【2015電大小抄】2015年1月電大考試房地產(chǎn)法小抄

常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x 1房地產(chǎn)法 ： 1、 房地產(chǎn) : 有廣義和 狹義兩種解釋。廣 義的 房地 產(chǎn)是 指土 地以及 地上 建筑 物和 其他 定著物。土 地是 指地 球表 面及 地表之 下和 之上 延伸 的一 定空間。建 筑物 是指 土地 上人 工建筑而成的 房屋和構(gòu)筑物。房 地產(chǎn) 是土 地與 建筑 物兩個(gè)因素所 構(gòu)成的統(tǒng)一體。 狹 義的 房地 產(chǎn)是 指土 地與建筑物在 空間上的統(tǒng)一體 。2、 房地產(chǎn)業(yè) 的概念 房地產(chǎn)業(yè) 是指從事 房地產(chǎn)開發(fā) 、 經(jīng)營 、 管理和服 務(wù)的產(chǎn)業(yè)是具有生產(chǎn) 、 經(jīng)營和服 務(wù)職能的獨(dú)立行業(yè) 。 3、 房地產(chǎn)業(yè) 的范圍 ： 包括從事 土地開發(fā) 、房屋建筑 、維修、管理 、 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn) 讓 、 租賃 ， 房地產(chǎn)中介服務(wù) 等。房地產(chǎn)業(yè) 包括物質(zhì)生產(chǎn) 、 流通和服務(wù) 三個(gè)部門 ， 屬于第三 產(chǎn)業(yè) 。與 建筑 業(yè)是 不同的。 4、 房地產(chǎn) 業(yè)的運(yùn)行過 程包括三個(gè)環(huán) 節(jié)：生產(chǎn)環(huán)節(jié) ： 房地產(chǎn)開 發(fā)者通過 對(duì)土 地投 入勞 動(dòng)和 資本進(jìn)行的土 地開發(fā)活動(dòng)。流通環(huán)節(jié) ： 是指作為 商品的房地產(chǎn)進(jìn) 入市場(chǎng) ， 進(jìn)行交易活動(dòng) ， 實(shí)現(xiàn)其使 用價(jià)值和價(jià)值的過程 ， 包括房地 產(chǎn)的買賣、租賃 和抵押等。消費(fèi)環(huán)節(jié) ： 房地產(chǎn)這 種商品具有固定 性 ， 長(zhǎng)久性和 增殖的特性。5、 房地產(chǎn)法 ： 是調(diào)整房 地產(chǎn)開發(fā) 、 交易及管 理過程中發(fā) 生社 會(huì)關(guān) 系的 法律 規(guī)范的總稱。6、 房地產(chǎn) 法調(diào)整的社 會(huì)關(guān)系： 包括房地 產(chǎn)開發(fā)關(guān)系 、房地產(chǎn)交 易關(guān)系 、 物業(yè)管理關(guān)系及房 地產(chǎn)管理關(guān)系。 7、 房地產(chǎn)開 發(fā)關(guān)系 ： 是指因 房地 產(chǎn)開 發(fā)而 產(chǎn)生 的房地 產(chǎn)開 發(fā)人 與土 地所 有權(quán)人 之間 及其 他法 人或 經(jīng)濟(jì)組 織之 間所 發(fā)生 的經(jīng) 濟(jì)關(guān)系。包括 土地征用關(guān)系 、 土地 使用 權(quán)出 讓關(guān) 系以 及土地使用權(quán) 作價(jià)入股 、 合資開發(fā) 經(jīng)營 房地 產(chǎn)過 程中 所產(chǎn)生的關(guān)系 。8、 房地產(chǎn)交 易關(guān)系 ： 是指房 地產(chǎn) 權(quán)利 人與 其他 器平等主體之 間在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 、租 賃過 程中 發(fā)生 的經(jīng) 濟(jì)關(guān)系。包括 房地產(chǎn)買賣關(guān)系 、房地產(chǎn)（ 房屋）租賃關(guān)系 。9、 物業(yè)管理 關(guān)系 ： 是指物業(yè) 管理 公司 與業(yè) 主之 間在物 業(yè)管 理過 程中 形成 的社會(huì)關(guān)系。1 0、 房地 產(chǎn)管 理關(guān) 系 ： 是指 人民 政府 及其 房地 產(chǎn)管理部門與 法人 、 公民或其 他社 會(huì)組 織在 房地 產(chǎn)管 理過程中發(fā)生 的社會(huì)關(guān)系 。 包括房 地產(chǎn) 開發(fā) 建設(shè) 中的 審批關(guān)系 、 房地產(chǎn)產(chǎn) 權(quán)產(chǎn)籍管理關(guān)系。總 的說 來房 地產(chǎn) 所調(diào) 整的社會(huì)關(guān)系 包括兩大方面 ： 一是調(diào)整國 家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā) 、交易以及 產(chǎn)籍的管理關(guān)系 。二 是調(diào) 整房 地產(chǎn) 開發(fā) 經(jīng)營公司 、 物業(yè)公司 、 房地產(chǎn)購買 者平 等主 體之 間在 房地產(chǎn)的開發(fā) 、 交易中所 發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系 。1 1、 房地 產(chǎn)法 的性 質(zhì) ： 有不同的理 解 ， 有的認(rèn)為 屬于經(jīng)濟(jì)法 ； 有的認(rèn)為 屬于行政法 ； 應(yīng)屬于經(jīng) 濟(jì)法 ， 因?yàn)榉康?產(chǎn)法 是把 房地 產(chǎn)作 為產(chǎn)業(yè) ， 來研究國 家如何調(diào)整該產(chǎn) 業(yè)運(yùn) 行過 程所 發(fā)生 的各種關(guān)系的 法律。1 2、房 地產(chǎn) 法的 體系 ： 是指 構(gòu)成 房地 產(chǎn)法 的各 部分之間的有 機(jī)聯(lián)系的整體 。 分三種情況 ：（ 一） 房地 產(chǎn)法 的淵 源體系 ： 主要包括 憲法 、 房地產(chǎn)法律 、 國務(wù)院發(fā) 布的房地產(chǎn)法規(guī) 、 決議和命 令 、 最高人民 法院 的文 件、 國務(wù) 院各部 、 委發(fā)布的 命令 、 指示和規(guī)章 、 地方政權(quán) 機(jī)關(guān)發(fā)布的房地產(chǎn)管 理法規(guī)。（ 二） 房地 產(chǎn)法 的內(nèi) 容體系 ： 包括總則 、 房地產(chǎn)開 發(fā) 、房地產(chǎn)交 易、物業(yè)管理 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 管理 、 房地產(chǎn)法 律責(zé)任、其 他內(nèi)容。 （三 ） 房 地產(chǎn) 法的 法理 體系 ： 包括房地 產(chǎn)法律規(guī)范的總體性規(guī) 定 、 關(guān)于房地 產(chǎn)法律事實(shí)的 規(guī)定 、 關(guān)于房地 產(chǎn)法律關(guān)系 的規(guī)定 、 關(guān)于房地產(chǎn)法律責(zé) 任的規(guī)定 1 3、房 地產(chǎn) 法律 關(guān)系 ： 是指 房地 產(chǎn)法 律規(guī) 范在 調(diào)整房地產(chǎn)開 發(fā) 、 交易及管 理過程 中發(fā) 生的 房地 產(chǎn)之 間的權(quán)利義務(wù) 關(guān)系。1 4、 房地 產(chǎn)法 律關(guān) 系的 分類（一）依 法律性質(zhì)不同 ， 房地產(chǎn)法律 關(guān)系可以分為 ： 房地產(chǎn)民事 法律關(guān)系 、 房地產(chǎn)行政法律 關(guān)系 、 房地產(chǎn)經(jīng) 濟(jì)法律關(guān)系 ； （二 ） 依房地產(chǎn) 法律規(guī)范調(diào)整對(duì)象的 不同 ， 房地產(chǎn)法 律關(guān)系可以 分為 ： 房地產(chǎn)開 發(fā)法律關(guān)系 、 房地產(chǎn)交 易法律關(guān)系、物 業(yè)管理法律關(guān)系 、房地產(chǎn)管 理法律關(guān)系； 1 5、 房地 產(chǎn)法 律關(guān) 系的 特征 ；除 具有 法律 關(guān)系 的一 般特征外還具 有自身的特征：（一）性 質(zhì)的多重性（二）主 體的廣泛性 （三）客 體的特殊性（四 ） 產(chǎn)生 、 變更 、 消滅的嚴(yán)格程序 性 1 6、 房 地產(chǎn) 法律 關(guān)系 的主體 ： 是指在房 地產(chǎn)法率關(guān)系中依法享 有權(quán)利 （ 或行使職權(quán) ） 和承擔(dān)義 務(wù) （ 或負(fù)有職責(zé) ）的 國家 房地 產(chǎn)管 理機(jī)關(guān)、房地 產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司 、公 民及 其他 法人 或社 會(huì)組織。1 7、分 類 ： 房地 產(chǎn)管 理主體 、 房地產(chǎn)開 發(fā)主體 、 房地產(chǎn)交易主 體 、 房地產(chǎn)服 務(wù)主體 1 8、 房 地產(chǎn) 法律 關(guān)系 的內(nèi)容 ： 是指房地 產(chǎn)法律關(guān)系主體享有的 權(quán)利（或職責(zé) ） 和承擔(dān)的義 務(wù)（或職責(zé)）包括：房 地產(chǎn)的管理職權(quán) 、職責(zé)、房 地產(chǎn)民事權(quán)利 、 房地產(chǎn)的法 律義務(wù)1 9、 房地 產(chǎn)法 律關(guān) 系的 客體 ： 是指房地 產(chǎn)法律關(guān)系主體 之權(quán) 利義 務(wù)共 同指 向的對(duì)象 。 種類 ： 經(jīng)濟(jì)行為 和房地產(chǎn) 2 0、 房地 產(chǎn)法 律事 實(shí) ： 是指 能夠 引起 房地 產(chǎn)法 律關(guān)系產(chǎn)生 、 變更或消 滅的法定客觀情況 。2 1、 房地 產(chǎn)法 律事 實(shí)的 種類 :根 據(jù)其 發(fā)生 是否 與人 的意志有關(guān)分 為行為和事件。行為分為 房地產(chǎn)法律行為 、房 地產(chǎn) 管理 行為 和房 地產(chǎn)違法行為 。 事 件主 要包 括國 家房 地產(chǎn)法律 、 法規(guī)的頒 布 、 修改 、廢止以及 不可抗力。 2 2、 土 地征 用 ： 是指 國家和 政府 為了 公共 目的 依法強(qiáng) 制取 得他 人土 地并 給予補(bǔ)償?shù)囊?種行為。十 屆全 國人 大二 次會(huì) 議通過 了 中華 人 常 熟地 圖 民共和國憲 法修正案 ， 憲法修 正案 第二 十二 條將 現(xiàn)行憲法第十 條第三款 “ 國家為了公共利 益的需要 ， 可以依照 法律 規(guī)定 對(duì)土 地實(shí) 行征用 。 ” 修改為 ： “ 國家為了公共利益 的需要 ， 可以依照法 律規(guī) 定對(duì) 土地 實(shí)行 征收或者征用 并給予補(bǔ)償。 ”同 時(shí)我 國的 土地 管理 法也作了相應(yīng) 的修改。土 地征 用制 度建 立的 目的是為了公 共利益的需要。公 共目 的是 指國 家或 政府興 辦的 以公 共利 益為 目的的各種公 益事業(yè)。對(duì)公共利 益 ， 有的從廣 義的層面理解 。 我們認(rèn)為 所謂公共利益 ， 是指從事下 列事業(yè) ： 國防建設(shè)事業(yè)、能 源、交通事業(yè) 、 水利事業(yè) 、 礦山教育 與慈善事業(yè) 、國 家機(jī) 關(guān)辦 公建 設(shè)事業(yè) 、 公用事業(yè) 以及其他由國家機(jī)關(guān)直 接興辦的事業(yè)。 ”2 3、土 地征用權(quán) : 是指 國家或 政府 在不 需要 其他 土地所有者同 意的情況下 ， 通過一定的補(bǔ) 償 ， 依法把土 地用于公共目 的的權(quán)力。 其特征是 ：（ 1）屬于國 家或政府的特有權(quán)力； （ 2）以公共 目的為前提（ 3）以補(bǔ)償 為條件補(bǔ)償是指 對(duì)缺失的補(bǔ)足。 2 4、 所謂 適當(dāng) 補(bǔ)償 ： 就 是嚴(yán) 格依 據(jù)土 地管 理法 的規(guī)定給予補(bǔ) 償 ， 征地補(bǔ)償 以使被 征用 土地 單位 的農(nóng) 民生活水平不 降低為原則。2 5、土 地征 用 ： 是指 為了公共利益 需要 ， 經(jīng)過法定 程序改變土 地的使用權(quán) 。 這種改變，只 是暫時(shí)的。 2 6、 土地 征收 ： 是 為了 公共利益需 要 ， 經(jīng)法定程 序改變土地的 所有權(quán)。 相同點(diǎn) ： 都屬于通 過運(yùn)用國家 強(qiáng)制 力而 對(duì)公 民的 土地權(quán)利進(jìn)行 限制的形式 ， 都是為了公共 利益需要 ， 都要經(jīng)過法定程 序 ， 都要依法 給予補(bǔ)償。 區(qū)別 ： 首先 ， 二者的法 律效果不同 。 其次 ， 二者的補(bǔ)償不同 。 第三 ， 二者的適 用條件不同 。 第四 ， 二者適用的法律不 同 。 最后 ， 二者適用的程序 不同。 2 7、 國家建設(shè) 征用土地法 ：是 指調(diào) 整因 國家 建設(shè) 需要征 用集 體所 有的 土地 而產(chǎn)生 的社 會(huì)關(guān) 系的 法律 規(guī)范的總稱。2 8、 國家 建設(shè) 用地 是指 國家 進(jìn)行 經(jīng)濟(jì) 、文 化、 國防建 設(shè)以 及舉 辦各 項(xiàng)社 會(huì)公共事業(yè)所 需的建設(shè)用地。 有兩種形 式：（ 1）劃撥土 地即把國家機(jī)關(guān)、企業(yè) 事業(yè)單位、部隊(duì) 、人 民團(tuán) 體等 已在 使用 的國有 土地 或國 有儲(chǔ) 備土 地劃撥給另一 單位使用 。 （ 無償 ）（ 2）征用土 地即國家通過行 政手 段依 法將 屬于 集體所有的土 地邊為國家所有 ，然后劃撥 （ 或出讓 ） 給用地單位使用 。 29、 國家 建設(shè) 征用 土地 的法律特征 ：（ 1）征地主 體的唯一性：征地主體 只有國家。（ 2）征地標(biāo) 的的特殊性：只能是集 體所有的土地。 （ 3）征地行 為的強(qiáng)制性：是國家單 方面的行政行為 ，集 體經(jīng) 濟(jì)組 織必 須服 從國家建設(shè)用 地的需要。（ 4）征地條 件的補(bǔ)償性：給 集體 經(jīng)濟(jì) 組織 支付 土地補(bǔ)償費(fèi) 、 被征土地 附著物及青苗補(bǔ)償 費(fèi) 、 勞動(dòng)力安 置補(bǔ)助費(fèi)等。 30、土 地用 途管 制制 度 ：是 指國 家為 保證 土地 資源的合理利 用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì) 、 社會(huì)環(huán)境的 協(xié)調(diào)發(fā)展 ， 通過編制 土地 利用 的總 體規(guī) 劃劃定土地用 途區(qū)域 ， 確定土地使 用限 制條 件， 土地 所有者 、 使用者嚴(yán) 格按照國家確定 的用 途利 用土 地這 種制度?？?體規(guī) 劃對(duì) 土地 按用 途劃分為三類 ： 農(nóng)用地 、 建設(shè)用地和未利 用地。31、 耕地 保護(hù) 制度 ：實(shí) 現(xiàn)耕地總量 平衡。 包 括的 內(nèi)容 有實(shí) 行土 地用途管制制 度 、 嚴(yán)格控制 耕地轉(zhuǎn)為建設(shè) 用地 ； 實(shí)行占用 耕地的補(bǔ)償 制度 ； 實(shí)行基本 農(nóng)田的保護(hù) 制度 ； 禁止閑置 和荒蕪耕地 。 32、 以劃 撥方 式取 得建 設(shè)用地的審 批程序：（一）申 請(qǐng)用地的條件 建 設(shè)項(xiàng) 目已 列入 國家 固定資 產(chǎn)投 資計(jì) 劃或 經(jīng)地 方政府批準(zhǔn)。 （二 ） 申請(qǐng)用地 應(yīng)當(dāng)提交的文件1、按法定 程序批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書或 其他批準(zhǔn)文件2、省外遷 入單位持省政府同意定點(diǎn) 的文件。 3、在城市 規(guī)劃范圍內(nèi)進(jìn)行選址的 ， 應(yīng)提交規(guī) 劃 、 消防 、環(huán)保等部 門的批準(zhǔn)意見。 4 、 申請(qǐng)報(bào)告 確定用地范圍 ：（ 1）土地管 理部門會(huì)同有關(guān)部門估 計(jì)建設(shè)用地面積 、初步確定 占地面積。（ 2）土地管 理部門在設(shè)計(jì)任務(wù)書上 簽署具體意見 ， 劃定紅線。 擬定征地費(fèi)用：土 地管 理部 門組 織建 設(shè)單位 與被 征地 單位 及有 關(guān)單位商定征 用土地補(bǔ)償 、 安置方案，并 報(bào)批準(zhǔn)。（三）審 批并劃撥土地： （ 1）初步設(shè) 計(jì)批準(zhǔn)后，用地 單位 持該 批準(zhǔn) 文件 和其他 有關(guān) 文件 向土 地管 理局提出正式 申請(qǐng)。（ 2）土地管 理部門進(jìn)行最后核實(shí)、 簽署征地意見 ， 填寫 國家 建設(shè) 征用 土地 報(bào)批表，提交 政府審批。（ 3）批準(zhǔn)后 ，土地管理部門 將該 批準(zhǔn) 文件 抄送 財(cái)政部門 。 通知納稅 人辦理納稅或免稅手 續(xù)。 （ 4）土地管 理部門根據(jù)建設(shè) 進(jìn)度 一次 或分 期劃 撥土地。 （ 四） 核發(fā) 國有 土地 使用證：（ 1）建設(shè)項(xiàng) 目竣工后，建設(shè) 單位 向土 地管 理部 門核查實(shí)際用 地面積。（ 2）建設(shè)項(xiàng) 目主管部門組織有關(guān)部 門驗(yàn)收。（ 3）土地管 理部門辦理土地登記手 續(xù) ， 核發(fā)國有 土地使用證。3 3 、 臨時(shí)用地 的批準(zhǔn)程序 ：臨 時(shí)用 地是 指使 用期 限不超 過兩 年， 不改 變土 地的所 有權(quán) ，因 施工 需要 材料堆 場(chǎng)、 運(yùn)輸 通道 等占 用土地。分為 ：（ 1 ） 建筑施工 的臨時(shí)用地 ；（ 2）地下或 地上管線用地及地質(zhì)勘 探用地；（ 3 ）選擇勘 探用地；（ 4 ） 搶險(xiǎn)及緊 急軍事用地 ；34、 現(xiàn)行 土地 法關(guān) 于土 地征用審批 權(quán)限的規(guī)定 根 據(jù) 1 998 年 土地管理 法 的 規(guī)定 第四 十五 條規(guī) 定：征用下列 土地的 ， 由國務(wù)院批準(zhǔn)：（一）基 本農(nóng)田；（二 ） 基本農(nóng)田 以外的耕地超 過三 十五 公頃 的（ 折 合525 畝）；（三 ） 其他土地 超過七十公頃 的 （ 折合 1 050 畝）。征 用前 款規(guī) 定以 外的 土地的 ， 由省 、 自治區(qū) 、 直轄市人民政府 批準(zhǔn) ， 并報(bào)國務(wù) 院備案。35、 確定 被征 用土 地的 農(nóng)民 的補(bǔ)償 標(biāo)準(zhǔn) 應(yīng)貫 徹是“ 使 被征 用土 地單 位的 農(nóng)民生活水 平不降低的原則 ” ，進(jìn) 一步 提高 土地 補(bǔ)償 費(fèi)和安置補(bǔ)助 費(fèi) 。 在費(fèi)用的 計(jì)算標(biāo) 準(zhǔn)上 ，規(guī) 定一 個(gè)標(biāo) 準(zhǔn)幅度，留給 各地靈活掌握。36、 土地 補(bǔ)償 費(fèi)是 用地 單位 依法 付給 被征 地單 位對(duì)土地投資 的一定費(fèi)用。土地管 理法第 4 7 條規(guī)定： 征用耕地 的土地補(bǔ)償費(fèi) ， 為該耕地 被征用前三年平均年產(chǎn) 值的六至十倍。征 用其 他土 地的 土地 補(bǔ)償費(fèi) 和安 置補(bǔ) 助費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn) ，由省 、 自治區(qū) 、 直轄市參 照征用 耕地 的土 地補(bǔ) 償費(fèi) 和安置補(bǔ)助費(fèi) 的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。37、地 上附 著物 ： 是 指地上建筑物 及其他設(shè)施 ， 如水井 、 圍墻曬谷 場(chǎng) 、 水渠管線 、房屋等。38、 青苗 補(bǔ)償 費(fèi) ： 是指 對(duì)正在生長(zhǎng) 、 尚未成熟 的農(nóng)作物 ， 因征地不 能收獲而給土地 使用 人造 成損 失的 補(bǔ)償費(fèi)。地 上附 著物 和青 苗的 補(bǔ)償費(fèi)補(bǔ)償標(biāo) 準(zhǔn)由省、自治區(qū) 、直轄市規(guī) 定。39、新 菜地開 發(fā)建設(shè) 基金 :是 指因 征用 城市 郊區(qū) 的菜地，造成 菜地面積減少 ， 為了 保證 城市 居民 的蔬 菜供應(yīng) ， 用地單位 應(yīng)向政府繳納一定的費(fèi) 用 ， 由政府重 新建設(shè)蔬菜基 地。土地管 理法第 4 7 條第五款規(guī)定 ： 征用城市 郊區(qū)的菜地 ， 用地單位 應(yīng)當(dāng)按照國 家有 關(guān)規(guī) 定繳 納新 菜地開發(fā)建設(shè) 基金 。 收取的標(biāo) 準(zhǔn)見教材。4 0 、安置補(bǔ) 助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)（一 ） 安置補(bǔ)助 費(fèi)是指用地單 位對(duì) 被征 地單 位安 置因征 地所 造成 的多 余勞 動(dòng)力而支付的 補(bǔ)助金額。土地管 理法第 4 7 條規(guī)定 ：征 用耕 地的 安置 補(bǔ)助費(fèi) ， 按照需要 安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算 。 需要安置 的農(nóng)業(yè)人口數(shù) ， 按照被征 用的耕地?cái)?shù) 量除 以征 地前 被征 用單位 平均 每人 占有 耕地 的數(shù)量計(jì)算 。 每一個(gè)需 要安置的農(nóng) 業(yè)人 口的 安置 補(bǔ)助 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ， 為該耕地 被征用前三年平均年產(chǎn) 值的四至六倍 。 但是 ， 每公頃被 征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi) ， 最高不得 超過被征 用前 三年 平均 年產(chǎn) 值的十五倍。征 用其 他土 地的 土地 補(bǔ)償費(fèi) 和安 置補(bǔ) 助費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn) ，由省 、 自治區(qū) 、 直轄市參 照征用 耕地 的土 地補(bǔ) 償費(fèi) 和安置補(bǔ)助費(fèi) 的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。依 照本 條第 二款 的規(guī) 定支付 土地 補(bǔ)償 費(fèi)和 安置 補(bǔ)助費(fèi) ， 尚不能使 需要安置的農(nóng)民保持原 有生活水平的 ， 經(jīng)省 、 自治區(qū) 、 直轄市人 民政府批準(zhǔn) ， 可以增加 安置補(bǔ)助費(fèi) 。 但是 ， 土地補(bǔ)償 費(fèi)和安置 補(bǔ)助 費(fèi)的 總和 不得 超過土 地被 征用 前三 年平 均年產(chǎn)值的三 十倍。國務(wù)院根 據(jù)社會(huì) 、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 ， 在特殊情 況下 ， 可以提 高征 用耕 地的 土地 補(bǔ)償費(fèi)和安置 補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。 41、剩 余勞 動(dòng)力 的安 置 ：土地管 理法 第五十條 規(guī)定 ： 地方各級(jí) 人民政府應(yīng)當(dāng)支 持被 征地 的農(nóng) 村集 體經(jīng)濟(jì) 組織 和農(nóng) 民從 事開 發(fā)經(jīng)營，興辦 企業(yè)。 安置的主 要渠道：（ 1 ）發(fā)展生產(chǎn)（ 2）舉辦鄉(xiāng) 鎮(zhèn)企業(yè)（ 3 ） 安排就業(yè) （ 4） 轉(zhuǎn)為非農(nóng)人口42、 土地 使用 權(quán)出 讓 ： 土地 使用 權(quán)出 讓是 指國 家將土 地使 用權(quán) 在一 定年 限內(nèi)出讓個(gè)土 地使用者 ， 由土地使 用者 向國 家支 付土 地使用出讓金 的行為 。 應(yīng)把握的問題：（ 1 ）土地使 用權(quán)出讓是土地 使用 權(quán)轉(zhuǎn) 讓的 一種 特種方式。（ 2 ）出讓的 標(biāo)的是土地使用權(quán)。（ 3 ）土地使 用權(quán)出讓特指國有土地 使用權(quán)的出讓 .（ 4 ）土地使 用權(quán)出讓行為不 影響 或改 變國 家作 為土地所有者 的身份和地位。 4 3 、法律特 征：（一 ） 財(cái)產(chǎn)性 ， 是指出讓 的土地使用 權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)。 （二 ） 平等性 ， 是指出讓 主體的法律 地位平等。（三 ） 期限性 ， 是指土地 使用權(quán)有年 限限制。（四 ） 出讓人的 單一性和受讓人的廣 泛性。 44、 土地 使用 權(quán)出 讓與 轉(zhuǎn)讓的聯(lián)系 和區(qū)別（一）聯(lián) 系 相同點(diǎn) ： 都是一方 將其擁有的土地使 用權(quán)依法有償 、 有期限地讓 渡于另一方利用 ；都 不影 響國 家對(duì) 出讓 和轉(zhuǎn)讓土地的 所有權(quán)。聯(lián)系 ： 土地使用 權(quán)的出讓是轉(zhuǎn)讓的前 提 ， 使用權(quán)的 轉(zhuǎn)讓促 進(jìn)出 讓市 場(chǎng)的 發(fā)展 和繁榮。 （二）區(qū) 別1 、土地使 用權(quán)的出讓是創(chuàng)設(shè)財(cái)產(chǎn)權(quán) 的行為 ， 即在出讓之前，該 權(quán)利并不存在 。 轉(zhuǎn)讓是轉(zhuǎn)移 財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為。2 、法律關(guān) 系的主體不同：出 讓的 主體 一方 是土 地的所有者 ， 另一方是 土地的使用者 ； 轉(zhuǎn)讓的雙 方都是使用者。3 、出讓金 與轉(zhuǎn)讓費(fèi)的構(gòu)成和反映的 關(guān)系不同 。 出讓金主要是地 租 ， 轉(zhuǎn)讓費(fèi)包 括出讓金、投 資還有利潤(rùn)。45、 土地 使用 權(quán)出 讓的 程序 是指 土地 使用 權(quán)出 讓應(yīng)經(jīng)過哪些 階段或步驟。程序： （一 ） 擬定出讓 方案 、 編制常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x 2出讓合同 和土地使用條件 、公告等。（二 ） 審批 ： 耕地 畝以上 、 其他土地 畝以上的 ，由國務(wù)院批準(zhǔn) ；耕地畝 以下 、 其他土地 畝以下 的 ， 由縣級(jí)人 民政府批準(zhǔn) ； 省轄市 、 自治州人民政府的 批準(zhǔn)權(quán)限，由省 、自 治區(qū) 人民 代表 大會(huì) 常務(wù)委員會(huì)決 定。（三）組 織實(shí)施：由市 、 縣人 民政 府的 土地 管理 部門組織實(shí)施 。方式 ： 有協(xié)議出 讓 、 招標(biāo)出讓和拍賣 出讓 4 6、 協(xié)議 出讓 ： 是 指土 地使 用權(quán) 的有 意受 讓人 直接向 土地 所有 者提 出有 償使用土地的 愿望 ， 由土地所 有者 即出 讓方 與有 意受 讓人在 沒有 第三 人參 與的 條件下通過談 判 、 協(xié)商達(dá)成 出讓土 地使 用權(quán) 一致 意見 的一種方式。 特點(diǎn)：在 沒有 第三 人參 與競(jìng) 爭(zhēng)的條件下 ， 通過協(xié)商 達(dá)到出讓土地使用 權(quán)的目的 。 適用于市政工程 、 公益事業(yè) 、 非贏利單位或 項(xiàng)目用地 ， 以及需給予扶持 優(yōu)惠的項(xiàng)目。程序：（ 1 ）申請(qǐng)； 有意受讓人說明用地依 據(jù)、面積、用途 、出讓金的 來源及數(shù)額。（ 2 ）協(xié)商；（ 3 ）簽訂出 讓合同；（ 4 ）登記： 按照合同規(guī)定的 出讓 金的 金額 和交 付方式交付完 出讓金后 ， 到土地管 理部 門辦 理土 地使 用權(quán)登 記手 續(xù)， 領(lǐng)取 土地 使用證。4 7、 招標(biāo) 出讓 ： 是 指在 規(guī)定的期限 以內(nèi) ， 由符合招 標(biāo)條件的單 位或個(gè)人 ， 以書面投標(biāo)形式 ， 競(jìng)投某宗 地塊的土地使用 權(quán) ， 由招標(biāo)人 擇優(yōu)確定土地 使用者的方式。特點(diǎn)：（ 1 ） 從發(fā)布招 標(biāo)通告開始 ，經(jīng)投標(biāo)階 段，直到開標(biāo) ， 標(biāo)底和標(biāo) 價(jià)都是密封的； （ 2 ）中標(biāo)者 不一定是投標(biāo)標(biāo)價(jià)的最 高者 ， 還要考慮 投標(biāo)規(guī)劃方 案和業(yè)績(jī)等。 （ 3 ）投標(biāo)人 只有一次投標(biāo)的機(jī)會(huì)。程序： （ 1 ）招標(biāo)： 發(fā)出招標(biāo)通告公布有關(guān) 事項(xiàng) ， 有意受讓 人提出投標(biāo) 申請(qǐng) ， 招標(biāo)人對(duì) 投標(biāo)人資格 審查 ， 發(fā)出招標(biāo) 文件。（ 2 ） 投標(biāo) ： 有意受讓 人交納 投標(biāo) 保證 金， 制作 投標(biāo)書 ， 投到指定 的標(biāo)箱 。 投標(biāo)人 對(duì)生 效的 標(biāo)書 不得 撤回或變更 ， 中標(biāo)后有 與招標(biāo)人簽訂合同 的義務(wù)。（ 3 ）開標(biāo)、 評(píng)標(biāo)和決標(biāo)：評(píng) 標(biāo)委 員會(huì) 公開 標(biāo)底 和各投標(biāo)人的 標(biāo)價(jià) ， 對(duì)有效標(biāo) 書進(jìn)行評(píng)審 ，決定中標(biāo)者。 （ 4 ）簽訂出 讓合同（ 5 ）登記4 8、拍 賣出 讓 ： 是指 土地使 用權(quán) 出讓 人在 指定 的時(shí)間、地點(diǎn) ，利用公開場(chǎng)合 ，就 所出 讓的 土地 使用 權(quán)叫價(jià)競(jìng)投， 按 “ 價(jià)高者得 ” 的原則 ， 確定土地 使用權(quán)受讓人的一種 方式。 特點(diǎn)：（ 1 ）拍賣出 讓公開進(jìn)行；（ 2 ）拍賣出 讓貫徹 “ 價(jià)高者得 ” 的原則；（ 3）應(yīng)買者 有多次抱價(jià)的機(jī)會(huì)拍 賣出 讓方 式適 用商 業(yè)用地或娛樂 用地。 程序：（ 1）拍賣公 告；（ 2）交驗(yàn)有 關(guān)證件；營業(yè)執(zhí)照 、 身份證明 、 資信證明等（ 3）拍賣： 在規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn) ， 由土地所 有者主持拍賣。（ 4）簽約（ 5）登記4 9、 土地使用 權(quán)出讓合同 ：是 指土 地使 用權(quán) 出讓 人與土 地使 用權(quán) 受讓 人之 間就土 地使 用權(quán) 出讓 有關(guān) 事項(xiàng)所達(dá)成的 ， 明確相互 間權(quán)利義務(wù)關(guān)系 的協(xié)議。5 0、 土地 使用 權(quán)出 讓合 同的特 ： 1 、 是一種民 事合同 ；2、標(biāo)的的 特殊性即標(biāo)的是出 讓土 地在 一定 期限 的使用權(quán)。 3 、是要式 合同即支付全部出 讓金 、 登記并領(lǐng) 取土地使用 證。5 1、 土地 使用 權(quán)出 讓合 同訂立的原 則和程序（一）原 則：（ 1）遵守國家法律 、 法規(guī)和政 策的原則（ 2）符合城 市規(guī)劃要求的原則 （ 3） 堅(jiān)持平等 、 自愿 、有償?shù)脑?則 （二）程 序：（ 1）土地管理 部門 作好 出讓 前的 準(zhǔn)備工作；（ 2 ）確定出 讓的方式（ 3） 簽訂合同 （ 4 ） 登記并領(lǐng)取使用 證 5 2、 土地 使用 權(quán)出 讓合 同的主要條 款（一）雙 方當(dāng)事人的名稱 、住所；（二）所 出讓土地的位置 、四鄰界至 、面積等情況； （三）土 地的使用期限 城鎮(zhèn) 國有 土地 使用 權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓 暫行條例 第十二條規(guī)定5 3 土地 使用權(quán) 出讓最 高年限按下列 用途確定： （ 1）居住用地 七十年；（ 2）工業(yè)用地五 十年 ； （ 3 ） 教育 、科技 、 文化 、 衛(wèi)生 、 體育用地五十年 ；（ 4）商業(yè)、 旅游 、 娛樂用地 四十年 ； （ 5 ）綜合或者 其他用地五十年 。（四 ） 出讓金的 數(shù)額及給付方式（五 ） 土地的使 用規(guī)則即建設(shè)規(guī)劃條 件和方案 ， 包括該地塊的總 平面布置圖 、 建筑密度和高 度控制指標(biāo) 、 工程管線規(guī)劃 、工程深度限制 、環(huán)境保護(hù) 與園林綠化 、 消防等要求。 （七）違 約責(zé)任 城鎮(zhèn) 國有 土地 使用 權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓 暫行條例 第十四條規(guī)定 ： 土地使用 者應(yīng)當(dāng)在 簽訂 土地 使用 權(quán)出 讓合同后六十 日內(nèi) ， 支付全部 土地使用權(quán) 出讓金 。 逾期未全部支付的 ， 出讓方有 權(quán)解除合同，并 可請(qǐng)求違約賠償 。第十五條 規(guī)定 ： 出讓方應(yīng) 當(dāng)按照合同 規(guī)定 ， 提供出讓 的土地使用 權(quán) 。 未按合同 規(guī)定提供土地 使用權(quán)的 ， 土地使用者有權(quán) 解除合同 ， 并可請(qǐng)求違約賠 償。 （八 ） 雙方認(rèn)為 應(yīng)當(dāng)約定的其他條款（九）糾 紛的解決方式 （十 ） 合同訂立 的地點(diǎn)和方式5 4、 土地 使用 權(quán)出 讓合 同雙方當(dāng)事 人的權(quán)利和義務(wù)（一）出 讓人的主要權(quán)利 （ 1）解除合 同（ 2）要求違 約賠償權(quán)（ 3）請(qǐng)求行 政處分權(quán) 城鎮(zhèn) 國有 土地 使用 權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓 暫行條例 第十七條規(guī)定： 土 地使 用者 應(yīng)當(dāng) 按照 土地 使用 權(quán)出 讓合 同的 規(guī)定和城市規(guī) 劃的要求，開發(fā) 、利用 、 經(jīng)營土地 。 未按合同規(guī)定的期 限和條件開發(fā) 、 利用土地的 ， 市 、 縣人民政 府土 地管 理部 門應(yīng) 當(dāng)予 以糾正 ， 并根據(jù)情 節(jié)可以給予警告 、 罰款直至 無償收回土地使用權(quán)的 處罰。（ 4）收取土 地使用權(quán)出讓金的權(quán)利 （ 5）收回土 地使用權(quán)的權(quán)利 即在 合同 期限 屆滿 時(shí)收回或在特 殊情況下 ， 根據(jù)公共利益的 需要 ， 依法提前 收回土地使 用權(quán)。（二）出 讓人的主要義務(wù) （ 1）依照合 同提供出讓土地（ 2）向土地 使用者提供有關(guān)資料和 文件 ； 主要包括 土地位置 、 周圍環(huán)境 、 建筑容積率、密 度等規(guī)劃要求 ； 環(huán)保、園林 綠化、衛(wèi)生防疫 、交通和消 防 、 以及土層 的深度、地表 下的管線設(shè)施 、 土地的物理 結(jié)構(gòu)等材料。（ 3）保證土 地使用人取得的權(quán)利和 義務(wù) 5 5、土地使 用者的權(quán)利（ 1）解除合 同的權(quán)利（ 2）要求違 約賠償?shù)臋?quán)利（ 3）對(duì)所出 讓的土地享有占有、使 用的權(quán)利（ 4）有依法 轉(zhuǎn)讓和出租的權(quán)利 城鎮(zhèn) 國有 土地 使用 權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓 暫行條例 第十九條：土 地使 用權(quán) 轉(zhuǎn)讓 是指 土地使 用者 將土 地使 用權(quán) 再轉(zhuǎn)移的行為 ， 包括出售 、 交換和贈(zèng)與 。 未按土地 使用權(quán)出讓 合同 規(guī)定 的期 限和 條件投資開發(fā) 、利用土地的 ， 土地使用權(quán) 不得轉(zhuǎn)讓。第 二十 條 土 地使 用權(quán) 轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽 訂轉(zhuǎn)讓合同。