商鋪理財完全手冊

商鋪理財完全手冊 商鋪理財完全手冊之商鋪投資篇 一、 *2005 商鋪投資調查 *每年年初都會就中國商鋪投資市場的基本狀況針對國內商鋪投資者、經(jīng)營商戶及專業(yè)人士進行網(wǎng)上問卷調查，此次特別從 2005年 3月 18日進行的 “*2005 商鋪投資調查 ” 返回的 29560份問卷結果進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，結果如下： 1、常用理財方式 （ 1）、在總共票數(shù)當中，有 39.47%的選擇商鋪投資，其次是商鋪經(jīng)營，占 30.57%。另外在住宅、寫字樓投資和證券、基金等金融方面分別有 17.0%和 12.96%。 （ 2）、結合投資回報和投資風險兩方面的因素，以及中國零售業(yè)的飛速發(fā)展，商鋪經(jīng)營投資成為投資人的首選。 2、是否投資過商鋪及投資總資金規(guī)模？ 有 55.7%的被訪問者曾經(jīng)進行過商鋪投資，在愿意填寫投資金額的當中， 100萬以上投資額的占 34.5%， 100 萬以下的占 65.5%，其中 50-100萬（一、二線城市一般商鋪的銷售總價格）的占 13.8%。 3、是否考慮跨區(qū)域投資？ （ 1）、超過半數(shù)的人會考慮跨區(qū)域投資，達到了 55.6%。 （ 2）、有鑒于此，跨區(qū)域的推廣和炒做成為必要。 4、商鋪投資類型偏好 在對上述各種商鋪類型的投資偏好調查中，投資人對商業(yè)街的偏好最高，達到26.17%，這和商業(yè)街往往是城市商業(yè)地標、經(jīng)營獨立的原因有關；其次是住宅底商和社區(qū)類商鋪，分別為 16.0%和 15.66%，這是一個發(fā)展趨勢，隨著商業(yè)中心的商業(yè)項目的逐步飽和，商業(yè)項目的開發(fā)逐漸往社區(qū)方向轉變，和投資人的偏好無太大關系；相對純商業(yè)類商鋪而言，寫字樓的吸引力非常弱，僅有 11.09%；市場類商鋪的比重較少，可能是由于目前市場類商鋪供應較少、另外被訪問人對 “ 市場類商鋪 ” 理解 比較模糊的緣故。 5、國內商鋪投資熱點地區(qū) 大家一致認為國內最具投資潛力的區(qū)域仍然集中在幾個經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域：以上海為核心的長三角（華東）、以廣州深圳為主力的珠三角（華南）。這兩個區(qū)域對投資人有比較明顯的吸引力；華北、華中、渤海灣以及西南等內地區(qū)域旗鼓相當，相對均衡；另外，東北和西北的吸引力相對最弱。 6、感興趣的商業(yè)經(jīng) 營類型 在被訪問的會員中，經(jīng)營類型所占比例比較靠前的有餐飲 /酒吧、專業(yè)店、專賣店、百貨（日常百貨用品）等投資相對較小、需求相對較大的領域，所占比重均在 10%以上，另外，表示為特許加盟的占 11.53%，足以說明人們對開店經(jīng)營的特別關注。因此，投資知識和經(jīng)營知識將有越來越大的需求。 二、中國商鋪投資區(qū)域、城市排行榜 當前，全國各地商鋪投資、投資熱度不減，但很明顯不同區(qū)域、不同城市商鋪投資的狀況顯著不同： 1、熱點商鋪投資區(qū)域排行 根據(jù) *2005商鋪投資調查的結果，長三角地區(qū)依然是中國商鋪投資最熱點的地區(qū)，這個結果和 2004年的調查結果完全相同，華東地區(qū)、珠三角、華南地區(qū)緊隨其后，其次是華北地區(qū)、華中地區(qū)、東北地區(qū)和西北地區(qū)。需要特別指出的是 2004年的調查結果中，東北地區(qū)和西北地區(qū)僅排在長三角之后，可是今年卻排在最后，說明市場對東北地區(qū)和西北地區(qū)的商鋪投資興趣發(fā)生了根本性變化比較謹慎；另外， 2004年排在倒數(shù)第一的華北地區(qū)今年排在中間的位置，這說明商鋪投資市場對包括北京在內的華北地區(qū)的商鋪的關注度有了很大的提升。 