房地產企業(yè)會計核算.doc

第一章房地產企業(yè)會計核算概論第一節(jié)房地產企業(yè)的經(jīng)營特點房地產企業(yè)是專門從事房地產開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。房地產包括房產和地產。不同的房地產企業(yè)具有不同的經(jīng)營模式，但總體上可以劃分為以下兩類：銷售物業(yè)模式：通過土地購買、規(guī)劃設計、組織施工、竣工驗收、產品銷售等五個階段，將開發(fā)完成的房地產移交給購買者，并一次性取得銷售收入。自持物業(yè)模式：將開發(fā)完成的房地產留作自用，通過出租、聯(lián)營、自營等方式分期取得經(jīng)營收入。1992年實行市場經(jīng)濟以后，我國的房地產業(yè)得到了迅猛發(fā)展，但始終局限于銷售物業(yè)模式，這時的房地產企業(yè)僅僅是開發(fā)商，買進賣出，企業(yè)沒有自己的資產。而進入21世紀以來，越來越多的房地產企業(yè)選擇了自持物業(yè)模式，并完成了從開發(fā)商向不動產商的轉變。這也是本書將企業(yè)定位為房地產企業(yè)而非房地產開發(fā)企業(yè)的原因。同樣，本書所研究的會計核算不僅涉及傳統(tǒng)的銷售物業(yè)，同時也涉及新興的自持物業(yè)。一、房地產企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務房地產企業(yè)可以將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可以將土地和房屋分別開發(fā)。它既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經(jīng)營者。房地產企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務有：土地的開發(fā)與經(jīng)營：企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務。房屋的開發(fā)與經(jīng)營：房屋的開發(fā)指房屋的建造，房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、安置房和代建房等。城市基礎設施和公共配套設施的開發(fā)：房地產企業(yè)可以開發(fā)能有償轉讓的大配套設施，也可以開發(fā)建設不能有償轉讓的、為開發(fā)產品服務的公共配套設施。代建工程的開發(fā)：代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。二、房地產項目的運作流程房地產企業(yè)將自有資金投資于具體的房地產項目，包括立項、規(guī)劃、土地出讓或轉讓、建設、銷售或自營等一系列的經(jīng)濟行為，其運作流程主要包括以下幾個階段： (一)前期準備階段 前期的準備工作主要包括房地產項目的立項規(guī)劃審批、設計施工、市場規(guī)劃、土地出讓或轉讓等。同時，房地產企業(yè)要根據(jù)具體情況對投資來源、建設方式、經(jīng)營模式等方面進行詳細的規(guī)劃和戰(zhàn)略決策。前期準備階段是項目運作的首要環(huán)節(jié)，也是決定項目成敗的關鍵因素。 (二)建設施工階段 在該階段，房地產企業(yè)要根據(jù)已經(jīng)確定的規(guī)劃和設計方案，通過自建、委托代建、發(fā)包等方式完成開發(fā)產品的建設過程，并使其達到驗收標準。該階段是房地產項目運作的中心環(huán)節(jié)。 (三)銷售或自持階段 對于銷售物業(yè)模式，房地產企業(yè)通過出售房地產，回籠資金、實現(xiàn)利潤；而對于自持物業(yè)模式，房地產企業(yè)通過招商、招租、開辦企業(yè)等方式，取得租金或經(jīng)營收入。三、房地產企業(yè)的經(jīng)營特點(一)前期準備階段的特點開發(fā)的前提是取得土地，目前主要實行招、拍、掛方式，向政府繳納土地出讓金并取得國有土地使用權證。 房地產企業(yè)的開發(fā)產品在建設前須經(jīng)政府審批。一般企業(yè)在生產產品或提供服務之前無須報政府審批，具有充分的自主權。而房地產企業(yè)在開工前，要通過政府的立項審批和規(guī)劃審批。 用地審批要對企業(yè)產品的規(guī)模、種類進行審批，取得用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證及施工許可證。 (二)建設階段的特點 開發(fā)過程中受到政府相關部門的控制。在建設過程中受到環(huán)保、衛(wèi)生、城管、建委、土地管理等行政部門的監(jiān)控。 開發(fā)產品只有通過政府的驗收才可交付購買者。經(jīng)過消防審批、衛(wèi)生審批、工程驗收、竣工備案等環(huán)節(jié)后，開發(fā)產品才可上市交易。 市政部門的產品和服務是開發(fā)產品的重要組成部分。水、電、熱、燃氣、通信等配套設施必須達到使用條件，房地產企業(yè)的開發(fā)產品才能交付使用。 對產品的設計要委托專業(yè)的規(guī)劃設計和建筑設計機構來完成。施工要委托具有相應資質的施工企業(yè)來完成。 建設周期長，投資大。房地產項目的建設周期一般都很長，整個過程往往幾年才能全部完成。房地產企業(yè)在開發(fā)過程中，一方面，需要投入大量的購地資金；另一方面，開發(fā)產品本身的造價很高，又需要不斷地投入建設資金，因而，房地產項目的投資額往往都非常大。 (三)銷售階段的特點 銷售分為預售和現(xiàn)房銷售兩個階段，預售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設工程竣工之前進行銷售?