南寧某大廈可行性研究報(bào)告

一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱某某大廈商住綜合樓（二）項(xiàng)目地址廣西南寧市XX大道與XX路交匯處（三）項(xiàng)目性質(zhì)合作開發(fā)（四）項(xiàng)目規(guī)模擬建二十一層高的商住樓，其中：五層商場、兩棟塔樓（每棟塔樓高十六層）、一層地下車庫。周邊道路擴(kuò)建，除去公共用地后，項(xiàng)目實(shí)際使用面積為12493.4（折合18.74畝）。地上總建筑面積37480.2，其中商場共五層面積為16240，住宅建筑面積為21240.2，地下總建筑面積3248，容積率3.0，建筑密度26%。（五）編寫可行性研究報(bào)告的依據(jù)1、南寧市人民政府提出的“136”城市建設(shè)計(jì)劃以及南寧市房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)政策和文件。2、投資項(xiàng)目可行性研究指南。（六）項(xiàng)目背景本項(xiàng)目位于 XX 大道與 XXXX 交匯處，宗地實(shí)際使用面積約12493.4（折合18.74畝），擬建成集商場、寫字樓、賓館、住宅為一體的綜合性樓盤，該宗地位于南寧市民族大道最熱鬧最繁 的路 ， 周1邊， 、住、行、 、 設(shè) 一 ， 有二十六中，南有 廣場，大熱 中 ，西有廣西 族 館和 館， 面 民族廣場和 市及 ，有市場和市場及城currency1政，公共“，設(shè) 。該宗地城市fifl成 ，開發(fā)項(xiàng)目有廣的市場 ”的 。本項(xiàng)目周邊 的開發(fā)和城市，成 集商、公、 、住為一體的城市中 ，成 路（ 設(shè) ）、路（IT產(chǎn)）、 路（高 ）、民族 中 （ 、），大熱 （ 、 ） 的商 ， ， 的項(xiàng)目 城市 100，的市場位和市場 與 100 有 的， 南寧 城 的及的“六六城 大南寧 的成， 起每 南寧舉的中國 盟覽會和泛珠三角圈概念的提出，南寧向 域性國際大都市方向發(fā)展，南寧有 所未有的發(fā)展機(jī)遇，這也給南寧的樓市 燦爛的春天，同時(shí)也使本項(xiàng)目具有”的市場 和廣的市場發(fā)展空間。（ ）項(xiàng)目建設(shè)的必 性南寧市位于中國的南部， 廣西 族 的首府， 的政 、文化、中 ，也 中國大西南出海 道的重 交 樞紐。它毗鄰粵、港、澳，面向 南亞，背靠大西南。 南昆鐵路 線 車，南寧市成為 南圈、西南圈和 南亞圈的接點(diǎn)、中轉(zhuǎn)站和橋梁。其優(yōu)越的地理位置，不僅 廣西各地先富起的許 人首選的地，也吸引 國內(nèi)外各地商賈云集南寧投資置，更引起 國際上許 著名的大公司駐南寧設(shè)立公司及代表處或 支機(jī)構(gòu)。 西部大開發(fā)戰(zhàn)略2的實(shí) 和 2004起中國 盟 覽會會址永久性落戶南寧，南寧社會發(fā)展和城市建設(shè) 加快，城市輻射增強(qiáng)。南寧市市委、市政府為加快城市建設(shè)，2002確為“城市建設(shè)管理，以啟動(dòng)“一一小變，三一中變，六一大變的城市建設(shè)與發(fā)展目標(biāo)，簡稱136目標(biāo)， 使首府南寧的市容市貌 期內(nèi)有一個(gè)根本性的觀，提升南寧的城市 位，塑南寧象。民族大道作為南寧的 干道，也 南寧最繁 的街道 一， 現(xiàn)有的商場和住宅建筑不僅沒有滿 人的 和住 ，也 城市 觀，更 南寧 增 的商發(fā)展 和南寧提出的建設(shè) 域性國際大都市的 。 ，開發(fā)建設(shè)一個(gè)設(shè) “ 、集商場、住宅、 車為一體的商住綜合樓 ，以 南寧快 發(fā)展的 。本項(xiàng)目擬建的某某大廈商住綜合樓地處民族大道的繁 地 ，有、 、大熱 和 一 街，人 大，所以本項(xiàng)目滿人的 和住 ，同時(shí)也為民族大道以 南寧市增 一道 的 。（ ）項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)的社會、 本項(xiàng)目的建成和為南寧市提一個(gè) 的商住宅樓，該綜合樓的建成為都南寧的體象增 ， 商發(fā)展， 投資fi，吸引國內(nèi)外currency1商南寧投資，一 積“ 外開政策，加 本地 的發(fā)展，增加地 fifl 具有積“的 。外，商場 一度上增加 機(jī)會、 市場，繁 市場，動(dòng) 內(nèi) 。 住宅樓的建設(shè)有于 民的住 件，為市民提 一個(gè)劃合理、“設(shè) 的理”。3二、項(xiàng)目所 地 及動(dòng)置（一）房建筑大部 為構(gòu)， 為簡房。（二） 方以 為 。