交鑰匙驗房注意事項總結.doc

驗房注意事項分析第一章、 交房的性質和重要性交房的性質。交房不是簡單單的收鑰匙。交房是房屋出賣人按照合同約定向買受人交付特定房屋的程序，是開發(fā)商履行合同義務的最核心環(huán)節(jié)，房屋一旦交付，便視為開發(fā)商依約履行義務，可以獲得房屋價款，房屋所有權及風險的轉移。交房是整個房產(chǎn)交易中最核心的環(huán)節(jié)。第二章、 正確的交房順序1、 為確保業(yè)主利益，避免糾紛，收樓前，確認三證一表，堅持先查看文件再驗房最后辦手續(xù)。（根據(jù)國務院頒布的城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”?！叭龝蛔C一表”齊全是樓房質量經(jīng)過國家有關部門權威認可的標記，是發(fā)展商交樓的必要條件。）開發(fā)商未能在交房時提供，是位開發(fā)商違約，根據(jù)合同將按照約定的時間以及比例賠付違約金，超過三個月，買受人可以要求退房。2、 三書一證一表-住宅質量保證書、住宅使用說明書、建筑工程質量認定書、房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證和竣工驗收備案表商品房預售合同。驗房前應要求發(fā)展商出示建設工程質量認定證書，索取住宅使用說明書、住宅質量保證書、房地產(chǎn)開發(fā)建設項蘑工綜合驗收合格證，竣工驗收備案表（簡稱“三書一證一表”），還有各種相關驗收表格，如住戶驗房交接表、驗收意見表（如樓宇驗收記錄表）等。只有證件齊全了，才能簽署入住單。 3、 不交費、不簽字、先驗房：發(fā)現(xiàn)問題后更不能交費、簽字。應先修房，同時取證、為日后必要時舉證（即通過錄音機、攝像機或照相機調(diào)好日期記錄證據(jù)）奠定 基礎，特別保存好自己留存、交房代表簽字的驗房問題備案單。核查房屋總面積：超出或減少百分之三以內(nèi)的情況很普遍（多退少補，吃虧的是業(yè)主）；套內(nèi)面積不 變、公攤面積增加的情況更多（實得面積減少，吃虧的還是業(yè)主）。 4、 三、房屋完好。交接鑰匙后簽業(yè)主公約、前期物業(yè)管理合同時，看好條款，不能放棄自己的權利。 5、 四、交合理費用（物業(yè)管理費應有市物價局批文等）第三章、 退房條件如果開發(fā)商竣工建成的樓盤沒有建設工程質量核驗證明書，證明該樓盤是不合格的。按國家建設部規(guī)定，建設工程質量不合格和小區(qū)配套不完善的房屋不能交付使用，購房者有權拒絕接收。按照法律規(guī)定和合同約定入住前出現(xiàn)以下八種情況，購房人可提出退房。1、 實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%。2、 開發(fā)商逾期交房構成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期。3、 開發(fā)商變更規(guī)劃、設計影響房屋結構型式、戶型、空間尺寸、朝向的。4、 開發(fā)商預售未取得商品房預售許可證的房屋的（故意隱瞞未取得預售許可證的除外）。5、 開發(fā)商交付的房屋主體結構質量不合格或房屋質量嚴重影響房屋正常使用的。6、 不能或不能按期辦理產(chǎn)權過戶的。(開發(fā)商的過錯導致）7、 購房者貸款申請未批準，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致的。8、 合同中約定的其它退房條件出現(xiàn)時。購房者退房時，應向開發(fā)商出具書面通知。因前6項原因導致購房者退房（因開發(fā)商責任導致退房），應由開發(fā)商承擔退房造成的損失，包括貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費等。