第二 十二 條 土 地使 用者通 過轉(zhuǎn) 讓方 式取 得的 土地使用權(quán) ， 其使用年 限為土地使 用權(quán) 出讓 合同 規(guī)定 的使用 年限 減去 原土 地使 用者已使用年 限后的剩余年限 。第二 十三 條 土 地使 用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)， 其地上建筑物 、 其他附著物 所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓 。第二 十五 條 土 地使 用權(quán)和地上建 筑物 、 其他附著 物所有權(quán)轉(zhuǎn) 讓 ， 應(yīng)當(dāng)依照 規(guī)定辦理過戶 登記。第二 十六 條 上 述使 用權(quán)轉(zhuǎn) 讓價(jià) 格明 顯低 于市 場(chǎng)價(jià)格的 ， 市 、 縣人民政 府有優(yōu)先購買權(quán) 。 第二 十八 條 土 地使 用權(quán)出 租是 指土 地使 用者 作為出 租人 將土 地使 用權(quán) 隨同地上建筑 物 、 其他附著 物租賃給承租 人使用 ， 由承租人向出租人 支付租金的行為 。未 按土 地使 用權(quán) 出讓 合同規(guī) 定的 期限 和條 件投 資開發(fā) 、 利用土地 的 ， 土地使用權(quán)不得出 租。（ 5）有權(quán)在 取得的土地使用權(quán)上設(shè) 置抵押權(quán) 5 6、土地使 用者的義務(wù)（ 1）繳納土 地使用權(quán)出讓金的義務(wù) 城鎮(zhèn) 國有 土地 使用 權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓 暫行條例 第十四條土 地使 用者 應(yīng)當(dāng) 在簽 訂土地 使用 權(quán)出 讓合 同后 六十日內(nèi) ， 支付全部 土地使用權(quán)出 讓金 。逾 期未 全部 支付的，出讓 方有權(quán)解除合同 ，并可請(qǐng)求 違約賠償。（ 2）依照合 同規(guī)定和城市規(guī)劃的要 求使用土地 （ 3）土地使 用者變更土地用途時(shí) ， 必須征得 出讓方同意并經(jīng)有 關(guān)部門批準(zhǔn)。 （ 4）使用期 限屆滿，使用者 負(fù)有 返還 土地 使用 權(quán)的義務(wù)。 城鎮(zhèn) 國有 土地 使用 權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓 暫行條例 第四十條 土地使用 權(quán)期滿 ， 土地使用權(quán)及其地 上建筑物 、 其他附著 物所 有權(quán) 由國 家無 償取得 。 土地使用 者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證 ， 并依照規(guī) 定辦理注銷登記 。 第四 十一 條 土 地使 用權(quán)期滿 ， 土地使用 者可以申請(qǐng)續(xù)期 。 需要續(xù)期 的 ， 應(yīng)當(dāng)依照 本條 例第 二章 的規(guī) 定重新簽訂合 同 ， 支付土地 使用權(quán)出讓金 ，并辦理登記。 57、 變更 ： 是 指合 同沒 有履行或沒 有完全履行之前 ，由 出讓 方或 土地 使用 者依法對(duì)合同 的內(nèi)容進(jìn)行修改 、補(bǔ)充的法 律行為。58、 解除 ： 是 指合 同訂 立后 ， 尚未履行 或尚未完全履行之前 ， 因?yàn)橛喠?合同所依據(jù) 的主 客觀 情況 發(fā)生 了變化 ， 使合同的 履行成為不必要或者不 可能 ， 由出讓方 與土 地使 用者 依照 法律 規(guī)定的 條件 和程 序終 止合 同關(guān)系 ， 從而使雙 方的權(quán)利和義務(wù) 歸于 消滅 的一 種土 地制度。59、變更或 解除的條件（ 1）社會(huì)公 共利益的需要（ 2）雙方協(xié) 商并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)， 可以變更合同。（ 3）由于一 方違約，致使出讓合同 沒有必要履行。（ 4）土地滅 失60、 房地 產(chǎn)開 發(fā) ： 是指 在依 法取 得土 地使 用權(quán) 的土地 上進(jìn) 行基 礎(chǔ)設(shè) 施和 房屋建設(shè)的行 為。 城市 房地 產(chǎn)開 發(fā)經(jīng) 營管理?xiàng)l例 第二條規(guī) 定 ： “ 本條例所稱 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 ，是 指房 地產(chǎn) 開發(fā) 企業(yè) 在城市 規(guī)劃 區(qū)內(nèi) 國有 土地 上進(jìn)行 基礎(chǔ) 設(shè)施 建設(shè) 、房 屋建設(shè) ， 并轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售 、 出租商品 房的行為。 ”61、房地產(chǎn) 開發(fā)的類型：1、按房地 產(chǎn)開發(fā)的目的不同 ， 可分為以 經(jīng)營為目的的房 地產(chǎn) 開發(fā) 和以 自用 為目的的房地 產(chǎn)開發(fā) 。 以經(jīng)營為目 的的 房地 產(chǎn)開 發(fā)是 指房地 產(chǎn)開 發(fā)公 司投 資生 產(chǎn)房地產(chǎn)商品 ， 并通過房 地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓 ， 追求經(jīng)營 利潤(rùn)的開發(fā)活動(dòng) 。以 自用 為目 的的 房地 產(chǎn)開發(fā) 是指 房地 產(chǎn)開 發(fā)者 為了滿足自己 生產(chǎn) 、 經(jīng)營或消 費(fèi)需要的房 地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。2、按房地 產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容，可 以分 為基 礎(chǔ)設(shè) 施建 設(shè)和房屋建設(shè) 。 基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)是指給水， 排水、污水處理 、設(shè)施建設(shè) ； 供電 、 通信設(shè)施建設(shè) ； 煤氣或天 然氣 、 熱力建設(shè)以及 道路 、 橋涵 、 園林綠 化、 環(huán)境 衛(wèi)生 等建 設(shè)活動(dòng) 。 “ 三通一平 ” 或 “ 七通一平 ” 。 房屋建設(shè) 是指住宅建設(shè)、工 業(yè)、商業(yè)、交通 、倉庫用房 、 文體科教 用房等各類房屋 建設(shè)。3 、按房地 產(chǎn)開發(fā)的范圍不同 ， 可以分為 新城區(qū)和開發(fā)和舊城區(qū) 的拆遷改造。還有按開 發(fā)的規(guī)模大小 ， 還可以分為 ： 單項(xiàng)開發(fā) 、 小區(qū)開發(fā)和成 片開發(fā) 。 單項(xiàng)開發(fā)規(guī)模較小 、 占地少 、 功能單一 ， 配套設(shè)施 簡(jiǎn)單 。 小區(qū)開發(fā) 一是 指新 城區(qū) 開發(fā) 中的一個(gè)小區(qū) 綜合開發(fā) ， 要求在開 發(fā)區(qū) 范圍 內(nèi)做 到基 礎(chǔ)設(shè)施和配套 項(xiàng)目齊全 ， 功能完善 ， 二是指舊 城區(qū)更新改造中的局部 改建 ， 即某個(gè)相 對(duì)獨(dú)立的街 坊的更新改造 。 成片開發(fā)一 般是指范圍廣闊 、項(xiàng)目眾多 、投入資金巨大 、建 設(shè)周 期長(zhǎng) 的大 型綜 合開發(fā)。6 2 、房地產(chǎn) 開發(fā)的特點(diǎn)：1 、房地產(chǎn) 開發(fā)是多部門協(xié)作活動(dòng) 。 涉及規(guī)劃 、 土地管理、勘測(cè) 、設(shè)計(jì)、施工 、 市政、消防 、環(huán)境、綠化 、 供電、供水 、通訊、交通 、 商業(yè)、銀行 等部門。 2 、房地產(chǎn) 開發(fā)投資大；開發(fā)一個(gè)小 區(qū)，少則幾千萬 ，多打幾個(gè) ，甚至幾十億。 3 、 房地產(chǎn)的 開發(fā)周期較長(zhǎng) ；還有工程 項(xiàng)目多等特點(diǎn)。6 3 、房地產(chǎn) 開發(fā)的原則： 中華 人民 共和 國城 市房地產(chǎn)管理 法 第二十四 條規(guī)定 ： “ 房地產(chǎn)開 發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市 規(guī)劃 ， 按照經(jīng)濟(jì) 效益 、 社會(huì)效益 、 環(huán)境效益 相統(tǒng) 一的 原則 ，實(shí) 行全 面規(guī)劃、合理 布局、綜合開發(fā) 、配套建設(shè) 。 ” 城市 房地 產(chǎn)開 發(fā)經(jīng) 營管理?xiàng)l例 第三條規(guī) 定 “ 房地產(chǎn) 開發(fā) 經(jīng)營 應(yīng)當(dāng) 按照 經(jīng)濟(jì)效益 、 社會(huì)效益 、 環(huán)境效益相統(tǒng)一的 原則 ， 實(shí)行全面 規(guī)劃、合理 布局、綜合開發(fā) 、配套建設(shè) 。 ”6 4 、 符合城市 規(guī)劃的原則 。城 市規(guī) 劃是 在一 定時(shí) 期內(nèi)城 市發(fā) 展計(jì) 劃和 各項(xiàng) 建設(shè)的綜合部 署 ， 是人民政 府建設(shè)城市和 管理城市的依據(jù) ，是房地產(chǎn) 開發(fā)的依據(jù) 。 房地產(chǎn)法 第 24 條規(guī)定 ： “ 房地 產(chǎn)開 發(fā)必 須嚴(yán) 格執(zhí) 行城市規(guī)劃 。 ” 中華人民 共和國城市規(guī) 劃法第 3 0 條規(guī)定 ： “ 城市規(guī)劃 區(qū)內(nèi)的建設(shè)工 程的 選址 和布 局必 須符合城市規(guī) 劃 ” 。 因此應(yīng)當(dāng) 做到：（ 1）土地使 用權(quán)出讓的總體方案應(yīng) 符合城市規(guī)劃 ， 土地 性質(zhì) 必須 根據(jù) 城市 規(guī)劃確定 ， 出讓的土 地必須有規(guī)劃控制指 標(biāo)。（ 2）土地使 用者按城市規(guī)劃的要求 開發(fā)、利用土地 ，在進(jìn)行房 地產(chǎn)開發(fā)時(shí) ， 必須吃 國家 批準(zhǔn) 建設(shè) 項(xiàng)目 的有關(guān)文件 ， 向城市規(guī) 劃主管部門 申請(qǐng) 建設(shè) 用地 規(guī)劃 許可證 ， 同時(shí)應(yīng)按 城市規(guī)劃的要求 合理 確定 各項(xiàng) 技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。（ 3）在開發(fā) 建設(shè)項(xiàng)目的過程中 ， 應(yīng)嚴(yán)格執(zhí) 行規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 ； 嚴(yán)格遵守 出讓合同的各 項(xiàng)約 定。 若改 變土 地用途 ， 應(yīng)當(dāng)征得 出讓方同意并經(jīng) 土地 管理 部門 和規(guī) 劃部門的審批 。（ 4）城市規(guī) 劃區(qū)的建設(shè)工程 應(yīng)當(dāng) 經(jīng)過 城市 規(guī)劃 主管部門的竣 工驗(yàn)收。 65、 堅(jiān)持 經(jīng)濟(jì) 效益 、社 會(huì)效 益、 環(huán)境 效益 相統(tǒng) 一的原則。 經(jīng) 濟(jì)效 益是 指房 地產(chǎn) 開發(fā)要進(jìn)行經(jīng) 濟(jì)核算 ， 追求較好的回報(bào)率 。 社 會(huì)效 益是 指房 地產(chǎn) 開發(fā)對(duì)社會(huì)產(chǎn) 生的效果和利益 。環(huán) 境效 益是 指房 地產(chǎn) 開發(fā)對(duì) 城市 自然 環(huán)境 和社 會(huì)環(huán)境所產(chǎn)生 的影響 。 保護(hù)自然環(huán)境 ， 提高生態(tài) 效益是房地產(chǎn) 開發(fā) 改善 城市 面貌 的重要任務(wù)。因此房地 產(chǎn)主體應(yīng)做到： （ 1 ）政府及 其房地產(chǎn)主管部門和房 地產(chǎn)投資者 ， 應(yīng)自覺 貫徹 執(zhí)行 房地 產(chǎn)法 規(guī)定的 “ 全面規(guī)劃 ，合理布局 ，綜合開發(fā) 、 配套建設(shè) ” 的指導(dǎo)思想 ， 遵守城市 規(guī)劃和各項(xiàng)指標(biāo)。（ 2 ）政府有 關(guān)部門引導(dǎo)房地產(chǎn)投資 者樹立全局觀念 ，克 服片 面追 求經(jīng) 濟(jì)效 益的思想。（ 3 ）各級(jí)政 府及其職能部門 應(yīng)保 護(hù)房 地產(chǎn) 投資 者的經(jīng)濟(jì)利益 。66、 鼓勵(lì) 和扶 持建 設(shè)居 民住宅的原 則鼓 勵(lì)和 扶持 建設(shè) 居民 住宅的 原則 是指 國家 和人 民政府通過各 種優(yōu)惠政策 ， 鼓勵(lì)和 扶持 房地 產(chǎn)投 資者 開發(fā)建設(shè)居民 住宅 ， 改善居民 的居住條件 。67、 房 地產(chǎn) 開發(fā) 企業(yè) ： 是指 以營 利為 目的 從事 房地產(chǎn)開發(fā)的 企業(yè)。應(yīng)注意以 下三點(diǎn)：1 、以營利 為目的。2 、營業(yè)內(nèi) 容包括房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營 。68、 房地 產(chǎn)開 發(fā)企 業(yè)設(shè) 立的條件 城市 房地 產(chǎn)開 發(fā)經(jīng) 營管理?xiàng)l例 第五條規(guī) 定 “ 設(shè)立房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè) ， 除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法 律 、 行政法規(guī) 規(guī)定的企業(yè)設(shè) 立條件外 ， 還應(yīng)當(dāng)具備下列 條件：（一 ） 有 1 00 萬元以上 的注冊(cè)資本； （二 ） 有 4 名以上持 有資格證書的房 地產(chǎn)專業(yè) 、 建筑工程專業(yè)的 專職技術(shù)人員， 2名 以上 持有 資格 證書 的專職會(huì)計(jì)人 員。省 、 自治區(qū) 、 直轄市人 民政府 可以 根據(jù) 本地 方的 實(shí)際情況 ， 對(duì)設(shè)立房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 的注 冊(cè)資 本和 專業(yè) 技術(shù)人 員的 條件 作出 高于 前款的規(guī)定。 ”1 、有自己 的名稱和組織機(jī)構(gòu)；2 、有固定 的經(jīng)營場(chǎng)所；3 、有符合 國務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本。4 、有足夠 的專業(yè)技術(shù)人員5 、法律、 行政法規(guī)規(guī)定的其他條件69、 房地 產(chǎn)開 發(fā)企 業(yè)設(shè) 立的程序 1 、申請(qǐng)登 記設(shè) 立房 地產(chǎn) 開發(fā) 企業(yè) 應(yīng)當(dāng)向 工商 管理 部門 申請(qǐng) 設(shè)立登記 ， 領(lǐng)取 企業(yè)法人 營業(yè)執(zhí)照， 取得法人資格。工 商行 政管 理部 門在 對(duì)設(shè)立 房地 產(chǎn)開 發(fā)企 業(yè)申 請(qǐng)登記進(jìn)行審 查時(shí) ， 應(yīng)當(dāng)聽取 同級(jí) 房地 產(chǎn)開 發(fā)主 管部 門的意見。2 、備案房 地產(chǎn) 開發(fā) 企業(yè) 應(yīng)當(dāng) 自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起 3 0 日常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x 3內(nèi) ， 持下列文 件到登記機(jī)關(guān)所 在地 的房 地產(chǎn) 開發(fā) 主管部門備案 ：（ 1 ）營業(yè)執(zhí) 照復(fù)印件；（ 2 ）企業(yè)章 程；（ 3 ）驗(yàn)資證 明；（ 4 ）企業(yè)法 定代表人的身份證明；（ 5 ）專業(yè)技 術(shù)人員的資格證書和聘 用合同。 備 案制 度是 政府 加強(qiáng) 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā) 的管理措施之一 。7 0、 房 地產(chǎn) 開發(fā) 企業(yè) 資質(zhì)管理 城市 房地 產(chǎn)開 發(fā)經(jīng) 營管理?xiàng)l例 第九條規(guī) 定 ： “ 房地 產(chǎn)開 發(fā)主 管部 門應(yīng) 當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn) 、專 業(yè)技 術(shù)人 員和 開發(fā) 經(jīng)營業(yè)績(jī)等 ， 對(duì)備案的 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核 定資質(zhì)等級(jí) 。 房地產(chǎn) 開發(fā) 企業(yè) 應(yīng)當(dāng) 按照 核定的資質(zhì)等 級(jí) ， 承擔(dān)相應(yīng) 的房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目 。 具體辦法 由國 務(wù)院 建設(shè) 行政 主管 部門制定。 ” 房地 產(chǎn)開 發(fā)企 業(yè)資 質(zhì)管理規(guī)定 （ 二 0 00 年三月二十九日生 效 ） 第三條 ： “ 房地 產(chǎn)開 發(fā)企 業(yè)應(yīng) 當(dāng)按 照本規(guī) 定申 請(qǐng)核 定企 業(yè)資 質(zhì)等級(jí)。未 取得 房地 產(chǎn)開 發(fā)資 質(zhì)等級(jí) 證書 （以 下簡(jiǎn) 稱資 質(zhì)證書 ） 的企業(yè) ， 不得從事 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng) 營業(yè)務(wù)。 ”第五 條 房 地產(chǎn) 開發(fā) 企業(yè)按照企業(yè) 條件分為一、二 、三、四四 個(gè)資質(zhì)等級(jí)。各 資質(zhì) 等級(jí) 企業(yè) 的條 件如下：（一）一 級(jí)資質(zhì)：1 注冊(cè) 資本不低于 5 0 00萬元；2 從 事房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)營 5年以上； 3 近 3 年房屋建 筑面積累計(jì) 竣 工 30 萬平方米 以上，或 者累 計(jì)完 成與 此相 當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開 發(fā)投資額；4 連 續(xù) 5 年建筑工 程質(zhì)量合 格 率 達(dá) 100；5上一年 房屋建筑施工面積 1 5 萬平方米 以上，或者完 成與 此相 當(dāng)?shù)?房地 產(chǎn)開發(fā)投資額 ；6有職稱 的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù) 、 房地產(chǎn)及 有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專 業(yè)管理 人員不 少于 4 0人 ， 其中具有 中級(jí)以上職稱的管理人 員不少于 20 人，持 有資 格證 書的 專職 會(huì)計(jì)人 員 不 少于 4 人；7工程技 術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等 業(yè)務(wù) 負(fù)責(zé) 人具 有相 應(yīng)專業(yè)中級(jí)以 上職稱；8具有完 善的質(zhì)量保證體系 ， 商品住宅 銷售中實(shí)行了住宅質(zhì) 量保證書 和 住宅使用說 明書制度； 9未發(fā)生 過重大工程質(zhì)量事故。（二）二 級(jí)資質(zhì)： 1 注冊(cè) 資本不低于 2 0 00萬元；2 從 事房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)營 3年以上；3 近 3 年房屋建 筑面積累計(jì) 竣 工 15 萬平方米 以上，或 者累 計(jì)完 成與 此相 當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開 發(fā)投資額；4 連 續(xù) 3 年建筑工 程質(zhì)量合 格 率 達(dá) 100；5上一年 房屋建筑施工面積 1 0 萬平方米 以上，或者完 成與 此相 當(dāng)?shù)?房地 產(chǎn)開發(fā)投資額 ；6有職稱 的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù) 、 房地產(chǎn)及 有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專 業(yè)管理 人員不 少于 2 0人 ， 其中具有 中級(jí)以上職稱的管理人 員不少于 1 0 人，持 有資 格證 書的 專職 會(huì)計(jì)人 員 不 少于 3 人；7工程技 術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等 業(yè)務(wù) 負(fù)責(zé) 人具 有相 應(yīng)專業(yè)中級(jí)以 上職稱；8具有完 善的質(zhì)量保證體系 ， 商品住宅 銷售中實(shí)行了住宅質(zhì) 量保證書 和 住宅使用說 明書制度；9未發(fā)生 過重大工程質(zhì)量事故。（三）三 級(jí)資質(zhì)：1注冊(cè)資 本不低于 8 00 萬元；2從 事房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)營 2年以上； 3房屋建 筑面積累計(jì)竣 工5 萬平方米 以上 ， 或者累計(jì)完 成與 此相 當(dāng)?shù)?房地 產(chǎn)開發(fā)投資額 ；4 連 續(xù) 2 年建筑工 程質(zhì)量合 格 率 達(dá) 1 0 0；5有職稱 的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù) 、 房地產(chǎn)及 有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專 業(yè)管理 人員不 少于 1 0人 ， 其中具有 中級(jí)以上職稱的管理人 員不少于 5 人 ， 持有 資格 證書 的專 職會(huì) 計(jì)人員 不 少 于 2 人；6工程技 術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù) 責(zé)人 具有 相應(yīng) 專業(yè) 中級(jí)以上職稱 ， 統(tǒng)計(jì)等其 他業(yè)務(wù)負(fù) 責(zé)人 具有 相應(yīng) 專業(yè) 初級(jí)以上職稱 ； 7具有完 善的質(zhì)量保證體系 ， 商品住宅 銷售中實(shí)行了住宅質(zhì) 量保證書 和 住宅使用說 明書制度；8未發(fā)生 過重大工程質(zhì)量事故。 （四）四 級(jí)資質(zhì)：1注冊(cè)資 本不低于 1 00 萬元； 2從 事房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)營 1年以上；3已竣工 的建筑工程質(zhì)量合 格 率 達(dá) 1 0 0；4有職稱 的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù) 、 房地產(chǎn)及 有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專 業(yè)管理人 員不少于 5人 ， 持有資格 證書的專職會(huì)計(jì)人員不 少于 2 人；5工程技 術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中 級(jí)以上職稱 ， 財(cái)務(wù)負(fù) 責(zé)人 具有 相應(yīng) 專業(yè) 初級(jí)以上職稱 ， 配有專業(yè) 統(tǒng)計(jì)人員；6商品住 宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì) 量保證書 和 住宅使用說 明書制度；7未發(fā)生 過重大工程質(zhì)量事故。第 十三 條 任 何單 位和 個(gè)人不得涂 改、出租、出借 、轉(zhuǎn)讓、出 賣資質(zhì)證書。企業(yè)遺失 資質(zhì)證書 ， 必須在新聞媒體 上聲明作廢后 ， 方可補(bǔ)領(lǐng)。第十四條 企業(yè)發(fā)生 分立 、合并的 ， 應(yīng)當(dāng)在向 工商行政管 理部 門辦 理變 更手 續(xù)后的 3 0 日內(nèi)，到 原資質(zhì)審批部 門申 請(qǐng)辦 理資 質(zhì)證 書注銷手續(xù) ， 并重新申 請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)。第十五條 企業(yè)變更 名稱 、法定代表 人和主要管理 、 技術(shù)負(fù) 責(zé)人， 應(yīng)當(dāng)在 變更 3 0日內(nèi) ， 向原資質(zhì) 審批部門辦理變更手 續(xù)。第十六條 企業(yè)破產(chǎn) 、 歇業(yè)或 者因 其他 原因 終止 業(yè)務(wù)時(shí) ， 應(yīng)當(dāng)在向 工商行政管理部 門辦 理注 銷營 業(yè)執(zhí) 照后的 1 5 日內(nèi)，到 原資質(zhì)審批部門注銷 資質(zhì)證書。第 十九 條 企 業(yè)未 取得 資質(zhì) 證書 從事 房地 產(chǎn)開 發(fā)經(jīng)營的 ， 由縣級(jí)以 上地方人民政 府房 地產(chǎn) 開發(fā) 主管 部門責(zé)令限期 改正 ， 處 5 萬元以上 1 0 萬元以下 的罰款；逾期不改正 的 ， 由房地產(chǎn) 開發(fā)主 管部 門提 請(qǐng)工 商行 政管理部門吊 銷營業(yè)執(zhí)照。第 二十 條 企 業(yè)超 越資 質(zhì)等 級(jí)從 事房 地產(chǎn) 開發(fā) 經(jīng)營的 ， 由縣級(jí)以 上地方人民政府 房地 產(chǎn)開 發(fā)主 管部 門責(zé)令限期改 正 ， 處 5 萬元以 上1 0 萬元 以下的 罰款； 逾期不改正的 ， 由原資質(zhì) 審批部門吊銷資 質(zhì)證書 ， 并提請(qǐng)工商 行政 管理 部門 吊銷 營業(yè)執(zhí)照。 第二 十一 條 企 業(yè)有 下列行為之一 的 ， 由原資質(zhì) 審批部門公告 資質(zhì)證書作廢 ， 收回證書 ， 并 可 處 以 1 萬元以上 3 萬元以下 的罰款：（一 ） 隱瞞真實(shí) 情況 、 弄虛作假騙取 資質(zhì)證書的；（二）涂 改、出租、出借 、轉(zhuǎn)讓、出 賣資質(zhì)證書的。 7 1、規(guī) 劃與 計(jì)劃 管理 ： 是指 政府 運(yùn)用 各種 規(guī)劃 和計(jì)劃 ， 加強(qiáng)對(duì)房 地產(chǎn)開發(fā)的宏觀管理。具體包括 ：（一）土 地利用總體規(guī)劃 1、土地利 用總體規(guī)劃的概念和特點(diǎn)土 地利 用總 體規(guī) 劃是 指各級(jí)人民政 府 ， 根據(jù)國民 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā) 展的情況 ， 對(duì)土地的開發(fā) 、 利用 、 整治和保 護(hù)在 時(shí)間 上和 空間 上所 做的戰(zhàn)略構(gòu)思 和設(shè)計(jì)方案 。 它是國 民經(jīng) 濟(jì)和 社會(huì) 發(fā)展 計(jì)劃體系的重 要組成部分。土 地利 用總 體規(guī) 劃作 為國家管理土 地的一種手段 ， 有以下特點(diǎn) ：（ 1） 綜合性 （ 2 ） 長(zhǎng)期性 （ 3 ）指導(dǎo)性 2、土地利 用總體規(guī)劃體系土 地利 用總 體規(guī) 劃體 系是指 各級(jí) 各類 土地 利用 規(guī)劃的總稱。（ 1）全國土 地利用總體規(guī)劃 （ 2）省級(jí)土 地利用總體規(guī)劃（ 3）縣級(jí)土 地利用總體規(guī)劃（ 4）鄉(xiāng)（鎮(zhèn) ）級(jí)土地利用總體規(guī)劃 3、土地利 用總體利用規(guī)劃編制程序是 指編 制土 地利 用總 體規(guī)劃所需要 的步驟或環(huán)節(jié)。按照兩下 一上 、 上下結(jié)合 的程序進(jìn)行 。 （ 1） 發(fā)布規(guī)劃 編制綱要 （ 2 ）上報(bào)編制 草案（ 3）下達(dá)執(zhí)行 （二）城 市規(guī)劃7 2、城 市規(guī) 劃 ： 是人 民政府對(duì)城市 的規(guī)劃、容量 、 各項(xiàng) 建設(shè) 用地 及各 項(xiàng)基 礎(chǔ)設(shè)施 的配 置在 時(shí)間 上和 空間上進(jìn)行綜 合構(gòu)思 、 布置的行為。它是 城市建設(shè)的藍(lán)圖 ，也 是指 導(dǎo)房 地產(chǎn) 開發(fā) 的依據(jù)。 7 4、 城市 規(guī)劃 的編 制與 審批 ： 國務(wù)院城 市規(guī)劃行政主管部門和 省 、 自治區(qū) 、 直轄市 人民 政府 應(yīng)當(dāng) 分別 組織編制全國 和省、自治區(qū) 、 直轄市的規(guī) 劃 ， 用此指導(dǎo) 城市規(guī)劃的編 制 。 城市人民 政府負(fù)責(zé)組織 編制城市規(guī)劃 ； 縣級(jí) 人民 政府 所在 地鎮(zhèn) 的城市規(guī)劃 ， 由縣級(jí)人 民政府負(fù)責(zé) 組織 編制 。城 市總 體規(guī)劃 、 分區(qū)規(guī)劃 及詳細(xì)規(guī)劃經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān) 審批 ， 就成為法 律文件 ， 一切單位 和個(gè)人都應(yīng)當(dāng)執(zhí)行。75、城市規(guī) 劃的實(shí)施：（ 1）出讓、 轉(zhuǎn)讓要符合城市規(guī)劃要 求。第一 、 城市規(guī)劃 行政主管部門 和有 關(guān)部 門要 根據(jù) 城市規(guī)劃實(shí)施 的步驟和要求 ， 編制 城市 國有 土地 使用 權(quán)出讓規(guī)劃和 計(jì)劃。 第二 ， 出讓城市 國有土地使用權(quán)時(shí) ， 在出讓前 ， 必須要指定控制 性詳細(xì)規(guī)劃。 第三 、 出讓和轉(zhuǎn) 讓合同必須附有規(guī)劃 設(shè)計(jì)條件和附圖 。第四 、 城市規(guī)劃 行政管理部門 有權(quán) 對(duì)城 市國 有土 地使用權(quán)出讓 、 轉(zhuǎn)讓是否 符合規(guī)劃進(jìn)行監(jiān) 督檢查。 （ 2）建設(shè)項(xiàng) 目的選址和布局要符合 城市規(guī)劃要求。第一 、 城市規(guī)劃 區(qū)內(nèi)的建設(shè)工 程的 選址 和布 局必 須符合城市規(guī) 劃 。 設(shè)計(jì)任務(wù) 書報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)時(shí) ， 必須附有 城市規(guī)劃 行政 主管 部門 的選 址意見書。第二 、 建設(shè)項(xiàng)目 選址意見書應(yīng) 當(dāng)提 供建 設(shè)項(xiàng) 目的 基本情況和基 本依據(jù) 、 建設(shè)項(xiàng)目選址 、 用地范圍 和具體規(guī)劃要求。第三 、 建設(shè)項(xiàng)目 選址意見書的 審批 與發(fā) 放實(shí) 行分 級(jí)管理制度。第四 、 選址意見 書沒有簽發(fā)或 簽發(fā) 部門 不是 發(fā)帝 國難得規(guī)劃行 政主管部門 ， 則設(shè)計(jì)任務(wù)書 不得批準(zhǔn) 。 開發(fā)項(xiàng)目也不得 立項(xiàng)。 （ 3）開發(fā)區(qū) 的規(guī)劃要符合城市規(guī)劃 要求。開發(fā)區(qū)是 指有國務(wù)院和省 、自治區(qū) 、 直轄市人 民政府批準(zhǔn) 在城 市規(guī) 劃區(qū) 內(nèi)設(shè) 立的經(jīng)濟(jì)技術(shù) 開發(fā)區(qū)、保稅區(qū) 、高新技術(shù) 產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 、 國家旅 游度 假區(qū) 等實(shí) 行國 家特定優(yōu)惠政 策的各類開發(fā)區(qū) 。76、 土地 利用 計(jì)劃 ： 是 指國家動(dòng)用 計(jì)劃手段 ， 對(duì)土地的開發(fā) 、 利用 、 整治和保 護(hù)進(jìn) 行統(tǒng) 籌安 排， 把土 地的“ 開源 ” 和 “ 節(jié)流 ” 納入國家 計(jì)劃 管理 軌道 的一 種土地利用管 理制度。土 地利 用計(jì) 劃按 時(shí)間 序列分為長(zhǎng)期 計(jì)劃 、 中期計(jì)劃 和年度計(jì)劃 。77、 土地 利用 計(jì)劃 法的 特征： （ 1）內(nèi)容上 的廣泛性。涉及國民經(jīng) 濟(jì)各部門的發(fā)展 。（ 2）時(shí)間上 的連續(xù)性。土地 的利 用活 動(dòng)是 不斷 進(jìn)行的 ， 因而土地 利用計(jì)劃也是連續(xù)不斷 的， （ 3）程序法 和實(shí)體法的統(tǒng)一性 。 既規(guī)定土 地利用計(jì)劃管 理主 體之 間事 實(shí)上 的權(quán)利與義務(wù) ， 以及違反 這些法律 規(guī)定 所應(yīng) 承擔(dān) 的法 律責(zé)任 。 同時(shí)還規(guī) 定土地利用計(jì)劃編制的 程序。78、 土地 利用 法的 基本 原則。 （ 1）遵循客 觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律的原則。（ 2）綜合平 衡原則（ 3）統(tǒng)一性 和靈活性相結(jié)合的原則79、 土地 利用 計(jì)劃 的編 制和實(shí)施（ 1） 土地利用 計(jì)劃的編制 、審批和下 達(dá) 。 它的編制 程序與 國民 經(jīng)濟(jì) 和社 會(huì)事 業(yè)發(fā)展計(jì)劃的 編制程序相同 ； 報(bào)審批機(jī)關(guān) 批準(zhǔn) ， 最后把批 準(zhǔn)的 的正 式計(jì) 劃下 達(dá)到 計(jì)劃執(zhí)行單位 。 （ 2 ） 土地利用 計(jì)劃的實(shí)施 。包括土地 利用計(jì)劃的執(zhí)行 、修改和監(jiān) 督檢查。 8 0 、 房地產(chǎn)開 發(fā)項(xiàng)目管理 ：是 指人 民政 府對(duì) 房地 產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從 立項(xiàng) 、 設(shè)計(jì)到竣 工驗(yàn)收的全 程管理 。 城市房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營管理?xiàng)l例 第十條 “ 確定房地 產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 ， 應(yīng)當(dāng)符合 土地利用總體規(guī)劃 、 年度建設(shè) 用地計(jì)劃和城市規(guī)劃 、 房地產(chǎn)開 發(fā)年度計(jì)劃的要 求 ； 按照國家 有關(guān)規(guī) 定需 要經(jīng) 計(jì)劃 主管 部門批準(zhǔn)的 ， 還應(yīng)當(dāng)報(bào) 計(jì)劃主管部門批準(zhǔn) ， 并納入年 度固定資產(chǎn)投資 計(jì)劃。 ” 中華 人民 共和 國城 市規(guī)劃法 第三十一 條 在城市規(guī) 劃區(qū) 內(nèi)進(jìn) 行建 設(shè)需 要申請(qǐng)用地的 ， 必須持國 家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目 的有關(guān)文件 ， 向城市 規(guī)劃 行政 主管 部門 申請(qǐng)定點(diǎn) ， 由城市規(guī) 劃行政主管部 門核 定其 用地 位置 和界限，提供 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 ， 核發(fā)建設(shè)用 地規(guī)劃許可證 。 