【商業(yè)地產(chǎn)】鄭州遠(yuǎn)大理想城地產(chǎn)項目建議及發(fā)展戰(zhàn)略報告2007年-56PPTVIP

鄭州遠(yuǎn)大置業(yè) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)項目 項目建議及發(fā)展戰(zhàn)略報告 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸鄭州大智企劃有限公司所有，未經(jīng)大智公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 第一章 我們必須統(tǒng)一的思想 第二章 我們必須清楚的方向 第三章 我們必須鎖定的事情 第四章 我們必須塑造的產(chǎn)品 第五章 我們必須執(zhí)行的事情 我們必須統(tǒng)一的思想 我們必須清楚的方向 我們必須塑造的產(chǎn)品 我們必須鎖定的事情 我們必須執(zhí)行的戰(zhàn)略 必須思考的三個命題 必須完成的三個使命 必須要走的三個 關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)市場調(diào)研 區(qū)域個案分析 市場機(jī)會點的挖掘分析 項目總精神定位 產(chǎn)品研發(fā)構(gòu)思 產(chǎn)品定位 景觀建議 規(guī)劃建議 物業(yè)建議 區(qū)域購買人群分析 項目 SWOT分析 等待深化 必須思考的三個命題 命題一 : 我們承載的品牌使命是什么 ？ 2007年的中國地產(chǎn)界 ， 品牌 +產(chǎn)品將是高端項目成敗的關(guān)鍵 ， 也是市場與消費者衡量項目的標(biāo)準(zhǔn) 。 本項目作為遠(yuǎn)大置業(yè)鄭州的第一個大型住宅項目 ， 將直接影響品牌長期戰(zhàn)略 。 占領(lǐng)市場高地贏得形象高度和獲得最大化利潤 ， 是項目 “ 兩手抓 、 兩手都要硬 ” 的課題 。所以我們必須在項目上達(dá)到 “ 做勢 、 做高 、 做主流 ” ， 在市場上叫好又叫座的目標(biāo) ， 從而獲得品牌 、 品質(zhì) 、 市場的高落點 。 破題思路：建立標(biāo)桿項目，建立標(biāo)桿形象 命題二 : 400畝的大盤運(yùn)作如何在鄭州長期稱雄 “ 小盤以奇勝 大盤以正合 ” ，大型項目的成敗并非靠一個簡單的產(chǎn)品賣點和小創(chuàng)意就能夠取勝，而要靠對土地、對區(qū)域、對規(guī)劃、對產(chǎn)品線、對配套、對附價值的整體運(yùn)籌。大盤更是一個長期的戰(zhàn)略，要求我們對現(xiàn)金流、利潤點、市場刺激點的深度理解和把握。而對于沒有大盤操作經(jīng)驗的遠(yuǎn)大置業(yè)， 400畝地是一塊肥肉更是一座大山。我們?nèi)绾紊俜稿e誤，少交學(xué)費和避免反復(fù)，這將是整個項目的操作關(guān)鍵。 破題思路： 深度分析自身優(yōu)劣勢，尋找市場摹板，尋找依托各行業(yè)優(yōu)勢資源。 命題三 : 面對大體量我們?nèi)绾伪ＷC速度又保證高度 建立高端的品牌，需要在項目開發(fā)出彩、銷售火爆的語境下產(chǎn)生，面對投資市場的宏觀控制，面對市場觀望態(tài)度的不斷濃厚，面對高端產(chǎn)品的開發(fā)受限，和 70萬平方米的龐大項目體量，我們?nèi)绾巫羁斓臅r間去化，同時又贏得自信和市場美譽(yù)度，叫好又叫座贏得市場地位之戰(zhàn)，是我們的第三命題： 破題思路： 1、一期走 “ 速度 ” 保證回款 2、二期走 “ 高端 ” 保證形象 3、三期走 “ 品質(zhì) ” 保證利潤 必須完成的三個使命 建立優(yōu)質(zhì)開發(fā)商形象 建立綜合性產(chǎn)品高度 建立市場代表性項目 背景一：品牌需要建立。 