上海商鋪?zhàn)饨鸱治稣{(diào)查

上海商鋪?zhàn)饨?分析 調(diào)查 2004 年上海的商鋪售價(jià)租金節(jié)節(jié)上升?，F(xiàn)在中心商業(yè)區(qū)商鋪?zhàn)饨鸶哌_(dá) 35 元 /平方米 /天以上，副中心商業(yè)區(qū)商鋪超過 8 元 /平方米 /天，城市邊緣區(qū)和社區(qū)商鋪?zhàn)饨鹚皆?3 元 /平方米 /天左右。上海的商業(yè)物業(yè)銷售的平均價(jià)格近 10 年間呈現(xiàn)曲線增長(zhǎng)，城郊結(jié)合部和郊區(qū)商鋪銷售價(jià)格有較大起伏。但中心區(qū)商用物業(yè)受土地稀缺影響而供不應(yīng)求，價(jià)格一路攀升，目前銷售均價(jià)已達(dá)萬元以上。 商業(yè)地產(chǎn)與軌道交通形成的結(jié)合點(diǎn) 軌道交通樞紐商業(yè)中心也正發(fā)展起來。預(yù)計(jì)將成為 2005 年的新熱點(diǎn)。軌道交通帶來的大客流引向商業(yè)項(xiàng)目 ，由此形成了一個(gè) “ 交通商業(yè) ”的商業(yè)形態(tài)。 軌道交通 1 號(hào)線北延伸段的正式通車運(yùn)營(yíng)使寶山和閔行被連接在一小時(shí)交通圈內(nèi)。延伸段正常運(yùn)營(yíng)后，可以增加 25 萬人次的日均客流，使目前 65 萬人次的日均客流逐步增至 90萬 今后幾年上海商鋪鋪源充裕但需求大于供給，社區(qū)商鋪、沿街中小型商鋪仍是未來的投資熱點(diǎn)，有自由經(jīng)營(yíng)權(quán)的街鋪廣泛受到市場(chǎng)歡迎。中原地產(chǎn)研究咨詢中心有關(guān)人士日前預(yù)計(jì)，進(jìn)入 2005 年，沿街商鋪、社區(qū)商鋪以及產(chǎn)權(quán)式酒店公寓等產(chǎn)品仍是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主力供應(yīng)產(chǎn)品。隨著城市化進(jìn)程城市規(guī)模的擴(kuò)大和延伸，上海外圍區(qū)域不斷 涌現(xiàn)一些大規(guī)模的社區(qū)，給投資者帶來了前所未有的商機(jī)，隨著大型樓盤商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)日益成熟，社區(qū)商鋪投資成為繼股票、住宅后一種新的投資熱點(diǎn)。而沿街中小型商鋪，由于受市政規(guī)劃等限制，未來沿街中小型商鋪將具有一定的稀缺性。但這類商鋪具有的獨(dú)立性強(qiáng)、增值性強(qiáng)的特點(diǎn)，仍是未來的投資熱點(diǎn)。 2005 年上半年整體租金將進(jìn)一步走高，但升幅不會(huì)很大，這個(gè)趨勢(shì)將一直延續(xù)到 2006 年。期間市中心區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)租金的振幅變化不會(huì)很明顯，屆時(shí)比較活躍的是城市邊緣地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)租金，預(yù)計(jì)在今明兩年會(huì)有比較明顯的上升過程。在 2005 年，產(chǎn)權(quán) 式、分割式和返租式類商場(chǎng)商鋪的銷量和產(chǎn)量將會(huì)減少。 售價(jià)：繼續(xù)走上升通道 今后幾年上海商鋪市場(chǎng)由于受到國(guó)內(nèi)商業(yè)企業(yè)的需求加大、外資進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)以及國(guó)內(nèi)其他投資者三方面的影響，需求大于供給的不平衡狀況將持續(xù)一段時(shí)間。