交鑰匙驗(yàn)房注意事項(xiàng)總結(jié).doc

驗(yàn)房注意事項(xiàng)分析第一章、 交房的性質(zhì)和重要性交房的性質(zhì)。交房不是簡(jiǎn)單單的收鑰匙。交房是房屋出賣人按照合同約定向買受人交付特定房屋的程序，是開(kāi)發(fā)商履行合同義務(wù)的最核心環(huán)節(jié)，房屋一旦交付，便視為開(kāi)發(fā)商依約履行義務(wù)，可以獲得房屋價(jià)款，房屋所有權(quán)及風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。交房是整個(gè)房產(chǎn)交易中最核心的環(huán)節(jié)。第二章、 正確的交房順序1、 為確保業(yè)主利益，避免糾紛，收樓前，確認(rèn)三證一表，堅(jiān)持先查看文件再驗(yàn)房最后辦手續(xù)。（根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”?！叭龝蛔C一表”齊全是樓房質(zhì)量經(jīng)過(guò)國(guó)家有關(guān)部門權(quán)威認(rèn)可的標(biāo)記，是發(fā)展商交樓的必要條件。）開(kāi)發(fā)商未能在交房時(shí)提供，是位開(kāi)發(fā)商違約，根據(jù)合同將按照約定的時(shí)間以及比例賠付違約金，超過(guò)三個(gè)月，買受人可以要求退房。2、 三書一證一表-住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書、建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證和竣工驗(yàn)收備案表商品房預(yù)售合同。驗(yàn)房前應(yīng)要求發(fā)展商出示建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書，索取住宅使用說(shuō)明書、住宅質(zhì)量保證書、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)蘑工綜合驗(yàn)收合格證，竣工驗(yàn)收備案表（簡(jiǎn)稱“三書一證一表”），還有各種相關(guān)驗(yàn)收表格，如住戶驗(yàn)房交接表、驗(yàn)收意見(jiàn)表（如樓宇驗(yàn)收記錄表）等。只有證件齊全了，才能簽署入住單。 3、 不交費(fèi)、不簽字、先驗(yàn)房：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后更不能交費(fèi)、簽字。應(yīng)先修房，同時(shí)取證、為日后必要時(shí)舉證（即通過(guò)錄音機(jī)、攝像機(jī)或照相機(jī)調(diào)好日期記錄證據(jù)）奠定 基礎(chǔ)，特別保存好自己留存、交房代表簽字的驗(yàn)房問(wèn)題備案單。核查房屋總面積：超出或減少百分之三以內(nèi)的情況很普遍（多退少補(bǔ)，吃虧的是業(yè)主）；套內(nèi)面積不 變、公攤面積增加的情況更多（實(shí)得面積減少，吃虧的還是業(yè)主）。 4、 三、房屋完好。交接鑰匙后簽業(yè)主公約、前期物業(yè)管理合同時(shí)，看好條款，不能放棄自己的權(quán)利。 5、 四、交合理費(fèi)用（物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)有市物價(jià)局批文等）第三章、 退房條件如果開(kāi)發(fā)商竣工建成的樓盤沒(méi)有建設(shè)工程質(zhì)量核驗(yàn)證明書，證明該樓盤是不合格的。按國(guó)家建設(shè)部規(guī)定，建設(shè)工程質(zhì)量不合格和小區(qū)配套不完善的房屋不能交付使用，購(gòu)房者有權(quán)拒絕接收。按照法律規(guī)定和合同約定入住前出現(xiàn)以下八種情況，購(gòu)房人可提出退房。