背景二：本地市場大體量項目絕跡，需要領(lǐng)導(dǎo)者的出現(xiàn) 背景一：獲得項目高利潤率的基礎(chǔ)是產(chǎn)品的品質(zhì)和附加值的不可替代。 背景二：本地市場開發(fā)產(chǎn)品同質(zhì)嚴(yán)重，需要創(chuàng)新產(chǎn)品的出現(xiàn) 背景一：啟動 70萬平方的體量需要顛覆性的造勢和絕對的話語權(quán)。 必須要走的三個關(guān)鍵詞 第一關(guān)鍵詞：定勢 第二關(guān)鍵詞：定局 第三關(guān)鍵詞：定位 第一關(guān)鍵詞：定勢 VS城市 定勢就是放大大勢 ， 從城市戰(zhàn)略上將城市價值進(jìn)行放大 ， 找出城市的溢價部分 ！ 如何定本項目的勢 ？ 思路：將項目放在中國地產(chǎn)的大語境中 ， 重新開始城市話語權(quán)與土地話語權(quán)的建構(gòu)工作 。 現(xiàn)狀：城市地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入兩大主流階段 ， 第一主流是城市中心城中村改造和舊廠房住宅拆遷帶來的小面積開發(fā) ， 第二主流是城鄉(xiāng)結(jié)合部的大體量項目開發(fā) 。 隨著城市環(huán)境的不斷惡劣和市場消費趨向 ， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展促使中產(chǎn)階級大量產(chǎn)生 ， 更多的中高收入者趨向于城郊大盤 ， 大盤時代的到來勢不可擋 。 定勢：項目 后大盤時代綜合體 ， 未來城市生活夢想 。 與 02年興起的 21世紀(jì) 、 美景天城 、 帝湖的大盤時代不同 ， 未來的大盤時代更趨向與原鄉(xiāng)化 、 景觀化 、 低密度 、 人文化和科技化 ， 不再是一個城郊的大片住宅區(qū) ，更是一個居住 、 度假 、 養(yǎng)生 、 休閑 、 商業(yè)為一體的低密度情景小鎮(zhèn) 。 本場后大盤時代戰(zhàn)役 ， 我們應(yīng)該升級為 “ 城市話語權(quán)與居住話語權(quán)的重新建構(gòu)工作 ” ， 之所以不稱為一個簡單的房地產(chǎn)推廣 ， 因為我們深知：本項目 ， 不應(yīng)該放在房地產(chǎn)的語境中 ， 應(yīng)該放在城市發(fā)展的大語境中 第二關(guān)鍵詞：定局 VS土地 做什么樣的產(chǎn)品才符合品牌、土地、時間節(jié)點的需要？ 從物業(yè)形態(tài)角度來看： 類型 條件 優(yōu)勢 劣勢 我們的取舍比重 理由 獨棟別墅 高配套、土地、景觀、附加值 高利潤 高形象 總價高 回款較慢 政策限制 聯(lián)排別墅 疊加別墅 土地、產(chǎn)品品質(zhì)、景觀、附加值 中高利潤 高形象 出形象 出利潤 花園洋房 產(chǎn)品品質(zhì)、景觀、地段 中形象 回款速度快 出回款 出形象 出人氣 多層 戶型、地段、景觀、配套 回款速度快 出人氣 出回款 小高層 地段、戶型、景觀 容積率較高 回款速度較快 出人氣 出面積 高層 地段 容積率高 回款慢 出套數(shù)比 出面積 我們要做一個大局，這個局，不是僅僅是一個階層而是一個跨階層、多產(chǎn)品線、多價格層次的 “ 生態(tài)王國 ” 。 如何定土地的局？ 思路：將這個局放大， 400畝地里承載中國城市發(fā)展和階層生存的深層思考，參照物不僅僅是歐式、北美、意大利、地中海、西班牙 ，不僅僅是時下盛行的 “ 國際、世界、王者 ” ，拒絕浮夸風(fēng)，拒絕復(fù)制，拒絕文化的泛濫和空洞，是社會主流階層的和諧生活城邦。 定局：大盤地產(chǎn)的大格局。 應(yīng)用：這就要求我們所有的產(chǎn)品形態(tài)以心靈回歸和創(chuàng)新實用相結(jié)合，用大面積體量表達(dá)一個城鎮(zhèn)一個社會圈子的情感和追求。