【商業(yè)地產(chǎn)】上海鵬欣白金灣府邸寫字樓項目營銷策劃案_37ppt_2009年

1 區(qū)域發(fā)展策略 北外灘是政府確定的首批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)之一， 成為上海國際航運中心，海運業(yè)是未來引入的主導(dǎo)行業(yè) 。 2 宏觀經(jīng)濟研究 產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 十一五規(guī)劃支柱產(chǎn)業(yè) 十一五重點發(fā)展產(chǎn)業(yè) 虹口區(qū) 上海市 虹口區(qū) 上海市 航運業(yè) 金融業(yè) 航運業(yè) 商貿(mào)業(yè) 知識服務(wù)業(yè) 物流業(yè) 商貿(mào)旅游文化休閑業(yè) 旅游會展業(yè) 商貿(mào)旅游文化休閑業(yè) 信息產(chǎn)業(yè) 知識服務(wù)業(yè) 專業(yè)服務(wù)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 先進制造業(yè) 社區(qū)服務(wù)業(yè) 依據(jù)上海市建設(shè) “ 四個中心 ” 的發(fā)展戰(zhàn)略，虹口區(qū)大力促進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，十一五規(guī)劃支柱產(chǎn)業(yè)分別為航運服務(wù)業(yè)、知識服務(wù)業(yè)、商貿(mào)旅游文化休閑業(yè)以及房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。 圍繞 “ 航運虹口 ” 的定位，虹口區(qū)將全力建設(shè)北外灘航運服務(wù)集聚區(qū)，增強航運服務(wù)業(yè)的影響力、輻射力和競爭力，形成高層次、寬領(lǐng)域、全方位的航運服務(wù)業(yè)體系。 3 區(qū)域發(fā)展策略一：確定區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 北外灘沿江重點區(qū)域占地面積 67公頃，黃浦江岸線長約 2.2公里，共有 17個重點項目 ,總建筑面積約 130萬平方米，總投資約 200億人民幣，主要位于航運商貿(mào)區(qū)以及項目所在的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)內(nèi)。 項目地塊是區(qū)域的商業(yè)中心和文娛中心，與北側(cè)的歷史風(fēng)貌區(qū)有機結(jié)合，地塊內(nèi)的高層建筑是區(qū)域地標(biāo)性建筑之一。 航運商貿(mào)區(qū) 商貿(mào)辦公區(qū) 商住綜合區(qū) 中高檔居住區(qū) 提籃橋歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)街區(qū) 北外灘未來規(guī)劃功能區(qū) 航運商貿(mào)區(qū) 商貿(mào)辦公區(qū) 商住綜合區(qū) 中高檔居住區(qū) 歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)區(qū) 本項目 北外灘是上海市政府確定的首批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)之一，將大力發(fā)展航服務(wù)業(yè)， 成為上海國際航運中心的重要組成部分。 4 區(qū)域發(fā)展策略二：確定區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展 資本密集型產(chǎn)業(yè) 具有規(guī)模經(jīng)濟和集約化經(jīng)營的特點，附加值也比較高 知識密集型產(chǎn)業(yè) 高附加值，與金融、保險業(yè)組成金融航貿(mào)商務(wù)業(yè)，構(gòu)成國際航運中心城市的核心 上游產(chǎn)業(yè) 航運融資及其管理服務(wù) 勞動密集型產(chǎn)業(yè) 企業(yè)規(guī)模較小，經(jīng)營相對分散，產(chǎn)業(yè)附加值較低 共計 10方面：航運融資、海事保險、海事仲裁、海損理算、航運交易、航運咨詢、公估公證、航運組織、航運專業(yè)機構(gòu)和船舶管理 共計 4方面：郵輪經(jīng)濟、貨物運輸、船舶租賃、拖船作業(yè) 共計 10方面：碼頭服務(wù)、集裝箱堆場、倉儲服務(wù)、船舶代理、貨運代理、報關(guān)服務(wù)、理貨服務(wù)、內(nèi)陸運輸服務(wù)、船舶供應(yīng)服務(wù)、船員勞務(wù) 產(chǎn)業(yè)鏈劃分 產(chǎn)業(yè)鏈特征 產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)容 中游產(chǎn)業(yè) 海運業(yè) 下游產(chǎn)業(yè) 海運輔助、港口服務(wù)業(yè) 從航運服務(wù)產(chǎn)業(yè)價值附加值來看 ,中上游產(chǎn)業(yè)是北外灘未來引入的主導(dǎo)行業(yè) 5 產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢一：港區(qū)分離 虹口區(qū)上海航交所 75 KM 32 KM 上海市地圖 費利克斯托港 倫敦 140 KM 1940年倫敦采取港區(qū)分離的模式，將港口硬件設(shè)施外移到離市中心以東 40公里的提爾伯里和沿河下游，此后又逐步移到費利克斯托港，但倫敦依靠波羅的海航運交易所拓展航運中上游產(chǎn)業(yè)，并成為全球頂級國際航運中心。 