2、熱點商鋪投資城市排行 根據(jù) *2005商鋪投資調查的結果，按照投資熱度降低的順序，熱點商鋪投資城市排行如下：上海、溫州、杭州、蘇州、珠海、廣州、北京、天津、武漢、沈陽、大連、西安、銀川、呼和浩特、蘭州等。 3、商鋪投資風險城市排行 根據(jù) *2005商鋪投資調查的結果，長三角地區(qū)、西北、東北城市商鋪的售價和當?shù)氐南M水平相比較，整體偏高， 換言之，這些地區(qū)城市商鋪的投資風險階段性來看，比較高；其他地區(qū)商鋪價格和當?shù)氐南M水平相比較，或者屬于合理，或者屬于有上漲潛力。 需要指出的是：上述宏觀觀點，并不意味著商業(yè)地產(chǎn)項目個案風險不存在。 三、商鋪投資四步驟 1、第一步：準確判斷商鋪類型 商鋪的類型，按照所屬項目的開發(fā)形式不同可以分成以下八大類： （ 1）、商業(yè)街商鋪 商業(yè)街沿街兩側的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。按照經(jīng)營商品的類型，可以劃分為專業(yè)商業(yè)街商鋪和復合商業(yè)街商鋪，專業(yè)商業(yè)街商鋪如三里屯酒吧街商鋪，復合商業(yè)街 商鋪如王府井商業(yè)街商鋪等。 （ 2）、市場類商鋪 “ 市場 ” 是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。按照經(jīng)營商品的復合程度，可以分為專業(yè)市場商鋪和綜合市場商鋪。專業(yè)市場商鋪如京溫市場的商鋪，綜合市場商鋪如萬通新世界商品交易市場等。 （ 3）、社區(qū)商鋪 社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是 1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形 式。 （ 4）、住宅底層商鋪 住宅底層商鋪 指位于住宅底層的商用鋪位。住宅底層商鋪是目前市場極為關注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開發(fā)商充分認可住宅底層商鋪的巨大價值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。 （ 5）、百貨商場、購物中心商鋪 百貨商場及各種類型購物中心的運營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠。目前，國內有很多這類正在運營的項目，另外也有不少大型 SHOPPING MALL 項目在國內多個大中城市開發(fā)建設，鑒于該類項目規(guī)模龐大，開發(fā)復雜，所以投資風險 也比較高。 （ 6）、商務樓、寫字樓商鋪 商務樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間，如北京王府飯店底下世界頂級品牌精品廊等。 （ 7）、交通設施商鋪 交通設施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小型商鋪。道路兩側交通設施商鋪幾乎含蓋包括汽車專賣店、汽車 4S 店等在內的各種商鋪，所以內容廣泛，投資選擇很多。 （ 8）、旅游商鋪 旅游商鋪指旅游設施里面及周邊，以旅游者為目標消費者的商鋪類型，既包括傳統(tǒng)旅游景點 的各類商鋪，也包括主題旅游公園的各類商鋪。旅游商鋪適合經(jīng)營的商品類型、商業(yè)形式明顯區(qū)別于其他商鋪類型。 2、第二步：確定目標收益空間 商鋪投資收益是所有商鋪投資者所關注的問題，但一般的投資者對商鋪投資收益的理解僅局限在租金收益上。實際情況是，租金收益屬于商鋪投資收益中常規(guī)的收益項目，屬于普通意義的收益內容，而商鋪價值升值收益對于像中國商業(yè)房地產(chǎn)這種發(fā)展中的市場來講，無疑成為商鋪投資者創(chuàng)造財富的重要手段。 租金收益對于商鋪投資者來講，是很簡單的概念。租金方式回收投資也是房地產(chǎn)業(yè)投資回報的基 本方式，對于商鋪來講也不例外。 