這就是局！ 第三關(guān)鍵詞：定位 VS標(biāo)桿 我們都知道世界上最高的山峰是珠穆朗瑪峰，但是世界上第二高的山峰是誰？我們知道嗎？很多人都不知道。為什么？這就是標(biāo)桿的作用：標(biāo)桿是容易記住的，非標(biāo)桿則很少有人知道。 所以要做好定位，第一步就是做一個標(biāo)桿。 標(biāo)桿可以是價格、可以是配套、可以是服務(wù)，也可以是其他。 思路：制造口頭傳播，制造人居歸位，重建游戲規(guī)則 定局：東南高知中產(chǎn)小鎮(zhèn)。 我們必須統(tǒng)一的思想 我們必須清楚的方向 我們必須塑造的產(chǎn)品 我們必須鎖定的事情 我們必須執(zhí)行的戰(zhàn)略 必須思考的三個命題 必須完成的三個使命 必須要走的三個 關(guān)鍵詞 區(qū)域個案分析 市場機(jī)會點的挖掘分析 項目總精神定位 產(chǎn)品研發(fā)構(gòu)思 產(chǎn)品定位 景觀建議 規(guī)劃建議 物業(yè)建議 區(qū)域購買人群分析 項目 SWOT分析 等待深化 區(qū)域個案分析 青青美廬 位置：鄭州市航海東路與第二大街交叉口向南 300米路西 占地面積： 132畝 建筑面積： 13.5萬平方米 容積率： 1.5 綠化率： 40% 項目簡介： 青青美廬別墅在秉承其他別墅多項優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，進(jìn)行了多方面的創(chuàng)新，如獨門獨戶，環(huán)狀道路以及樓棟間錯列式排列，盡享高私密性別墅生活；如陽光天井設(shè)計，空間更加通透，采光更加充分；如自動車庫門，出入更灑脫自如。 樓盤名稱：加州第一城 詳細(xì)地址：經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)航海東路與第五大街交匯處向南 500米 單 價： 2400.00 元 /平方米 一室面積 42 二室面積 60/89 -100 三室面積 123 -127 復(fù)式面積 107 -178 116畝加州風(fēng)情大型生活社區(qū) 設(shè)計第一城加州第一城由同濟(jì)大學(xué)擔(dān)綱設(shè)計監(jiān)制 ， 特聘同濟(jì)大學(xué)建筑學(xué)院馬人樂教授擔(dān)任社區(qū)規(guī)劃顧問 。 全面引進(jìn)美國加州風(fēng)情設(shè)計風(fēng)格 ， 社區(qū)中規(guī)劃多處景點：奔放 星光大道 、 活力 迪斯尼兒童樂園 、 動感 好萊塢時代廣場和靜雅 芭爾波亞花園 。 悉尼陽光 開發(fā)商 : 河南恒遠(yuǎn)置業(yè)有限公司 物業(yè)類別 : 商品房 建筑類別 : 多層 物業(yè)公司 : 恒遠(yuǎn)物業(yè) 所屬區(qū)域 : 東開發(fā)區(qū) 面積 : 145-220 均價 : 1500元 / 付款方式 : 一次性付款、按揭貸款 公交線路 : 35、 33、 307 銷售電話 : 6782688 地理位置 : 航海東路與商英街交叉口 產(chǎn)品定位：純復(fù)式住宅 市場定位：亞別墅 中原第一家亞別墅主流價值社區(qū) 1/3的別墅價格， 100%的別墅享受成為其獨特的賣點 BOHO 天明園 物業(yè)名稱：天明園國際中心 地 址：經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)航海東路與第三大街交匯處 售 價： 2680.00 元 /平方米 銷 售 證： 2005第 008號 中小學(xué) : 西 楊 小 學(xué) 、 十 一 中 分 校 綜合商場 :思達(dá)超市 郵局 :中國郵政 銀行 :中國銀行 、 商業(yè)銀行 醫(yī)院 :中醫(yī)骨傷病醫(yī)院 BOHO天明園 ,由天明地產(chǎn)有限公司開發(fā) , 多層 、 小高層 ,位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)航海東路與第三大街交匯處 .