【商業(yè)地產(chǎn)】四川廣漢市水晶廣場項(xiàng)目開盤活動策劃細(xì)案-21DOC

（活動策劃方案） 四川漢唐文化有限公司 地產(chǎn)事業(yè)部 時間 : 2007 年 12 月 12 日 目 錄 總體構(gòu)思 活動實(shí)施 現(xiàn)場規(guī)劃 氛圍營造 細(xì)節(jié)安排 項(xiàng)目管理 費(fèi)用預(yù)算 一、 總體構(gòu)思 1、序言 “ 水晶廣場 ” 位 于 廣漢城北新區(qū) 的 一塊 頂級 商業(yè)項(xiàng)目 ， 因項(xiàng)目 絕佳的地理位置、完善的生活配套、優(yōu)越的項(xiàng)目 品質(zhì)。 1月 上 旬將迎來 開盤盛典 。 因受到“新政”的影響，可能對 銷售 當(dāng)中，特別是投資性客戶造成一定的沖擊。因此，為使開盤當(dāng)天達(dá)到最大的成交量，充分體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)與服務(wù)理念，銷售中心的現(xiàn)場氛圍的營造也將起到一定的輔助效應(yīng)。 由于當(dāng)天 受到場地的局限， 區(qū)域劃分、組織實(shí)施、秩序維護(hù)就顯得尤其重要 了。同時，“ 水晶廣場 ”是 第一次面向 成都 媒體以及 廣大市民，對于項(xiàng)目品質(zhì)以及開發(fā)商品牌形象，在活動當(dāng)天都將得以體現(xiàn)。 綜上所述，我們作出以下的精心構(gòu)思： 將 整個現(xiàn)場進(jìn)行 半 封閉式的區(qū)域規(guī)劃，“客戶等待區(qū)”與“銷售大廳”實(shí)行單向出入，避免閑雜人員混雜現(xiàn)場； 客戶等待區(qū)設(shè)置獨(dú)立功能服務(wù)區(qū)域，客戶可在本區(qū)域內(nèi)直接享受到近在咫尺的項(xiàng)目咨詢、 節(jié)目表演、 餐飲等優(yōu)質(zhì)服務(wù)； 通過精心的現(xiàn)場布置，營造出開盤當(dāng)天喜慶、熱烈的活動氛圍；通過 激情動感的歌舞演繹與 高雅的樂器演奏，打造現(xiàn)場清閑高雅的氛圍，以此安撫客戶焦急等待心情； 2、預(yù)期目標(biāo) 矗立 “ 水晶廣場 ”良好的 項(xiàng)目 形象與服務(wù)品質(zhì)，大幅提升 樓盤的 知名度與美譽(yù)度； “ 水晶廣場 ” 盛大開盤 ，現(xiàn)場眾多客戶 云集 ，形成搶購的現(xiàn)象，對周邊產(chǎn)生區(qū)域 性的口碑傳遞與輻射宣傳效應(yīng)； 讓 “ 水晶廣場 ” 在眾多樓盤中脫穎而出，特別要成為 城北 版塊矚目的焦點(diǎn)，以贏得更多消費(fèi)者的關(guān)注， 為后期搶占市場 爭取 到更 大的市場份額 ； 二、活動 安排 1、活動概要 活動時間 2008 年 1 月 5 日 9： 00 12： 00 活動地點(diǎn) 水晶廣場 銷售中心 參加人員 目標(biāo) 客戶 項(xiàng)目工作人員及活動執(zhí)行人員； 開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)； 廣漢 權(quán)威媒體； 三、 活動實(shí)施 區(qū)域規(guī)劃 示意圖 四 、 現(xiàn)場規(guī)劃 開盤當(dāng)天現(xiàn)場人員較多，控制人流、組織實(shí)施成為首當(dāng)其沖 的工作重點(diǎn)，因此在區(qū)域劃分方面我們將進(jìn)行合理科學(xué)的規(guī)劃。 為 保證當(dāng)天開盤活動井然有序，避免出現(xiàn)客戶煩躁、混亂的場面，加快整個銷售進(jìn)度。 客戶等待區(qū)內(nèi)我們將設(shè)置餐飲區(qū)，提供現(xiàn)場周到而細(xì)致的服務(wù)工作。同時，整個客戶等待區(qū)與銷售大廳將實(shí)行單循環(huán)的人流控制。 1、 外場布置 功能： 通過項(xiàng)目工作人員以及安保人員對每位客戶的進(jìn)行識別后，引導(dǎo)客戶到達(dá)等待區(qū)休息。公示開盤“選房流程”、“認(rèn)購須知”等信息發(fā)布。 