(定稿) 興隆裝飾城可行性研究報告定

項目編號： LCC-08-2009 連云港市興隆國際商貿(mào)廣場 建設(shè)項目 可行性研究 報告 連云港市連計投資咨詢有限公司 二 九 年 七 月 LCC-08-2009 連云港興隆國際商貿(mào)廣場 建設(shè)項目可行性研究報告 2009.7 - 連云港市連計投資咨詢有限公司 - 1 第一章 總 論 第一節(jié) 項目背景 項 目 名 稱： 連云港市興隆國際商貿(mào)廣場 建 設(shè) 地 點 : 位于 連云港市海州開發(fā)區(qū) 瀛州路 1 號興隆裝飾城內(nèi) 項 目 單 位 名 稱： 連云港興隆 實業(yè)集團 有限公司 項目單位法人 代表 : 王尤德 項目單位注冊資 金： 5000 萬元 項 目 負 責 人： 王 尤 德 項 目 聯(lián) 系 人 ： 蔣 華 平 郵 政 編 碼 : 222000 一 、建設(shè)單位概況 連云港興隆實業(yè)集團是由浙江溫州籍民營企業(yè)家、連云港市人大代表、連云港市東部城區(qū)浙江商會常務(wù)副會長、常德市溫州商會常務(wù)副會長王尤德先生獨資創(chuàng)建的民營高新企業(yè)。集團注冊資金 5000 萬元，省內(nèi)外各種實業(yè)投資近 8億元 ?？?經(jīng)營范圍涉及市場租賃、建材、媒體、 IT、餐飲娛樂、房地產(chǎn)、國內(nèi)外貿(mào)易及各種實業(yè)投資。 集團目前下屬子公司及其關(guān)聯(lián)企業(yè)主要有連云港興隆裝飾城有限公司、湖南常德興隆市場開發(fā)有限責任公司、連云港 建隆建材超市有限公司、連云港興隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、連云LCC-08-2009 連云港興隆國際商貿(mào)廣場 建設(shè)項目可行性研究報告 2009.7 - 連云港市連計投資咨詢有限公司 - 2 港網(wǎng)隆科技發(fā)展有限公司。集團公司歷來注重人才隊伍的培養(yǎng)，逐步形成了一支具有戰(zhàn)斗力的管理團隊和敬業(yè)肯干、創(chuàng)新進取的員工隊伍，逐步完善了具有一定市場競爭力的薪酬機制；集團公司注重于企業(yè)文化建設(shè)，以 “ 用誠信、勇氣和智慧打造百年興隆的實業(yè)航母 ” 為追求使命，以 “ 實現(xiàn)員工、企業(yè)、社會、國家的共同發(fā)展 ” 為核心價值觀，以 “ 建設(shè)一流市場，提供一流服務(wù)，創(chuàng)造一流品牌 ” 為企業(yè)目標；集團在經(jīng)營運作上，積極以市場為導(dǎo)向，以資本為紐帶，創(chuàng)新經(jīng)營機制，完善現(xiàn)代企業(yè)制度，向具有較強市 場競爭力的多元化現(xiàn)代化企業(yè)集團邁進。 二 、可行性研究報告編寫依據(jù) 1、國家發(fā)展計劃委員會計辦投資 200215 號：國家計委業(yè)務(wù)廳關(guān)于出版投資項目可行性研究指南（試用版）的通知 2、國家發(fā)改委 2005 年關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)的通知及建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版） 3、 連云港市 “十 一 五 ”發(fā)展總體規(guī)劃 4、項目單位提供的有關(guān)資料 三 、項目提出的理由與過程 連云港市位于江蘇省東北部，東經(jīng) 118 度 24 分 119 度 48分和北緯 34 度 35 度 07 分之間，東瀕黃海，與朝鮮、韓國、日本 隔海相望；北與山東郯城、臨沭、莒南、日照等縣市接壤；西與徐州新沂市、淮 安 市沐陽縣毗鄰；南與淮 安 市漣水、鹽城市響水 2 縣相連 ,東西長 129 公里，南北寬約 132 公里，土地總面積 7444 平方公里，水域面積 1759.4 平方公里。轄東海、贛榆、灌云、灌南 4 縣和新浦、海州、連云三區(qū)及國家級經(jīng)濟技LCC-08-2009 連云港興隆國際商貿(mào)廣場 建設(shè)項目可行性研究報告 2009.7 - 連云港市連計投資咨詢有限公司 - 3 術(shù)開發(fā)區(qū)，總?cè)丝?482萬。 近幾 年來， 連云港 市經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)總量擴張、增速加快、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、質(zhì)量提升的良好態(tài)勢。 全年各項經(jīng)濟指標增幅縱比提速，橫比進位。 2008 年 全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值達 750 億元，財政總收入 181.5 億元，全市地稅總收 入突破 67 億元，達到67.27 億元，同比增長 30.98%，增收 17 億元 ，注冊外資實際到賬 8.5 億美元，實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15100 元，農(nóng)民人均純收入 5440 元，主要經(jīng)濟指標增幅全省領(lǐng)先。 今 年 ，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，討論并原則通過江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃， 把加快建設(shè)新亞歐大陸橋東方橋頭堡作為江蘇沿海發(fā)展的重點 ， 并將 連云港確立 為 江蘇沿海開發(fā)的龍頭 。 連云港 的開發(fā) 上升為國家戰(zhàn)略層面。 做 為 江蘇沿海開發(fā)的龍頭 ， 連云港市有豐厚的旅游資源、發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò) 、 以及具有發(fā)展國際商貿(mào)、國內(nèi)貨 物流通集散地的優(yōu)勢。但從目前連云港商 貿(mào) 、物流 及全市經(jīng)濟發(fā)展總量來看，均存在著起點低、規(guī)模小、輻射力差 等 特點 。 