建設(shè) 單位 或者 個(gè)人 在取 得建設(shè)用地規(guī) 劃許可證后 ， 方可向 縣級(jí) 以上 地方 人民 政府土地管理 部門申請(qǐng)用地 ， 經(jīng)縣 級(jí)以 上人 民政 府審 查批準(zhǔn)后 ， 由土地管 理部門劃撥土地。 中華 人民 共和 國土 地管理法 第四十三 條 任何單位和個(gè)人 進(jìn)行建設(shè) ， 需要使用土地的 ， 必須依法 申請(qǐng)使用國有土 地 ； 但是 ， 興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn) 企業(yè) 和村 民建 設(shè)住 宅經(jīng)依 法批 準(zhǔn)使 用本 集體 經(jīng)濟(jì)組 織農(nóng) 民集 體所 有的 土地的 ， 或者鄉(xiāng) （ 鎮(zhèn) ） 村公共設(shè)施 和公 益事 業(yè)建 設(shè)經(jīng) 依法批 準(zhǔn)使 用農(nóng) 民集 體所 有的土地的除 外。前 款所 稱依 法申 請(qǐng)使 用的國 有土 地包 括國 家所 有的土 地和 國家 征用 的原 屬于農(nóng)民集體 所有的土地。 中華 人民 共和 國土 地管理法實(shí)施 條例 第二十二 條具 體建 設(shè)項(xiàng) 目需 要占 用土地 利用 總體 規(guī)劃 確定 的城市 建設(shè) 用地 范圍 內(nèi)的 國有建設(shè)用地 的 ， 按照下列 規(guī)定辦理： （一 ） 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究論證時(shí) ， 由土地行 政主管部門 對(duì)建 設(shè)項(xiàng) 目用 地有 關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行審 查 ， 提出建設(shè) 項(xiàng)目用地預(yù)審 報(bào)告 ； 可行性研 究報(bào)告報(bào)批 時(shí) ， 必須附具 土地行 政主 管部 門出 具的 建設(shè)項(xiàng)目用地 預(yù)審報(bào)告。（二 ） 建設(shè)單位 持建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)批 準(zhǔn)文件，向市 、 縣人民政府 土地行政主管部門 提出 建設(shè) 用地 申請(qǐng) ，由市 、 縣人民政 府土地行政主管 部門 審查 ，擬 訂供 地方案 ， 報(bào)市 、 縣人民政 府批準(zhǔn) ；需要上級(jí) 人民政府批準(zhǔn)的 ，應(yīng)當(dāng)報(bào)上 級(jí)人民政府批準(zhǔn) 。（三）供 地方案經(jīng)批準(zhǔn)后 ，由市 、 縣人民政 府向建設(shè)單位頒發(fā)建 設(shè)用地批準(zhǔn)書。有 償使 用國 有土 地的 ，由市 、 縣人民政 府土地行政主管 部門 與土 地使 用者 簽訂國有土地 有償使用合同 ； 劃撥使用國 有土地的，由市 、縣 人民 政府 土地 行政 主管部 門向 土地 使用 者核 發(fā)國有土地劃 撥決定書。（四 ） 土地使用 者應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)土地 登記。通過招標(biāo) 、 拍賣方式 提供國有 建設(shè) 用地 使用 權(quán)的 ，由市 、 縣人民政 府土地行政主管 部門 會(huì)同 有關(guān) 部門 擬訂方案 ， 報(bào)市 、 縣人民政 府批準(zhǔn)后 ， 由市 、 縣人民政 府土地行政主 管部門組織實(shí)施 ，并 與土 地使 用者 簽訂 土地有償使用 合同 。 土地使用 者應(yīng)當(dāng)依法 申請(qǐng)土地登記。城市房 屋拆遷管理?xiàng)l例 第六 條 拆 遷房 屋的 單位取得房屋 拆遷許可證后 ， 方可實(shí)施拆 遷。 第七 條 申 請(qǐng)領(lǐng) 取房 屋拆遷許可證 的 ， 應(yīng)當(dāng)向房 屋所在地的市 、 縣人民政 府房屋拆 遷管 理部 門提 交下 列資料：（一）建 設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 ；（ 二） 建設(shè) 用地 規(guī)劃 許可證；（三 ） 國有土地 使用權(quán)批準(zhǔn)文件；（ 四） 拆遷 計(jì)劃 和拆 遷方案； （五 ） 辦理存款 業(yè)務(wù)的金融機(jī) 構(gòu)出 具的 拆遷 補(bǔ)償 安置資金證明 。 市 、 縣人民政 府房屋拆遷管理 部門 應(yīng)當(dāng) 自收 到申 請(qǐng)之日起 日內(nèi) ， 對(duì)申請(qǐng)事 項(xiàng)進(jìn)行審查 ； 經(jīng)審查 ， 對(duì)符合條件的 ， 頒發(fā)房屋 拆遷許可證。 第 十三 條 拆 遷人 與被 拆遷 人應(yīng) 當(dāng)依 照本 條例 的規(guī)定 ，就 補(bǔ)償 方式 和補(bǔ) 償金額 、 安置用房 面積和安置地點(diǎn) 、 搬遷期限 、 搬遷過渡 方式和過渡 期限等事項(xiàng) ， 訂立拆遷補(bǔ)償 安置協(xié)議。拆遷租賃 房屋的 ， 拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆 遷人 、 房屋承租 人訂立拆遷 補(bǔ)償安置協(xié)議。 城市 房地 產(chǎn)開 發(fā)經(jīng) 營管理?xiàng)l例 第十六條 房地產(chǎn)開 發(fā)企 業(yè)開 發(fā)建 設(shè)的 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 ，應(yīng) 當(dāng)符 合有 關(guān)法律 、 法規(guī)的規(guī) 定和建筑工程質(zhì)量 、 安全標(biāo)準(zhǔn) 、 建筑工程勘察 、 設(shè)計(jì) 、 施工的技 術(shù)規(guī)范以及合 同的約定。 房 地產(chǎn) 開發(fā) 企業(yè) 應(yīng)當(dāng) 對(duì)其開 發(fā)建 設(shè)的 房地 產(chǎn)開 發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量 承擔(dān)責(zé)任。 勘察 、 設(shè)計(jì) 、 施工 、 監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng) 依照有關(guān)法律 、 法規(guī)的規(guī)定 或者合同的約定 ，承擔(dān)相應(yīng) 的責(zé)任。第 十七 條 房 地產(chǎn) 開發(fā) 項(xiàng)目竣工， 經(jīng)驗(yàn)收合格后 ， 方可交付使 用 ； 未經(jīng)驗(yàn)收 或者驗(yàn)收不合 格的 ， 不得交付 使用。 房地產(chǎn)開 發(fā)項(xiàng)目竣工后 ， 房地 產(chǎn)開 發(fā)企 業(yè)應(yīng) 當(dāng)向 項(xiàng)目所 在地 的縣 級(jí)以 上地 方人民 政府 房地 產(chǎn)開 發(fā)主 管部門提出竣 工驗(yàn)收申請(qǐng) 。 房地產(chǎn) 開發(fā) 主管 部門 應(yīng)當(dāng) 自收到竣 工驗(yàn)收 申請(qǐng)之 日起 30日內(nèi) ， 對(duì)涉及公 共安全的內(nèi)容，組織 工程質(zhì)量監(jiān)督 、 規(guī)劃 、 消防 、 人防等有 關(guān)部門或者單位 進(jìn)行驗(yàn)收。第 十八 條 住 宅小 區(qū)等 群體房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目竣工 ， 應(yīng)當(dāng) 依照 本條 例第 十七 條的規(guī) 定和 下列 要求 進(jìn)行 綜合驗(yàn)收：（一 ） 城市規(guī)劃 設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況 ； （二 ） 城市規(guī)劃 要求配套的基 礎(chǔ)設(shè) 施和 公共 設(shè)施 的建設(shè)情況； （三 ） 單項(xiàng)工程 的工程質(zhì)量常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x 4驗(yàn)收情況 ； （四 ） 拆遷安置 方案的落實(shí)情況；（ 五） 物業(yè) 管理 的落 實(shí)情況。住 宅小 區(qū)等 群體 房地 產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí) 行分期開發(fā)的 ， 可以分期驗(yàn) 收。8 1、開發(fā)項(xiàng) 目的立項(xiàng)管理房 地產(chǎn) 開發(fā) 公司 應(yīng)當(dāng) 根據(jù)城市規(guī)劃 、 年度建設(shè) 用地計(jì)劃和市場(chǎng) 需要情況 ， 確定開發(fā)項(xiàng)目 ， 并向計(jì)劃 管理等部門申請(qǐng)立 項(xiàng)。房地產(chǎn)開 發(fā)項(xiàng)目確定后 ， 必須 向在 城市 規(guī)劃 區(qū)內(nèi) 進(jìn)行建設(shè)需要 申請(qǐng)用地的 ， 必須持 國家 批準(zhǔn) 建設(shè) 項(xiàng)目 的有關(guān)文件 ， 向城市規(guī) 劃行政主管部門申 請(qǐng)定點(diǎn) ， 由城市規(guī)劃 行政 主管 部門 核定 其用地位置和 界限 ， 提供規(guī)劃 設(shè)計(jì)條件 ， 核發(fā)建設(shè) 用地規(guī)劃許可證 。 建設(shè)單位 或者個(gè)人在 取得 建設(shè) 用地 規(guī)劃 許可證后，根 據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 ，對(duì) 開發(fā) 項(xiàng)目 組織 勘察 、規(guī)劃 、 設(shè)計(jì)工作 ， 房地產(chǎn)開 發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì) 方案 ， 須依據(jù)城 市規(guī)劃管理 的有關(guān)規(guī)定 ， 履行報(bào)批手續(xù) 。 房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)應(yīng) 當(dāng)向 城市 規(guī)劃 主管 部門申請(qǐng)核發(fā) 建設(shè)工程 規(guī)劃許可證 ， 取得 建設(shè)工程 規(guī)劃許可證 后 ， 方可申請(qǐng) 開工 。 可向縣級(jí) 以上地方人民政 府土 地管 理部 門申 請(qǐng)用地 ， 經(jīng)縣級(jí)以 上人民政府審查批準(zhǔn)后 ， 由土地管 理部門劃撥土地 。 在城市規(guī) 劃區(qū)內(nèi)國有土地 上實(shí)施房屋拆遷 ，并需要對(duì) 被拆遷人補(bǔ)償 、 安置的 ， 依法取得 房屋拆遷許可證 。 拆遷人對(duì) 被拆遷人給予補(bǔ)償 、 安置 ， 被拆遷人 在搬遷期限 內(nèi)完成搬遷。 房 地產(chǎn) 開發(fā) 企業(yè) 應(yīng)當(dāng) 委托具有勘察 設(shè)計(jì)資格即 工程勘察證書 或 工程設(shè)計(jì) 證書 的單位進(jìn) 行勘察設(shè)計(jì)工作 。 房地產(chǎn)開 發(fā)項(xiàng)目一般按初 步設(shè) 計(jì)和 施工 圖設(shè) 計(jì)兩個(gè)階段進(jìn) 行 。 對(duì)與技術(shù) 復(fù)雜而又缺乏 經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目 ， 可分為初步設(shè) 計(jì) 、 技術(shù)設(shè)計(jì) 和施工圖設(shè)計(jì) 三個(gè)階段進(jìn)行。8 2、開發(fā)項(xiàng) 目的施工管理房 地產(chǎn) 開發(fā) 企業(yè) 應(yīng)當(dāng) 按照有關(guān)規(guī)定 ， 選擇具有 相應(yīng)資質(zhì)條件的 施工單位 ， 進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目的建設(shè) 。 單位按照適用本條 例。8 3、開發(fā)項(xiàng) 目的竣工驗(yàn)收房地產(chǎn)開 發(fā)項(xiàng)目竣工后 ， 房地 產(chǎn)開 發(fā)企 業(yè)應(yīng) 當(dāng)向 項(xiàng)目所 在地 的縣 級(jí)以 上地 方人民 政府 房地 產(chǎn)開 發(fā)主 管部門提出竣 工驗(yàn)收申請(qǐng) 。 房地產(chǎn) 開發(fā) 主管 部門 應(yīng)當(dāng) 自收到竣 工驗(yàn)收 申請(qǐng)之 日起 3 0日內(nèi) ， 對(duì)涉及公 共安全的內(nèi)容，組織 工程質(zhì)量監(jiān)督 、 規(guī)劃 、 消防 、 人防等有 關(guān)部門或者單位 進(jìn)行驗(yàn)收 。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 竣工 ， 經(jīng)驗(yàn)收合 格后 ， 方可交付 使用 ； 未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn) 收不合格的 ， 不得交付使用 。 8 4、 房屋 拆遷 ： 是 指根 據(jù)城 鎮(zhèn)建 設(shè)規(guī) 劃和 國家 專項(xiàng)工 程的 遷建 計(jì)劃 及當(dāng) 地政府的用地 文件 ， 拆除和遷 移建 設(shè)用 地范 圍內(nèi) 的房 屋及其設(shè)施的 行為 。 取得房屋 拆遷 許可 證的 建設(shè) 單位 是拆遷人 ， 被拆遷單 位或個(gè)人是被拆遷人 。 8 5、 房屋 拆遷 應(yīng)遵 循的 原則： 1、服從國 家利益原則：拆遷 人在 拆遷 過程 中要 維護(hù)國家利益 ，服從統(tǒng)一安排 ，不得任意 拆遷 ； 被拆遷人 要服從國家 建設(shè)需要 ， 按時(shí)搬遷。 2、符合城 市規(guī)劃 中華 人民 共和 國城 市規(guī)劃法 第二十三 條 城市新區(qū) 開發(fā) 和舊 區(qū)改 建必 須堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī) 劃、合理布局 、 因地制宜 、 綜合開發(fā) 、 配套建設(shè)的原則 。 各項(xiàng)建設(shè) 工程的選址 、 定點(diǎn) ， 不得妨礙 城市的發(fā)展， 危害城市的安全 ，污染和破 壞城市環(huán)境 ， 影響城市各項(xiàng) 功能的協(xié)調(diào)。3、保護(hù)合 法權(quán)益：要用法律 形式 確定 房屋 拆遷 當(dāng)事人的權(quán)利 義務(wù)關(guān)系 ， 禁止非法拆遷和 違法拆遷 ， 按規(guī)定給予被拆 遷人安置或補(bǔ)償 ；同 時(shí)被 拆遷 人也 應(yīng)當(dāng) 按補(bǔ)償安置協(xié) 議搬遷。 8 6、房屋拆 遷的程序（一 ） 申領(lǐng)規(guī)劃 用地許可證拆 遷人 首先 要依 法獲 得拆遷地塊的 土地使用權(quán) ， 按規(guī)定 向有 關(guān)政 府規(guī) 劃部 門申請(qǐng)建設(shè)用 地規(guī)劃許可證 ； 經(jīng)審查符合 條件的 ， 有規(guī)劃管理 部門 核發(fā) 建設(shè) 用地 規(guī)劃許可證， 確定拆遷的范圍 。同 時(shí)由 房屋 規(guī)劃 管理 部門通知被拆 遷人 ， 停止房屋 及附 屬物 的改 建、 擴(kuò)建 等工程 ， 并通知有 關(guān)部門 ， 以公告 形式 公布 在拆 遷范 圍內(nèi)暫停辦理 有關(guān)手續(xù) ， 如暫停辦理房屋 的買賣、交換 、 析產(chǎn)、分割 、贈(zèng)與、分戶 、 出租 、 調(diào)配等手 續(xù) ， 暫停辦理居 民常 住戶 口的 遷入 和分戶手續(xù) ， 暫停核發(fā) 工商營業(yè)執(zhí)照。 （二 ） 編制拆遷 計(jì)劃和方案作 為拆 遷人 應(yīng)當(dāng) 在取 得土地使用權(quán) 后對(duì)被拆遷人 、 房屋等情況 進(jìn)行調(diào)查 ， 根據(jù)核實(shí)的情況 和國家 、 地方有關(guān)拆遷補(bǔ)償 安置的規(guī)定 ， 對(duì)被拆遷人今 昔感具體分析 ， 并編 制出 詳細(xì) 的拆 遷計(jì) 劃和方案。 （三 ） 申領(lǐng)房屋 拆遷許可證城 市房 屋拆 遷實(shí) 行許 可證制度 。 任何單位 和個(gè)人需要拆遷房屋 ， 均須持后 房屋的單位建設(shè)項(xiàng)目 批準(zhǔn)文件 、 建設(shè)用地規(guī)劃許 可證 、 國有土地 使用權(quán)批準(zhǔn) 文件 、 拆遷計(jì)劃 和拆遷方案 、 辦理存款 業(yè)務(wù)的金 融機(jī) 構(gòu)出 具的 拆遷 補(bǔ)償安置資金 證明等材料向市 、縣 人民 政府 房屋 拆遷 管理部門提出 申請(qǐng) ， 經(jīng)批準(zhǔn)并 發(fā)給房屋拆 遷許可證后 ， 方可實(shí)施拆遷 。 房屋拆遷 許可證是拆遷行 為獲得行政許可 ，拆 遷人 從事 房屋 拆遷 的法律憑證 ， 只對(duì)指定 的項(xiàng)目在一 定時(shí) 間和 一定 范圍 內(nèi)有效。（四）發(fā) 布拆遷公告 房 屋拆 遷管 理部 門在 發(fā)放房屋拆遷 許可證的同時(shí) ， 應(yīng)當(dāng) 將房 屋拆 遷許 可證 中載明的拆遷 人、拆遷范圍 、 拆遷期限等 事項(xiàng) ， 以房屋拆 遷公告的形 式予以公布 。 目的是 讓被 拆遷 人了 解拆 遷是城市建設(shè) 的需要 。 任何單位和個(gè)人都 必須服從 ； 讓被拆遷 人知 道拆 遷的 有關(guān) 法律和政策 ， 了解他們 應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利和 應(yīng)履行的義務(wù)。 （五 ） 簽訂拆遷 補(bǔ)償 、 安置協(xié)議 拆 遷人 與被 拆遷 人應(yīng) 當(dāng)就補(bǔ)償方式 和補(bǔ)償金額 、 安置用房面積 和安置地點(diǎn) 、 搬遷期限 、 搬遷過渡 方式和過渡期限等事 項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商 ， 訂立拆遷補(bǔ)償 安置協(xié)議。 房 屋拆 遷管 理部 門代 管的房屋需要 拆遷的 ， 拆遷補(bǔ)償安 置協(xié) 議必 須經(jīng) 公證 機(jī)關(guān)公證，并 辦理證據(jù)保全。拆 遷人 和被 拆遷 人在 簽訂協(xié) 議時(shí) ，應(yīng) 當(dāng)在 平等 基礎(chǔ)上 ， 進(jìn)行充分 協(xié)商 ， 體現(xiàn)自愿與有償 原則。拆 遷人 與被 拆遷 人或 者拆遷人 、 被拆遷人 與房屋承租人 達(dá)不 成拆 遷補(bǔ) 償安 置協(xié)議的 ， 經(jīng)當(dāng)事人 申請(qǐng) ， 由房屋拆遷管 理部門裁決 。 房屋拆 遷管 理部 門是 被拆 遷人的，由同 級(jí)人民政府裁決 。裁 決應(yīng) 當(dāng)自 收到 申請(qǐng) 之日起 3 0 日內(nèi)作出 。當(dāng)事人對(duì) 裁決不服的 ， 可以自裁 決書 送達(dá) 之日 起 3 個(gè)月內(nèi)向人 民法院起訴 。 拆遷人 依照 本條 例規(guī) 定已 對(duì)被拆 遷人 給予 貨幣 補(bǔ)償 或者提供拆遷 安置用房 、 周轉(zhuǎn)用房的 ， 訴訟期間 不停止拆遷的執(zhí)行。（六）實(shí) 施房屋拆遷拆 遷人 應(yīng)在 規(guī)定 的拆 遷期限內(nèi)完成 房屋的拆遷工作 。拆遷補(bǔ)償 安置協(xié)議訂立后 ，被 拆遷 人或 者房 屋承 租人在搬遷期 限內(nèi)拒絕搬遷的 ，拆 遷人 可以 依法 向仲 裁委員會(huì)申請(qǐng) 仲裁 ， 也可以依 法向 人民 法院 起訴 。訴 訟期間 ， 拆遷人可 以依法申請(qǐng)人民法院先 予執(zhí)行 。 被拆遷人或 者房 屋承 租人 在拆 遷管理 部門 的裁 決規(guī) 定的 搬遷期限內(nèi)未 搬遷的 ， 由房屋所在地的市 、 縣人民政 府責(zé)成有關(guān)部門 強(qiáng)制拆遷 ， 或者由房 屋拆 遷管 理部 門依 法申請(qǐng)人民法 院強(qiáng)制拆遷。實(shí)施強(qiáng)制 拆遷前 ， 拆遷人應(yīng)當(dāng) 就被 拆除 房屋 的有 關(guān)事項(xiàng) ， 向公證機(jī) 關(guān)辦理證據(jù)保全。8 7、 房屋 拆遷 補(bǔ)償 概念 ：是 拆遷 人依 法對(duì) 被拆 除房屋 機(jī)器 附屬 物的 所有 人因拆 遷所 遭受 的損 失給 予合理的彌補(bǔ) 。拆 除違 章建 筑和 超過 批準(zhǔn)期 限的 臨時(shí) 建筑 ，不 予補(bǔ)償 。 拆除未超 過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑 ， 應(yīng)當(dāng)給予 適當(dāng)補(bǔ)償。 房屋補(bǔ)償 應(yīng)堅(jiān)持統(tǒng)一作價(jià) 、等價(jià)交換 、 區(qū)別對(duì)待 和按質(zhì)論價(jià)的原 則。 8 8、拆遷補(bǔ) 償?shù)姆绞剑翰?遷補(bǔ) 償?shù)?方式 可以 實(shí)行貨幣補(bǔ)償 ， 也可以實(shí) 行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 。（ 1）貨幣補(bǔ) 償是指拆遷人以支付貨 幣的形式 ， 賠償被拆 遷人 因拆 除房 屋所 造成的經(jīng)濟(jì)損 失的補(bǔ)償方式 。 貨幣補(bǔ)償?shù)?金額 ， 根據(jù)被拆 遷房屋的區(qū) 位 、 用途 、 建筑面積等因素 ， 以房地產(chǎn) 市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確 定。 （ 2）房屋產(chǎn) 權(quán)調(diào)換是指拆遷 人用 異地 的房 屋或 原地再 建的 房屋 與被 拆遷 人的房屋進(jìn)行 交換 ， 拆遷后被 拆遷 人取 得交 換房 屋產(chǎn) 權(quán)的補(bǔ)償方式 。 實(shí)行房屋 產(chǎn)權(quán)調(diào)換的 ， 拆遷人與 被拆遷人應(yīng)當(dāng) 依照 貨幣 補(bǔ)償 金額 的規(guī)定 ， 計(jì)算被拆 遷房屋的補(bǔ)償金額和所 調(diào)換房屋的價(jià)格 ，結(jié)清產(chǎn)權(quán) 調(diào)換的差價(jià)。 （ 3）特殊規(guī) 定： 拆遷公益 事業(yè)用房的 ， 拆遷人應(yīng)當(dāng) 依照有關(guān)法律 、 法規(guī) 的規(guī) 定和 城市 規(guī)劃 的要求予以重 建 ， 或者給予 貨幣補(bǔ)償。 拆 遷非 公益 事業(yè) 房屋 的附屬物， 不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換 ， 由拆遷人給 予貨幣補(bǔ)償。 拆遷租賃 房屋 ， 被拆遷人與 房屋 承租 人解 除租 賃關(guān)系的 ， 或者被拆 遷人對(duì)房屋承租人進(jìn) 行安置的 ， 拆遷人對(duì)被拆遷 人給予補(bǔ)償。被 拆遷 人與 房屋 承租 人對(duì)解 除租 賃關(guān) 系達(dá) 不成 協(xié)議的 ， 拆遷人應(yīng) 當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋 產(chǎn)權(quán)調(diào)換 。 產(chǎn)權(quán)調(diào)換 的房 屋由 原房 屋承 租人承租 ， 被拆遷人 應(yīng)當(dāng)與原房屋 承租 人重 新訂 立房 屋租賃合同。 拆遷產(chǎn)權(quán) 不明確的房屋 ，拆 遷人 應(yīng)當(dāng) 提出 補(bǔ)償 安置方案 ， 報(bào)房屋拆 遷管理部門審核同意 后實(shí)施拆遷 。 拆遷前 ， 拆遷人應(yīng) 當(dāng)就被拆遷房屋 的有 關(guān)事 項(xiàng)向 公證 機(jī)關(guān)辦理證據(jù) 保全。 拆遷設(shè)有 抵押權(quán)的房屋 ，依 照國 家有 關(guān)擔(dān) 保的 法律執(zhí)行。89、拆遷安 置1、拆遷安 置是指拆遷人對(duì)被 拆遷 房屋 的使 用人 另外提供房屋 以供居住使用 ， 并給予一定 補(bǔ)助費(fèi)用。2、拆遷安 置的對(duì)象是被拆除房屋的 使用人 ， 即在拆遷范 圍內(nèi) 具有 正式 戶口 的公民 和在 拆遷 范圍 內(nèi)具 有營業(yè) 執(zhí)照 或者 作為 正式 辦公地點(diǎn)的機(jī) 關(guān)、團(tuán)體、企業(yè) 、事業(yè)單位 。3、拆遷安 置的方式可以是一次性安 置 ， 即用產(chǎn)權(quán) 調(diào)換的 方式 一次 性解 決被 拆除房屋使用 人的用房問題 ， 也可 以先 由拆 遷人 提供 周轉(zhuǎn)房臨時(shí)過 渡 ， 或由被拆 遷人自己尋找 房屋過渡。 4 、拆遷安 置費(fèi)：包括搬遷 補(bǔ)助費(fèi) 、 臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi) ， 以及經(jīng)濟(jì) 損失補(bǔ)償費(fèi)。90、搬 遷補(bǔ) 助費(fèi) ： 是 被拆遷 人或 者房 屋承 租人 因原居住房屋 被拆除 ， 須遷移他處居住 ， 在搬家過 程中發(fā)生的費(fèi)用。 91、臨 時(shí)安 置補(bǔ) 助費(fèi) ： 是對(duì) 被拆 遷人 或者 房屋 承租人 因遷 離原 居住 地而 在生活 上所 增加 的一 些額 外支出費(fèi)用的 補(bǔ)償 。 被拆遷人 或者 房屋 承租 人使 用拆 遷人提供的周 轉(zhuǎn)房的 ， 拆遷人不支付臨時(shí) 安置補(bǔ)助費(fèi)。92、經(jīng) 濟(jì)損 失補(bǔ) 償費(fèi) ： 是指 拆遷 人對(duì) 因拆 除非 住宅房屋而造 成的停產(chǎn) 、 停業(yè)引起的經(jīng)濟(jì) 損失的 ， 可以付給被 拆遷 人或 者房 屋承 租人適當(dāng)補(bǔ)償 。93、房 地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓 ： 是 指房地產(chǎn)權(quán)利 人通過買賣 、 贈(zèng)與或 者其 他合 法方 式將 其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移 給他人的行為。 包含的內(nèi) 容：（一 ） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓的主體是房地產(chǎn)權(quán) 利人。 （二 ） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓的法律后果是所有 權(quán)的轉(zhuǎn)移。（三 ） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓的實(shí)現(xiàn)方式有買賣 、 贈(zèng)與或者 其他合法方式。94、 其他合法 方式主要有 ：1、以房地 產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立 企業(yè)法人 ， 房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生 變更的； 2 、一方提供土地 使用權(quán) ， 另一方或者多方提 供資金、合資 、 合作開發(fā)經(jīng) 營房地產(chǎn) ， 而是房地產(chǎn)權(quán)屬 發(fā)生變更的； 3、因企業(yè)被 收購 、 兼并合伙 合并 ，房 地產(chǎn) 權(quán)屬 隨之 轉(zhuǎn)移的 ； 4 、 以房地產(chǎn) 抵債的 ； 5、法律法規(guī) 規(guī)定的其他情形 。（四 ） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓的種類有已 經(jīng)建 成的 房地 產(chǎn)的 轉(zhuǎn)讓和 尚未 建成 但符 合條 件的在建房屋 的轉(zhuǎn)讓。9 5 、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓的原則：除遵循民 法的一般原則外 ，還應(yīng)當(dāng)遵 循下列原則。（一 ） 出讓方地 位不變?cè)瓌t出 讓方 地位 不變 原則 即土地所有權(quán) 不變的原則 ，無論土地的 使用權(quán)有何變化 ，國家仍是 土地所有權(quán)人。 （二 ） 房地產(chǎn)一 致原則即土地 使用 權(quán)與 地上 建筑 物產(chǎn)權(quán)相一致 原則 ， 取得土地 使用 權(quán)的 同時(shí) 取得 地上 建筑物的所有 權(quán) 。 具體包括 ： 1、土地使用 權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí) ， 地上建筑物 、 其他附著 物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓 ； 2 、 地上建筑 物 、其 他附 著物 的所 有人 轉(zhuǎn)讓地上建筑 物 、 其他附著 物的所有權(quán)時(shí) ， 其使用范 圍內(nèi)的土地使用 權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓 。 但作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓時(shí)除外。（三）效 益不可損原則即 保護(hù) 財(cái)產(chǎn) 的價(jià) 值和 經(jīng)濟(jì)效益的原 則 ， 指無論是 土地使用權(quán)轉(zhuǎn) 讓 ， 還是地上 建筑物 、 其他附著 物轉(zhuǎn)讓 ， 都不得 損害 土地 及其 地上 建筑物的經(jīng)濟(jì) 效益。9 6 、房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓的條件（一 ） 以出讓方 式取得土地使用權(quán)的 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件房地產(chǎn) 管理法 第 3 8 條 ：以 出讓 方式 取得 土地 使用權(quán)的 ， 轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)時(shí) ， 應(yīng)當(dāng)符合下列 條件： （ 1）按照出 讓合同約定已經(jīng) 支付 全部 土地 使用 權(quán)出讓金 ， 并取得土 地使用權(quán)證書；（ 2）按照出 讓合同約定進(jìn)行投資開 發(fā) ， 屬于房屋 建設(shè)工程的 ， 完成開發(fā) 投資總額的百分之 二十五以上 ， 屬于成片開發(fā) 土地的 ， 形成工業(yè)用 地或 者其 他建 設(shè)用 地條件。轉(zhuǎn) 讓房 地產(chǎn) 時(shí)房 屋已 經(jīng)建成的 ， 還應(yīng)當(dāng)持 有房屋所有權(quán)證書。城 市房 地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓 管理 規(guī)定第十 條 以 出讓 方式 取得土地使用 權(quán)的 ， 轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng) 符合下列條件： （ 1）按照出 讓合同約定已經(jīng) 支付 全部 土地 使用 權(quán)出讓金 ， 并取得土 地使用權(quán)證書；（ 2）按照出 讓合同約定進(jìn)行投資開 發(fā) ， 屬于房屋 建設(shè)工程的 ， 應(yīng)完成開 發(fā)投資總額的百分 之二十五以上 ； 屬于成片開 發(fā)土地的 ， 依照規(guī)劃對(duì)土地 進(jìn)行開發(fā)建設(shè) ， 完成供排水 、供電、供熱 、 道路交通 、 通信等市 政基礎(chǔ)設(shè)施 、 公用設(shè)施 的建設(shè) ， 達(dá)到場(chǎng)地平整 ， 形成工業(yè) 用地或者其他建 設(shè)用地條件。 轉(zhuǎn) 讓房 地產(chǎn) 時(shí)房 屋已 經(jīng)建成的 ， 還應(yīng)當(dāng)持 有房屋所有權(quán)證書。 （二 ） 以劃撥方 式取得土地使用權(quán)的 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件按照有關(guān) 法律法規(guī)的規(guī)定 ，符合下列 條件的，經(jīng)市 、 縣人 民政 府土 地管 理部 門和房產(chǎn)管理 部門批準(zhǔn) ， 其劃撥土 地土 地使 用權(quán) 和地 上建筑 物、 其他 附著 物可 以轉(zhuǎn)讓、出租 、抵押：（ 1 ）土地使 用者為企業(yè)、公 司、 其他 經(jīng)濟(jì) 組織 和個(gè)人；（ 2 ） 領(lǐng)有國有 土地使用證 ；（ 3 ）具有地 上建筑物、其他附著物 的合法產(chǎn)權(quán)證明 ；（ 4 ）依照規(guī) 定簽訂土地使用權(quán)出讓 合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣 人民 政府 補(bǔ)交 土地 使用權(quán)出讓金 或者轉(zhuǎn)讓、出租 、抵 押所 獲收 益抵 交土 地使用權(quán)出讓 金。分為兩種 情況：（ 1 ）辦理土 地使用權(quán)出讓手續(xù) ， 并繳納土 地使用權(quán)出讓金；（ 2 ）不辦理 土地使用權(quán)出讓手續(xù)的 ， 應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn) 讓房地產(chǎn) 所獲 收益 中的 土地 收益上繳國家 或作其他處理。 城 市房 地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓 管理 規(guī)定第 十二 條 以 劃撥 方式 取得土地使 用權(quán)的 ， 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 時(shí)， 屬于 下列 情形 之一的 ， 經(jīng)有批準(zhǔn) 權(quán)的人民政府批準(zhǔn) ， 可以不辦 理土地使用權(quán)出讓手 續(xù) ， 但應(yīng)當(dāng)將 轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn) 所獲 收益 中的 土地收 益上 繳國 家或 者作 其他處理 。 土地收益 的繳納和處理 的辦 法按 照國 務(wù)院 規(guī)定辦理。 （一 ） 經(jīng)城市規(guī) 劃行政主管部門批準(zhǔn) ， 轉(zhuǎn)讓的土 地用于建設(shè) 中華人民 共和國城市房地產(chǎn)管 理法 第 二十三 條規(guī)定的項(xiàng) 目的；（二 ） 私有住宅 轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的 ；（三 ） 按照國務(wù) 院住房制度改 革有 關(guān)規(guī) 定出 售公 有住宅的；（四 ） 同一宗土 地上部分房屋 轉(zhuǎn)讓 而土 地使 用權(quán) 不可分割轉(zhuǎn)讓 的；（五 ） 轉(zhuǎn)讓的房 地產(chǎn)暫時(shí)難以 確定 土地 使用 權(quán)出 讓用途、年限 和其他條件的；（六 ） 根據(jù)城市 規(guī)劃土地使用權(quán)不宜 出讓的； （七 ） 縣級(jí)以上 人民政府規(guī)定 暫時(shí) 無法 或不 需要 采取土 地使 用權(quán) 出讓 方式 的其他情形 。 依照前款 規(guī)定繳納土地收益 或作其他處理的 ，應(yīng) 當(dāng)在 房地 產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓合 同中注明。（三 ） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓的限制性規(guī)定： 城市房 地產(chǎn)管理法 第三十七條 下列房地 產(chǎn) ， 不得轉(zhuǎn)讓： （一 ） 以出讓方 式取得土地使用權(quán)的 ， 不符合本 法第三十八條規(guī) 定的條件的； （二 ） 司法機(jī)關(guān) 和行政機(jī)關(guān)依法裁定 、 決定查封 或者以其 他形 式限 制房 地產(chǎn) 權(quán)利的；（三 ） 依法收回 土地使用權(quán)的； （四 ） 共有房地 產(chǎn) ， 未經(jīng)其他共有人 書面同意的；（五）權(quán) 屬有爭(zhēng)議的； （六 ） 未依法登 記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（七 ） 法律 、 行政法規(guī) 規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓 的其他情形。