現(xiàn)場布置 ： 入口左、右兩側(cè)分別擺放本次開盤活動的“選房流程看板”、“認(rèn)購須知看板”； 中央位置擺放大型“鮮花拱門 ”、鋪設(shè)紅地毯； 人員配置及職能： 活動執(zhí)行人員 1 人（督導(dǎo)管理） 禮儀小姐 6 人（迎賓接待） 安保人員 2 人（維護(hù)現(xiàn)場秩序） 物料配備 ： 認(rèn)購流程看板 1 個（ 3 米 *2 米） 項(xiàng)目相關(guān)信息看板 1 個（ 3 米 *2 米） 鮮花拱門 1 座（ 3 米 *2.5 米）、地毯 2、 觀眾 區(qū) 功能： 客戶休息就餐、觀賞節(jié)目表演 ； 現(xiàn)場布置 ： 設(shè)置餐飲區(qū)，準(zhǔn)備豐富的便餐供客戶自取食用； 整個區(qū)域使用“鮮花路引”進(jìn)行圍邊裝飾 ； 銷售中心門前道路的樹木底部進(jìn)行“金箔”包裝； 擺放“銷控表看板”； 人員配置及職能： 活動執(zhí)行人員 1 人（協(xié)助整體工作） 禮儀小姐 4 人（派發(fā)糕點(diǎn)） 服務(wù)生 2 人（制作水果拼盤） 保潔人員 2 人（衛(wèi)生清理）； 物料配備 ： 條桌（ 4 張）、鮮花路引（ 30 個）、鮮花拱門（ 2 座） 熱飲（咖啡、果汁）糕點(diǎn)（西式糕點(diǎn)）水果（水果拼盤）； 銷控表看板 1 個（ 3 米 *2 米）； 3、 舞臺 區(qū) 功能： 音樂暖場、舞臺節(jié)目表演、主持人唱號； 現(xiàn)場布置 ： 利用臺階鋪設(shè)紅地毯，供演繹人員進(jìn)行表演； 配備專業(yè)戶外音響； 人員配置及職能： 實(shí)物參照圖 活動執(zhí)行人員 1 人（與項(xiàng)目工作人員對接，銜接主持人唱號） 主持人（唱號，節(jié)目 主持） 音控師 1 人（音響調(diào)控） 演員若干； 物料配備 ： 地毯、方形舞臺 專業(yè)演出音響 1 套 4、 貴賓 區(qū) 功能： 活動當(dāng)天作為邀請嘉賓以及領(lǐng)導(dǎo)觀賞節(jié)目、休息的區(qū)域 ； 人員配置及職能： 安保人員 4 人（維護(hù)現(xiàn)場秩序） 物料配備 ： 警戒柱 12 根 藤椅 20 把 、條桌 14 張 ； 5、 其它裝飾 銷售大廳入口布置“方形鮮花拱門”，并鋪設(shè)紅地毯； 銷售大廳玻璃墻面進(jìn)行插花藝術(shù)裝點(diǎn)； 整個銷售大廳房檐，使用“彩色氣球串”進(jìn)行圍邊裝點(diǎn)； 五 、 氛圍營造 、迎賓接待 客戶 到場后，由保安安排車輛的停放 后 ，安排 6 名身高 1.7 米 左右 、氣質(zhì) 高 雅 的禮儀小姐 在入口處進(jìn)行接待 ；禮儀小姐選用專業(yè)模特，體現(xiàn)出活動的高品質(zhì)感 ，著裝 拋棄 以往的傳統(tǒng)旗袍，而采用美麗大方的禮服， 同時佩帶花環(huán)等鮮花飾物， 增加活動的氣氛。 2、 開盤儀式 醒 獅 熱場表演（ 3 分鐘） 醒 獅 點(diǎn)睛（開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)為醒 獅 ）（ 2 分鐘） 踩青、吐符的精彩表演 （ 5 分鐘） 揭符 （開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo) 揭符 ） 開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)致辭 （ 3 分鐘） 開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo) 及嘉賓 拉金球 ，宣布開盤正式開始、禮炮齊鳴（ 2 分鐘） 4、 舞臺節(jié)目演出 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶大多為中青年人，為使整個活動氛圍喜慶熱烈，演出節(jié)目符合該人群的審美喜好，我們盡量選用青春時尚類的節(jié)目進(jìn)行演繹。 異國風(fēng)情舞 (3 人組合 ) 拉丁舞 (2人組合 ) 電聲小提琴 （ 3 人組合） 勁歌熱舞 (3 人組合 ) 新民樂組合（ 4 人組合） 時尚街舞（ 3 人組合） 變臉吐火 銀幻魔術(shù)（ 2 人組合） 5、 執(zhí)行流程 時 間 內(nèi) 容 備 注 上午安排 8： 30 8： 50 舞臺音樂暖場 播放高雅輕 音樂 8： 30 8： 50 迎賓接待 4 名禮儀小姐提供迎賓接待服務(wù) 8： 30 8： 50 主持人背景串詞 隨意性項(xiàng)目介紹 、認(rèn)購流程 8： 50 9： 00 開盤儀式 醒獅表演 9： 00 9： 05 領(lǐng)導(dǎo)致辭 宣布正式開盤、禮炮齊鳴 9： 05 主持人開場串詞 宣布開始售樓、節(jié)目正式開始 9： 05 12： 00 節(jié)目表演、 主持人 串詞 （貫穿始終） 穿插進(jìn)行各類節(jié)目 ，主持人進(jìn)行全程主持 9： 00 12： 00 餐飲服務(wù) （貫穿始終） 由客戶自取結(jié)合禮儀小姐派發(fā)的形式，將餐飲遞送至客戶手中 ，體現(xiàn)開發(fā)商優(yōu)質(zhì)的服務(wù)理念 ； 六 、 細(xì)節(jié)安排 1、應(yīng)急措施 1） 現(xiàn)場秩序問題 有對公司不滿的人員蓄意搗亂破壞活動，或防止盜劫事件的發(fā)生 。 防范措施：督促物管公司保安監(jiān)督保衛(wèi)工作，同時簽到處做好驗(yàn)證，嚴(yán)禁外來人員參加本次活動，設(shè)立專門負(fù)責(zé)維護(hù)現(xiàn)場秩序的責(zé)任人。 