為 了 順應(yīng) 連云港市 經(jīng)濟發(fā)展趨勢，充分發(fā)揮連云港市區(qū)域優(yōu)勢，推進東隴海產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)，搶占經(jīng)濟發(fā)展制高點，市發(fā)改委特制定 連云港市現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃（ 2004-2020 年） ， 規(guī)劃 中 指出： “ 以連云港和新亞歐大陸橋為物流發(fā)展的支點，充分利用綜合運輸優(yōu)勢，以現(xiàn)代代的物流和區(qū)域物流為重點，以市域配送物流為補充，積極引進先進的現(xiàn)代物流管理技術(shù) 與裝備，大力培育和發(fā)展在國內(nèi)外具有競爭力的現(xiàn)代物流企業(yè)，構(gòu)筑符合市場經(jīng)濟規(guī) 律的、與國際接軌的高效現(xiàn)代物流網(wǎng)絡(luò)體系，使連云港市 成LCC-08-2009 連云港興隆國際商貿(mào)廣場 建設(shè)項目可行性研究報告 2009.7 - 連云港市連計投資咨詢有限公司 - 4 為區(qū)域性的國際物流中心城市及地區(qū)性物流樞紐城市 ” 。 規(guī)劃在具體實施目標中指出： “ 以經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、中儲公司、蘇豫棉花倉庫、興隆裝飾城和連云港市農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場等為重點區(qū)域，建設(shè)以服務(wù)于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥、紡織、建材、農(nóng)副產(chǎn)品等為主要特色的物流中心 ” 。 規(guī)劃 將 連云港市 興隆裝飾城 的擴建和提升檔次列入其中 ， 興隆裝飾城 建設(shè)工程成為連云港市重點建設(shè)和完善的市場建設(shè)內(nèi)容之一。 興隆裝飾城 由連云港興隆實業(yè)集團于 2001 年 7 月投資興建 。 經(jīng)過幾年的艱辛創(chuàng)業(yè)，商城 已進入良性發(fā)展階段，專業(yè)市場逐步培育成熟，已經(jīng)成為高端品牌的首選之地，財富潛力升值無限。市場自開業(yè)以來，共計投入 2000 多萬元不斷加大調(diào)整改造力度，不斷完善服務(wù)方式，提升經(jīng)營檔次，吸引匯集近 300 家從事衛(wèi)生潔具、門業(yè)、地板、陶瓷、裝飾品、木材及木制品等 10多個門類產(chǎn)品的廠家和批發(fā)商、零售商入駐，其中包括箭牌、法恩莎、英皇、馬可波羅、 LD、 TATA、冠軍、新海伽 藍 、美標、好迪、櫻花、維美等 國內(nèi)外知名品牌 。近日，連云港興隆裝飾城被江蘇省文明辦、江蘇省工商行政管理局授予“ 江蘇省五星級文明誠信市場 ” 榮譽稱號，江 蘇省市場管理協(xié)會授予 “ 江蘇省工業(yè)品百強市場 ” 光榮稱號。 隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，市場對 建筑 材料的需求持續(xù)增長，使建筑材料業(yè)處在黃金發(fā)展時期， 連云港 興隆裝飾城 也呈現(xiàn)出良好 的發(fā)展勢頭 。 但 做為一個建材業(yè)為主的 綜合性建筑裝飾市場 ， 裝飾城內(nèi)仍 存在著一些制約著市場發(fā)展的亟需解決的問題。 LCC-08-2009 連云港興隆國際商貿(mào)廣場 建設(shè)項目可行性研究報告 2009.7 - 連云港市連計投資咨詢有限公司 - 5 1、規(guī)劃 滯后 ，布局不夠合理 。 興隆裝飾城 始 建于 2000 年左右，由于當時所在地區(qū)沒 有詳細規(guī)劃指導(dǎo)，造成布局單一、設(shè)計簡陋、難以改造綜合再利用。 目前興隆國際商貿(mào)廣場占地面積 117600 平方米，現(xiàn)有房屋建筑總面積不到 6萬平方米。其中門衛(wèi)房一幢，層數(shù) 1 層，供保安人員值班管理 使 用；綜合辦公樓一幢，層數(shù) 3 層，供興隆裝飾城有限公司辦公 使 用；其余為裝飾市場，層數(shù)均為 1 層，供展示銷售家裝產(chǎn)品 使 用，另有少量倉庫用于儲藏家裝產(chǎn)品和材料。 因 為 裝飾城內(nèi) 市場面積小，設(shè)施落后，相應(yīng)市場配套設(shè)施（如商業(yè)辦公、金融、餐飲、休閑娛樂、家電商場、物流、酒店公寓等）缺口很大，同綜合性建筑裝飾市場檔次差距較大，不能滿足公司的進 一步發(fā)展。另一方面，市場功能劃分不明，市場供應(yīng)種類不齊全，給公司管理經(jīng)營帶來諸多不便。 2、信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)滯后，信息傳播渠道不暢。從中央到地方對市場信息網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)是比較重視的，近年來發(fā)展也很快，但由于信息網(wǎng)絡(luò)隸屬于不同的地方和部門，資源不能共享，遠未發(fā)揮其應(yīng)有的作用。 市場幅射能力減 弱。裝飾材料批發(fā) 市場沒有使用現(xiàn)代電子技術(shù)與全國各大市場聯(lián)網(wǎng)，更 無加入信息網(wǎng)實行電子收費和電子結(jié)算的手段。 信息反饋遲鈍 ，信息化設(shè)備落后 。 綜上 所 述，裝飾市場 規(guī)劃 的滯后 、配套服務(wù)設(shè)施的不完善 、信息化設(shè)備的不健全， 僅靠市場目前內(nèi)部調(diào)整已不 能從根本上解決問題，急需重新規(guī)劃設(shè)計實施 ，項目的建設(shè)勢在必行 。 連云港興隆國際商貿(mào)廣場 的開工建設(shè) ，將從根本上改變興隆LCC-08-2009 連云港興隆國際商貿(mào)廣場 建設(shè)項目可行性研究報告 2009.7 - 連云港市連計投資咨詢有限公司 - 6 建材市場建設(shè)落后的局面。使之成為適合連云港市市情、輻射力強、信息靈敏、功能齊全、與國際市場接軌的 綜合性 批發(fā)市場 和以國內(nèi)外名牌、品牌產(chǎn)品為主打產(chǎn)品的現(xiàn)代物流基地 。項目 規(guī)劃以 建筑、 裝飾 材料 專業(yè)市場為中心，并結(jié)合連云港市沿海的特 點 ， 推出 特色 農(nóng)產(chǎn)品、水產(chǎn)品 、旅游產(chǎn)品 等高附加值深加工產(chǎn)品展示區(qū)， 建成 大陸橋 沿線 農(nóng)特產(chǎn)品博覽會的展示中心、會議中心和農(nóng)產(chǎn)品研發(fā)中心。 項目 建成后，將成為一個集特色農(nóng)產(chǎn)品市場、現(xiàn)代 裝飾材料市場、商務(wù)辦公、金融、公寓酒店、餐飲、休閑娛樂等 以裝飾專業(yè)市場為中心， 以周邊配套為服務(wù)的綜合性開發(fā)項目 。 