價值升值收益實際上是商鋪二手交易實現(xiàn)的賣價和初始買價的差額。實現(xiàn)價值升值收益對于一般的商鋪投資者有不小的難度，如果選擇得當，雖然租金收益率不是最高，但卻可以獲得買家飛漲的報價；如果選擇失當，不僅商鋪不好出租，而且完全有可能被迫“揮淚降價甩賣”。 3、第三步：熟知 12 項價值因素 影響商鋪租金收益和價值升值收益的因素大約有 12項，這些因素對不同類型商鋪價值的影響是顯著不同的。 （ 1） 商情因子 指商鋪所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境、商業(yè)競爭狀態(tài)及所吸引的 主要客戶群的規(guī)模及覆蓋范圍等。 （ 2） 客流量 客流量對于商鋪的價值至關重要。 商情因子闡釋的是商鋪所在地區(qū)的“宏觀”商業(yè)狀況，但客流量是針對商鋪價值的“微觀”量化。 （ 3） “可視性”因子 商鋪的“可視性”指經(jīng)過建筑師創(chuàng)造性的設計，最大限度使得盡可能多的商鋪在平面、立體范圍內極容易被消費者看到。 （ 4） 樓層 商鋪所在的樓層對商鋪價值的影響力不小，一層的商鋪無論是租金還是售價都要比二層、三層的商鋪高出很多。 （ 5） 交通條件 交通條件往往意味著可能到訪 客流量的潛力。 （ 6） 停車條件 具體講就是轎車停車場。強調停車條件的重要性，是出于中國經(jīng)濟強勁增長的勢頭。 （ 7） 整個項目規(guī)劃設計的科學性 規(guī)劃設計必須體現(xiàn)市場功能的需要。通常，開發(fā)商需要從市場的角度對項目規(guī)劃設計進行調整。 （ 8） 硬件條件 商鋪的硬件條件具體指商鋪的設計和能源狀況等，包括面寬、進深、層高，及對消費者的有效引導，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術性內容，以上因素對商鋪的功能影響很大。 （ 9） 經(jīng)營商品的類型 經(jīng)營商 品的類型與商鋪的租金收益及價值升值收益有密切關系。不同的商品，其利潤空間顯著不同 。 （ 10） 隸屬項目的運營特點 商鋪多數(shù)隸屬于某個項目，所隸屬項目的類型、運營方式、運營狀態(tài)、管理水平等對該商鋪租金、價值的影響是無法避免的。 （ 11） 商鋪初始售價 商鋪初始售價的高低將影響商鋪投資的收益。商鋪初始售價越高，投資收益率越低，資金風險也會越高。 （ 12） 商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 商鋪價值提升是一個動態(tài)的過程，商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展的狀況及趨勢將對商鋪的價值起到核心作用。 影響商鋪租金收益和價值升值收益的因素還有其他因素，商鋪投資者在投資過程中需要首先熟知上述各因素。 4、第四步：賽睿商鋪投資原理 商鋪投資者在清晰判斷商鋪類型、明確目標收益空間、熟知 12個商鋪價值因素后，需要解決的問題就是如何量化收益，這正是賽睿商鋪投資原理的內容： 商鋪投資收益（ Pr）包括租金收益（ R）和價值升值收益（ V），租金收益（ R）的水平主要取決于商鋪所在位置的商情因子（ E）、客流量（ Po）、 “ 可視性 ” （ Vi）、樓層（ F）、交通條件（ T）、停車設施（ P）、商鋪硬件條件（ C）、 整個項目規(guī)劃的科學性（ D）、經(jīng)營商品的類型（ G）、隸屬項目的運營特點（ M）等因素；價值升值收益的水平主要取決于商鋪所在地區(qū)的商情因子（ E）、原始買入價格（ Pc）、整個項目規(guī)劃的科學性（ D）、樓層（ F）、經(jīng)營商品的類型（ G）、隸屬項目的運營特點（ M）及未來周邊居住、辦公類、房地產(chǎn)及旅游房地產(chǎn)等的發(fā)展趨勢（ Re），即： Pr=R+V R=F（ E， Po， Vi， F， T， P， C， D， G， M） V=F（ E， Pc， D， F， G， M， Re） 如果投資者持有商鋪的時間為 N年，那么靜態(tài)投資回報率為 ： Ri=Pr/（ N*Pc） 不同城市的商鋪、同城市不同位置的商鋪、不同市場環(huán)境的商鋪、不同市場成熟度的商鋪以及不同類型的商鋪，只有 Ri達到相應的某種水準時，商鋪投資者才可以做出投資選擇。 