占地17507 平方米 ， 建筑面積達(dá) 57282 平方米 ， 區(qū)內(nèi)高層 、 小高層 ,錯落有致 ，交相輝映 ， 極具風(fēng)情 ， 把東方民族風(fēng)情和西方人文色彩 ， 精心地結(jié)合起來 ，也極具古典和現(xiàn)代的風(fēng)格 。 區(qū)內(nèi)配置齊全 ， 有會所 、 有游泳池等各種休閑運(yùn)動場所 ， 且周邊生活配套完善 ， 有銀行 、 學(xué)校 、 醫(yī)院 、 商場等 ， 應(yīng)有盡有 ， 生活極及方便 ， 是每個成功人士理想的選擇 。 金色港灣 金色港灣 50萬平方米新加坡風(fēng)情小鎮(zhèn)，項目總占地 650畝，總建筑面積 50萬平方米，倡導(dǎo) “ 現(xiàn)代、文明、自然、浪漫 ” 的生活理念。一期業(yè)主 2003年 4月入住，二期業(yè)主同年 10月入住，三期 517各泊位期待你的歸航！ 美景天城 占地面積 22萬平方米、建筑面積 35萬平方米的純歐洲風(fēng)情經(jīng)典社區(qū)。作為 “ 鄭州人居形象大使 ” ，一期唯美康橋印象，二期浪漫香榭里舍，三期完美羅馬假日，四期典藏荷蘭花香，用精美的建筑，收藏世界最美的風(fēng)景。開發(fā)商：河南啟元置業(yè)有限公司。 富田 太陽城 占地面積近 400畝、建筑面積 42萬平方米的新古典主義歐洲建筑模范社區(qū)。在規(guī)劃布局上運(yùn)用動靜、商住分離的設(shè)計手法，體現(xiàn)古典純粹之美。社區(qū)園林綠島、斑塊、廊道相結(jié)合的網(wǎng)絡(luò)化結(jié)構(gòu)，令人恍若置身歐洲。開發(fā)商：鄭州市振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 東方今典 東方今典是河南東方置業(yè)有限公司鼎力開發(fā)的純生態(tài)別墅群。項目秉承 “ 以人為本 ” 的開發(fā)理念；經(jīng)典的歐派巴洛克建筑風(fēng)格，傳承純正歐陸品位；是中原地區(qū)超大規(guī)模的純別墅社區(qū)。 青青美廬 作為鄭州中央別墅區(qū)的后起升級之秀，在秉承其他別墅多項優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，避免早期別墅樓盤種種缺陷的基礎(chǔ)上，在諸多方面都做了改進(jìn)與創(chuàng)新，打造了無限魅力別墅樓盤中的最新升級版本。 永恒親親家園 新未來大道首家親情 Family社區(qū)，坐落在中央生活區(qū)與中央商務(wù)區(qū)之間，屬城市東南上風(fēng)上水的居家福地。在規(guī)劃設(shè)計上追求親情氛圍的全方位營造，致力于 266戶家庭共同分享生活的喜悅與感動。 大宇 頤園 由低密度復(fù)式住宅和眾多園林景觀組成，全新的設(shè)計理念盡得自然田園情趣。戶型設(shè)計將 “ 人、建筑、自然 ” 進(jìn)行完美的融合，陽光生活品質(zhì)與全家共享；戶戶南北朝向，戶型方正實用，盡可體驗空間之美妙。開發(fā)商：鄭州大宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 陽光名仕廣場 雄踞鄭州國家經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總占地 13畝，采用聯(lián)排別墅式設(shè)計理念，既享別墅的尊貴，兼收商務(wù)辦公的舒適，全新演繹商住一體的商務(wù)辦公空間，是開發(fā)區(qū)目前規(guī)模最大的宜商宜住的商務(wù)中心。 