9 7 、房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓的程序；（一 ） 以行政劃 撥方式取得土 地使 用權(quán) 的房 地產(chǎn) 的轉(zhuǎn)讓程序1 、辦理土 地使用權(quán)出讓手續(xù) ， 并繳納土 地使用權(quán)出讓常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x 5金； （ 1 ）提出轉(zhuǎn) 讓土地使用權(quán)的申請(qǐng)以 劃撥 方式 取得 土地 使用權(quán)的 ， 轉(zhuǎn)讓土地 使用權(quán)或房地產(chǎn)時(shí) ， 必須持國 有土地使用 證以 及地 上建 筑物 和其他 附著 物產(chǎn) 權(quán)證 明等 合法證件 ， 向土地所 在地縣人民政 府土 地管 理部 門提 出申請(qǐng)。至 于應(yīng) 當(dāng)由 誰辦 理出 讓手續(xù)，有不 同的法律規(guī)定 。 教材 認(rèn)為 應(yīng)當(dāng) 由轉(zhuǎn) 讓人 辦理出讓手續(xù) ， 再由轉(zhuǎn)讓 人和受讓人簽訂 轉(zhuǎn)讓合同 ， 辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 手續(xù)。）（ 2 ）、市、 縣人民政府土地 管理 部門 在接 到轉(zhuǎn) 讓申請(qǐng)之日起 15 日內(nèi)進(jìn)行審查 、 審批 ， 并將結(jié)果 予以回復(fù)。 劃撥 土地 使用 權(quán)管 理暫行辦法 第六條符合下列 條件的，經(jīng)市 、 縣人 民政 府土 地管 理部 門批準(zhǔn) ，其 土地 使用 權(quán)可 以轉(zhuǎn)讓、出租 、抵押： （一）土 地使用者為公司 、企 業(yè)、 其他 經(jīng)濟(jì) 組織 和個(gè)人； （ 二） 領(lǐng)有 國有 土地 使用證；（三 ） 具有合法 的地上建筑物、其他 附著物產(chǎn)權(quán)證明 ；（ 3 ）簽訂土 地使用權(quán)出讓合同轉(zhuǎn)讓 申請(qǐng)被批準(zhǔn)后 ， 土地 管理 部門 代土 地所 有者（即出讓 人 ） 與申請(qǐng)人 簽訂土地使用 權(quán)出讓合同。 劃撥 土地 使用 權(quán)管 理暫行辦法 第十六條土 地使 用者 應(yīng)當(dāng) 在土 地使用 權(quán)出 讓合 同簽 訂后 六十日內(nèi) ， 向所在地 市 、 縣人民政 府交 付土 地使 用權(quán) 出讓金 ， 到市 、 縣人民政 府土地管 理部 門辦 理土 地使 用權(quán)出讓登記 手續(xù)。 （ 4 ）簽訂轉(zhuǎn) 讓合同土 地使 用權(quán) 手續(xù) 辦理 完畢后 ， 土地使用 權(quán)享有者或者房 地產(chǎn) 所有 者可 以與 受讓人簽訂房 地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。（ 5 ）辦理轉(zhuǎn) 讓登記手續(xù) 劃撥 土地 使用 權(quán)管 理暫行辦法 第十七條雙 方當(dāng) 事人 應(yīng)當(dāng) 在辦 理土地 使用 權(quán)出 讓登 記手 續(xù)后十五日內(nèi) ，到所在地市 、 縣人 民政 府土 地管 理部 門辦理土地使 用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租 、抵押 登記手 續(xù) , 辦理 登記手續(xù) ，應(yīng) 當(dāng)提 交下 列證 明文件、材料 ：（一）國 有土地使用證；（ 二） 土地 使用 權(quán)出 讓合同；（三）土 地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 、 租賃、抵押 合同； （四 ） 市 、 縣人民政 府土地管 理部 門認(rèn) 為有 必要 提交的其他證 明文件、材料。 需 要辦 理房 產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓登 記手續(xù)的 ， 還應(yīng)到房 產(chǎn)管理部門辦理權(quán)屬 變更登記手續(xù)。 9 8、 不辦 理土 地使 用權(quán) 出讓 手續(xù) 的， 應(yīng)當(dāng) 將轉(zhuǎn) 讓房地 產(chǎn)所 獲收 益中 的土 地收益 上繳國 家或 作其 他處理。 城市 房地 產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓管 理規(guī)定第十 二條以 劃撥 方式 取得 土地 使用權(quán)的 ， 轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)時(shí) ， 屬于下列情形 之一的 ， 經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民 政府批準(zhǔn) ， 可以不辦理土地 使用權(quán)出讓手續(xù) ，但 應(yīng)當(dāng) 將轉(zhuǎn) 讓房 地產(chǎn) 所獲收 益中 的土 地收 益上 繳國家或者作 其他處理 。 土地收益 的繳 納和 處理 的辦 法按照國務(wù)院 規(guī)定辦理。 （一 ） 經(jīng)城市規(guī) 劃行政主管部門批準(zhǔn) ， 轉(zhuǎn)讓的土 地用于建設(shè) 中華人民 共和國城市房地產(chǎn)管 理法 第二十三 條規(guī)定的項(xiàng) 目的；（二 ） 私有住宅 轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的 ；（三 ） 按照國務(wù) 院住房制度改 革有 關(guān)規(guī) 定出 售公 有住宅的；（四 ） 同一宗土 地上部分房屋 轉(zhuǎn)讓 而土 地使 用權(quán) 不可分割轉(zhuǎn)讓 的；（五 ） 轉(zhuǎn)讓的房 地產(chǎn)暫時(shí)難以 確定 土地 使用 權(quán)出 讓用途、年限 和其他條件的；（六 ） 根據(jù)城市 規(guī)劃土地使用權(quán)不宜 出讓 （七 ） 縣級(jí)以上 人民政府規(guī)定 暫時(shí) 無法 或不 需要 采取土 地使 用權(quán) 出讓 方式 的其他情形 。 依照前款 規(guī)定繳納土地收益 或作其他處理的 ，應(yīng) 當(dāng)在 房地 產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓合 同中注明。（二 ） 以出讓方 式取得土地使用權(quán)的 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序 城市 房地 產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓管 理規(guī)定第七 條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓 ，應(yīng)當(dāng)按照 下列程序辦理： 1、房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓 合同；2、房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地 產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓合 同簽 訂后 日內(nèi)持房 地產(chǎn)權(quán)屬證書 、 當(dāng)事人的合 法證明 、 轉(zhuǎn)讓合同等 有關(guān) 文件 向房 地產(chǎn) 所在地 的房 地產(chǎn) 管理 部門 提出申請(qǐng)，并 申報(bào)成交價(jià)格； 3、房地產(chǎn) 管理部門對(duì)提供的有關(guān)文 件進(jìn)行審查 ， 并在 日內(nèi) 作出 是否 受理 申請(qǐng)的書面答 復(fù) ， 日內(nèi)未 作書面答復(fù)的 ，視為同意受理 ；4、房地產(chǎn) 管理部門核實(shí)申報(bào)的成交 價(jià)格 ， 并根據(jù)需 要對(duì) 轉(zhuǎn)讓 的房 地產(chǎn) 進(jìn)行 現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng) 估； 5、房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納 有關(guān)稅費(fèi)；6、房地產(chǎn) 管理部門辦理房屋權(quán)屬登 記手續(xù) ， 核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證 書。9 9、 房 地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓 合同 ： 是指 房地 產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓人 與受 讓人之 間訂 立的 轉(zhuǎn)讓 房地 產(chǎn)的協(xié)議。 理 解概 念時(shí) 需把 握以 下內(nèi)容：1、轉(zhuǎn)讓合 同的主體是轉(zhuǎn)讓人和受讓 人；2、合同的 標(biāo)的是房地產(chǎn)；3、合同的 內(nèi)容是雙方的權(quán)利和義務(wù) 。1 00、 房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓與土地 使用權(quán)出讓 合同的關(guān)系 1、房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓合同以出讓合 同的 存在 為生 效的 前提條件。 2、出讓合 同中規(guī)定的受讓人的義務(wù) 、土地使用規(guī)則 、其 他建 設(shè)條 件等 條款 仍然適 用于 轉(zhuǎn)讓 合同 的一 部分內(nèi)容 。 如須改變 ， 應(yīng)向出讓人提出申 請(qǐng) ， 經(jīng)政府有 關(guān)部門審查 、 批準(zhǔn)后 ， 重新簽訂出讓合同 。城市房 地產(chǎn)管理法 第四十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓時(shí) ， 土地 使用 權(quán)出 讓合 同載 明的權(quán)利、義 務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。 3、房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓合同約定的土 地使 用權(quán) 使用 年限 受出讓合同約 定的年限的限制 。不 得超 過原 土地 使用 權(quán)出讓 合同 約定 的最 后使 用年限。城市房 地產(chǎn)管理法 第四十二 條 以 出讓 方式 取得土地使用 權(quán)的 ， 轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)后 ， 其土地使 用權(quán)的使用年限 為原 土地 使用 權(quán)出 讓合同 約定 的使 用年 限減 去原土 地使 用者 已經(jīng) 使用 年限后的剩余 年限。 1 01、 房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓合同的 主要條款 城市 房地 產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓管 理規(guī)定 第八條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓合同應(yīng)當(dāng)載 明下列主要內(nèi)容 ：（一 ） 雙方當(dāng)事 人的姓名或者名稱、 住所；（二 ） 房地產(chǎn)權(quán) 屬證書名稱和編號(hào)； （三）房 地產(chǎn)座落位置 、 面積、四至 界限；（四 ） 土地宗地 號(hào) 、 土地使用權(quán)取得 的方式及年限；（五 ） 房地產(chǎn)的 用途或使用性質(zhì)； （ 六） 成交 價(jià)格 及支 付方式；（七 ） 房地產(chǎn)交 付使用的時(shí)間；（八）違 約責(zé)任；（ 九） 雙方 約定 的其 他事項(xiàng)。1 02、 房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓合同訂 立的程序 一 般應(yīng) 經(jīng)過 以下 階段 ：協(xié)商、簽約 、公證和登記。1、協(xié)商除 轉(zhuǎn)讓 人分 割轉(zhuǎn) 讓須 征得出讓人同 意外 ， 只要轉(zhuǎn)讓 人與受讓人 協(xié)商 ， 達(dá)成轉(zhuǎn)讓 協(xié)議。2、簽約以 書面 形式 確定 雙方 當(dāng)事人的權(quán)利 義務(wù)。3、公證。轉(zhuǎn) 讓合 同的 公證 是指 公證機(jī) 證明 轉(zhuǎn)讓 合同 的真 實(shí)性與合法性 的非訴訟活動(dòng)。4、登記。城市房 地產(chǎn)管理法 第三十五 條 房 地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓 、抵押 ， 當(dāng)事人應(yīng) 當(dāng)依照本法第五章的規(guī) 定辦理權(quán)屬登記 。城市房 地產(chǎn)管理法 第六十 條 以 出讓 或者 劃撥 方式取得土 地使用權(quán) ， 應(yīng)當(dāng)向縣 級(jí)以 上地 方人 民政 府土地管理部 門申請(qǐng)登記 ， 經(jīng)縣級(jí) 以上 地方 人民 政府 土地管理部門 核實(shí) ， 由同級(jí)人 民政府頒發(fā) 土地使用權(quán)證書 。在 依法 取得 的房 地產(chǎn) 開發(fā)用地上建 成房屋的 ， 應(yīng)當(dāng)憑土 地使 用權(quán) 證書 向縣 級(jí)以上 地方 人民 政府 房產(chǎn) 管理部門申請(qǐng) 登記 ， 由縣級(jí)以 上地 方人 民政 府房 產(chǎn)管 理部門 核實(shí) 并頒 發(fā)房 屋所 有權(quán)證 書房 地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓 或者 變更時(shí) ， 應(yīng)當(dāng)向縣 級(jí)以上地方人民 政府 房產(chǎn) 管理 部門 申請(qǐng)房產(chǎn)變更 登記 ， 并憑變更 后的 房屋 所有 權(quán)證 書向 同級(jí)人 民政 府土 地管 理部 門申請(qǐng)土地使 用權(quán)變更登記 ， 經(jīng)同 級(jí)人 民政 府土 地管 理部門核實(shí) ， 由同級(jí)人 民政府更換 或者 更改 土地 使用 權(quán)證書。 法律另有 規(guī)定的 ， 依照有關(guān)法律的規(guī) 定辦理。 城鎮(zhèn) 國有 土地 使用 權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓 暫行條例 第二十五 條 土 地使 用權(quán) 和地 上建筑物 、 其他附著 物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓 ， 應(yīng)當(dāng)依照 規(guī)定辦理過戶登記。土地使用 權(quán)和地上建筑物 、其 他附 著物 所有 權(quán)分 割轉(zhuǎn)讓的 ， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)市 、 縣人民政府 土地 管理 部門 和房 產(chǎn)管理部門批 準(zhǔn) ， 并依照規(guī) 定辦理過戶登 記。 五、房地 產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同履行 、變更和解 除房 地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓 合同 的履 行的特 點(diǎn)是 轉(zhuǎn)讓 合同 的受 讓人在接受房 地產(chǎn)的同時(shí) ， 也承接了出讓 合同 ， 受出讓合 同的約束。房 地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓 合同 變更 和解除的特點(diǎn) 也是如此 ， 即出讓合 同約 定的 變更 和解 除合同條件出 現(xiàn)后 ， 房地產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓合同也可 以變更或解除。 城鎮(zhèn) 國有 土地 使用 權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓 暫行條例 第三十九 條 土 地使 用權(quán) 因土 地使 用權(quán) 出讓 合同 規(guī)定 的使用年限屆 滿 、 提前收回 及土地滅失等 原因而終止。 城市房 地產(chǎn)管理法 第十九 條 國 家對(duì) 土地 使用 者依法取得 的土地使用權(quán) ， 在出 讓合 同約 定的 使用 年限屆滿前不 收回 ； 在特殊情 況下 ， 根據(jù)社會(huì) 公共利益的需要 ， 可以依照 法律程序提收回 ， 并根據(jù)土 地使用者使用土 地的 實(shí)際 年限 和開 發(fā)土地 的實(shí) 際情 況給 予相 應(yīng)的補(bǔ)償。城市房 地產(chǎn)管理法 第二十 條 土 地使 用權(quán) 因土 地滅失而終 止。城市房 地產(chǎn)管理法 第二十一 條 土 地使 用權(quán) 出讓合同約定 的使用年限屆滿 ，土 地使 用者 需要 繼續(xù) 使用土地的 ， 應(yīng)當(dāng)至遲 于屆滿前一年申請(qǐng) 續(xù)期 ， 除根據(jù)社 會(huì)公 共利 益需 要收 回該 幅土地的 ， 應(yīng)當(dāng)予以 批準(zhǔn) 。 經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù) 期的 ， 應(yīng)當(dāng)重新 簽訂土地使 用權(quán)出讓合同 ， 依照 規(guī)定 支付 土地 使用 權(quán)出讓金。土 地使 用權(quán) 出讓 合同 約定的使用年 限屆滿 ， 土地使用者 未申 請(qǐng)續(xù) 期或 者雖 申請(qǐng)續(xù) 期但 依照 前款 規(guī)定 未獲批準(zhǔn)的 ， 土地使用 權(quán)由國家無償收回10 3、 根據(jù)上 述規(guī)定 ， 變更解 除轉(zhuǎn) 讓合 同的 事由 有以下幾種情 形：1 、因土地 滅失而消滅。土 地滅 失是 指由 于非 人力和 自然 力的 原因 造成 原土地 性質(zhì) 的徹 底改 變或 原土地 完全 失去 原有 的社 會(huì)經(jīng)濟(jì)意義。2、因國家 強(qiáng)制收回土地使用權(quán)而消 滅城市房 地產(chǎn)管理法 第二十五 條 以 出讓 方式 取得土 地使 用權(quán) 進(jìn)行 房地 產(chǎn)開發(fā)的 ， 必須按照 土地使用權(quán)出讓合同 約定的土地用途 、動(dòng)工開發(fā) 期限開發(fā)土地 。 超過 出讓 合同 約定 的動(dòng) 工開發(fā) 日期 滿一 年未 動(dòng)工 開發(fā)的 ， 可以征收 相當(dāng)于土地使用 權(quán)出 讓金 百分 之二 十以下的土地 閑置費(fèi) ； 滿二年未動(dòng)工開發(fā) 的 ， 可以無償 收回土地使用 權(quán) ； 但是 ， 因不可抗力或者 政府 、 政府有關(guān) 部門 的行 為或 者動(dòng) 工開 發(fā)必需 的前 期工 作造 成動(dòng) 工開發(fā)遲延的 除外。 城鎮(zhèn) 國有 土地 使用 權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓 暫行條例 第十七條 土 地使 用者 應(yīng)當(dāng) 按照土 地使 用權(quán) 出讓 合同 的規(guī)定 和城 市規(guī) 劃的 要求 ，開發(fā)、利用 、經(jīng)營土地。 未 按合 同規(guī) 定的 期限 和條件開發(fā)、 利用土地的，市 、縣 人民 政府 土地 管理 部門應(yīng)當(dāng)予以 糾正 ， 并根據(jù)情 節(jié)可以給予 警告 、 罰款直至 無償收回土 地使用權(quán)的處罰 。3 、因國家 提前收回土地使用權(quán)而消 滅 城鎮(zhèn) 國有 土地 使用 權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓 暫行條例第四 十二 條 國 家對(duì) 土地使 用者 依法 取得 的土 地使用權(quán)不提 前收回 。 在特殊情況下 ， 根據(jù)社會(huì) 公共利益的需要 ， 國家可以 依照法律程序提前收 回 ， 并根據(jù)土 地使用者已使 用的年限和開發(fā) 、利 用土 地的 實(shí)際 情況 給予相應(yīng)的補(bǔ) 償。4 、因土地 使用權(quán)期限屆滿而消滅 城鎮(zhèn) 國有 土地 使用 權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓 暫行條例 第 四十 條 土 地使 用權(quán) 期滿 ， 土地使用 權(quán)及其地上建筑物 、 其他附著 物所有權(quán)由國家無償 取得 。 土地使用 者應(yīng)當(dāng)交還 土地使用證 ， 并依照規(guī)定辦 理注銷登記。 104、 商品房現(xiàn) 售 ： 是指房地 產(chǎn)開 發(fā)企 業(yè)將 竣工 驗(yàn)收合 格的 商品 房出 售給 買受人 ， 并由買受 人支付房?jī)r(jià)款的行為。需 重點(diǎn) 掌握 現(xiàn)售 的商 品房是已經(jīng)竣 工驗(yàn)收合格的 ， 這是同商品 房預(yù)售的區(qū)別。1 0 5、商品房 現(xiàn)售的條件 ：商品房 銷售管理辦法 第七條 商品房現(xiàn) 售 ， 應(yīng)當(dāng)符合以下條 件： （一 ） 現(xiàn)售商品 房的房地產(chǎn)開 發(fā)企 業(yè)應(yīng) 當(dāng)具 有企 業(yè)法人 營業(yè) 執(zhí)照 和房 地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)資質(zhì) 證書；（二 ） 取得土地 使用權(quán)證書或者使用 土地的批準(zhǔn)文件 ；（三 ） 持有建設(shè) 工程規(guī)劃許可證和施 工許可證；（四）已 通過竣工驗(yàn)收； （五）拆 遷安置已經(jīng)落實(shí) ；（六）供 水、供電、供熱 、燃?xì)?、 通訊等配 套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付 使用條件 ， 其他配套 基礎(chǔ) 設(shè)施 和公 共設(shè) 施具備 交付 使用 條件 或者 已確定施工進(jìn) 度和交付日期；（七 ） 物業(yè)管理 方案已經(jīng)落實(shí)。 106、商品 房現(xiàn)售（銷 售 ）中開發(fā)企 業(yè)的義務(wù)：商品房 銷售管理辦法 第十 條 房 地產(chǎn) 開發(fā) 企業(yè) 不得 在未 解除 商品 房買 賣合同前 ， 將作為合 同標(biāo)的物的商品房再 行銷售給他人。第 十一 條 房 地產(chǎn) 開發(fā) 企業(yè) 不得 采取 返本 銷售 或者變 相返 本銷 售的 方式 銷售商品房。房 地產(chǎn) 開發(fā) 企業(yè) 不得 采取售 后包 租或 者變 相售 后包租 的方 式銷 售未 竣工 商品房。 第 十二 條 商 品住 宅按 套銷售，不 得分割拆零銷售 。第 十四 條 房 地產(chǎn) 開發(fā) 企業(yè) 、 房地產(chǎn)中 介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房 銷售宣傳廣告 ， 應(yīng)當(dāng)執(zhí)行 中華人民 共和國廣告法 、 房地產(chǎn)廣 告發(fā)布暫行規(guī)定 等有關(guān)規(guī)定 ， 廣告內(nèi)容必 須真實(shí)、合法 、 科學(xué)、準(zhǔn)確 。1 0 7、商品房 預(yù)售的概念 城市 商品 房預(yù) 售管 理辦法第二 條 本 辦法 所稱 商品房 預(yù)售 是指 房地 產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)（以下 簡(jiǎn)稱開發(fā)企業(yè) ） 將正 在建 設(shè)中 的房 屋預(yù) 先出售給承購 人 ， 由承購人 支付定金或房 價(jià)款的行為。根據(jù)上述 規(guī)定 ， 商品房預(yù) 售是 指房 地產(chǎn) 開發(fā) 企業(yè) 將正在 建設(shè) 中的 房屋 預(yù)先 出售給買受人 ， 由買受人 支付定金或房?jī)r(jià) 款的行為 。 房屋預(yù)售又稱 “ 賣樓花 ” 。1 0 8、商品房 預(yù)售的條件根據(jù) 城市商品 房預(yù)售管理辦法 第五條 、 第六條的 規(guī)定 ， 商品房預(yù) 售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1 、已交付 全部土地使用權(quán)出讓金 ， 取得土地 使用權(quán)證書；2 、持有建 設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工 許可證； 3 、按提供 預(yù)售的商品房計(jì)算 ， 投入開發(fā) 建設(shè)的資金達(dá)到 工程 建 設(shè)總 投 資的 25以上 ， 并已經(jīng)確 定施工進(jìn)度和竣工交 付日期。4 、開發(fā)企 業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售 ， 應(yīng)當(dāng)向房 地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售 許可 ， 取得 商品房預(yù)售許 可證。 未 取得 商 品房 預(yù)售 許可證 的 ， 不得進(jìn)行 商品房預(yù)售。 但根據(jù) 最高人民 法院關(guān)于審 理商 品房 買賣 合同 糾紛案 件適 用法 律若 干問 題的解釋 第二條的 規(guī)定 ， 未取得商品房 預(yù)售許可證明 ， 與買 受人 訂立 的商 品房 預(yù)售合同 ， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定 無效 ， 但是在 起訴 前出 賣人 取得 商品房預(yù)售許 可證明的 ， 可以認(rèn)定有效。1 0 9、商品房 預(yù)售的程序一般經(jīng)過 以下步驟： 1 、預(yù)售人 領(lǐng)取土地使用權(quán)證、建設(shè) 工程規(guī)劃許可證 、施工許可 證； 2 、預(yù)售人 辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取預(yù)售 許可證；3 、預(yù)售人 同與預(yù)購人簽訂商品房預(yù) 售合同；4 、預(yù)售合 同登記備案；5 、房屋交 付后，辦理產(chǎn)權(quán)登記。1 1 0、 預(yù)售商 品房的所有 權(quán)及風(fēng)險(xiǎn)負(fù) 擔(dān)的轉(zhuǎn)移 1 、所有權(quán) 轉(zhuǎn)移根據(jù) 合同法 一百三十 三條規(guī)定 ： 買賣合同 的標(biāo)的物的 所有 權(quán)自 標(biāo)的 物交 付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但 法律 另有 規(guī)定 或者 當(dāng)事人另有約 定的除外 。 預(yù)售商品 房的 所有 權(quán)應(yīng) 當(dāng)從 辦理過戶登記 時(shí)轉(zhuǎn)移 ， 并不是從交付時(shí)起 轉(zhuǎn)移。2 、風(fēng)險(xiǎn)責(zé) 任的轉(zhuǎn)移所 謂風(fēng) 險(xiǎn)責(zé) 任是 指因 不可抗 力或 意外 事故 而非 因合同 當(dāng)事 人的 原因 導(dǎo)致 標(biāo)的物毀損 、 滅失時(shí) ， 由誰來承擔(dān)該損失 。 最高 人民 法院 關(guān)于 審理商 品房 買賣 合同 糾紛 案件適用法律 若干問題的解釋 第十一條 規(guī)定 ： 對(duì)房屋的 轉(zhuǎn)移占有 ， 視為房屋 的交付使用 ， 但當(dāng)事人 另有約定的除外 。 房屋毀損 、 滅失的風(fēng) 險(xiǎn) ，在 交付 使用 前由 出賣 人承擔(dān) ， 交付使用 后由買受人承擔(dān) ； 買受人接 到出賣人的書面交房通 知 ， 無正當(dāng)理 由拒絕接收的 ， 房屋毀損 、 滅失的 風(fēng)險(xiǎn) 自書 面交 房通 知確定 的交 付使 用之 日起 由買受人承擔(dān) ， 但法律另 有規(guī)定或 者當(dāng) 事人 另有 約定 的除外。 第七章 房屋租賃常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x 61 11、 房屋租賃 ： 是指房屋所 有人 作為 出租 人將 其房屋出租給 承租人使用 ， 由承租 人向 出租 人支 付租 金的行為。提供房屋 給他人使用 ， 收取租 金的 一方 當(dāng)事 人為 房屋的出租人 ， 使用房屋 并支付租 金的 一方 當(dāng)事 人為 承租人。 房 屋租 賃與 房地 產(chǎn)買 賣既有相同點(diǎn) 又有不同。1 12、房屋租 賃的種類：（一 ） 按房屋所 有權(quán)不同可分為公房 租賃和私房租賃 。（二 ） 按房屋的 使用性質(zhì)不同 可分 為居 住用 房租 賃和非居住用 房租賃。居住用房 租賃是指一居住 、生活為目 的的房屋租賃。非 居住 用房 租賃 是指 以生產(chǎn) 、 經(jīng)營或其 他活動(dòng)為目的的房屋租 賃 。 包括生產(chǎn) 性用房和經(jīng)營 性用房。1 13、房屋租 賃的條件根據(jù) 城市房屋 租賃管理辦法 第六條 的規(guī)定有下列情形之一 的房屋不得出租 ：（一 ） 未依法取 得房屋所有權(quán)證的；（二 ） 司法機(jī)關(guān) 和行政機(jī)關(guān)依法裁定 、 決定查封 或者以其 他形 式限 制房 地產(chǎn) 權(quán)利的； （三 ） 共有房屋 未取得共有人同意的 ；（四）權(quán) 屬有爭(zhēng)議的； （五）屬 于違法建筑的；（六）不 符合安全標(biāo)準(zhǔn)的 ；（七 ） 已抵押 ， 未經(jīng)抵押 權(quán)人同意的 ；（八）不 符合公安、環(huán)保 、衛(wèi) 生等 主管 部門 有關(guān) 規(guī)定的；（九 ） 有關(guān)法律 、 法規(guī)規(guī)定禁止出租 的其他情形。 1 14、 房屋租 賃合同 ： 是指出 租人 與承 租人 簽訂 的在一 定期 限以 內(nèi)把 房屋 交給承租人使用 ， 承租人向 出租人交付一定租金的 協(xié)議。 房 屋租 賃合 同除 具有 一般財(cái)產(chǎn)租賃 合同的特征外 ， 還有自己的 特點(diǎn) ， 即房屋租 賃合同應(yīng)明 確租賃的用途 ， 合同 簽訂 后應(yīng) 在房 產(chǎn)管 理部門登記備 案。 1 15、 房屋租 賃合同的主 要條款根據(jù) 城市房屋 租賃管理辦法 第九條 規(guī)定：房屋租賃 ， 當(dāng)事人應(yīng) 當(dāng)簽訂書面租賃 合同 。 租賃合同 應(yīng)當(dāng)具備以 下條款：（一 ） 當(dāng)事人姓 名或者名稱及住所； （二）房 屋的座落、面積 、裝修及設(shè) 施狀況；（三）租 賃用途； （四）租 賃期限；（五）租 金及交付方式；（六）房 屋修繕責(zé)任； （七）轉(zhuǎn) 租的約定；（八 ） 變更和解 除合同的條件； （九 ） 當(dāng)事人約 定的其它條款。1 16、明確租賃期限的 意義：1、在租賃 期限內(nèi)，承租人有合法使 用權(quán)。 2、未定租 賃期限的，房屋所有人有 權(quán)隨時(shí)解除合同 ，但 出租 人解 除合 同應(yīng) 當(dāng)在合理期限 之前通知承租人 。明確租賃 用途的意義：1、有利于 承租人按照承租房屋的性 能 、 用途 ， 正確使用出租的 房屋。 2、 有利于承 租人履行合同 。如果承租 人需要 改變 用途 或在 承租 房屋上添加新 用途時(shí) ， 應(yīng)征得出租 人同 意， 并重 新協(xié) 商租金。 1 17、當(dāng)事人 的權(quán)利義務(wù)（一 ） 出租人的 權(quán)利和義務(wù)1、出租人 有權(quán)按照租賃合同約定向 承租人收取房租2、出租人 有權(quán)對(duì)承租人使用房屋的 情況進(jìn)行監(jiān)督 3、租賃期 限屆滿，承租人有權(quán)收回 房屋4、解除合 同權(quán)。城 市房 屋租 賃管 理辦法 第二十 四條承租人有下列行為 之一的 ， 出租人有權(quán)終止合 同，收回房屋 ， 因此而造成 損失的 ， 由承租人賠償： （一 ） 將承租的 房屋擅自轉(zhuǎn)租的；（二 ） 將承租的 房屋擅自轉(zhuǎn)讓 、 轉(zhuǎn)借他人 或擅自調(diào)換使用的；（三 ） 將承租的 房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或 改變用途的；（四 ） 拖欠租金 累計(jì)六個(gè)月以上的； （五 ） 公有住宅 用房無正當(dāng)理由閑置 六個(gè)月以上的；（六 ） 利用承租 房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的 ；（ 七） 故意 損壞 承租 房屋的； （八 ） 法律 、 法規(guī)規(guī)定 其他可收回的 。5、交付房 屋義務(wù)。6、修繕房 屋義務(wù)。出租住宅 用房 的自 然損 壞或 合同約定由出 租人修繕的 ， 由出租 人負(fù) 責(zé)修 復(fù)。 不及 時(shí)修復(fù) ， 致使房屋 發(fā)生破壞性事故 ， 造成承租 人財(cái)產(chǎn)損失或人身傷害 事故的 ， 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任 。 租賃房屋 從事生產(chǎn) 、 經(jīng)營活動(dòng) 的 ， 修繕責(zé)任由 雙方 當(dāng)事 人在 租賃 合同中約定。7、以營利 為目的，房屋所有 權(quán)人 將以 劃撥 方式 取得使 用權(quán) 的國 有土 地上 建成的房屋出 租的 ， 應(yīng)當(dāng)將租 金中所含土 地收益上繳國家 。（二 ） 承租人的 權(quán)利和義務(wù)1、承租人 依照租賃合同的約定 ， 對(duì)租用的 房屋享有占有使用收 益的權(quán)利。2、承租人 對(duì)租賃的房屋享有 優(yōu)先 購買 權(quán)和 優(yōu)先 承租權(quán)。3、承租人 代出租人修繕房屋的 ， 有權(quán)要求 出租人支付修繕費(fèi)用 。4、承租人 應(yīng)當(dāng)愛護(hù)并合理使 用所 承租 的房 屋及 附屬設(shè)施 ， 不得擅自 拆改 、 擴(kuò)建或增添 。 確需變動(dòng) 的 ， 必須征得出租 人的同意 ， 并簽訂書面合同 。 因承租人 過錯(cuò)造成房屋損 壞的 ， 由承租人 負(fù)責(zé)修復(fù)或 者賠償。5、承租人 必須按期繳納租金 ， 違約的 ， 應(yīng)當(dāng)支付 違約金。6、 房屋租賃 合同期限屆滿 ，承 租人 應(yīng)及 時(shí)返 還承 租的房屋。1 18、房屋租賃合同的 變更、解除 與終止 1、房屋租 賃合同的變更、解除城 市房 屋租 賃管 理辦法 第十二 條規(guī)定：有下列情 形之一的 ， 房屋租賃 當(dāng)事 人可 以變 更或 者解除租賃合 同：（一 ） 符合法律 規(guī)定或者合同約定可 以變更或解除合 同條款的；（二 ） 因不可抗 力致使合同不能繼續(xù) 履行的（三）當(dāng) 事人協(xié)商一致的 。因 變更 或者 解除 租賃 合同使一方當(dāng) 事人遭受損失的 ，除 依法 可以 免除 責(zé)任 的以外 ，應(yīng) 當(dāng)由 責(zé)任 方負(fù) 責(zé)賠償。2、房屋租 賃合同的終止城 市房 屋租 賃管 理辦法 第二十四 條規(guī)定 ： 承租人有下 列行為之一的 ， 出租人有權(quán) 終止合同 ， 收回房屋，因此 而造成損失的 ， 由承租人賠 償：（一 ） 將承租的 房屋擅自轉(zhuǎn)租的；（二 ） 將承租的 房屋擅自轉(zhuǎn)讓 、 轉(zhuǎn)借他人 或擅自調(diào)換使用的；（三 ） 將承租的 房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或 改變用途的； （四 ） 拖欠租金 累計(jì)六個(gè)月以上的；（五 ） 公有住宅 用房無正當(dāng)理由閑置 六個(gè)月以上的；（六 ） 利用承租 房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的 ； （ 七） 故意 損壞 承租 房屋的；（八 ） 法律 、 法規(guī)規(guī)定 其他可收回的 。1 19、 房屋租 賃合同登記 備案制度 城 市房 屋租 賃管 理辦法 第十三 條 房屋租賃實(shí)行登記 備案制度。 簽訂 、 變更 、 終止租賃 合同的 ， 當(dāng)事人應(yīng) 當(dāng)向房屋所在地直轄市 、 市 、 縣人民政 府房地產(chǎn)管 理部門登記備案 。