上海商鋪市場(chǎng)在 2010年世博會(huì)之前將會(huì)漲跌交錯(cuò)，但總體向上的趨勢(shì)不變。 2005 年上海商鋪市場(chǎng)隨著郊區(qū)土地供應(yīng)總量的放大和市區(qū)土地供應(yīng)總量的減少，市中心商鋪尤其是沿街商鋪將會(huì)變得炙手可熱。因此一些市中心的商業(yè)改造力度將有所加大，使其商業(yè)配套更為完善，得到進(jìn)一步的發(fā)展。 按照上海市商業(yè) 發(fā)展行動(dòng)方案推算，上海未來商業(yè)物業(yè)總保有量將在 2400 萬 -2500萬平方米之間，預(yù)計(jì)這個(gè)數(shù)量在 2008 年前可能就會(huì)達(dá)到。城市化的進(jìn)一步深入將掀起城市邊緣商業(yè)地產(chǎn)的新一波高潮，在 2005 年下半年以及 2006 年初，將有較多的近郊或郊區(qū)新城、中心鎮(zhèn)的商鋪集中上市。 租金：向上攀升 2004 年特色商業(yè)街租金價(jià)格飆升迅速，上海市級(jí)商業(yè)街市的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格基本保持在原每天每平方米 38-48 元內(nèi)，但周邊橫向路段上的商鋪，借其環(huán)境上的優(yōu)勢(shì)和特色專賣街的形成定向消費(fèi)人群的集聚，個(gè)別商鋪的租金價(jià)格飆升。比如與襄陽市場(chǎng)、 百盛購物中心和巴黎春天百貨為鄰的陜西南路，近幾年陸續(xù)開出了許多服飾、鞋子、裝飾品小店，成了一條吸引時(shí)髦人士的特色購物街。據(jù)有關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這條路上的最高商鋪價(jià)格已經(jīng)達(dá)到每天每平方米 56 元。 據(jù)悉，盧灣區(qū)雁蕩路休閑街 2000-2004 年的年租金增長(zhǎng)率為 12.5%，吳江路和衡山路休閑街同期的年租金增長(zhǎng)率均達(dá) 16.7%，徐家匯弘基休閑廣場(chǎng)年租金增長(zhǎng)率為 22.2%，新天地更是高達(dá) 100%。 社區(qū)商鋪的主要服務(wù)對(duì)象之一就是社區(qū)內(nèi)的居民，巨大穩(wěn)定的消費(fèi)群體給了社區(qū)商鋪經(jīng)營(yíng)者穩(wěn)定的客源，社區(qū)又是一個(gè)消費(fèi)型的生活圈，因此 商鋪在經(jīng)營(yíng)上會(huì)非常靈活，自營(yíng)或出租皆可；經(jīng)營(yíng)內(nèi)容也較廣泛，可根據(jù)自身實(shí)際情況和周圍環(huán)境需求 “ 量身定做 ” 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，且營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)定，租金收入的持續(xù)時(shí)間也較久，因此投資回報(bào)穩(wěn)定。 上海的淮海路、南京路、徐家匯等中心商業(yè)區(qū)的臨街店基本滿租 ,由于沒有大型新鋪面的集中投入市場(chǎng) ,一些次級(jí)商業(yè)區(qū)新上市商鋪的租金在繁華地段達(dá)到每天 30 元 /平方米。如淮海路旺鋪?zhàn)饨疬_(dá)每天 40-52 元 /平方米；徐家匯旺鋪?zhàn)饨馂槊刻?25-30 元 /平方米；南京西路旺鋪每天 20-28 元 /平方米左右。 據(jù)分析 ,目前上海的商鋪市場(chǎng)呈現(xiàn)三大結(jié)構(gòu)性供需矛盾 :一是開發(fā)商指定的樓盤開發(fā)規(guī)劃與上海商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)需求相矛盾。