需要指出的是商鋪投資具有典型的市場化特點和市場引起的個性化特點，所以以上 Ri的目標水準對于不同的城市、不同類型的商鋪會有所不同。商鋪投資者在投資過程中需要逐漸建立 “ 沒有完全相同的兩個商鋪 ” 的概念，以警示自己的投資直覺，用專業(yè)價值進行理性投資。 另外，商鋪投資和其他投資一樣，有其特定的風 險特點、收益特點，與之相對應，投資者只能選擇符合其特定的個人風險承擔能力、資金勢力的商鋪類型、項目進行投資。 四、商鋪投資回報率和商鋪貸款政策 1、商鋪投資回報率與投資回收期計算方法 商鋪投資回報率從嚴格意義上講是一個動態(tài)的概念，投資中除了投資者的購買初始投資外，還應包括稅費，貸款利息、物業(yè)管理費用、取暖費用、折舊費用，甚至還有通貨膨脹帶來的價格貶值和央行加息后帶來的利差等方面的因素，同時還必須考慮到商鋪一定的空置期，但對于普通投資者來說動態(tài)投資計算比較復雜，現(xiàn)介紹一種相對動態(tài)的投資分 析方法，以供投資者參考使用。（特別提示：目前開發(fā)商提供的投資回報率的算法各異，基本都是比較靜態(tài)的計算方式，但這種靜態(tài)計算方式得出來的投資回報率通常要比實際收益高很多，很容易給投資者造成假象，投資型買家在購買商業(yè)地產(chǎn)時應注意。） （ 1）年投資回報率 一次性購買：公式：（稅后月租金每月物業(yè)管理費） 12/（購買房屋總價 +契稅 +印花稅） 按揭貸款：公式：（稅后月租金按揭月供款 -每月物業(yè)管理費） 12 （首期房款 +契稅 +印花稅 +律師費 +保險費） 注：商鋪投資合理的年投資回報率一般 為 8%-12%。 （ 2）投資回收期 一次性付款：計算公式：（購買房屋總價 +契稅 +印花稅） /（稅后月租金每月物業(yè)管理費） 12 按揭貸款：計算公式：（首期房款 +契稅 +印花稅 +律師費 +保險費） /（稅后月租金按揭月供款 -每月物業(yè)管理費） 12 注：商鋪投資合理的回收期限一般為 8-12 年。 2、商鋪貸款政策 自 2005年 3月 17日，央行再次調高個人住房貸款利率，即通過 “ 遏制過熱的房地產(chǎn)投資和投機行為，達到調控全國各地目前出現(xiàn)的房價快速上漲的目的。 ” ，此次貸款 利率的調整也必然影響到商鋪貸款利率。有關商鋪投資的即時報道，敬請關注 “*”關于利率的系列報道。 （注：以上信息僅供參考。） 五、商鋪投資 10 大典型失誤 1、因為 “一鋪養(yǎng)三代 ”，所以忽視個案投資風險 “一鋪養(yǎng)三代”的古訓說明商鋪屬于良好的投資理財品種。嚴格講， 可以“一鋪養(yǎng)三代”的商鋪應該是具備成功經(jīng)營基礎的商鋪，如果開發(fā)商非專業(yè)化操作，那么這樣的商鋪非但不能養(yǎng)三代，相反會損失慘重，甚至血本無歸。 2、關注開發(fā)商承諾，忽視項目的專業(yè)素質 不同的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商因為不同的專業(yè)水平，所以操作思路決然不同：專業(yè)的開發(fā)商關注踏踏實實解決項目的定位、招商及管理等專業(yè)問題，炒做思想嚴重的開發(fā)商似乎只關注回租、回購、擔保等承諾。商業(yè)地產(chǎn)項目的營銷并非不需要，但專業(yè)問題的有效解決是項目成敗的關鍵。商鋪投資風險靠開發(fā)商的承諾去抵御是錯誤的，因為中國投資市場的變數(shù)實在太多 。 