物業(yè)管理常用法律法規(guī)解讀.doc

物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)授課講師：劉玉顏（物業(yè)半島分公司經(jīng)理）標(biāo)準(zhǔn)課時(shí)：7小時(shí)課程大綱第一部分 物業(yè)管理?xiàng)l例與物權(quán)法1、 物業(yè)管理的法律關(guān)系2、 物權(quán)法與物業(yè)管理?xiàng)l例第二部分 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)1、 業(yè)主2、 業(yè)主大會(huì)3、 業(yè)主委員會(huì)第三部分 前期物業(yè)管理與承接驗(yàn)收1、 前期物業(yè)管理2、 承接驗(yàn)收第四部分 物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)管理辦法1、 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成2、 物業(yè)服務(wù)的定價(jià)制度3、 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的公示制度4、 物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)制度5、 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的酬金制 6、 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳費(fèi)責(zé)任7、 物業(yè)日常費(fèi)用的收費(fèi)制度第五部分 物業(yè)室內(nèi)裝修裝飾管理1、總則2、主管部門3、一般規(guī)定4、建筑主體與承重結(jié)構(gòu)5、裝修項(xiàng)目的申請(qǐng)與審批6、申報(bào)遞交的資料7、裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議8、物業(yè)服務(wù)的裝修規(guī)約9、裝飾裝修的委托與承接10、裝修裝飾活動(dòng)的環(huán)境影響11、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量12、室內(nèi)裝修的竣工驗(yàn)收13、室內(nèi)裝修的保修14、保修項(xiàng)目及期限15、保修責(zé)任的例外16、一些行為規(guī)約的處理規(guī)定17、白蟻防治合同前言 相關(guān)的法律法規(guī)類型1、 物業(yè)管理?xiàng)l例2、 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則3、 住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法4、 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法5、 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法6、 住宅室內(nèi)裝修裝飾管理辦法7、 房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法8、 城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定9、 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法10、 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）11、 城市供水水質(zhì)管理規(guī)定12、 商品房銷售管理辦法13、 住宅室內(nèi)裝修裝飾管理辦法14、 房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法15、 中華人民共和國民法通則16、 中華人民共和國物權(quán)法17、 中華人民共和國大氣污染防治法18、 中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法19、 城市房屋白蟻防治管理規(guī)定20、 城市建筑垃圾管理規(guī)定第一部分 物業(yè)管理?xiàng)l例與物權(quán)法1、 物業(yè)管理的法律關(guān)系1.1主體：（1） （2） （3） （4） 1.2客體：（1） 物： （2） 行為： （3） 1.3內(nèi)容：（1） （2） 1.4業(yè)主的權(quán)利：（1） 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，_ _ （2） 提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)_ _（3） 提出_、_的建議 （4） 監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作 （5） 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 （6） 監(jiān)督_的管理和使用 （7） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利 2、 物權(quán)法與物業(yè)管理?xiàng)l例2.1總則：（1） 規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng) （2） 維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益 （3） 營(yíng)造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環(huán)境 （4） 適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng) 2.1行政主管部門（1） 省人民政府建設(shè)行政主管部門 （2） 市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 （3） 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 （4） 居民委員會(huì) 2.2物管區(qū)域的劃分依據(jù)（1） （2） 物業(yè)的_等因素 （3） 舊城區(qū)、城中村等沒有實(shí)施物業(yè)管理，但建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的類型 。2.3備案的部門區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 （1） 新建物業(yè)： （2） 在管物業(yè)： （3） 舊城區(qū)類： 2.4物業(yè)管理人的選用規(guī)定（1） 業(yè)主_ _自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，_ _委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理；（2） 對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，_；（3） _根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。