第 十四 條 房 屋租 賃當(dāng) 事人 應(yīng)當(dāng) 在租 賃合 同簽 訂后日內(nèi) ， 持本辦法 第十五條規(guī)定的 文件到直轄市 、 市 、縣 人民 政府 房地 產(chǎn)管 理部門辦理登 記備案手續(xù)。房 屋登 記備 案是 指租 賃合同 的雙 方當(dāng) 事人 簽訂 、變更 、 終止租賃 合同的 ， 應(yīng)向房屋所在 地市 、 縣人民政 府房地產(chǎn)管 理部門登記備案 。根據(jù)法律 規(guī)定 ， 對(duì)房屋租 賃合同實(shí)行 登記備案制 ， 是我國 為了 維護(hù) 房地 產(chǎn)市 場(chǎng)的秩序 ， 禁止私下 交易而對(duì)房屋 租賃 行為 采取 的一 種管理手段 ， 它不是房 屋租賃合同成立或 生效的標(biāo)志。1 20、 房屋轉(zhuǎn)租 ： 是指房屋承 租人 將承 租的 房屋 再出租的行為 。1 21、 合法轉(zhuǎn)租 ： 是指承租人征得出 租人的同意后 ， 將房屋轉(zhuǎn)租 給他人 。 在合法轉(zhuǎn)租的情況 下 ， 承租人與 次承租 人建 立了 另一 個(gè)租 賃關(guān)系 ， 承租人仍 然應(yīng)根據(jù)原租賃 合同 向出 租人 承擔(dān) 義務(wù)和責(zé)任。 1 22、 非法轉(zhuǎn)租 ： 是指承租人 在未 征得 出租 人同 意的情況下 ， 擅自將房 屋轉(zhuǎn)租給他人。非 法轉(zhuǎn) 租行 為侵 犯了 出租人的利益 。 房 屋轉(zhuǎn) 租應(yīng) 當(dāng)訂 立轉(zhuǎn) 租合同 。 轉(zhuǎn)租合同 必須經(jīng)原出租人書面同 意 ， 并按規(guī)定 辦理登記備案 手續(xù) 。 轉(zhuǎn)租合同 的終 止日 期不 得超 過原 租賃合同規(guī)定 的終止日期 ， 但出租 人與 轉(zhuǎn)租 雙方 另有 約定的除外。物業(yè)轉(zhuǎn)讓 “ 公共用地 ” ，侵權(quán)！未 經(jīng)業(yè) 主同 意就 擅自 將物業(yè) 的共 用部 分委 托他 人使用 ， 這是否構(gòu) 成侵權(quán)？法院認(rèn)為 ， 業(yè)主有知 情權(quán)和監(jiān)督權(quán) ， 物業(yè)公司 的行為侵害了業(yè)主的權(quán) 利。案 例 1： 未經(jīng)同意 共用設(shè)施被占用2003 年 5 月的 末，家住 黑龍 江省 哈爾 濱市 某小區(qū) 的離 休干 部李 志早 晨外出鍛煉回 來 ， 突然發(fā)現(xiàn) 一樓地下室前 面多了一大堆煤 。昨天還沒 有呢 ， 李志感到 奇怪 ， 就和另幾 個(gè)業(yè)主找到管理該小區(qū) 的物業(yè)公司。 原來早在 一個(gè)多月前 ，位 于該 樓地 下室 的哈 爾濱市 某休 閑俱 樂部 因?yàn)?要擴(kuò)展業(yè)務(wù) ， 和物業(yè)商 量想把原來 放在 俱樂 部?jī)?nèi) 的燃 煤爐放到共用 的地下室部分。 物 業(yè)公 司在 未征 得住宅業(yè)主同 意的情況下 ， 于 4月 2 0 日，就與 位于該俱樂部簽訂了 委托書 ，約定物 業(yè)公 司委 托俱 樂部 管理住宅樓設(shè) 備間的給排水 、 供暖 、 供電設(shè)備 ， 負(fù)責(zé)設(shè)備 日常維修保 養(yǎng) ， 確保設(shè)備 正常使 用， 解決 設(shè)備 的突 發(fā)事故 ； 物業(yè)公司 同意俱樂部使用 設(shè)備 間內(nèi) 的閑 置室 間及設(shè) 備間 外屬 于俱 樂部 的通道等處增 添必要的設(shè)備。委托書簽 訂后 ， 俱樂部于 2 003 年 5 月將改建 后的燃 煤爐 建在 地下 室設(shè) 備間內(nèi) ， 并對(duì)設(shè)備 間出口及樓梯進(jìn)行了維 修 ， 將地下室 的出口設(shè)在住 宅樓的一角。協(xié)議不成 ，訴至法院得 知真 相的 業(yè)主 立即向物業(yè)公 司提出抗議 ， 要求他們?nèi)∠?委托協(xié)議 ， 還住宅小區(qū)本來 面貌 。 但多次交 涉無果。業(yè) 主們一怒之下 ， 將物 業(yè)公 司和 休閑 俱樂 部告上了法庭 。 一 審法 院經(jīng) 審理 后認(rèn)為 ， 物業(yè)公司 和休閑俱樂部協(xié)議，在 設(shè)備間安裝鍋爐 ，其 行為 不構(gòu) 成對(duì) 業(yè)主 權(quán)益的侵犯， 亦未構(gòu)成妨礙 ， 因此 駁回 了業(yè) 主訴 請(qǐng)俱 樂部排除妨礙 的請(qǐng)求。業(yè)主們不 服 ， 上訴至哈爾濱市中 院 ， 訴求二被 上訴人之間的 協(xié)議無效。二被上訴 人辯稱 ， 他們沒有對(duì)業(yè) 主構(gòu)成妨礙 ， 俱樂部所有的 設(shè)施 、 設(shè)備均經(jīng) 環(huán)保部門的 驗(yàn)收 ， 未對(duì)業(yè)主 們的生產(chǎn)、 生活造成妨礙 ； 鍋爐安裝在 設(shè)備間 ， 而設(shè)備間不是共用 部位 ， 侵害業(yè)主 共用 部位 的所 有權(quán) 和使 用權(quán)是不成立 的。至此 ， 本案爭(zhēng)議 的焦點(diǎn)集中到 ， 二被上訴 人將鍋爐安 裝在 設(shè)備 間內(nèi) 是否 侵害了上訴人 的權(quán)利。業(yè)主的權(quán) 利不容侵犯 哈中院認(rèn) 為 ， 物業(yè)公司受 該住 宅樓 內(nèi)業(yè) 主委 托對(duì)該樓的物 業(yè)進(jìn)行管理 ， 與業(yè)主是委托 與被委托的關(guān)系 ，作 為委 托方 的業(yè) 主對(duì) 物業(yè)共用部位 、 共用設(shè)施 設(shè)備和相 關(guān)場(chǎng) 地使 用情 況享 有知情權(quán)和監(jiān) 督權(quán) ， 在未征得 委托人同意 的情況下 ， 擅自對(duì)委 托人 委托 其管 理的 設(shè)備進(jìn)行轉(zhuǎn)委 托 ， 就是侵害 了所有業(yè)主的 權(quán)利。 依據(jù) 哈爾濱市 住宅物業(yè)管理辦 法的有關(guān)規(guī)定 ，無 論是 物業(yè) 公司 還是 其他業(yè) 主在 利用 物業(yè) 設(shè)置 經(jīng)營性 設(shè)施 的， 應(yīng)征 得相 關(guān)業(yè)主 、 使用人和 業(yè)主委員會(huì)的同意 ， 本案中的 物業(yè)公司和俱 樂部 未按 上述 約定 征求業(yè)主們同 意 ， 侵害了業(yè) 主的權(quán)利 。 遂依法撤 銷原審法院的判決 ， 物業(yè)公司 和俱樂部將 安裝 在住 宅樓 設(shè)備 間內(nèi)的 鍋爐 及其 附屬 設(shè)施 煙筒予以拆除 ， 將住宅樓 通往設(shè)備間的出 口恢復(fù)原狀。案 例 2 ： 關(guān)于 “ 廣州 維修基金第一案 ” 的探討1998 年 8 月 8 日， 廣東某業(yè) 主李 女士 與東 悅居 小區(qū)開發(fā)商簽 訂 商品房買 賣合同 ，購買位 于該小區(qū)的住房一套。1 998 年 1 0 月 1 日 ， 廣東省物業(yè) 管理?xiàng)l例 （以下稱條例 ）開始施 行。該條 例由 廣東 省人 大常 委會(huì)頒布。其 中第 32 條規(guī)定：物 業(yè)管 理維 修基 金由 物業(yè)建 設(shè)單 位按 物業(yè) 總投 資的百分之二 ， 在向業(yè)主 委員會(huì)移交物業(yè) 管理權(quán)時(shí) ， 一次性劃撥給業(yè) 主委員會(huì) ， 其所有權(quán)屬全體 業(yè)主共同所有。1 999 年 1 月 1 日 ， 住宅 共用 部位 共同 設(shè)施 設(shè)備維修基金 管理辦法 （以下稱辦法 ）開始施 行。該辦法由國 家建設(shè)部 、 財(cái)政部頒布 。 其 中 第 5 條規(guī)定商 品住房在銷 售時(shí) ， 購房者與 售房 單位 應(yīng)當(dāng) 簽訂 有關(guān) 維修基金繳交 約定 。 購房者應(yīng) 當(dāng)按 購房 款 2 3% 的比 例向售房單位 繳交維修基金。 2 003 年 9 月 1 日 ， 物業(yè)管理?xiàng)l 例開始施行 。 該條例由國 務(wù)院頒布 。 其中 第7 條規(guī)定 ， 業(yè)主應(yīng)按 照國家有 關(guān)規(guī) 定交 納專 項(xiàng)維 修資金。 2003 年 9 月， 李女士將 開發(fā) 商訴 至廣 州市 中山區(qū)法院 ， 要求其依 照 條例 的規(guī)定 ， 為該房屋 繳納物業(yè)維修基金 。 東山區(qū)法 院以李女 士訴 訟主 體資 格不 符合法律規(guī)定 為由 ， 駁回原告 的起訴。 李女士不 服，向廣州中院提 出上訴 ， 二審法院裁定 “ 撤銷原審 裁定，本案由東山區(qū) 法院進(jìn)行審理 ” 。2005 年 1 月， 東山區(qū)法院重新 開庭審理該案 ， 判決 開發(fā) 商補(bǔ) 繳物 業(yè)維 修基金 37 24 元。2005 年 4 月， 廣州市中院 二審 開庭。 2 006 年 1月 12 日，法院 終審裁定：以 現(xiàn)行 法律 法規(guī) 對(duì)維 修基金 案的 民事 權(quán)利 義務(wù) 關(guān)系的調(diào)整尚 無具體規(guī)定 ， 維修基 金糾 紛暫 不具 備作 為民事 案件 受理 和處 理的 條件為由 ， 撤銷一審 判決 ， 駁回業(yè)主李女 士的起訴。本 案審 理過 程中 最突出的問題 是 ： 當(dāng)民事案 件需要 以國 務(wù)院 各部 門和 地方立法機(jī)關(guān) 發(fā)布的行政法規(guī) 、部門規(guī)章 、 地方性法 規(guī)為依據(jù) ， 而不同的 法律文件中就同 一事 項(xiàng)做 出了 不一 致的規(guī)定 ， 法院應(yīng)當(dāng) 如何處理？一、關(guān)于 本案事實(shí)上 ， 上述問題 在行政訴訟中 極為普遍 。 行政訴訟是公民 、 法人或其 他組織針 對(duì)行 政機(jī) 關(guān)的 具體 行政行為而提 起的訴訟 。 多數(shù)情況下 ， 行政機(jī)關(guān) 做出具體行政行為的 依據(jù)通常是法律 、行政法規(guī) 、 部門規(guī)章 、 地方性法規(guī)、 地方政府規(guī)章 、 甚至 是立 法機(jī) 關(guān)或 行政 機(jī)關(guān)發(fā) 布的 其他 形式 的規(guī) 范性文件。一 旦提起行政訴訟 ，就 啟動(dòng) 了對(duì) 被訴 具體 行政行為合法 性的司法審查 。 審查 中的 一個(gè) 重要 環(huán)節(jié) 就是“ 適 用法 律 ” 的 審查 。依 照立法法 和 行政訴訟 法 的規(guī)定 ， 人民法院 審理行政案件 ， 依據(jù)法律 、 行政法規(guī) 、地方性法 規(guī) 、 自治條例 和單行條例 ， 參照規(guī)章 。 在參照規(guī)章時(shí) ， 應(yīng)當(dāng)對(duì)規(guī) 章的規(guī)定是否合法 有效進(jìn)行判斷 ， 對(duì)于 合法 有效 的規(guī) 章應(yīng) 當(dāng)適用 。 依據(jù) 立法法 的規(guī)定 ，國 務(wù)院 制定 的行 政法 規(guī)的效 力高 于地 方性 法規(guī) 和地方規(guī)章 ， 而地方性 法規(guī)與部門規(guī)章的 效力相當(dāng) 。 為解決行 政訴 訟中 地方 性法 規(guī)與部門規(guī)章 的沖突問題 ， 最高人 民 法 院在 2 004 年 6 月發(fā)布的 關(guān)于審理 行政案件適用 法律 規(guī)范 問題 的座 談會(huì)紀(jì)要 中就此專 門做出了明確的規(guī)定 。 辦法 頒布的時(shí) 間 為1998 年。 依照當(dāng) 時(shí)的 行政法規(guī)制 定程序暫行條例 （已廢止 ） ，如果 辦法系 經(jīng)國 務(wù)院 常務(wù) 會(huì)議 審議通過或經(jīng) 國務(wù)院總理審定 ，由國務(wù)院 或國務(wù)院批準(zhǔn) 、 國務(wù)院主管 部門發(fā)布 ， 該辦法就 應(yīng)屬 于行 政法 規(guī)。 但該辦法 的頒布單 位為建設(shè)部 和財(cái) 政部 ，而 不是 國務(wù)院 。 因此 ， 該辦法應(yīng) 屬于部門規(guī)章。 本案中 ， 廣東省人 大常委會(huì)頒布 的 條例 屬于地方性法規(guī) ， 其效力應(yīng) 與部門規(guī)章 相當(dāng)。 1999 年 8 月，廣州市國 土局 、 房地產(chǎn)管 理局頒布了 關(guān)于加強(qiáng) 我市物業(yè)管理的 通知 ，意圖對(duì) 專項(xiàng) 維修 資金 的繳 納問 題做出調(diào)和性 的規(guī)定 ， 但該規(guī)定屬于地方 政府規(guī)章 ， 其效力低 于部 門規(guī) 章和 地方 性法規(guī) ， 不足以解 決二者之間的效力 沖突。 2003 年 9 月，國 務(wù)院 頒布 了效 力高 于部門規(guī)章和 地方性法規(guī)的 物業(yè)管理?xiàng)l 例 ，其中明 確規(guī)定業(yè)主應(yīng) “ 按照國家 有關(guān)規(guī)定繳納專 項(xiàng)維修資金 ” 。到此為止， “ 在廣東省 范圍內(nèi)應(yīng) 由誰 來繳 納物 業(yè)維 修基金 ”的問題終 于有了定論。 但是 ， 在國務(wù)院 物業(yè)管理?xiàng)l例 出臺(tái)前已 經(jīng)購買的商品房 ， 其物業(yè)維 修基金應(yīng) 如何 處理 呢？ 這仍 然是一個(gè)懸而 未決的問題 。 據(jù)媒體報(bào)道 ， 具有相似 情況的業(yè)主多達(dá)數(shù) 十萬戶 、 涉及維修基金以數(shù) 十億計(jì)。二 、 本案是否 屬于民事訴訟受案 范圍？民 事訴訟法 第 3條規(guī)定 ， 人民法院 受理公民之間 、 法人之間 、 其他組織之 間以 及他 們相 互之 間因財(cái) 產(chǎn)關(guān) 系和 人身 關(guān)系 提起的民事訴 訟 ， 適用本法 的規(guī)定。法 院認(rèn) 為本 案不 屬于民事訴訟 受案范圍 。 但本案中并無犯 罪事實(shí)發(fā)生 ， 也明顯不屬于 刑事訴訟 ， 那么其是 否屬 于行 政訴 訟受 案范圍 呢？ 行政 訴訟 最顯 著的特 點(diǎn)之 一就 是需 要有 行政機(jī)關(guān)的參 與 ， 其目的是 解決就 某一 具體 行政 行為 產(chǎn)生的爭(zhēng)議 。 本案中并 未涉及行政 機(jī)關(guān) 的任 何具 體行 政行常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x 7為 ， 也并無任 何行政機(jī)關(guān)參與其中 ， 很顯然不 屬于行政訴訟受案 范圍 。 本案是商 品房 買賣 過程 中就 財(cái)產(chǎn) 問題產(chǎn)生的糾 紛 ， 當(dāng)事人向 法院提 起訴 訟是 其行 使訴 權(quán)的正當(dāng)要求 。 因此 ， 可以肯定地說 ， 本案應(yīng)當(dāng) 屬于民事訴訟 受案 范圍 。二 審法 院以“ 此類糾紛 暫不具備作為民事案件受 理和處理的條件 ”為由駁回 起訴是不恰當(dāng)?shù)?。三、本案 是否需經(jīng) “ 行政主 管部 門前 置處 理程序 ” ？二 審法 院駁 回起 訴的另一理由 是 ： 條例 和國務(wù) 院頒 布的 物 業(yè)管 理?xiàng)l例 均就物業(yè) 管理維修基金的收取 、 使用和管 理等事項(xiàng)賦 予了 行政 主管 部門 先行處理的職 責(zé) 。 應(yīng)由行政 主管部門前置 處理為宜 ， 原審以民 事案 件受 理并 做出 實(shí)體判決不當(dāng) 。 那 么， 這些 條例 中對(duì)“ 行政主管 部門前置處理程序 ” 有沒有規(guī) 定呢？ 先來看一 下條例 ：第 32 條 “ 物業(yè)管 理維修基金 由縣 級(jí)以 上人 民政 府物業(yè) 管理 行政 主管 部門 設(shè)立專款賬戶 代為管理 ， 不得挪作他用。 ” 但這一規(guī) 定只是賦 予了 行政 主管 部門 管理物業(yè)管理 維修基金的職責(zé) ，與二審法 院 “ 行政主管 部門先 行處 理 ” 的 提法 相去 甚遠(yuǎn)。物業(yè)管 理?xiàng)l例 ： 第5 4 條： “ 專項(xiàng)維 修資金收取 、 使用 、 管理的辦 法由國務(wù) 院建 設(shè)行 政主 管部 門會(huì)同國務(wù)院 財(cái)政部門制定。 ”這 一條 賦予 國務(wù) 院相 關(guān)部門 就維 修基 金的 管理 制定相關(guān)規(guī)定 的權(quán)限 。 但也并未規(guī) 定建 設(shè)單 位與 購房 人就維 修基 金繳 納問 題發(fā) 生爭(zhēng)議時(shí)的 “行政主管 部門先行處理 ”程序 。 而且 ， 物業(yè)管理?xiàng)l例 也明確規(guī) 定由購房人（業(yè)主 ）繳納維修基金 ，并 沒有 為當(dāng) 事人 的約 定留出余地。 另外 ， 二審法院 的這一理由 ， 并不符合 民事訴訟法的有 關(guān)規(guī)定 。 民事訴訟法 第 111 條對(duì)人民 法院受 理后 的案 件的 處理 做出了 列舉 性規(guī) 定， 其中 包括“ 告知原告 提起行政訴訟 ” 、“ 不予受理 ” 、 “ 申請(qǐng)仲裁 ” 、“ 向有 管轄 權(quán)的法 院起 訴 ”等 。 能與本案 判決沾邊的只有 “ 依照法律 規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由其他機(jī)關(guān) 處理的爭(zhēng)議 ， 告知原告 向有 關(guān)機(jī) 關(guān)申 請(qǐng)解決 ” 。但采用 這種做法的前提是 “法律規(guī) 定 ” ， 條例 和 物業(yè)管理 條例 分別屬于地方性 法規(guī)和行政法規(guī) ，并不屬于 “法律 ”的范疇 。 即使這些條 例中就 “行政主管部門先行 處理 ” 有所規(guī)定 ，也 不應(yīng) 成為 法院 駁回 起訴的理由 ； 退一步說 ， 即使有某個(gè) “法律 ” 對(duì)此有所 規(guī)定 ，法 院也 應(yīng)告 知當(dāng) 事人 向有關(guān) 機(jī)關(guān) 申請(qǐng) 解決 ，而 不是“ 駁回起訴 ” 。四 、 二審法院 的兩個(gè)裁定自相矛 盾從 媒體 報(bào)道 中我 們得知 ， 業(yè)主在一 審中被駁回起訴并上訴 后 ， 廣州中級(jí) 法院做 出的 裁定 認(rèn)為 當(dāng)事 人雙方具有商 品房屋買賣關(guān)系 ，小 區(qū)業(yè) 主就 物業(yè) 管理 維修基金糾紛 向法院提起訴訟 ，沒有違反 民訴法 之規(guī)定 ，裁定 “撤銷原審 裁定，本案由東山區(qū) 法院進(jìn)行審理 ” 。而 經(jīng)發(fā) 回重 審并 由開 發(fā)商上訴后， 該法院又認(rèn)為 “ 此類 糾紛 暫不 具備 作為 民事案件受理 和處理的條件 ” ，裁定撤銷 原判決 ， 駁回原告的起訴。 上 述兩 個(gè)裁 定是 互相矛盾的 。 首先 ， 第一個(gè)裁 定推翻了一 審裁定 、 確認(rèn)了該爭(zhēng)議的民 事可訴性 ， 即認(rèn)為一 審法 院駁 回業(yè) 主的 起訴是錯(cuò)誤的 ， 因此才將 案件發(fā)回重審 。 而第二個(gè) 裁定則推翻了第一 個(gè)裁定 ， 認(rèn)為該爭(zhēng)議不具備 民事可訴性 ， 甚至不 應(yīng)當(dāng) 作為 民事 案件 來受理，繼而 駁回原告的起訴 。所以 ， 這種矛盾 是根本性的矛盾 ， 結(jié)論完全 相反 。 作為中級(jí)法院 ， 先后做出 完全相反的裁定 ， 不僅令當(dāng) 事人無所適從 ， 也使得法 院裁判失去了應(yīng)有 的嚴(yán)肅性。五 、 本案應(yīng)裁 定中止審理依據(jù)最高 人民法院 關(guān)于 審理 行政 案件 適用 法律規(guī)范問題 的座談會(huì)紀(jì)要 ，在 行政 訴訟 中遇 到行 政規(guī)章 與地 方性 法規(guī) 就同 一事項(xiàng)規(guī)定不 一致時(shí) ， 一般可以按照下列 情形適用 ： （ 1 ） 法律 或者 行政 法規(guī) 授權(quán) 部門規(guī)章做出 實(shí)施性規(guī)定的 ， 其規(guī)定優(yōu)先 適用 ； （ 2） 尚未制定法律 、 行政法規(guī) 的 ， 部門規(guī)章對(duì)于 國務(wù)院決定 、 命令授權(quán)的事 項(xiàng) ， 或者對(duì)屬 于中央宏觀調(diào) 控的事項(xiàng) 、 需要全國 統(tǒng)一 的市 場(chǎng)活 動(dòng)規(guī) 則及對(duì) 外貿(mào) 易和 外商 投資 等事項(xiàng)做出的 規(guī)定 ， 應(yīng)當(dāng)優(yōu)先 適用 ； （ 3 ） 地方政府 規(guī)章根據(jù)法律或者 行政法規(guī)的授權(quán) ，根 據(jù)本 行政 區(qū)域 的實(shí) 際情況做出的 具體規(guī)定 ， 應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用 ； （ 4 ） 地方政府 規(guī)章對(duì) 屬于 本行 政區(qū) 域的 具體行政管理 事項(xiàng)做出的規(guī)定 ，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先 適用 ； （ 5） 能夠直接適用的 其他情形 。 不能確定如何適 用的 ， 應(yīng)當(dāng)中止 行政案件的 審理 ， 逐級(jí)上報(bào) 最高 人民 法院 送請(qǐng) 國務(wù) 院裁決。上 述規(guī) 定僅 適用 于行政訴訟 ， 對(duì)于是否 適用于民事 訴訟 程序 還沒 有相 應(yīng)的解釋出臺(tái) 。 但是 ， 我們可以從 民事訴訟 法 找到應(yīng)當(dāng)中止訴訟 程序的依據(jù) 。 民事訴訟 法第 1 36 條： “ 有下 列情 形之 一的 ，中 止訴訟 ： （ 六） 其他 應(yīng)當(dāng)中止訴訟 的情形。 ”條例 和辦法 的效力沖突 問題 ， 是本案的 關(guān)鍵問題。 這個(gè)問題不解決 ，就 無法 就案 件實(shí) 體問 題做出正確的 判斷 ， 無法做出 恰當(dāng)?shù)呐袥Q 。 但是 ， 這個(gè)問題需 要通 過法 律規(guī) 定的 途徑去解決 ， 所需時(shí)間 長(zhǎng)短尚無法預(yù)計(jì) 。 因此 ， 在這種情 況下 中止 案件 審理 是恰 當(dāng)?shù)淖龇?。根?jù) 立法法 的規(guī)定 ，地 方性 法規(guī) 與部 門規(guī) 章之間 對(duì)同 一事 項(xiàng)的 規(guī)定 不一致，不能 確定如何適用時(shí) ，應(yīng)由國務(wù) 院提出意見 ， 國務(wù)院 認(rèn)為 應(yīng)當(dāng) 適用 地方 性法規(guī)的 ， 應(yīng)當(dāng)決定 在該地方適用地方性 法規(guī)的規(guī)定 ； 認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用 部門規(guī)章的 ， 應(yīng)當(dāng)提 請(qǐng)全 國人 民代 表大 會(huì)常務(wù)委員會(huì) 裁決。就本案 ， 法院應(yīng)裁定 中止審理后 ， 將問題層層提 交最高人民法院 ，由最高人 民法院依據(jù) 立法法 的 規(guī)定 提交 國務(wù) 院處理。 六、懸而 未決的問題 辦法 于 1999 年 1月 1 日開始實(shí) 施 ， 其與 條例 的矛盾在 其問世之日起就已經(jīng)存 在 。 而這一時(shí) 間距離 “ 廣東物業(yè) 維修基金第一案 ” 的最終判 決已經(jīng)有 7 年多的時(shí)間 。 7 年時(shí)間對(duì) 于一個(gè)國家 、 一個(gè)地區(qū) 的法制進(jìn)程來講 ， 不可謂不 長(zhǎng) 。 在此期間 ， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 居全國前列的 廣東 省境 內(nèi)建 成了 成千上萬的商 品房 ， 也有數(shù)十 萬計(jì) 的人 們興 高采 烈地 搬入了新居 ， 但這兩個(gè) 條文之間的矛盾卻 始終未能解決 。 這一 矛盾 繼而 導(dǎo)致 數(shù)十 億元的 物業(yè) 維修 基金 處于 不穩(wěn)定狀態(tài) ， 而承載著 人們希望的 “ 廣東物業(yè) 維修基金第一案 ” 竟是以這 樣的結(jié)果而告終 。 這種情況 下 ， 人們的驚愕和失望 不難理解。作為法律 工作者 ， 筆者可 以理 解有 關(guān)法 院的 工作人 員在 審理 案件 過程 中的辛苦工作 ， 法官們也 許已經(jīng)采取了種 種不懈努力 、 考慮了各種因 素 、 協(xié)調(diào)了各 種關(guān)系 ， 但最終的 結(jié)局并不盡如人意 。 這一懸而 未決的問題依然困擾 著廣大人們 。 廣東眾 多的 業(yè)主 恐怕 只能 期待著 “ 第二案 ” 、 “ 第三案 ” 、 甚至 “ 第 N 案 ”去解 決這 個(gè)問題。 案 例 3： 買賣不破 租賃原則曾 先生 在選 購了 一套 二手房時(shí) ， 被前業(yè)主 告知該房產(chǎn)已經(jīng)有人 承租 ， 租期尚有 九個(gè)多月才 到期 ， 曾先生以 為購 買了 房屋 后就 有權(quán) 隨時(shí)要求承租 人搬離 ， 于是于前業(yè) 主簽 訂了 合同 并辦 理了過戶手續(xù) ， 但是 ， 在與承租人交涉限 期搬離的過程中 ，承租人提出 “ 買賣不破租賃 ” 的概念要 求繼續(xù)承租，并 指責(zé) 前業(yè) 主和 曾先 生沒有尊重 其 “ 優(yōu)先購 買權(quán) ” ，其 有權(quán) 主張 曾先 生的 房屋買賣行為 無效。這 是在 轉(zhuǎn)讓 已經(jīng) 租賃的 房產(chǎn) 過程 中普 遍存 在遍的 問題 ，承 租人 所提 出的“ 買賣 不破 租賃 ” 是 一項(xiàng) 專業(yè)法律術(shù) 語 ， 具體解釋 為租賃房屋發(fā) 生轉(zhuǎn)移的場(chǎng)合 ， 承租人對(duì)于 該房屋的使用權(quán) ，不 會(huì)因 為該 房屋 的買 賣而受影響 ， 買受人仍 應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租 賃合同的規(guī)定 ， 此時(shí) 租賃 權(quán)的 效力 大于 買賣雙方的轉(zhuǎn) 讓效力 ， 只有當(dāng)租賃期限到 期時(shí) ， 買受人方 才可以行使 完整所有權(quán)。 對(duì)此 ， 我國法律 有明確的規(guī) 定 ： 合同 法 第 2 29條規(guī)定： “租賃物在 租賃期間發(fā)生所 有權(quán)變動(dòng)的 ， 不影響租賃合 同的效力 ” ， 城市房屋 租賃管 理辦法 第 1 1條規(guī)定： “租賃期限 內(nèi)，房屋 出租 人轉(zhuǎn) 讓房 屋所 有權(quán)的 ， 房屋受讓 人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃 合同的規(guī)定 ” ； 最高 人民 法院 關(guān)于 貫徹 執(zhí)行 中華 人民 共和 國民 法通則 若 干問 題的 意見 （試行 ） 第 119 條第二款 規(guī)定 ：“ 私有房屋 在租賃期內(nèi)，因買賣 、 贈(zèng)與或者 繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn) 移的 ， 原租賃合 同對(duì) 承租 人和 新房 主繼 續(xù)有效 ” 。而承租人 提出的 “優(yōu)先購買權(quán) ” 則是指出 租人出賣房屋時(shí) ， 承租人在 同等條件下 ， 依法享有 優(yōu)先購買的權(quán)利 。 合同法 第 2 30 條規(guī)定： “ 出租人出 賣出租房屋的 ， 應(yīng)當(dāng)在出 賣之前的合理期間內(nèi)通 知承租人 ， 承租人享 有以 同等 條件 優(yōu)先 購買的權(quán)利 。 ”； 城市私有 房屋管理?xiàng)l例 第 11 條規(guī)定 ： “ 房屋所有人 出賣出租房屋 ， 須提起三個(gè) 月通知承租人 ， 在同 等條 件下 承租 人享 有優(yōu)先購買權(quán) 。 ”；最高人 民法院 關(guān)于貫徹 執(zhí)行 若干問題的 意見 第118 條規(guī) 定： “ 出租 人出 賣房屋 ， 應(yīng) 提 前 3 個(gè)月通知 承租 人， 承租 人在 同等 條件下 ， 享有優(yōu)先 購買權(quán) ； 出租人未按此 規(guī)定出賣房屋 ， 承租 人可 以請(qǐng) 求人 民法 院宣告該房屋 買賣無效。 ” 。由 此可 見， 在該 案例中 ， 承租人提 出要求繼續(xù)租賃的要求 是合法的 ， 承租人的 利益 應(yīng)該 受到 法律 的保護(hù) ， 曾先生無 權(quán)要求承租人限期搬離 ， 但是有權(quán) 要求承租人支付 租金 ， 因?yàn)?， 曾先生 在取 得該 房產(chǎn) 的所 有權(quán)的同時(shí)也 取得了收益權(quán) 。 另外 ， 如果前業(yè) 主確實(shí)沒有通知 過承 租人 該房 屋要 出售或 者承 租人 表示 在同 等條件下愿意 購買該房屋的話 ，承 租人 確實(shí) 有權(quán) 主張 該買賣關(guān)系無 效 。 建議二手 房買受 人應(yīng) 當(dāng)在 購房 前充 分了解 要購 買的 房屋 是否 已經(jīng)出租 ， 如果出租 ， 租賃期限是否快到 期 ， 避免影響 自己的 購房 用途 或自 己的 投資計(jì)劃。案 例 4： 轉(zhuǎn)租中的 若干問題甲與乙簽 訂租房合同 ， 甲將一店面房 租給乙經(jīng)營茶莊 ，租賃期自 1996 年 1 月 1 5日 至 2 001 年 1 月 1 4 日 ， 第一 年 租 金 2 萬元 ， 以后每年遞 增 1 0 ， 等等。 簽約后雙方各自 履行了義務(wù) ， 乙添置設(shè)備 ， 領(lǐng)取營業(yè) 執(zhí)照后進(jìn)行 經(jīng)營 ， 至 199 8 年 9 月 8日 ， 乙將茶莊 以財(cái)產(chǎn)租賃的形式轉(zhuǎn)租 給丙，時(shí)間一年 ，至 1 999 年 9 月 8 日。茶莊設(shè) 施 租 賃 金 額 人 民 幣45 000 元，支付 給乙方 。 其中對(duì)房屋 租金乙、丙約定 ，房 租 258 13 元 于 1 998 年 9月 8 日 和 1999 年 3 月 7 日分二次交 清 ， 丙直接上 交給甲 ， 等等 。 甲對(duì)乙 、 丙轉(zhuǎn)租賃協(xié)議認(rèn) 可 ， 并為乙 、 丙到公 證處 公證 該協(xié) 議出 具了書面函 。 后因丙未 重新辦理工 商登 記以 及未 按時(shí) 向甲支付房租 ， 甲向乙請(qǐng) 求支付未果。甲 向法院起訴乙 ， 要求乙支付 租金 。 一審判決 認(rèn)為乙 、 丙轉(zhuǎn)租協(xié) 議因得到甲的同意 ， 乙 、 丙協(xié)議中 約定丙直接將 租金交付給甲 ， 應(yīng)認(rèn) 定丙 對(duì)甲 負(fù)有 交付 租金的義務(wù) ， 從而免除 乙向甲交付租金的 義務(wù) ， 故甲向乙 請(qǐng)求 支付 房屋 租金 沒有 法律依據(jù)，判 決駁回訴訟請(qǐng)求 。二審認(rèn)為 ， 乙與丙在 乙租賃期內(nèi)訂立 轉(zhuǎn)租協(xié)議 ， 該轉(zhuǎn)租行為得到 出租方甲的同意 ，故應(yīng)認(rèn)定 出租人 （ 甲 ） 與轉(zhuǎn)租人 （ 乙 ） 雙方對(duì)轉(zhuǎn) 租期內(nèi)的 租金 支付 等重 新作 了約定 ， 故甲無權(quán) 再向乙主張轉(zhuǎn)租期間的 租金 ， 維持一審 判決。該案涉及 以下幾個(gè)問題： 1 . 轉(zhuǎn)租與 租賃權(quán) 的讓與之區(qū)別 ；2 . 出 租人 請(qǐng)求 權(quán)的 行使；3 . 乙 是否 已退 出租 賃關(guān)系 ， 對(duì)丙未支 付租金的義務(wù)承擔(dān)什 么責(zé)任。法理探析 ： 我們先從 轉(zhuǎn)租和租賃 權(quán)讓與說起 ， 大多數(shù) 國家 將其 與轉(zhuǎn) 租一 同加以規(guī)定， 我國合同法 沒有規(guī)定 。 因此有人 主張適用轉(zhuǎn)租的規(guī) 定 ， 也有人認(rèn) 為可以適 用民 法通則 第 91條的規(guī)定 和 合同法 第五章關(guān)于 “ 合同的變更和轉(zhuǎn)讓 ” 第 79 條、 88 條、 8 9 條之具體規(guī) 定 。 我認(rèn)為這 是不妥的 。 如果對(duì)租 賃權(quán)讓與的認(rèn)識(shí)及性 質(zhì)定位不準(zhǔn) ， 在司法實(shí)踐中 很容易引起混亂 。因 為租 賃權(quán) 的讓 與并 非僅是合同債 權(quán)的讓與 ， 而是包括 支付 租金 義務(wù) 等多 項(xiàng)合同 義務(wù) 在內(nèi) 的一 種法 律地位的轉(zhuǎn)讓 。 故租賃權(quán) 的轉(zhuǎn)讓不 應(yīng)根 據(jù)債 權(quán)讓 與的 法律規(guī)定來判 斷 ， 而應(yīng)根據(jù) 合同債務(wù)轉(zhuǎn)讓 的規(guī)定來確認(rèn) ， 即債 務(wù)人 將合 同義 務(wù)的 全部或部分轉(zhuǎn) 移給第三人的 ， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)債務(wù) 人同意。轉(zhuǎn) 租與 租賃 權(quán)的 讓與區(qū)別主要 有 ： 其一 ， 從法律性質(zhì)來分 析 ， 轉(zhuǎn)租系承 租人與 次承 租人 之間 成立 新的租賃合同 ， 租賃權(quán)讓 與為承租人法律 地位的轉(zhuǎn)讓 ， 往往表現(xiàn)為租 賃債權(quán)的轉(zhuǎn)讓 ， 實(shí)踐 中往 往與 營業(yè) 財(cái)產(chǎn) 一并轉(zhuǎn)止 ， 往往成立 資產(chǎn)及經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓 合同關(guān)系 。 故合同性質(zhì)不同 。 其二 ， 從當(dāng)事人之間法律 關(guān)系分析 ， 轉(zhuǎn)租后轉(zhuǎn)租人仍 享有租賃權(quán) ， 并未退出原租 賃關(guān)系 ， 同時(shí)轉(zhuǎn)租人 與次 承租 人之 間又 產(chǎn)生新的租賃 關(guān)系 ， 轉(zhuǎn)租人在 租賃 物上 為次 承租 人設(shè) 定新的租賃權(quán) 。 而租賃權(quán) 的讓與則不同 ， 在承租人 讓與租賃權(quán)時(shí) ， 承租人于 轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)之后 ， 退出租賃 關(guān)系 ， 第三人代其位 ， 成為租賃 合同的當(dāng)事人 。 其三 ， 從法律關(guān) 系的內(nèi)容分 析 ， 轉(zhuǎn)租中 ， 次承租人對(duì)于 （ 轉(zhuǎn)租人 ） 支付的是租金， 一般分期進(jìn)行 ； 租賃權(quán)讓與 ， 受讓人對(duì) 于作為轉(zhuǎn)讓人的 承租人 ， 一般須一次性給付 對(duì)價(jià)；轉(zhuǎn)租中 ， 兩個(gè) 租賃 合同 的條 件可 以不同 ， 租賃權(quán)的 讓與中 ， 受讓人承受出 讓人的地位。從上述案 例分析 ， 乙與丙 約定 在丙 轉(zhuǎn)租 的一 年中租金由丙 直接支付給甲 ， 且乙 又將 自己 承租 期間 添附的營業(yè)財(cái) 產(chǎn)一并轉(zhuǎn)讓 ， 似乎是一種租 賃權(quán)的讓與 ， 但甲與 乙之 間的 租賃 合同 并未終止，租 賃期間并未終結(jié) ，乙 并未 從與 甲之 間的 租賃關(guān)系中退 出 ， 因而 ， 丙沒有取代己的 地位 ， 丙與乙之 間只是轉(zhuǎn)租 關(guān)系 ， 而不是租 賃權(quán)讓與 。 但該案的 爭(zhēng)議問團(tuán)是 ， 乙 、 丙之間關(guān) 于租金支付方式的 約定 ， 由于甲的 事前認(rèn)可 ， 是否意味 著乙已免除其義務(wù) 或如二審所認(rèn)定 ，是三方的 重新約定 ， 故乙可以免除支 付租金的義務(wù) 。 筆者認(rèn)為 ， 一審 、 二審的認(rèn) 定 ，是典型的 形而上學(xué) ， 是舍本求末 ， 沒有從甲 、 乙 、 丙之間 形成 的法 律關(guān) 系去 探求適用法律 的門徑 ， 因而是值得研究商 討的 。 顯然 ， 關(guān)于丙 將轉(zhuǎn) 租房 屋的 租金 支付給甲的約 定 ， 只是乙 、 丙之間 轉(zhuǎn)租 協(xié)議 的一 個(gè)重 要條款 ， 這一條款 并沒有改變?cè)撧D(zhuǎn)租協(xié)議 的性質(zhì) ， 作為承租人 （ 轉(zhuǎn)租人 ） 己仍然承 擔(dān)著因 丙而 應(yīng)負(fù) 責(zé)的 事由 所產(chǎn)生的損害 向甲（即出租人 ）負(fù)賠償責(zé) 任或連帶責(zé)任 ， 這是一種無 過錯(cuò)責(zé)任 。 當(dāng)丙沒有 按照 轉(zhuǎn)租 協(xié)議 履行 向甲支付租金 的義務(wù)時(shí) ， 乙對(duì)此毫 無疑 問地 對(duì)甲 承擔(dān) 賠償責(zé)任，甲 向已行使請(qǐng)求權(quán) ，自無不當(dāng) ， 法院駁回 甲的訴訟請(qǐng)求于 法無據(jù)。