項目的建設(shè)， 必將繁榮港城市場經(jīng)濟，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，取 得良好的社會效益及經(jīng)濟效益。 第 二 節(jié) 項目概況 一 、建設(shè)地點 興隆國際商貿(mào)廣場 地塊位于 瀛洲路 以 東 、規(guī)劃路以北 ， 鳳凰新城 控規(guī) 區(qū)北側(cè) ，東鄰風(fēng)景秀麗的 4A級風(fēng)景區(qū)花果山，西鄰山青水秀的 4A 級風(fēng)景區(qū)孔望山，南鄰奇石聳立的鳳凰山 。 項目區(qū) 距 連云港 市 市 中心 2 公里，距港口碼頭 30 公里，距機場 40 公里，距火車站 4 公里，距汽車快客站 1公里 。 商城門口設(shè)有公交 車站， 市內(nèi) 22 路、 26 路公交車直達，集團并配有免費直通車。 二 、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 根據(jù)興隆國際商貿(mào)廣場以往的經(jīng)營、目前發(fā)展的速度以及市場種類的配置 ， 該 項目 規(guī)劃 總建筑面積為 245900 平方米。一LCC-08-2009 連云港興隆國際商貿(mào)廣場 建設(shè)項目可行性研究報告 2009.7 - 連云港市連計投資咨詢有限公司 - 7 共有 5個大型單體建筑，整個項目 分 為兩期實施，其中 ： 一期 總 建筑面積為 94100 平方米 （含地下車庫） ，包括 ：興隆大廈（ 54100 平方米） 一幢 、 專業(yè)市場（ 40000 平方米）一幢 ； 二期 總 建筑面積為 151800 平方米 （含地下車庫） ，包括：中心市場（ 71200 平方米）一幢、 商業(yè)大廈 （ 49600 平方米）一幢 及專業(yè)市場（ 31000 平 方米） 。 三 、功能分類 ： 項目建成后按其功能分配為專業(yè)市場、商務(wù)辦公區(qū)、金融區(qū)、公寓酒店、餐飲、休閑娛樂區(qū)等。 興隆國際商貿(mào)廣場的功能分 配明細 如下： 興隆國際商貿(mào)廣場功能分配明細表 功能分類 建筑面積 （平方米） 機動停車位 （個） 非機動停車位 （個） 備 注 商務(wù)辦公 39900 104 3694 專業(yè)市場配套 商務(wù)公寓 23500 67 3444 酒店式管理公寓 金 融 6500 15 2100 專業(yè)市場配套 餐 飲 6000 48 1094 停車按營業(yè)面積折算 休閑娛樂 8000 24 1120 專業(yè)市場配套 專業(yè)市場 143700 524 5618 含地下 10500 平方米 專業(yè)市場 地上總建筑面積 217100 地下總建筑面積 28800 半地下室 （包括地下車庫及專業(yè)市場） 總 計 245900 730 17070 其中專業(yè)市場包括： 1）特色農(nóng)產(chǎn)品展示區(qū)： 連云港地區(qū)及大陸橋沿線 11 個省特色農(nóng)產(chǎn)品、水產(chǎn)品等高附加值深加工產(chǎn)品展示區(qū)，大陸橋農(nóng)特產(chǎn)品博覽會的展示中心、LCC-08-2009 連云港興隆國際商貿(mào)廣場 建設(shè)項目可行性研究報告 2009.7 - 連云港市連計投資咨詢有限公司 - 8 會議中心和農(nóng)產(chǎn)品研發(fā)中心。 2）現(xiàn)代裝飾材料展示區(qū)： 地板、油漆、五金、燈具、陶瓷、石材、木業(yè)、廚具、衛(wèi)浴潔具、窗簾布藝、園藝、辦公用品、家具等市場。 四 、主要建設(shè)條件 近年來， 新海城 區(qū)加大對 基礎(chǔ)設(shè)施 的投入， 道路、水、電、廣播、通訊、電訊等 基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善。 社會環(huán)境與外部條件較為優(yōu)越， 從電力、水力、人力資源上均能夠達到充裕，供給及時和可靠穩(wěn)定 。 擬建項目 用地位于連云港市 瀛洲路 以 東 、規(guī)劃路以北 ，項目用地 位于興隆裝飾城 內(nèi) ， 配套設(shè)施一應(yīng)俱全 ， 有利于項目建設(shè)順利開展與進一步實施。 項目的建設(shè)單位為 連云港興隆實業(yè)有限公司 ， 建設(shè)資金約為 82730 萬元， 擬申請銀行貸款 4 億元 人民幣，其余 資金 全部自籌。 五 、 項目產(chǎn)品 定位 項目的產(chǎn)品定位力圖充分考慮城市的總體規(guī)劃和本地塊未來發(fā)展的價值，對本項目在業(yè)態(tài)類型上，提出以 集特色農(nóng)產(chǎn)品市場、現(xiàn)代裝飾材料市場、商務(wù)辦公、金融、公寓酒店、餐飲、休閑娛樂等以裝飾專業(yè)市場為中心 。本著“以人為本“的原則，在規(guī)劃設(shè)計上為市民提供集休閑、娛樂、文化、購物、工作于一體的公共場所。 作為現(xiàn)代化國際商貿(mào)城，要求功能齊全，環(huán)境優(yōu)美，合理組織內(nèi)外交通，強調(diào)各功能之間的完整性、統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性，LCC-08-2009 連云港興隆國際商貿(mào)廣場 建設(shè)項目可行性研究報告 2009.7 - 連云港市連計投資咨詢有限公司 - 9 力求多元化、綜合性、錯位經(jīng)營。 六、 項目形象定位 項 目 建設(shè)將圍繞 “ 以人為本 、 以環(huán)境為中心 ” 的設(shè)計理念 ,項目區(qū) 定位為 “ 和諧、時尚、精致” 的 購物 場所 。 七 、 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 本項目總 投資 估算為 82730 萬元。 建設(shè)期為 24 個月， 項目全部 建成后， 可實現(xiàn) 租賃 收入 16202.4 萬元， 年 平均 利潤 8099.9萬元。全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率 5.40%，全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值 （稅后） 3648 萬元，全部投資利潤率 9.79%。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標見表 1-1。 