上海北外灘目前與倫敦類似的港區(qū)分離的航運服務(wù)業(yè)發(fā)展條件，以及以航交所拓展航運相關(guān)產(chǎn)業(yè)的模式，表明上海北外灘現(xiàn)代航運服務(wù)業(yè)中上游產(chǎn)業(yè)鏈未來發(fā)展存在的潛在空間。 6 產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢二：航運交易所 上海航交所未來主要職能包括：航運市場行為的監(jiān)管中心 、規(guī)范市場行為的培訓(xùn)中心、航運市場信息中心、中國航運政策研究中心、改善口岸軟環(huán)境的協(xié)調(diào)中心和航運專業(yè)會展中心 。 上述職能有助于北外灘能夠吸引更多航運服務(wù)的上中游企業(yè)的入駐。 海事組織 船代貨代 航運交易 信息服務(wù) 船舶交易 集中了包括上海海事局等 11家區(qū)域性功能機構(gòu) ,是國內(nèi)航運服務(wù)機構(gòu)最為集中的區(qū)域之一 航運服務(wù)企業(yè) 2000余家，船運業(yè)務(wù)占全市總量的79.6%。 航運企業(yè)（分公司）達(dá) 800多家 虹口 世界第二大運價指數(shù)集裝箱運價指數(shù) 2004年上海航運交易所完成船舶交易鑒證 125艘次 北外灘上海航交所 倫敦 約 20%的世界著名船東在倫敦設(shè)有辦事處 700多家船代公司，完成世界 50%的油輪運輸和30%-40%的干散貨運輸?shù)那⒄労贤?世界排名第一的散貨運價指數(shù) 至少擁有 15個國際組織總部以及眾多的國際航運機構(gòu)、協(xié)會 世界超過 50%的新船或二手船通過倫敦波羅的海航運交易所進行買賣 倫敦波羅的海航交所 7 上海北外灘現(xiàn)代航運服務(wù)業(yè)的未來發(fā)展 未來的北外灘將形成相互支撐的多層次、成體系的現(xiàn)代航運服務(wù)平臺 船代貨代、報關(guān)報檢等 貨運客運船公司、船舶租賃等 2008 2010年 中游產(chǎn)業(yè)要形成亮點 2010年以后 航運信息、咨詢、金融、商務(wù)等 目前 大量下游航運貨代服務(wù)企業(yè) 上游服務(wù)業(yè)接軌國際先進水平 時間 現(xiàn)狀 /目標(biāo) 產(chǎn)業(yè)重點 現(xiàn)代航運服務(wù)業(yè)的中上游高附加值企業(yè)將是未來商業(yè)地產(chǎn)的潛在主力客戶 上海市北外灘現(xiàn)代航運服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 航運服務(wù) 海事保險 航運金融 郵輪經(jīng)濟 8 區(qū)域發(fā)展策略三：外部交通網(wǎng)絡(luò)的形成 地鐵 4號線和規(guī)劃的 12號線在項目東側(cè)和北側(cè)都設(shè)有站點，未來區(qū)域與市中心的聯(lián)系將更加緊密 新建路隧道建成后將會增強北外灘區(qū)域與小陸家嘴區(qū)域的連通性 地塊北側(cè)東大名路和東長治路道路拓寬正在進行，未來這兩條道路將由 2車道變?yōu)?4車道，區(qū)域出行將有一定改觀 北外灘區(qū)域未來地鐵、越江隧道和道路拓寬的完成將在一定程度上改善區(qū)域交通的便利程度 對外交通 現(xiàn)狀 地鐵 4號線 已建成通車 12號線 規(guī)劃中 隧道 大連路隧道 已建成通車 新建路隧道 在建 道路拓寬 東大名路（ 2車道變 4車道） 施工中 東長治路（ 2車道變 4車道） 施工中 虛線為在建或規(guī)劃，實線為已建成 大木橋路方向 藍(lán)村路方向 巨峰路方向 地鐵站點 本項目 大連路站 楊樹浦路站 提籃橋站 大連路隧道 新建路隧道 東大名路 東長治路 4號線 12號線 市區(qū)及漕河涇方向 9 項目地塊分析 項目位于北 外灘浦江開發(fā)的核心中心段， 區(qū)域內(nèi)航運服務(wù)要素聚集度高， 為上海市重點開發(fā)區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢明顯 ! 10 項目地塊屬性分析 總建筑面積 33856 總占地面積 4111 建筑高度 17層 用地屬性 辦公： 12974 商業(yè)： 10995 車位： 174個 鵬欣北外灘辦公項目指標(biāo) 5A智能辦公樓 住宅：白金灣府邸 酒店 公平路客運碼頭 11 圖 例 北延伸段 中心段 南延伸段 協(xié)調(diào)區(qū) 核心區(qū) 黃浦江兩岸綜合開發(fā) 黃浦江兩岸綜合開發(fā)的規(guī)劃岸線長度約 85公里，面積約 73.3平方公里，橫跨上海七個區(qū)。 