主要體現(xiàn)在發(fā)展商開發(fā)理念與上海商業(yè)發(fā)展的形勢(shì)脫節(jié) ,開發(fā)出來的店鋪大多只適應(yīng)雜貨店、五金店、小型百貨店等已逐漸被替代的傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)的需要 ,而現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)需要的便利店、專賣店等新興的需要被不同程度的忽視；二是開發(fā)商缺乏相應(yīng)的商業(yè)知識(shí) ,不了解不同商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)于商鋪使用的不同需要；三是缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃 ,導(dǎo)致商鋪布局不合理 ,部分區(qū)域商鋪過于密集 ,部分區(qū)域商鋪又難以滿足居民的生活需求。 服務(wù)業(yè)態(tài)的盈利能力加強(qiáng)，流通業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)及商鋪供應(yīng)量放大導(dǎo)致不同用途商鋪的價(jià)格分化。 據(jù)在行機(jī)構(gòu)2004 年中旬對(duì)上海休閑餐飲主題街市專門調(diào)查反映：上海餐飲服務(wù)行業(yè)的租金承租能力大大提升， 1998 年，上海休閑業(yè)態(tài)的茶坊、酒吧類的租金上限為每天每平方米 5 元，到 2004 年中期，這些數(shù)字已經(jīng)翻了四倍，許多街市已經(jīng)達(dá)到每天每平方米二十元左右，相對(duì)應(yīng)的是上海一批知名的休閑餐飲街的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格快速上揚(yáng)，如 “ 新天地 ” 、 “ 衡山路 ” 、 “ 吳江路 ” 等經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)態(tài)的商鋪價(jià)值大大提升。從發(fā)展速度較快的外地商鋪市場(chǎng) (如廣東、遼寧、山東 )的來看，進(jìn)行實(shí)物銷售的流通貿(mào)易業(yè)、零售業(yè)市場(chǎng)類商業(yè)物業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了一年或數(shù)年零租金 的商鋪，這類商鋪主要是大型商場(chǎng)類的商鋪。明年起上海也有很多類似的商鋪面市，由于市場(chǎng)去化速度放緩，有可能導(dǎo)致該商鋪市場(chǎng)價(jià)值下降。產(chǎn)商在推廣住宅項(xiàng)目時(shí)，往往會(huì)向消費(fèi)者承諾一個(gè)穩(wěn)定的未來；而對(duì)于商鋪來說，講的是投資概念。商業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)有著明顯的沖突，前者為動(dòng)而后者為不動(dòng)，前者注重的是公開而后者注重的是隱私。 商鋪是不動(dòng)產(chǎn)與商業(yè)兩種屬性有機(jī)結(jié)合的特殊產(chǎn)品。對(duì)商鋪的深入了解需要對(duì)商鋪概念的內(nèi)涵與外延的深層次挖掘。本篇主要通過探討商鋪的種類來分析商鋪這種特殊的商品。 商鋪的發(fā)展與分類 上海商鋪市場(chǎng)的發(fā)展是最近幾年的事情。 在 2000 年以前人們對(duì)于商鋪的投資還沒有形成意識(shí)，只有極少數(shù)的投資者愿意投資比較 “ 冷 ” 的商鋪。而連鎖商業(yè)的大發(fā)展給眾多的商鋪經(jīng)營(yíng)者帶來了希望以及挑戰(zhàn)，投資商鋪的意識(shí)開始形成。 市場(chǎng)的發(fā)展一定程度上豐富了商鋪的內(nèi)涵。