2）天氣問題 因?yàn)榛顒釉谑彝膺M(jìn)行，如突然下雨，影響活動進(jìn)程。 防范措施：提前一個禮拜每天向?qū)I(yè)氣象臺進(jìn)行咨詢；準(zhǔn)備防雨措 施，例如：雨具，帳篷。 2、衛(wèi)生管理 1）清潔衛(wèi)生 活動當(dāng)天人數(shù)較多，容易出現(xiàn)衛(wèi)生臟亂的情況，應(yīng)當(dāng)在三個客戶等待區(qū)中分別擺放專用“垃圾桶”，同時配備 1 名保潔人員，進(jìn)行不間斷衛(wèi)生清理工作； 3、餐飲管理 活動中，餐飲應(yīng)保證品質(zhì)與多樣性，水果拼盤（由 3 名果盤制作師現(xiàn)場制作）及熱飲（咖啡、果汁）采取客戶自取的形式，西式糕點(diǎn)則由 4 名禮儀小姐，實(shí)行定時派送到客戶手中，體現(xiàn)開發(fā)商優(yōu)質(zhì)的服務(wù)理念； 七 、 項(xiàng)目管理 為更好的服務(wù)于本次活動，我們將成立“ 水晶廣場 項(xiàng)目部”，針對不同的區(qū)域，設(shè)立 4 個“項(xiàng) 目小組”，以“項(xiàng)目小組”為單位，每小組安排 1 名組長具體實(shí)施管理，使活動前期籌備階段準(zhǔn)備充分，活動中執(zhí)行中進(jìn)行無誤且后勤保障有力；同時，作好突發(fā)情況 處理 的充分準(zhǔn)備， 盡可能的估計(jì) 活動 中的突發(fā)事件，以求提前做好防范，從而確保 活動 的正常進(jìn)行。 1、 人員安排 1）甲方 內(nèi)容 人數(shù) 位置分布 備注 現(xiàn)場工作總協(xié)調(diào) 1 人 流動整個現(xiàn)場 總體協(xié)調(diào)與督導(dǎo) 現(xiàn)場秩序維護(hù) 13 人 停車場 2 人 共計(jì) 13 名保安 現(xiàn)場 入口 2 人 選房 入口 2 人 選房出 口 2 人 銷售大廳 入口 2 人 銷售大廳內(nèi) 3 人 唱號及確認(rèn)進(jìn)場客戶 2 人 選房 等待區(qū)入口 1 人負(fù)責(zé)驗(yàn)證入場、 1 人負(fù)責(zé)唱號工作 現(xiàn)場后勤保障 1 人 場地協(xié)調(diào)、物料調(diào)用等 現(xiàn)場后勤服務(wù) 5 人 場內(nèi) 2 人，場外 2 人 共計(jì) 4 名保潔 現(xiàn)場認(rèn)購總負(fù)責(zé) 1 人 銷售大廳 場內(nèi)銷控看板 3 人 銷售大廳 張貼 1 名，開單 1 名，銷控 1 名 客戶接待、協(xié)助簽訂認(rèn)購協(xié)議書 4 人 自客戶進(jìn)入至其離開銷售廳內(nèi) 銷售人員 2）乙方 內(nèi)容 人數(shù) 位置分布 備注 項(xiàng)目經(jīng)理 1 人 流動整個現(xiàn)場 負(fù)責(zé)整個活動的協(xié)調(diào)、調(diào)控、督導(dǎo)工作 項(xiàng)目經(jīng)理助理 1 人 流動整個現(xiàn)場 協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn) 行現(xiàn)場執(zhí)行管理工作 執(zhí)行督導(dǎo) 1 人 驗(yàn)證領(lǐng)號區(qū) 配合甲方進(jìn)行客戶驗(yàn)證入場、發(fā)放號牌 1 人 客戶等候區(qū) 客戶等待區(qū) 1 人，配合甲方工作 人員管理 1 人 現(xiàn)場入口處、演奏區(qū) 禮儀小姐、演奏人員的管理工作 餐飲管理 1 人 餐飲區(qū) 物料管理 1 人 流動 現(xiàn)場所有物資的看管、整理和發(fā)放工作 音控 1 人 選房等待區(qū) 音響設(shè)備的調(diào)試與控制工作 禮儀 4 人 會場入口 /餐飲區(qū) 果盤制作師 3 人 餐飲區(qū) 果盤制作 2、 項(xiàng)目推進(jìn)計(jì)劃 方方 案案 確確 定定 執(zhí)執(zhí) 行行 方方 案案 人人 員員 分分 工工 人人 員員 管管 理理 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 定定 稿稿 采采 購購 制制 作作 物物 料料 籌籌 備備 資資 源源 篩篩 選選 編編 排排 培培 訓(xùn)訓(xùn) 活活 動動 實(shí)實(shí) 施施 現(xiàn)現(xiàn) 場場 布布 置置 活活 動動 執(zhí)執(zhí) 行行 3、 組織結(jié)構(gòu) 水水 晶晶 廣廣 場場 項(xiàng)項(xiàng) 目目 部部 活動執(zhí) 行小組 策劃創(chuàng)意小組 后勤保障小組 活動布置 小 組 組織管理 物品管理 物料采購 物料制作 文案擬定 