市場機(jī)會點的挖掘分析 1、板塊范圍界定 該板塊位于鄭州市的東南方向，地理范圍限定在京廣鐵路以東、隴海鐵路以南的區(qū)域。板塊西鄰西南板塊，北鄰隴海板塊和鄭東新區(qū)板塊。 從行政區(qū)上說，東南板塊內(nèi)包括了二七區(qū)、管城區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的部分政域。 2、區(qū)域發(fā)展綜述 受區(qū)域發(fā)展基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的影響，東南板塊的工業(yè)化色彩高于其他區(qū)域。相應(yīng)，區(qū)域生活配套處于較低水平、居住氛圍有待提高。同時，城中村分布密集、連續(xù)， 也是東南板塊特征之一。 3、 交通配套 東南板塊現(xiàn)有交通狀況的明顯特征之一是，主體交通通暢，細(xì)部交通條件須改善。具體表現(xiàn)在：從區(qū)域分布來看，中州大道以東經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)交通順暢，道路以西區(qū)域路網(wǎng)密度不合理；從道路結(jié)構(gòu)來看，主干道交通順暢，次干道和支路分布不盡合理。 區(qū)域整體外向交通便利，東西向城市主干道航海路、南三環(huán)快速路溝通區(qū)域東西，南北向城市主干道紫荊山路、城東路、未來大道、中州大道、新 107國道大大提高了板塊的對外交通。 除城市主干道外，區(qū)域內(nèi)部次級交通相對不夠合理，主要表現(xiàn)在中州大道以西區(qū)域。道路路網(wǎng)密度不足、未貫通道路、路況不佳是區(qū)域內(nèi)道路系統(tǒng)需解決的問題。 4、生活配套 配套不足、分配不均、檔次不高是東南板塊內(nèi)生活配套的主要特征。 板塊內(nèi)教育機(jī)構(gòu)雖讓囊括了幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大中專學(xué)校，但是數(shù)量少，基本都分布在城東路、航海路沿線，如貝斯特外國語幼兒園小學(xué)、五里堡小學(xué)、六十三中、三十九中、鄭州旅游學(xué)校等；教育配套形式包括市政及社區(qū)內(nèi)部配套。板塊內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)配套形式主要有三種：航海路沿線的各類食品、建材、汽車配件批發(fā)市場；板塊內(nèi)生活區(qū)周邊的集貿(mào)市場、路邊小型商鋪；新開發(fā)社區(qū)的配套底商。板塊內(nèi)娛樂、休憩等生活配套明顯不足，主要分布在板塊中部中州大道周邊，如航海廣場、世紀(jì)歡樂園、航海體育場。 5、區(qū)域產(chǎn)業(yè)分布與經(jīng)濟(jì)狀況 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展以工業(yè)、物流業(yè)為主。板塊內(nèi)隴海鐵路貨運(yùn)支線周邊分布著木材廠、農(nóng)藥廠、機(jī)械廠、儲運(yùn)倉庫等貨運(yùn)需求大的行業(yè)。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)以工業(yè)企業(yè)為主，分布了加工制造、涂料、印刷等行業(yè)。航海路周邊沿線分布了鋼材、汽配等批發(fā)、物流配送行業(yè)。這一區(qū)域承擔(dān)了鄭州市現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展的主要角色，同時，工業(yè)經(jīng)濟(jì)為板塊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定了穩(wěn)定基礎(chǔ)。 