房產(chǎn)評價師相關知識.doc

更多房產(chǎn)知識，請上長沙房樂網(wǎng)：/相關知識相關知識第一章 經(jīng)濟學基礎知識1、影響商品需求的因素：消費者偏好、消費者收入水平、商品本身價格、相關商品價格、消費者對商品未來價格的預期2、不滿足需求規(guī)律的現(xiàn)象：吉芬商品、炫耀效應3、影響商品供給的因素：商品本身價格、其他商品價格、生產(chǎn)技術變動和生產(chǎn)要素價格、政策、廠商對未來的預期4、價格彈性系數(shù)絕對值=0，完全無彈性；=，有完全彈性；=1，單一彈性；1，富有彈性；1，缺乏彈性5、一條需求曲線上的不同點的需求彈性不一樣6、需求富有彈性，價格與消費者支出成反方向變動；需求單一彈性，價格與消費者支出無關；需求缺乏彈性，價格與消費者支出成同向變動7、需求增加，均衡數(shù)量增加，均衡價格上升；供給增加，均衡數(shù)量增加均衡價格下降8、效用的度量理論有基數(shù)效用論（邊際效用分析法）和序數(shù)效用論（無差異曲線分析法）9、無差異曲線上各點邊際替代率不相同，任兩條無差異曲線不能相交10、經(jīng)濟成本=會計成本（顯見成本）+隱含成本（正常利潤）11、寡頭壟斷市場價格的決定有公開勾結和非正式勾結（成本加成法和價格領先制支配型、成本最低型、晴雨表型）12、超額利潤（經(jīng)濟利潤）：創(chuàng)新利潤、風險利潤、壟斷利潤13、洛倫茨曲線越靠近對角線，基尼系數(shù)越小，分配越平均14、邊際收益等邊際成本是廠商經(jīng)營決策的利潤最大化原則 MR=MC15、封閉經(jīng)濟中，總需求=居民消費+投資+政府支出；開放經(jīng)濟中，總需求=居民消費+投資+政府支出+凈出口；GNP=GDP+對外要素收入凈額；PI=NI+政府轉移支付+公債利息支出公司未分配利潤公司所得稅社保費；GDP=工資+利息+利潤+租金+間接稅+企業(yè)轉移支付+折舊=消費支出+投資支出+政府購買+凈出口16、宏觀經(jīng)濟政策的目標：充分就業(yè)、價格穩(wěn)定、經(jīng)濟增長、國際收支平衡17、需求的變化表現(xiàn)為需求曲線的移動，需求量的變化為同一需求曲線上點的移動18、商品用途越多，需求彈性越大；越耐用，彈性越??；時間越長，彈性越大19、交叉彈性系數(shù)0，為替代品；=0為不相關商品；0為互補品20、收入彈性系數(shù)0為正常品；0為低檔品；1為奢侈品21、影響供給價格彈性系數(shù)的因素是時間和成本22、理性廠商決策選擇在邊際產(chǎn)量0，平均產(chǎn)量之間23、完全競爭市場長期均衡條件是MC=AC=MR=AR；完全壟斷市場長期均衡條件是MR=LMC=SMC；壟斷競爭市場長期均衡條件是MR=LMC=SMC、AR=LAC=SAC24、國民收入核算方法：生產(chǎn)法、收入法、支出法25、消費函數(shù) 消費=自主消費+邊際消費傾向收入 （C=A+BY）第二章 金融基礎知識1、信用的形式：商業(yè)信用銀行信用國家信用（公債、國庫券）消費信用民間信用2、金融工具的特征：償還性、可轉讓性（流動性）、安全性、收益性3、直接金融工具：非金融機構發(fā)行簽署的票據(jù)、公債、國庫券、股票、抵押契約等；間接金融工具：銀行券、存款單、銀行票據(jù)、保險單等4、商業(yè)匯票必須經(jīng)承兌后才生效，不記名，允許背書轉讓5、中央銀行的性質：發(fā)行的、銀行的、國家的銀行。6、票據(jù)貼現(xiàn)的債務人不是持票據(jù)貼現(xiàn)的人，而是票據(jù)的出票人或承兌付款人7、利率分固定利率、浮動利率、市場利率、公定利率8、外匯交易方式有現(xiàn)匯（兩日內交割）、期貨、套匯9、四大黃金市場：倫敦和蘇黎世（現(xiàn)貨）、香港和紐約（期貨）10、金融市場上交易的對象是金融工具11、自營貸款期限最長不得超過10年（個人住房按揭不超過30年）12、貨幣政策工具 