圖文設(shè)計(jì) 餐飲管理 應(yīng)急保障 秩序維護(hù) 禮儀培訓(xùn) 料料運(yùn)輸 音響調(diào)試 現(xiàn)場布置 項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)籌管理 項(xiàng)目小組組長責(zé)任制 八 、 費(fèi)用預(yù)算 項(xiàng)目 單價(jià) 數(shù)量 小計(jì) 備注 現(xiàn)場布置 音響設(shè)備 1800 元 /套 1 套 1800 租賃、安裝 舞臺 25 元 /平米 30 平米 750 租賃、安裝 舞臺地毯 12 元 /平米 45 平米 540 采購、安裝 主題背景板 絎架 18 元 /米 23 米 414 租賃、安裝（ 8.4M 長 *4M 高） 主題背景 板噴繪 15 元 /平米 35 平米 525 制作、安裝（ 8.4M 長 *4M 高） 認(rèn)購流程看板絎架 18 元 /米 16 米 288 租賃、安裝（ 3M 長 *2M 高） 認(rèn)購流程看板噴繪 15 元 /平米 6 平米 90 制作、安裝（ 3M 長 *2M 高） 項(xiàng)目信息看板絎架 18 元 /米 16 米 288 租賃、安裝（ 3M 長 *2M 高） 項(xiàng)目信息看板噴繪 15 元 /平米 6 平米 90 制作、安裝（ 3M 長 *2M 高） 室內(nèi)銷控看板絎架 18 元 /米 16 米 288 租賃、安裝（ 3M 長 *2M 高） 室內(nèi)銷控看板噴繪 15 元 /平米 6 平米 90 制作、安裝（ 3M 長 *2M 高） 室外銷控看板絎架 18 元 /米 16 米 288 租賃、安裝（ 3M 長 *2M 高） 室外銷控看板噴繪 15 元 /平米 6 平米 90 制作、安裝（ 3M 長 *2M 高） 現(xiàn)場 入口地毯 12 元 /平米 60 平米 720 采購、安裝（ 3M*8M） 選房等待區(qū) 地毯 12 元 /平米 60 平米 720 采購、安裝（ 3M*8M） 銷售中心 方形鮮花拱門 1800 元 /座 1 座 1800 插花制作 （ 4 米跨度 *2.5 米高） 現(xiàn)場 入口鮮花拱門 1500 元 /座 1 座 1500 插花制作 （ 3 米跨度 *2.5 米高） 現(xiàn)場出 口鮮花拱門 1500 元 /座 1 座 1500 插花制作 （ 3 米跨度 *2.5 米高） 銷售大廳墻面插花 250 元 /組 9 組 2250 插花制作 鮮花路引 120 元 /座 25 座 3000 器 材租賃、插花制作 胸花 10 元 /朵 5 朵 50 插花制作 銷售大廳 彩色氣球串 15 元 /米 60 米 900 制作 主題背景板 彩色氣球串 15 元 /米 20 米 300 制作 充氣拱門 300 元 /座 1 座 300 租賃 充氣立柱 300 元 /座 2 座 600 租賃 升空氣球 250 元 /個 12 個 3000 租賃 金箔裝飾 160 元 /卷 3 卷 480 采購、制作（包含人工費(fèi)） 藤椅 20 元 /把 220 把 1320 租賃 雨傘 35 元 /把 20 把 700 租賃 條桌 30 元 /張 4 張 120 租賃 警戒柱 40 元 /根 18 根 720 租賃 指示牌 80 元 /個 5 個 400 租賃（包含內(nèi)頁畫面制作） 禮炮 200 元 /門 8 門 1600 租賃 金球 700 元 /個 1 個 700 制作 冷焰火 80 元 /支 8 支 640 安裝 小計(jì) 28861 人員及餐飲 主持人 1200 元 /人 1 人 1200 四川電臺飛躍調(diào)頻主持人 楊晨 禮儀 150 元 /人 6 人 900 身高 1.7 米左右（提供派發(fā)糕點(diǎn)的服務(wù)） 禮儀服裝租賃 40 元 /套 6 套 240 租賃 醒獅表演 2800 元 /隊(duì) 1 隊(duì) 2800 獅隊(duì)共 6 人 電聲小提琴 600 元 /人 3 人 1800 銀幻想魔術(shù) 600 元 /人 2 人 1200 拉丁舞 600 元 /人 2 人 1200 新民樂 600 元 /人 4 人 2400 時尚街舞 600 元 /人 3 人 1800 變臉吐火 600 元 /人 2 人 1200 勁歌熱舞 600 元 /人 3 人 1800 異國風(fēng)情舞 600 元 /人 3 人 1800 攝像 1000 元 /人 1 人 1000 現(xiàn)場全程錄制、后期制作 VCR 果盤制作師 220 元 /人 2 人 440 水果拼盤 3 元 /份 500 份 1500 獼猴桃、西瓜、橙子、香蕉、圣女果 一次性餐具 0.5 元 /套 500 套 250 每套餐具：一次性紙制餐盤 1 個、塑料餐叉 1 個 西式糕點(diǎn) 5 元 /份 500 份 2500 安德魯森蛋糕 綠波蛋糕 熱飲機(jī) 600 元 /臺 2 臺 