3、對商鋪投資的收益目標不清楚 商鋪的投資價值在于租金收益和升值收益，在中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的初期，鑒于中國經(jīng)濟成長的良好空間和趨勢，升值收益是重要的收益內容，但升值空間比較大的商鋪，初期的租金收益往往比較低，甚至最初還滿足不了按揭月供的需要，這種狀況要求投資者必須清楚收益目標，并對自身資金狀況的適合性做出判斷，避免目標收益、目標不清楚導致的投資困局。 4、混淆商鋪投資和投機的概念 投資就意味著長期性，投機必須是短期性操作，如果把商鋪投資和商鋪投機混淆的話，必然會出現(xiàn)投資風險。上 海房地產(chǎn)價格競升，商鋪也不例外，過去幾年在上海炒商鋪暴富的人不在少數(shù)，他們的共同特點是“投機短炒”，而不是“長期投資”，因為靠租金是不可能有如此高的收益的，這是不成熟商鋪市場的共同特點；如果商鋪市場趨于成熟，這種投機短炒將會出現(xiàn)巨大風險，長期投資思維將會主導市場。 5、忽視 “不同類型商鋪不同的收益能力問題 ” 不同類型的商鋪其收益能力截然不同。在廣大商鋪投資者心目中有良好投資形象的綜合商業(yè)街，其租金收益在全國絕大多數(shù)城市都普遍比較低；投資者謹慎參與、商鋪售價不高的家居建材專業(yè)市場，不少項目租金收益 卻表現(xiàn)良好在進行商鋪投資的時候，對商鋪類型的專業(yè)劃分，有助于較高商鋪投資收益的實現(xiàn)。 6、居然以 “地段、地段，還是地段 ”進行商鋪投資 不少商鋪投資者在進行商鋪投資的時候，居然也按照“地段、地段，還是地段”的原則進行商鋪投資，這種原則并不適合于商鋪投資。比如，北京沙子口辦公文具批發(fā)市場，該區(qū)域無論是位置、交通條件，還是環(huán)境都并非傳統(tǒng)意義上的“地段”價值型區(qū)域，但這里的商鋪價值卻相當高，所以進行商鋪投資的時候必須重新評價“地段”價值對商鋪價值的影響。 7、盲目進行產(chǎn)權商鋪的投資 產(chǎn)權商鋪在當前的商鋪投資市場有不小的供應量，但其風險性值得投資者全面關注。產(chǎn)權商鋪并非不可以投資：各類市場里面的產(chǎn)權商鋪投資的風險就比購物中心里面的產(chǎn)權商鋪投資風險小，因為前者對保證良好經(jīng)營環(huán)境所要求的統(tǒng)一經(jīng)營管理的要求比較低；購物中心里面的產(chǎn)權商鋪不是不可以投資，但投資的前提是開發(fā)商必須在購物中心項目的定位、招商及統(tǒng)一管理方面搭建足夠專業(yè)的框架，否則開業(yè)后的經(jīng)營困局會直接導致經(jīng)營風險。 8、忽視城市擴張推動的商鋪價值 商鋪因為和商業(yè)密不可分的協(xié)同關系，所以和其他地產(chǎn)有所區(qū)別的是：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和經(jīng)濟的增長之間保持著最大程度的線形相似關系，中國的經(jīng)濟增長又必然和城市的擴張存在協(xié)同性，所以城市擴張和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之間的協(xié)同性必然帶動商鋪的價值空間。 商鋪投資者如果能夠充分理解城市擴張對商鋪價值的帶動，那么商鋪的投資收益將會在比較低的風險度下良性進行。大家可以設想：中國 70-80%的人口在農(nóng)村， 20-30%的人口在城市，中國經(jīng)濟發(fā)展帶動的人口在農(nóng)村和城市的比例關系即使達不到美國的20%： 80%，城市人口擴張的空間顯然會異常推動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，帶動商鋪價值的提升。 投資者需要關注到 中國城市擴張對商鋪投資的價值推動。 9、對商鋪投機誘惑缺乏克制力 當前中國商鋪市場的的確確處在發(fā)展初期，所以存在明顯的投機特點 投機就意味著潛在的巨大利潤和潛在的巨大風險。潛在的巨大利潤源自行業(yè)發(fā)展太過初級和中國經(jīng)濟持續(xù)的成長能力，潛在的巨大風險也源自行業(yè)發(fā)展太過初級，所以商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)普遍存在的低專業(yè)化水平運做的問題，直接導致個案風險及行業(yè)風險。 