表 1-1 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 序號 指標名稱 單位 指標值 備注 一 建設(shè)規(guī)模 1 項目總 用 地面積 m2 117600 2 總建筑面積 m2 245900 其中：地上面積 m2 217100 其中：地下面積 m2 28800 2.1 興隆大廈 （一期工程） m2 54100 含半地下室戰(zhàn) 8100 平方米，戰(zhàn) 時做為地下人防工程，平時做為 專業(yè)市場及 地下車庫 2.2 專業(yè)市場 （一期工程） m2 40000 2.3 中心市場 （二期工程） m2 71200 含半地下室戰(zhàn) 20700 平方米，戰(zhàn) 時做為地下人防工程，平時做為 專業(yè)市場及 地下車庫 2.4 商業(yè)大廈 （二期工程） m2 49600 2.5 專業(yè)市場 （二期工程） 31000 2.6 容積率 1.85 2.7 建筑密度 34.9 2.8 綠化率 25 2.9 停車位 輛 其中 :機動車位 輛 1180 地面： 450 個；地下： 730 個 自行車車位 輛 17070 二 項目總投資 萬元 82730 三 資金來源 1 自籌資金 萬元 42730 LCC-08-2009 連云港興隆國際商貿(mào)廣場 建設(shè)項目可行性研究報告 2009.7 - 連云港市連計投資咨詢有限公司 - 10 2 申請銀行貸款 萬元 40000 四 租賃收入 萬元 16202.4 正常年 五 內(nèi)部收益率 % 5.40 稅后 六 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 3648 稅后 七 投資回收期 月 14.26 稅后 (含建設(shè)期 ) 八 年平均利潤 萬元 8099.9 九 投資利潤率 % 9.79 綜上所述，項目在社會經(jīng)濟方面及技術(shù)上都是可行的。 第二章 市場需求分析與建設(shè)規(guī)模 第一節(jié) 市場分析 連云港由于城市規(guī)模不大，整體經(jīng)濟水平不高，暫未形成本城市的核心商務(wù)區(qū)。目前 僅有幾家 建材市場 基本都分布在新浦中心區(qū)和連云區(qū) 。其中： 興伸國際和德蘭國際在墟溝，大慶東路建材日雜批發(fā)市場在城中，國際商城在新浦區(qū)的東部 ，且各個商貿(mào)、建材行業(yè)還處于發(fā)展、發(fā)育階段 。 建材市場的不完善，導(dǎo)致 了銷售、批發(fā)價格的不合理性，從而 造成連云港市的消費者紛紛舍近求遠到南京、臨沂等地去采購家庭裝飾材料，這一方面造成本市消費資金的及稅源的流失，一方面又造成了消費 者經(jīng)濟上、時間上的不必要浪費。 連云港興隆國際商貿(mào)廣場建成后將成為連云港市乃至蘇北地區(qū)規(guī)模最大，商品種類最多，服務(wù)功能最全而且經(jīng)營理念最先進的大型綜合性商貿(mào)中心 。 項目 建成后將形成一個集特色農(nóng)產(chǎn)品市場、現(xiàn)代裝飾材料市場、商務(wù)辦公、金融、公寓酒店、餐飲、休閑娛樂等LCC-08-2009 連云港興隆國際商貿(mào)廣場 建設(shè)項目可行性研究報告 2009.7 - 連云港市連計投資咨詢有限公司 - 11 以裝飾專業(yè)市場為中心，以周邊配套為服務(wù)的綜合性開發(fā)項目 。 該項目已列入連云港市重點工程項目， 項目 建成后，將會帶動相關(guān)交通運輸業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)零售等各行業(yè)的蓬勃發(fā)展，并間接刺激環(huán)保、進出口貿(mào)易等行業(yè)的市場需求。同時也十分有利于我市發(fā)展勞動密集型的服務(wù)業(yè)，增加了就業(yè)機會和就業(yè)人數(shù)，緩解社會壓力，對社會的穩(wěn)定和發(fā)展起到重要作用。 綜上所述，該項目市場前景良好。 第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模方案比選 擬建項目地塊位于連云港鳳凰新城控制性詳細規(guī)劃范圍內(nèi)，本著節(jié)約土地、合理利用土地的原則，擬共同設(shè)計、共同建設(shè)。連云港興隆實業(yè)有限公司 邀請 了東南大學(xué)建筑設(shè)計院 為本 項目建設(shè)主體工程做了 兩個 設(shè)計方案。隨后邀請連云港市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、部 門和專家對 這兩 個設(shè)計方案進行了比選。 方案一： 在的瀛洲路沿街面設(shè)置兩座高層集辦公、金融、商務(wù)公寓酒店以及餐飲，休閑娛樂配套服務(wù)的綜合大樓，高層底樓布置二層的專業(yè)市場建筑。兩個高層中間設(shè)置一條東西向的綠色景觀大道，圍繞用地中心的綠化景觀廣場布置專業(yè)市場建筑，與項目的綜合大方案一 LCC-08-2009 連云港興隆國際商貿(mào)廣場 建設(shè)項目可行性研究報告 2009.7 - 連云港市連計投資咨詢有限公司 - 12 樓的專業(yè)市場互為相連，整個項目區(qū)合為一體，方便顧客的一體化采購需要。 方案二： 規(guī)劃在用地的西北角朝著城市的主要人流方向設(shè)置一幢 主約裙樓 4 層 、樓高 15 層 集辦公、金融、商務(wù)公寓酒店以及餐飲，休閑娛樂配套服務(wù)的綜合大樓。而在用地的西南角規(guī)劃一 幢以公寓為主約 裙樓 4 層 、樓 高 15 層商業(yè)辦公建筑。兩個高層中間設(shè)置一條東西向的綠色景觀大道將瀛洲路的道路景觀引入用地中心，形成東西向的綠色景觀軸線。圍繞用地中心的綠化景觀廣場布置專業(yè)市場建筑，不僅方便顧客的一體化采購需要，同時豐富了市場建筑空間層次，使得市場富有生氣。中心市場正對主入口景觀軸線的市場界面，南北兩個市場與中心市場組合在一起成圍合之態(tài)，強化了中心綠化廣場的商業(yè)氛圍。建筑地下為半地下層主要作倉儲只用，1-4 層為專業(yè)市場， 5-15 層為市場配套服務(wù)設(shè)施。 專家組 對 方案一、 方案 二 的總平面布局 、 室內(nèi)外交通、 建筑整體造型、 有關(guān)功能用房及設(shè)備的布置、給排水、電氣、暖通、消防、環(huán)保等設(shè)計內(nèi)容進行綜合比較， 一致認為方案二不僅符合連云港鳳凰新城控制性詳細規(guī)劃的 各方面 要求，并能使瀛洲路迎賓大道的城市形象得到很好的保證，同時擴大了城市主干道的城市景觀層次，將興隆國際商貿(mào)廣場的中心景觀方案二 LCC-08-2009 連云港興隆國際商貿(mào)廣場 建設(shè)項目可行性研究報告 2009.7 - 連云港市連計投資咨詢有限公司 - 13 節(jié)點綠化同城市干道線狀綠化有機結(jié)合在一起，提升興隆國際商貿(mào)廣場的環(huán)境檔次。方案二的 設(shè)計方案為最佳實施方案。 