綜合分析： 鄭州地產(chǎn)格局影響下，本項目所處東南板塊是一塊彈痕累累的羞澀板塊，在幾個非一線開發(fā)商的點射下，東南板塊盡管被一相情愿的掛上別墅區(qū)的招牌，然而在市場角度上，政府的城市戰(zhàn)略的冷落下，其熱度、聲勢、關(guān)注度與其他板塊相比一直慘淡蕭條。 在市場接受度不足，板塊熱量不夠的課題下，大型項目的成敗將取決于對土地和對區(qū)域的營銷中。周邊地產(chǎn)項目的開發(fā)中，開發(fā)商大都局限于自己的一畝三分地，營銷觀念陳舊眼光狹隘，項目定位缺乏高度和輻射力，沒有形成推廣中的合力，產(chǎn)品設(shè)計理念以現(xiàn)代、北美為主創(chuàng)新不足，沒有深度挖掘土地和區(qū)域的內(nèi)涵和資源。 我們的機(jī)會點： 1、鄭汴一體，區(qū)域升溫。 2、市中心競爭頂端產(chǎn)品白熱，市場呼喚中高端。 3、小盤遍地，大盤奇缺。 4、白熱板塊進(jìn)入衰退，二線板塊發(fā)力。 我們必須統(tǒng)一的思想 我們必須清楚的方向 我們必須塑造的產(chǎn)品 我們必須鎖定的事情 我們必須執(zhí)行的戰(zhàn)略 必須思考的三個命題 必須完成的三個使命 必須要走的三個 關(guān)鍵詞 項目總精神定位 產(chǎn)品研發(fā)構(gòu)思 產(chǎn)品定位 景觀建議 規(guī)劃建議 物業(yè)建議 區(qū)域購買人群分析 項目 SWOT分析 等待深化 區(qū)域個案分析 市場機(jī)會點的挖掘分析 消費符號： 汽車： 經(jīng)濟(jì)型或中型轎車 服裝： 國產(chǎn)名牌、國際品牌 消費： 咖啡、茶館、中高級餐廳SK-2 教育： 重點學(xué)校、私立學(xué)校 來源：鄭州市區(qū)，金水區(qū)、東區(qū)、管城區(qū)占據(jù)較大比例 職業(yè)：政府高層、企業(yè)高層、海歸、知識型企業(yè)合伙人、 4S店經(jīng)理人、 高級技術(shù)人員、私企業(yè)主等 目的：改善居住環(huán)境為主要目的 年齡： 30-45歲 收入：家庭年收入 8萬元以上 特征：格調(diào)、品質(zhì)、文化、簡潔、休閑、不過分張揚(yáng)、善接受新事物 核心客戶 重要客戶 偶得客戶 來源：鄭州市區(qū)及省內(nèi)其他城市 職業(yè)：各行各業(yè)的小老板、生意合伙人 目的：改善居住環(huán)境、投資、增值為目的 年齡： 30-50歲 收入：家庭年收入 20萬元以上 特征：附庸高尚、追求生活品質(zhì) 高知識中產(chǎn)階級 經(jīng)營型富貴階級 投資客戶 區(qū)域購買人群分析 客戶定位： 高知識中產(chǎn)階級 項目戰(zhàn)略分析 對于區(qū)域戰(zhàn)略 對于土地戰(zhàn)略 對于品牌戰(zhàn)略 對于產(chǎn)品戰(zhàn)略 對于價格戰(zhàn)略 對于營銷戰(zhàn)略 對于開發(fā)戰(zhàn)略 我們要將東南板塊的啟動作為項目的第一課題。 我們要打造鄭州地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折性項目。 我們要一戰(zhàn)成名。 我們要將 400畝地演繹為一個多元化兵團(tuán)。 我們要先低、中穩(wěn)、后高，完成空降任務(wù)。 我們要高舉高打，成名在先攻心在后。 我們要形象前置、體驗前置、景觀前置。 我們必須統(tǒng)一的思想 我們必須清楚的方向 我們必須塑造的產(chǎn)品 我們必須鎖定的事情 我們必須執(zhí)行的戰(zhàn)略 必須思考的三個命題 必須完成的三個使命 必須要走的三個 關(guān)鍵詞 區(qū)域個案分析 市場機(jī)會點的挖掘分析 項目總精神定位 產(chǎn)品研發(fā)構(gòu)思 規(guī)劃建議 景觀建議 產(chǎn)品定位 物業(yè)建議 區(qū)域購買人群分析 項目戰(zhàn)略分析 等待深化 項目總精神定位 高知中產(chǎn) 地中海 主題情景小鎮(zhèn) 為什么定位高知中產(chǎn)？ 