（三） 用 2002南寧市公的城市房 管理（ 行） ：商 、民、其 用 為392 三 、投資fi （一）南寧市概1、中 城市的地位南寧 以 中國南 重 ， 有人稱 “南 交 ， ，西接西， ，為粵 樞。 南寧 廣西政 、文化、 、 、 、 中 ， 廣西 族 政 首 機(jī)關(guān)的所 地。南寧不僅 廣西發(fā) 域中 城市的作用， 發(fā)展成為中國大西南出海 道的樞紐城市。面向部、背靠云 、鄰粵、港、澳的 位優(yōu) ，南寧 發(fā)展中 部城市發(fā)中 城市的 作用、 南、西南地 發(fā)樞紐城市的接作用， 南亞各國發(fā)中國沿城市的開發(fā)作用。42、 然氣候南寧地處回歸線以南，受海洋氣候節(jié)，屬亞熱 季 ， 充 ，雨 充沛，霜 雪。平均氣溫21.7度，平均降雨 達(dá)1300毫米， 霜期345360天，有“草冬 不枯，花 春仍奔說。3、地理fi 南寧位于 1074510851，緯22122332。市 于廣西四大盆地 一的南寧盆地，平均海拔7479米，最高處為496米。南寧fi內(nèi) 河 為西江最大的支 郁江，穿城 的一 稱為邕江，匯珠江水系。4、城市 譽(yù)南寧市1991以先后 獲“中國城市綜合實(shí)50強(qiáng)、“ 國生城市、“ 國城市fi綜合 優(yōu)秀城市、“ 國雙擁模范城市、“國林城市 稱號。1998作為 神文明建設(shè)的典型 國廣泛宣傳。2002獲中國城市住fi建設(shè)的最高獎(jiǎng)項(xiàng)中國人fi獎(jiǎng)，被 為中國 合人 住的“色。1992以，南寧市還 幸地被國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)行沿海開城市政策，被為 國優(yōu)化資本構(gòu) 點(diǎn)城市、城市綜合“革 點(diǎn)城市以及扭虧增盈 點(diǎn)城市。5、 位優(yōu) （1）沿海的開城市南寧南臨部，距廣西的三大深水優(yōu)港口城市海市、防城港市和欽州市僅204公里、173公里和104公里。廣西出?？?中國離 5南亞地 以及 洲最的出?？?。廣西沿海港眾 ，可開發(fā)的大小港口21個(gè)，開發(fā)后吞吐可達(dá)1億噸以上。期劃建設(shè)18個(gè) 噸 十 噸的泊位。廣西確立 “南(寧)(海)欽(州)防(城港)”沿海發(fā)展戰(zhàn)略，充 發(fā)南寧市 廣西沿海地 的大城市 作用和輻射作用。這一地 成為廣西乃 中國大西南發(fā)展最活躍的地 ，成為中國沿海地 發(fā)展的熱點(diǎn)。（2）沿邊的首府城市廣西邊f(xié)i有8個(gè)( 、市)與越南接壤，現(xiàn)有邊f(xié)i口岸11個(gè)，南寧距中越邊f(xié)i的廣西祥、 興口岸只有230公里和204公里，相鄰的7個(gè)（市）與越南接壤，陸地邊f(xié)i線 1020公里， 發(fā)展邊f(xié)i有 天然的地利 件。（3）沿江的內(nèi)河口岸城市南寧 西江水系廣西fi內(nèi)的4個(gè)內(nèi)河口岸 一。西江水系 云 高 ，橫穿廣西，廣 南海， 大西南地 往港澳的一 黃水道。目南寧 廣州、香港、深圳、州 8 內(nèi)河航線開 ，待西江航道二期 ，一千噸級內(nèi)河船舶可 南寧直達(dá)廣州和港澳地 。（4）線的樞紐城市 云南、 州、四 諸 幅員遼，人口眾 ，面積和人口占中國的14和15， 一個(gè)巨大的市場。湘 、黔 、黎湛和南昆鐵路 南寧交匯，使 成為粵瓊港澳西的 戶， 黔滇藏南下出海的樞紐。（5） 南、西南兩大圈的交匯點(diǎn) 南寧毗鄰粵、瓊、港、澳，背靠云、 、 ，既可以接受 南沿海發(fā)達(dá)6的輻射，又可以利用西南地 豐富的資源。 兩個(gè)圈的合部，南寧市作為中 城市， 域的發(fā)展有 舉 重的作用。6、立體交 作為大西南出海 道的樞紐城市，南寧 成航空、鐵路、公路、水路四 達(dá)的立體交 ：（1）航空 空中 開 往 、上海、廣州、香港及越南河內(nèi)、 國 的20 國內(nèi)、國際航線，機(jī)場currency1 為250 人 。 （2）鐵路 鐵路 國最先的 氣化鐵路南昆線及湘 線與 廣線干線相 ，可直達(dá) 國的大江南，其中湘 線 點(diǎn)還和越南接 。目，西南地 最大的鐵路 站 南寧建設(shè)。（3）公路 公路 橫交 ， 達(dá)廣西各地、市和 國的公路共161 。擁有民用 currency1 車13202 ，民用 車18258 ，出 車3714 ，currency1 5446 人， 3450 噸。（4）航 水路 開 7 內(nèi)河航線，沿西江 水 上可 州、 色，直云 ， 可達(dá)粵、港、澳，南寧港 吞吐 385 噸。（5）市內(nèi)交 市內(nèi)公共交 十 利，公共 車 部實(shí)行 人 ，1998空公共 車開 投 。