價(jià)格高點(diǎn)的形成要么依托老城區(qū)原有的發(fā)展基礎(chǔ)，要么以人文或景觀資源取勝，如 大蜀山畔的高新版塊、環(huán)天鵝湖的政務(wù)區(qū)版塊、長(zhǎng)江西路和黃山路沿線的蜀山區(qū)、馬鞍山路沿線的包河區(qū)版塊及勝利路沿線的新站版塊 都處于各版塊價(jià)格等高線分布的最高點(diǎn)。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 月份 套數(shù) 面積 金額 均價(jià) 一季度 6993 864027.1 278743.78 3226.1 4月 3721 414619.4 125374.9 3073.54 5月 3530 409211.6 131246.6 3236.24 6月 3054 345183.9 115001.2 3221.05 7月 3135 351111.9 111380.5 3204.49 8月 3525 416182.1 121878.8 2928.5 9月 3431 389848.9 123900.1 3178.16 10月 4225 472512.8 153339.7 3245.2 11月 5249 587140.9 183529 3125.8 總計(jì) 36863 4249838.6 1344394.58 3163.4 2006年合肥市 1-11月住宅市場(chǎng)銷售情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥家園網(wǎng)） 2006年 1-11月合肥市樓市銷售情況及蜀山、高新、包河三區(qū)成交均價(jià)分析： 房地產(chǎn) E網(wǎng) 200030004000高層 3601 3606 3544 3595 3537 3540 3602 3581 3582 3579小高層 3308 3308 3308 3359 3303 3314 3323 3312 3320 3329多層 2907 2932 2954 2878 2884 2928 2953 2948 2966 29741月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月合肥房地產(chǎn)市場(chǎng) 1 10月份蜀山區(qū)住宅成交均價(jià)變動(dòng)情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥家園網(wǎng)） 房地產(chǎn) 網(wǎng)房地產(chǎn) E網(wǎng) 200030004000高層 3075 3076 3076 3075 3309 3360 3365 3383 3387 3388小高層 3524 3521 3521 3519 3519 3512 3516 3523 3528 3546多層 3784 3768 3768 3766 3788 3796 3782 3770 3769 37671月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月合肥房地產(chǎn)市場(chǎng) 1 10月份高新區(qū)住宅成交均價(jià)變動(dòng)情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥家園網(wǎng)） 房地產(chǎn) E網(wǎng) 200030004000高層 3791 3797 3893 3895 4039 3914 3914 3924 3936 3914小高層 3485 3485 3485 3508 3508 3543 3565 3580 3575 3583多層 3320 3321 3321 3358 3358 3369 3382 3374 3382 34061月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月合肥房地產(chǎn)市場(chǎng) 1 10月份包河區(qū)住宅成交均價(jià)變動(dòng)情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥家園網(wǎng)） 房地產(chǎn) E網(wǎng) 結(jié)論 : 2006年 1-11月，合肥市住宅商品房市場(chǎng)累計(jì)銷售套數(shù)為 36863套（ 425萬(wàn)平米），成交均價(jià)維持在 3150元 /平米左右，對(duì)于一個(gè)經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)的內(nèi)地省會(huì)城市來(lái)說(shuō)， 156.8萬(wàn)的城市總?cè)丝谀苡心昃?4萬(wàn)套的銷售速度，其本身也說(shuō)明了一個(gè)城市的樓市活躍程度，但是在合肥樓市快速增長(zhǎng)的大形勢(shì)下，全年成交均價(jià)的不溫不火，也說(shuō)明了合肥樓市目前所處的 價(jià)格上漲乏力 的尷尬局面； 從蜀山、高新、包河三區(qū)的整體成交均價(jià)來(lái)看，包河區(qū)成交均價(jià)最高，其次是高新，再次是蜀山，其主要原因是包河區(qū)郊區(qū)項(xiàng)目較少，大部分項(xiàng)目集中在馬鞍山路和望江路沿線的城區(qū)版塊，而蜀山區(qū)項(xiàng)目分布范圍較廣，一些郊遠(yuǎn)區(qū)項(xiàng)目使得整個(gè)蜀山區(qū)的成交價(jià)格有所下浮，實(shí)際各版塊中心區(qū)的成交均價(jià)為蜀山區(qū)和高新區(qū)最高，包河其次； 