一般性：法定存款準備金率、再貼現(xiàn)率、公開市場業(yè)務；選擇性：優(yōu)惠利率、證券保證金利率、消費信用控制、貸款額度控制；補充性：道義勸告、金融檢查13、商業(yè)銀行負債業(yè)務形成銀行資金主要來源14、單位銀行結算帳戶按用途分基本存款帳戶、一般存款帳戶（不許支取現(xiàn)金）、專用存款帳戶、臨時存款帳戶15、信托的性質：財產(chǎn)所有權的轉移性、財產(chǎn)核算的他主性、收益分配的實績性16、企業(yè)短期融資債券發(fā)行額以自有資產(chǎn)的80%為限，利率可比同期限存款利率上浮3040%第三章 保險基礎知識1、大數(shù)法則和概率論是現(xiàn)代保險事業(yè)經(jīng)營的科學依據(jù)2、保險的職能 基本職能：分散危險、組織經(jīng)濟補償；派生職能：融通資金、防災防損、分配3、財產(chǎn)保險有財產(chǎn)損失保險、責任保險、信用保險（債權人投保）、保證保險（債務人投保）4、保險合同的主體有當事人（保險人、投保人）、關系人（被保險人、受益人）、輔助人（經(jīng)紀人、公估人）5、保險金額不超過保險價值，超過部分無效。6、保險人不得同時經(jīng)營財產(chǎn)保險和人身保險7、保險的基本原則：最大誠信原則（告知、保證、棄權、禁止反言）、保險利益原則、近因原則、損失補償原則8、保險是通過聚資建立基金，對特定危險的后果提供各個感經(jīng)濟補償、財產(chǎn)轉移的機制9、保險的基本職能是通過保險人的負債業(yè)務實現(xiàn)的，融通資金職能是通過資產(chǎn)業(yè)務實現(xiàn)的10、按資金來源分商業(yè)、社會、政策保險；按標的性質分財產(chǎn)和人身保險；按實施形式分自愿和強制保險11、損失補償金額受到實際損失、保險合同、保險利益的限制12、保險合同以保險利益的存在為前提，保險標的是產(chǎn)生保險利益的前提13、房地產(chǎn)保險估價采用成本法和市場法第四章 證券基礎知識1、內部職工股不得超過公司向社會公眾發(fā)行股票總數(shù)的10%。2、上市公司的社會公眾股應占公司股份總數(shù)的25%以上，1250萬元以上；公司股本總額超過4億元時，社會公眾股要達到6000萬元以上3、國家股與國有法人股的劃分：改制時，國家設立的國有企業(yè)進入股份公司的凈資產(chǎn)低于50%，界定為國有法人股；新設立股份公司，國企投資界定為國有法人股4、股票的特征：盈利性、風險性、流通性、穩(wěn)定性、決策參與性、價格波動性5、股單本身沒有價格，股單必須是記名的6、股票風險投資基金風險債券風險7、投資基金證券持有人與發(fā)起人之間是契約關系8、封閉型基金證券不許贖回，開放型允許申購贖回；固定型不許轉賣或重買，管理型可自由買賣9、股東權利分共益權（出席股東大會權、表決權、查詢請求權）和自益權（過戶、股息分紅權）10、市場利率低于債券利率，溢價發(fā)行；市場利率等于債券利率，平價發(fā)行；市場利率高于債券利率，折價發(fā)行第五章 拍賣基礎知識1、禁止流通的物品不能作為拍賣標的2、委托人、拍賣人對拍賣標的應承擔瑕疵擔保責任；在拍賣前聲明不能保證真?zhèn)位蚱焚|的，不承擔責任3、非公物拍賣，未作約定，拍賣人可收取5%的傭金；公物拍賣原則上不收傭金4、拍賣人應于拍賣日7日前發(fā)布拍賣公告5、拍賣標的的展示時間不少于兩天6、強制拍賣，除非常低價拍品，都實行有保留價拍賣；有保留價拍賣，低于保留價不能成交7、禁止買賣、轉讓的房地產(chǎn)通常不得拍賣8、集體土地房屋拍賣前應向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府申請獲準9、抵押房地產(chǎn)拍賣前應先獲得抵押權人同意10、拍賣房地產(chǎn)價格的評估一般比正常市場成交價低11、瑕疵請求原則：誰知曉，誰負責；拍賣人先行負責12、是否收取酬勞可作為區(qū)別拍賣與招投標的一個重要標志13、拍賣人、委托人不得競買拍賣標的，也不得委托他人代為競買14、擁有強制拍賣權的國家機關有公、檢、法、海關、稅務機關15、強制拍賣的特點：國家強制性、標的的非自有性、主體的特定性、目的的利他性、權利的不對等性；強制拍賣中法院處置權限定原則是由標的的非自有性決定的，法院主導拍賣程序原則是由國家強制性和目的的利他性決定16、強制拍賣的主體是委托人和拍賣人17、強制拍賣標的三要件：被執(zhí)行人所有的財產(chǎn)或有處分權財產(chǎn)；被采取控制性措施的財產(chǎn)；委托拍賣人進行拍賣的財產(chǎn)第六章 統(tǒng)計學基礎知識1、統(tǒng)計總體（母體），指至少有一個主要性質相同的眾多個體組成的集合體2、同質性是構成統(tǒng)計總體的基礎3、總體單位是構成總體的個體，總體和總體單位可相互轉化4、標志是統(tǒng)計認識的起點，分品質標志和數(shù)量標志。