市民和外地 currency1出 的可 ，出 車行的文明外地currency1興 ，滿 歸。77、城市currency1設(shè) ，南寧市“建設(shè)大西南出海 道樞紐城市的 ，加大投，加強(qiáng)城市道路、橋梁、 、 、水 currency1設(shè) 的建設(shè)，不fi”的生活、生產(chǎn)和投資fi。（1）路橋 fl 市道路總 599公里， 橫交 的634 道路使市內(nèi)交 四 達(dá) 66型 的大小橋梁 道道 于江、河、 上，其中市 內(nèi)橫邕江的大橋有4 39公里，還有5大橋 建設(shè)中，路幅60米的城市快 道建成 車。城市外線也建成車，南寧市的城市交 currency1本成。（2）水 充 南寧市民”沒有水、 ，使 用水用 高 的 時(shí)節(jié)， 水達(dá)91.12 噸的市內(nèi)5水和615463 千 的 仍然為民生活和 用水用 提 。（3）currency1政務(wù) 南寧市內(nèi)的76個(gè)currency1政（所）開各 、currency1 、currency1政、國際國內(nèi)快、文傳 項(xiàng)務(wù)，currency1政的 。（4） 發(fā)展 南寧 模容 層 和 務(wù)水平不躍上 。1997市內(nèi) 總?cè)?達(dá)42.26 ，市 用戶達(dá)23.4 戶， 及率達(dá)每 人35部，躍 國城市先行 動(dòng) 、 線 用戶 增 公用 3704部， 及率名 國 會城市10名。目，8 、 、 現(xiàn)代 的 用成 以南寧為中 ，直 國各地及 200個(gè)國和地 。（5）設(shè) 市有生活 化處理（場）3， 中轉(zhuǎn)站34，公共 所334， 水處理1（江南水處理 建設(shè)中），市 干道實(shí)行 機(jī)化， ，生活小 、小街小 都生。（二）政策 fi 1、房地產(chǎn)有關(guān) 南寧市政府 積“ 房地產(chǎn)發(fā)展。， 南寧市城市建設(shè)綜合開發(fā)項(xiàng)目管理 行 、南寧市住宅小 建設(shè)管理的干、南寧市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合 行 、南寧市住宅 管理 、南寧市城市房地產(chǎn)交管理 一系 ，加強(qiáng) 市房地產(chǎn)開發(fā)的觀 和范化管理。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理部 開發(fā)項(xiàng)目實(shí) 管理，同時(shí)積“引開發(fā)確立 的開發(fā)理念，以市場為中 ，實(shí) 戰(zhàn)略，fi建名樓盤， 動(dòng)和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目向高標(biāo)準(zhǔn)、高 。2、“136”城市建設(shè)計(jì)劃南寧 實(shí) “136”目標(biāo)和“城市建設(shè)管理方 ， 把城市建設(shè)管理作為該市 紀(jì) 增 點(diǎn)抓， 除去視城市建設(shè)為和花錢的觀點(diǎn)，塑城市最佳fi，把 位優(yōu) 和fi優(yōu) 轉(zhuǎn)化為優(yōu) ，生產(chǎn)發(fā)展。同時(shí)，開城市 ，拓展城市空間， 城，加快 開發(fā)，打 城市干道， “設(shè) ，強(qiáng)化城市9管理，努把南寧建成具有民族色和亞熱 格現(xiàn)代林城市。為確“136”目標(biāo)和“城市建設(shè)管理方 的 利實(shí) ，南寧 一批重 的“政策，以fi”、松的投資和建設(shè)fi。外，也加大城度，城市的 ，加快 貌換顏，突出城生態(tài)色。3、決策 南寧市“136”目標(biāo)和大模的 城使許 被 戶為 更”的住fi 持待 ，的“六六城 大南寧 的成和國內(nèi)各地人口的涌以及 2004起中國 盟 覽會會址永久性落戶南寧，這會有大批的國內(nèi)外currency1商聚集南寧，動(dòng) 南寧房地產(chǎn)市場的急劇升溫。4、西部開發(fā)優(yōu)惠政策南寧出 西部開發(fā)優(yōu)惠政策。外商南寧投資興，可以享受沿海開城市和國西部開發(fā)的有關(guān)優(yōu)惠政策，外商 南寧投資括房地產(chǎn) 內(nèi)的13個(gè)項(xiàng)目，均可享受外商投資的鼓勵(lì) 項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。