1、 實(shí)測(cè)面積與合同約定面積誤差絕對(duì)值超過(guò)3%。2、 開(kāi)發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，即逾期交房達(dá)到合同約定的退房日期。3、 開(kāi)發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向的。4、 開(kāi)發(fā)商預(yù)售未取得商品房預(yù)售許可證的房屋的（故意隱瞞未取得預(yù)售許可證的除外）。5、 開(kāi)發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的。6、 不能或不能按期辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的。(開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致）7、 購(gòu)房者貸款申請(qǐng)未批準(zhǔn)，合同雙方對(duì)付款方式不能協(xié)商一致的。8、 合同中約定的其它退房條件出現(xiàn)時(shí)。購(gòu)房者退房時(shí)，應(yīng)向開(kāi)發(fā)商出具書面通知。因前6項(xiàng)原因?qū)е沦?gòu)房者退房（因開(kāi)發(fā)商責(zé)任導(dǎo)致退房），應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)退房造成的損失，包括貸款利息、首付款的存款利息、購(gòu)房的稅費(fèi)等。如購(gòu)房合同中約定了退房的賠償標(biāo)準(zhǔn)，按合同約定處理，合同約定的賠償標(biāo)準(zhǔn)不足彌補(bǔ)損失的，不足部分可另行要求賠償。因上述第7項(xiàng)原因?qū)е峦朔康模_(kāi)發(fā)商無(wú)過(guò)錯(cuò)的，開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)賠償責(zé)任。購(gòu)房者需要注意的是，退房時(shí)應(yīng)同時(shí)通知銀行，解除借款合同，以免造成更大的利息損失。第四章、 驗(yàn)房所需工具驗(yàn)收新房時(shí)應(yīng)該帶的工具：小錘子一把、米尺、礦泉水若干瓶、細(xì)線、釘子一枚、筆和紙、帶上試電筆、帶二相/三相插頭和電源顯示開(kāi)關(guān)的插座(小臺(tái)燈亦可)、電筒、布（分辨是臟還是劃痕）。 第五章、 驗(yàn)房注意事項(xiàng)1、 驗(yàn)房時(shí)一定書面記錄相關(guān)問(wèn)題，便于與工程部聯(lián)系整改事項(xiàng)。 2、 驗(yàn)房時(shí)仔細(xì)檢查，有些細(xì)節(jié)問(wèn)題很容易疏忽，比如窗子的密封是否完善。 3、 驗(yàn)房切忌著急，多看、多問(wèn)、多記錄。4、 塑鋼窗和門是最最容易出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的，驗(yàn)收的時(shí)候應(yīng)該作為重中之重：5、 墻面、地面和棚面一般不會(huì)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，一旦出現(xiàn)就是大問(wèn)題，所以不要輕心以對(duì)6、 水管線及閥門永遠(yuǎn)不會(huì)出現(xiàn)大問(wèn)題，小問(wèn)題會(huì)引發(fā)大矛盾，裝修的時(shí)候是最怕漏水的。第六章、 驗(yàn)房具體細(xì)節(jié)一般的情況下，毛坯房的質(zhì)量通常在如下地方出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題：1、塑窗及塑鋼門；2、墻面、地面和棚面；3、水管線及閥門；4、防盜門；5、電盒；6、電表、水表和燃?xì)獗淼牡讛?shù)。一、 門1、 門要運(yùn)作自如、門的開(kāi)啟關(guān)閉是否順暢，門開(kāi)關(guān)時(shí)有無(wú)特別聲音。 