規(guī)劃控制范圍包括核心區(qū)和協(xié)調(diào)區(qū)兩部分。 核心區(qū)分中心段、北延伸段和南延伸段三部分，北起吳淞口南止徐浦大橋總面積約 66.6平方公里。 協(xié)調(diào)區(qū)位于浦西中心段以西，總面積約 6.7平方公里。 核心區(qū)北延伸段 北延伸段位于寶楊路、淞寶路、逸仙路、軍工路和江海路、浦東北路之間，面積 27.3平方公里。 隨著吳淞口水上客運樞紐及三岔港大型綠地的建設(shè)，北延伸段將結(jié)合沿江廠區(qū)改造，塑造上海嶄新的河口（黃浦江入長江口）面貌。 核心區(qū)中心段 中心段北起翔殷路 -五洲大道，南迄盧浦大橋，面積22.6平方公里。 目前中心段港區(qū)林立，未來該區(qū)域?qū)⑾蚪鹑谫Q(mào)易、文化旅游以及生態(tài)居住的方向發(fā)展。逐步提升中心段的土地效益。 核心區(qū)南延伸段 南延伸段位于內(nèi)環(huán)線、宛平南路、石龍路、龍吳路、外環(huán)線和濟陽路之間，面積 16.7平方公里。 有關(guān)規(guī)劃明確南延伸段以住宅建設(shè)以及第三產(chǎn)業(yè)為主的地區(qū)發(fā)展導(dǎo)向，突出居住、文化、旅游、高科技研發(fā)及生態(tài)等五大功能。 協(xié)調(diào)區(qū) 協(xié)調(diào)區(qū)位于浦西中心段以西，范圍包括軍工路 -平?jīng)雎?通北路 -榆林路 -大連路 -東長治路 -虹口港 -漢陽路 -吳淞路 -天潼路 -四川中路 -金陵東路 -中山東路 -東大名路-楊樹浦路 -東門路 -中華路 -海朝路 -斜土路 -魯班路 -中山南路，總面積約 6.7平方公里。 協(xié)調(diào)區(qū)建設(shè)將同核心區(qū)的景觀建設(shè)或產(chǎn)業(yè)開發(fā)保持一致，以確保同周邊環(huán)境的和諧發(fā)展，同時為向市區(qū)腹地拓展搭建跳板。 北延伸段 中心段 南延伸段 協(xié)調(diào)區(qū) 協(xié)調(diào)區(qū) 本項目 北外灘位于浦江開發(fā)的核心中心段，為上海市重點開發(fā)區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 項目地塊屬性分析 12 項目周邊景觀優(yōu)勢 項目南面沿黃浦江展開，具有良好的寬江景資源；直面陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，區(qū)域的現(xiàn)代建筑群是黃浦江畔的一道亮麗風(fēng)景。 項目北臨提籃橋歷史文化區(qū)，擁有大量的西方建筑，極具歷史底蘊。 項目西側(cè)隔黃埔江相望的外灘是馳名中外的旅游景點，萬國建筑群吸引了世界各地的游客。 地塊東眺：瑞豐大廈 地塊北眺：提籃橋保護區(qū) 地塊西眺：新外灘花園和上?？瓦\中心 地塊南眺：小陸家嘴建筑群 地塊周邊自然人文景觀資源極為豐富，積極利用對于提升物業(yè)價值有較大意義 本案 13 項目產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 虹口區(qū)是國內(nèi)航運服務(wù)機構(gòu)最為集中的區(qū)域之一。而北外灘區(qū)域匯聚了包括上海航運交易所、中國港口協(xié)會等在內(nèi)的 6家航運服務(wù)功能性機構(gòu)，具有良好的航運服務(wù)產(chǎn)業(yè)環(huán)境 上海航運交易所是中國唯一的國家級水運交易市場，其所發(fā)布的集裝箱運價指數(shù)，已成為繼波羅的海散貨運價指數(shù)之后的世界第二大運價指數(shù) 北外灘區(qū)域內(nèi)的上海國際港客運中心是上海唯一的國際客運碼頭，全面建成后可接待郵輪游客 100萬人次。 1 3 6 5 4 2 上海港國際客運中心 編號 機構(gòu)名稱 1 上海航運交易所 2 上海船東協(xié)會 3 上海船東互保協(xié)會 4 上海報關(guān)協(xié)會 5 中國港口協(xié)會 6 上海港口協(xié)會 北外灘區(qū)域內(nèi)航運服務(wù)要素聚集度高，擁有多家航運服務(wù)機構(gòu)，航運服務(wù)產(chǎn)業(yè)環(huán)境較好 本項目 14 區(qū)域 虹口區(qū) 2006年 航運類企業(yè)數(shù) 2000（家） 2004-2006年 引進外資航運項目數(shù) 164 （家） 2006年 引進航運公司數(shù) 800 （家） 代表航運公司 DHL、 UTI 、羅賓遜、中海汽車船運、上港物流等 截至到 2006年，虹口區(qū)已有航運企業(yè) 2000余家。其中，中海運、中遠(yuǎn)集運以及上海國際港務(wù)集團等 “ 龍頭 ” 企業(yè)均落戶于北外灘區(qū)域。 近 3年間，北外灘共引進外資航運項目 164個，吸引了大量世界知名航運物流公司和國內(nèi)重量級航運企業(yè)來此投資發(fā)展。 中國大陸前十位集裝箱運輸企業(yè)有 7家落戶北外灘，運力占全國的 86.5%；水上運輸增加值占上?？偭康?67%，主營收入占上?？