甲 是否 可徑 向丙 行使租 金請(qǐng) 求權(quán) 呢？ 第一 觀點(diǎn)認(rèn)為不能 ， 按照合同 相對(duì)性原則 ， 甲 、 丙之間不 存在直接的法律 關(guān)系 ， 丙可以拒 絕履行。第 二種觀點(diǎn)認(rèn)為 ， 從保護(hù)出租 人利益出發(fā) ， 加之轉(zhuǎn) 租合 同對(duì) 租金 有特 別約定 ， 故甲可直 接向丙行使訴權(quán) ， 這時(shí)丙可 以成為被告而不是第三 人 。 筆者傾向 于第二種觀點(diǎn) ， 因?yàn)樽饨?乃租賃合同的核 心條款 ， 乙 、 丙之間的特別 約定 ， 使丙負(fù)有 向甲支付租 金的義務(wù) ， 基于這一特別約 定 ， 甲自然可 以直接向丙行 使訴權(quán)，此時(shí) ， 丙因 這一 特別 約定 而喪 失對(duì)抗權(quán)。甲是否可 以同時(shí)向乙 、丙 行使 請(qǐng)求 權(quán)呢 ？對(duì) 此也是有爭(zhēng)論 的問題 ， 對(duì)于普通的轉(zhuǎn)租合 同 ， 出租人對(duì) 次承租 人當(dāng) 然不 存在 租金 請(qǐng)求權(quán) 。 但該案中 ， 有人認(rèn)為 甲可以起訴 丙的同時(shí) ， 主張己為連帶清 償 ， 故丙 、 乙可同為被告 ， 對(duì)丙的請(qǐng) 求是基于乙丙之間 的特別約定 ， 對(duì)乙的 請(qǐng)求 是基 于乙 是轉(zhuǎn) 租人的地位 ， 故丙 、 乙可為共 同被 告。 筆者 傾向 于這 一觀點(diǎn) 。 但甲起訴 乙的同時(shí)能否起 訴丙 呢？ 對(duì)此 筆者 持否定態(tài)度 ， 當(dāng)甲選擇 己起訴之后 ， 他便喪失 了同時(shí)選擇丙的權(quán)利 ， 丙在訴訟 中的地位便不復(fù)產(chǎn) 生 。 因?yàn)楸?不可能 因?yàn)?己不 履行 合同 義務(wù)而成為被 告 ， 更不會(huì)因 此成為第三人 。 爭(zhēng)議主張 ：轉(zhuǎn) 租中 是否 存在 不當(dāng)?shù)美?，?shí) 踐中頗有爭(zhēng)議 ， 理論上也莫 衷一是 ， 我國 民法通則 第 92 條規(guī)定 ： “沒有 合法 根據(jù) ，取 得不 當(dāng)利益 ， 造成他人 損失的 ， 應(yīng)當(dāng)將 取得 不當(dāng) 利益 返還 受損失的人。 ” 作為債的 發(fā)生根據(jù)之一 ， 不當(dāng)?shù)美?系一項(xiàng)法律事實(shí)而 非民事法律行為 ，不 當(dāng)?shù)?利之 債完 全是 基于法 律的 直接 規(guī)定 而非 當(dāng)事人的意思 而產(chǎn)生。轉(zhuǎn) 租中 是否 存在 不當(dāng)?shù)美?， 傳統(tǒng)民法 理論毫無疑問持肯定 態(tài)度 ， 我國 民法通則 第 91 條 “ 合同一方 將合同的權(quán) 利 、 義務(wù)全部 或者部分轉(zhuǎn)讓 給第三人的 ， 應(yīng)當(dāng)取得合同 另一方的同意 ， 并不得牟利 ” ，該規(guī)定 一般 被視 為對(duì) 轉(zhuǎn)租 不得 牟利的法律適 用原則 ， 曾經(jīng)產(chǎn)生了 無數(shù) 個(gè)轉(zhuǎn) 租合 同無 效的判例 。 顯然 ， 這一明顯 帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì) 鉻印的祛律規(guī)定 ，今天看來 已十分不合時(shí)宜 。常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x 8因此，不 少省高院以 “ 審判紀(jì)要 ”或座談會(huì) 紀(jì)要的形式對(duì)此作出 了修正 。 這一法律原則 ， 從保護(hù)社 會(huì)經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)穩(wěn)定性和 計(jì)劃性出發(fā) ， 保護(hù)物的靜止 安全狀態(tài) ， 但顯然不 符合 租賃 合同 本身 內(nèi)在價(jià)值取向 ， 違背了市 場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本法 則 ， 隨著市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ， 這一法律 規(guī)定在司法 實(shí)踐 中必 將逐 漸地 被揚(yáng)棄。但 轉(zhuǎn)租 是否 存在 不當(dāng)?shù)美?， 我們?nèi)匀?要分別合法轉(zhuǎn) 租和 不合 法轉(zhuǎn) 租兩 種狀態(tài)下進(jìn)行 考察 ， 先研討合 法轉(zhuǎn)租的情 況。讓 我們 通過 具體 案例進(jìn)行剖析 。 某甲與某 已簽訂一房屋租 賃合同 ， 某甲將二室 一廳 的一 套公 寓房 以年租 金 4000 元的價(jià)格 租賃給某乙 ， 租 賃 期 5 年 。 2 年后 ，某乙欲轉(zhuǎn) 租其中一室 ， 某申同意后 ， 某乙將其 中一室轉(zhuǎn)租給某丙 ， 期限三年 ， 年租金 4 000 元。當(dāng)某 甲得知該租金價(jià)格 后 ， 與某乙商 量變更 原租 賃合 同， 欲收 回一室，租金 不變，某乙拒絕 。某甲遂向 法院起訴 ， 要求已返回國轉(zhuǎn) 租而獲利部分 。 對(duì)該 案處 理有 二種 絕然 不同的觀點(diǎn)。 第一種觀點(diǎn)認(rèn)為 ，當(dāng) 承租 人征 得出 租人 同意將 租賃 物一 部或 全部 轉(zhuǎn)租于他人時(shí) 承租人（轉(zhuǎn)租人 ）取得了對(duì) 租賃物的處分權(quán) ，因此 ， 其轉(zhuǎn)租行 為對(duì)出租人既不構(gòu)成 無權(quán)處分 ， 也不造成損害， 其轉(zhuǎn)租 “ 漁利 ” ， 自然合法合 理 。 第二種觀 點(diǎn)認(rèn)為 ， 承租人 （ 轉(zhuǎn)租人 ） 通過轉(zhuǎn) 租獲 取的 超過 其原 租金的一部分 利益 ， 應(yīng)屬于不 當(dāng)?shù)美?。?理由主要有二 ， 一是 出租 人是 租賃 物的 原始處分權(quán)人 ， 二是轉(zhuǎn)租 人可以轉(zhuǎn)租獲利 ， 為什么出 租人不可 以直 接通 過出 租而 獲利呢？我認(rèn)為 ， 第二種觀 點(diǎn)在理論上是 站不住腳的 ， 在實(shí)踐上是十 分有害的 。 就上述案例 ， 我們可以 作出以下分析判斷 ： 顯 。 甲 、 乙之間租賃合同合 法有效 ， 對(duì)雙方有拘束力 。 2 . 乙基于 該租賃權(quán) ， 對(duì)抗甲之 變更合同的請(qǐng)求 。 3 . 乙在五年 的租賃期內(nèi)因支付租 金這一對(duì)價(jià) ， 從而獲 得了 甲之 二室 一廳 這一租 賃物 的占 有、 使用 收益權(quán) 。 4 . 乙的轉(zhuǎn)租 征得了甲的同意 。 5 . 乙轉(zhuǎn)租后 在獲取較高租金的 同時(shí) 。 自己也要 忍受生活上 之不便 （ 因空間縮小了，居 住人口增加了 ） 。如 果認(rèn) 為甲 是租 賃物 之原始處分權(quán) 人 ， 就可以不 顧合同關(guān)系的 存在 ， 單方面地 去追求利益 的話 ， 那么 合同法 規(guī)定的人 們經(jīng)濟(jì)交往中的誠實(shí)信 用原則 、 合同嚴(yán)守原 則以 及禁 止權(quán) 利濫 用原則 又將 如何 發(fā)揮 規(guī)范 市場(chǎng)主體的作 用呢 。 顯然 ， 甲的請(qǐng) 求明 顯違 反了 上述 之原則 ， 特別是違 反了禁止權(quán)利濫用原則 ， 合同當(dāng)事 人在享受合同約 定的權(quán)利的同時(shí) ，也 必須 履行 合同 約定 的義務(wù)，當(dāng)甲 按約收取租金后 ，他 便同 時(shí)喪 失了 出租 房的占有 、 使用 、 收益權(quán) ， 這一權(quán)利義務(wù) 的設(shè)定，對(duì)甲 、 乙均 有拘 束力 ，不 得隨 意變更 ， 假如法律 認(rèn)可甲的隨意變更 、 勢(shì)將造成 經(jīng)濟(jì)生活中利益主體 活動(dòng)的無序性。 乙 轉(zhuǎn)租 獲利 的合 法性在于 ， 首先他因 征得出租方的 同意 而取 得了 對(duì)租 賃物的處分權(quán) ； 其次 ， 該轉(zhuǎn)租行為 是基 于自 身的 租債 權(quán)設(shè)定 的一 個(gè)新 的租 賃權(quán) ；再次 ， 乙在支付 租金的同時(shí)獲得 了對(duì) 租賃 物占 有、 使用權(quán) ， 基于這二 項(xiàng)權(quán)利 ， 可為收益權(quán)， 自無不當(dāng)之處 。 假如乙 、 丙轉(zhuǎn)租造 成房屋結(jié)構(gòu)破壞等情 況 ， 也自有租 賃合同的具體 規(guī)定加以規(guī)范 ， 完全不適用 不當(dāng)?shù)美瓌t ， 不構(gòu) 成不 當(dāng)?shù)?利之 債。 我國合同法 第 2 25 條明確規(guī)定 “ 在租賃期 間因占有、使用租賃物 獲得的收益 ， 歸承租人所有 。 ”不 合法 轉(zhuǎn)租 之獲 利部分是否構(gòu) 成不當(dāng)?shù)美?。 在理論上也還 是有爭(zhēng)議的 ， 最典型 的莫 過于 王利 明先 生對(duì)這一觀點(diǎn) 的先后不同認(rèn)識(shí) 。王 先生 目前 比較 傾向 和認(rèn)同的是對(duì) 此持肯定觀點(diǎn) 。 他認(rèn)為 “因承租人 無權(quán)通過轉(zhuǎn)租而獲取 利益 ， 因而對(duì)于 承租 人的 獲得 扣除 了租 金部分的剩下 的收益部分 ， 可作為 不當(dāng) 得利 而向 出租 人返還。 ”但 在 80 年 代 末 90 年代初 ， 王先生的 觀點(diǎn)正好相反，在其 “ 論返還不 當(dāng)?shù)美?zé)任與侵 權(quán)責(zé)任的競(jìng)合 ” 一文中（見 民商法研究 第一輯 法律出版 社版 P 552 ）卻主張 “值得注意 的是，在租賃關(guān)系 存在期間內(nèi) ， 承租人 非法 轉(zhuǎn)租 所獲 得的 收益是 否構(gòu) 成不 當(dāng)?shù)?利？ 我們認(rèn)為并不 構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。 既然 出租 人與 承租 人之 間具有合法的 租賃關(guān)系 ， 則依據(jù)合同規(guī)定 ， 承租人支 付租金有 權(quán)對(duì) 租賃 物進(jìn) 行使 用收益 ， 出租人對(duì) 租賃物已不能行使使用 收益權(quán)能。所以 ，承 租人 因違 約轉(zhuǎn) 租而 獲取收益 ， 并未致出 租人重大損害 不 得要 求承 租人 返還不當(dāng)?shù)?利。 ” 該觀點(diǎn)與 臺(tái)灣 學(xué)者 王澤 鑒先 生所 持觀點(diǎn)有著驚 人的一致 。 王澤鑒先生認(rèn)為 承租人違法轉(zhuǎn)租 ，非屬無權(quán) 處分行為 ， 且出租人 與承 租人 有租 賃契 約關(guān)系存在 ， 承租人支 付對(duì)價(jià)而為使用收 益 ， 出租人對(duì) 租賃物已無使 用收益之權(quán)能 ， 故承 租人 違法 轉(zhuǎn)租 并未 致出租人受損 害 ， 從而違法 轉(zhuǎn)租原 則上 應(yīng)有 租賃 契約 上求其解決 ， 出租人可 終止契約或 請(qǐng)求 債務(wù) 不履 行之 損害賠償 。 無須藉助 于不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)。產(chǎn) 生上 述觀 點(diǎn)分 歧的原 因在 于對(duì) 承租 人違 法轉(zhuǎn)租 的行 為是 否侵 犯出 租人之所有權(quán) 的認(rèn)識(shí)不同 。 根據(jù)我國民 法通則第 72 條將 財(cái)產(chǎn) 所有 權(quán)的 變動(dòng) 作為合同的直 接效力 ， 和 保同法 第 51 條規(guī)定的 無權(quán)處分制度 ， 結(jié)合 合同法 第2 24 條關(guān) 于 “ 承租 人經(jīng) 出租人同意的 ， 可以將租 賃物轉(zhuǎn)租給第三 人。 ” 之規(guī)定， 可以 明顯 地看 出我 國債 權(quán)法對(duì) 無權(quán) 處分 制度 的規(guī) 定比較嚴(yán)格 ， 根據(jù)上述 我國法律的規(guī)定 ， 承租人違 法轉(zhuǎn)租在司 法實(shí) 踐中 往往 被認(rèn) 定為無權(quán)處分 行為 ， 且該處分 行為 侵犯 了所 有權(quán) 人的 所有權(quán)排他性 權(quán)利權(quán)能 、 增加租賃物的占 有鎖鏈 ， 擴(kuò)大有層次 ， 致物的價(jià) 值損耗的可能性加大 ， 增加所有 權(quán)人行使物上請(qǐng)求 權(quán)之難度 。 基于以上規(guī)定和 認(rèn)識(shí) ， 在理論上 和實(shí) 踐上 就有 人認(rèn) 為違 法轉(zhuǎn)租 獲利 部分 符合 不當(dāng) 得利構(gòu)成要件 ，應(yīng)屬不當(dāng)?shù)美?，出 租人 即享 有處 分權(quán) 的人可以行使 不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán) 。但筆者認(rèn) 為 。 違法轉(zhuǎn)租是否屬于 無權(quán)處分行為 ， 應(yīng)該理性地 看待這一問題 ， 是否合法轉(zhuǎn) 租 ， 落腳點(diǎn)均 在一“ 轉(zhuǎn) ”字上，轉(zhuǎn) 租是否合法 ，關(guān) 鍵在 是否 征得 出租 人同意 ， 既然承租 人支付租金后取 得租 賃物 之占 有、 使用權(quán) ， 那么承租 人在租賃期內(nèi)對(duì)租賃物 的轉(zhuǎn)租 ， 是基于租賃權(quán)對(duì)租 賃物的處分 ， 不應(yīng)認(rèn)為是無 權(quán)處分行為 。 有人認(rèn)為，是 否經(jīng)出租人同意 ，是 判別 轉(zhuǎn)租 人是 否經(jīng) 出租人 授權(quán) 而取 得處 分權(quán) 的依據(jù) ， 這一觀點(diǎn) 很勉強(qiáng) ， 顯然意 思表 示不 是發(fā) 生處 分權(quán)變化的依 據(jù) 。 此其一 。 其二 ，從不當(dāng)?shù)?利構(gòu)成要件看 ， 違法轉(zhuǎn)租行 為的獲利 ， 是否必然致出租 人利益之損害 ， 也值得研究 ， 出租人因 與承租人之間訂 有租賃合同 。 其獲取租金的 同時(shí) ， 便喪失了 對(duì)租賃物的 占有、收益權(quán) ， 承租 人轉(zhuǎn) 租獲 利并 不必 然導(dǎo)致其遭受 損失也顯而易見 ，兩者之間 并無因果關(guān)系 。 其三 ， 從我國 民法通則 第9 1 條的 “ 不得牟利 ”， 到 合同 法 第 224 條 “ 出租人 可以解除合 同 ” 的立法變 化，可 以從 中窺 視我 國法 律對(duì)這 一問 題的 認(rèn)識(shí) 也在 深化和揚(yáng)棄 。 其四 ， 出租人對(duì) 承租人違法 轉(zhuǎn)租獲利 ， 可以通過租賃合 同本身來解決 ， 可以 解除 合同 終止 租賃 關(guān)系后 ， 經(jīng)行出租 獲取更高的租金 ， 來實(shí)現(xiàn)自 己的利益業(yè)可追究承租 人的違約責(zé)任 ， 總之 ， 出租人不 能也不必通過返 還不 當(dāng)?shù)?利這 一救 濟(jì)手段。中 華人 民共 和國 城市 房地產(chǎn)管理法（ 1 994 年 7 月 5 日第 八屆全 國人 民代 表大 會(huì)常 務(wù)委員會(huì)第八 次會(huì)議通過）目 錄第一章 總則第二章 房地產(chǎn)開 發(fā)用地第一 節(jié) 土 地使 用權(quán)出讓第二 節(jié) 土 地使 用權(quán)劃撥 第三章 房地產(chǎn)開 發(fā)第四章 房地產(chǎn)交 易第一節(jié) 一般規(guī)定第二 節(jié) 房 地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓第三 節(jié) 房 地產(chǎn) 抵押第四節(jié) 房屋租賃第五 節(jié) 中 介服 務(wù)機(jī)構(gòu)第五章 房地產(chǎn)權(quán) 屬登記管理 第六章 法律責(zé)任第七章 附則第一章 總則第一條 為了加強(qiáng) 對(duì)城市房地產(chǎn) 的管理 ， 維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩 序 ， 保障房地 產(chǎn)權(quán)利人的合 法權(quán)益 ， 促進(jìn)房地產(chǎn) 業(yè)的 健康 發(fā)展 ，制 定本法。 第二條 在中華人 民共和 國城 市規(guī) 劃區(qū) 國有 土地（以下簡(jiǎn) 稱國有土地 ） 范圍內(nèi) 取得 房地 產(chǎn)開 發(fā)用 地的土地使用 權(quán) ， 從事房地 產(chǎn)開發(fā) 、 房地產(chǎn)交 易 ， 實(shí)施房地產(chǎn)管理， 應(yīng)當(dāng)遵守本法。本法所稱 房屋 ， 是指土地 上的 房屋 等建 筑物 及構(gòu)筑物。本法所稱 房地產(chǎn)開發(fā) ，是 指在 依據(jù) 本法 取得 國有土 地使 用權(quán) 的土 地上 進(jìn)行基 礎(chǔ)設(shè) 施、 房屋 建設(shè) 的行為。本法所稱 房地產(chǎn)交易 ，包括房地 產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 、 房地產(chǎn)抵押和房屋 租賃。第三條 國家依法 實(shí)行國有土地 有償 、 有限期使 用制度 。 但是 ， 國家在本 法規(guī)定 的范 圍內(nèi) 劃撥 國有 土地使用權(quán)的 除外。 第四條 國家根據(jù)社會(huì) 、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 水平 ， 扶持發(fā)展居民住 宅建設(shè) ， 逐步改善居民的居 住條件。第五條 房地產(chǎn)權(quán) 利人應(yīng)當(dāng)遵守 法律和行政法規(guī) ，依法納稅 。 房地產(chǎn)權(quán) 利人的合法權(quán)益 受法律保護(hù) ， 任何單位和個(gè) 人不得侵犯。 第六條 國務(wù)院建 設(shè)行政主管部 門 、 土地管理 部門依 照國 務(wù)院 規(guī)定 的職 權(quán)劃分，各司 其職，密切配合 ，管理全國 房地產(chǎn)工作?？h 級(jí)以 上地 方人 民政府房產(chǎn)管 理 、 土地管理 部門的機(jī)構(gòu)設(shè) 置及其職權(quán)由省 、自治區(qū) 、 直轄市人 民政府確定。第二章 房地產(chǎn)開 發(fā)用地 第一節(jié) 土地使用 權(quán)出讓第七條 土地使用 權(quán)出讓 ， 是指國家 將國有土地使用 權(quán)（ 以下 簡(jiǎn)稱 土地 使用權(quán)） 在 一定 年限 內(nèi)出 讓給土地使用 者 ， 由土地使 用者向 國家 支付 土地 使用 權(quán)出讓金的行 為。第八條 城市規(guī)劃 區(qū)內(nèi)的集體所 有的土地 ， 經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為 國有土地后 ， 該幅國 有土 地的 使用 權(quán)方 可有償出讓。 第九條 土地使用 權(quán)出讓 ， 必須符合 土地利用總體規(guī)劃 、 城市規(guī)劃 和年度建設(shè)用地計(jì)劃 。第十條 縣級(jí)以上 地方人 民政 府出 讓土 地使 用權(quán)用于房地 產(chǎn)開發(fā)的 ， 須根據(jù)省 級(jí)以 上人 民政 府下 達(dá)的控 制指 標(biāo)擬 訂年 度出 讓土地使用權(quán) 總面積方案 ， 按照國務(wù)院規(guī) 定 ， 報(bào)國務(wù)院 或者省級(jí)人民 政府批準(zhǔn)。 第十一條 土地使用 權(quán)出讓 ， 由市 、 縣人民政 府有計(jì)劃 、 有步驟地 進(jìn)行 。 出讓的每幅地 塊 、 用途 、 年限和其他條件 ， 由市 、 縣人民政府 土地 管理 部門 會(huì)同 城市規(guī)劃 、 建設(shè) 、 房產(chǎn)管理 部門共同擬定 方案 ， 按照國務(wù) 院規(guī)定 ， 報(bào)經(jīng)有批 準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn) 后 ， 由市 、 縣人民政府土地 管理部門實(shí)施。直 轄市 的縣 人民 政府及 其有 關(guān)部 門行 使前 款規(guī)定的權(quán)限 ， 由直轄市 人民政府規(guī)定。 第十二條 土地使用 權(quán)出讓 ， 可以采取 拍賣 、 招標(biāo)或者雙方 協(xié)議的方式。 商業(yè) 、 旅游 、 娛樂和豪華住宅用 地，有條件的 ， 必須采取拍 賣、招標(biāo)方式 ； 沒有條件， 不能采取拍賣 、 招標(biāo)方式的 ， 可以采取 雙方協(xié)議的方式 。采 取雙 方協(xié) 議方 式出讓 土地 使用 權(quán)的 出讓 金不得 低于 按國 家規(guī) 定所 確定的最低價(jià) 。第十三條 土地使用 權(quán)出 讓最 高年 限由 國務(wù) 院規(guī)定。第十四條 土地使用 權(quán)出讓 ， 應(yīng)當(dāng)簽訂 書面出讓合同。土 地使 用權(quán) 出讓 合同由市 、 縣人民政 府土地管理部門與土 地使用者簽訂。第十五條 土地使用 者必須按照 出讓合同約定 ， 支付土地使 用權(quán)出讓金 ； 未按照 出讓 合同 約定 支付 土地使用權(quán)出 讓金的 ， 土地管理部門有權(quán) 解除合同 ， 并可以請(qǐng)求違約 賠償。 第十六條 土地使用 者按 照出 讓合 同約 定支 付土地使用權(quán) 出讓金的，市 、 縣人 民政 府土 地管 理部 門必須按照出 讓合同約定 ， 提供出讓的土 地 ； 未按照出 讓合同約定提 供出讓的土地的 ，土地使用 者有權(quán)解除合同 ，由 土地 管理 部門 返還 土地使用權(quán)出 讓金 ， 土地使用 者并可以請(qǐng) 求違約賠償。第十七條 土地使用 者需 要改 變土 地使 用權(quán) 出讓合同約定 的土地用途的 ， 必須取得出 讓方和市 、 縣人民政 府城 市規(guī) 劃行 政主 管部門的同意 ， 簽訂土地 使用權(quán)出 讓合 同變 更協(xié) 議或 者重新 簽訂 土地 使用 權(quán)出 讓合同 ， 相應(yīng)調(diào)整 土地使用權(quán)出讓金。 第十八條 土地使用 權(quán)出讓金應(yīng) 當(dāng)全部上繳財(cái)政 ，列入預(yù)算 ， 用于城市 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和 土地開發(fā) 。 土地使用 權(quán)出 讓金 上繳 和使 用的具體辦法 由國務(wù)院規(guī)定。 第十九條 國家對(duì)土 地使 用者 依法 取得 的土 地使用權(quán) ， 在出讓合 同約定的使用年限屆 滿前不收回 ； 在特殊情況下 ， 根據(jù)社會(huì) 公共利益的需要 ， 可以依照 法律程序提前收 回 ， 并根據(jù)土 地使用 者使 用土 地的 實(shí)際 年限和 開發(fā) 土地 的實(shí) 際情 況給予相應(yīng)的 補(bǔ)償。第二十條 土地使用 權(quán)因土地滅 失而終止。 第二十一 條 土地使用權(quán) 出讓 合同 約定 的使 用年限屆滿 ， 土地使用 者需要繼續(xù)使用土 地的 ， 應(yīng)當(dāng)至遲 于屆滿前一 年申請(qǐng)續(xù)期 ， 除根據(jù) 社會(huì) 公共 利益 需要 收回該 幅土 地的 ，應(yīng) 當(dāng)予 以批準(zhǔn)。經(jīng)批 準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的 ， 應(yīng)當(dāng) 重新 簽訂 土地 使用 權(quán)出讓合同 ， 依照規(guī)定 支付土地使用權(quán)出 讓金。土 地使 用權(quán) 出讓 合同約定的使 用年限屆滿 ， 土地使 用者 未申 請(qǐng)續(xù) 期或 者雖申 請(qǐng)續(xù) 期但 依照 前款 規(guī)定未獲批準(zhǔn) 的 ， 土地使用 權(quán)由國家無償 收回。第二節(jié) 土地使用 權(quán)劃撥第二十二 條 土地使用權(quán)劃撥 ， 是指縣級(jí) 以上人民政府依法 批準(zhǔn) ， 在土地使 用者繳納補(bǔ) 償 、 安置等費(fèi) 用后將該幅土 地交付其使用 ， 或者 將土 地使 用權(quán) 無償 交付給土地使 用者使用的行為 。依 照本 法規(guī) 定以 劃撥方式取得 土地使用權(quán)的 ， 除法 律、 行政 法規(guī) 另有 規(guī)定外，沒有 使用期限的限制 。第二十三 條 下列建設(shè)用地的土 地使用權(quán) ， 確屬必需的 ， 可以由縣 級(jí)以上人民政府依法 批準(zhǔn)劃撥：（ 一 ） 國家機(jī)關(guān) 用地和軍事用地 ；（ 二 ） 城市基礎(chǔ) 設(shè)施用地和公益 事業(yè)用地； （ 三 ） 國家重點(diǎn) 扶持的能源 、 交通 、 水利等項(xiàng) 目用地； （ 四 ） 法律 、 行政法規(guī)規(guī)定的其 他用地。第三章 房地產(chǎn)開 發(fā)第二十四 條 房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán) 格執(zhí)行城市規(guī)劃 ，按照經(jīng)濟(jì) 效益、社會(huì)效益 、環(huán)境效益 相統(tǒng)一的原則 ， 實(shí)行全面規(guī) 劃、合理布局 、 綜合開發(fā)、 配套建設(shè)。 第二十五 條 以出讓方式 取得 土地 使用 權(quán)進(jìn) 行房地產(chǎn)開發(fā) 的 ， 必須按照 土地使 用權(quán) 出讓 合同 約定 的土地用途 、 動(dòng)工開發(fā) 期限開發(fā)土地 。 超過出讓 合同約定的動(dòng) 工開 發(fā)日 期滿 一年 未動(dòng)工開發(fā)的 ， 可以征收 相當(dāng)于土 地使 用權(quán) 出讓 金百 分之二十以下 的土地閑置費(fèi) ； 滿二年未動(dòng) 工開發(fā)的 ， 可以無償收回土 地使用權(quán)；但是 ，因不可抗 力或者政府 、 政府有 關(guān)部 門的 行為 或者 動(dòng)工開 發(fā)必 需的 前期 工作 造成動(dòng)工開發(fā) 遲延的除外。第二十六 條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的 設(shè)計(jì) 、 施工 ， 必須符 合國 家的 有關(guān) 標(biāo)準(zhǔn) 和規(guī)范。房地產(chǎn)開 發(fā)項(xiàng)目竣工 ，經(jīng)驗(yàn)收合 格后 ， 方可交付 使用。第二十七 條 依法取得的土地使 用權(quán) ， 可以依照 本法和有關(guān) 法律 、 行政法規(guī) 的規(guī)定，作 價(jià)入股，合資 、 合作開發(fā)經(jīng) 營房地產(chǎn)。第二十八 條 國家采取稅 收等 方面 的優(yōu) 惠措 施鼓勵(lì) 和扶 持房 地產(chǎn) 開發(fā) 企業(yè)開發(fā)建設(shè) 居民住宅。第二十九 條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是 以營利為目的 ， 從事 房地 產(chǎn)開 發(fā)和 經(jīng)營 的企業(yè)。 設(shè)立房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ，應(yīng)當(dāng)具備 下列條件：（ 一 ） 有自己的 名稱和組織機(jī)構(gòu) ；（ 二 ） 有固定的 經(jīng)營場(chǎng)所； （ 三 ） 有符合國 務(wù)院規(guī)定的注冊(cè) 資本；（ 四 ） 有足夠的 專業(yè)技術(shù)人員；（ 五 ） 法律 、 行政法規(guī)規(guī)定的其 他條件。 設(shè)立房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ，應(yīng) 當(dāng)向 工商 行政 管理 部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立 登記 。 工商行政 管理 部門 對(duì)符 合本 法規(guī) 定條件的 ， 應(yīng)當(dāng)予以 登記 ， 發(fā)給營業(yè)執(zhí)照 ； 對(duì)不符合 本法規(guī)定條件的 ，不予登記。設(shè)立有限 責(zé)任公司 、 股份有限公 司 ， 從事房地 產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的 ， 還應(yīng)當(dāng)執(zhí) 行公司法的有關(guān) 規(guī)定。房 地產(chǎn) 開發(fā) 企業(yè) 在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí) 照后的一個(gè)月內(nèi) ，應(yīng) 當(dāng)?shù)?登記 機(jī)關(guān) 所在 地的縣 級(jí)以 上地 方人 民政 府規(guī)定的部門 備案。常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x 9第三十條 房地產(chǎn)開 發(fā)企 業(yè)的 注冊(cè) 資本 與投 資總額 的比 例應(yīng) 當(dāng)符 合國 家有關(guān)規(guī)定。 房 地產(chǎn) 開發(fā) 企業(yè) 分期開發(fā)房地 產(chǎn)的 ， 分期投資 額應(yīng)當(dāng)與項(xiàng) 目規(guī)模相適應(yīng) ， 并按 照土 地使 用權(quán) 出讓 合同的約定， 按期投入資金 ， 用于項(xiàng)目建 設(shè)。 第四章 房地產(chǎn)交 易第一節(jié) 一般規(guī)定第三十一 條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 、 抵押時(shí) ， 房屋的所 有權(quán)和 該房 屋占 用范 圍內(nèi) 的土地使用權(quán) 同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押 。第三十二條 基準(zhǔn)地價(jià) 、 標(biāo)定地價(jià) 和各類房屋的重 置價(jià) 格應(yīng) 當(dāng)定 期確 定并公布。具 體辦 法由 國務(wù) 院規(guī)定。 第三十三 條 國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià) 格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià) 格評(píng)估 ， 應(yīng)當(dāng)遵循公正 、 公平 、 公開的原則 ， 按照國家 規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 和評(píng) 估程 序， 以基 準(zhǔn)地價(jià) 、 標(biāo)定地價(jià) 和各類房屋的重置價(jià)格 為基礎(chǔ) ， 參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià) 格進(jìn)行評(píng)估。 第三十四 條 國家實(shí)行房地產(chǎn)成 交價(jià)格申報(bào)制度 。房 地產(chǎn) 權(quán)利 人轉(zhuǎn) 讓房地產(chǎn) ， 應(yīng)當(dāng)向縣 級(jí)以上地方人 民政 府規(guī) 定的 部門 如實(shí)申報(bào)成交 價(jià) ， 不得瞞報(bào) 或者作不實(shí)的 申報(bào)。第三十五 條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 、 抵押 ， 當(dāng)事人應(yīng) 當(dāng)依照本 法第 五章 的規(guī) 定辦 理權(quán)屬登記。第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓第三十六 條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ， 是指房地 產(chǎn)權(quán)利人通過買賣 、 贈(zèng)與或者 其他合法方式 將其 房地 產(chǎn)轉(zhuǎn) 移給 他人的行為。第三十七 條 下列房地產(chǎn)，不得 轉(zhuǎn)讓：（ 一 ） 以出讓方 式取得土地使用 權(quán)的 ， 不符合本 法第三十八 條規(guī)定的條件的 ；（ 二 ） 司法機(jī)關(guān) 和行政機(jī)關(guān)依法 裁定 、 決定查封 或者 以其 他形 式限 制房 地產(chǎn)權(quán)利的；（ 三 ） 依法收回 土地使用權(quán)的；（四）共 有房地產(chǎn) ， 未經(jīng)其他共 有人書面同意的 ；（五）權(quán) 屬有爭(zhēng)議的 ；（ 六 ） 未依法登 記領(lǐng)取權(quán)屬證書 的； （ 七 ） 法律 、 行政法規(guī)規(guī)定禁止 轉(zhuǎn)讓的其他情形 。第三十八 條 以出讓方式取得土 地使用權(quán)的 ， 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí) ， 應(yīng)當(dāng)符合 下列條件： （ 一 ） 按照出讓 合同約定 已經(jīng) 支付 全部 土地 使用權(quán)出讓金 ， 并取得土 地使用權(quán)證書；（ 二 ） 按照出讓 合同約定進(jìn)行投 資開發(fā) ， 屬于房屋建設(shè)工程 的 ， 完成開發(fā) 投資總額的百 分之二十五以上 ，屬于成片 開發(fā)土地的 ， 形成工 業(yè)用 地或 者其 他建 設(shè)用地條件。轉(zhuǎn) 讓房 地產(chǎn) 時(shí)房 屋已經(jīng)建成的 ， 還應(yīng)當(dāng)持 有房屋所有權(quán)證 書。第三十九 條 以劃撥方式取得土 地使用權(quán)的 ， 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí) ， 應(yīng)當(dāng)按照 國務(wù)院規(guī)定 ， 報(bào)有批準(zhǔn) 權(quán)的人民政府審批 。 有批準(zhǔn)權(quán) 的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn) 讓的 ， 應(yīng)當(dāng)由受 讓方 辦理 土地 使用 權(quán)出 讓手續(xù) ， 并依照國 家有關(guān)規(guī)定繳納土地使 用權(quán)出讓金。 以 劃撥 方式 取得 土地使用權(quán)的 ， 轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)報(bào)批時(shí) ， 有批準(zhǔn)權(quán) 的人民政府按照 國務(wù) 院規(guī) 定決 定可 以不辦 理土 地使 用權(quán) 出讓 手續(xù)的 ， 轉(zhuǎn)讓方應(yīng) 當(dāng)按照國務(wù)院規(guī) 定將 轉(zhuǎn)讓 房地 產(chǎn)所 獲收益 中的 土地 收益 上繳 國家或者作其 他處理。 第四十條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ，應(yīng) 當(dāng)簽 訂書 面轉(zhuǎn) 讓合同 ， 合同中應(yīng) 當(dāng)載明土地使用權(quán)取得 的方式。第四十一 條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí) ， 土地使用 權(quán)出讓合同載 明的 權(quán)利 、義 務(wù)隨 之轉(zhuǎn)移。第四十二 條 以出讓方式取得土 地使用權(quán)的 ， 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后 ， 其土地使 用權(quán)的使 用年 限為 原土 地使 用權(quán)出 讓合 同約 定的 使用 年限減 去原 土地 使用 者已 經(jīng)使用年限后 的剩余年限。 第四十三 條 以出讓方式取得土 地使用權(quán)的 ， 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后 ， 受讓人改 變?cè)恋?使用 權(quán)出 讓合 同約 定的土地用途 的 ， 必須取得 原出讓方和市 、 縣人民政 府城市規(guī)劃行政 主管部門的同意 ，簽 訂土 地使 用權(quán) 出讓 合同變 更協(xié) 議或 者重 新簽 訂土地使用權(quán) 出讓合同 ， 相應(yīng)調(diào)整土地使 用權(quán)出讓金。