2、 門間隙是否太大（特別是門鎖的一邊）、門四邊是否緊貼門框戶門，門框連接處密封應(yīng)該嚴(yán)密、不該透亮。 3、 除了要留意門身修飾平滑與否外，亦要試開(kāi)門鎖，看看是否運(yùn)作自如。門鎖應(yīng)安裝牢固。 4、 門匙與門鎖是否封口，密封條長(zhǎng)度適中，是否老化變形，壓條是否結(jié)實(shí)、牢固。門插是否插入得太少；房門的插銷、門鎖是否太長(zhǎng)太緊。 5、 要注意門上油漆是否完好無(wú)缺，門內(nèi)外面是否光滑平整和有無(wú)磕碰。6、 門是否有掉肉、裂縫的地方。7、 入戶后觀察貓眼，是否松動(dòng)、不清晰、視野不全或因有異物無(wú)法看清楚等現(xiàn)象，修復(fù)或更換。二、 窗1、 仔細(xì)檢驗(yàn)窗是否滲水。窗臺(tái)下面有無(wú)水漬？如有則可能是窗戶漏水。還要留意窗臺(tái)云石是否崩裂，可用手輕觸窗臺(tái)，以不刮手為原則。 2、 窗與混凝土接口有無(wú)縫隙；窗框?qū)僖鬃矒籼帲驂涌p處一定要密實(shí)，不能有縫隙、不該透亮。窗戶玻璃是否完好；窗戶油灰飽滿，粘貼牢固，油漆應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。 3、 窗戶開(kāi)啟關(guān)閉是否順暢，關(guān)閉窗后密閉性是否好，窗體有無(wú)變形。4、 玻璃是否有裂縫。5、 密封條長(zhǎng)度適中，是否老化變形，壓條是否結(jié)實(shí)、牢固。6、 兩層玻璃之間是否有水氣，如果有則代表兩層玻璃之間密封不嚴(yán)。7、 窗是否漏水，可拿若干瓶礦泉水做試驗(yàn)。8、 紗窗的安裝是故意和窗把手有摩擦，起扣緊作用。不是問(wèn)題。不過(guò)要注意上下的磁條是否管用，有的紗窗關(guān)上后，上面還咧著。另外每扇窗都要推拉一下，看看開(kāi)啟和關(guān)閉是否平穩(wěn)。三、 墻1、 墻面、地面和棚面是否平整，可用拉線的方式測(cè)量。地面的高低差如果大于3CM則不合格，棚面大于2CM則不合格，墻面大于1CM則不合格。2、 用釘子在墻面、地面和棚面的表面劃幾下，看沙漿的強(qiáng)度是否到位。如果劃出很深的劃痕，則不合格。正常的情況下應(yīng)該劃出一條沒(méi)有深度的白印。3、 墻面、地面和棚面有些許裂縫是正常的，尤其是地面，但不能太多。4、 用小錘子在墻面、地面和棚面上敲一敲，聽(tīng)一聽(tīng)是否有空鼓的聲音。如果空鼓的面積大于20平方厘米則不合格。5、 看地?zé)峁苁欠窀叱龅孛?，高出的不合格?、 下雨過(guò)后一定要去新房看一眼，看墻面和棚面是否漏水。7、 用米尺丈量房間各個(gè)部位的尺寸，看是否合乎要求。四、 天花1、 頂上是否有裂縫？沒(méi)有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來(lái)說(shuō)，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問(wèn)題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45 度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說(shuō)明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題。 2、 有無(wú)滲水 3、 看頂部是否有麻點(diǎn)。這種麻點(diǎn)專業(yè)稱“石灰爆點(diǎn)”，是石灰水沒(méi)有經(jīng)過(guò)足夠時(shí)間的熟化所致。如果頂部有麻點(diǎn)，對(duì)室內(nèi)裝潢將帶來(lái)很大的不利影響。五、 衛(wèi)生間、廚房1、 看廚房和衛(wèi)生間的排水管線（一般是白色的塑料管，直徑在100到150MM之間）是否有裂縫或破損的地方，如果有那以后肯定會(huì)漏水的。