，F(xiàn)房銷售即開發(fā)商在開發(fā)產品完工后進行銷售。由于預售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。 商品房預售實行許可證制度。開發(fā)商進行商品房預售，應當向政府房產管理部門辦理預售登記。取得“商品房預售許可證”。 產品交付應以開發(fā)產品通過政府審批，即取得政府的竣工驗收后才得以實現(xiàn)。另外，開發(fā)商還要落實物業(yè)管理公司及物業(yè)管理方案。 (四)持有階段的特點 房地產企業(yè)開發(fā)建設的開發(fā)產品，除了對外進行銷售轉讓外，還可能存在長期持有的情況。一般情況下，房地產企業(yè)長期持有的物業(yè)僅包括經(jīng)營性物業(yè)，而不包括住宅物業(yè)。 所謂經(jīng)營性物業(yè)，就是指經(jīng)營性、收益性房屋，如寫字樓、商場、購物中心、購物廣場以及工業(yè)廠房和倉庫等。相對于作為最終消費品的住宅而言，經(jīng)營性物業(yè)具有長期收益的特點。房地產企業(yè)持有物業(yè)的特點如下： 為了規(guī)避經(jīng)營性物業(yè)分割銷售帶來的經(jīng)營風險，一般隋況下，房地產企業(yè)持有的經(jīng)營性物業(yè)規(guī)模較大。如果經(jīng)營性物業(yè)規(guī)模較小，房地產企業(yè)可以直接將其進行銷售，因其一般不具有持有的價值。 房地產企業(yè)對持有的經(jīng)營性物業(yè)，存在兩種經(jīng)營方式，一是對外出租，取得租金收入；二是進行自營，取得自營收入。 持有物業(yè)一般具有增值的特性。房地產企業(yè)一般是長期持有經(jīng)營性物業(yè)，而不是短期持有。持有物業(yè)在開發(fā)建設完成時，因不具備商業(yè)氛圍，一般價值較低，但經(jīng)過較長的培育期后，持有物業(yè)將產生很大幅度的增值。 持有物業(yè)可以產生并為房地產企業(yè)提供充足的現(xiàn)金流。在宏觀經(jīng)濟調控之下房地產企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營能力面臨考驗，依靠內生資金提升業(yè)績、擴展規(guī)模的企業(yè)更容易受到投資者的青睞。而內生資金主要來源于企業(yè)自有經(jīng)營性物業(yè)產生的長期收益。四、房地產企業(yè)的財務特點(一)資金管理的特點 房地產項目投資巨大，僅僅依靠房地產企業(yè)的自有資金遠遠不能滿足項目的投資需求，一般都要向銀行進行融資。而房地產開發(fā)貸款是房地產企業(yè)主要的融資品種。開發(fā)貸款的使用對象，就是房地產企業(yè)具體的開發(fā)項目。 在開發(fā)產品未完工前，一般需要通過預售取得銷售回款，并將其投入后期的開發(fā)建設中。 資金支出的重點內容是地價款、建筑安裝支出和稅費。地價款的來源一般為企業(yè)的自有資金，建筑安裝工程及稅費的支出來源為開發(fā)貸款和預售回款。 (二)財務風險的特點 現(xiàn)金流風險。由于開發(fā)產品的投資巨大，因此，對于房地產企業(yè)來講，現(xiàn)金流斷流是企業(yè)面臨的最重要的財務風險。所以，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定是房地產企業(yè)財務管理的重要內容。 盈利風險。在施工過程中，施工合同一般只是暫定價，最終價格需要在竣工結算后才能確定，而工程完工后，房地產企業(yè)與施工單位對結算值往往存在不同程度的爭議。因此，房地產項目的利潤只有在竣工結算完成后才能準確確定，平時對利潤的預測有可能存在較大的誤差。 銷售風險。不動產的可變現(xiàn)能力較差，如果企業(yè)開發(fā)的產品不被市場認可，開發(fā)產品無法更改，造成產品積壓，變現(xiàn)困難。另外，房地產企業(yè)的銷售對金融政策的依賴程度很高。如很多消費者要通過銀行按揭貸款來支付房款，銀行按揭政策的變動直接影響產品的銷售情況。第二節(jié)房地產企業(yè)會計核算的特點房地產企業(yè)會計核算與其他行業(yè)會計核算的不同，在于核算的對象不同，房地產企業(yè)會計核算的對象是房地產項目，其特點在于投入資金多、風險大，為此，在項目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經(jīng)濟效益評價、投資決策。這種估算就是通常所講的房地產開發(fā)項目投資費用估算，而項目投資費用估算與項目會計核算之間既存在千絲萬縷的聯(lián)系，又存在一定的差異，因此，我們首先要了解項目投資費用估算的一般內容和方法。 一、房地產開發(fā)項目投資費用估算 由于房地產開發(fā)項目的投資過程就是房地產商品的生產過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建筑安裝工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。 房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。對于一般房地產開發(fā)項目而言，投資及成本費用由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。 (一)開發(fā)成本 1土地使用權出讓金 國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類。似地塊的出讓金數(shù)額并進行時問、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。 