從蜀山、高新、包河三區(qū)的不同物業(yè)類型的成交均價(jià)變化情況來(lái)看，除高新區(qū)外，蜀山、包河等其他版塊的多層成交均價(jià)均低于同版塊內(nèi)的高層或小高層均價(jià)，但是這并不能說(shuō)明合肥同區(qū)域內(nèi)的多層價(jià)格就低于高層或小高層，究其原因主要是因?yàn)楦靼鎵K中心高價(jià)區(qū)域已經(jīng)基本沒(méi)有多層，多層的分布往各版塊中心區(qū)外圍發(fā)展的趨勢(shì)已經(jīng)越來(lái)越明顯，這也是合肥目前樓市進(jìn)化的一個(gè)重要特征之一。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 0100002000030000400001 1 月銷售套數(shù) 238 834 904 574 677 886 414 331剩余可售套數(shù) 8377 33768 15488 12185 31650 14204 13410 11833高新區(qū) 蜀山區(qū) 包河區(qū) 廬陽(yáng)區(qū) 新站區(qū) 經(jīng)濟(jì)區(qū) 瑤海區(qū) 政務(wù)區(qū)合肥市樓市 2006年 11月銷售套數(shù)及銷售面積分析： 合肥房地產(chǎn)市場(chǎng) 11月份銷售套數(shù)變動(dòng)情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥家園網(wǎng)） 房地產(chǎn) E網(wǎng) 02004006001 1 月銷售面積 2.97 10.04 10.26 5.51 7.18 9.9 4.39 4.04剩余可售面積 104.97 438.48 164.03 129.61 299.56 178.82 156.94 151.21高新區(qū) 蜀山區(qū) 包河區(qū) 廬陽(yáng)區(qū) 新站區(qū) 經(jīng)濟(jì)區(qū) 瑤海區(qū) 政務(wù)區(qū)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng) 11月份銷售套數(shù)變動(dòng)情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥家園網(wǎng)） 結(jié)論 :截至 2006年 11月 26日，合肥在售樓盤 447家，當(dāng)月累計(jì)銷售 4858套（ 54.31萬(wàn)平米）。目前市場(chǎng)仍有 140915套（ 1623.62萬(wàn)平米）房源可售。 11月的銷售數(shù)據(jù)基本高于 2006年全年的平均水平，但是即使以 11月份的去化速度，而且在沒(méi)有新入網(wǎng)銷售房源的前提下， 消化目前的存量房源將至少需要 25個(gè)月 ，市場(chǎng)形勢(shì)比較嚴(yán)峻 房地產(chǎn) E網(wǎng) 2006年 1-11月合肥市樓市銷售面積及成交價(jià)格分布： 2 0 0 6 年銷售面積結(jié)構(gòu)比例圖13%16%24%35%12%8 0 平米以下8 0 1 0 0 平米1 0 0 1 2 0 平米1 2 0 1 3 5 平米1 3 5 平米以上2 0 0 6 年成交均價(jià)結(jié)構(gòu)比例圖21%12%13%5%49%2 5 0 0 3 5 0 03 5 0 0 4 0 0 04 0 0 0 以上2 0 0 0 2 5 0 0其它結(jié)論： 從整個(gè)合肥市住宅類商品房銷售面積及成交均價(jià)的分布結(jié)構(gòu)來(lái)看 ,80-120平米戶型面積的成交量占到了總量 59%,成交均價(jià)在 2500-3500元 /平米的商品房占到了總量的 49%,進(jìn)一步說(shuō)明合肥是一個(gè)總價(jià)控制市場(chǎng) ,主流消費(fèi)客群仍然集中在面積控制合理 ,單價(jià)不高的需求段 . 另外， 4000元 /平米以上的高檔房只占到整個(gè)樓市的 12.3%，除去別墅等更高端產(chǎn)品，高級(jí)公寓型產(chǎn)品所占有的市場(chǎng)份額更低，月成交量約 250套，進(jìn)一步說(shuō)明合肥的高端房市場(chǎng)的市場(chǎng)需求不容樂(lè)觀。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 排名 區(qū)屬 項(xiàng)目名稱 年銷售 套數(shù) 均價(jià) 月度 吸納率 面市時(shí)間 項(xiàng)目特點(diǎn) 1 包河區(qū) 金地國(guó)際城 1494 4545 136 20050919 1. 產(chǎn)品創(chuàng)新（ 5.2米挑高小戶、錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)等） 2. 面積控制合理總價(jià)優(yōu)勢(shì) 3. 