偭康?73% 2006年上海航運公司營業(yè)收入比較 73% 27% 北外灘航運公司營業(yè)收入比重 上海市其他區(qū)縣航運公司營業(yè)收入比重 北外灘區(qū)域內(nèi)航運企業(yè)聚集，并匯集多家航運船務(wù)龍頭企業(yè)，是上海水上運輸?shù)闹饕M成部分 項目產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 15 項目郵輪經(jīng)濟優(yōu)勢 項目旁正在建設(shè)的國際客運中心是國內(nèi)首個國際標(biāo)準(zhǔn)的郵船母港，目前嘉年華旗下歌詩達(dá)公司的 “ 愛蘭歌娜 ” 號已將北外灘作為母港開設(shè) 5天 6夜中日韓定班航線 。預(yù)計國際客運中心未來 5年郵輪客運量將達(dá) 50萬人次，最終將實現(xiàn) 100萬人次的客運量 。 國際客運中心建成所帶來的大批豪華郵輪游客將是區(qū)域酒店和商業(yè)設(shè)施的潛在消費群體 為預(yù)測值 上海港國際客運中心郵輪客運量 郵輪游客數(shù)量（萬人次） 2.58 2.66 50 100 0 30 60 90 120 2006 2007H1 *2010 *2012 16 項目周邊道路交通劣勢 編號 路名 單雙向 車道數(shù) 道路等級 1 東大名路 單向 2 次干路 2 楊樹浦路 雙向 4 次干路 3 公平路南段 雙向 1 支路 4 大連路 雙向 4 主干路 5 東長治路 雙向 2 次干路 6 秦皇島路 雙向 1 支路 7 惠民路 雙向 2 次干路 8 霍山路 雙向 2 次干路 9 海門路南段 單向 2 次干路 10 公平路北段 雙向 2 次干路 11 臨潼路 雙向 2 次干路 項目四至及周邊道路現(xiàn)狀 北外灘區(qū)域缺乏與市中心連接的主干道和快捷交通，影響區(qū)域?qū)ν馔ㄟ_(dá)性 與項目臨近的東大名路和東長治路是北外灘區(qū)域通向市中心的主要道路，兩條道路均屬兩車道的次干路，區(qū)域與市中心的連通性較差。 與項目臨近的其他道路也以次干路和支路為主，而且部分道路為單行道，區(qū)域內(nèi)部的連通性也受到限制。 目前區(qū)域內(nèi)無與市中心直接連接的地鐵等快捷交通方式，區(qū)域交通便利度較差。 軌道交通 4號線以及大連路隧道雖然連接北外灘與小陸家嘴，但由于線路途徑均為外圍區(qū)域，對于兩地之間的互通往來促進作用不明顯。 主干路 次干路 支路 單線為單向 雙線為雙向 6 5 10 2 9 8 7 4 1 大連路隧道 本項目 11 3 17 項目 SWOT分析 優(yōu)勢（ Strengths） 弱勢（ Weaknesses） 機遇 (Opportunities) 威脅（ Threats） 與小陸家嘴、外灘形成浦江黃金三角，成為上海最為重要的商務(wù)中心。 項目北臨提籃橋歷史文化區(qū)，南接黃浦江，面朝陸家嘴和外灘，景觀資源十分豐富 項目所在區(qū)域航運類企業(yè)聚集，具有良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和基礎(chǔ) 北外灘對外交通便利度較差，區(qū)域內(nèi)缺乏和市中心連接的主要干道，同時也缺乏地鐵等現(xiàn)代交通工具。 由于部分物業(yè)的開發(fā)早于北外灘整體規(guī)劃，因此區(qū)域內(nèi)各物業(yè)布局顯得較為凌亂。尤其是沿江物業(yè)，無論是建筑天際線還是物業(yè)功能定位，均較為散亂。 北外灘作為上海第一個濱江概念的商務(wù)區(qū)，也是上海市惟一尚未開發(fā)的市級商務(wù)區(qū)，市場關(guān)注度較高。 北外灘產(chǎn)業(yè)的更新，也為區(qū)域內(nèi)商務(wù)樓宇的開發(fā)提供良好的機遇。 項目臨近的上海國際客運中心是國內(nèi)首個國際標(biāo)準(zhǔn)郵船母港， 未來 5年將帶來 50萬人次的郵輪游客，這部分游客成為區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的潛在消費群體。 北外灘除沿江區(qū)域外，大部分地塊尚處于待拆遷狀態(tài)，而動拆遷的不確定性將影響整個區(qū)域的開發(fā)建造。同時區(qū)域環(huán)境的不協(xié)調(diào)，將間接影響區(qū)域高檔物業(yè)的市場價值。 18 全市寫字樓市場 去年供應(yīng)量創(chuàng)下新高之后，本季度租金繼續(xù)呈下跌走勢。 今年大部分供應(yīng)將集中在下半年入市，市場形勢暫時得以緩和； 需求乏力仍為隱憂 ! 19 全市甲級寫字樓分布特征 外環(huán) 中環(huán) 內(nèi)環(huán) 上海市外環(huán)區(qū)域地圖 虹橋 南京西路 小陸家嘴 人民廣場 淮海路 徐家匯 上海市甲級及以上寫字樓集中在人民廣場極其周邊，主要分布區(qū)域為南京西路、人民廣場、淮海中路、小陸家嘴、徐家匯以及虹橋開發(fā)區(qū)。 小陸家嘴區(qū)域甲級及以上寫字樓達(dá) 19棟，占全市總量 39.5%，是目前為止甲級寫字樓集中度最高的區(qū)域。 浦西主要集中在淮海中路，共有13棟甲級及以上寫字樓，占全市總量的 11.4%。 