本可研報告工程技術(shù)方案以中選設(shè)計方案為基礎(chǔ)，并結(jié)合項目實際情況進行了一定調(diào)整。 第三節(jié) 推薦建設(shè)規(guī)模方案 本項目規(guī)劃總用地面積 117600 。規(guī)劃共 5 個單體，總建筑面積為 245900m2， 容積率 1.85， 建筑密度 34.9%，綠地率 25%。 項目的建設(shè)本著將節(jié)約土地的原則，結(jié)合連云港鳳凰新城控制性強制規(guī)劃，建筑以多層為主，以提高同等土地的建筑與人口的容納量。容積率 1.85，提高了土地的利用效率。 項目根據(jù)規(guī)劃設(shè)計，結(jié)合地形地勢，認真考慮了 海州區(qū)歷史古城的自然風(fēng)光 和現(xiàn)代都市的發(fā)展要 求，嚴格按照連云港鳳凰新城控制性詳細規(guī)劃的要求，本著充分重視土地資源、合理利用資源、創(chuàng)造幽雅環(huán)境的原則，使建筑本身融入其所在地域，在空間布局、建筑群體組合， 以及公共建筑、配套設(shè)施、道路、綠化布置等方面，都圍繞提高整體環(huán)境水平作了詳細規(guī)劃， 建設(shè)方案中對建筑進行了合理的功能分區(qū) 并沿用地內(nèi)部交通干道設(shè)置相對分散的沿街停車位，做到停車方便與快捷，體現(xiàn)停車的均好性和可達性。在市場用地中心區(qū)域設(shè)置相對集中的地面停車場，充分利用土地空間資源。 該項目的建成并有利于城市土地使用集約化，同時提高整個鳳凰新城的城市檔次，樹立良好的城市面貌，提高連云港南大LCC-08-2009 連云港興隆國際商貿(mào)廣場 建設(shè)項目可行性研究報告 2009.7 - 連云港市連計投資咨詢有限公司 - 14 門的城市形象，創(chuàng)造優(yōu)美的城市新區(qū)物質(zhì)、精神環(huán)境。最終為創(chuàng)建“以人為本”的和諧社會提供物質(zhì)基礎(chǔ)和精神基礎(chǔ)。 第三章 場址選擇 第一節(jié) 場址現(xiàn)狀 一、地點與地理位置 連云港興隆國際商貿(mào)廣場建設(shè)項目用地位于連云港市瀛州路以東、規(guī)劃路以北、 鳳凰新城內(nèi)，東鄰風(fēng)景秀麗的 4A 級風(fēng)景區(qū)花果山，西鄰山青水秀的 4A 級風(fēng)景區(qū)孔望山，南鄰奇石聳立的鳳凰山，北鄰碧波蕩漾的玉帶河 。項目區(qū)周圍環(huán)境宜人，交通便利。 二、場址土地權(quán)屬類別及占地面積 連云港興隆國際商貿(mào)廣場建設(shè)項目規(guī)劃總用地面積 117600， 項目用地現(xiàn)狀為興隆裝飾城商業(yè)用地 ,土地使用權(quán)歸興隆實業(yè)集團所有。 三、項目現(xiàn)有場址利用情況 項目新征用地現(xiàn)狀為 商業(yè)用地 ， 建設(shè)用地地勢平坦，沒有明顯的高低落差。 第二節(jié) 場址條件 一、地形、地貌條件 LCC-08-2009 連云港興隆國際商貿(mào)廣場 建設(shè)項目可行性研究報告 2009.7 - 連云港市連計投資咨詢有限公司 - 15 連云港市地質(zhì)構(gòu)造屬華北地臺，連云 嘉山隆起帶，以軸向 NNE 的倒轉(zhuǎn)背斜為主，西部為走向 WESSW 海韓斷裂。 區(qū)內(nèi)地層屬于揚子地層區(qū)，基底為前震旦系中深度變質(zhì)巖系，上部直接覆蓋第四松散土層，厚度 0 50M。土層分布為：素填土、粘土、淤泥、粘土、粉砂、粘土。本區(qū)在大地構(gòu)造上屬華北地臺，魯東古隆起地塊，前震旦紀地層分布廣泛，以變質(zhì)巖為主，組成古老的基底。被第四系所覆蓋，該層以不整合接觸覆蓋，于前震旦紀地層上。 本區(qū)有史以來未發(fā)生過破壞性地震，但周圍地區(qū)的強震 對本區(qū)有所影響。歷史上新華夏系郯廬斷裂的引起郯城 8.5 級地震，近期黃海內(nèi) 4 級地震為數(shù)不少，但均未形成大的自然災(zāi)害。根據(jù)中國地震裂度區(qū)劃圖（ 1990）。本地區(qū)地震基本烈度為7 度。本工程抗震墻抗震等級均為一級。 二、 自然條件 1、氣象條件 （ 1） 氣溫 年平均氣溫 13.95 歷年最高氣溫 39.8 歷年最低氣溫 -18.1 歷年最高月年平均氣溫 31.2 歷年最低月年平均氣溫 -4.5 （ 2） 降水 年平均降水量 985mm 年最大降水量 1241mm LCC-08-2009 連云港興隆國際商貿(mào)廣場 建設(shè)項目可行性研究報告 2009.7 - 連云港市連計投資咨詢有限公司 - 16 日最大降水量 264.4mm 最大積雪深度 280mm （ 3） 風(fēng)力、風(fēng)向和其他 年平均風(fēng)速 4.3 米 /秒；年最大風(fēng)速 29.3 米 /秒。風(fēng)力一般三級左右，最大七級。春夏季主導(dǎo)風(fēng)向：東南風(fēng)；秋冬季次主導(dǎo)風(fēng)向：東北風(fēng)。 臺風(fēng)多集中于 8、 9 月份，地下水詳見結(jié)構(gòu)地質(zhì)概況說明。 2、 地震烈度 連云港 市地震基本烈度為七度三組。地震加速 1.0 三、工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件 連云港市內(nèi)地質(zhì)災(zāi)害類型主要有崩塌、滑坡、地面塌陷、泥石流等突變型災(zāi)害和地面沉降等緩變形災(zāi)害。目前，全市共查明地質(zhì)災(zāi)害隱患點、危險點 96 處，其中滑坡 42 處，崩塌 51處。地面塌陷 3 處。 海州 區(qū)有史以來未發(fā)生過破壞性地震，但周圍地區(qū)的強震對本區(qū)有所影響。歷史上新華夏系郯廬斷裂的引起郯城 8.5 級地震，近期黃海內(nèi) 4 級地震為數(shù)不少，但均未形成大的自然災(zāi)害。根據(jù)中國地震裂度區(qū)劃圖（ 2003）。本地區(qū)地震基本烈度為 7 度。本工程抗震墻抗震等級均為一級。 本工程地基土類型屬軟弱場地土，建筑場地類別 II 類，抗震設(shè)防烈度為 7 度，設(shè)計基本地震加速度值為 0.10g，設(shè)計地震分組為第三組，場地土的特征周期 0.45s。場地內(nèi)無斷層無液化土層，地下水類型為潛水型，地下水埋深 0.3 1.7 米左右，在長期浸水狀態(tài)下，地下水對混凝土結(jié)構(gòu)不具腐蝕性，對鋼筋混LCC-08-2009 連云港興隆國際商貿(mào)廣場 建設(shè)項目可行性研究報告 2009.7 - 連云港市連計投資咨詢有限公司 - 17 凝土中的鋼筋不具有腐蝕性；在干濕交替狀態(tài)下，地下水對混凝土結(jié)構(gòu)不具中腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋具有中腐蝕性（氯化物與硫酸鹽含量之和超標），對鋼結(jié)構(gòu)具有中等腐蝕性（氯化物與硫酸鹽含量之和超標） ， 可酌情采取抗腐性措施。