強(qiáng)強(qiáng)合作（世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)；深圳毅華廣告 ） 2 包河區(qū) 元一柏莊 1381 3206 126 20051213 1.開(kāi)發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì) 2.活動(dòng)營(yíng)銷聚人氣 3 新站區(qū) 元一名城 1279 3054 213 20060608 1.開(kāi)發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì) 2.活動(dòng)營(yíng)銷聚人氣 4 蜀山區(qū) 清溪苑小區(qū) 792 2112 132 20060620 1.超低價(jià)格 5 經(jīng)開(kāi)區(qū) 九溪江南園 751 2588 68 20060111 1.園林優(yōu)勢(shì)、錯(cuò)層戶型 2.萬(wàn)科物業(yè) 3.電力集團(tuán) 團(tuán)購(gòu) 6 蜀山區(qū) 紅皖家園 梵高向日葵 625 2410 156 20060725 1.合肥卷煙廠集資建房 2.高性價(jià)比 7 經(jīng)開(kāi)區(qū) 名邦景秀年 華 584 2530 53 20050828 1、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)（板式挑高小戶型） 2、總價(jià)低優(yōu)勢(shì) 8 瑤海區(qū) 城市綠苑 573 3259 52 20050919 1、成熟區(qū)位、城熟配套 2、東區(qū)高性價(jià)比品質(zhì)社區(qū) 9 包河區(qū) 柏林春天 551 3462 50 20051213 1、包河區(qū)高性價(jià)比異域特色社區(qū) 2、政府今年重點(diǎn)打造“濱湖新區(qū)”的政策優(yōu)勢(shì) 10 新站區(qū) 香江生態(tài)麗 景 525 2618 48 20051024 1、大環(huán)境公園生態(tài)景觀資源優(yōu)勢(shì) 2、低單價(jià)和低總價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 合肥市樓市 2006年 1-11月住宅銷售前十名項(xiàng)目分析： 房地產(chǎn) E網(wǎng) 結(jié)論 :合肥市 2006年 1-11月月均銷售套數(shù)為 3351套，目前現(xiàn)階段全市共有在售項(xiàng)目（入網(wǎng)備案） 440個(gè)，年度銷售前十名項(xiàng)目無(wú)論從銷售套數(shù)還是銷售面積、銷售金額均占到了總市場(chǎng)份額的 30 35%，也就是說(shuō)前十名的銷售量基本與剩下 430個(gè)項(xiàng)目的一半銷售體量相當(dāng)，一方面可以明顯看出市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的優(yōu)勢(shì)明顯 ,另一方面市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度也可見(jiàn)一斑。 通過(guò)對(duì)前十名銷售熱點(diǎn)樓盤的分析，合肥樓市的總價(jià)控制市場(chǎng)特征表現(xiàn)很明顯，往往 具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的高性價(jià)比產(chǎn)品大受市場(chǎng)歡迎 ，年度銷售前十名項(xiàng)目除去清溪苑小區(qū)是超低價(jià)入市和元一項(xiàng)目的品牌、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，其余項(xiàng)目要么是產(chǎn)品創(chuàng)新、要么是總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 5、合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 需求市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè) 供給市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)預(yù)測(cè) 價(jià)格變化趨勢(shì)預(yù)測(cè) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 整體需求市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)： 在合肥大交通、大拆圍和大建設(shè)的“合肥提速”的宏觀背景下，合肥的城市化進(jìn)程將在今后的幾年取得前所未有的大發(fā)展，按至 2010年市區(qū)人口 300萬(wàn)人計(jì)算，人口規(guī)模相當(dāng)于在現(xiàn)有基礎(chǔ)上翻了一倍，由此產(chǎn)生的市場(chǎng)需求范圍也基本上將擴(kuò)大一倍，再加上城鎮(zhèn)人口可支配收入增加而產(chǎn)生的住房升級(jí)換代需求， 預(yù)計(jì)至 2010年合肥市房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求總量在 3000萬(wàn) -5100萬(wàn)平米之間 。