20 第一季度新增供應(yīng)僅 52,000平方米，市場獲得短暫間歇以消化去年的大規(guī)模供應(yīng) 由于一些租戶縮減租賃面積或遷至非甲級寫字樓，第一季度甲級寫字樓凈吸納量為負(fù) 4,600平方米 受需求萎靡和大量待租空置面積影響，租金在第一季度下跌 4.8% 甲級寫字樓整體空置率上升至 17.2%，其中浦東新區(qū)最高，達(dá) 26.8% 關(guān)于放寬保險公司投資范圍的新政策將于 10月起生效 未來幾年浦西和浦東的新增供應(yīng)將趨向均衡 全市寫字樓市場供求 空置率走勢 21 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲎饨?空置率走勢 隨著甲級寫字樓市場供過于求的局面依然持續(xù)，租金在 2009年第一季度繼續(xù)下跌。南京西路去年交付的幾個項目拉低了該區(qū)域平均租金；淮海中路由于缺乏新增供應(yīng)，租金下調(diào)幅度不大。這使得以上兩個區(qū)域平均租金持平，共同成為上海寫字樓租金最高的商務(wù)區(qū)。在此之前，滬上寫字樓租金最高的區(qū)域由南京西路獨享多年。 由于市場變動不大、新增供應(yīng)有限，多數(shù)區(qū)域的甲級寫字樓空置率在第一季度都較為穩(wěn)定。然而在虹橋由于兩個新項目交付使用，甲級寫字樓存量上升了 13.8%，同時由于新增供應(yīng)僅有 6.8%的入駐率，使該區(qū)域整體空置率升至21.8%。 22 全市甲級寫字樓未來供應(yīng)預(yù)測 287,978 704,474 715,316 486,563 4,268,571 4,973,045 5,688,361 6,174,924 0 1,000,000 2,000,000 3,000,000 4,000,000 5,000,000 6,000,000 7,000,000 2007* 2008 2009 2010 新增供應(yīng) 累計供應(yīng) 建筑面積 (M2) 未來供應(yīng)主要分布在浦東陸家嘴，截至 2010年 ,浦東陸家嘴預(yù)計新增供應(yīng)大約 123萬平方米，僅上海環(huán)球金融中心一個項目就提供了 226,000平方米的新增供應(yīng)。 未來甲級寫字樓持續(xù)供應(yīng)將緩解目前市場供小于求的狀況。 23 全市甲級寫字樓未來需求預(yù)測 287,978 704,474 715,316 486,563 388,937 423,746 416,796 456,096 2.8% 8.0% 12.3% 11.8% 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000 2007 2008 2009 2010 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 建筑面積 (M2) 空置率 雖然未來寫字樓需求仍將保持強勁增長勢頭，但由于未來甲級寫字樓供應(yīng)量較大，因此預(yù)期未來三年上海甲級寫字樓市場空置率會逐步增加，在 2009年達(dá)到高峰 12.3% 新增供應(yīng) 新增吸納量 空置率 24 全市甲級寫字樓租金指數(shù) 市場存有大量甲級寫字樓空置面積，導(dǎo)致租金繼續(xù)下跌。然而由于新增供應(yīng)有限，租金下跌幅度較上一季度小幅放緩。 與上一季度類似，許多已有項目的租戶選擇續(xù)租，空置面積大部分位于新交付的項目，此外經(jīng)濟下滑也使部分辦公單位被退租。 在第一季度末，上海甲級寫字樓平均租金為人民幣 7.5元每平方米每天（ 33.4美元每平方米每月），整體空置率上升至 17.2%。 租金在 2009年第一季度繼續(xù)下跌，整體甲級寫字樓租金指數(shù)自年初開始累計下跌了 4.8%。中心區(qū)和非中心區(qū)的甲級寫字樓租金分別下跌了 4.1%和 5.6%。 去年大部分新增供應(yīng)位于浦東，受此影響，浦東在租金和入駐率方面的表現(xiàn)都弱于浦西。隨著新項目提供更多折扣和更為優(yōu)惠的免租期，整體市場受到的租金下行壓力將越來越大。 25 全市甲級寫字樓未來租金預(yù)測 未來三年由于空置率上升，租金將有可能出現(xiàn)回調(diào)的趨勢，這也是對目前寫字樓租金上漲過快的市場調(diào)整2010年后，由于社會經(jīng)濟發(fā)展和未來國際性企業(yè)的陸續(xù)入駐，本行對于上海甲級寫字樓市場持肯定態(tài)度 240 233 222 210 2.7% -2.8% -4.7% -5.3% 195 201 207 213 219 225 231 237 243 2007 2008 2009 2010 -6.0% -4.0% -2.0% 0.0% 2.0% 4.0% ￥ /M2/月 租金增長率 租金 租金增長率 26 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?北外灘高檔寫字樓主要分布在吳淞路沿線和濱江沿線，市場新增供應(yīng)量較小。 由于靠近航運業(yè)服務(wù)機構(gòu)，從而吸引了大量的航運物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的入駐。 