如購房合同中約定了退房的賠償標準，按合同約定處理，合同約定的賠償標準不足彌補損失的，不足部分可另行要求賠償。因上述第7項原因導致退房的，開發(fā)商無過錯的，開發(fā)商不承擔賠償責任。購房者需要注意的是，退房時應同時通知銀行，解除借款合同，以免造成更大的利息損失。第四章、 驗房所需工具驗收新房時應該帶的工具：小錘子一把、米尺、礦泉水若干瓶、細線、釘子一枚、筆和紙、帶上試電筆、帶二相/三相插頭和電源顯示開關的插座(小臺燈亦可)、電筒、布（分辨是臟還是劃痕）。 第五章、 驗房注意事項1、 驗房時一定書面記錄相關問題，便于與工程部聯(lián)系整改事項。 2、 驗房時仔細檢查，有些細節(jié)問題很容易疏忽，比如窗子的密封是否完善。 3、 驗房切忌著急，多看、多問、多記錄。4、 塑鋼窗和門是最最容易出現(xiàn)質量問題的，驗收的時候應該作為重中之重：5、 墻面、地面和棚面一般不會出現(xiàn)質量問題，一旦出現(xiàn)就是大問題，所以不要輕心以對6、 水管線及閥門永遠不會出現(xiàn)大問題，小問題會引發(fā)大矛盾，裝修的時候是最怕漏水的。第六章、 驗房具體細節(jié)一般的情況下，毛坯房的質量通常在如下地方出現(xiàn)質量問題：1、塑窗及塑鋼門；2、墻面、地面和棚面；3、水管線及閥門；4、防盜門；5、電盒；6、電表、水表和燃氣表的底數(shù)。一、 門1、 門要運作自如、門的開啟關閉是否順暢，門開關時有無特別聲音。 2、 門間隙是否太大（特別是門鎖的一邊）、門四邊是否緊貼門框戶門，門框連接處密封應該嚴密、不該透亮。 3、 除了要留意門身修飾平滑與否外，亦要試開門鎖，看看是否運作自如。門鎖應安裝牢固。 4、 門匙與門鎖是否封口，密封條長度適中，是否老化變形，壓條是否結實、牢固。門插是否插入得太少；房門的插銷、門鎖是否太長太緊。 5、 要注意門上油漆是否完好無缺，門內(nèi)外面是否光滑平整和有無磕碰。6、 門是否有掉肉、裂縫的地方。7、 入戶后觀察貓眼，是否松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象，修復或更換。二、 窗1、 仔細檢驗窗是否滲水。窗臺下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。還要留意窗臺云石是否崩裂，可用手輕觸窗臺，以不刮手為原則。 2、 窗與混凝土接口有無縫隙；窗框屬易撞擊處，框墻接縫處一定要密實，不能有縫隙、不該透亮。窗戶玻璃是否完好；窗戶油灰飽滿，粘貼牢固，油漆應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現(xiàn)象。 3、 窗戶開啟關閉是否順暢，關閉窗后密閉性是否好，窗體有無變形。4、 玻璃是否有裂縫。5、 密封條長度適中，是否老化變形，壓條是否結實、牢固。6、 兩層玻璃之間是否有水氣，如果有則代表兩層玻璃之間密封不嚴。7、 窗是否漏水，可拿若干瓶礦泉水做試驗。8、 紗窗的安裝是故意和窗把手有摩擦，起扣緊作用。不是問題。不過要注意上下的磁條是否管用，有的紗窗關上后，上面還咧著。另外每扇窗都要推拉一下，看看開啟和關閉是否平穩(wěn)。三、 墻1、 墻面、地面和棚面是否平整，可用拉線的方式測量。地面的高低差如果大于3CM則不合格，棚面大于2CM則不合格，墻面大于1CM則不合格。2、 用釘子在墻面、地面和棚面的表面劃幾下，看沙漿的強度是否到位。如果劃出很深的劃痕，則不合格。正常的情況下應該劃出一條沒有深度的白印。3、 墻面、地面和棚面有些許裂縫是正常的，尤其是地面，但不能太多。4、 用小錘子在墻面、地面和棚面上敲一敲，聽一聽是否有空鼓的聲音。如果空鼓的面積大于20平方厘米則不合格。5、 看地熱管是否高出地面，高出的不合格。6、 下雨過后一定要去新房看一眼，看墻面和棚面是否漏水。7、 用米尺丈量房間各個部位的尺寸，看是否合乎要求。四、 天花1、 頂上是否有裂縫？沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質量通病，雖有質量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45 度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結構性質量問題。 2、 有無滲水 3、 看頂部是否有麻點。這種麻點專業(yè)稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間的熟化所致。如果頂部有麻點，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。五、 衛(wèi)生間、廚房1、 看廚房和衛(wèi)生間的排水管線（一般是白色的塑料管，直徑在100到150MM之間）是否有裂縫或破損的地方，如果有那以后肯定會漏水的。2、 把廚房和衛(wèi)生間的給水閥門打開，看管道、閥門和水表是否漏水，水壓是否到位。3、 查看閥門和分水器（分水器，地熱專用設備，一般為銅制，黃色，下面帶有15MM粗的裸露地熱管線）上的閥門和跑風是否生銹，如果生銹請不要擦除，通知維修人員，等到供暖時再擦除，看是否漏水。4、 查看衛(wèi)生間排水橫管是否倒坡，立管檢查口是否嚴密。5、 向排水口中傾倒些水，看排水是否暢通。6、 閉存水實驗：衛(wèi)生間的地面是都會做防水處理的，所以要把地漏堵上，再把水龍頭打開，讓水鋪滿衛(wèi)生間室內(nèi)的地面，看是否有大量氣泡冒出。（當然，做這項實驗之前首先要確定樓下是否已經(jīng)裝修或正在裝修，要不漏到樓下可就慘了。）堅持24小時到72小時（最少是一天），然后去樓下的衛(wèi)生間查看棚面是否被陰濕。7、 水表空轉實驗：打開樓上自來水閥門放水時應將水量放到最大，趕緊去看自家水表，水表不跑，說明水表合格，因為出現(xiàn)過別人家用水，自家水表幫著跑的現(xiàn)象，說明水表不合格，必須更換。 8、 閉水試驗結束了，提起地漏上的沙袋，將水放掉，這時觀察，水全部放掉后地板上還有存水，說明地面不平，要把存水部位的地磚全部砸掉，重新做防水后鋪設地磚，直至不存水為止。9、 地面粘貼是否牢固、平整，磚縫均勻、有無滲水。10、 有上下水的陽臺也要作閉存水試驗。不要怕麻煩，否則入戶不久，出現(xiàn)滲水問題，那時解決就麻煩了。11、 暖氣片上方應有放氣閥，使用前應擰動將氣體放掉。如果擰不動就需要修理解決，否則氣放不出來，暖氣片不熱。12、 廚房通風窗戶面積為使用面積的十分之一，比如廚房室內(nèi)面積10m2,那么開啟窗戶面積應有1m2。達不到者不合格（國家標準“住宅設計規(guī)范”）。廚房排煙孔直徑15cm，達不到時無法安裝油煙機。13、 放水同時用衛(wèi)生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。六、 電源插座、電源開關、電閘1、 查看電盒是否有電，用帶插銷的燈頭試驗，看燈頭是否被點亮，點亮的同時注意出戶門處的空氣開關有無跳閘的現(xiàn)象，如果有則為室內(nèi)電路有短路的地方，不合格。2、 查看電盒與空氣開關盒是否有破損?？諝忾_關：每個空氣開關插座的下面都有一個小的漏電保護，當合上空氣開關，按下漏點保護按鈕，空氣開關彈回，則表示好使，目前業(yè)主驗房往往會忽略這一項，一般情況下都會好使，個別除外。3、 試用所有的電源開關、插座和電閘。最好帶一個有顯示燈的插頭，這樣檢查插座時很方便。電筆不合適，因為插座有保護，必須三個頭同時插才可以插入。 4、 電器閘具及戶表在戶外的，應檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電，戶內(nèi)有閘具的，應檢查閘具是否控制戶內(nèi)電器。光力閘具應分開，如室內(nèi)應設置控制燈光的閘具和控制插銷的閘具，