1200 雀巢 牌 熱飲機(jī)（ 租賃 ） 熱飲原料 60 元 /袋 10 袋 600 雀巢 牌 咖啡 （ 5 袋） 、奶茶 （ 5 袋） 小計(jì) 25830 總 計(jì) 現(xiàn)場布置 28861 人員及餐飲 25830 稅費(fèi) 5% 2734.55 公關(guān)代理費(fèi) 5% 2734.55 運(yùn)費(fèi) 2800 總計(jì) 62960.1 地產(chǎn)委托物業(yè) 前期管理 工作 相關(guān)業(yè)務(wù)指引 1、 目的 以內(nèi)部市場化為原則，理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經(jīng)營和業(yè)務(wù)關(guān)系。 2、 適用 范圍 適用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公司 前期介入相關(guān)工作但不限于工程規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、工程接管驗(yàn)收、銷售配合、售后服務(wù)等階段工作的指導(dǎo) 。 3、職責(zé) 3.1 物業(yè) 公司新項(xiàng)目 管理部 、地產(chǎn)項(xiàng)目部和地產(chǎn)客服委員會共同 編制、修訂 和履行 本 指引 。 3.2 物業(yè)公司新項(xiàng) 目部在 新項(xiàng)目論證報(bào)告中對物業(yè)管理準(zhǔn)入可行性進(jìn)行分析。 3.3 地產(chǎn)公司和物業(yè)公司 須 參照本規(guī)范，結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情況制定具體的工作方案和協(xié)議，以明確雙方業(yè)務(wù)和經(jīng)營關(guān)系。 4、原則 4.1 物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應(yīng)本著有利于贏得客戶 滿意、有利于提升 招商 品牌、有利于促進(jìn) 招商 地產(chǎn)銷售的原則，合理確定物業(yè)公司和地產(chǎn)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來交叉環(huán)節(jié)工作的責(zé)權(quán)，理順在業(yè)務(wù)和經(jīng)營方面的相互關(guān)系，建立規(guī)范、高效的協(xié)同機(jī)制。 4.2 在業(yè)務(wù)關(guān)系上，物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間需 建立清晰的業(yè)務(wù)流程，按照內(nèi)部市場化原則，明確雙方責(zé)、權(quán) 、利，在此基礎(chǔ)上理順雙方的人、財(cái)、物關(guān)系，以確保物業(yè)公司的良性經(jīng)營。作為兩個獨(dú)立經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，在 各項(xiàng) 具體業(yè)務(wù)上，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間應(yīng)以契約形式明確各自權(quán)利和義務(wù)。 4.3 地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)公司 應(yīng)按照已 確定 的 各項(xiàng)委托業(yè)務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法（確保至少按季度結(jié)算一次）和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 進(jìn)行結(jié)算 。 5、定義 5.1 前期物業(yè)管理 是指房屋集中交付使用之日起，至業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實(shí)施的 物業(yè)管理。 5.2 前期介入 是指項(xiàng)目立項(xiàng)后至房屋集中交付使用階段，物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度，從管理需求 和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，向地產(chǎn)公司提出 建設(shè)性意見，以減少產(chǎn)品缺陷的過程。 5.3 房屋 交付使用 是指業(yè)主收到書面入住通知并辦理完結(jié)相應(yīng)入伙手續(xù)；業(yè)主收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為房屋已交付使用。 