在利潤和風險之間徘徊的普通商鋪投資者需要有克制商鋪投機誘惑的意識，以長期投資的理念進行商鋪的選擇和操作，關注商業(yè)地產(chǎn)項目專業(yè)化運做的水 平，并以此作為投資選擇的標準。 就仿佛股市里的短線高手少之又少一樣，能夠獲得商鋪投機利益的人也是少之又少?？梢圆蹲缴啼佂稒C利益的人需要有良好的投資水平、冷靜的投資心態(tài)和比較雄厚的資金勢力，絕大多數(shù)投資者不具備商鋪投機的素質，這些投資者需要對商鋪投機有良好的克制力。 10、忽視商鋪的功能性 因為商鋪最終是由經(jīng)營商戶使用，所以商鋪的規(guī)劃設計、硬件條件等是否可以滿足未來的經(jīng)營需要必然成為商鋪投資者關注的重要因素，但是許多投資者卻因為對商業(yè)經(jīng)營不熟悉，選擇的商鋪因為功能的缺陷導致投資風 險。 現(xiàn)在很多大城市都對住宅底商的經(jīng)營有功能性限制，比如在北京，住宅底商限制餐飲、歌舞娛樂、洗浴及網(wǎng)吧等的經(jīng)營，這樣的話，大量大面積住宅底商的出租就存在問題；有些獨立商鋪做餐飲雖然沒有行政限制，但諸如進深、面寬設計的缺陷也會導致出租風險。 對商鋪功能性要求比較高的商業(yè)業(yè)態(tài)有各類大賣場、電影及高科技娛樂及餐飲等，功能性涉及到載荷、面積、面寬及進深等。 六、投資分析 1、購物中心商鋪投資分析 購物中心的開發(fā)無疑是中國商業(yè)地產(chǎn)市場的熱點投資類型，全國各地熱炒的大型購物中 心就屬于這樣的投資品種。客觀地看，針對大眾日常消費的商業(yè)地產(chǎn)類型，購物中心是屬于可以創(chuàng)造最大租金收益的品種，但購物中心商鋪的投資卻需要投資者關注以下問題： （ 1）、只有專業(yè)化操作的、成功的購物中心才可以創(chuàng)造最大租金收益； （ 2）、規(guī)模龐大的 SHOPPING MALL 的投資風險因為開發(fā)商專業(yè)化操作（定位、招商及管理等）能力的制約，其產(chǎn)權商鋪的投資風險比較大；（ 3）、絕大多數(shù)購物中心都存在市場培育的問題，所以購物中心產(chǎn)權商鋪的前期租金收益率比較低； （ 4）、購物中心獨立鋪面的投資風險比里面的鋪位低； （ 5）、 購物中心餐飲店鋪的投資風險相對比較低； （ 6）、購物中心休閑娛樂設施的投資雖然高，但投資收益潛力需要關注； （ 7）、購物中心商鋪價值和周邊商家的品牌度存在正相關關系； （ 8）、沒有經(jīng)過科學定位、沒有主力商家進駐、不采取統(tǒng)一招商的購物中心原則上要謹慎投資。 2、商業(yè)街商鋪投資分析 在 2005*商鋪投資調查中，商業(yè)街商鋪成為商鋪投資者最偏好的投資類型，原因首先在于商業(yè)街商鋪主要是鋪面，投資風險比較低。關于商業(yè)街商鋪的投資，以下問題需要關注： （ 1）、商業(yè)街商鋪的低風險，同時意味著較低的投資收益 ； （ 2）、復合商業(yè)街的投資風險普遍比較高； （ 3）、專業(yè)商業(yè)街的投資價值要優(yōu)于復合商業(yè)街； （ 4）、社區(qū)商業(yè)形成的商業(yè)街更多體現(xiàn)的是社區(qū)商業(yè)的特點，其商鋪投資價值需要用底商、社區(qū)商鋪的影響因素評價； （ 5）、規(guī)模龐大、 500 米以上長度的商業(yè)街市場風險會比較大； （ 6）、成功的商業(yè)街也需要主力店帶動市場； （ 7）、批發(fā)類型的商業(yè)街具有比較高的投資價值。 3、專業(yè)市場投資分析 專業(yè)市場和綜合市場之間的顯著區(qū)別在于前者進行了市場細分，這種市場細分縮短了經(jīng)營成熟的周期，而且商鋪價值得到了顯著提升。 