27 虹口區(qū)寫字樓市場價量走勢分析 08010905虹 口區(qū)辦公產(chǎn)品供求及價格走勢分析01000020000300004000050000600000100002000030000400005000060000供應(yīng)量 0 19366 8390 0 0 0 1372 0 40462 0 52459 27035 4970 0 0 0 0成交量 2757 12696 6027 4740 2287 1423 792 730 3633 33219 46977 17715 18300 5392 3732 9370 6198成交均價 19220 17182 16519 16898 17918 18641 15564 20915 15998 46978 38133 43420 49512 15481 19848 21701 190610801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905時間 項目 板塊 供應(yīng)面積 供應(yīng)套數(shù) 銷售價格 0809 嘉杰國際廣場 四川北路、四平路板塊 17037 140 2.12.3 (售罄 ) 駿豐國際財富廣場 23333 160 2.2 （ 09年 05月） 榮欣大廈 92 1 0811 嘉和國際大廈 四川北路、四平路板塊 1847 27 3.0 （ 09年 04月） 上海國際客運中心 東外灘板塊 42565 143 4.5 （成交均價） 0812 上海國際客運中心 東外灘板塊 27035 28 4.5 （成交均價） 0901 上海國際客運中心 東外灘板塊 4970 5 4.5 （成交均價） 虹口區(qū) 08090901月辦公產(chǎn)品供應(yīng)集中，其中以四川北路板塊為主，而本案所處的北外灘板塊僅有 “ 上海國際客運中心 ” 項目，該項目成交均價達(dá)到 4.5萬元 / ，同時拉高了區(qū)域成交均價。 28 北外灘板塊辦公樓市場價量走勢分析 08010905北 外灘板塊辦公產(chǎn)品供求及價格走勢分析01000020000300004000050000600000100002000030000400005000060000供應(yīng)量 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 50529 27035 4970 0 0 0 0成交量 0 0 303 760 0 0 0 0 0 0 42565 11680 16420 2537 0 604 0成交均價 0 0 12782 12353 0 0 0 0 0 0 39593 55898 53393 13617 0 23883 00801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 090508年至今東外灘板塊辦公產(chǎn)品主力供應(yīng)項目僅有 “ 上海國際客運中心 ” ，該項目 0811月上市，總計達(dá)到74570 ， 176套。截至 0905月共計去化 67210 ， 166套。 值得關(guān)注的是， 0811月， “ 上海國際客運中心 ” 項目集中成交 143套，成交均價達(dá)到 39593元 / 。而08120901月，該項目突然提價至 55000元 / ，成交 23套，之后即無成交紀(jì)錄。截至目前，該項目整盤成交均價達(dá)到 45000元 / 。 “ 上海國際客運中心 ” 項目剩余房源主要以出租為主。 “ 上海國際客運中心 ” 項目目前租賃價格達(dá)到 1.321.46美元 / ，較 08年年底下浮約 10%。而空置率達(dá)到50%，投資回報率為 3.9%。 資料來源： CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 29 北外灘寫字樓分布特征 * 高檔寫字樓 ： 租金 水平在 3 元 /M2/天以上，或 售價 超過 20,000 元 /M2定義為高檔寫字樓（下同） 地塊周邊寫字樓整體檔次較低，高檔寫字樓多為近年新增供應(yīng)項目，且部分高檔項目仍在招商中； 寫字樓主要集中在虹口吳淞路沿線，以及黃浦江沿線。以下我司將以這兩個區(qū)域的不同特征研究北外灘區(qū)域?qū)懽謽悄壳暗默F(xiàn)狀。 單位 :萬平方米 大 連 路 路 平 公 路 名 大 東 路 治 長 東 路 嘴 家 周 路 陽 溧 路 淞 吳 1 5 8 10 4 12 20 16 17 11 14 2 9 15 21 24 25 13 6 7 18 3 23 19 22 1. BMTOWER 2. 宇航大廈 3. 揚子江大廈 4. 上海灘國際大廈 5. 耀江國際廣場 6. 太平洋保險公司 7. 國家電網(wǎng)辦公樓 8. 森林灣大廈 9. 海泰國際大廈 19. 海運大樓 20. 金岸大廈 21. 晟隆大廈 22. 港運大廈 23. 臨江大廈 24. 建愛大廈 25. 鼎立大廈 10. 海泰時代大廈 11. 家化金融大廈 12. 海灣大廈 13. 景泰大樓 14. 東泰大廈 15. 愛思大廈 16. 遠(yuǎn)洋大廈 17. 華聯(lián)集團大廈 18. 中國聯(lián)通分公司 高檔 中低檔 商住樓 自用樓 未來供應(yīng) 自用 24% 非自用 76% 自用 非自用 28.66 7.78 27.43 高檔 商住 中低檔 101.36 30 北外灘高檔寫字樓入住企業(yè)特征 區(qū)域內(nèi)高檔寫字樓入駐企業(yè)行業(yè)分布 ( % ) * 北外灘地區(qū)目前現(xiàn)有航運功能性機構(gòu)和行業(yè)協(xié)會包括 ：上海航運交易所、上海海事局、上海市船 東協(xié)會、上海國際貨運代理協(xié)會、中國港口協(xié)會、上海貨主協(xié)會、中國海事仲裁委員會上海分會。 