區(qū)域經(jīng)濟(jì)屬性聚集大量高知人士；經(jīng)濟(jì)規(guī)律產(chǎn)生大量中產(chǎn)階級；高端物業(yè)競爭慘烈中高市場消費蓄勢待發(fā)；大體量特性不支持高級物業(yè) 為什么是地中海？ 景觀和建筑是本項目取勝的關(guān)鍵，地中海風(fēng)格是最強(qiáng)調(diào)建筑和景觀的建筑特色。 為什么要打造情景小鎮(zhèn)？ 大型項目需要豐富的產(chǎn)品線來獲得長期的市場刺激點豐富的產(chǎn)品線構(gòu)成建筑群落的主題，規(guī)模配套、地域的特征和客戶階層決定高尚生活小鎮(zhèn)的形態(tài)。 國際化的價值取向，質(zhì)樸的建筑風(fēng)格 回歸自然的風(fēng)情生活意境 全新的風(fēng)情小鎮(zhèn) 我們要倡導(dǎo)的是一種生活方式，一種價值取向 人文的、風(fēng)情的、類別墅的 國際風(fēng)情的低密度社區(qū) 規(guī)劃建議 根據(jù)本區(qū)域市場和鄭州市場的趨勢，大型項目的規(guī)劃都將和項目的整體策略相應(yīng)結(jié)合，遵循以下幾個必然元素： 1、主題性 2、本土化 2、不同物業(yè)形態(tài)之間、組團(tuán)與組團(tuán)之間的相互獨立和統(tǒng)一性 3、與同類同區(qū)域項目之間的差異性 4、動線與公共區(qū)域以及配套的前瞻性 現(xiàn)有規(guī)劃方案的分析 1、主題模糊 沒有形成景觀規(guī)劃和道路規(guī)劃的主題性，沒有形成記憶點、敘事性和附加值，水系為死水。 2、產(chǎn)品和景觀均好性極差 建筑斜角太多，戶型硬傷較多，導(dǎo)致產(chǎn)品均好性差。缺乏對核心景觀的共享，景觀滲透極差。 3、組團(tuán)之間的區(qū)分不明顯 產(chǎn)品線排列紊亂，各自價值感被相互抵消，高層不能享受景觀、多層不能享受私密。 4、規(guī)劃道路硬傷較多 丁字、十字路口過多，直線道路過多，導(dǎo)致產(chǎn)品硬傷和人流車流速度加快。 5、商業(yè)缺乏層次和段落 臨路底商設(shè)計過于直白，不能形成商業(yè)氛圍和聚攬人氣。 6、物業(yè)分布不規(guī)律天際線混亂 高層、小高層、多層排列混亂，不符合主流消費習(xí)慣。 規(guī)劃方案建議 對主題性的營造、土地本身提煉的差異化和記憶點是規(guī)劃思想的重點 項目地塊主題構(gòu)思 ： 由錯落的第一大街東底商、項目地塊西北的弧形和點狀水系，在鄭州東南方構(gòu)成一幅巨大的人的頭部側(cè)面輪廓。 由項目北部的高層小高層的不規(guī)則弧形建筑排列，形成人的 “大腦”部分。水系、道路組成大腦的神經(jīng)系統(tǒng)。 暗合以東為首（頭）、東南吉地的傳統(tǒng)規(guī)則。具有強(qiáng)大的記憶點和人文特色。易于傳播、推廣和塑造附加值。 案命提議： 遠(yuǎn)大 首都 遠(yuǎn)大 慧城 高層 小高層 花園洋房 多層 Townhouse 疊拼別墅 水系 主入口 會所 通過定向開發(fā)的高層住宅，快速回款，規(guī)避鄰近村落的影響 沿景觀帶布局的點式高層 純現(xiàn)代小高層的布局既是項目的要求，又滿足城市設(shè)計 滿足高層的景觀要求，社區(qū)景觀盡收眼底 豎向線形景觀帶自然隔離不同組團(tuán) 疊層別墅占據(jù)社區(qū)最好的景觀資源，建筑本身也能提升社區(qū)的景觀資源 花園洋房是社區(qū)的主要組成形式，外圍的多層小高層將社區(qū)與外圍隔離 社區(qū)文化街與”如意”景觀大道主線相映成趣，構(gòu)成和諧的生活景象 高層圍合盡 量減少外圍不利環(huán)境資源的影響 對內(nèi)部社區(qū)環(huán)境的營造和對外部不利資源的規(guī)避是規(guī)劃考慮的重點 高層 小高層 多層 花園洋房 Townhouse 商業(yè) 會所 小區(qū)路 水系 規(guī)劃路 景觀概念構(gòu)思 環(huán)形景觀帶 +環(huán)形水系 +點式中央水系，使景觀滲透和景觀均好達(dá)到最大化。 