房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于固定資產(chǎn)投資嗎？.doc

房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于固定資產(chǎn)投資嗎？（作者單位：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所）近年來，理論界的論戰(zhàn)越來越多，除了在是非觀上存在爭(zhēng)議，或者理論水平雖有高下但一時(shí)難以區(qū)分；另外一個(gè)重要的原因，就是在基本概念上不一致。在我看來，概念錯(cuò)誤是目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)理論界存在的最大的問題。這里我舉一個(gè)長(zhǎng)期以來非?！皺?quán)威”的概念性錯(cuò)誤，就是房地產(chǎn)開發(fā)投資是全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的一個(gè)分類。以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)鄭京平先生5月12日發(fā)表在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道上的一篇題為我國(guó)的投資率為何居高難下的文章為例。該文中寫到：“從1998年到2005年，房地產(chǎn)開發(fā)投資由3614億元增加到15759億元，平均年增長(zhǎng)率達(dá)到227，比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資平均增速高79個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重由1998年的127提高到2005年的178。”對(duì)于這段話，我想所有人應(yīng)該感覺非常熟悉，因?yàn)閹缀踉谖覀兠磕甑恼ぷ鲌?bào)告中都有類似的論述。翻開中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒固定資產(chǎn)投資部分，“房地產(chǎn)開發(fā)投資”被當(dāng)成是我國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額下的一個(gè)重要統(tǒng)計(jì)分類。這是一個(gè)錯(cuò)誤的概念導(dǎo)致的錯(cuò)誤分類。事實(shí)上，正是這個(gè)統(tǒng)計(jì)分類的錯(cuò)誤誤導(dǎo)了我們對(duì)“投資率”是高還是低的判斷，更誤導(dǎo)了我們大家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資主體“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)”在國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的地位和作用的認(rèn)識(shí)，同時(shí)也誤導(dǎo)了中央對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的取向和手段。那么，究竟什么是固定資產(chǎn)投資？我認(rèn)為首先需要搞清楚投資的概念。根據(jù)一般的生活常識(shí)，我們知道，投資是一種通過資金或物質(zhì)財(cái)富墊支以最終獲利的途徑。但投資最重要的概念在于直接投資和間接投資的區(qū)分，這是我們大部分人對(duì)投資概念了解不足的地方。什么是直接投資？就是經(jīng)濟(jì)單位（含個(gè)人）從事三次產(chǎn)業(yè)范圍內(nèi)的物質(zhì)生產(chǎn)活動(dòng)所必須預(yù)付的資產(chǎn)。這些資產(chǎn)根據(jù)資金周轉(zhuǎn)速度的不同可以分為固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資。從這里，我們引出了固定資產(chǎn)投資的概念，它是經(jīng)濟(jì)單位通過直接建設(shè)或者購買獲得物質(zhì)生產(chǎn)活動(dòng)所需要的、經(jīng)過較長(zhǎng)的時(shí)期才能消耗完畢的耐用經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。例如，從事三次產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的農(nóng)業(yè)水利設(shè)施、機(jī)器、廠房、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所、倉庫、辦公樓、道路、運(yùn)輸工具等。這些資產(chǎn)有四個(gè)特點(diǎn)：其一，它們屬于直接投資活動(dòng)，是現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)活動(dòng)（含機(jī)關(guān)、事業(yè)單位）從事國(guó)民收入創(chuàng)造活動(dòng)中必不可少的資產(chǎn)；其二，投資這些資產(chǎn)的目的是為了從事三次產(chǎn)業(yè)范圍內(nèi)的物質(zhì)生產(chǎn)活動(dòng)，而不是為了通過轉(zhuǎn)換資產(chǎn)形態(tài)保值增值；其三，這些資產(chǎn)在一定時(shí)間內(nèi)難以消耗完畢，需要以折舊等方式逐步收回，因而存在較高的固定成本，也是短期制約經(jīng)濟(jì)單位生產(chǎn)能力或服務(wù)能力的重要因素；其四，這些資產(chǎn)雖然從性能上也可以成為消費(fèi)品，但它們與消費(fèi)品不同的是，后者直接用于消費(fèi)者衣食住行的消費(fèi)，屬于直接的消費(fèi)需求，而固定資產(chǎn)的需求是在消費(fèi)需求的拉動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)單位為了獲得一定利益而使用的一項(xiàng)資產(chǎn)。