2土地征用及拆遷安置補償費 土地征用費。國家建設征用農村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規(guī)定進行。 拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產開發(fā)項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應按規(guī)定給予補償。它包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。 3前期工程費 前期工程費為項目的規(guī)劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設計費為建安工程費的3左右，水文地質勘探費可根據(jù)所需工作量結合有關收費標準估算。 “三通一平”等土地開發(fā)費用。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費用和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據(jù)實際工作量，參照有關計費標準估算。 4建安工程費 它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算。 5基礎設施費 基礎設施費又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電信、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。 6公共配套設施費 它主要包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。其估算可參照建安工程費的估算方法。 7不可預見費它包括基本預備費和漲價預備費。依據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述16項之和為基數(shù)，按35計算。8開發(fā)期間稅費 開發(fā)項目投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設項目投資構成中占較大比重。應根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估算。 (二)開發(fā)費用 開發(fā)費用是指與房地產開發(fā)項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。 1管理費用可以項目開發(fā)成本構成中前l(fā)6項之和為基數(shù)，按3左右計算。2銷售費用 它指開發(fā)建設項目在銷售產品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：廣告宣傳費。約為銷售收入的23。銷售代理費。約為銷售收入的152。其他銷售費用。約為銷售收入的051。以上各項銷售費用合計約占銷售收入的46。3財務費用 它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。 為了便于對房地產建設項目各項支出進行分析和比較，常把估算結果以匯總表的形式列出。房地產開發(fā)項目投資估算的作用主要體現(xiàn)為以下三點：是籌集建設資金和金融部門批準貸款的依據(jù)；是確定設計任務書的投資額和控制初步設計概算的依據(jù)；是可行性研究和在項目評估中進行技術經(jīng)濟分析的依據(jù)。二、房地產項目會計核算的特點 (一)開發(fā)模式?jīng)Q定會計核算 建設方式和經(jīng)營模式可以統(tǒng)稱為開發(fā)模式，不同的開發(fā)模式涉及的會計核算方法也存在較大的差異。例如，對于開發(fā)任務，是成立分公司還是成立子公司進行管理，其會計核算方法存在根本的不同。 子公司是相對于母公司而言的，具有獨立法人資格；分公司是相對于總公司而言的，沒有獨立法人資格，一般不具有獨立核算條件，企業(yè)所得稅由總公司匯總繳納。對于房地產企業(yè)來講，負責具體項目開發(fā)的子公司，通常叫做項目公司；而負責具體項目開發(fā)的分公司，通常叫做項目經(jīng)理部。 目前大多數(shù)房地產企業(yè)在開發(fā)項目時，選擇成立項目公司，即子公司。如果成立分公司，它們會擔心分公司的開發(fā)業(yè)務涉及的納稅風險乃至經(jīng)營風險牽連到總公司。但隨著我國公司法的不斷完善，以及房地產企業(yè)抵抗風險能力的不斷加強，越來越多的大型房地產企業(yè)會選擇分公司的開發(fā)模式。 (二)銷售核算與自營核算并存 房地產企業(yè)對于開發(fā)的產品有兩種處理方式，一是對外進行銷售，二是留作自用或自營。針對這兩種不同的方式，企業(yè)會計核算的方法也不盡相同。 如果房地產企業(yè)開發(fā)的項目全部為自持物業(yè)，則企業(yè)應按照固定資產建設進行操作和處理。然而，大部分房地產企業(yè)的開發(fā)項目為綜合性項目，購買的土地是一宗地，在這一宗地上既要建設銷售物業(yè)，也要建設自持物業(yè)。這就存在銷售核算與自營核算并存的現(xiàn)象。 (三)開發(fā)節(jié)點與收入、成本核算 房地產企業(yè)的會計核算與其他行業(yè)企業(yè)相比，在收入與成本結轉上存在差異。開發(fā)產品的建設周期長，建設過程中的預售收入作為預收賬款處理，并在項目竣工后結轉為銷售收入。開發(fā)建設中的支出計入開發(fā)成本，在項目竣工后結轉為銷售成本。因此，從會計核算的角度看，項目開發(fā)節(jié)點對房地產企業(yè)會計核算結果將產生直接的影響。 (四)針對總承包單位的核算 房地產企業(yè)在進行項目開發(fā)時，一般不是自行建造產品，而是與具體的建筑施工企業(yè)簽訂建筑施工合同，委托施工企業(yè)進行施工建設，這就是我們通常講的承發(fā)包關系。對于規(guī)模較大、施工要求復雜的房地產施工工程，需要有不同的專業(yè)施工單位進行分工合作，但為了便于管理，一般由一家具有資金和技術實力的施工單位總承包，然后再由總承包單位將工程分包給其他施工單位。在房地產企業(yè)與施工企業(yè)問的承發(fā)包關系中存在著諸多會計核算問題，針對承包單位的核算將對房地產企業(yè)的開發(fā)成本產生直接的影響。 (五)非持續(xù)經(jīng)營假設 作為房地產企業(yè)來講，開發(fā)完一個項目，可能會在很長時間都沒有新的項目進行開發(fā)，另外，有些房地產企業(yè)的開發(fā)模式是開發(fā)一個項目就成立一個新的項目公司，從而造成了房地產企業(yè)的非持續(xù)經(jīng)營，這違背了會計假設中的持續(xù)經(jīng)營假設。因此，房地產企業(yè)的會計核算與其他行業(yè)企業(yè)的會計核算相比，其本質具有很大不同。 (六)借款費用的核算 房地產行業(yè)是資金密集型的行業(yè)，房地產企業(yè)在開發(fā)項目時要投入大量的資金，除了房地產企業(yè)具備一定數(shù)量的自有資金外，一般情況下要通過銀行貸款籌措資金。因此，借款費用是房地產項目開發(fā)成本中較大的支出項目之一，借款費用的核算對于房地產企業(yè)來講至關重要。 (七)公共配套設施的核算 為了滿足購房者除居住外的其他需求，房地產企業(yè)在開發(fā)項目時，往往會在開發(fā)區(qū)域內建造一些配套設施。房地產企業(yè)將其提供給居民作為有償或無償使用，一般不會對外轉讓這些配套設施的產權。對于房地產企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的配套設施，有以下兩種處理方式：一是房地產企業(yè)自留產權，房地產企業(yè)可以取得這部分資產的經(jīng)營收益；二是房地產企業(yè)不留產權，房地產企業(yè)不能取得這部分資產的經(jīng)營收益。以上不同的處理方式，其會計核算方法也存在較大差異。第二章房地產企業(yè)基本核算第一節(jié)貨幣資金的核算 貨幣資金是房地產企業(yè)在生產經(jīng)營過程中處于貨幣形態(tài)的資產，它可立即作為支付手段并被普通接受，因而最具有流動性。它由庫存現(xiàn)金、銀行存款、其他貨幣資金組成。由于貨幣資金是現(xiàn)實的支付手段，而房地產企業(yè)又是資金密集型的企業(yè)，所以貨幣資金的核算和管理對于房地產企業(yè)來講至關重要。 一、庫存現(xiàn)金的核算 庫存現(xiàn)金是指房地產企業(yè)為了滿足房地產開發(fā)經(jīng)營過程中零星支付需要而保留的現(xiàn)金，其實就是存放在房地產企業(yè)財務部門，由出納人員保管，用于企業(yè)日常開銷的零用現(xiàn)金。庫存現(xiàn)金的核算，分為總分類核算和明細分類核算。 (一)庫存現(xiàn)金的總分類核算 庫存現(xiàn)金的總分類核算是通過設置“庫存現(xiàn)金”科目進行的?！皫齑娆F(xiàn)金”是資產類科目，借方反映庫存現(xiàn)金的增加，貸方反映庫存現(xiàn)金的減少，本科目期末借方余額，反映房地產企業(yè)持有的庫存現(xiàn)金。 房地產企業(yè)內部周轉使用備用金的，不在“庫存現(xiàn)金”科目中核算，可以單獨設置“備用金”科目，也可以在“其他應收款”科目中設置明細科目核算。 房地產企業(yè)增加庫存現(xiàn)金，借記“庫存現(xiàn)金”科目，貸記“銀行存款”等科目；減少庫存現(xiàn)金，做相反的會計分錄。 房地產企業(yè)庫存現(xiàn)金增加的業(yè)務，主要包括兩個方面：一是從銀行提取現(xiàn)金；二是收取客戶的售房款。房地產企業(yè)庫存現(xiàn)金減少的業(yè)務，主要包括發(fā)放工資、支付差旅費等。 【例2-l】 2009年6月7日，中聯(lián)房地產公司從銀行提取現(xiàn)金30000元。應根據(jù)現(xiàn)金支票存根填制付款憑證，會計分錄如下：借：庫存現(xiàn)金 30000 貸：銀行存款 30000【例2-2】 2009年6月10日，中聯(lián)房地產公司收到客戶交存的購房款20000元，根據(jù)公司所開發(fā)票的記賬聯(lián)填制收款憑證，會計分錄如下：借：庫存現(xiàn)金 20000 貸：預收賬款 20000 【例2-3】 2009年6月15日，中聯(lián)房地產公司以現(xiàn)金支付5月份員工工資50000元，應根據(jù)工資表填制付款憑證，會計分錄如下：借：應付職工薪酬 50000 貸：庫存現(xiàn)金 50000 【例2-4】 2009年6月17日，中聯(lián)房地產公司員工劉利報銷出差費用800元，根據(jù)差旅費報銷單填制付款憑證，會計分錄如下：借：管理費用差旅費800 貸：庫存現(xiàn)金800 (二)庫存現(xiàn)金的明細分類核算 明細分類核算是通過設置現(xiàn)金日記賬進行的。現(xiàn)金日記賬是反映和監(jiān)督現(xiàn)金收支結存的序時賬，必須采用訂本式賬簿，并為每一賬頁順序編號，防止賬頁丟失或隨意抽換，也便于查閱。 現(xiàn)金日記賬一般采取收、付、存三欄式格式，由出納人員根據(jù)審核后的原始憑證或現(xiàn)金收款憑證、付款憑證逐日逐筆序時登記；對于從銀行提取現(xiàn)金的業(yè)務，一般編制銀行存款的付款憑證，并據(jù)以登記現(xiàn)金日記賬。