5.4 項(xiàng)目開辦費(fèi) 是指在項(xiàng)目集中入伙前，物業(yè)公司為實(shí)現(xiàn)新項(xiàng)目的正常物業(yè)管理而產(chǎn)生的人員儲備、辦公設(shè)施購置、工具材料采購、員工生活設(shè)施完善等前期費(fèi)用。 5.5 物業(yè)移交 是在竣工驗(yàn)收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設(shè)施設(shè)備和場所移交給物業(yè)公司，物業(yè)公司對相關(guān)設(shè)施的質(zhì)量、 使用性、完好性、感觀效果等進(jìn)行驗(yàn)收。 5.6 保潔開荒 是指項(xiàng)目接管驗(yàn)收合格后，物業(yè)公司對項(xiàng)目內(nèi)各類房屋、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場所進(jìn)行全面清潔，以保證業(yè)主入住時的良好狀態(tài)。 6、方法和過程控制 6.1 項(xiàng)目前期介入 6.1.1 為提供令客戶滿意的產(chǎn)品，規(guī)避和減少項(xiàng)目缺陷，在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)和營銷策劃階段地產(chǎn)公司應(yīng)要求物業(yè)公司提前介入，物業(yè)公司應(yīng) 站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，提出 建設(shè)性意見。 6.1.1.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)過程的控制。地產(chǎn)公司召 集物業(yè)公司召開設(shè)計(jì)說明會，說明相關(guān)設(shè)計(jì)內(nèi)容、提供相關(guān)技術(shù)資料。物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部組織專業(yè)人員了解項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，從物業(yè)管理與業(yè)主使用角度對設(shè)計(jì)方案提出建議書供地產(chǎn)公司參考，地產(chǎn)公司決策部門最終確認(rèn)并決定是否采納物業(yè)公司提出的建議并知會物業(yè)公司。 6.1.1.2 施工過程的控制。物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部組織專業(yè)人員定期與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部召開現(xiàn)場會議或參加地產(chǎn)公司工程例會以了解和跟蹤工程進(jìn)展，熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。同時從管理需求角度對小區(qū)的環(huán)境、安全、設(shè)備設(shè)施的安裝、硬件配套等方面提出建設(shè)性意見 提交工 程整改建議書 。 6.1.1.3 工程接管驗(yàn)收過程的控制。入伙之前 3-5 個月，物業(yè)公司、監(jiān)理公司對各類工程進(jìn)行全面的驗(yàn)收檢查 并提交物業(yè)驗(yàn)收報(bào)告 ，所有專業(yè)工程項(xiàng)目保證在入伙前一個月通過竣工驗(yàn)收。建立工程遺留問題整改工作流程和責(zé)任分工并規(guī)定完成時限。地產(chǎn)客服委員會為物業(yè)公司的對接部門，由客服委員會協(xié)調(diào)地產(chǎn)各部門對物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)的工程問題進(jìn)行整改，確保入伙之前的工程質(zhì)量 。 6.1.1.4 營銷配合過程的控制。 物業(yè)公司需配合地產(chǎn)公司做好以下工作：銷售中心、樣板房保潔、保安服務(wù)；客戶的接待咨詢服務(wù)；對地產(chǎn)公司開展 的業(yè)主聯(lián)誼活動做好組織落實(shí)工作；加強(qiáng)樓盤宣傳，挖掘潛在客戶群；充當(dāng)?shù)禺a(chǎn)公司與業(yè)主溝通的橋梁，把業(yè)主在樓盤銷售過程中對小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)的合理要求反饋給地產(chǎn)公司。 6.1.1.4.1 在營銷過程中，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)對相關(guān)問題統(tǒng)一口徑，規(guī)避售樓出現(xiàn)的矛盾。 