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 整體供給市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)： 至 2006年 12月止，合肥市全市可售房源總面積為 1443萬(wàn)平米，再加上今年新開(kāi)工面積 1200萬(wàn)平米，以及新開(kāi)工面積年度 20%的平均增幅計(jì)算， 預(yù)計(jì)至 2010年合肥市房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給總量在 4300萬(wàn)平米以上 。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 整體競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)： 目前樓市供大于求的特征已經(jīng)比較明顯，而且市場(chǎng)的供給總量的上升速度高于需求總量，這也使得競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境進(jìn)一步惡化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的層面已經(jīng)提前進(jìn)入產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)層面， 預(yù)計(jì)在今后的幾年激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)仍然延續(xù)，而且有愈演愈烈之勢(shì)，能充分把握客戶需求的高性價(jià)比創(chuàng)新型產(chǎn)品將成為競(jìng)爭(zhēng)法寶 。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 整體價(jià)格變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)： 合肥的整體樓市價(jià)格雖然在 2003-2004有一次價(jià)格快速上漲的高峰期，但是從 02年至 06年的 5年時(shí)間價(jià)格上漲幅度才達(dá)到 1000元 /平米，應(yīng)該是全國(guó)中部省會(huì)城市的最低谷，這和合肥目前的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)階段明顯有悖，新的價(jià)格爆發(fā)期應(yīng)該很快就會(huì)到來(lái)，根據(jù)全國(guó)一般大中型城市的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程來(lái)看，幾乎所有城市都經(jīng)歷了 3年一次價(jià)格爆發(fā)階段。如南京就經(jīng)歷了 2003年和 2006年的兩次價(jià)格爆發(fā)階段，今年最近的一次價(jià)格爆發(fā)使城中版塊均價(jià)上漲1000-2000元 /平米，明城墻以內(nèi) 100萬(wàn)已經(jīng)買不到三房。 在各種利好因素的刺激下，合肥樓市有可能在 2007年也迎來(lái)第二個(gè)價(jià)格爆發(fā)期，但是由于合肥房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中供大于求和空置率上升的問(wèn)題持續(xù)存在，即將到來(lái)的 07年實(shí)際上是機(jī)遇和憂患并存，要么樓市持續(xù)低迷，要么快速進(jìn)入上升期，價(jià)格爆發(fā)期的預(yù)期價(jià)格上漲幅度也將在 500元 /平米以上 。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 1、合肥市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)論 2、合肥市整體商業(yè)環(huán)境 3、合肥市近期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)專項(xiàng)規(guī)劃 4、合肥市商業(yè)格局變化 5、 06年 11月合肥市商業(yè)類商品房成交數(shù)據(jù)分析 6、 06年 1-11月合肥市商業(yè)類商品房銷售前十名項(xiàng)目分析 市調(diào)篇 2 合肥市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 1、合肥市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)論 社會(huì)零售及消費(fèi)增長(zhǎng)迅速 整體商業(yè)環(huán)境趨好 大交通、大拆違、大建設(shè) 商業(yè)地產(chǎn)硬件升級(jí) 城市化進(jìn)程加速 催生商業(yè)多中心格局 住宅地產(chǎn)配套需求 社區(qū)大商業(yè)蓬勃發(fā)展 傳統(tǒng)單一中心商業(yè)格局已被打破，新商業(yè)格局正在形成，倉(cāng)賣市場(chǎng)和社區(qū)商業(yè)存在巨大發(fā)展空間 房地產(chǎn) E網(wǎng) 從限額以上批發(fā)零售業(yè)零售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，拉動(dòng)銷售增長(zhǎng)的熱點(diǎn)大類商品基本上保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)。