2、 把廚房和衛(wèi)生間的給水閥門打開(kāi)，看管道、閥門和水表是否漏水，水壓是否到位。3、 查看閥門和分水器（分水器，地?zé)釋Ｓ迷O(shè)備，一般為銅制，黃色，下面帶有15MM粗的裸露地?zé)峁芫€）上的閥門和跑風(fēng)是否生銹，如果生銹請(qǐng)不要擦除，通知維修人員，等到供暖時(shí)再擦除，看是否漏水。4、 查看衛(wèi)生間排水橫管是否倒坡，立管檢查口是否嚴(yán)密。5、 向排水口中傾倒些水，看排水是否暢通。6、 閉存水實(shí)驗(yàn)：衛(wèi)生間的地面是都會(huì)做防水處理的，所以要把地漏堵上，再把水龍頭打開(kāi)，讓水鋪滿衛(wèi)生間室內(nèi)的地面，看是否有大量氣泡冒出。（當(dāng)然，做這項(xiàng)實(shí)驗(yàn)之前首先要確定樓下是否已經(jīng)裝修或正在裝修，要不漏到樓下可就慘了。）堅(jiān)持24小時(shí)到72小時(shí)（最少是一天），然后去樓下的衛(wèi)生間查看棚面是否被陰濕。7、 水表空轉(zhuǎn)實(shí)驗(yàn)：打開(kāi)樓上自來(lái)水閥門放水時(shí)應(yīng)將水量放到最大，趕緊去看自家水表，水表不跑，說(shuō)明水表合格，因?yàn)槌霈F(xiàn)過(guò)別人家用水，自家水表幫著跑的現(xiàn)象，說(shuō)明水表不合格，必須更換。 8、 閉水試驗(yàn)結(jié)束了，提起地漏上的沙袋，將水放掉，這時(shí)觀察，水全部放掉后地板上還有存水，說(shuō)明地面不平，要把存水部位的地磚全部砸掉，重新做防水后鋪設(shè)地磚，直至不存水為止。9、 地面粘貼是否牢固、平整，磚縫均勻、有無(wú)滲水。10、 有上下水的陽(yáng)臺(tái)也要作閉存水試驗(yàn)。不要怕麻煩，否則入戶不久，出現(xiàn)滲水問(wèn)題，那時(shí)解決就麻煩了。11、 暖氣片上方應(yīng)有放氣閥，使用前應(yīng)擰動(dòng)將氣體放掉。如果擰不動(dòng)就需要修理解決，否則氣放不出來(lái)，暖氣片不熱。12、 廚房通風(fēng)窗戶面積為使用面積的十分之一，比如廚房室內(nèi)面積10m2,那么開(kāi)啟窗戶面積應(yīng)有1m2。達(dá)不到者不合格（國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)“住宅設(shè)計(jì)規(guī)范”）。廚房排煙孔直徑15cm，達(dá)不到時(shí)無(wú)法安裝油煙機(jī)。13、 放水同時(shí)用衛(wèi)生紙擦拭上下管道底部有無(wú)滲漏。六、 電源插座、電源開(kāi)關(guān)、電閘1、 查看電盒是否有電，用帶插銷的燈頭試驗(yàn)，看燈頭是否被點(diǎn)亮，點(diǎn)亮的同時(shí)注意出戶門處的空氣開(kāi)關(guān)有無(wú)跳閘的現(xiàn)象，如果有則為室內(nèi)電路有短路的地方，不合格。2、 查看電盒與空氣開(kāi)關(guān)盒是否有破損?？諝忾_(kāi)關(guān)：每個(gè)空氣開(kāi)關(guān)插座的下面都有一個(gè)小的漏電保護(hù)，當(dāng)合上空氣開(kāi)關(guān)，按下漏點(diǎn)保護(hù)按鈕，空氣開(kāi)關(guān)彈回，則表示好使，目前業(yè)主驗(yàn)房往往會(huì)忽略這一項(xiàng)，一般情況下都會(huì)好使，個(gè)別除外。3、 試用所有的電源開(kāi)關(guān)、插座和電閘。最好帶一個(gè)有顯示燈的插頭，這樣檢查插座時(shí)很方便。電筆不合適，因?yàn)椴遄斜Ｗo(hù)，必須三個(gè)頭同時(shí)插才可以插入。 4、 電器閘具及戶表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電，戶內(nèi)有閘具的，應(yīng)檢查閘具是否控制戶內(nèi)電器。光力閘具應(yīng)分開(kāi)，如室內(nèi)應(yīng)設(shè)置控制燈光的閘具和控制插銷的閘具，