6.1.1.4.2 對于 營銷階段發(fā)生的費(fèi)用，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)前期介入委托合同（附件一）進(jìn)行。 6.1. 2 項(xiàng)目前期介入階段， 地產(chǎn)公司應(yīng)每月組織召開業(yè)務(wù)聯(lián)席會議，召集物業(yè)公司 相關(guān) 人員就物業(yè)公司提出的意見進(jìn)行溝通。 6.1.3 項(xiàng)目前期介 入期間物業(yè)公司產(chǎn)生的人員成本、物料消耗及相關(guān)酬金（總成本的 10-15%）由地產(chǎn)公司承擔(dān)（參考標(biāo)準(zhǔn)：按前期介入項(xiàng)目建筑面積計(jì)算，每平方米 2 4 元）。 6.2 前期物業(yè)管理階段 6.2.1 前期物業(yè)管理服務(wù)合同 ： 6.2.1.1 由物業(yè)公司新項(xiàng)目部負(fù)責(zé)在房屋銷售之前，按照相關(guān)法規(guī)要求，起草前期物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主臨時公約。 6.2.1.2 經(jīng)地產(chǎn)公司與物業(yè)公司共同認(rèn)可后，雙方簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，明確委托管理事項(xiàng)、委托管理期限、雙方責(zé)權(quán)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、專用房屋、維修資金及違約責(zé)任等。在合同 簽訂時應(yīng)充分考慮其對后期的影響，為從前期物業(yè)管理過渡到業(yè)主委托管理階段創(chuàng)造條件，該合同應(yīng)和地產(chǎn)公司在銷售時與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同的（關(guān)于前期物業(yè)管理的約定）內(nèi)容一致。 6.2.2 物業(yè)管理方案策劃 ：在房屋竣工驗(yàn)收之前，物業(yè)公司新項(xiàng)目部應(yīng)擬定項(xiàng)目的物業(yè)管理方案，該方案是對管理服務(wù)工作的全面策劃，具體包括管理模式、服務(wù)內(nèi)容、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部管理機(jī)制、品質(zhì)控制方法、管理費(fèi)測算等內(nèi)容。 6.2.3 物業(yè)管理費(fèi)測算 6.2.3.1 物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理策劃方案中詳列物業(yè)管理費(fèi)的測算依據(jù)以及測算結(jié)果。 6.2.3.2 物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)應(yīng)參照當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)水平，確保物業(yè)管理項(xiàng)目（含分期開發(fā)項(xiàng)目）收支平衡，原則上不贊同為促進(jìn)地產(chǎn)銷售而降低物業(yè)管理費(fèi)引起管理費(fèi)定價(jià)虧損的做法，如確有必要，地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)虧損。 6.2.4 項(xiàng)目開辦費(fèi) 6.2.4.1 物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理費(fèi)測算時，將項(xiàng)目開辦費(fèi)在合同期限內(nèi)分?jǐn)偟轿飿I(yè)管理成本中。 6.2.4.2 如果地產(chǎn)公司認(rèn)為物業(yè)公司測算的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高，物業(yè)公司也可將部分成本單獨(dú)與地產(chǎn)公司結(jié)算，通常應(yīng)在項(xiàng)目入伙前三個月由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付開辦費(fèi)（參照標(biāo)準(zhǔn)：按接管面積計(jì)算，每平 方米 2 3 元），以便物業(yè)公司正常開展工作 。 6.2.5 管理用房提供： 6.2.5.1 地產(chǎn)公司應(yīng)按照法規(guī)要求向物業(yè)公司或業(yè)主大會提供管理用房，用于管理處日常辦公、會議、接待、倉庫等。 