通常來說，按照經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)商鋪可以分為百貨、大賣場(chǎng)、超市、便利店、服飾、餐飲、美容美發(fā)、五金建材、娛樂、休閑等一些較為常見的商鋪，也有專業(yè)的服務(wù)商鋪，如輪胎專賣、涂料專賣、汽車修理、琴行等等。 衡量一個(gè)商鋪價(jià)值最重要的指標(biāo)之一即為 “ 地段 ” 。不同的商圈特征、商業(yè)環(huán)境對(duì)商鋪業(yè)態(tài)的選擇、主要消費(fèi)群體的定位 有很大的影響。按照這種標(biāo)準(zhǔn)，商鋪又可以分為社區(qū)商鋪、底鋪、鬧市區(qū)商鋪、地鐵商鋪、賣場(chǎng)內(nèi)商鋪、專業(yè)商鋪、商場(chǎng)商鋪、聚集型商鋪等多種形式。我們?cè)趯?duì)上海的 “ 三街 ” （南京路、淮海路、四川路）和 “ 四城 ” （徐家匯商圈、新客站商圈、豫園商城、浦東新上海商業(yè)城）進(jìn)行分析后，認(rèn)為社區(qū)配套商鋪、地鐵商鋪、聚集型商鋪以及賣場(chǎng)內(nèi)商鋪是極具發(fā)展?jié)摿Φ摹?社區(qū)商鋪是商鋪投資的 “ 潛力股 ” ，主要以經(jīng)營(yíng)日用商品為主 上海近幾年社區(qū)配套商鋪發(fā)展相當(dāng)迅速。隨著高檔商品向中心商業(yè)街區(qū)聚集，社區(qū)配套商鋪主要以經(jīng)營(yíng)日用商品為主。相對(duì)于專業(yè)商鋪的高價(jià)位 ，社區(qū)商鋪以其低價(jià)位贏得了小商品經(jīng)營(yíng)者的普遍青睞。某些小區(qū)的商業(yè)門店成為稀缺資源，推墻開店 “ 居轉(zhuǎn)非 ” 的居民業(yè)大有人在。 日常生活中，人們的 “ 購物半徑 ” 通常在 500-1000 米之間。這是決定社區(qū)商鋪存在的一個(gè)利好因素。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海市已經(jīng)形成 114 個(gè)大型居住區(qū)，新建居住區(qū)的配套商鋪面積將迅速增長(zhǎng)，待開發(fā)的商鋪面積達(dá)到了 250 萬平方米左右，銷售額可達(dá)到 600億元。 地鐵商鋪：上海軌道交通的高度發(fā)展造就了新的商鋪形態(tài) -地鐵商鋪。有跡象表明，地鐵經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為上海最受歡迎的商鋪形態(tài)之一，也受到越來越多的人的 關(guān)注。 地鐵商鋪是上海商鋪的 “ 新寵 ” ，越來越多投資者把眼光投向地下 地鐵商鋪的發(fā)展主要依靠地鐵人流。上海目前的兩條地鐵加上輕軌明珠線每天的客流量可以達(dá)到 100 萬人次，占上海人口總數(shù)的 6%。其中一號(hào)地鐵線每日流量達(dá)到 268 萬人次，二號(hào)線每日流量達(dá)到 223 萬人次。根據(jù)上海軌道交通的規(guī)劃發(fā)展方向，每日軌道交通人流量將達(dá)到 700 萬人次。地鐵商鋪的發(fā)展的空間由此可見。數(shù)字顯示，地鐵沿線的餐飲、咖啡、書店、服裝等商鋪 2002 年創(chuàng)造了超過 3000 億元的營(yíng)業(yè)收入。 因?yàn)榈罔F的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要高于普通公共交通系統(tǒng)的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用， 乘坐地鐵的大多是經(jīng)過高等教育、有體面的工作與收入、穿梭在城市黃金地段的寫字樓的年輕人。而縱觀各地鐵商鋪，絕大大多數(shù)的商鋪鎖定的消費(fèi)群體也是 20-35 歲的學(xué)生或白領(lǐng)，消費(fèi)能力在中等偏上。 