（三）fi1、發(fā)展趨 二十一 紀(jì)以，南寧發(fā)展 fl”的歷史發(fā)展時(shí)期， 后南寧繼 面實(shí) “ 興市、農(nóng)穩(wěn)市、 立市、三產(chǎn)富市、以 市的發(fā)展戰(zhàn)略，不社會 文明和 神文明建設(shè)，實(shí)現(xiàn)2010國內(nèi)生產(chǎn)總值比2000翻一番以上的奮斗目標(biāo)，把南寧建成西10南出海 道的樞紐、 南和西南地 的 域性商中 、 海外 港、澳、 地 及 南亞有吸引的開城市。2、投資方向南寧市投資領(lǐng)域 堅(jiān)持“三產(chǎn)富市的方針，把發(fā)展第三產(chǎn)擺十 重 的位置。 所占投資比 看?！熬盼鍟r(shí)期第一產(chǎn)只占1.38%，第二產(chǎn)占27.85%，第三產(chǎn)占70.77%，第三產(chǎn) 成的投資總 和所占比重均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于第一、第二產(chǎn)。投資產(chǎn)構(gòu)的合理化，為市三個(gè)產(chǎn)的協(xié)發(fā)展作出 積“的貢獻(xiàn)。3、房地產(chǎn) 2003，南寧市 實(shí) “136” 的目標(biāo)指引下，一 加大 城的度， 面實(shí)行 化 ，以及 開 每 南寧舉的“中國 盟 覽會、泛珠江三角圈概念的提出，利” “大 南寧房地產(chǎn)的開發(fā) 度。2003，南寧市的房地產(chǎn) 總面積為719.98 ，同比增 54.4%，竣 總面積為202.24 ，同比增 67.81%，銷 面積為185 ，同比增 63.67%，銷 總額為40.79億 ，同比增 51.92% 2004一季度 總面積為578.24 ，同比增 62.72%，竣 總面積為55.26 ，同比增 1.77倍，銷 面積為47.93 ，同比增 1.06倍。2003的商 房銷 價(jià)格平均為2458 /，其中住宅平均為2430 /，公樓平均為3870 / 20041月5月商 房住宅銷 價(jià)格平均為2915 /，價(jià)格上漲 9.14%。 以上的 可以看出，各項(xiàng)指標(biāo)均fi出歷史高，建設(shè)模 擴(kuò)大，銷 市場也持火暴，持 銷兩旺的”面。綜上所述，二十一 紀(jì)的南寧市， 國實(shí) 西部大開發(fā)戰(zhàn)略的大11潮中， 中國 盟 覽會永久落戶南寧，92泛珠三角圈的成， 城市建設(shè)的加強(qiáng)，投資置政策的 ，南寧”的 位優(yōu) 和的快 發(fā)展， 疑使其成為具有巨大潛的城市。本項(xiàng)目及時(shí)建設(shè)不僅有”的投資fi， 其 也 觀的。四、市場研究（一）市場 現(xiàn) 研究1、市場 南寧市“十五劃提出2005人均住使用面積16的目標(biāo)，比1999的目標(biāo)（人均住使用面積9） 出7。南寧統(tǒng)計(jì)公2000人口 果 南寧市 人口180.4 人， 住 動(dòng)人口40 人，市 人口比1999增加48.78 ，南寧撤銷郊 又使城 人口增加40人，“ 歸一的大南寧以及南寧市不 投資fi，“中國盟 覽會每 南寧的舉行，吸引 大批的國內(nèi)外currency1商投資置，南寧行的“136” 和住房 度的革，這些都使南寧的房 有巨大的 ，不管 住宅還 商用房， ，南寧的房地產(chǎn)開發(fā)有 廣的市場 和 限的”象空間。2、市場給現(xiàn) 2002和2003南寧市商 房銷 （含預(yù) ）面積 為113.03和192.20 ，2003比2002增加 79.17 。 建設(shè)投資、竣 面積 增 ， 渠道的房 體系currency1本成。2004一季度，南寧市房地產(chǎn) 面積為578.24 ，竣 面積為55.26 ，銷 面12積為47.93 ，銷 成交 與竣 交付面積currency1本同 。 個(gè)南寧市看，南寧的房 還currency1本滿 現(xiàn) 的市場 ， 起 南寧舉的“中國 盟 覽會會大房 的 ， ，民族大道作為南寧最繁 的街道 一，商住樓的 空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有滿 ，由于該地 人口密集，商賈云集， 動(dòng)人員 ，商住樓 緊張初露端倪。（二）銷 價(jià)格 1、 最南寧十個(gè)樓盤的 ，南寧市房價(jià)（住宅）起價(jià)currency1本 下：單位: / 最高起價(jià) 最低起價(jià) 平均起價(jià) 4500 / 2700 / 3490 /江南 3200 / 1458 / 2293 /城 2800 / 1966 / 2320 /城 3500 / 2500 / 3183 /興寧 3700 / 1887 / 3017 /2、本項(xiàng)目的 比樓盤currency1本表名稱樓盤名稱地理位置樓盤性 主要配套起步價(jià) 最高價(jià) 均價(jià) 開盤日期工程售銷情光 100 民族大道住宅 地上停車場3088 6500 3500 2003.8 竣工 90%商 35000河兩流域民族大道商住樓 地下停車場2998 3580 3200 2003.6 竣工 80%新朝 廣場朝 路 商住樓 地下停車場28800 80%13 以上的 可以看出，南寧市的房地產(chǎn)價(jià)格持 高，各個(gè)樓盤的銷 都”，” 開發(fā)一個(gè)成一個(gè)，所以，本項(xiàng)目的開發(fā)具有”的市場 。