關于專業(yè)市場的投資，需要關注以下內容： （ 1）、專業(yè)批發(fā)市場商鋪是產(chǎn)業(yè)商業(yè)中可以創(chuàng)造租金收益最大化的商鋪品種； （ 2）、專業(yè)市場商鋪的價值和經(jīng)營產(chǎn)品的附加值相關，經(jīng)營產(chǎn)品的附加值越高，商鋪的價值越高； （ 3）、專業(yè)市場商鋪出售，對商鋪價值的影響比較?。?（ 4）、專業(yè)市場規(guī)模太大，存在經(jīng)營風險； （ 5）、專業(yè)市場的細分會更加深入，值得長期關注。 4、社區(qū)商業(yè)及住宅底商投資分析 社區(qū)商業(yè)和住宅底商具有良好的投資空間，最值得關注的問題是規(guī)模問題，如果開發(fā)商盲目進行開發(fā)，不有效控制開發(fā)規(guī)模，市場風險 會相當大。如果規(guī)模比較大，就必須主力商家?guī)邮袌觥?社區(qū)商業(yè)和住宅底商的開發(fā)應該關注餐飲及其他服務業(yè)的需要，換言之，餐飲及其他服務業(yè)商鋪的市場承接力度會很強，在策劃過程中需要特別關注。 商鋪理財完全手冊之商業(yè)經(jīng)營篇 我們把商鋪理財分為成商鋪投資和商業(yè)經(jīng)營，完全是因為商鋪投資和商業(yè)經(jīng)營存在明顯的聯(lián)系，甚至密不可分。根據(jù) *的行業(yè)調查，目前大約 30%的商鋪投資者也同時從事商業(yè)經(jīng)營，伴隨商業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)的長期發(fā)展，這個比重會更大，如何為商鋪投資和商業(yè)經(jīng)營提供更加復合的服務自然成為 *的服務方 向。 一、教你開店 大家手里有了錢，絕大多數(shù)人都會很容易想到開店。很多人都會認為開店是小兒科，沒什么難度，所以我們身邊有不少店就是這樣“速效”開起來的 當然這些“速效”開起來的店，的確有不少是“速效”關門的。很顯然，開店的財富效應因為開店的隨意性，表現(xiàn)出很大的隨機性。 1、如何開店 如果你開始開店，從開店第一天開始你就成了老板。如何成功地開店呢？ A、行業(yè)選擇 (1)、對自己資源 (人際關系、資金等 )、能力的狀況進行檢討； (2)、判斷什么是自己最優(yōu)勢的資源、能力； (3)、根 據(jù)自己的優(yōu)勢資源、能力，初選適合自己的行業(yè)； (4)、對初選的目標行業(yè)進行市場調查； (5)、對初選的目標行業(yè)的發(fā)展階段及發(fā)展?jié)摿M行判斷； (6)、初定有良好發(fā)展?jié)摿?、市場已?jīng)初步形成的行業(yè)作為要開店的行業(yè)； (7)、再次檢討自己的優(yōu)勢對初定開店行業(yè)的掌控能力； (8)、選擇自己 (資源、能力 )優(yōu)勢可以發(fā)揮、市場空間比較大、自己能夠掌控的目標行業(yè)。 B、開店實施 (1)、研究選定行業(yè)及行業(yè)中的品牌個案，對行業(yè)的市場狀況、發(fā)展趨勢等有足夠了解，對品牌個案進行從產(chǎn)品到經(jīng)營到服務的深度 分析； (2)、借鑒品牌個案的經(jīng)驗，結合自己的想法，進行開店策劃，包括選址、店鋪大小、市場定位、投資測算等各種開店實施必須關注的細節(jié)； (3)、選址，租店鋪； (4)、開業(yè)前各種籌備工作； (5)、開業(yè)及開業(yè)慶典、開業(yè)營銷； (6)、試營業(yè)； (7)、正式營業(yè)。 C、永續(xù)經(jīng)營 (1)、經(jīng)營初期根據(jù)市場的反饋進行產(chǎn)品、服務、經(jīng)營的微調； (2)、在經(jīng)營半年后，分析市場的變化進行階段性調整； (3)、每年都需要進行市場分析，根據(jù)消費市場的變化，進行必要的經(jīng)營調整、產(chǎn)品調整 ； (4)、不斷地針對市場需求進行的調整將保證永續(xù)經(jīng)營。 