每日終了應計算本日現(xiàn)金收入、支出的合計數(shù)和結存數(shù)，并同實存現(xiàn)金進行核對，做到日清月結，保證賬款相符。 所有的收付款憑證應由出納人員送交會計人員，作為登記總分類賬的依據(jù)。總分類賬戶中“庫存現(xiàn)金”科目余額應與現(xiàn)金日記賬的余額相等。 (三)庫存現(xiàn)金盈虧的核算 為了保證企業(yè)庫存現(xiàn)金的安全，房地產企業(yè)要定期對出納員保管的庫存現(xiàn)金進行盤點核對，如果出現(xiàn)短缺、溢余的情況，要通過“待處理財產損溢待處理流動資產損溢”科目進行核算。 “待處理財產損溢”科目核算房地產企業(yè)在清查財產過程中查明的各種財產盤盈、盤虧和毀損的價值。通常設置兩個明細科目，即“待處理固定資產損溢”、“待處理流動資產損溢”。庫存現(xiàn)金的盈虧應通過“待處理流動資產損溢”明細科目進行核算。待處理財產損溢在未報經(jīng)批準前與資產直接相關，在報經(jīng)批準后與當期損溢直接相關。盤盈的庫存現(xiàn)金，借記“庫存現(xiàn)金”科目，貸記“待處理財產損溢待處理流動資產損溢”科目。盤虧的庫存現(xiàn)金，借記“待處理財產損溢待處理流動資產損溢”科目，貸記“庫存現(xiàn)金”科目。 盤盈的庫存現(xiàn)金，按管理權限報經(jīng)批準后處理時，借記“待處理財產損溢待處理流動資產損溢”科目，貸記“營業(yè)外收入”科目。盤虧的庫存現(xiàn)金，按管理權限報經(jīng)批準后處理時，借記“其他應收款”、“營業(yè)外支出”等科目，貸記“待處理財產損溢待處理流動資產損溢”科目。庫存現(xiàn)金的盈虧，應查明原因，在期末結賬前處理完畢，處理后“待處理財產損溢待處理流動資產損溢”科目應無余額。 【例25】 2009年6月20日，中聯(lián)房地產公司財務部對庫存現(xiàn)金盈點時，發(fā)現(xiàn)庫存現(xiàn)金短缺3000元，并及時向公司領導報告，在未查明原因前，會計分錄如下：借：待處理財產損溢待處理流動資產損溢 3000 貸：庫存現(xiàn)金 3000 【例26】2009年6月21日，中聯(lián)房地產公司財務部對庫存現(xiàn)金短缺3000元的原因進行調查，查明是屬于出納員私自挪用庫存現(xiàn)金造成的，會計分錄如下：借：其他應收款 3000 貸：待處理財產損溢待處理流動資產損溢 3000 【例27】 2009年6月25日，中聯(lián)房地產公司財務部對庫存現(xiàn)金盈點時，發(fā)現(xiàn)庫存現(xiàn)金溢余1000元，并及時向公司領導報告，在未查明原因前，會計分錄如下：借：庫存現(xiàn)金 1000 貸：待處理財產損溢待處理流動資產損溢 1000 【例28】 2009年6月26日，中聯(lián)房地產公司財務部對庫存現(xiàn)金溢余1000元的原因進行調查，查明是屬于無法支付的原因造成的，會計分錄如下：借：待處理財產損溢待處理流動資產損溢 1000 貸：其他應收款 1000 (四)備用金的核算備用金是指房地產企業(yè)財務部門按照內部規(guī)定撥付給其所屬單位、部門或個人周轉使用的現(xiàn)金。房地產企業(yè)根據(jù)自身管理要求，對備用金可以單獨設置“備用金”科目，也可以在“其他應收款”科目中設置明細科目進行核算。房地產企業(yè)為了方便經(jīng)營，一般都會撥付給營銷部門和工程部門一定額度的備用金，使用備用金的部門定期報銷，由財務部門及時補足備用金額度。【例29】 2009年6月28日，中聯(lián)房地產公司財務部對其下屬的營銷部實行備用金制度，撥付備用金20000元，會計分錄如下：借：備用金營銷部 20000 貸：庫存現(xiàn)金 20000 【例2-10】 2009年6月30日，中聯(lián)房地產公司營銷部在6月份共使用備用金15200元，并持相關報銷單據(jù)向公司財務部報銷費用。財務部經(jīng)審核并以庫存現(xiàn)金補足營銷部備用金額度，會計分錄如下：借：銷售費用 15200 貸：庫存現(xiàn)金 15200二、銀行存款的核算銀行存款是指房地產企業(yè)存放在銀行和其他金融機構的貨幣資金。按照國家現(xiàn)金管理和結算制度的規(guī)定，每個企業(yè)都要在銀行開立賬戶，稱為結算戶存款，企業(yè)通過該賬戶辦理現(xiàn)金的存取款業(yè)務和與其他單位之間的收支業(yè)務。銀行存款的核算，分為總分類核算和明細分類核算。 (一)銀行存款的總分類核算 銀行存款的總分類核算是通過設置“銀行存款”科目進行的。“銀行存款”是資產類科目，借方反映銀行存款的增加，貸方反映銀行存款的減少，本科目期末借方余額，反映房地產企業(yè)存在銀行或其他金融機構的貨幣資金。 房地產企業(yè)將貨幣資金存入銀行或其他金融機構，借記“銀行存款”科目，貸記“庫存現(xiàn)金”、“預收賬款”等科目；從銀行或其他金融機構提取和支出貨幣資金，借記“庫存現(xiàn)金”、“生產成本”等科目，貸記“銀行存款”科目。房地產企業(yè)涉及銀行存款增加的業(yè)務，主要包括： 將企業(yè)收取的現(xiàn)金存人銀行或其他金融機構； 收取客戶用轉賬方式支付的可售物業(yè)售房款； 收取客戶用轉賬方式支付的持有物業(yè)租金。 房地產企業(yè)涉及銀行存款減少的業(yè)務，主要包括支付地價、工程等成本類支出以及費用和稅金類支出。 【例2-11】 2009年6月9日，中聯(lián)房地產公司取得購房客戶交存的一張金額為100萬元的轉賬支票，財務人員及時將其存入公司開戶銀行。根據(jù)進賬單、發(fā)票記賬聯(lián)填制收款憑證，會計分錄如下：借：銀行存款 1000000 貸：預收賬款 1000000 【例2-12】 2009年6月12日，中聯(lián)房地產公司將其開發(fā)并持有的購物中心物業(yè)一層出租給天美公司，按照租賃合同，天美公司當日通過電匯形式將租金200萬元匯入中聯(lián)房地產公司的開戶銀行。