今年合肥市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅已經(jīng)超過(guò)年初制定的 15增長(zhǎng)目標(biāo)，全年增速將超過(guò) 17。 家居類商品零售保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，建筑及裝潢材料類增長(zhǎng) 24.1%、家用電器和音像器材類增長(zhǎng)21.8%、五金電類增長(zhǎng) 24.9%；汽車類零售的增長(zhǎng)和石油及制品類零售的快速增長(zhǎng)。汽車類零售額同比增長(zhǎng) 25.7%。石油及制品類零售增長(zhǎng) 47.1%，這既有價(jià)格上漲因素，同時(shí)消費(fèi)規(guī)模也在不斷擴(kuò)大；糧油食品類由于價(jià)格上漲因素導(dǎo)致零售較快增長(zhǎng)， 1-9月份累計(jì)食品、飲料、煙酒類零售同比增長(zhǎng) 18.5%，其中糧油類增長(zhǎng) 26.3 %。 個(gè)人享受及服務(wù)性消費(fèi)所帶動(dòng)的商品零售快速增長(zhǎng)， 如化妝品類增長(zhǎng) 25.9%、金銀珠寶類增長(zhǎng) 22.7%、 休閑、娛樂(lè)市場(chǎng)增長(zhǎng) 25.8%、 電子出版物及音像制品類增長(zhǎng) 30.4%、文化辦公用品類增長(zhǎng) 26.5%、服裝鞋帽、針、紡織品類增長(zhǎng) 22.5%。 餐飲市場(chǎng)保持高速增長(zhǎng)， 1-9月份餐飲業(yè)零售額同比增長(zhǎng) 19.0%，創(chuàng)歷年新高。 餐飲業(yè)零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重為 11.3%，拉動(dòng)零售總額增長(zhǎng) 2.1個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)零售總額增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá) 7.0。恩格爾系數(shù)高達(dá) 45.7%。 2、合肥市整體商業(yè)環(huán)境 消費(fèi)增長(zhǎng)迅速，服務(wù)業(yè)餐飲業(yè)發(fā)展創(chuàng)歷年新高 房地產(chǎn) E網(wǎng) 3、合肥市城市近期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)專項(xiàng)規(guī)劃 一個(gè)市級(jí)中心、 8個(gè)區(qū)級(jí)中心、 25個(gè)社區(qū)級(jí)中心 一個(gè)市級(jí)商業(yè)中心： 建筑面積 80萬(wàn)平方米以上。以長(zhǎng)江路為軸，東、西以明光路和環(huán)城西路，南北分別以紅星路、壽春路為界的 2平方公里范圍。 業(yè)態(tài)以購(gòu)物中心、百貨店、專業(yè)店、專賣店等為主；商品品種齊全，能夠滿足消費(fèi)者一次性購(gòu)足購(gòu)好的需求；還能為消費(fèi)者提供文化娛樂(lè)、金融、郵政、信息、旅游等方面的服務(wù)，滿足消費(fèi)者多層次、多方位消費(fèi)需要。 8個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心： 區(qū)級(jí)商業(yè)中心建筑面積宜在 10萬(wàn)平方米以上。用地面積控制在 0.5平方公里左右。其主要功能是就近為區(qū)域內(nèi)居民提供商業(yè)服務(wù)，分流市級(jí)商業(yè)中心部分職能，緩解老城區(qū)交通、環(huán)境壓力。 商業(yè)門類、品種較為齊全，以中高檔為主； 商業(yè)業(yè)態(tài)以大中型超市、專賣店、專業(yè)店為主；商業(yè)設(shè)施比較先進(jìn)、購(gòu)物環(huán)境較好； 區(qū)級(jí)商業(yè)中心共規(guī)劃 8處。其分布為： 東區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中心 （瑤海區(qū)花沖公園附近）、 北區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中心 （廬陽(yáng)區(qū)公交四保場(chǎng)附近）、 西南區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中心 （南七附近）、 東南區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中心 （包河區(qū)葛大店附近）、 西區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中心 （蜀山區(qū)井崗鎮(zhèn)附近）、 新站區(qū)級(jí)商業(yè)中心 、 政務(wù)文化新區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中心 、 大學(xué)城區(qū)級(jí)商業(yè)中心 。