擬建 項目區(qū)地質(zhì)現(xiàn)狀基本不會對社會造成不良影響。 建設(shè)單位對項目地塊的地質(zhì)環(huán)境與地質(zhì)災(zāi)害現(xiàn)狀開展了系統(tǒng)的調(diào)查，貫徹以防為主、防治結(jié)合、綜合治理的原則，利用現(xiàn)代信息技術(shù)，建立地質(zhì)環(huán)境與地質(zhì)災(zāi)害的信息系統(tǒng)、危險性分析評價系統(tǒng)和防災(zāi)減災(zāi)決策支持系統(tǒng)，并通過網(wǎng)絡(luò)傳輸?shù)氖侄?，實現(xiàn)信息的全方位服務(wù)體系，以確保社會穩(wěn)定。 四、周邊建筑物與環(huán)境條件 連云港 興隆國際商貿(mào)廣場位于瀛洲路以東的地塊。項目從建設(shè)投入到使用不會涉及國家重點建設(shè)項目、軍事國防、抗洪搶險等特殊情況，因此，不會對區(qū)域造成不良影響。 項目施工期間將嚴格控制工程建設(shè) 期的揚塵和噪聲，保護當?shù)氐目諝猸h(huán)境和聲環(huán)境。項目建成后，將采取有效的污染防治措施，控制商場內(nèi)生活污水的排放量及污染程度，保護下水管道的水質(zhì)；此外，將控制商貿(mào)中心生活垃圾和固廢灰渣的排放量，以減少對周圍環(huán)境的影響。 五、區(qū)域性規(guī)劃要求 1、項目區(qū)域結(jié)構(gòu)與城市發(fā)展規(guī)劃分析 根據(jù)連云港市發(fā)展規(guī)劃， 今后三到五年期間，連云港市城市化水平達到 48%；中心城市人口突破 100 萬人，建成 后 區(qū) 域 面積達到 100 平方公里以上； 根據(jù)連云港市最新規(guī)劃 ,到 2030 年 ,LCC-08-2009 連云港興隆國際商貿(mào)廣場 建設(shè)項目可行性研究報告 2009.7 - 連云港市連計投資咨詢有限公司 - 18 市區(qū)總?cè)丝趯⑦_到 200 萬人 ,城區(qū)達到 200 平方公里。目前正在加快構(gòu)筑城市快速干道系統(tǒng)，建成功能完善、層次分明的城市路網(wǎng)，強化新海城區(qū)與東部城區(qū)的通達性和聯(lián)系的便捷性，重點建設(shè)和改造新海地區(qū)至東部城區(qū)的快速通道；加快東部城區(qū)醫(yī)療、教育、文化、郵政等公用服務(wù)設(shè)施建設(shè)，力爭在 3-5 年的時間內(nèi)，迅速形成功能完善的城市公共服務(wù)設(shè)施體系，適應(yīng)中心城區(qū)快速發(fā)展的需要，進一步完善新海城區(qū)公用服務(wù)設(shè)施體系。 規(guī)劃指出，“十一五”期間，連云港市將加快市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。圍繞中心城區(qū)建設(shè)，重點加快商務(wù)中心、商貿(mào)商務(wù)設(shè)施建設(shè)，適應(yīng)城市發(fā)展的要求；加快濱海居住區(qū)建設(shè)，進一步加快不同層次的商 品房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)；加快商貿(mào)流通業(yè)、重點物流園區(qū)的建設(shè)步伐，適應(yīng)中心城市人口快速增長的生活需求。 連云港興隆國際商貿(mào)廣場項目的建設(shè)，是與城市發(fā)展相同步的，有利于全市的大改革、大開放、大建設(shè)、大發(fā)展，并符合城市發(fā)展規(guī)劃。 2、 項目建設(shè)與區(qū)域發(fā)展規(guī)劃分析 根據(jù)連云港鳳凰新城控制性詳細規(guī)劃，新區(qū) 用四到五年時間，運用市場化手段進行這里的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和綠化景觀改造，建成適宜人居、特色鮮明的現(xiàn)代化城區(qū)。鳳凰新城位于新浦區(qū)東南部，是我市的南大門所在地，東到寧連高速公路，西至瀛洲路，北起海寧路，南抵海寧立交橋， 規(guī)劃總面積約為7.2平方公里。 LCC-08-2009 連云港興隆國際商貿(mào)廣場 建設(shè)項目可行性研究報告 2009.7 - 連云港市連計投資咨詢有限公司 - 19 根據(jù)連云港城市總體規(guī)劃以及鳳凰新城控制性詳細規(guī)劃的要求，興隆國際商貿(mào)廣場所處的地理位置西面的瀛洲路將成為連云港市的南大門。因此，從城市形象角度出發(fā)，興隆國際商貿(mào)廣場的西沿街立面將對瀛洲路的城市街景產(chǎn)生重要的影響?，F(xiàn)有的一到三層的建筑體量和建筑形象顯然同城市規(guī)劃的要求嚴重不符。項目的建設(shè)將不僅使瀛洲路迎賓大道的城市形象得到很好的保證，同時擴大了城市主干道的城市景觀層次，將興隆國際商貿(mào)廣場的中心景觀節(jié)點綠化同城市干道線狀綠化有機結(jié)合在一起，成為新海城區(qū)南大門的一道亮麗的風(fēng)景線。 項目的建設(shè)符合城市建設(shè)的總體規(guī)劃 及 連云港鳳凰新城控制性詳細規(guī)劃的 相關(guān)要求 。 六、交通條件 項目區(qū) 距 連云港 市 市 中心 2 公里，距港口碼頭 30 公里，距機場 40 公里，距火車站 4 公里，距汽車快客站 1公里 。 商城門口設(shè)有公交車站，市內(nèi) 22 路、 26 路公交車直達，集團并配有免費直通車。 項目區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便捷， 將為消費者提供良好的交通條件。 七、公共設(shè)施條件 連云港市近年來為提高城市綜合服務(wù)能力，投入巨資對城市基礎(chǔ)設(shè)施進行了大范圍的改造建設(shè)，海州區(qū)范圍內(nèi)已完全解決了通訊、電、水、煤氣等供應(yīng)緊張的問題。海州區(qū)所需供電、通 訊、給排水等基礎(chǔ)設(shè)施的管線（道），均已沿道路（鋪）架設(shè)。項目從建設(shè)投入到使用均可直接接入現(xiàn)有各系統(tǒng)。 高標準的市LCC-08-2009 連云港興隆國際商貿(mào)廣場 建設(shè)項目可行性研究報告 2009.7 - 連云港市連計投資咨詢有限公司 - 20 政、綠化、配套工程已基本完工，總體條件優(yōu)良，能夠滿足項目施工需求。 