（三）綜合 及預(yù)測2004，南寧市房地產(chǎn)開發(fā)投資持增 ，房地產(chǎn)產(chǎn) 格、 越越高， 也越越豐富。 開發(fā)商的觀念更和 房者的 趨理性，“以人為本的設(shè)計(jì)開發(fā)理念開 成為南寧房地產(chǎn)的共識，樓盤的熱銷 動(dòng) 南寧市房地產(chǎn)的快 發(fā)展。某某大廈商住綜合樓位于民族大道旁，交 利， 其市場 廣，商機(jī) 限，周邊城市“設(shè) ，fi優(yōu)美 色怡人， 商賈投資興的寶地。綜上所述，currency1于某某大廈商住綜合樓其獨(dú)的地理位置，本項(xiàng)目把中高 商住樓作為目標(biāo)市場， 面向南寧市及南寧市投資置的各地商賈，針 者市場， 建成一匯人文氣 、 限商機(jī)、立于一體的綜合性大廈。五、建設(shè)排（一）建設(shè)周期本項(xiàng)目建設(shè)周期，根 相關(guān)模 ，預(yù)計(jì)1.67內(nèi) 成?？尚行匝芯扛鎸徟?， 立開展 面 作。排” 作計(jì)劃，縮短建設(shè)周期提受 。（二）項(xiàng)目建設(shè)度建議20054月200510月 成項(xiàng)目土地的批，落實(shí)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)。14200511月 成currency1設(shè)計(jì)、畫紅線、建設(shè)劃 房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)。200512月“某某大廈奠currency1開發(fā)建設(shè) 20074月封頂200748月成立商場機(jī)構(gòu)200710月 部交付使用，商廈 部投，住宅開 住項(xiàng)目實(shí) 度表:15六、 目投 估算項(xiàng) 資表一：項(xiàng)目投資估算表序號項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 數(shù)量 單位 備注A 開發(fā)成本 一+二+三+四+五+六+ 12323.62 一 土地成本 2052.07 1 土地面積 18.74 畝 2 土地單價(jià) 109.50 /畝 3 其它土地 用 二 前期工程費(fèi)用 200.51 1 可行性研究 10.00 2 劃設(shè)計(jì) 建 *3% 122.18 3 審 18.33 5 場地平、臨時(shí)設(shè) 50.00 三 建安工程費(fèi) 4072.82 四 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 5412.25 1 200.00 2 水 100.00 3 排水 150.00 4 設(shè) 3600.00 5 化、道路 9245 462.25 6 煤氣 300.00 7 智化 600.00 五 公共設(shè)施配建費(fèi) 六 開發(fā)期間費(fèi)稅 344.33 1 城綜合 務(wù) 0.00 2 城建“設(shè) 建 *3% 122.18 3 加 建 *1% 40.73 4 人防建設(shè) 10 / 37.48 5 白蟻防 2 / 7.50 166 監(jiān) 建 *2.5 10.18 7 標(biāo) 建 *1 4.07 8 監(jiān)理 建 *1.0% 40.73 9 險(xiǎn) 建 *2% 81.46 七 預(yù)備費(fèi) 241.64 1 currency1本預(yù) (一+二+三+四+五+六 *2% 241.64 2 漲價(jià)預(yù) B 開發(fā)費(fèi)用 +九+十 1532.16 八 管理費(fèi)用 *3% 328.98 九 銷售費(fèi)用 銷 額*3.5% 742.88 十 財(cái)務(wù)費(fèi)用 P=5500 i=6.04% 2 460.30 C 總投資 A+B 13855.78 表二：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、建安工程、項(xiàng)目利潤估算表序號項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 數(shù)量 單位 備注D 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 