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 25個(gè)社區(qū)級(jí)商業(yè)中心： 用地面積每千人 600 940平方米；建筑面積每千人 700 910平方米；商業(yè)面積不低于 2萬(wàn)平方米。居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心主要服務(wù)對(duì)象是居住區(qū)的常住人口，以經(jīng)營(yíng)中低檔的日常消費(fèi)品為主。 商業(yè)業(yè)態(tài)以小型超市、便利店、菜場(chǎng)、餐飲店為主體，同時(shí)配有一定規(guī)模的服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。 社區(qū)級(jí)商業(yè)中心規(guī)劃共有 25處，其分布如下： 廬陽(yáng)區(qū) 4處： 亳州路社區(qū)級(jí)商業(yè)中心、雙崗 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、杏林小區(qū) 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、森林城社 區(qū)商業(yè)中心 。 瑤海區(qū) 6處： 七里塘 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、三里街 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、銅陵路 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、站塘 社區(qū)級(jí)商業(yè)中心、鋼北 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、化工廠地區(qū) 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心 。 包河區(qū) 7處： 周谷堆 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、九華山路 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、衛(wèi)崗 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、曙光 社區(qū)級(jí)商業(yè)中心、姚公廟 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、黃山公園地區(qū) 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、馬鞍山南路 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心 。 蜀山區(qū) 8處： 三里庵 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、 高新區(qū) 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心 、西七里塘 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、昌河社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、西城 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、青陽(yáng)北路 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、蓮花新村 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、鄉(xiāng)村花園 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心 。