八、征地拆遷條件 目前興隆國際商貿(mào)廣場所用土地的使用權(quán)屬集團公司所有，不存在征地，土地轉(zhuǎn)讓、拆遷安置等問題。 九、施工條件 施工現(xiàn)場緊 瀛洲路 ，視線開闊，高壓供電線路從項目地塊經(jīng)過，經(jīng)供電部門許可后即可接電；路邊有自來水主管道通過，經(jīng)供水部門許可后即可接水。 第四章 建筑方案選擇 第一節(jié) 建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則 一、 建筑設(shè)計指導(dǎo) 思想 項目的建設(shè)運用創(chuàng)新的設(shè)計理念， 因地制宜進行總體布局，建筑形式美觀新穎，體現(xiàn)時代特色，色彩與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，塑造人性化公共空間， 項目西沿街立面將對瀛洲路的城市街景產(chǎn)生重要的影響。 項目將采用最新的科技成果，將新材料、新設(shè)備和新的結(jié)構(gòu)形式完美地結(jié)合在一起，使建筑達到： 功能關(guān)系：和諧、有機； 交通流線：短捷、獨立； LCC-08-2009 連云港興隆國際商貿(mào)廣場 建設(shè)項目可行性研究報告 2009.7 - 連云港市連計投資咨詢有限公司 - 21 人與建筑：以人為本； 建筑與城市：交融、共生。 項目的建筑設(shè)計堅持充分利用土地資源、結(jié)合地形地貌特點、合理布局的原則 ,重點圍繞使用功能，形成聚散相融、疏密相間的現(xiàn)代化生態(tài)型、園林式購物廣場。 項目建設(shè)依據(jù)為國家現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程，以及其它有關(guān)部門的相關(guān)規(guī)定的要求。 二 、 設(shè)計依據(jù) 項目建設(shè)依據(jù)為國家現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程，以及其它有關(guān)部門的相關(guān)規(guī)定的要求。 工程結(jié)構(gòu)設(shè)計所采用的主要設(shè)計規(guī)范： 1、 連云港市金海置業(yè)廣場建筑方案批復(fù) ； 2、 江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 (2004 年版 )； 3、 民用建筑設(shè)計通則 (GB50352-2005)； 4、 辦公建筑設(shè)計規(guī)范（ JGJ67-2006） ； 5、 高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范（ GB50045-95） (2005 年版 )； 6、 建筑工程建筑面積計算規(guī)范（ GB/T50353-2005） ； 7、 人民防空地下室設(shè)計規(guī)范（ GB50038-2005） ； 8、 汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范（ JGJ100-98） ； 9、 汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范（ GB50067-97） ； 10、 民用建筑節(jié)能設(shè)計規(guī)范（ JGJ26-95） ； 11、 結(jié)構(gòu)及設(shè)備各專業(yè)現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范（見各專業(yè)設(shè)計說明） ； 12、 其它國家相關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)范等。 LCC-08-2009 連云港興隆國際商貿(mào)廣場 建設(shè)項目可行性研究報告 2009.7 - 連云港市連計投資咨詢有限公司 - 22 第二節(jié) 項目總體規(guī)劃方案 一、總平面布置 一） 總平面布置設(shè)計依據(jù) 1、江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（ 2004 年版 )； 2、全國民用 建筑工程設(shè)計技術(shù)措施 (規(guī)劃 建筑分冊 )(建設(shè)部建質(zhì) 20034 號 )； 3、建筑工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定 (建設(shè)部建質(zhì) 200384號 )。 二）設(shè)計內(nèi)容 1、建筑及道路定位 ； 2、道路豎向設(shè)計 ； 3、綠化布置 。 三 ) 項目總平面布置 在項目總平面布置方面，嚴格按照規(guī)劃要求。 整個組團由 5個 大型 單體 建筑 組成， 規(guī)劃在用地的西北角朝著城市的主要人流方向設(shè)置一幢 約裙樓 4層 、樓 高 15 層 的綜合大樓。而在用地的西南角規(guī)劃一幢以公寓為主 約裙樓 4 層 、樓 高 15層 商業(yè)辦公建筑。兩個高層中間設(shè)置一條東西向的綠色景觀大道將瀛洲路的道路景觀引入用地中心，形成東西向的綠色景觀軸線， 項目區(qū)東側(cè)圍繞用地中心的綠化景觀廣場布置依次建三幢 5 層的專業(yè)市場建筑，不僅方便顧客的一體化采購需要，同時豐富了市場建筑空間層次，使得市場富有生氣。 四）交通設(shè)計 LCC-08-2009 連云港興隆國際商貿(mào)廣場 建設(shè)項目可行性研究報告 2009.7 - 連云港市連計投資咨詢有限公司 - 23 本方案在交通組織上不僅滿足國家省市對市政、交通、消防、疏散方面的具體指標要求，同時充分考慮使用者的方便和整體空間形象的控制。內(nèi)部交通流淺清晰，道路貫通。真正做到“從整體出發(fā)”、“以人為本”的設(shè)計思想。 瀛洲路位于地塊的西面，同時也是鳳凰新城的主干道，因此自然成為用地的主入口方向。沿著西面主入口引入一 條東西向的景觀軸線，聯(lián)系了地塊中心和市政道路之間的交通。進入地塊向左右兩側(cè)分流形成雙向一級環(huán)路，沿環(huán)路布置各功能建筑單體，單體建筑之間根據(jù)需要設(shè)置二級道路，利于各單體間的交通組織和消防疏散。地塊正中間以體量較大的二期中心市場為核心，沿環(huán)路和瀛洲路之間布置商業(yè)性強的商業(yè)大廈，西北角為興隆大廈，西南角為二期商業(yè)大廈，不僅使建筑單體的可達性和便捷性得到提升，同時也突出中心，形成空間上的平衡。為了利于與市政道路交通聯(lián)系和消防疏散的需要，雙向一級環(huán)路南北規(guī)劃市政道路各自設(shè)置次要南北出入口。