這樣看來，所謂的固定資產(chǎn)投資就是經(jīng)濟(jì)單位通過購買或者自建方式獲得的，用于三次產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)過較長(zhǎng)時(shí)間才能消耗完畢的，以廠房、機(jī)器、交通工具、設(shè)施、辦公場(chǎng)所等形態(tài)存在的物質(zhì)資產(chǎn)。這里的關(guān)鍵之處在于，固定資產(chǎn)投資對(duì)資產(chǎn)的最終使用者而言才具有意義。如果把固定資產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)者在土地和房屋開發(fā)建設(shè)過程中墊支的資金也算作固定資產(chǎn)投資，不僅會(huì)有二次計(jì)算的問題，更主要的是造成固定資產(chǎn)投資概念上的重大錯(cuò)位。我舉一個(gè)例子，甲外國(guó)投資公司在北京投資24億元開發(fā)了一座大廈，賣給乙跨國(guó)公司作為中國(guó)總部，甲公司回收40億元。在這里，某跨國(guó)公司在中國(guó)用于辦公樓的直接投資是40億元。如果我們把甲公司投資的24億也統(tǒng)計(jì)為直接投資的話，那么兩家交易公司合起來的直接投資就是64億了！這就如售酒小姐賣給我一瓶啤酒，最后把賣的和買的都統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，變成銷售兩瓶酒了。所以，在這里，作為開發(fā)商的甲公司的投資就不能算作直接投資，它投資窗體底端寫字樓的目的不是為了自己使用，而是為了獲得預(yù)期現(xiàn)金回報(bào)，這屬于一種典型意義上的理財(cái)性投資，也就是學(xué)術(shù)意義上的間接投資。不管甲公司是直接購買現(xiàn)成的樓盤用于出租、保值增值，還是以所謂“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)”方式獲得現(xiàn)金回報(bào)，在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的。值得關(guān)注的是，在這里，甲公司委托開發(fā)后的銷售利潤(rùn)率達(dá)到了40，這在國(guó)外是不可能的，因?yàn)閲?guó)外這種委托性開發(fā)的獲利來源是資金的報(bào)酬，通常都不可能超過5。為什么在中國(guó)這么高呢？因?yàn)樵谥袊?guó)經(jīng)常有政府拍賣土地，作為標(biāo)桿類比，外國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商和國(guó)內(nèi)開發(fā)商一樣可以坐地漲價(jià)你這塊地拍到每畝1000萬了，旁邊的地也值1000萬了。如果原來獲得土地的價(jià)格是每畝100萬元，開發(fā)商就會(huì)從住房銷售中每畝額外獲利900萬元。所以，現(xiàn)在中國(guó)房?jī)r(jià)漲了，真正漲的是地價(jià)，而土地拍賣以后除了已經(jīng)售出的房地產(chǎn)，大部分掌握在開發(fā)商手上。北師大董藩教授有一個(gè)觀點(diǎn)說中國(guó)房?jī)r(jià)飛漲與土地?zé)o關(guān)，這是極其荒謬的，我已在5月8日的中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)上全面駁斥了他的十個(gè)觀點(diǎn)。所以，中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)投資根本不是直接投資。而購買了房地產(chǎn)的人，對(duì)于他來講，如果這個(gè)房子是用來居住的，就屬于消費(fèi)品，也跟投資無關(guān)。當(dāng)然有的是用來出租，這又分兩種情況：如果你的勞動(dòng)只是用來收租，只能說你的房屋收入全部來自于房屋的折舊和提供居住或經(jīng)營(yíng)勞務(wù)，對(duì)于購房者而言，只能是一種理財(cái)性投資，屬于間接投資；但如果你買了100套住房，99套住房開了旅館，你雇用了大量服務(wù)人員，通過租賃服務(wù)獲得經(jīng)營(yíng)性收入，并且在服務(wù)性收入中房租只是一個(gè)較小的部分，那么這99套住房的投資就屬于你從事旅館服務(wù)業(yè)的固定資產(chǎn)投資，屬于直接投資。還有一種情況是空置房屋等待升值，就屬于一種典型的投機(jī)性理財(cái)投資，屬于間接投資。間接投資的部分是應(yīng)當(dāng)歸入消費(fèi)還是投資大類呢？我看應(yīng)當(dāng)歸入消費(fèi)范疇，因?yàn)檫@部分不創(chuàng)造物質(zhì)財(cái)富，屬于消費(fèi)者另外一種形式的“消費(fèi)”。如果房地產(chǎn)商開發(fā)的房屋被工業(yè)企業(yè)或服務(wù)行業(yè)的企業(yè)買走用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，對(duì)于購買者而言就屬于固定資產(chǎn)投資，但是對(duì)于開發(fā)商而言根本不能算是固定資產(chǎn)投資。如果我們能統(tǒng)計(jì)一下我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的房屋當(dāng)中有多少是被消費(fèi)者當(dāng)消費(fèi)品買走的，有多少被消費(fèi)者用于理財(cái)投資了，還有多少是用來從事物質(zhì)生產(chǎn)活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（包括國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位購買的用于提供行政服務(wù)和非營(yíng)利性服務(wù)的資產(chǎn)，也可以算作固定資產(chǎn)投資），我們就會(huì)驚醒，我們的固定資產(chǎn)投資，特別是房地產(chǎn)開發(fā)投資當(dāng)中有多少根本不屬于固定資產(chǎn)投資？過高地估計(jì)投資率，或者該統(tǒng)計(jì)進(jìn)來的沒有統(tǒng)計(jì)，會(huì)給我們的宏觀經(jīng)濟(jì)政策判斷帶來什么影響呢？