一 總用地面積 12493.40 二 建筑密度 26% 三 容積率 3.00 四 綠地率 30% 五 地上總建筑面積 37480.20 1 住宅建筑面積 21240.20 2 商建筑面積 16240.00 3 公建筑面積 0.00 4 地下車庫建筑面積 3248.00 5 地下公共“建面積 0.00 六 道路、綠化面積 9245.00 1 道路面積 2 化面積 E 建安工程費(fèi) 4072.82 1 住宅建 1000 2124.02 2 商場建 1000 1624.00 3 公建 0 4 車庫建 1000 324.8 5 公建建 0 F 總投資成本 13855.78 G 銷售利潤 6308.21 一 銷 總額 21225.25 1 住宅銷 額 2500 5310.05 2 商場銷 額 15915.20 一層商場銷 額 15000 4872.00 二層商場銷 額 12000 3897.60 三層商場銷 額 9000 2923.20 四層商場銷 額 7000 2273.60 五層商場銷 額 6000 1948.80 173 車庫銷 額 175個(gè)車庫 0.00 二 fl 銷 額*5% 1061.26 H 稅后利潤 4226.50 1 fl所額 6308.21 2 所fl 33% 2081.71 J 利潤率 1 銷售利潤率 45.53% fl后2 稅后利潤率 30.50% 所fl后七、借 計(jì)劃（ 表三） 目投 均 生在第一年建 期，所需投 金該項(xiàng) 資 發(fā) 設(shè) 資資 5500萬元依靠行 ,8355.78萬元 公司自有 金， 目 款 ：為 資 項(xiàng) 總額為 5500萬元 ，自有 金 ：資 為 8355.78萬元。 款分 期借 ：第一年 款 兩 2000萬，第二年再 款 3500萬。建設(shè)期不付款 息，建 期利息在第二年末一次性付 。 款利率按 設(shè) 設(shè) 6.04%, 第二年需付息 :20006.04%2000(16.04%)35006.04%=460.30萬元八、 目 分析項(xiàng) fi務(wù)（一） 目 金流量表（ 表四）項(xiàng) fi務(wù)現(xiàn) 1、flfl= 期 售收入 銷 5%2、所得fl所得fl=（ 期 售收入 成本 用 銷 總 -利息- ）fl 33%3、 金流量 現(xiàn)金流量 現(xiàn) = 金流入現(xiàn) - 金流出現(xiàn)18 金流出現(xiàn) = 成本 用利息 所得總 fl fl表四中看出：此工程 目的 投 項(xiàng) 總 資額為13855.78萬元,其中建設(shè)期第一年投資7501.47萬元，建 期第二年投設(shè) 資5894.01萬元。在 期的第一年 金流量 正， 現(xiàn) 為 為6221.12萬元，到 目 期 束 ，其項(xiàng) 時(shí)金流量累 到 現(xiàn) 計(jì)額達(dá) 4686.80萬元.（二） 目 金 源 金占用平衡表（ 表五）項(xiàng) 資 與資 金 源資 = 售收入銷 +自有 金資 + 款 金占用資 =建 投設(shè) 資+ 款 還+利息還+fl+所得fl金盈余資 = 金 源 金占用資 資表五看出 ,此工程 目的基本建 投 分 由 行 款和企 自項(xiàng) 設(shè) 資 有 金取得資 ,其 分額 為5500萬元和8355.78萬元。由于 款期各年的還款 不同， 致 目在 期 的 金的盈余 有些 。還 額 會 項(xiàng) 內(nèi) 資 動(dòng)（三） 目 表（ 表六）項(xiàng) 利 = 期 售收入 成本 用 所得 銷 總 fl fl表五中看出：工程 目在建 期第一年 項(xiàng) 設(shè) 有內(nèi)沒 利fi , 第二年利 。建 期第一年 在 售期的fi 設(shè) 銷 1年中， 付息 地下還、商 和住 售 情 的不同， 致 的利 有所不同。車庫 銷 fi 、 目 分析項(xiàng) （一） 目 、 目投 收期項(xiàng) 現(xiàn)值 項(xiàng) 資目 的 算 目 金流量表（表四）中各年的 金項(xiàng) 現(xiàn)值 計(jì) 項(xiàng) 現(xiàn)務(wù)現(xiàn) 現(xiàn)流量 基 ，各年 、 、累 表四所 。為 現(xiàn) 現(xiàn)值 計(jì) 現(xiàn)值19 在基 收 率I=12%的 下本 目累 金流量 項(xiàng) 計(jì) 現(xiàn) 現(xiàn) 為2508.9970萬元,大于 。在 分析中， 行。單 為（二） 目投 收期項(xiàng) 資（ 建 期）設(shè) 投 收期的 算 目 金流量表（ 表四）資 計(jì) 項(xiàng) fi務(wù)現(xiàn) 。為 的 用 該 , 售期，銷 為1年， 目的建 期該項(xiàng) 設(shè) 為1.5年。