用地的東面次要干道設(shè)置貨運出 入口，并結(jié)合設(shè)置貨物疏散停車場。真正做到將人流和物流進行分流，高效地組織用地交通。 在本設(shè)計中，殘疾人無障礙設(shè)計嚴格遵循國家“殘疾人無障礙設(shè)計標準”并適應(yīng)國際化標準。在主樓入口設(shè)有殘疾人坡道，在主樓內(nèi)設(shè)置殘疾人專用衛(wèi)生間、電梯，以滿足殘疾人的使用設(shè)施。 五 ） 項目 區(qū)綠化 1、主題定位： 項目 區(qū) 內(nèi) 以四季為主題，營造四季皆有景 、景中帶花 、 季季有花的氛圍。譜寫和諧、健康、生態(tài)、浪漫的LCC-08-2009 連云港興隆國際商貿(mào)廣場 建設(shè)項目可行性研究報告 2009.7 - 連云港市連計投資咨詢有限公司 - 24 生活樂章。通過景觀的打造，達到提升人們精神 境界 的最終目的。 2、 景觀序列 組團的景觀設(shè)計層次感，韻味感豐富，通過各種因素來與空間發(fā)生關(guān)系 ，重點突出環(huán)境與健康兩個因素，真正做到以人為本。 各大廈 間 布滿 綠化，立體化的景觀設(shè)計保證 購物者及業(yè)主 在 項目 區(qū)每個點，每個角度都能看到多種景觀。生態(tài)環(huán)境使用的景觀元素如鋪地、植栽、燈具、 水景小品等更注重風(fēng)格、品質(zhì)，營造 一個景中有景 、 空間流暢 、 形式豐富的景觀序列空間，做到步移景異，景隨形走。 3、 綠化配置 在建筑周圍種植多種樹木，并種植草坪。市政街道和市場環(huán)路沿線以及商業(yè)廣場進行重點綠化，種植樹木，在選擇樹種方面應(yīng)考慮綠化植物的抗污染、吸收有害氣凈化空氣、隔聲、遮蔭、降溫等不同功能，并且綠化與美化相結(jié)合，除了建筑 本身的外觀反映時代的面貌外，綠化與美化與之相互襯托，形成統(tǒng)一中有變化的商業(yè)氛圍。設(shè)計中講求人與社會、人與自然的和諧共存，充分體現(xiàn)以人為本的設(shè)計理念。 第三節(jié) 建筑方案 一 、項目初步規(guī)劃建設(shè)方案 一 ） 規(guī)劃 設(shè)計 原則 1、充分考慮興隆國際商貿(mào)廣場的經(jīng)營管理規(guī)模和地區(qū)經(jīng)濟LCC-08-2009 連云港興隆國際商貿(mào)廣場 建設(shè)項目可行性研究報告 2009.7 - 連云港市連計投資咨詢有限公司 - 25 發(fā)展水平相協(xié)調(diào)。 2、合理規(guī)劃項目建筑規(guī)模和投資規(guī)模。 3、充分利用現(xiàn)有土地資源，達到高效土地利用。 4、適當歸并整合，合理分類布局。 5、功能分區(qū)規(guī)劃明晰，道路交通組織順暢。 6、充分利用地下和地上架空空間。 7、重視建筑物同周圍道路環(huán)境的 呼應(yīng)與協(xié)調(diào) 8、建筑單體設(shè)計必須從城市角度出發(fā)。 9、功能設(shè)計滿足目前并具有超前意識，以適應(yīng)未來發(fā)展。 10、建筑外觀同內(nèi)部功能和性質(zhì)相適應(yīng)，突出市場的商業(yè)性氛圍。 11、以人為本，充分考慮顧客和使用者的實際需求設(shè)置相應(yīng)配套設(shè)施。 二 ） 設(shè)計理念 1、 人本 充分考慮現(xiàn)代人的 休閑、辦公、購物 方式，兼顧空間、環(huán)境和周邊人文氣氛相結(jié)合，演繹一種“和諧、時尚、精致”的購物 方式。 2、 自然 貫徹“尊重自然”與“可持續(xù)發(fā)展”的思想，在充分保持原有地形的前提下，貫徹生態(tài)原則，文化原則與效益原則，力求塑造一個具有優(yōu)雅環(huán)境、豐 富文化內(nèi)涵、經(jīng)濟效益顯著和個性鮮明的經(jīng)典高尚 購物 空間。 3、 文化 LCC-08-2009 連云港興隆國際商貿(mào)廣場 建設(shè)項目可行性研究報告 2009.7 - 連云港市連計投資咨詢有限公司 - 26 體現(xiàn) 商貿(mào)城的 文化底蘊，使之與現(xiàn)代生活進行充分融合，具有現(xiàn)代開放的人文氣息。 4、 融合 講求商貿(mào)中心與 自然 環(huán)境 的融合，講求人與環(huán)境的融合、建筑與整體規(guī)劃布局的融合、建筑與環(huán)境的融合。 5、 科技 強調(diào)高科技在建筑、管理中的運用，以科技為向?qū)?，加強市政基礎(chǔ)設(shè)施的合理規(guī)劃 與建設(shè) 。 6、 安全 適當?shù)娜塑嚪至?，既消除人車混流的不安全因素，又避免由此造成的時段性消極空間，確保車行與步行系統(tǒng)的利用率，避免交叉干擾。加強物業(yè)管理，確保 項目區(qū)內(nèi) 的安全性。 三 ） 設(shè) 計方案描述 由于瀛洲路是連云港城市南大門 的 景觀迎賓大道，城市街道景觀十分重要。規(guī)劃 設(shè)計 在用地的西北角朝著城市的主要人流方向設(shè)置一幢 約裙樓 4 層 、樓 高 15 層 集辦公、金融、商務(wù)公寓酒店以及餐飲，休閑娛樂配套服務(wù)的綜合大樓。而在用地的西南角規(guī)劃一幢以公寓為 約裙樓 4 層 、樓 高 15層 商業(yè)辦公建筑。兩個高層中間設(shè)置一條東西向的綠色景觀大道將瀛洲路的道路景觀引入用地中心，形成東西向的綠色景觀軸線，不僅使瀛洲路迎賓大道的城市形象得到很好的保證，同時擴大了城市主干道的城市景觀層次，將興隆國際商貿(mào)廣場的中心景觀節(jié)點綠化同城市干道線 狀綠化有機結(jié)合在一起，提升興隆國際商貿(mào)廣場的環(huán)境檔次。 LCC-08-2009 連云港興隆國際商貿(mào)廣場 建設(shè)項目可行性研究報告 2009.7 - 連云港市連計投資咨詢有限公司 - 27 圍繞用地中心的綠化景觀廣場布置專業(yè)市場建筑，不僅方便顧客的一體化采購需要，同時豐富了市場建筑空間層次，使得市場富有生氣。中心市場正對主入口景觀軸線的市場 界面，南北兩個市場與中心市場組合在一起成圍合之態(tài)，強化了中心綠化廣場的商業(yè)氛圍。建筑地下為半地下層主要作 地下車庫 ， 建筑地上 1-4 層為專業(yè)市場， 5-11 層為市場配套服務(wù)設(shè)施。功能分布合理，便于商業(yè)運作和市場管理。 由于興隆國際商貿(mào)廣場將開發(fā)成一個集特色農(nóng)產(chǎn)品市場、現(xiàn)代裝飾材料市場、商務(wù)辦公、金融、公寓酒店 、餐飲、休閑娛樂等以裝飾專業(yè)市場為中心，以周邊配套為服務(wù)的綜合性開發(fā)項目，預(yù)計以后的人流、車流、物流量都是十分巨大的。因此，整個地塊的交通與停車 已作了詳細