2、開店典型失誤 (1)、對自己的資源、能力優(yōu)勢不加分析，隨意開店； (2)、不做市場調查，往往進入競爭異常激烈的行業(yè)或者夕陽行業(yè)； (3)、不考慮自己資金、資源、能力的掌控能力，最終生意失控； (4)、開店前，不研究行業(yè)中的品牌個案，走很多冤枉路、錯路； (5)、選址失誤； (6)、商店檔次定位失誤； (7)、經(jīng)營商品品質、品位失誤； (8)、經(jīng)營商品、經(jīng)營思想一成不變； (9)、營銷方式失誤； (10)、缺乏特色化經(jīng)營的理念，無論是商品，還是服務都沒有創(chuàng)新意識 二、品牌建立 目前，在中國商業(yè)服務業(yè)形形色色的頂級品牌似乎更多是國際血統(tǒng)：沃爾瑪、家樂福、伊騰洋華堂、 B&Q、宜家、 OBI、時代華納、加拿大 IMAX、星巴克、麥當勞、肯德基、必勝客、星期五餐廳、 POLO、 GUESS 等。需要關注的是這些進入中國市場的品牌的數(shù)量的確很有限，大批國外品牌尚未進入中國市場。鑒于絕大多數(shù)國外品牌對中國市場不熟悉，開拓速度比較慢，這為中國本土品牌的成長留下了難得的市場機遇。 1、品牌，恒久價值的象征 伴隨社 會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，越來越多的人進入中產(chǎn)階級的行列。中產(chǎn)階級及以上的階層最基本的消費習慣就是品牌消費：沒有錢的時候，實在只能顧及基本生存、生活條件；有錢以后，消費必然關注品質、身價等，所以品牌的消費成為中產(chǎn)階級及以上階層生活最基本的組成部分，也成為消費者恒久價值的象征。 品牌給消費者創(chuàng)造的高層次的物質享受和精神享受，對于品牌經(jīng)營者來講就意味著更高的利潤：同樣的產(chǎn)品，不同的品牌，原材料的成本沒有根本性的區(qū)別，品牌度越高，人力成本會相應增加，品牌經(jīng)營成本會成為主要成本，但品牌商品的價格提升的空間卻比成本的提高 空間高出幾倍，甚至幾十倍。對于品牌商來講，品牌也是恒久價值的象征。 2、品牌，創(chuàng)造百萬富翁的搖籃 大家都是消費者，品牌的價格大家都有深刻的體會，但絕大多數(shù)消費者并不清楚品牌到底價值幾何？如果評判品牌價值，單純從開一個專賣店或一個餐廳來看，的確判斷不出品牌的價值，因為單個店屬于純粹的經(jīng)營，屬于品牌形成的過程，并沒有延伸到品牌的經(jīng)營。 品牌高速形成的過程有以下特點： (1)、對目標市場準確的選擇； (2)、對目標市場的消費特點進行準確的判斷； (3)、對產(chǎn)品 (產(chǎn)品的概念不單指服裝等具體的 產(chǎn)品，從品牌的角度，咖啡廳也是個產(chǎn)品 )進行全方位的策劃，明確產(chǎn)品的形式、風格等產(chǎn)品最基本的組成元素； (4)、確定產(chǎn)品的價格體系； (5)、在上述步驟的基礎上，進行品牌包裝策劃，包括 LOGO、品牌主色調、裝修風格、員工服裝、名片等全系列 VI設計； (6)、形象店選址及開業(yè)籌備； (7)、形象店開業(yè)經(jīng)營； (8)、通過標準化產(chǎn)品質量、服務推動品牌形成。 在上述品牌形成的過程中，要注意以下問題： (1)、不能不考慮市場需求憑空判斷； (2)、選擇目標消費市場的時候要牢記 “ 細分市場 ” ，細分的越準確，越容易成功，不要什么都想做，什么人都是自己的目標市場； (3)、全方位產(chǎn)品策劃可以避免后期頻繁修改，每一次修改都會加大品牌經(jīng)營的成本，甚至影響到品牌的競爭力； (4)、產(chǎn)品的價格體系做不到恰如其分，失敗就是必然的； (5)、形象店的選址要懂得借勢，用合理的前期成本，讓管理商和其他零售商的品牌推動自己的品牌； (6)、形象店較高的成本具有戰(zhàn)略價值，要避免浪費，但不能影響品質； (7)、產(chǎn)品質量、服務的標準化是品牌的最基本特點，必須自始至終對標準化嚴格要求，否則品牌形成里程 會更長。 經(jīng)過上述嚴謹操作，每個品牌都可以造就百萬富翁！ 三、連鎖加盟 很多人都有成功開店的經(jīng)驗 但只有少數(shù)人有品牌打造的經(jīng)歷 至于在品牌