區(qū)域內(nèi)入駐寫字樓主要行業(yè)面積分布 物流 23.2% 貿(mào)易 8.2% 加工制造 6.7% IT 4.5% 房地產(chǎn) 3.4% 貨運代理 38.3% 主導(dǎo)行業(yè) 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 2000 1500-2000 1000-1500 500-1000 200-500 100-200 100 45% 40% 17% 41% 50% 42% 30% 39% 17% 44% 50% 45% 貨運 代理 物流 航運 貿(mào)易 加工 制造 IT 房地產(chǎn) 102 62 42 22 18 12 9 入駐企業(yè)總數(shù) ( 家 ) 辦公面積 (M2) 航運 15.7% 由于北外灘地區(qū)集中了一大批航運功能性機構(gòu)和行業(yè)協(xié)會 *，因此區(qū)域內(nèi)行業(yè)聚集效應(yīng)非常明顯。 入駐企業(yè)中接近 70%的企業(yè)屬于貨運代理、航運和物流行業(yè)；此外貿(mào)易、 IT、咨詢、房地產(chǎn)等行業(yè)企業(yè)入駐數(shù)量也較為明顯。 目前入駐企業(yè)雖然數(shù)量眾多，但是企業(yè)大都規(guī)模較小，缺少世界著名跨國企業(yè)或大型國企得入駐，究其原因主要是交通不便和樓宇品質(zhì)不高。 % 31 小結(jié) 市場供需 租金走勢 北外灘高檔寫字樓主要分布在吳淞路沿線和濱江沿線，市場新增供應(yīng)量較小。 北外灘區(qū)域由于靠近航運業(yè)服務(wù)機構(gòu)，從而吸引了大量的航運物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的入駐。高檔辦公樓需求大、新增供應(yīng)少，導(dǎo)致其高品質(zhì)物業(yè)接近滿租。 北外灘高檔寫字樓租金逐年上升，但與全市相比還存在一定差距，目前達(dá)到 RMB 149 / M2 月 。 客戶特征 全市高檔商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級寫字樓租戶基本集中在金融、專業(yè)服務(wù)等高增值服務(wù)業(yè)； 租賃面積多集中在 1000-2000M2 及以上。 北外灘高檔商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級寫字樓租戶基本集中在航運、貿(mào)易和物流等北外灘支柱產(chǎn)業(yè)； 企業(yè)規(guī)模較小，租賃面積多在 1000M2 以下 全市 北外灘 全市高檔商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級寫字樓金目前維持在 RMB 240 元 / M2 月 的平均水平。 全市甲級寫字樓主要分布在小陸家嘴、淮海中路、南京西路、人民廣場、徐家匯等傳統(tǒng) 商務(wù)區(qū)內(nèi)， 年供應(yīng)量基本保持在 30萬 M2左右。 北外灘航運服務(wù)業(yè)聚集度較高，但由于區(qū)域內(nèi)缺乏高品質(zhì)物業(yè)，加上對外交通不便， 目前尚未成為上海的主要商務(wù)圈。 32 北外灘寫字樓未來供應(yīng) 大 連 路 路 平 公 路 名 大 東 路 治 長 東 路 嘴 家 周 路 陽 溧 路 淞 吳 國中世紀(jì)廣場 金港廣場 (APP地塊 ) 中美信托大廈 海泰中心一期 弘基休閑廣場 匯德豐廣場 漢榮國際廣場 瑞豐大廈 上海港國際客運中心 2007 2008 2009 2010 2010以后 金港廣場 13.6 國際客運中心 8.1 5.8 國中世紀(jì)廣場 5.9 瑞豐大廈 4.1 弘基休閑廣場 11.0 中美信托大廈 5.2 海泰中心一期 9.0 漢榮國際廣場 3.8 匯德豐廣場 4.0 總計 ( 萬 M2 ) 4.1 8.1 16.8 28.5 13.0 過去 2年北外灘區(qū)域高檔寫字樓供應(yīng)較少 ， 2007和 2008年分別為 4.1萬 M2和 8.1萬 M2； 2009年以后市場供應(yīng)有所放量 ，2009-2010年 2年間新增 45.3萬 M2； 2010年前新增高檔寫字樓體量為 57.5萬 M2， 為現(xiàn)有北外灘高檔寫字樓面積的 2倍 ， 發(fā)展勢頭迅猛 。 33 市場供需 租金走勢 市中心土地供應(yīng)日益稀缺，未來像本項目區(qū)域這類有濱江優(yōu)勢的項目更是鳳毛麟角。 由于浦東甲級寫字樓新增供應(yīng)大幅增加，有可能拖累全市甲級寫字樓租金下滑，但下跌幅度有限。 