目前在上海幾個(gè)主要的地鐵商鋪主要是徐家匯地下商城、人民廣場(chǎng)迪美購物中心、靜安寺伊美時(shí)尚廣場(chǎng)。 商鋪的面積與數(shù)量 附注 徐家匯地下商城 占地 7000-8000 平方米，分上下兩層，約 200 多家商鋪 租金平均為7 元 /平方米 /天，最高可達(dá)到 11 元 /平方米 /天，換收率為 6%左右 人民廣場(chǎng)地下商圈 商業(yè)占地 4 萬余平方米左右，約 500 家商 鋪 租金包括店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)與月租金，不同區(qū)域的租金相差較大， 10-25 元 /平方米 /天 靜安寺伊美時(shí)尚廣場(chǎng) 共有上、下兩層，商鋪總數(shù) 324 家 整個(gè)廣場(chǎng)的布局反而造成人流的分流，發(fā)展時(shí)間較短，并不成熟，租金在 10 元 /平方米 /天左右 聚集型商鋪憑借便利的交通、發(fā)達(dá)的商業(yè)以及大量的人流做依托 所謂的聚集型商鋪是指地處繁華地帶的商鋪，發(fā)展時(shí)間較為久遠(yuǎn)。襄陽路商鋪的發(fā)展可以作為聚集型商鋪發(fā)展的代表。 2000 年 10 月底，原華亭路服裝市場(chǎng)約 400 戶經(jīng)營(yíng)者搬入 “ 襄陽路服飾禮品市場(chǎng) ” 。目前，整個(gè) “襄陽路服飾禮品市場(chǎng) ”占第 2.4 萬平方米，共計(jì) 733個(gè)攤位。每日實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)額 150 萬元，平均每日的客流量達(dá)到 5 萬人次，節(jié)假日達(dá)到 12 萬人次，場(chǎng)內(nèi)的換手率不足 5%。開辦時(shí)租金僅每日每平方米 8 至 9 元，通過 4 至 5 年的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)在已經(jīng)漲到 60 多元。 隨著上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)城市副商業(yè)中心的迅速崛起，聚集型商鋪的重要性會(huì)更加明顯的顯露出來。中山公園、五角場(chǎng)以及四川北路正在不斷建設(shè)聚集型商圈以吸引更多的客流。這些商圈通常擁有輻射型的交通線路、發(fā)達(dá)的商業(yè)以及大量的人流做依托。 大賣場(chǎng)內(nèi)商鋪相互 “ 利用 ” ，為自己謀求利益 上海大賣場(chǎng) 經(jīng)過了快速發(fā)展期已經(jīng) 進(jìn)入了穩(wěn)定的增長(zhǎng)階段。按照上海市商業(yè) “ 十五 ” 規(guī)劃， 2005 年末達(dá)賣場(chǎng)的數(shù)量將限制在 60 家左右。而實(shí)際上目前已經(jīng)營(yíng)業(yè)的大賣場(chǎng)已經(jīng)超過了 70 家，這還不包括正在建設(shè)中的大賣場(chǎng)。目前，大賣場(chǎng)的發(fā)展趨于緩和。 早期的大賣場(chǎng)并沒有在其中開辟租賃區(qū)域，如上海第一家大賣場(chǎng) -曲陽家樂福店，而后來各大賣場(chǎng)意識(shí)到，賣場(chǎng)中場(chǎng)地的租賃對(duì)大賣場(chǎng)以及租賃業(yè)主都能帶來收益。一方面對(duì)于大賣場(chǎng)而言，可以通過租賃商鋪增加收入而減輕自身的租金壓力（據(jù)了解，有的大賣場(chǎng)的出租收入甚至可以完全抵消賣場(chǎng)向房產(chǎn)開發(fā)商遞交的租金），一方面對(duì)于租賃業(yè)主來說 ，他們可以借助大賣場(chǎng)聚集的人氣為自己帶來更大的客流。 的客流量一般維持在 6000-7000 人之間，雙休日能達(dá)到萬人以上。通常情況下，賣場(chǎng)內(nèi)商鋪的租金水