反映品質標志組成的總體稱屬性總體；反映數(shù)量標志組成的總體稱變量總體5、綜合指標絕對指標：時期指標（可直接累加）、時點指標（不可直接累加）相對指標：結構、強度、比較、比例、計劃完成、動態(tài)平均指標：算術平均數(shù)、調和平均數(shù)、幾何平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)變異指標：標準差6、動態(tài)趨勢與波動的經(jīng)典模式：長期趨勢、季節(jié)波動、循環(huán)波動、不規(guī)則波動7、測定長期趨勢值的方法：擴大時距法、移動平均法、最小二乘法8、測定季節(jié)波動的方法主要是計算季節(jié)比率（季節(jié)指數(shù)），比率高為旺季，比率低為淡季9、收集資料的方法有直接觀察法、采訪法、報告法；收集資料的形式有統(tǒng)計報表、普查、重點調查、典型調查、抽樣調查10、變量有連續(xù)型和離散型，連續(xù)型變量用測量和計算方法取得，離散型變量用計數(shù)方法取得11、質量指標是數(shù)量指標的派生指標第七章 會計基礎知識1、會計的基本職能：反映、監(jiān)督、管理2、國家統(tǒng)一會計制度包括核算、監(jiān)督、機構和人員管理、工作管理制度3、會計假設包括會計主體假設、持續(xù)經(jīng)營假設、會計分期假設、貨幣計量假設4、法律主體是會計主體，會計主體不一定是法律主體5、設定持續(xù)經(jīng)營，才能采用歷史成本計價、折舊計價；否則只能采用可變現(xiàn)凈值法計價6、由于會計分期，出現(xiàn)了權責發(fā)生制和收付實現(xiàn)制7、會計信息質量標準有客觀性、相關性、可比性、一貫性、及時性、明晰性8、重要性原則與會計信息成本效益直接相關9、資產(chǎn)都是企業(yè)在過去發(fā)生的交易事項中獲得的，只有過去發(fā)生的交易事項才能增加或減少企業(yè)的資產(chǎn)10、負債是由于過去的交易事項引起的企業(yè)當前所承擔的義務11、所有者權益（凈資產(chǎn)）=資產(chǎn)負債12、收入資產(chǎn)增加或負債減少，所有者權益增加；費用（包括營業(yè)成本和期間費用）資產(chǎn)減少或負債增加，所有者權益減少13、期間費用包括管理費用、營業(yè)費用、財務費用14、起修正作用的一般原則：謹慎、重要性、實質重于形式原則15、確認和計量原則：權責發(fā)生制、配比、歷史成本、劃分收益性支出與資本性支出的原則16、流動比率=流動資產(chǎn)/流動負債100% 速動比率=速動資產(chǎn)/流動負債100%資產(chǎn)負債率=負債/資產(chǎn)100%第八章 城市規(guī)劃基礎知識1、城市規(guī)劃區(qū)包括市區(qū)、近郊區(qū)、因城建需要控制區(qū)2、直轄市、省會市、100萬人口以上市總體規(guī)劃報國務院審批3、城市規(guī)劃實施控制分為通則式和判例式；我國城市規(guī)劃實施控制屬判例式4、城市總體規(guī)劃一般20年，近期5年5、城市用地分10大類，46中類，73小類6、居住用地分四類：一類以低層住宅為主；二類以多、中、高層住宅為主；三類住宅與工業(yè)用地混合；四類以簡陋住宅為主7、中小學、幼托用地應歸入居住用地8、工業(yè)用地分三類：一類無干擾和污染；二類有一定干擾和污染；三類有嚴重干擾和污染9、建設用地分三類：一類用地適于修建；二類用地基本可修建；三類用地不適于修建10