客戶特征 市中心未來主要主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)還是面向高增值服務(wù)業(yè)，主要客戶來源于此；另外陸家嘴對金融業(yè)的吸引，盧灣、黃浦、靜安等對于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的吸引仍因其聚集效應(yīng)有一定優(yōu)勢 全市未來 區(qū)域未來 區(qū)域?qū)懽謽羌蹍^(qū)仍會繼續(xù)集中在北外灘的濱江和吳淞路沿線，由于其地理位置和政策的關(guān)系，區(qū)域?qū)竭\業(yè)的聚集度未來將更高。隨著市中心土地供應(yīng)的稀缺和本項目區(qū)域無可比擬的江景優(yōu)勢，本項目將慢慢縮小與市中心高尚地段的租金差距。 未來區(qū)域周邊高檔寫字樓仍然集中分布在吳淞路沿線和濱江沿線； 吳淞路沿線距離稍遠(yuǎn)，對本項目不構(gòu)成直接競爭；濱江沿線 2010年供應(yīng)達(dá)到高峰，體量約 19.5萬 M2，有一定競爭壓力。 預(yù)計未來北外灘區(qū)域?qū)懽謽亲饨饘⒊手鹉昱噬邉?，其稀缺江景?yōu)勢和無法比擬的集聚商務(wù)環(huán)境，將對區(qū)域內(nèi)支持的航運業(yè)起到極大的拉動和提升。 預(yù)計未來區(qū)域?qū)τ诤竭\及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的新引力將更大，同時對于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的 500強企業(yè)產(chǎn)生一定的吸引力，前景看好。 北外灘寫字樓未來市場預(yù)測 34 消費者調(diào)研 小結(jié) 有搬遷意向的企業(yè)略超過總量的一半，占 50.7%； 其主要看中樓宇品質(zhì)、地段、交通以及是否符合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)定位； 地段所決定的樓宇品質(zhì)是企業(yè)挑選寫字樓的重要考量 企業(yè)搬遷意愿 寫字樓產(chǎn)品偏好 標(biāo)準(zhǔn)型寫字樓仍為市場主流產(chǎn)品； 各行業(yè)考慮辦公樓所需求的面積多在 1500-2500 M2 ， 500 強企業(yè)傾向于 2000-2500M2 ，航運業(yè)巨頭多集中在 1500-2000 M2 ； 對室內(nèi)凈高要求基本在 2.7 米以上。 企業(yè)對寫字樓租買意向 外資傾向于租賃的比例大大高于購買，尤其在金融服務(wù)、專業(yè)服務(wù)和貨運代理這 3大行業(yè)中，租賃的比例分別為 87% 、 83% 和 93% ； 65.7% 的企業(yè)租金承受力在 4-8 元 /M2 天 售價承受力在 3-5 和 2-3 萬元 /M2 的居多。 會展及車位需求 除金融服務(wù)業(yè)外，其他行業(yè)對會展的需求度均低于 10% 停車位需求量更多受企業(yè)規(guī)模影響、但與企業(yè)行業(yè)類型相關(guān)度較?。坏骄枨罅勘憩F(xiàn)出來行業(yè)差異，現(xiàn)代物流、貨運代理等企業(yè)車位需求量較多，每千平米的停車位需求達(dá)到 6.03個 其他配套要求 對于其他配套需求最多的 4個為員工餐廳、銀行、周邊餐飲和咖啡廳 對于客梯的滿意度不高主要表現(xiàn)在速度慢和客體數(shù)量少等方面 智能化水平方面對于辦公智能化的要求較高 物業(yè)管理費的承受力基本在 16-25 元 /M2 月 35 項目價格制定 保證銷售速度的基礎(chǔ)上 ，將物業(yè)價值最大化 ! 36 價格制定 系數(shù)比較法 項目 成交均價 (元 /M2) 綜合分值 本項目可實現(xiàn)均價 (元 /M2) 東亞銀行金融大廈 57095 107.75 52988 上海國際客運中心 53393 103.55 51563 算術(shù)平均值 - - 52275 通過競品系數(shù)比較法， 建議本項目寫字樓 2009年售價： 52275元 /M2 *上述為建筑面積 比較因素 項目名稱 權(quán)重 本案 東亞銀行金融大廈 上海國際客運中心 分值 分值 分值 *權(quán)重 分值 分值 *權(quán)重 基本條件 地段 0.1 100 110 11 100 10 道路交通 0.08 100 120 9.6 100 8 外部環(huán)境 周邊商務(wù)環(huán)境 0.08 100 120 9.6 100 8 周邊配套 0.08 100 120 9.6 100 8 產(chǎn)品因素 產(chǎn)品規(guī)模 0.04 100 110 4.4 120 4.8 車位 0.04 100 110 4.4 120 4.8 物業(yè)檔次 0.07 100 100 7 100 7 物業(yè)外觀 0.06 100 100 6 100 6 公用設(shè)備 0.07 100 105 7.35 105 7.35 戶型 0.06 100 100 6 110 6.6 配套服務(wù) 商務(wù)配套服務(wù) 0.06 100 100 6 100 6 物業(yè)管理 0.06 100 105 6.3 105 6.3 附加值 入住客戶層次 0.08 100 110 8.8 105 8.4 未來規(guī)劃 0.08 100 100 8 100 8 發(fā)展商品牌 0.02 100 95 1.9 105 2.1 推廣因素