中國(guó)的開發(fā)商一直以來認(rèn)為他們?yōu)橹袊?guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了重大貢獻(xiàn)，其中的一個(gè)重要依據(jù)就是他們?cè)谥袊?guó)固定資產(chǎn)投資當(dāng)中創(chuàng)造了重要的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。在我看來，中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)從事的是一種間接投資活動(dòng)，他們的全部工作就是“資產(chǎn)管理”，也就是運(yùn)用他們的眼光、見識(shí)對(duì)土地、資金、建筑活動(dòng)進(jìn)行“資產(chǎn)組合”，基本上不創(chuàng)造什么國(guó)民財(cái)富。但是為什么開發(fā)商幾乎什么都沒有干，而他們所經(jīng)營(yíng)和控制的房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)增值了呢？關(guān)鍵是有建筑設(shè)計(jì)企業(yè)從事的物質(zhì)生產(chǎn)勞動(dòng)，建筑企業(yè)才是房地產(chǎn)領(lǐng)域物質(zhì)財(cái)富的實(shí)際創(chuàng)造者。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)畸形的行業(yè)。什么是合理的行業(yè)？合理的行業(yè)一定要給消費(fèi)者提供比消費(fèi)者自己做還要便宜、質(zhì)量還要好的產(chǎn)品或服務(wù)，而中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)只是一個(gè)以倒賣土地、資金和建筑活動(dòng)為載體的迄今為止最大的皮包商、倒賣商，是一個(gè)沒有任何社會(huì)意義的商業(yè)模式。合理的房地產(chǎn)是什么？歐美的房地產(chǎn)業(yè)是什么樣子？歐美的房地產(chǎn)業(yè)是建設(shè)者和服務(wù)者構(gòu)成的，建設(shè)者就是建筑商，他們的房地產(chǎn)商都是建筑開發(fā)商，更多的是工程承包商，因?yàn)槊绹?guó)土地是私有的，你不可能隨意買地，很多是土地?fù)碛姓咦鳛闃I(yè)主委托開發(fā)的。我們知道美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際上就是為建筑業(yè)和消費(fèi)者服務(wù)的行業(yè)，包括建筑管理、房地產(chǎn)策劃、信托投資、抵押銀行、房屋中介、租賃經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、服務(wù)等等，他們是純粹的服務(wù)業(yè)，是靠服務(wù)掙錢的，沒有服務(wù)，一分錢拿不到。中國(guó)模式是什么？中國(guó)建筑業(yè)純粹是做承包，一部分是專業(yè)承包商，一部分是開發(fā)商下面的包工商。在我們的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)里面，大量的是開發(fā)商，數(shù)量占到45，利潤(rùn)和銷售額占到90。這在國(guó)外是不存在的，在國(guó)外的房地產(chǎn)業(yè)里面不存在這樣的業(yè)態(tài)，在我們這里銷售收入和利潤(rùn)卻占了90；國(guó)外房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)是100的，我們是10。所以中國(guó)房地產(chǎn)是一個(gè)畸形行業(yè)。那么房地產(chǎn)商干什么？借錢，購地，委托規(guī)劃設(shè)計(jì)，工程發(fā)包，銷售，幾乎不做什么服務(wù)。中國(guó)的開發(fā)商有兩級(jí)，一級(jí)就是土地儲(chǔ)備中心，二級(jí)開發(fā)商就是政府或開發(fā)區(qū)直接擁有的房地產(chǎn)開發(fā)公司，還有私人開發(fā)商、外資開發(fā)商，這四類開發(fā)商都在以掠奪的方式獲取財(cái)富，獲取暴利，這是中國(guó)房?jī)r(jià)飛漲的根源。一個(gè)在國(guó)外幾乎不存在的行業(yè)，在我國(guó)被當(dāng)成了國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展，這是一個(gè)根本的錯(cuò)誤！什么樣的行業(yè)能成為支柱產(chǎn)業(yè)？在鄧小平看來是汽車業(yè)、建筑業(yè)，而在我們當(dāng)前看來居然是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)。什么樣的產(chǎn)業(yè)才符合支柱產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)？大致同時(shí)符合勞動(dòng)生產(chǎn)率上升基準(zhǔn)、產(chǎn)品收入彈性基準(zhǔn)、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)基準(zhǔn)三個(gè)特征的產(chǎn)業(yè)才是。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)不是生產(chǎn)部門，它們有生產(chǎn)率嗎？而且可怕的是，在現(xiàn)有的銀行貸款、建筑企業(yè)墊款和房屋預(yù)售制下，開發(fā)商的開發(fā)能力可以說是有無限彈性，如果我有一家公司可以把中國(guó)全部開發(fā)了，因?yàn)槲也恍枰ㄒ环皱X，我可以空手套白狼。所以，這是對(duì)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有重大危害的一個(gè)行業(yè)，它已經(jīng)成為中國(guó)的腫瘤了。建設(shè)部前部長(zhǎng)楊慎說房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，掙錢越多，貢獻(xiàn)越大。而我的說法完全相反，開發(fā)商掙錢越多證明他們對(duì)社會(huì)的掠奪就越嚴(yán)重，對(duì)社會(huì)危害越大。醫(yī)治腫瘤的辦法很多，包括化療、放療和手術(shù)等方式。對(duì)于這個(gè)已經(jīng)無限龐大的開發(fā)業(yè)而言