環(huán)形道路零噪音、零光污染、無丁字路口 中央景觀水系 入戶棧橋 點式水景 分別滿足鄰里服務(wù)和社會功能提升的商業(yè)設(shè)施、會所、休閑設(shè)施， 社區(qū)商業(yè)街是文化的、休閑的、體驗式的一座半開放式的商業(yè)文化街，為社區(qū)居民提供了交往和休息的場所； 景觀建議 以可參與和體驗的情景水系為景觀軸線的核心，銜接不同的景觀區(qū)域，并滲透至組團(tuán)庭院 水景的設(shè)置要體現(xiàn)參與性和休閑性； 水岸兩側(cè)是不同的景觀帶和不同的建筑組團(tuán)； 盡量避免大面的水域，以控制未來的運(yùn)營成本。 適應(yīng)溫帶季風(fēng)氣候的不同的植物搭配，營造社區(qū)立體景觀視覺系統(tǒng)和四季分明的景觀意境 具備不同寓意和服務(wù)功能的建筑小品和建筑藝術(shù)，構(gòu)成了社區(qū)的人文元素 建筑風(fēng)格建議 建筑風(fēng)格定位 周邊項目的建筑風(fēng)格 多數(shù)項目在建筑風(fēng)格把握上，趨向現(xiàn)代風(fēng)格和北美建筑風(fēng)格或者本地傳統(tǒng)風(fēng)格。 從色彩上，本區(qū)域的建筑趨向于白、灰、黃、藍(lán)等中亮色調(diào)，與我們強(qiáng)調(diào)的人文、寧靜、溫暖、和諧相背離。 地中海情景建筑群落 特點： 形式：坡頂、退臺、露臺、廊架、花架、 色彩：熟褐、赭石、淺黃 材質(zhì)：毛石、涂料、木、浮雕 優(yōu)勢： 1、與周邊項目的淺色調(diào)形成對比 2、表現(xiàn)項目人文主題 3、強(qiáng)調(diào)建筑與景觀 4、和諧、溫暖、濃郁 建筑立面設(shè)計的提議： 增加熟褐、赭石等重色調(diào) 增加毛石、防腐木等原生態(tài)材質(zhì) 增加退臺、坡地等人為細(xì)節(jié) 產(chǎn)品研發(fā)構(gòu)思 用項目策略指導(dǎo)產(chǎn)品： 分期發(fā)展的具體構(gòu)思 品牌策略帶動項目開發(fā)，并貫穿于整個開發(fā)過程 一期項目： 快回款：定向開發(fā)部分 多層住宅、臨街高層商務(wù)、小高層 高形象：高端產(chǎn)品亮相 TOWNHOUSE、雙拼 /疊加別墅 二期項目： 高品質(zhì)主流產(chǎn)品 花園洋房 三期產(chǎn)品： 出面積、高利潤產(chǎn)品 小高層、高層 本項目住宅物業(yè)形態(tài)鎖定為“情景小鎮(zhèn)”，主要包含 Townhouse、情景洋房、小高層精品公寓和高層電梯洋房等。 人文小鎮(zhèn)、低密住宅、文化街、學(xué)校、溪流、果園 組成產(chǎn)品核心 產(chǎn)品建議 類別墅景觀化 洋房、多層別墅化 小高層高層工建化 物業(yè)設(shè)計概念提示 疊加別墅洋房的戶型設(shè)計 一戶有天一戶有地，別墅級的居住享受，加大四周喬木水系的環(huán)繞 類別墅景觀化 疊加別墅產(chǎn)品是本項目的明星產(chǎn)品，可以提升項目標(biāo)竿形象，演繹情景小鎮(zhèn)生活方式； 類別墅景觀化是要將類別墅完全融入植被、地勢等四周景觀中，形成“樓在風(fēng)景中”的意境，提升別墅附加值和觀賞性。 步入式花臺，增加觀景功能 空中庭院花園的設(shè)計，銜接室內(nèi)外景觀 步入式衣帽間，