不 建 期的投 收期設(shè) 資 = 建 期的投 收期設(shè) 資 1.51年 行。 建 期的投 收期 設(shè) 資 2.5年 行。不 金 價(jià) 的 下，本 目 投 收期 資 時(shí)間 值 項(xiàng) 態(tài) 資 為2.21年2.5年， 目投 在 期項(xiàng) 資 計(jì)劃 2.5年 收，currency1 目 行內(nèi) 項(xiàng) 在 金 價(jià) 的 下，本 目 投 收期 資 時(shí)間 值 項(xiàng) 動(dòng)態(tài) 資 為2.41年2.5年，“投 在 期資 計(jì)劃 2.5年 收，currency1 目 行。內(nèi) 項(xiàng)（三） 收 率內(nèi)收 率內(nèi) (Ir)取 于 目 在的各 金流量， fi決 項(xiàng) 內(nèi) 時(shí) 現(xiàn) 與 fl 。 目的 收 率和 收 率（關(guān) 項(xiàng) 內(nèi) 標(biāo) Ic） 價(jià) 的 行性。fl 目 項(xiàng) 現(xiàn)值=0萬元時(shí),I=39.82%=IR， 目的基 收 率該項(xiàng)Ic=12%， 有 Ir 大于遠(yuǎn) Ic=12%, 目 行。說 項(xiàng)十、 目的 分析 的 位項(xiàng) 險(xiǎn) 針 險(xiǎn) 場本 目的 主要 自于 地 、 ” 項(xiàng) 險(xiǎn) 國 產(chǎn)開發(fā) 變 變本地 的 ，fi 有一 金 ，本 三 行分析場 還 個(gè)資 險(xiǎn) 節(jié) 出 。 1、 地 投 大國 內(nèi) 產(chǎn)開發(fā) 資 險(xiǎn)202005年317日，中 民 行 行的住 款 利國 現(xiàn) 優(yōu)率 到同期 款利率平， 行下 理， 于地 價(jià)上歸 實(shí) 產(chǎn) 漲的 地 ， 的最付 由目的 個(gè) 20%高到30%， 由各 的 行自 ，不 一 。 個(gè) 決 這繼2004年1029日 息 的第二次息。第一次息利率 高 0.27 分，第二次息 個(gè) 0.2 分，按 個(gè) 的 fl此 的 行利息。 會 這 國 需 平高 價(jià)的 一 。 漲 個(gè)其 ，在年年， 不 出 地 行 行 實(shí) 國 產(chǎn) 。觀 2003年6的121 ，高 地 產(chǎn)開發(fā) 2004年 停 出 性用地的 協(xié)議 831”，成 收 地 的分 。為 緊些 地 行 。 這 國 給 產(chǎn) 2004年地 價(jià) 高上 ，fl此一 地 的國 產(chǎn) 繼 視為 產(chǎn) 需 于 。 的” 言， 能出 大的 ：一 地 現(xiàn)兩個(gè) 趨 個(gè) 產(chǎn)投 的地 ， 下的 一步 ， 果目資熱 觀 場 險(xiǎn)會的 有 奏 的 ， 出 的幾乎 肯 的沒 為 ， 理在向 代表大 代表 院做的 告中確 ，溫 寶總 國 會 國務(wù) 說 價(jià) 上 重”，“ 價(jià)已 成 漲 為2005年府 的 成分一， 已 毋庸置疑 。一 面，由于 這 國在非地 投 地 的 不 一 ”， 一些產(chǎn) 資熱 已 在 些 域投 的企 反映不 ， 地 的投 向 這 資 場 熱 資會地 二三 流 。產(chǎn) 線 動(dòng)21， ，地 面 自成本和價(jià)的總 國 產(chǎn)開發(fā) 重 ，必 注投 。雙 資 險(xiǎn)2、 南寧地 投 的特產(chǎn)開發(fā) 資A 地 投 保持 產(chǎn)開發(fā) 資 fl B 地 模 大產(chǎn)開發(fā) 繼擴(kuò)C 商品 售持 旺盛銷 D 地 自 金 ，利用fi 產(chǎn)開發(fā) 資 資E 商品空置面 ，商 用空置面 有所上升。目我積 積空置高品的主要特 住 、 公 空置 一步消商 樓 用空置 。截止繼 2004年末， 商品空置面 積為160.41平 米，年 11.8%。其中，商品住 空置面 積 9%，占空置面 的積 52.2%，年降1.4 分 公 空置面 個(gè) 樓 積年 4.4%，占空置面 的積 4%，上年降0.4 分個(gè)商 用空置面 積 18.7%，占空置面 的積 25.6%，年高1.5 分。fl此 看出，南寧商 性用的投個(gè) 資 住 和 字 大。險(xiǎn) 寫 樓3、 本 目 位場 險(xiǎn) 項(xiàng) 場A 目 展。 目的確立、工 、項(xiàng) 這 項(xiàng) 銷售 。在地 ” 仍 看好、仍 有利的情 下把 目做完產(chǎn) 項(xiàng) ，得 天 ”。 時(shí)B 目 位必 富有特色。 本 目的商 分項(xiàng) 劃 場 針 項(xiàng) 場言，本地段的商 地 疑 高 商 ，fl此，引入 似于 曼 產(chǎn) 紐約哈 、 京 座、北京王府井 商 取得 售成功的有力保 。 