中聯(lián)公司應根據(jù)開戶銀行出具的入賬通知、公司所開發(fā)票的記賬聯(lián)填制收款憑證，會計分錄如下：借：銀行存款 2000000 貸：其他業(yè)務收入 2000000 【例2-13】 2009年6月19日，中聯(lián)房地產公司通過電匯形式向國友建筑公司支付工程進度款500萬元，中聯(lián)公司應根據(jù)電匯回單及國友公司提供的發(fā)票填制付款憑證，會計分錄如下：借：生產成本 5000000 貸：銀行存款 5000000 【例2-14】 2009年6月22日，中聯(lián)房地產公司為支付廣告費，向一佳廣告公司開出了一張金額為20萬元的轉賬支票。中聯(lián)公司應根據(jù)支票存根及一佳廣告公司提供的發(fā)票填制付款憑證，會計分錄如下：借：銷售費用廣告費 200000 貸：銀行存款 200000 (二)銀行存款的明細分類核算明細分類核算是通過設置銀行存款日記賬進行的。銀行存款日記賬是反映和監(jiān)督企業(yè)銀行存款收支結存的序時賬，必須采用訂本式賬簿，并為每一賬頁順序編號，防止賬頁丟失或隨意抽換，也便于查閱。房地產企業(yè)應當按照不同的開戶銀行和其他金融機構、不同的存款種類，分別設置銀行存款日記賬。銀行存款日記賬一般采取收、付、存三欄式格式，由出納人員根據(jù)審核后的原始憑證或銀行存款收款憑證、付款憑證逐日逐筆序時登記。每日終了應結出余額，銀行存款日記賬應定期與銀行對賬單核對，至少每月核對一次。月末，企業(yè)銀行存款賬面余額與銀行對賬單之間如有差額，應按月編制“銀行存款余額調節(jié)表”，并調節(jié)相符。所有的收付款憑證應由出納人員送交會計人員，作為登記總分類賬的依據(jù)?？偡诸愘~戶中“銀行存款”科目余額應與銀行存款日記賬的余額相等。三、其他貨幣資金的核算其他貨幣資金是指除現(xiàn)金、銀行存款以外的其他各種貨幣資金。其他貨幣資金包括外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款、信用證保證金存款、信用卡存款、存出投資款和在途貨幣資金等。 外埠存款是企業(yè)到外地進行臨時或零星采購時，匯往外地銀行開設采購專戶的款項。 銀行匯票存款是匯款人將款項交存當?shù)劂y行，由銀行簽發(fā)給匯款人持往異地辦理轉賬結算或支取現(xiàn)金的票據(jù)，在尚未辦理結算之前的票據(jù)存款。 銀行本票存款是指企業(yè)為取得銀行本票按規(guī)定存入銀行的款項。企業(yè)辦理銀行本票，需將款項交存開戶銀行。本票存款實行全額結算，本票存款額與結算金額的差額一般采用支票或其他方式結清。 信用證保證金存款是指采用信用證結算方式的企業(yè)為開具信用證而存入銀行信用證保證金專戶的款項。信用卡存款是指企業(yè)為取得信用卡而存入銀行信用卡專戶的款項。 存出投資款是指企業(yè)已存人證券公司但尚未進行投資的資金。 在途貨幣資金是指企業(yè)與所屬單位或上下級之間匯解款項，在月終尚未到達，處于在途的資金。 (一)房地產企業(yè)的其他貨幣資金 由于所處行業(yè)的特點不同，房地產企業(yè)不同于生產或商業(yè)企業(yè)，一般不存在外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款、信用證保證金存款、信用卡存款、存出投資款等其他貨幣資金。而房地產企業(yè)的其他貨幣資金主要體現(xiàn)為以下幾類： 按揭貸款保證金。購房人用貸款購買商品房的，由房地產企業(yè)提供階段性保證擔保，并按貸款總額的一定比例存入貸款銀行，作為按揭貸款保證金，待產權證辦妥完成抵押登記，結束保證擔保責任后，房地產企業(yè)可以辦理保證金使用手續(xù)。 銀行承兌匯票保證金。銀行承兌匯票保證金是指向銀行申請開具承兌匯票時，銀行對申請企業(yè)所收取的一定金額的保證金。 在途貨幣資金。在途貨幣資金是指企業(yè)與所屬單位或上下級之間匯解款項，在月終尚未到達，處于在途的資金。 對于房地產企業(yè)來講，一方面，收取銀行按揭款是銷售回款的主要渠道；另一方面，房地產企業(yè)為了融資的需要，往往以銀行承兌匯票方式對外支付工程款或設備款。因此，按揭貸款保證金和銀行承兌匯票保證金是房地產企業(yè)貨幣資金的重要組成部分。 (二)房地產企業(yè)其他貨幣資金的核算 為了單獨反映房地產企業(yè)其他貨幣資金的收入、付出和結存情況，應設置“其他貨幣資金”賬戶進行核算。該賬戶為資產類賬戶，借方登記其他貨幣資金的增加數(shù)；貸方登記其他貨幣資金的減少數(shù)；期末借方余額，反映其他貨幣資金的結存數(shù)。在該賬戶下，根據(jù)房地產企業(yè)的特點，應設置“按揭貸款保證金”、“銀行承兌匯票保證金”、“在途貨幣資金”等明細賬戶，進行明細核算。 1按揭貸款保證金的核算 房地產企業(yè)在收到按揭貸款銀行出具的入賬通知時，按進入企業(yè)按揭貸款結算戶的金額，借記“銀行存款”科目，按進入企業(yè)按揭貸款保證金戶的金額，借記“其他貨幣資金按揭貸款保證金”科目，按銀行發(fā)放的按揭貸款總額，貸記“預收賬款”等科目。當按揭貸款購房人所購商品房產權證辦理完成，并辦理了抵押登記，按揭貸款銀行將保證金轉入按揭貸款結算戶后，根據(jù)轉入金額，借記“銀行存款”科目，貸記“其他貨幣資金按揭貸款保證金”。 【例215】 2008年6月22日，中聯(lián)房地產公司收到銀行發(fā)放的購房人李宏按揭貸款總計70萬元，其中按揭貸款結算戶收到63萬元，保證金戶收到7萬元(保證金比例為10)。