、中觀區(qū)位是影響城市土地等級和基準地價的主因11、詳細規(guī)劃控制體系指標：用地控制指標：用地性質、面積環(huán)境容量控制指標：容積率、建筑密度（上限）、綠地率（下限）、人口容量建筑形態(tài)控制指標：高度、間距、建筑紅線后退距離（下限）交通控制指標：交通出入口方位、停車位（下限）12、城市干道合理間距應6001000米，干道間用地一般36100公頃13、宅建筑經(jīng)濟與用地經(jīng)濟因素：層數(shù)、進深、長度、層高、平面系數(shù)15、居住區(qū)車道寬9米，居住小區(qū)道寬7米，組團級車道4米；小路3米16、居住區(qū)人口規(guī)模35萬人，1萬16000戶；居住小區(qū)人口規(guī)模11.5萬人，3千5千戶;居住組團人口規(guī)模3千5千，1千3千戶17、居住區(qū)合理服務半徑8001000米，用地規(guī)模50100公頃；居住小區(qū)級合理服務半徑400500米18、住宅平均層數(shù)=總建筑面積/基底總面積 （層）建筑凈密度=建筑基底總面積/住宅用地面積 （%）建筑面積凈密度=總建筑面積/住宅用地面積（m2/公頃）建筑面積毛密度=總建筑面積/居住用地面積（m2/公頃）人口凈密度=規(guī)劃總人口/住宅用地面積（人/公頃）人口毛密度=規(guī)劃總人口/居住用地面積（人/公頃）第九章 建筑工程基礎知識1、低層建筑1-3層；多層4-6層；中高層7-9層；高贈10-30層；超高層31層以上。國際上分高層為四類，超高層40層100米2、建筑施工圖：建筑總平面圖、建筑施工圖、結構施工圖、暖通空調施工圖、給排水施工圖、電氣施工圖3、結構施工圖一般不標注比例尺4、建筑物耐久等級分5級：100年；100-50年；50-40年；40-15年；15年以下5、耐火等級分四級。耐火極限：從起火到建筑物失掉支承能力或發(fā)生穿透性裂縫或背面溫度升到220度以上所需時間6、建筑物重要性等級分特、甲、乙、丙、丁五等7、沉降縫可起伸縮縫作用，伸縮縫不可代替沉降縫。伸縮縫要從基礎頂面開始，墻、板頂全部斷開8、防震縫應50mm；兩側應采用雙墻雙柱；應沿建筑的全高設置9、給水系統(tǒng)分生活、生產(chǎn)、消防三種；排水系統(tǒng)分生活污水、生產(chǎn)廢水、雨水三類10、裝飾等級分甲乙丙三級，裝飾材料使用效果評價：裝飾效果、耐久性、經(jīng)濟性、環(huán)保性11、建材與水有關的性質：吸水性、吸濕性、耐水性、抗?jié)B性、抗凍性12、民用建筑的耐火等級、層數(shù)、長度、面積 最多允許層數(shù) 一、二 不限 150 2500 托兒所、幼兒園兒童用房不應設在四層及以上三 5 100 1200 托兒所、幼兒園兒童用房不應設在三層及以上；影劇院、禮堂、食堂不應超二層；醫(yī)療院不應超三層四 2 60 600 學校食堂菜市場不應超一層13、工業(yè)廠房跨度12米以下為小跨度，15米以上為大跨度廠房14、給排水施工圖室內部分包括平面圖、系統(tǒng)軸測圖、節(jié)點祥圖；室外部分包括平面圖、縱斷面圖、節(jié)點祥圖15、供熱采暖施工圖室內部分包括平面圖、立管圖、祥圖；室外部分包括平面圖、管道橫剖面圖、管道縱剖面圖、祥圖16、砂漿強度分七個等級，砌墻一般用水泥石灰砂漿17、每樓梯段踏步不應超過18級，坡度20-45度之間；自動扶梯坡度一般30度18、采暖方式有集中采暖、局部采暖、區(qū)域采暖；采暖系統(tǒng)有熱水和蒸汽系統(tǒng)19、普通鋸材分三等；用于承重的木材分三級；木材含水分自由水、吸附水、化合水，吸附水含量變化引起濕漲干縮20、紙?zhí)ビ蜌职丛堃黄矫字亓靠藬?shù)分200、350、500三個標號第十章 工程造價基礎知識1、工程項目劃分：建設項目工程項目（單項工程）單位工程分部工程分項工程2、坡屋頂內和場館看臺面積計算：加以利用，高2.2m，全面積；加以利用，高1.2m，2.2m，計一半面積；不利用或高1.2m，不計面積3、雨篷寬2.1米，計一半面積；2.1米，不計面積4、溝槽：寬3米以內，長3倍寬；基坑：底面積20平米以內；土方：寬3米以外或底面積20平米以外5、工程變更包括工程量變更、工程項目變更、進度計劃變更、施工條件變更（按重要性分為設計變更和其他變更）6、工程造價的計算主要指計算和確定工程造價和投資費用。