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 4、合肥市商業(yè)格局變化 合肥市“十一五”規(guī)劃中明確指出，未來(lái) 5年內(nèi)，合肥市城市人口將從原來(lái)的 150萬(wàn)增加到 300萬(wàn)人；到 2010年，合肥市生產(chǎn)總值確保 1900億元，年均增長(zhǎng) 15.5%；力爭(zhēng)達(dá)到 2100億元，年均增長(zhǎng)18%；人均地區(qū)生產(chǎn)總值比 2000年翻兩番以上，達(dá)到 5000美元；所有數(shù)據(jù)都在為合肥新一輪的商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)前所未有的發(fā)展良機(jī)； 按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)人均商業(yè) 1.2平米來(lái)計(jì)算，合肥未來(lái) 5年將發(fā)展 200萬(wàn)平米以上的商業(yè)規(guī)模，如果加上舊商業(yè)的改造，經(jīng)濟(jì)和人口的成倍增長(zhǎng)將給合肥的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)巨大的發(fā)展空間。 目前的合肥商業(yè)格局將面臨巨大轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)商業(yè)已不能滿足城市發(fā)展，從國(guó)內(nèi)外大城市現(xiàn)狀以及城市發(fā)展的規(guī)律來(lái)看，合肥單一商業(yè)中心的格局必然打破，這一點(diǎn)，從合肥市近期出臺(tái)的商業(yè)中心專項(xiàng)規(guī)劃也能看出，舊城區(qū)的商業(yè)承載功能正在逐步減弱，新區(qū)域商業(yè)中心得益于良好的規(guī)劃和硬件優(yōu)勢(shì)將發(fā)展符合未來(lái)的先進(jìn)業(yè)態(tài)，并將持續(xù)保持持續(xù)增長(zhǎng)。 單一商業(yè)中心格局正在打破，新中心快速崛起 結(jié)論 :綠城桂花園三期商業(yè)有效地借助了政府的商業(yè)大規(guī)劃 ,和拓基城市廣場(chǎng)共同組成了規(guī)劃中 8大區(qū)級(jí)商業(yè)中心之一的西區(qū)中心 ,其特色性的業(yè)態(tài)定位而產(chǎn)生的廣域性價(jià)值有效地彌補(bǔ)了區(qū)域需求的不足 ,而且還承擔(dān)起社區(qū)商業(yè)中心的功能。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 97,20%23, 5%123, 24%53,11%91, 19%73, 15%10, 2%20, 4%廬陽(yáng)區(qū) 高新區(qū) 包河區(qū) 政務(wù)區(qū)新站區(qū) 蜀山區(qū) 經(jīng)濟(jì)區(qū) 瑤海區(qū)8442.12,27%1071.72,3%3146.69, 10%1010.34, 3%1167.75,4%4050.42,13%7251.31,23%5524.71, 17%廬陽(yáng)區(qū) 高新區(qū) 包河區(qū) 政務(wù)區(qū)新站區(qū) 蜀山區(qū) 經(jīng)濟(jì)區(qū) 瑤海區(qū)各區(qū) 11月份成交套數(shù)及比例 97,20%23, 5%123, 24%53,11%91, 19%73, 15% 10, 2%20, 4%廬陽(yáng)區(qū) 高新區(qū) 包河區(qū) 政務(wù)區(qū)新站區(qū) 蜀山區(qū) 經(jīng)濟(jì)區(qū) 瑤海區(qū)各區(qū) 11月份成交面積及比例 5、 06年 11月合肥市商業(yè)類商品房成交數(shù)據(jù)分析 結(jié)論 :截至 2006年 11月，合肥市商業(yè)類商品房在售面積 94。 54萬(wàn)平米（ 10382套）， 11月份當(dāng)月成交面積為 31665.36平米（ 490套），其中新站區(qū)獨(dú)占螯頭，高新區(qū)市場(chǎng)份額最低； 新站區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)繁榮和區(qū)域交通物流的便捷緊密關(guān)聯(lián)，另外，新站區(qū)以元一時(shí)代廣場(chǎng)為代表的新興區(qū)級(jí)商業(yè)中心也是目前規(guī)劃中的 8個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心中發(fā)展最好的，而高新區(qū)作為合肥的高端純住宅版塊，商業(yè)氛圍欠缺也是必然。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 排名 項(xiàng)目名稱 區(qū)屬 面積（平米） 金額（萬(wàn)） 1 安徽國(guó)際商務(wù)中心 包河區(qū) 17520.96 8728.53 2 金星商業(yè)城 經(jīng)濟(jì)區(qū) 16245.31 6231.79 3 安徽白馬服裝城二期 新站區(qū) 14092.92 12366.99 4 安徽白馬服裝城 新站區(qū) 13818.86 6877.49 5 頤和花園 蜀山區(qū) 7777.07 6 旺城大廈 蜀山區(qū) 7401.98 5362.58 7 信旺 華府駿苑 蜀山區(qū) 7274.6 8 楓林大廈擴(kuò)建工程 廬陽(yáng)區(qū) 6949.24 11351.53 9 安徽國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng) 蜀山區(qū) 6426.78 6132.12 10 綠地國(guó)際花都 玫瑰苑 政務(wù)區(qū) 