應根據(jù)按揭貸款銀行開具的入賬通知填制收款憑證，會計分錄如下：借：銀行存款 630000 其他貨幣資金按揭貸款保證金 70000 貸：預收賬款 700000 【例2-16】 2009年6月30日，中聯(lián)房地產公司為購房人李宏辦理了商品房產權證，并辦妥了按揭貸款銀行的抵押登記手續(xù)。銀行將按揭貸款保證金7萬元，由按揭貸款保證金賬戶轉入按揭貸款結算戶。應根據(jù)按揭貸款銀行開具的轉賬通知填制收款憑證，會計分錄如下：借：銀行存款 70000 貸：其他貨幣資金按揭貸款保證金 700002銀行承兌匯票保證金的核算房地產企業(yè)開出銀行承兌匯票，按銀行承兌匯票票面金額，借記“生產成本”、“應付賬款”等科目，貸記“應付票據(jù)”科目。按交付的銀行承兌匯票保證金金額，借記“其他貨幣資金銀行承兌匯票保證金”科目，貸記“銀行存款”科目。銀行承兌匯票到期，按房地產企業(yè)支付的票款，借記“應付票據(jù)”科目，按從銀行承兌匯票保證金賬戶支付的金額，貸記“其他貨幣資金銀行承兌匯票保證金”科目，按從企業(yè)其他銀行賬戶支付的金額，貸記“銀行存款”科目。 【例2-17】 2009年1月5日，中聯(lián)房地產公司向銀行申請開具了一張面額為100萬元的銀行承兌匯票，用于支付工程款。并按約定，向銀行交付了50，即50萬元的保證金。應根據(jù)相應手續(xù)填制付款憑證，會計分錄如下：借：生產成本 1000000 貸：應付票據(jù) 1000000同時，借：其他貨幣資金銀行承兌匯票保證金 500000 貸：銀行存款 500000 【例2-18】 2009年7月4日，中聯(lián)房地產公司開具的銀行承兌匯票到期，銀行收到貼現(xiàn)銀行轉來的賬單，從中聯(lián)房地產公司的基本戶中扣劃50萬元，從保證金戶扣劃50萬元。企業(yè)應根據(jù)相應手續(xù)填制付款憑證，會計分錄如下：借：應付票據(jù) 1000000 貸：銀行存款 500000 其他貨幣資金銀行承兌匯票保證金 5000003在途貨幣資金的核算在途貨幣資金的核算一般只在月末結賬時進行。企業(yè)收到所屬單位匯出款項的通知，但未收到開戶銀行收賬通知的款項，屬于在途貨幣資金。在月末結賬時，企業(yè)應借記“其他貨幣資金在途貨幣資金”賬戶，貸記有關賬戶；待下月初收到匯入款項時，再借記“銀行存款”賬戶，貸記“其他貨幣資金在途貨幣資金”賬戶。由于在途貨幣資金屬于銀行之間劃撥款項時間差所引起，在途時間不會很長，月中發(fā)生的在途款項，可以不進行賬務處理，以簡化核算手續(xù)?！纠?19】 2009年6月30日，中聯(lián)房地產公司收到集團總部匯出款項通知，已匯出款項5000萬元，但中聯(lián)公司開戶銀行當天未收到該款項。應根據(jù)集團總部匯出款項通知填制收款憑證，會計分錄如下：借：其他貨幣資金在途資金 50000000 貸：其他應收款內部往來 50000000 【例2-20】 2009年7月2日，中聯(lián)房地產公司收到匯款時，根據(jù)銀行通知編制如下會計分錄：借：銀行存款 50000000 貸：其他貨幣資金在途資金 50000000第二節(jié)職工薪酬的核算一、職工薪酬的概念和內容職工薪酬是指房地產企業(yè)為獲得職工提供的服務而給予各種形式的報酬以及其他相關支出。職工薪酬的范圍如下：職工工資、獎金、津貼和補貼職工福利費。醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費和生育保險費等社會保險費。其中，養(yǎng)老保險費包括按國家規(guī)定的標準向社會保險經(jīng)辦機構繳納的基本養(yǎng)老保險費，以及按企業(yè)年金計劃向企業(yè)年金基金相關管理人繳納的補充養(yǎng)老保險費。以購買商業(yè)保險形式提供給職工的各種保險待遇，也屬于職工薪酬。住房公積金。工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費。非貨幣性福利。包括企業(yè)以自產產品發(fā)放給職工作為福利、將企業(yè)擁有的資產無償提供給職工使用、為職工無償提供醫(yī)療保健服務等。 因解除與職工的勞動關系給予的補償。其他與獲得職工提供的服務相關的支出。 二、工資及相關職工薪酬的核算 職工薪酬中最基礎的內容是工資。工資包括一切構成工資總額的部分，如工資、獎金、津貼和補貼等。另外，與工資相關的職工薪酬還包括社會保險費和住房公積金。 (一)工資的計算方法 1一般情況下工資的計算應付月工資月標準工資缺勤工資缺勤工資日標準工資缺勤天數(shù) 日標準工資月標準工資月標準工作日月標準工作日為2175天 2特殊情況下工資的計算 工傷工資：全額支付。 病假工資：按一定比例支付。 事假工資：無工資。法定假日工資：全額支付。 加班工資：按一定倍數(shù)支付。 【例2-21】 中聯(lián)房地產公司實行的是固定月薪制，某員工固定月薪為2600元，2009年5月份該員工請事假4天。計算該員工5月份工資。 (1)計算該員工目標準工資： 目標準工資2600217511954(元) (2)計算該員工缺勤工資： 缺勤工資11954447816(元) (3)計算該員工5月份工資： 應付月工資260047816212184(元) (二)會計科目設置 設置“應付職工薪酬”一級科目，在其下根據(jù)工資、社會保險費、住房公積金等，設置二級科目，分別為：“應付工資”、“應付社會保險費”、“應付住房公積金”等。 房地產企業(yè)中營銷部門人員職工薪酬在“銷售費用”科目核算；其他部門人員職工薪酬在“管理費用”科目核算。 (三)會計核算方法 1計提工資及相關職工薪酬的核算 計提當月職工薪酬時：借記有關成本費用科目，貸記“應付職工薪酬應付工資”科目。營銷部門的工資及相關職工薪酬在“銷售費用”科目核算，其他人員的工資及相關職工薪酬在“管理費用”科目核算。 