第四十四 條 商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng) 符合下列條件：（ 一 ） 已交付全 部土地使用權(quán)出 讓金 ， 取得土地 使用權(quán)證書 ；（ 二 ） 持有建設(shè) 工程規(guī)劃許可證 ； （ 三 ） 按提供預(yù) 售的商品房計(jì)算 ， 投入開發(fā) 建設(shè)的資 金達(dá) 到工 程建 設(shè)總 投資的百分之 二十五以上 ， 并已經(jīng) 確定 施工 進(jìn)度 和竣 工交付日期； （ 四 ） 向縣級(jí)以 上人民政 府房 產(chǎn)管 理部 門辦 理預(yù)售登記 ， 取得商品 房預(yù)售許可證明。商 品房 預(yù)售 人應(yīng) 當(dāng)按照 國家 有關(guān) 規(guī)定 將預(yù) 售合同 報(bào)縣 級(jí)以 上人 民政 府房產(chǎn) 管理 部門 和土 地管 理部門登記備 案。 商品房預(yù) 售所得款項(xiàng) ，必須用于 有關(guān)的工程建設(shè) 。第四十五 條 商品房預(yù)售的 ， 商品房預(yù) 購人將購買的 未竣 工的 預(yù)售 商品 房再行轉(zhuǎn)讓的 問題 ， 由國務(wù)院 規(guī)定。第三節(jié) 房地產(chǎn)抵 押第四十六 條 房地產(chǎn)抵押 ， 是指抵押 人以其合法的房 地產(chǎn) 以不 轉(zhuǎn)移 占有 的方式 向抵 押權(quán) 人提 供債 務(wù)履行擔(dān)保的 行為 。 債務(wù)人不 履行債務(wù)時(shí) ， 抵押權(quán)人 有權(quán)依法 以抵 押的 房地 產(chǎn)拍 賣所得的價(jià)款 優(yōu)先受償。第四十七 條 依法取得的 房屋 所有 權(quán)連 同該 房屋占用范圍 內(nèi)的土地使用權(quán) ，可以設(shè)定 抵押權(quán)。以 出讓 方式 取得 的土地 使用 權(quán)， 可以 設(shè)定 抵押權(quán)。第四十八 條 房地產(chǎn)抵押 ，應(yīng) 當(dāng)憑 土地 使用 權(quán)證書、房屋 所有權(quán)證書辦理 。第四十九 條 房地產(chǎn)抵押 ， 抵押人和 抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面 抵押合同。 第五十條 設(shè)定房地 產(chǎn)抵 押權(quán) 的土 地使 用權(quán) 是以劃撥方式 取得的 ， 依法拍賣該房地產(chǎn) 后 ， 應(yīng)當(dāng)從拍 賣所得 的價(jià) 款中 繳納 相當(dāng) 于應(yīng)繳 納的 土地 使用 權(quán)出 讓金的款額后 ， 抵押權(quán)人 方可優(yōu)先受償。第五十一 條 房地產(chǎn)抵押合同簽 訂后 ， 土地上新 增的房屋不 屬于抵押財(cái)產(chǎn) 。 需要拍賣該 抵押的房地產(chǎn)時(shí) ，可 以依 法將 土地 上新 增的房屋與抵 押財(cái)產(chǎn)一同拍賣 ，但對(duì)拍賣 新增房屋所得 ， 抵押權(quán)人無 權(quán)優(yōu)先受償。第四節(jié) 房屋租賃第五十二條 房屋租賃 ， 是指房屋 所有權(quán)人作為出 租人 將其 房屋 出租 給承租人使用 ， 由承租人 向出租人支付租 金的行為。第五十三條 房屋租賃 ， 出租人和 承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租 賃合同 ， 約定租賃期限 、 租賃用途 、 租賃價(jià)格 、修繕責(zé)任 等條款 ， 以及雙方的其他權(quán) 利和義務(wù) ， 并向房產(chǎn)管理部 門登記備案。第五十四 條 住宅用房的租賃 ， 應(yīng)當(dāng)執(zhí)行 國家和房屋 所在 城市 人民 政府 規(guī)定的租賃政 策 。 租用房屋 從事生產(chǎn) 、 經(jīng)營活動(dòng) 的 ， 由租賃雙 方協(xié) 商議 定租 金和 其他租賃條款 。 第五十五 條 以營利為目的 ， 房屋所有 權(quán)人將以劃撥 方式 取得 使用 權(quán)的 國有土地上建 成的房屋出租的 ，應(yīng) 當(dāng)將 租金 中所 含土 地收益上繳國 家 。 具體辦法 由國務(wù)院規(guī)定 。第五節(jié) 中介服務(wù) 機(jī)構(gòu)第五十六 條 房地產(chǎn)中介 服務(wù) 機(jī)構(gòu) 包括 房地 產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu) 、 房地產(chǎn)價(jià) 格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地 產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。 第五十七 條 房地產(chǎn)中介 服務(wù) 機(jī)構(gòu) 應(yīng)當(dāng) 具備 下列條件： （ 一 ） 有自己的 名稱和組織機(jī)構(gòu) ；（ 二 ） 有固定的 服務(wù)場(chǎng)所；（ 三 ） 有必要的 財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)； （ 四 ） 有足夠數(shù) 量的專業(yè)人員；（ 五 ） 法律 、 行政法規(guī)規(guī)定的其 他條件。設(shè) 立房 地產(chǎn) 中介 服務(wù)機(jī)構(gòu) ， 應(yīng)當(dāng)向工 商行政管理部門申請(qǐng) 設(shè)立登記 ， 領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后 ，方可開業(yè)。第五十八 條 國家實(shí)行房 地產(chǎn) 價(jià)格 評(píng)估 人員 資格認(rèn)證制度 。第五章 房地產(chǎn)權(quán) 屬登記管理第五十九 條 國家實(shí)行土 地使 用權(quán) 和房 屋所 有權(quán)登記發(fā)證 制度。第六十條 以出讓或 者劃撥方式 取得土地使用權(quán) ，應(yīng) 當(dāng)向 縣級(jí) 以上 地方 人民政 府土 地管 理部 門申 請(qǐng)登記 ， 經(jīng)縣級(jí)以 上地方人民政府土地管 理部門核實(shí) ， 由同級(jí) 人民 政府 頒發(fā) 土地 使用權(quán)證書。 在 依法 取得 的房 地產(chǎn)開發(fā)用地 上建成房屋的 ， 應(yīng)當(dāng) 憑土 地使 用權(quán) 證書 向縣級(jí) 以上 地方 人民 政府 房產(chǎn)管理部門 申請(qǐng)登記 ， 由縣級(jí)以 上地 方人 民政 府房 產(chǎn)管理 部門 核實(shí) 并頒 發(fā)房 屋所有權(quán)證書 。 房 地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓 或者 變更時(shí) ， 應(yīng)當(dāng)向縣 級(jí)以上地方人民 政府 房產(chǎn) 管理 部門 申請(qǐng)房產(chǎn)變更 登記 ， 并憑變更 后的 房屋 所有 權(quán)證 書向 同級(jí)人 民政 府土 地管 理部 門申請(qǐng)土地使 用權(quán)變更登記 ， 經(jīng)同 級(jí)人 民政 府土 地管 理部門核實(shí) ， 由同級(jí)人 民政府更換 或者 更改 土地 使用 權(quán)證書。法律另有 規(guī)定的 ， 依照有關(guān)法律 的規(guī)定辦理。第六十一 條 房地產(chǎn)抵押時(shí) ， 應(yīng)當(dāng)向縣 級(jí)以上地方人 民政 府規(guī) 定的 部門 辦理抵押登記 。因 處分 抵押 房地 產(chǎn)而取 得土 地使 用權(quán) 和房 屋所有權(quán)的 ， 應(yīng)當(dāng)依照 本章規(guī)定辦理過戶 登記。 第六十二 條 經(jīng)省、自治 區(qū)、 直轄 市人 民政 府確定 ， 縣級(jí)以上 地方人民政府由 一個(gè) 部門 統(tǒng)一 負(fù)責(zé) 房產(chǎn)管理和土 地管理工作的 ， 可以制作 、 頒發(fā)統(tǒng)一 的房地產(chǎn)權(quán)證書 ， 依照本法 第六十條的規(guī)定 ， 將房屋的 所有權(quán)和該 房屋 占用 范圍 內(nèi)的 土地使用權(quán)的 確認(rèn)和變更 ， 分別載入房地 產(chǎn)權(quán)證書。第六章 法律責(zé)任第六十三 條 違反本法第十條 第十一條 的規(guī)定，擅 自批 準(zhǔn)出 讓或 者擅 自出讓 土地 使用 權(quán)用 于房 地產(chǎn)開發(fā)的 ， 由上級(jí)機(jī) 關(guān)或者所在 單位 給予 有關(guān) 責(zé)任 人員行政處分 。第六十四 條 違反本法第二十九 條的規(guī)定 ， 未取得營 業(yè)執(zhí) 照擅 自從 事房 地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù) 的 ， 由縣級(jí)以 上人民 政府 工商 行政 管理 部門責(zé) 令停 止房 地產(chǎn) 開發(fā) 業(yè)務(wù)活動(dòng) ， 沒收違法 所得 ， 可以并處罰款 。 第六十五 條 違反本法第 三十 八條 第一 款的 規(guī)定轉(zhuǎn)土地使 用權(quán)的 ， 由縣級(jí)以上 人民 政府 土地 管理 部門沒收違法 所得 ， 可以并處 罰款。 第六十六 條 違反本法三 十九 條第 一款 的規(guī) 定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 的 ， 由縣級(jí)以 上人民 政府 土地 管理 部門 責(zé)令繳納土地 使用權(quán)出讓金 ， 沒收 違法 所得 ，可 以并 處罰款。第六十七 條 違反本法第 四十 四條 第一 款的 規(guī)定預(yù)售商品 房的 ， 由縣級(jí)以 上人 民政 府房 產(chǎn)管 理部 門責(zé)令停止預(yù) 售活動(dòng) ， 沒收違法所得，可 以并處罰款。第六十八 條 違反本法第五十七 條的規(guī)定 ， 未取得營 業(yè)執(zhí) 照擅 自從 事房 地產(chǎn)中介服務(wù) 業(yè)務(wù)的 ， 由縣級(jí)以上 人民 政府 工商 行政 管理部 門責(zé) 令停 止房 地產(chǎn) 中介服務(wù)業(yè)務(wù) 活動(dòng) ， 沒收違法 所得，可以 并處罰款。 第六十九條 沒有法律 、 法規(guī)的依 據(jù) ， 向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 收費(fèi)的 ， 上級(jí)機(jī)關(guān)應(yīng) 當(dāng)責(zé) 令退 回所 收取 的錢款 ； 情節(jié)嚴(yán)重 的 ， 由上級(jí)機(jī)關(guān) 或者 所在 單位 給予 直接責(zé)任人員 行政處分。第七十條 房產(chǎn)管理 部門 、 土地管理 部門工作人員玩忽職守 、 濫用職權(quán) ， 構(gòu)成犯 罪的 ，依 法追 究刑 事責(zé)任 ； 不構(gòu)成犯 罪的 ， 給予行政處分。房產(chǎn)管理 部門 、 土地管理 部門 工作 人員 利用 職務(wù)上的便利 ，索取他人財(cái)物 ，或 者非 法收 受他 人財(cái) 物為他 人謀 取利 益， 構(gòu)成 犯罪的 ， 依照懲治 貪污罪賄賂罪的補(bǔ)充規(guī) 定追究刑事責(zé)任 ；不構(gòu)成犯 罪的 ， 給予行政 處分。第七章 附則第七十一 條 在城市規(guī)劃 區(qū)外 的國 有土 地范 圍內(nèi)取 得房 地產(chǎn) 開發(fā) 用地 的土地 使用 權(quán)， 從事 房地 產(chǎn)開發(fā) 、 交易活動(dòng) 以及實(shí)施房地產(chǎn)管理， 參照本法執(zhí)行。 第七十二條 本法 自1995 年 1 月 1 日起施行 。中 華人 民共 和國 土地 管理法（ 2 004 年修訂） (節(jié)選 )作者 ： 全國人民 代表大會(huì)常務(wù)發(fā)布文號(hào) ： 【中華人 民共和國主席令 第二十八號(hào)】 頒布日期 ： 2 004-08 -28執(zhí)行日期 ： 2 004-08 -28（ 19 86 年 6 月 25 日第六屆全 國人 民代 表大 會(huì)常 務(wù)委員會(huì)第十 六次會(huì)議通過根 據(jù) 1 988 年 12 月 2 9 日第七 屆全 國人 民代 表大 會(huì)常務(wù)委員會(huì) 第五次會(huì)議 關(guān)于修改 中華人民 共和國土地管理法 的決定 第一次修正 1 998 年 8 月 2 9 日第九屆全 國人 民代 表大 會(huì)常 務(wù)委員會(huì)第四 次會(huì)議修訂 。根據(jù) 2 004 年 8 月 2 8 日第十屆全 國人 民代 表大 會(huì)常 務(wù)委員會(huì)第十 一次會(huì)議 關(guān)于修改 中華人民 共和國土地管理法 的決定 第二次修 正 ）第八條 城市市區(qū) 的土地屬于國家所 有。農(nóng)村和城 市郊區(qū)的土地 ， 除由 法律 規(guī)定 屬于 國家 所有的 以外 ，屬 于農(nóng) 民集 體所有 ； 宅基地和 自留地 、 自留山，屬于 農(nóng)民集體所有。國 有土 地和 農(nóng)民 集體 所有的土地 ， 可以依法 確定給單位或者個(gè) 人使用 。 使用土地的單位和 個(gè)人，有保護(hù) 、 管理和合理 利用土地的義務(wù) 。第十條 農(nóng)民集體 所有的土地 依法 屬于 村農(nóng) 民集 體所有的 ， 由村集體 經(jīng)濟(jì)組織或者村民委 員會(huì)經(jīng)營、管理 ；已 經(jīng)分 別屬 于村 內(nèi)兩 個(gè)以上 農(nóng)村 集體 經(jīng)濟(jì) 組織 的農(nóng)民集體所 有的 ， 由村內(nèi)各 該農(nóng) 村集 體經(jīng) 濟(jì)組 織或 者村民小組經(jīng) 營 、 管理 ； 已經(jīng)屬于鄉(xiāng) （ 鎮(zhèn) ） 農(nóng)民集體 所有的 ，由鄉(xiāng) （ 鎮(zhèn) ） 農(nóng)村集體 經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、 管理。 第十一條 農(nóng)民集體 所有的土地 ， 由縣級(jí)人 民政府登記造冊(cè) ， 核發(fā)證書 ， 確認(rèn)所有權(quán)。農(nóng) 民集 體所 有的 土地 依法用于非農(nóng) 業(yè)建設(shè)的 ， 由縣級(jí)人民政府 登記造冊(cè) ， 核發(fā)證書，確認(rèn) 建設(shè)用地使用權(quán) 。單 位和 個(gè)人 依法 使用 的國有土地 ， 由縣級(jí)以 上人民政府登記造 冊(cè)，核發(fā)證書 ， 確認(rèn)使用權(quán) ； 其中 ， 中央國家機(jī) 關(guān)使 用的 國有 土地 的具體登記發(fā) 證機(jī)關(guān) ， 由國務(wù)院確定。 確認(rèn)林地 、 草原的所 有權(quán)或者使用權(quán) ， 確認(rèn)水面 、 灘涂的 養(yǎng)殖 使用 權(quán)， 分別 依照中 華人 民共 和國 森林法 、 中華人民 共和國草原法 和 中華人民 共和國漁業(yè)法的 有關(guān)規(guī)定辦理。第十二條 依法改變 土地權(quán)屬和用途 的 ， 應(yīng)當(dāng)辦理 土地變更登記 手續(xù)。第十三條 依法登記 的土地的 所有 權(quán)和 使用 權(quán)受 法律保護(hù) ， 任何單位 和個(gè)人不得侵犯。 第十四條 農(nóng)民集體 所有的土 地由 本集 體經(jīng) 濟(jì)組 織的成 員承 包經(jīng) 營， 從事 種植業(yè) 、 林業(yè) 、 畜牧業(yè) 、 漁業(yè)生產(chǎn) 。 土地承包 經(jīng)營期限為三十年 。 發(fā)包方和 承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包 合同 ， 約定雙方 的權(quán)利和義 務(wù) 。 承包經(jīng)營 土地的 農(nóng)民 有保 護(hù)和 按照 承包合 同約 定的 用途 合理 利用土地的義 務(wù) 。 農(nóng)民的土 地承包經(jīng)營權(quán) 受法律保護(hù) 。 在土地承包經(jīng) 營期限內(nèi) ， 對(duì)個(gè)別承 包經(jīng) 營者 之間 承包 的土地進(jìn)行適 當(dāng)調(diào)整的 ， 必須經(jīng)村 民會(huì) 議三 分之 二以 上成員 或者 三分 之二 以上 村民代表的同 意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn) ）人 民政 府和 縣級(jí) 人民 政府農(nóng)業(yè)行政 主管部門批準(zhǔn)。第 十五 條 國 有土 地可 以由單位或 者個(gè)人承包經(jīng)營 ，從事種植 業(yè) 、 林業(yè) 、 畜牧業(yè) 、漁業(yè)生產(chǎn) 。 農(nóng)民集體 所有的土地 ， 可以由本 集體經(jīng)濟(jì)組織 以外 的單 位或 者個(gè) 人承包經(jīng)營 ， 從事種植 業(yè) 、 林業(yè) 、畜牧業(yè) 、 漁業(yè)生產(chǎn) 。 發(fā)包方和 承包 方應(yīng) 當(dāng)訂 立承 包合同 ，約 定雙 方的 權(quán)利 和義務(wù) 。 土地承包 經(jīng)營的期限由承包合同 約定 。 承包經(jīng)營 土地的單位 和個(gè)人 ， 有保護(hù)和按 照承 包合 同約 定的 用途合理利用 土地的義務(wù) 。 農(nóng)民集 體所 有的 土地 由本 集體經(jīng) 濟(jì)組 織以 外的 單位 或者個(gè)人承包 經(jīng)營的 ， 必須經(jīng)村民 會(huì)議 三分 之二 以上 成員或 者三 分之 二以 上村 民代表的同意 ，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn) ） 人民政府批 準(zhǔn)。 第十六條 土地所有 權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議 ， 由當(dāng)事人 協(xié)商解決 ； 協(xié)商不成 的 ， 由人民政府處理。單位之間 的爭(zhēng)議 ， 由縣級(jí)以上 人民 政府 處理 ；個(gè) 人之間 、個(gè) 人與 單位 之間 的爭(zhēng)議 ， 由鄉(xiāng)級(jí)人 民政府或者縣級(jí)以上人 民政府處理 。 當(dāng)事人 對(duì)有 關(guān)人 民政 府的 處理決定不服 的 ， 可以自接 到處理 決定 通知 之日 起三 十日內(nèi) ， 向人民法 院起訴 。 在土地 所有 權(quán)和 使用 權(quán)爭(zhēng) 議解決前 ， 任何一方 不得改變土地利用現(xiàn) 狀。第三章 土地利用 總體規(guī)劃第十七條 各級(jí)人民 政府應(yīng)當(dāng) 依據(jù) 國民 經(jīng)濟(jì) 和社 會(huì)發(fā)展規(guī)劃 、 國土整治 和資源環(huán)境保護(hù)的 要求 、 土地供給 能力 以及 各項(xiàng) 建設(shè) 對(duì)土 地的需求 ， 組織編制 土地利用總體規(guī)劃 。 土地利用 總體規(guī)劃的規(guī)劃期 限由國務(wù)院規(guī)定 。第十八條 下級(jí)土地 利用總體 規(guī)劃 應(yīng)當(dāng) 依據(jù) 上一 級(jí)土地利用總 體規(guī)劃編制 。 地方各 級(jí)人 民政 府編 制的 土地利 用總 體規(guī) 劃中 的建 設(shè)用地 總量 不得 超過 上一 級(jí)土地 利用 總體 規(guī)劃 確定 的控制指標(biāo) ， 耕地保有 量不得低于 上一 級(jí)土 地利 用總 體規(guī)劃確定的 控制指標(biāo)。省 、 自治區(qū) 、 直轄市人 民政府編制的土地利 用總體規(guī)劃 ， 應(yīng)當(dāng)確 保本 行政 區(qū)域 內(nèi)耕 地總量不減少 。 第十九條 土地利用 總體規(guī)常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x 10劃按照下 列原則編制： （一）嚴(yán) 格保護(hù)基本農(nóng)田 ，控 制非 農(nóng)業(yè) 建設(shè) 占用 農(nóng)用地； （二）提 高土地利用率；（三 ） 統(tǒng)籌安排 各類 、 各區(qū)域用地； （ 四） 保護(hù) 和改 善生 態(tài)環(huán)境 ，保 障土 地的 可持 續(xù)利用； （五 ） 占用耕地 與開發(fā)復(fù)墾耕地相平 衡。第二十條 縣級(jí)土地 利用總體 規(guī)劃 應(yīng)當(dāng) 劃分 土地 利用區(qū) ， 明確土地 用途 。 鄉(xiāng) （ 鎮(zhèn) ）土 地利 用總 體規(guī) 劃應(yīng) 當(dāng)劃分土地利 用區(qū) ， 根據(jù)土地 使用條件 ， 確定每一 塊土地的用途，并 予以公告。 第二十一 條 土地利用 總體規(guī)劃實(shí)行 分級(jí)審批。省 、 自治區(qū) 、 直轄市的 土地利用總體 規(guī)劃 ， 報(bào)國務(wù)院 批準(zhǔn)。省 、 自治區(qū)人 民政府所在地的市 、 人口在一 百萬以上的城 市以 及國 務(wù)院 指定 的城市的土地 利用總體規(guī)劃 ， 經(jīng)省 、 自治區(qū)人 民政府審查同意后，報(bào) 國務(wù)院批準(zhǔn)。本條第二 款 、 第三款規(guī) 定以外的土地 利用總體規(guī)劃 ， 逐級(jí)上報(bào)省 、 自治區(qū) 、 直轄市人 民政 府批 準(zhǔn)； 其中 ，鄉(xiāng)（鎮(zhèn) ） 土地利用 總體規(guī)劃可以 由省 級(jí)人 民政 府授 權(quán)的設(shè)區(qū)的市 、 自治州人 民政府批準(zhǔn) 。 土地利用 總體規(guī)劃一經(jīng)批準(zhǔn) ，必須嚴(yán)格執(zhí)行 。第二十二 條 城 市建 設(shè)用 地規(guī) 模應(yīng) 當(dāng)符合國家規(guī) 定的標(biāo)準(zhǔn) ， 充分利用現(xiàn)有建 設(shè)用地 ， 不占或者盡量少占 農(nóng)用地。城市總體 規(guī)劃 、 村莊和集 鎮(zhèn)規(guī)劃 ， 應(yīng)當(dāng)與土 地利用總體規(guī) 劃相 銜接 ，城 市總 體規(guī)劃 、 村莊和集 鎮(zhèn)規(guī)劃中建設(shè)用 地規(guī) 模不 得超 過土 地利用 總體 規(guī)劃 確定 的城 市和村莊、集 鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模 。在城市規(guī) 劃區(qū)內(nèi) 、 村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū) 內(nèi)，城市和村莊 、集 鎮(zhèn)建 設(shè)用 地應(yīng) 當(dāng)符 合城市規(guī)劃、 村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃 。第二十三 條 江河、湖 泊綜合治理和 開發(fā)利用規(guī)劃 ， 應(yīng)當(dāng) 與土 地利 用總 體規(guī) 劃相銜接 。 在江河 、 湖泊 、 水庫的 管理 和保 護(hù)范 圍以 及蓄洪滯洪區(qū) 內(nèi) ， 土地利用 應(yīng)當(dāng)符合江河 、 湖泊綜合 治理和開發(fā)利用 規(guī)劃，符合河道 、湖泊行洪 、 蓄洪和輸 水的要求。第二十四 條 各級(jí)人民 政府應(yīng) 當(dāng)加 強(qiáng)土 地利 用計(jì) 劃管理 ，實(shí) 行建 設(shè)用 地總 量控制。土地利用 年度計(jì)劃 ， 根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和 社會(huì)發(fā)展計(jì)劃 、 國家產(chǎn)業(yè)政 策 、 土地利用 總體規(guī) 劃以 及建 設(shè)用 地和 土地利用的實(shí) 際狀況編制 。 土地利 用年 度計(jì) 劃的 編制 審批程 序與 土地 利用 總體 規(guī)劃的編制審 批程序相同 ， 一經(jīng)審批下達(dá) ，必須嚴(yán)格執(zhí)行 。第二十五 條 省、自治 區(qū)、直 轄市 人民 政府 應(yīng)當(dāng) 將土地 利用 年度 計(jì)劃 的執(zhí) 行情況 列為 國民 經(jīng)濟(jì) 和社 會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí) 行情況的內(nèi)容 ， 向同級(jí)人民 代表大會(huì)報(bào)告。第二十 六條 經(jīng)批準(zhǔn) 的土地利用總 體規(guī)劃的修改 ， 須經(jīng)原批準(zhǔn) 機(jī)關(guān)批準(zhǔn) ； 未經(jīng)批準(zhǔn) ， 不得改變 土地利用總體規(guī)劃確定 的土地用途。經(jīng)國務(wù)院 批準(zhǔn)的大型能源 、交通 、 水利等基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地 ， 需要改變 土地利用總體規(guī)劃的 ， 根據(jù)國務(wù) 院的批準(zhǔn) 文件 修改 土地 利用 總體規(guī)劃。經(jīng)省 、 自治區(qū) 、 直轄市人 民政府批準(zhǔn) 的能源、交通 、 水利等基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)用地 ， 需要 改變 土地 利用 總體 規(guī)劃的 ， 屬于省級(jí) 人民政府土地利 用總 體規(guī) 劃批 準(zhǔn)權(quán) 限內(nèi)的 ， 根據(jù)省級(jí) 人民政府的批準(zhǔn) 文件 修改 土地 利用 總體規(guī)劃。第二十七 條 國家建立 土地調(diào)查制度 ?？h 級(jí)以 上人 民政 府土 地行政 主管 部門 會(huì)同 同級(jí) 有關(guān)部門進(jìn)行 土地調(diào)查 。 土地所有 者或 者使 用者 應(yīng)當(dāng) 配合調(diào)查，并 提供有關(guān)資料。 第二十八 條 縣級(jí)以上 人民政 府土 地行 政主 管部 門會(huì)同 同級(jí) 有關(guān) 部門 根據(jù) 土地調(diào)查成果 、 規(guī)劃土地 用途和國家制定 的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) ， 評(píng)定土地等級(jí) 。 第二十九 條 國家建立 土地統(tǒng)計(jì)制度 ?？h 級(jí)以 上人 民政 府土 地行政 主管 部門 和同 級(jí)統(tǒng) 計(jì)部門共同制 定統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案 ，依法進(jìn)行 土地統(tǒng)計(jì) ， 定期發(fā)布土地統(tǒng) 計(jì)資料 。 土地所有者 或者 使用 者應(yīng) 當(dāng)提 供有關(guān)資料， 不得虛報(bào)、瞞報(bào) 、拒報(bào)、遲 報(bào)。土 地行 政主 管部 門和 統(tǒng)計(jì)部 門共 同發(fā) 布的 土地 面積統(tǒng) 計(jì)資 料是 各級(jí) 人民 政府編 制土 地利 用總 體規(guī) 劃的依據(jù)。 第三十條 國家建立 全國土地管理信 息系統(tǒng) ， 對(duì)土地利用狀況進(jìn) 行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。 第四章 耕地保第三十一條 國家保護(hù)耕地 ， 嚴(yán)格控制 耕地轉(zhuǎn)為非耕地。國 家實(shí) 行占 用耕 地補(bǔ) 償制度 。 非農(nóng)業(yè)建 設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的， 按照 “ 占多少 ， 墾多少 ” 的原則 ， 由占用耕 地的 單位 負(fù)責(zé) 開墾 與所 占用耕 地的 數(shù)量 和質(zhì) 量相 當(dāng)?shù)母?； 沒有條件 開墾或者開墾的耕地 不符合要求的 ， 應(yīng)當(dāng)按照省 、 自治區(qū) 、 直轄市的規(guī)定繳 納耕地開墾費(fèi) ， ?？钣糜陂_ 墾新的耕地。 省 、 自治區(qū) 、 直轄市人 民政府應(yīng)當(dāng)制 定開墾耕地計(jì)劃 ，監(jiān) 督占 用耕 地的 單位 按照計(jì) 劃開 墾耕 地或 者按 照計(jì)劃組織開 墾耕地 ， 并進(jìn)行驗(yàn)收。 第三十二 條 縣級(jí)以上 地方人 民政 府可 以要 求占 用耕地 的單 位將 所占 用耕 地耕作 層的 土壤 用于 新開 墾耕地 、 劣質(zhì)地或 者其他耕地的土壤改良 。 第三十三 條 省、自治 區(qū) 、直 轄市 人民 政府 應(yīng)當(dāng) 嚴(yán)格執(zhí) 行土 地利 用總 體規(guī) 劃和土地利用 年度計(jì)劃 ， 采取措施 ， 確保本行 政區(qū)域內(nèi)耕地總量不減 少 ； 耕地總量 減少的 ， 由國務(wù)院 責(zé)令在規(guī)定期限 內(nèi)組 織開 墾與 所減 少耕地 的數(shù) 量與 質(zhì)量 相當(dāng) 的耕地 ， 并由國務(wù) 院土地行政主管 部門 會(huì)同 農(nóng)業(yè) 行政 主管部門驗(yàn)收 。 個(gè)別省 、 直轄市確因土地 后備資源匱乏 ， 新增建設(shè)用 地后 ， 新開墾耕 地的 數(shù)量 不足 以補(bǔ) 償所 占用耕地的數(shù) 量的 ， 必須報(bào)經(jīng) 國務(wù) 院批 準(zhǔn)減 免本 行政 區(qū)域內(nèi)開墾耕 地的數(shù)量 ， 進(jìn)行易地開墾第三 十四 條 國 家實(shí) 行基本農(nóng)田保 護(hù)制度 。 下列耕地應(yīng) 當(dāng)根 據(jù)土 地利 用總 體規(guī)劃劃入基 本農(nóng)田保護(hù)區(qū) ， 嚴(yán)格管理：（一 ） 經(jīng)國務(wù)院 有關(guān)主管部門 或者 縣級(jí) 以上 地方 人民政府批準(zhǔn) 確定的糧、棉 、 油生產(chǎn)基地 內(nèi)的耕地；（二 ） 有良好的 水利與水土保持設(shè)施 的耕地 ， 正在實(shí)施改 造計(jì) 劃以 及可 以改 造的中、低產(chǎn) 田； （三）蔬 菜生產(chǎn)基地；（四 ） 農(nóng)業(yè)科研 、 教學(xué)試驗(yàn)田； （五 ） 國務(wù)院規(guī) 定應(yīng)當(dāng)劃入基 本農(nóng) 田保 護(hù)區(qū) 的其 他耕地。 各省 、 自治區(qū) 、 直轄市劃 定的 基本 農(nóng)田 應(yīng)當(dāng) 占本 行政區(qū) 域內(nèi) 耕地 的百 分之 八十以上。基本農(nóng)田 保護(hù)區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn) ）為單位進(jìn) 行劃區(qū)定界 ， 由縣級(jí) 人民 政府 土地 行政 主管部 門會(huì) 同同 級(jí)農(nóng) 業(yè)行 政主管部門組 織實(shí)施。 第三 十五 條 各 級(jí)人 民政府應(yīng)當(dāng)采 取措施 ， 維護(hù)排灌工程設(shè)施 ， 改良土壤 ， 提高地力，防 止土地荒漠化 、 鹽漬 化、 水土 流失 和污 染土地。 第三 十六 條 非 農(nóng)業(yè) 建設(shè)必須節(jié)約 使用土地 ， 可以利用荒地的 ，不得占用耕地 ；可以利用 劣地的 ， 不得占用好地。禁止占用 耕地建窯 、 建墳或者 擅自 在耕 地上 建房 、挖砂、采石 、采礦、取土等 。禁 止占 用基 本農(nóng) 田發(fā) 展林果業(yè)和挖 塘養(yǎng)魚。第三十七 條 禁止任何 單位和個(gè)人閑 置、荒蕪耕地 。 已經(jīng) 辦理 審批 手續(xù) 的非 農(nóng)業(yè)建設(shè)占用 耕地 ， 一年內(nèi)不 用而又可以 耕種并收獲的 ， 應(yīng)當(dāng) 由原 耕種 該幅 耕地 的集體或者個(gè) 人恢復(fù)耕種 ， 也可以由用地 單位組織耕種 ； 一年以上未 動(dòng)工建設(shè)的 ， 應(yīng)當(dāng)按照省 、 自治區(qū) 、 直轄市的規(guī)定繳納 閑置費(fèi) ； 連續(xù)二年未使用的 ， 經(jīng)原批準(zhǔn) 機(jī)關(guān)批準(zhǔn) ， 由縣級(jí)以 上人民政府無償 收回 用地 單位 的土 地使用權(quán) ； 該幅土地 原為農(nóng)民集體所有的 ， 應(yīng)當(dāng)交由 原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì) 組織恢復(fù)耕種。 在城市規(guī) 劃區(qū)范圍內(nèi) ， 以出讓 方式 取得 土地 使用 權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn) 開發(fā)的閑置土地 ，依照 中華人民 共和國城市房地產(chǎn)管 理法 的有關(guān)規(guī) 定辦理。 承 包經(jīng) 營耕 地的 單位 或者個(gè)人連續(xù) 二年棄耕拋荒的 ，原 發(fā)包 單位 應(yīng)當(dāng) 終止 承包合同，收 回發(fā)包的耕地。第三 十八 條 國 家鼓 勵(lì)單位 和個(gè) 人按 照土 地利 用總體規(guī)劃 ， 在保護(hù)和 改善生態(tài)環(huán)境 、 防止水土 流失和土地荒漠化的 前提下 ， 開發(fā)未利用的土地 ； 適宜開發(fā) 為農(nóng)用地的 ， 應(yīng)當(dāng)優(yōu)先 開發(fā)成農(nóng)用地 。 國家依法 保護(hù)開發(fā)者的合法權(quán) 益。第三十九 條 開墾未利 用的土地 ， 必須經(jīng)過 科學(xué)論證和評(píng)估 ， 在土地利 用總體規(guī)劃劃定的可 開墾的區(qū)域內(nèi) ， 經(jīng)依法批準(zhǔn) 后進(jìn)行 。 禁止毀壞森林 、 草原開墾 耕地 ， 禁止圍湖造田 和侵占江河灘地 。根據(jù)土地 利用總體規(guī)劃 ， 對(duì)破壞生態(tài) 環(huán)境開墾 、 圍墾的土地 ， 有計(jì)劃有 步驟地退耕還林、還 牧、還湖。第 四十 條 開 發(fā)未 確定 使用權(quán)的國 有荒山、荒地 、 荒灘從事種 植業(yè) 、 林業(yè) 、 畜牧業(yè) 、 漁業(yè)生產(chǎn) 的 ， 經(jīng)縣級(jí)以上人民政 府依法批準(zhǔn) ， 可以確 定給 開發(fā) 單位 或者 個(gè)人長(zhǎng)期使用 。第四 十一 條 國 家鼓 勵(lì)土地整理 。 縣 、 鄉(xiāng) （ 鎮(zhèn) ） 人民政 府應(yīng) 當(dāng)組 織農(nóng) 村集 體經(jīng)濟(jì)組織 ， 按照土地 利用總體規(guī)劃，對(duì) 田、水、路、林 、村 綜合 整治 ，提 高耕 地質(zhì)量，增加 有效耕地面積 ， 改善 農(nóng)業(yè) 生產(chǎn) 條件 和生 態(tài)環(huán)境。地 方各 級(jí)人 民政 府應(yīng) 當(dāng)采取措施， 改造中、低產(chǎn)田 ，整治閑散 地和廢棄地。第四 十二 條 因 挖損 、塌陷、壓占 等造成土地破壞 ，用 地單 位和 個(gè)人 應(yīng)當(dāng) 按照國家有關(guān) 規(guī)定負(fù)責(zé)復(fù)墾 ； 沒有 條件 復(fù)墾 或者 復(fù)墾 不符合要求的 ， 應(yīng)當(dāng)繳納 土地復(fù)墾費(fèi)，專 項(xiàng)用于土地復(fù)墾 。復(fù) 墾的 土地 應(yīng)當(dāng) 優(yōu)先 用于農(nóng)業(yè)。第五章 建設(shè)用地第四 十三 條 任 何單 位和個(gè)人進(jìn)行 建設(shè) ， 需要使用 土地的 ， 必須依法 申請(qǐng)使用國有土地 ； 但是 ， 興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn) 企業(yè) 和村 民建 設(shè)住 宅經(jīng) 依法批 準(zhǔn)使 用本 集體 經(jīng)濟(jì) 組織農(nóng)民集體 所有的土地的 ， 或者鄉(xiāng) （ 鎮(zhèn) ） 村公共設(shè) 施和公益 事業(yè) 建設(shè) 經(jīng)依 法批 準(zhǔn)使用 農(nóng)民 集體 所有 的土 地的除外。前 款所 稱依 法申 請(qǐng)使 用的國 有土 地包 括國 家所 有的土 地和 國家 征收 的原 屬于農(nóng)民集體 所有的土地。 第四十四條 建設(shè)占用土地 ， 涉及農(nóng)用 地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的 ， 應(yīng)當(dāng)辦理 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù) 。