6242.44 5691.83 6、 06年 1-11月合肥市商業(yè)類商品房銷售前十名分析 房地產(chǎn) E網(wǎng) 結(jié)論 :因合肥市商業(yè)類商品房的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中也包含了辦公用房的數(shù)據(jù)，除去老城區(qū)的少量高檔商業(yè)，實(shí)際主要的商業(yè)用房成交區(qū)域仍然集中在新站區(qū)和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，新站區(qū)作為合肥商貿(mào)物流最發(fā)達(dá)的區(qū)域，也是合肥大市場(chǎng)建設(shè)最繁榮的區(qū)域，其商業(yè)獲利能力已經(jīng)越來(lái)越被投資者和經(jīng)營(yíng)者所看好。經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的金星商貿(mào)城在區(qū)域商業(yè)尚未成氣候的大環(huán)境下能生地飄紅，主要以低價(jià)及市場(chǎng)前景取勝； 另一方面，目前成交的很大一部分商業(yè)類商品房以社區(qū)商業(yè)用房為主，說(shuō)明規(guī)劃先進(jìn)并具備贏利能力的社區(qū)商業(yè)正逐步被看好。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 商業(yè)篇 1 產(chǎn)品部分 （綠城桂花園三期商業(yè)） 1、城調(diào) 2、論址 3、規(guī)劃 4、組合 房地產(chǎn) E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)異軍突起 自 2003年起，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大變化莫過(guò)于商業(yè)地產(chǎn)的異軍突起，由于商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率、社會(huì)反響度均高于住宅，再加上合肥城市化進(jìn)程的全面提速，整個(gè)合肥無(wú)論是商業(yè)格局、還是商業(yè)業(yè)態(tài)都發(fā)生了革命性的變化，雖然目前合肥整體的大商業(yè)發(fā)展尚處于起步階段，但是傳統(tǒng)的一個(gè)中心的商業(yè)格局已經(jīng)基本打破，城市副中心迅速崛起，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在合肥存在著巨大的商機(jī)； 新興業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn) 商業(yè)地產(chǎn)在合肥經(jīng)過(guò)近幾年的快速發(fā)展，隨商業(yè)市場(chǎng)的不斷細(xì)分，新興業(yè)態(tài)也不斷涌現(xiàn)，專業(yè)市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)品牌、連鎖的飲食、超市、服裝、娛樂(lè)等的出現(xiàn)極大地豐富了商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)化程度，同時(shí)也促成了更多的傳統(tǒng)商業(yè)類型轉(zhuǎn)型；如火車站附近服裝大市場(chǎng)集群和元一時(shí)代 SHOPPING MALL 餐飲業(yè)和休閑娛樂(lè)業(yè)成為合肥城市商業(yè)格局中零售業(yè)態(tài)的領(lǐng)軍者 近幾年，特別是今年餐飲業(yè) 19%和休閑娛樂(lè)業(yè) 25.8%的高速增長(zhǎng)勢(shì)頭有目共睹，也是合肥城市發(fā)展和繁榮的一個(gè)有力見(jiàn)證；如金滿樓、香格里拉、蜀王等大型餐飲連鎖的快速擴(kuò)張。 城市化進(jìn)程不斷創(chuàng)造商業(yè)機(jī)會(huì) 隨著合肥城市化進(jìn)程的提速和城市規(guī)模的迅速擴(kuò)容，以此帶來(lái)的商業(yè)機(jī)會(huì)也不斷出現(xiàn)，甚至陌生地段的商業(yè)奇跡都在不斷涌現(xiàn)。如北二環(huán)外的綠水雅客及高新區(qū)的銀灘綠洲會(huì)所。 1、城調(diào) 城市和商業(yè)共同發(fā)展，相互促進(jìn) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 本項(xiàng)目規(guī)劃集中商業(yè)的可行性論證 從住宅開(kāi)發(fā)和商業(yè)開(kāi)發(fā)的利弊比較來(lái)分析： 對(duì)于綠城桂花園的三期規(guī)劃而言，其實(shí)只有兩種選擇，要么全部規(guī)劃為住宅，要么是底商與住宅結(jié)合，底商規(guī)劃成集中商業(yè)。對(duì)于純住宅的規(guī)劃而言，三期因?yàn)榛救颗R近黃山路，物業(yè)品質(zhì)和居住的舒適度本身就大打折扣，而且投資回收也是一次性的；但是如果在住宅下部規(guī)劃一部分底商，從現(xiàn)有的市場(chǎng)規(guī)律來(lái)看，