計提當月社會保險費時：對于企業(yè)承擔部分，借記有關成本費用科目，貸記“應付職工薪酬應付社會保險費”科目。對于個人承擔部分，借記“應付職工薪酬一一應付工資”，貸記“其他應收款科目。 計提當月住房公積金時：對于企業(yè)承擔部分，借記有關成本費用科目，貸記“應付職工薪酬應付住房公積金”科目。對于個人承擔部分，借記“應付職工薪酬應付工資”，貸記“其他應收款”科目。 代扣個人所得稅時：借記“應付職工薪酬應付工資”，貸記“應交稅費應交個人所得稅”科目。 2發(fā)放工資及相關職工薪酬的核算 發(fā)放工資時：按實發(fā)工資金額，借記“應付職工薪酬應付工資”科目，貸記“銀行存款”科目。 繳納社會保險費及住房公積金時：對于企業(yè)承擔部分，借記“應付職工薪酬應付社會保險費”科目和“應付職工薪酬應付住房公積金”科目；對于個人承擔部分，借記“其他應收款”科目。按繳納的總額貸記“銀行存款”、“庫存現(xiàn)金”等科目。 繳納代扣個人所得稅時：借記“應交稅費應交個人所得稅”科目，貸記“銀行存款”、“庫存現(xiàn)金”等科目。 【例2-22】 中聯(lián)房地產公司2009年5月份的工資總額為40萬元，其中：營銷部門人員工資為10萬元，其他部門管理人員工資為30萬元。 該公司按工資總額的30為職工繳納社會保險，按工資總額的10為職工繳納住房公積金。社會保險個人承擔部分為工資總額的10，住房公積金個人承擔部分為工資總額的6。該公司的發(fā)薪日為6月5日，公司代扣個人所得稅12萬元。 (1)5月末計提當月職工薪酬時，編制如下會計分錄：借：管理費用 300000 銷售費用 100000 貸：應付職工薪酬應付工資400000 (2)5月末計提當月社會保險費時，編制如下會計分錄： 企業(yè)承擔社會保險為12萬元(4030)，其中：營銷部門為3萬元，其他部門管理人員為9萬元。會計分錄為：借：管理費用 90000 銷售費用 30000 貸：應付職工薪酬應付社會保險費 120000 個人承擔社會保險為4萬元(4010)，其中：營銷部門為1萬元，其他部門管理人員為3萬元。會計分錄為：借：應付職工薪酬應付工資40000 貸：其他應收款40000 (3)5月末計提當月住房公積金時，編制如下會計分錄： 企業(yè)承擔住房公積金為4萬元(4010)，其中：營銷部門為1萬元，其他部門管理人員為3萬元。會計分錄為：借：管理費用 30000 銷售費用 10000 貸：應付職工薪酬應付住房公積金40000 個人承擔住房公積金為24萬元(406)，其中：營銷部門為06萬元，其他部門管理人員為18萬元。會計分錄為： 借：應付職工薪酬應付工資 24000 貸：其他應收款 24000 (4)5月末計提代扣個人所得稅時，編制如下會計分錄： 借：應付職工薪酬應付工資 12000 貸：應交稅費應交個人所得稅 12000 (5)6月5日發(fā)放工資時，編制如下會計分錄： 發(fā)放工資時，“應付職工薪酬應付工資”科目貸方余額32.4萬元(4042412)。 借：應付職工薪酬應付工資 324000 貸：銀行存款 324000 (6)6月份繳納社會保險費及住房公積金時，編制如下會計分錄： 借：應付職工薪酬應付社會保險費 120000 應付住房公積金40000 其他應收款 64000貸：銀行存款 224000 (7)6月份繳納代扣個人所得稅時，編制如下會計分錄： 借：應交稅費應交個人所得稅 12000 貸：銀行存款 l2000 三、其他職工薪酬的核算 其他職工薪酬包括職工福利費、工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費、非貨幣性福利、因解除與職工的勞動關系給予的補償、其他與獲得職工提供的服務相關的支出。 其他職工薪酬的核算，應設置“應付職工薪酬”一級科目，在其下根據(jù)薪酬類別如福利費、辭退補償、帶薪休假費用等，設置二級科目，如“應付辭退補償”、“應付福利費”、“應付工會經(jīng)費”、“應付職工教育經(jīng)費”、“非貨幣性福利”等。(一)職工福利費、工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費的核算 1職工福利費的核算 職工福利費一般是用于改善職工生活條件的，對于非獨立法人和非營利性的職工醫(yī)院、浴室、食堂餐飲等發(fā)生的費用均可在福利費中列支。 房地產企業(yè)月末按照一定比例計提職工福利費，借記“管理費用”等科目，貸記“應付職工薪酬一應付福利費”科目。發(fā)生職工福利費支出時，借記“應付職工薪酬應付福利費”科目，貸記“銀行存款”等科目。 根據(jù)新企業(yè)會計準則有關規(guī)定，職工福利費屬于職工薪酬的一種，房地產企業(yè)應當根據(jù)歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)和實際情況，合理預提每月應付職工福利費，年末時根據(jù)實際情況作出調整：當年實際發(fā)生金額大于預提金額的，應當補提應付職工福利費； 當年實際發(fā)生金額小于預提金額的，應當沖回多提的職工福利費。 2工會經(jīng)費的核算工會經(jīng)費主要是指組織會員開展集體活動及會員特殊困難補助的費用。主要包括宣傳活動、文體活動、工會行政費用及困難補助等支出。 如果房地產企業(yè)已成立工會的，企業(yè)每月應按全部職工實際工資總額的2向本企業(yè)工會撥交工會經(jīng)費。月末計提工會經(jīng)費，借記“管理費用”等科目，貸記“應付職工薪酬應付工會經(jīng)費”科目。向本企業(yè)工會撥付工會經(jīng)費時，根據(jù)工會開具的專用收據(jù)，借記“應付職工薪酬應付工會經(jīng)費”科目，貸記“銀行存款”等科目。 如果房地產企業(yè)未成立工會的，企業(yè)可以計提工會經(jīng)費，也可以不計提工會經(jīng)費。