駐 銷 22 南寧目有 大 、萬 商 廣 、 旺的商 ，但 樓 達(dá) 場 興 場其由于 能引入 正有影 力的 品牌不能由始至 地 持走沒 國際 堅(jiān)高端路 ，fl此很 立高端”象。南寧商圈的共同 商 地線 場 占 大 ，高 字 、公寓、酒店 些商 ” 很 ， 產(chǎn) 寫 樓 這 態(tài) 致南寧已有的商 圈 向于 的大 消 ，缺 高 商 傳統(tǒng) 眾 地 。本 目 要彌 空缺。 于 目的 塔 ， 位于高產(chǎn) 項(xiàng) 這個(gè) 項(xiàng) 兩個(gè) 樓字 商 公寓， 引 著名酒店 升”象。 ，本 寫 樓 務(wù) 國際 總 項(xiàng)目基于 越的地理位置，有 成 的高 商 ” 。在南寧優(yōu) 態(tài)高 商 缺失的 下 能先 出， 必 到高 商 態(tài) 的巨大利 。 23下表：表三 款 款 源表 計(jì)劃 還 currency1號 項(xiàng) 目 合計(jì) 計(jì) 期 1 21 “ 5500 2000 35001.1初本 額 2120.80 0 2120.801.2本“ 5500 2000 35001.3本 計(jì)利 460.30 120.80 339.501.4本還本付 5960.50 0 5960.50其中：還本 5500 0 5500付 460.30 0 460.301.5本 額 2120.80 02 還本資 源2.1 可用于還本的未“利 2.2 可用于還本的折和銷2.3以度可用于還本資 2.4可用于還“的其 資5960.5024 fifl（1）“利率“6%計(jì) （2）第一期“資 人民2000 ，第二期“資 人民3500 （3）“期限二，建設(shè)期期第二開 還本付 其中建設(shè)期1.5 。表四 現(xiàn) 表與動(dòng)態(tài) 利 序號 目項(xiàng) 合 計(jì) 算 期計(jì) (年)1 2 31 金流入現(xiàn) 21225.25 0 14220.91 7004.341.1 售（ 收入）銷 21225.25 0 14220.91 7004.341.2 收固 余資產(chǎn) 值 0 01.3 收流 金動(dòng)資 0 01.4其他 金流入現(xiàn) 0 02 金流出現(xiàn) 16538.45 7501.47 7999.79 1037.192.1建 投 （不含利設(shè) 資息）13395.48 7501.47 5894.01 02.2流 金動(dòng)資 0 02.3 成本2.4 售 金 附銷 fl 1061.26 0 711.04 350.222.5 值fl2.6所得fl 2081.71 0 1394.74 686.973 金流量（ 現(xiàn) 1-2） 4686.80 -7501.47 6221.12 5967.154累 金流量計(jì) 現(xiàn) -7501.47 -1280.35 4686.80算指 ：計(jì) 標(biāo)25 目 （項(xiàng) fi務(wù) 現(xiàn)值 ic=12%）=2508.9970萬元目投 收期項(xiàng) 資 動(dòng)態(tài)=2.41（年） 態(tài)=2.21(年)上 指標(biāo)可 本項(xiàng)目財(cái)務(wù) 2508.9970 一 的 投資 期 項(xiàng)目投資經(jīng) 期 的 本項(xiàng)目投資可行 表五 項(xiàng)目資 源與資 占用平表序號 目項(xiàng) 合 計(jì) 算 期計(jì) (年)1 2 31 金 源資 35081.03 6345.00 21731.69 7004.341.1 售（ 收入）銷 21225.25 0 14220.91 7004.34自有 金資 8355.78 4345.00 4010.78 0向 行借款 5500 2000 3500 02 金占用資 16998.75 7622.27 8339.29 1037.192.1建 投 （不含利設(shè) 資息）13395.48 7501.47 5894.01 02.2借款利息 460.30 120.80 339.50 02.3 售 金 附銷 fl 1061.26 0 711.04 350.222.4所得fl 2081.71 0 1394.74 686.973 金盈余（資 1-2） 18082.28 -1277.27 13392.4 5967.1526表六 售收入、 售 金 附和 估算銷 銷 fl 與 fl表4 銷 、銷 fl 與加和增值fl 表單位： currency1號 項(xiàng)目 合計(jì) 計(jì) 期（）1 2 31 銷 （） 21225.25 14220.90 7004.351.1住宅銷 5310.05 3557.73 1752.32住宅單價(jià)（ /平方米） 2500 250