6.2.5.2 管理用房的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定；當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)沒有規(guī)定的，地產(chǎn)公司應(yīng)按照項(xiàng)目總建筑面積千分之二比例（不足 50平方米的按 50平方米計(jì)）向物業(yè)公司提供管理用房，不足部分由物業(yè)公司自行解決，由此產(chǎn)生成本應(yīng)在物業(yè)管理費(fèi)測算時統(tǒng)籌考慮。 6.2.5.3 地產(chǎn)公司應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段充分考慮管理用房。辦公場所具體位置 的規(guī)劃應(yīng)充分考慮到項(xiàng)目物業(yè)管理模式的需要，可從服務(wù)輻射區(qū)域、交通、安全、盡量減少擾民等角度考慮；如管理用房中涉及到員工生活用房的，具體位置應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體情況確定。規(guī)劃的面積，需要考慮管理處駐場人數(shù)和周邊活動設(shè)施等因素。管理用房的辦公和員工住宿不能設(shè)在地下室中，須確保通風(fēng)、噪音應(yīng)達(dá)到國家住宅房內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)。 6.2.5.4管理用房裝修由物業(yè)公司提出設(shè)計(jì)和施工方案，報(bào)地產(chǎn)公司審核。管理用房裝修費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)，裝修標(biāo)準(zhǔn)：按照實(shí)際提供的建筑面積計(jì)算，不低于每平方米 500元。 6.2.6 保潔開荒 6.2.6.1 保潔 開荒屬產(chǎn)品符合性責(zé)任，地產(chǎn)公司應(yīng)監(jiān)督各施工單位負(fù)責(zé)其作業(yè)范圍的清場及保潔工作。 6.2.6.2 地產(chǎn)公司如將保潔開荒工作委托物業(yè)公司，期間產(chǎn)生的人工成本、物料消耗和酬金（總成本的 10-15%）由地產(chǎn)公司承擔(dān) . 6.2.7 房屋集中交付使用（集中入伙） 6.2.7.1 房屋集中交付使用實(shí)行地產(chǎn)公司項(xiàng)目組總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，成立由地產(chǎn)客服、營銷、工程、物業(yè)等各部門、各專業(yè)口聯(lián)合組成的入伙工作小組，策劃、組織入伙工作。 集中入伙期間發(fā)生的費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)，具體包括：現(xiàn)場布置、辦公設(shè)備消耗、驗(yàn)房費(fèi)用、材料印刷費(fèi)、各種活 動費(fèi)用等。 6.2.7.2 地產(chǎn)公司如委托物業(yè)公司全權(quán)辦理房屋集中交付使用手續(xù)的，物業(yè)公司需提前將集中入伙策劃方案和費(fèi)用預(yù)算（人工成本、物料消耗、現(xiàn)場布置、管理酬金等）報(bào)地產(chǎn)公司審核，費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān) . 6.2.8 售后服務(wù) 6.2.8.1 地產(chǎn)公司按照房屋質(zhì)量保證書規(guī)定承擔(dān)房屋維修、公共設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)的返修以及完善責(zé)任，此外對已過保修期但經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)定屬質(zhì)量問題的仍需地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)公司只負(fù)責(zé)正常的工程返修工作（具體參見地產(chǎn)、物業(yè)、施工三方保修協(xié)議書） 6.2.8.2 地產(chǎn)公司如將保質(zhì)期內(nèi) 的維修、返修工作委托物業(yè)公司落實(shí)， 應(yīng)與施工單位、物業(yè)公司簽訂三方協(xié)議書，明確保修的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)控方法和處罰措施，物業(yè)公司有權(quán)對施工方的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評估和扣罰。 6.2.