工程造價控制是按照既定的造價目標對造價形成過程的一切費用進行嚴格的計算、調節(jié)、監(jiān)督，揭示偏差，及時糾正，保證造價目標的實現(xiàn)7、工程造價計價也叫工程估價，是對投資項目造價的計算8、任何一個工程項目都可分解為一個或幾個單項工程9、單位工程可按施工順序細分為土石方工程-磚石工程-砼工程-鋼筋砼工程-木結構工程-樓地面工程10、影響工程造價的主要因素是基本構造要素的單位價格和實物工程量11、建設項目投資中的固定資產(chǎn)投資與建設項目的工程造價在量上相等，由設備購置費、建安費、其他費、預備費、利息、固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅構成12、我國建安費由直接工程費、間接工程費、計劃利潤、稅金組成；直接工程費包括直接費、其他直接費、現(xiàn)場經(jīng)費；直接費包括人工費、材料費、機械使用費；現(xiàn)場經(jīng)費包括臨時設施費和現(xiàn)場管理費13、使用面積和輔助面積總和稱有效面積14、定額的特點：科學性、系統(tǒng)性、統(tǒng)一性、權威性、穩(wěn)定性和時效性15、定額可按生產(chǎn)要素消耗內容、編制程序和用途、投資費用性質、專業(yè)性質、主編單位和管理權限劃分16、在項目決策階段，影響工程造價的主要因素是項目合理規(guī)模、建設標準水平、建設地點17、設計階段影響造價的因素主要包括在總平面設計、建筑設計、工藝設計三階段中18、總平面圖設計中影響造價的主要因素是運輸方式、功能區(qū)分、占地面積19、在工業(yè)建筑設計中，工藝設計是工程設計的核心20、居住建筑設計的評價指標主要有平面系數(shù)、建筑周長、建筑體積、平均戶面積、戶型比21、采用兩階段設計，初步設計階段必須編制設計概算；采用三階段設計的項目，技術設計階段必須編制修正概算22、單位工程概算一般采用擴大單價法進行編制，并以此作為控制施工圖預算的依據(jù)23、設計變更發(fā)生后承包人應在14日內提出變更工程價款報告，工程師應在收到報告7日內予以確認第十一章 房地產(chǎn)測繪基礎知識1、房地產(chǎn)測繪分基礎測繪和項目測繪2、基礎地籍資料包括地籍圖、地籍冊、地籍登記檔案3、地籍資料的三大功能：土地利用管理和規(guī)劃、財政稅收、法律能力4、房產(chǎn)測量的成果包括房產(chǎn)薄籍、房產(chǎn)數(shù)據(jù)、房產(chǎn)圖集5、房產(chǎn)測量以中誤差為評定標準，兩倍中誤差為限差，精度分三級一級：中誤差0.01 0.0003S；限差為二倍中差二級：中誤差0.02 0.001S；限差為二倍中差三級：中誤差0.04 0.003S；限差為二倍中差6、地籍圖內容包括地籍要素（土地編號、利用類別等級、面積及權屬界限、界址點及編號、行政區(qū)界線、房產(chǎn)情況）和地形要素（房屋、道路、水系、地物、地理名稱）7、分戶圖上房屋邊長應實際丈量，注記取至0.01米8、土地面積的量算采用坐標解析法、實地量距法、圖解計算法9、使用圖解法量算面積時，圖形面積不應小于5cm2，量距量至0.2mm10、地形對城市規(guī)劃的影響復雜程度 分割深度 斷面平均坡度 主要影響內容不很復雜 20-100M 5% 城市結構劃分較復雜 100-200M 5% 含上，交通網(wǎng)布置、城市功能劃分非常復雜 200M 5% 含上，城市用地發(fā)展方向11、測量工作的根本任務是確定地面上的點位12、測量中采用的平面直角坐標系縱軸X軸，橫軸Y軸13、測繪房產(chǎn)的基礎圖紙是分幅圖；分幅圖是全面反映房屋及其用地位置和權屬的基本圖；分丘圖是繪制房產(chǎn)證附圖的基礎圖14、工程施工時，土石方調配與場地平整的施工方案，一般依據(jù)地形圖進行設計15、用地面積測算以丘為單位進行第十二章 法律基礎知識1、民事法律關系由主體（人）、客體