省 、 自治區(qū) 、 直轄市人 民政府批準(zhǔn)的 道路 、 管線工程 和大型基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 、 國務(wù) 院批 準(zhǔn)的 建設(shè) 項(xiàng)目 占用土地 ， 涉及農(nóng)用 地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的， 由國務(wù)院批準(zhǔn)。在 土地 利用 總體 規(guī)劃 確定的城市和 村莊 、 集鎮(zhèn)建設(shè) 用地規(guī)模范 圍內(nèi) ， 為實(shí)施該 規(guī)劃 而將 農(nóng)用 地轉(zhuǎn) 為建 設(shè)用地的 ， 按土地利 用年度計(jì)劃分 批次 由原 批準(zhǔn) 土地 利用總體規(guī)劃 的機(jī)關(guān)批準(zhǔn) 。 在已批準(zhǔn)的農(nóng) 用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi) ，具 體建 設(shè)項(xiàng) 目用 地可 以由市、縣人 民政府批準(zhǔn)。本條第二 款 、 第三款規(guī) 定以外的建設(shè) 項(xiàng)目占用土地 ， 涉及農(nóng)用地 轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的 ，由省 、 自治區(qū) 、 直轄市人 民政府批準(zhǔn) 。第四十五 條 征收下列 土地的，由國 務(wù)院批準(zhǔn)： （一）基 本農(nóng)田；（二 ） 基本農(nóng)田 以外的耕地超過三十 五公頃的； （三 ） 其他土地 超過七十公頃的。征 收前 款規(guī) 定以 外的 土地的 ， 由省 、 自治區(qū) 、 直轄市人民政府 批準(zhǔn) ， 并報(bào)國務(wù) 院備案。 征收農(nóng)用 地的 ， 應(yīng)當(dāng)依照 本法 第四 十四 條的 規(guī)定 先行辦 理農(nóng) 用地 轉(zhuǎn)用 審批 。其中 ， 經(jīng)國務(wù)院 批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的 ， 同時(shí)辦理 征地審批手續(xù) ，不 再另 行辦 理征 地審批 ； 經(jīng)省 、 自治區(qū) 、 直轄市人 民政 府在 征地 批準(zhǔn) 權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng) 用地轉(zhuǎn)用的 ， 同時(shí)辦理征地 審批手續(xù) ， 不再另行辦理征 地審批 ， 超過征地批準(zhǔn)權(quán)限 的 ， 應(yīng)當(dāng)依照 本條第 一款 的規(guī) 定另 行辦 理征地審批。 第四十六 條 國家征收 土地的，依照 法定程序批準(zhǔn)后 ，由 縣級(jí) 以上 地方 人民 政府予以公告 并組織實(shí)施。被征收土 地的所有權(quán)人 、 使用 權(quán)人 應(yīng)當(dāng) 在公 告規(guī) 定期限內(nèi) ， 持土地權(quán) 屬證書到當(dāng)?shù)?人民 政府 土地 行政 主管部門辦理 征地補(bǔ)償?shù)怯洝?第四十七 條 征收土地 的，按 照被 征收 土地 的原 用途給予補(bǔ)償 。 征 收耕 地的 補(bǔ)償 費(fèi)用 包括土地補(bǔ)償 費(fèi) 、 安置補(bǔ)助 費(fèi)以及 地上 附著 物和 青苗 的補(bǔ)償費(fèi) 。 征收耕地 的土地補(bǔ)償費(fèi) ， 為該耕地 被征收前三年平均年產(chǎn) 值的六至十倍 。 征收耕地的 安置補(bǔ)助費(fèi) ， 按照需 要安 置的 農(nóng)業(yè) 人口 數(shù)計(jì)算 。需 要安 置的 農(nóng)業(yè) 人口數(shù) ， 按照被征 收的耕地?cái)?shù)量除 以征 地前 被征 收單 位平均 每人 占有 耕地 的數(shù) 量計(jì)算 。 每一個(gè)需 要安置的農(nóng)業(yè)人口的安 置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ， 為該 耕地 被征 收前 三年 平均年產(chǎn)值的 四至六倍。但是 ，每 公頃 被征 收耕 地的 安置補(bǔ)助費(fèi) ， 最高不得 超過被征收 前三 年平 均年 產(chǎn)值 的十五倍。征 收其 他土 地的 土地 補(bǔ)償費(fèi) 和安 置補(bǔ) 助費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn) ，由省 、 自治區(qū) 、 直轄市參 照征收 耕地 的土 地補(bǔ) 償費(fèi) 和安置補(bǔ)助費(fèi) 的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被 征收 土地 上的 附著 物和青苗的補(bǔ) 償標(biāo)準(zhǔn)，由省 、 自治區(qū)、直 轄市規(guī)定。征收城市 郊區(qū)的菜地 ， 用地單 位應(yīng) 當(dāng)按 照國 家有 關(guān)規(guī)定 繳納 新菜 地開 發(fā)建 設(shè)基金。依 照本 條第 二款 的規(guī) 定支付 土地 補(bǔ)償 費(fèi)和 安置 補(bǔ)助費(fèi) ， 尚不能使 需要安置的農(nóng)民保持原 有生活水平的 ， 經(jīng)省 、 自治區(qū) 、 直轄市人 民政府批準(zhǔn) ， 可以增加 安置補(bǔ)助費(fèi) 。 但是 ， 土地補(bǔ)償 費(fèi)和安置 補(bǔ)助 費(fèi)的 總和 不得 超過土 地被 征收 前三 年平 均年產(chǎn)值的三 十倍。 國務(wù)院根 據(jù)社會(huì) 、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 ， 在特殊情 況下 ， 可以提 高征 收耕 地的 土地 補(bǔ)償費(fèi)和安置 補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。第四 十八 條 征 地補(bǔ) 償安置方案確 定后 ， 有關(guān)地方 人民政府應(yīng) 當(dāng)公告 ， 并聽取被征 地的 農(nóng)村 集體 經(jīng)濟(jì) 組織和農(nóng)民的 意見。 第四 十九 條 被 征地 的農(nóng)村 集體 經(jīng)濟(jì) 組織 應(yīng)當(dāng) 將征收 土地 的補(bǔ) 償費(fèi) 用的 收支狀 況向 本集 體經(jīng) 濟(jì)組 織的成員公布 ，接受監(jiān)督。禁止侵占 、 挪用被征 收土地單 位的 征地 補(bǔ)償 費(fèi)用 和其他有關(guān)費(fèi) 用。第五十條 地方各級(jí) 人民政府 應(yīng)當(dāng) 支持 被征 地的 農(nóng)村集 體經(jīng) 濟(jì)組 織和 農(nóng)民 從事開發(fā)經(jīng)營 ，興辦企業(yè)。第五十一 條 大中型水 利、水 電工 程建 設(shè)征 收土 地的補(bǔ) 償費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn) 和移 民安 置辦法，由國 務(wù)院另行規(guī)定。 第五十二 條 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究論 證時(shí) ， 土地行政 主管 部門 可以 根據(jù) 土地 利用總體規(guī)劃 、 土地利用 年度計(jì)劃和建設(shè) 用地標(biāo)準(zhǔn) ， 對(duì)建設(shè)用地有關(guān) 事項(xiàng)進(jìn)行審查 ， 并提出意見 。第五 十三 條 經(jīng) 批準(zhǔn) 的建設(shè) 項(xiàng)目 需要 使用 國有 建設(shè)用地的 ， 建設(shè)單位 應(yīng)當(dāng)持法律 、 行政法規(guī) 規(guī)定的有關(guān)文件 ， 向有批準(zhǔn) 權(quán)的縣級(jí)以上人 民政 府土 地行 政主 管部門提出建 設(shè)用地申請(qǐng) ， 經(jīng)土地行政主 管部門審查 ， 報(bào)本級(jí)人民政 府批準(zhǔn)。第五 十四 條 建 設(shè)單 位使用國有土 地 ， 應(yīng)當(dāng)以出 讓等有償使用 方式取得；但是 ，下列建設(shè) 用地 ， 經(jīng)縣級(jí)以 上人民政府 依法批準(zhǔn) ， 可以以劃撥方式 取得：（一 ） 國家機(jī)關(guān) 用地和軍事用地； （二 ） 城市基礎(chǔ) 設(shè)施用地和公益事業(yè) 用地；（ 三） 國家 重點(diǎn) 扶持 的能源 、 交通 、 水利等基 礎(chǔ)設(shè)施用地；（四 ） 法律 、 行政法規(guī) 規(guī)定的其他用 地。第五十五 條 以出讓等 有償使 用方 式取 得國 有土 地使用權(quán)的建 設(shè)單位 ， 按照國務(wù)院規(guī)定的 標(biāo)準(zhǔn)和辦法 ， 繳納土 地使 用權(quán) 出讓 金等 土地有償使用 費(fèi)和其他費(fèi)用后 ，方可使用 土地。自本法施 行之日起 ， 新增建設(shè)用地的 土地有償使用費(fèi) ，百分之三 十上繳中央財(cái)政 ，百 分之 七十 留給 有關(guān) 地方人民政府 ， 都專項(xiàng)用 于耕地開發(fā)。第五 十六 條 建 設(shè)單 位使用國有土 地的 ， 應(yīng)當(dāng)按照 土地 使用 權(quán)出 讓等 有償 使用合 同的 約定 或者 土地 使用權(quán) 劃撥 批準(zhǔn) 文件 的規(guī) 定使用土地 ； 確需改變 該幅土地建設(shè)用途 的 ， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)有 關(guān)人民 政府 土地 行政 主管 部門同意 ， 報(bào)原批準(zhǔn) 用地的人民政府批準(zhǔn) 。 其中 ， 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改 變土地用途的 ， 在報(bào)批前 ， 應(yīng)當(dāng)先經(jīng) 有關(guān)城市規(guī)劃行政 主管部門同意。 第五十七 條 建設(shè)項(xiàng)目 施工和 地質(zhì) 勘查 需要 臨時(shí) 使用國 有土 地或 者農(nóng) 民集 體所有的土地 的 ， 由縣級(jí)以 上人民 政府 土地 行政 主管 部門批準(zhǔn) 。 其中 ， 在城市規(guī) 劃區(qū)內(nèi)的臨時(shí) 用地，在報(bào)批前 ，應(yīng) 當(dāng)先 經(jīng)有 關(guān)城 市規(guī) 劃行政主管部 門同意 。 土地使用者應(yīng)當(dāng)根 據(jù)土地權(quán)屬 ， 與有關(guān) 土地 行政 主管 部門 或者農(nóng)村集體 經(jīng)濟(jì)組織 、 村民委員 會(huì)簽 訂臨 時(shí)使 用土 地合同 ， 并按照合 同的約定支付臨時(shí)使用 土地補(bǔ)償費(fèi)。 臨 時(shí)使 用土 地的 使用 者應(yīng)當(dāng) 按照 臨時(shí) 使用 土地 合同約定的用 途使用土地 ， 并不得修建永 久性建筑物。臨 時(shí)使 用土 地期 限一 般不超過二年 。 第五十 八條 有下列 情形之一的 ， 由有關(guān)人 民政府土地 行政 主管 部門 報(bào)經(jīng) 原批準(zhǔn) 用地 的人 民政 府或 者有批準(zhǔn)權(quán)的 人民政府批準(zhǔn) ， 可以收回國有土地使 用權(quán) ：（一 ） 為公共利 益需要使用土地的；（二 ） 為實(shí)施城 市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改 建 ， 需要調(diào)整 使用常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x 11土地的； （三 ） 土地出讓 等有償使用合同約定 的使用期限屆滿 ，土 地使 用者 未申 請(qǐng)續(xù) 期或者申請(qǐng)續(xù) 期未獲批準(zhǔn)的；（四 ） 因單位撤 銷 、 遷移等原因 ， 停止使用 原劃撥的國有土地的 ；（五）公 路、鐵路、機(jī)場(chǎng) 、礦場(chǎng)等經(jīng) 核準(zhǔn)報(bào)廢的。 依照前款 第 （ 一 ） 項(xiàng) 、 第 （ 二 ）項(xiàng) 的規(guī) 定收 回國 有土 地使用權(quán)的 ， 對(duì)土地使 用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適 當(dāng)補(bǔ)償。第五十九 條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) 、鄉(xiāng)（鎮(zhèn) ） 村公共設(shè) 施 、 公益事業(yè) 、 農(nóng)村村民 住宅等鄉(xiāng) （ 鎮(zhèn) ）村建設(shè) ， 應(yīng)當(dāng)按照 村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃 ， 合理布局 ， 綜合開發(fā)，配套 建設(shè)；建設(shè)用地 ，應(yīng)當(dāng)符合 鄉(xiāng) （ 鎮(zhèn) ） 土地利用總 體規(guī) 劃和 土地 利用 年度計(jì)劃 ， 并依照本 法第四十四條 、 第六十條 、 第六十一 條 、第 六十 二條 的規(guī) 定辦 理審批手續(xù)。第六十條 農(nóng)村集體 經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng) （ 鎮(zhèn) ） 土地利用 總體 規(guī)劃 確定 的建 設(shè)用 地興辦企業(yè)或 者與其他單位 、 個(gè)人以土地 使用權(quán)入股 、 聯(lián)營等形式共 同舉辦企業(yè)的 ， 應(yīng)當(dāng)持有關(guān) 批準(zhǔn)文件 ， 向縣級(jí)以 上地 方人 民政 府土 地行政主管部 門提出申請(qǐng) ， 按照省 、 自治區(qū) 、 直轄市規(guī) 定的批準(zhǔn)權(quán)限 ， 由縣級(jí)以 上地方人民政府 批準(zhǔn) ； 其中 ， 涉及占用農(nóng)用 地的 ， 依照本法 第四 十四 條的 規(guī)定 辦理 審批手續(xù)。按 照前 款規(guī) 定興 辦企 業(yè)的建設(shè)用地 ，必須嚴(yán)格控制 。省 、 自治區(qū) 、 直轄市可 以按照 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 企業(yè) 的不 同行 業(yè)和經(jīng)營規(guī)模 ， 分別規(guī)定 用地標(biāo)準(zhǔn)。第六十一 條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 村公共設(shè)施、 公益事業(yè)建設(shè) ， 需要使用土 地的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn) ）人民政府 審核 ， 向縣級(jí)以 上地 方人 民政 府土 地行 政主管部門提 出申請(qǐng)，按照省 、自治區(qū) 、 直轄市規(guī) 定的批準(zhǔn)權(quán)限 ， 由縣級(jí)以 上地方人民政府批準(zhǔn) ； 其中 ， 涉及占用農(nóng)用地的 ， 依照本法 第四十四條的規(guī) 定辦理審批手續(xù) 。第六十二 條 農(nóng)村村民 一戶只能擁有 一處宅基地 ， 其宅基地的面 積不得超過省 、 自治區(qū)、直 轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn) 。農(nóng)村村民 建住宅 ， 應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng) （ 鎮(zhèn) ） 土地利用 總體規(guī)劃 ，并 盡量 使用 原有 的宅 基地和村內(nèi)空 閑地。農(nóng) 村村 民住 宅用 地， 經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn) ） 人民政府 審核 ， 由縣級(jí)人民政 府批準(zhǔn)；其中 ， 涉及占用農(nóng) 用地的 ， 依照本法第 四十 四條 的規(guī) 定辦 理審批手續(xù)。農(nóng) 村村 民出 賣、 出租 住房后 ， 再申請(qǐng)宅 基地的 ， 不予批準(zhǔn)。第六 十三 條 農(nóng) 民集 體所有 的土 地的 使用 權(quán)不 得出讓 、 轉(zhuǎn)讓或者 出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè) ； 但是 ， 符合土地 利用 總體 規(guī)劃 并依 法取 得建設(shè)用地的 企業(yè)，因破產(chǎn) 、 兼并 等情 形致 使土 地使 用權(quán)依法發(fā)生 轉(zhuǎn)移的除外。第六 十四 條 在 土地 利用總 體規(guī) 劃制 定前 已建 的不符 合土 地利 用總 體規(guī) 劃確定 的用 途的 建筑 物、 構(gòu)筑物，不得 重建、擴(kuò)建。 第六十五 條 有下列情 形之一的 ， 農(nóng)村集體 經(jīng)濟(jì)組織報(bào)經(jīng) 原批 準(zhǔn)用 地的 人民 政府批 準(zhǔn)， 可以 收回 土地 使用權(quán)： （一 ） 為鄉(xiāng) （ 鎮(zhèn) ） 村公共設(shè)施和公益 事業(yè)建設(shè) ， 需要使用土地的 ； （二 ） 不按照批 準(zhǔn)的用途使用土地的 ；（三 ） 因撤銷 、 遷移等原 因而停止使 用土地的。依照前款 第 （ 一 ） 項(xiàng)規(guī)定收回農(nóng)民集 體所有的土地的 ，對(duì) 土地 使用 權(quán)人 應(yīng)當(dāng) 給予適當(dāng)補(bǔ)償 。城 市房屋 拆遷 管理 條例(修訂）第一章 總 則第一 條 為了 加強(qiáng)對(duì) 城市房屋拆遷的 管理 ， 維護(hù)拆遷 當(dāng)事人的合 法權(quán)益 ， 保障建設(shè)項(xiàng) 目順 利進(jìn) 行， 制定 本條例。第二 條 在城 市規(guī)劃 區(qū)內(nèi)國有土地上 實(shí)施房屋拆遷 ， 并需要對(duì)被 拆遷人補(bǔ)償 、 安置的，適用 本條例。第三 條 城市 房屋拆 遷必須符合城市 規(guī)劃 ， 有利于城 市舊區(qū)改造 和生態(tài)環(huán)境改善 ，保護(hù)文物 古跡。 第四 條 拆遷 人應(yīng)當(dāng) 依照本條例的規(guī) 定 ， 對(duì)被拆遷 人給予補(bǔ)償 、 安置 ； 被拆遷人 應(yīng)當(dāng)在搬遷 期限內(nèi)完成搬遷 。本條例所 稱拆遷人 ， 是指取得房屋拆 遷許可證的單位 。本條例所 稱被拆遷人 ， 是指被拆遷房 屋的所有人。第五 條 國務(wù) 院建設(shè) 行政主管 部門 對(duì)全 國城 市房 屋拆遷工作實(shí) 施監(jiān)督管理?？h 級(jí)以 上地 方人 民政 府負(fù)責(zé) 管理 房屋 拆遷 工作 的部門 （ 以下簡(jiǎn)稱 房屋拆遷管理部門 ） 對(duì)本行政 區(qū)域內(nèi)的城市 房屋 拆遷 工作 實(shí)施 監(jiān)督管理 。 縣級(jí)以上 地方人民政府 有關(guān) 部門 應(yīng)當(dāng) 依照 本條例的規(guī)定 ， 互相配合 ， 保證房 屋拆 遷管 理工 作的 順利進(jìn)行。 縣 級(jí)以 上人 民政 府土 地行政主管部 門依照有關(guān)法律 、行政法規(guī) 的規(guī)定 ， 負(fù)責(zé)與城市 房屋 拆遷 有關(guān) 的土 地管理工作。第二章 拆遷管理第六 條 拆遷 房屋的 單位取得房屋拆 遷許可證后 ， 方可實(shí)施拆遷 。 第七 條 申請(qǐng) 領(lǐng)取房 屋拆遷許可證的 ， 應(yīng)當(dāng)向房 屋所在地的市 、 縣人民政 府房屋拆遷管理部 門提交下列資料 ：（一）建 設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 ；（ 二） 建設(shè) 用地 規(guī)劃 許可證；（三 ） 國有土地 使用權(quán)批準(zhǔn)文件； （ 四） 拆遷 計(jì)劃 和拆 遷方案；（五 ） 辦理存款 業(yè)務(wù)的金融機(jī) 構(gòu)出 具的 拆遷 補(bǔ)償 安置資金證明 。市 、 縣人民政 府房屋拆遷管理 部門 應(yīng)當(dāng) 自收 到申 請(qǐng)之日 起 3 0 日內(nèi)，對(duì) 申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查 ； 經(jīng)審查 ， 對(duì)符合條件的 ， 頒發(fā)房屋 拆遷許可證。第八 條 房屋 拆遷管 理部門在 發(fā)放 房屋 拆遷 許可 證的同時(shí) ， 應(yīng)當(dāng)將房 屋拆遷許可證中載明 的拆遷人 、 拆遷范圍 、 拆遷期限 等事項(xiàng) ， 以房屋 拆遷 公告 的形 式予 以公布。 房 屋拆 遷管 理部 門和 拆遷人 應(yīng)當(dāng) 及時(shí) 向被 拆遷 人做好宣傳、 解釋工作。第九 條 拆遷 人應(yīng)當(dāng) 在房屋拆 遷許 可證 確定 的拆 遷范圍和拆遷 期限內(nèi) ， 實(shí)施房屋拆遷。需要延長(zhǎng) 拆遷期限的 ， 拆遷人應(yīng) 當(dāng)在拆 遷期限 屆滿 1 5日前 ， 向房屋拆 遷管理部門提出延期 拆遷申請(qǐng) ； 房屋拆遷 管理 部門 應(yīng)當(dāng) 自收 到延期拆遷申 請(qǐng)之日起 1 0 日內(nèi)給予答復(fù) 。 第十 條 拆遷 人可以 自行拆遷 ， 也可以委 托具有拆遷資格的單位 實(shí)施拆遷。 房 屋拆 遷管 理部 門不 得作為拆遷人 ， 不得接受 拆遷委托。 第十 一條 拆遷 人委托 拆遷的 ， 應(yīng)當(dāng)向被 委托的拆遷單位出具委 托書 ， 并訂立拆 遷委托合同 。 拆遷人應(yīng) 當(dāng)自拆遷委 托合同 訂立之 日起 1 5日內(nèi) ， 將拆遷委 托合同報(bào)房屋拆遷管 理部門備案。被 委托 的拆 遷單 位不 得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè) 務(wù)。 第十二條 拆遷范圍 確定后 ， 拆遷范圍 內(nèi)的單位和個(gè)人，不得 進(jìn)行下列活動(dòng)： （一 ） 新建 、 擴(kuò)建 、 改建房屋；（ 二） 改變 房屋 和土 地用途；（三）租 賃房屋。房 屋拆 遷管 理部 門應(yīng) 當(dāng)就前款所列 事項(xiàng) ， 書面通知 有關(guān)部門暫 停辦理相關(guān)手續(xù) 。暫 停辦 理的 書面 通知 應(yīng)當(dāng)載明暫停 期限 。 暫停期限 最長(zhǎng) 不 得 超過 1 年 ； 拆遷人需要延長(zhǎng)暫 停期限的 ， 必須經(jīng)房屋拆遷 管理部門批準(zhǔn) ， 延長(zhǎng)暫停期 限不得超過 1 年 。第十 三條 拆遷 人與被 拆遷人應(yīng)當(dāng)依 照本條例的規(guī)定 ，就補(bǔ)償方 式和補(bǔ)償金額 、 安置用房面 積和安置地點(diǎn) 、 搬遷期限 、 搬遷過渡 方式和過渡期限等 事項(xiàng) ， 訂立拆遷 補(bǔ)償安置協(xié) 議。 拆遷租賃 房屋的 ， 拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆 遷人 、 房屋承租 人訂立拆遷 補(bǔ)償安置協(xié)議。 第十 四條 房屋 拆遷管 理部門代管的 房屋需要拆遷的 ，拆 遷補(bǔ) 償安 置協(xié) 議必 須經(jīng)公證機(jī)關(guān) 公證 ， 并辦理證 據(jù)保全。第十 五條 拆遷 補(bǔ)償安 置協(xié)議訂立后 ， 被拆遷人 或者房屋 承租 人在 搬遷 期限 內(nèi)拒絕搬遷的 ， 拆遷人可 以依法向仲裁委 員會(huì)申請(qǐng)仲裁 ， 也可以依法 向人民法院起訴 。訴訟期間 ， 拆遷人可 以依法申請(qǐng)人民 法院先予執(zhí)行。第十 六條 拆遷 人與被 拆遷人或者拆 遷人 、 被拆遷人 與房 屋承 租人 達(dá)不 成拆 遷補(bǔ)償安置協(xié) 議的 ， 經(jīng)當(dāng)事人 申請(qǐng) ， 由房屋拆 遷管理部門裁決 。 房屋拆遷 管理部門是被拆遷人的 ， 由同級(jí)人 民政府裁決 。 裁決應(yīng)當(dāng) 自收到申請(qǐng)之 日 起 3 0 日內(nèi)作出 。當(dāng)事人對(duì) 裁決不服的 ， 可以自裁 決書 送達(dá) 之日 起 3 個(gè)月內(nèi)向人 民法院起訴 。 拆遷人 依照 本條 例規(guī) 定已 對(duì)被拆 遷人 給予 貨幣 補(bǔ)償 或者提供拆遷 安置用房 、 周轉(zhuǎn)用房的 ， 訴訟期間 不停止拆遷的執(zhí)行。 第十 七條 被拆 遷人或 者房屋 承租 人在 裁決 規(guī)定 的搬遷期限內(nèi) 未搬遷的 ， 由房屋所在地的 市 、 縣人民政 府責(zé)成有關(guān)部 門強(qiáng)制拆遷 ， 或者由 房屋 拆遷 管理 部門 依法申請(qǐng)人民 法院強(qiáng)制拆遷。實(shí)施強(qiáng)制 拆遷前 ， 拆遷人應(yīng)當(dāng) 就被 拆除 房屋 的有 關(guān)事項(xiàng) ， 向公證機(jī) 關(guān)辦理證據(jù)保全。 第十 八條 拆遷 中涉及 軍事設(shè)施 、 教堂 、 寺廟 、 文物古跡以及外 國駐華使（領(lǐng) ） 館房屋的， 依照有關(guān)法律 、 法規(guī)的規(guī)定 辦理。第十 九條 尚未 完成拆 遷補(bǔ)償安置的 建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的 ，應(yīng) 當(dāng)經(jīng) 房屋 拆遷 管理 部門同意 ， 原拆遷補(bǔ) 償安置協(xié)議中有關(guān)權(quán) 利 、 義務(wù)隨之 轉(zhuǎn)移給受讓人 。 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 人和受讓 人應(yīng) 當(dāng)書 面通 知被 拆遷人 ， 并自轉(zhuǎn)讓 合同簽訂之日起 3 0 日內(nèi)予以 公告。第二 十條 拆遷 人實(shí)施 房屋拆 遷的 補(bǔ)償 安置 資金 應(yīng)當(dāng)全 部用 于房 屋拆 遷的 補(bǔ)償安置，不 得挪作他用。 縣 級(jí)以 上地 方人 民政 府房屋 拆遷 管理 部門 應(yīng)當(dāng) 加強(qiáng)對(duì) 拆遷 補(bǔ)償 安置 資金 使用的監(jiān)督。第二 十一條 房屋 拆遷管 理部門應(yīng)當(dāng) 建立 、 健全拆遷 檔案管理制 度 ， 加強(qiáng)對(duì)拆 遷檔案資料的 管理。第三章 拆遷補(bǔ)償 與安置第二 十二條 拆遷 人應(yīng)當(dāng) 依照本條例 規(guī)定 ， 對(duì)被拆遷 人給予補(bǔ)償 。 拆 除違 章建 筑和 超過 批準(zhǔn)期 限的 臨時(shí) 建筑 ，不 予補(bǔ)償 ； 拆除未超 過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑 ， 應(yīng)當(dāng)給予 適當(dāng)補(bǔ)償。第二 十三條 拆遷 補(bǔ)償?shù)?方式可以實(shí) 行貨幣補(bǔ)償 ， 也可以實(shí)行房 屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。除 本條 例第 二十 五條 第二款 、 第二十七 條第二款規(guī)定的外 ， 被拆遷人 可以選擇拆遷補(bǔ)償方 式。 第二 十四條 貨幣 補(bǔ)償?shù)?金額 ，根 據(jù)被 拆遷 房屋 的區(qū)位 、 用途 、 建筑面積 等因素 ，以 房地 產(chǎn)市 場(chǎng)評(píng) 估價(jià) 格確定 。 具體辦法 由省 、 自治區(qū) 、直轄市人 民政府制定。 第二 十五條 實(shí)行 房屋產(chǎn) 權(quán)調(diào)換的 ， 拆遷人與 被拆遷人應(yīng) 當(dāng)依 照本 條例 第二 十四條的規(guī)定 ， 計(jì)算被拆 遷房屋的 補(bǔ)償 金額 和所 調(diào)換 房屋的價(jià)格 ， 結(jié)清產(chǎn)權(quán) 調(diào)換的差價(jià)。拆 遷非 公益 事業(yè) 房屋 的附屬物 ， 不作產(chǎn)權(quán) 調(diào)換 ， 由拆遷人給予 貨幣補(bǔ)償。第二 十六條 拆遷 公益事 業(yè)用房的 ， 拆遷人應(yīng) 當(dāng)依照有關(guān)法律 、 法規(guī)的規(guī) 定和城市規(guī)劃的要 求予以重建 ， 或者給予貨幣 補(bǔ)償。 第二十七 條 拆遷租賃 房屋 ， 被拆遷人 與房屋承租人解除租賃 關(guān)系的 ， 或者被拆遷 人對(duì) 房屋 承租 人進(jìn) 行安置的 ， 拆遷人對(duì) 被拆遷人給予補(bǔ)償。 被 拆遷 人與 房屋 承租 人對(duì)解 除租 賃關(guān) 系達(dá) 不成 協(xié)議的 ， 拆遷人應(yīng) 當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋 產(chǎn)權(quán)調(diào)換 。 產(chǎn)權(quán)調(diào)換 的房 屋由 原房 屋承 租人承租 ， 被拆遷人 應(yīng)當(dāng)與原房屋 承租 人重 新訂 立房 屋租賃合同。第二 十八條 拆遷 人應(yīng)當(dāng) 提供 符合 國家 質(zhì)量 安全 標(biāo)準(zhǔn)的房屋， 用于拆遷安置。第二 十九條 拆遷 產(chǎn)權(quán)不 明確的房屋 ， 拆遷人應(yīng) 當(dāng)提出補(bǔ)償安置 方案 ， 報(bào)房屋拆 遷管 理部 門審 核同 意后 實(shí)施拆遷 。 拆遷前 ， 拆遷人應(yīng) 當(dāng)就 被拆 遷房 屋的 有關(guān) 事項(xiàng)向公證機(jī) 關(guān)辦理證據(jù)保全 。第三 十條 拆遷 設(shè)有抵 押權(quán)的房屋 ， 依照國家 有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí) 行。第三 十一條 拆遷 人應(yīng)當(dāng) 對(duì)被 拆遷 人或 者房 屋承 租人支付搬遷 補(bǔ)助費(fèi)。在過渡期 限內(nèi) ， 被拆遷人 或者 房屋 承租 人自 行安 排住處的 ， 拆遷人應(yīng) 當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助 費(fèi) ； 被拆遷人 或者房 屋承 租人 使用 拆遷 人提供的周轉(zhuǎn) 房的 ， 拆遷人不 支付臨時(shí)安 置補(bǔ)助費(fèi)。搬 遷補(bǔ) 助費(fèi) 和臨 時(shí)安 置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo) 準(zhǔn) ， 由省 、 自治區(qū) 、直轄市人 民政府規(guī)定。第三 十二條 拆遷 人不得 擅自延長(zhǎng)過 渡期限 ， 周轉(zhuǎn)房的使 用人 應(yīng)當(dāng) 按時(shí) 騰退 周轉(zhuǎn)房。 因 拆遷 人的 責(zé)任 延長(zhǎng) 過渡期限的 ， 對(duì)自行安 排住處的被拆遷人 或者房屋承租人 ，應(yīng) 當(dāng)自 逾期 之月 起增 加臨時(shí)安置補(bǔ) 助費(fèi) ； 對(duì)周轉(zhuǎn)房 的使用人 ， 應(yīng)當(dāng)自逾 期之月起付給臨時(shí) 安置補(bǔ)助費(fèi)。第三 十三條 因拆 遷非住 宅房屋造成 停產(chǎn)、停業(yè)的 ， 拆遷人應(yīng)當(dāng) 給予適當(dāng)補(bǔ)償。第四章 罰則第三 十四條 違反 本條例 規(guī)定 ，未 取得 房屋 拆遷 許可證 ， 擅自實(shí)施 拆遷的 ， 由房屋 拆遷 管理 部門 責(zé)令 停止拆遷 ， 給予警告 ， 并處已經(jīng)拆 遷房 屋建 筑面 積每 平方米 2 0 元以 上 5 0 元以下的 罰款。第三 十五條 拆遷 人違反 本條例的規(guī) 定 ， 以欺騙手 段取得房屋拆 遷許可證的 ， 由房屋 拆遷 管理 部門 吊銷 房屋拆遷許可 證 ， 并處拆遷 補(bǔ)償安 置 資 金 1 以 上 3以下的罰款。第三 十六條 拆遷 人違反 本條例的規(guī) 定 ， 有下列行 為之一的 ， 由房屋拆 遷管理部門責(zé)令停止 拆遷，給予警告 ，可 以并 處拆 遷補(bǔ) 償安 置資金 3以下的 罰款 ； 情節(jié)嚴(yán)重 的， 吊銷 房屋 拆遷 許可證：（一 ） 未按房屋 拆遷許可證確 定的 拆遷 范圍 實(shí)施 房屋拆遷的；（二 ） 委托不具 有拆遷資格的單位實(shí) 施拆遷的； （ 三） 擅自 延長(zhǎng) 拆遷 期限的。第三 十七條 接受 委托的 拆遷單位違 反本條例的規(guī)定 ，轉(zhuǎn)讓拆遷 業(yè)務(wù)的 ， 由房屋拆遷管理部 門責(zé)令改正 ， 沒收違法所得 ， 并處合同 約定的拆 遷 服 務(wù)費(fèi) 2 5 以 上 5 0以下的罰 款。 第三 十八條 縣級(jí) 以上地 方人 民政 府房 屋拆 遷管 理部門 違反 本條 例規(guī) 定核 發(fā)房屋 拆遷 許可 證以 及其 他批準(zhǔn)文件的 ， 核發(fā)房屋 拆遷許可 證以 及其 他批 準(zhǔn)文 件后不履行監(jiān) 督管理職責(zé)的 ， 或者對(duì)違法 行為不予查處的 ，對(duì) 直接 負(fù)責(zé) 的主 管人 員和其 他直 接責(zé) 任人 員依 法給予行政處 分；情節(jié)嚴(yán)重 ， 致使公共財(cái) 產(chǎn) 、 國家和人 民利益遭受重 大損失 ， 構(gòu)成犯罪的，依法 追究刑事責(zé)任。第五章 附 則第三 十九條 在城 市規(guī)劃 區(qū)外 國有 土地 上實(shí) 施房 屋拆遷 ，并 需要 對(duì)被 拆遷 人補(bǔ)償 、 安置的 ， 參照本條 例執(zhí)行。 第四十條 本條例 自 2001 年11 月 l 日起施行 。 199 1 年 3月 22 日國務(wù)院 公布的城市房屋拆 遷管理?xiàng)l例 同時(shí)廢止。房地產(chǎn)專 業(yè)術(shù)語 1 、 經(jīng)濟(jì)適用 住房 ： 是指經(jīng)各 級(jí)人 民政 府批 準(zhǔn)立 項(xiàng)建設(shè)、享受 國家優(yōu)惠政策 、 向城 鎮(zhèn)中 低收 入家 庭出 售的住房。2 、 “ 二手房 ” ： 是相對(duì) 開發(fā)商開發(fā)銷 售的商品房而言 ，它 是房 地產(chǎn) 產(chǎn)權(quán) 交易 二級(jí)市場(chǎng)的俗 稱。凡產(chǎn)權(quán)明晰 、經(jīng) 過一 手買 賣之 后再 行上市 的房 屋均 可稱 之為 二手房 。 二手房的 種類 ： 二手房主 要包 括私 房和 已購 的政策 性 住 房 2 種房屋類 型 。 已購 的政 策性 住房 主要 包括職 工個(gè) 人按 照房 改政 策購買的全產(chǎn) 權(quán)公有住房 、 職工個(gè) 人購 買的 政策 實(shí)行 優(yōu)惠政策的安 居工程住房 、 解困住房和經(jīng) 濟(jì)適用住房 、 職工個(gè)人集資 、 政府和單 位補(bǔ)貼的 集資 建設(shè) 住房 和合 作建設(shè)住房。3 、 契稅 ： 是在土地 、房屋不動(dòng)產(chǎn)所 有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移 ， 按當(dāng) 事人 雙方 訂立 契約 等對(duì)產(chǎn)權(quán)隨人 征收的一種稅。 4 、契稅的 征稅對(duì)象 ： 是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn) 移變動(dòng)的土地 、 房屋 。 在中國境 內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房屋 權(quán)屬 承受 的單 位和 個(gè)人為契稅的 納稅人 。 （ 1 ） 國有土地使用 權(quán)出讓 ； （ 2 ） 土地使用權(quán)轉(zhuǎn) 讓 ， 包 括 5 、 稅率 ：國家規(guī)定 契稅率為 3- 5 ?，F(xiàn) 實(shí) 行 1 .5的稅率 。6 、 房屋權(quán)屬 登記 是指房地產(chǎn) 行政 主管 部門 代表 政府對(duì) 房屋 所有 權(quán)以 及由 上述權(quán)利產(chǎn)生 的抵押權(quán) 、 典權(quán)等房屋他項(xiàng) 權(quán)利進(jìn)行登記 ， 并依 法確 認(rèn)房 屋產(chǎn) 權(quán)歸 屬關(guān)系的行為 。7 、 耕地占用 稅 必須依法 征收耕地占 用稅 。 園地包括 苗圃、花圃 、茶園、果園 、 桑園 和其 他種 植經(jīng) 濟(jì)林 木的土地 。 是指由占 用耕地建房或 者從 事其 他非 農(nóng)業(yè) 建設(shè)的 單位 和個(gè) 人向 國家 繳納的一種稅 賦 。 耕地包括 國家所有和集 體所有的耕地 ， 指種植農(nóng)作 物的土地 （ 包括菜地