2.5物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)（1） 履責(zé)依據(jù)： （2） （3） （4） 2.6物業(yè)服務(wù)合同條款（1） （2） 雙方的權(quán)利義務(wù)。 （3） （4） （5） （6） （7） （8） （9） 2.7物業(yè)服務(wù)合同期滿變更程序（1） （2） （3） （4） 2.8物業(yè)服務(wù)的基本要求（1） 積極、主動(dòng)聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見和建議。（2） 及時(shí)處理業(yè)主投訴，改進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)。 （3） 豐富社區(qū)文化生活，建立特色社區(qū)文化。 2.9物業(yè)產(chǎn)權(quán)的確定（1） 明晰產(chǎn)權(quán)人的責(zé)、權(quán)、利 （2） 明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理權(quán)限和服務(wù)范圍2.10私有產(chǎn)權(quán)（1） （2） （3） （4） （5） 私人的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、破壞 2.11社團(tuán)產(chǎn)權(quán)（1） （2） （3） （4） （5） 2.12建筑物區(qū)分所有權(quán)（1） 適用于_，本身結(jié)構(gòu)區(qū)分為各個(gè)獨(dú)立單元；（2） 房屋_，具有相對(duì)獨(dú)立的所有權(quán)；（3） 各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物_ _，對(duì)建筑物 ，對(duì)建筑物_；（4） 共用部分、共同事務(wù)應(yīng)該遵從_； （5） 業(yè)主在物業(yè)管理方面的權(quán)益、義務(wù)等應(yīng)根據(jù)_產(chǎn)權(quán)性質(zhì)而定。 2.13建筑物區(qū)分所有權(quán)的特點(diǎn)（1） （2） （3） （4） 2.14物業(yè)共用部位的管理規(guī)約 （1） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途；（2） 公共道路、綠地改造流程；（3） 所有收益歸屬全體業(yè)主共有。2.15車位車庫管理規(guī)約（1） 規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要；（2） 規(guī)劃車位的產(chǎn)權(quán)歸屬約定形式； （3） 出租/出售流程；（4） 非業(yè)戶租賃合同期。 2.16業(yè)主侵權(quán)行為管理規(guī)約 （1） （2） （3） （4） 2.17業(yè)主行為規(guī)約（1） 禁止 （2） 禁止 （3） 禁止 （4） 禁止 （5） 禁止 （6） 禁止 （7） 禁止 （8） 禁止 （9） 禁止 （10） 禁止 （11） 禁止 （12） 禁止 2.18業(yè)主違反行為規(guī)約的處理行為規(guī)約處理規(guī)定損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)責(zé)令限期改正，處510萬罰款。 違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房規(guī)劃行政主管部門依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定查處。 將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期拆除，對(duì)業(yè)主處10005000罰款，對(duì)裝飾裝修企業(yè)處500050000罰款；逾期未拆除的，行政主管部門可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。 破壞或者擅自改變房屋外觀規(guī)劃行政主管部門依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定查處。 違法搭建建筑物、構(gòu)筑物損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告；對(duì)個(gè)人可以處10000元以下的罰款；對(duì)單位可以處20萬元以下的罰款。 損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備損毀樹木、園林 相關(guān)行政主管部門依法查處。 存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品 亂丟垃圾，高空拋物發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或者影響鄰居采光、通風(fēng)2.19物業(yè)出租/售規(guī)約 2.20共用部位/設(shè)施設(shè)備的維修/更新（1） 業(yè)主、物業(yè)使用人（2） 因阻撓維修、更新，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的 （3） 共有物業(yè)的維修、更新、改造的費(fèi)用 （4） 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新等原因，造成房屋設(shè)施設(shè)備等損害的 （5） 保修期內(nèi)發(fā)生的費(fèi)用（6） 保修期滿后發(fā)生的費(fèi)用 第二部分 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)四個(gè)主體：業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)1、 業(yè)主1.1業(yè)主的權(quán)利：（1） 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)（2） 提議（3） 提出（4） 投票權(quán)（5） 選舉（6） 監(jiān)督（7） 監(jiān)督（8） 監(jiān)督（9） 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用 （10） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利 1.2業(yè)主的義務(wù)（1） 遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 （2） 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度 （3） （4） （5） （6） 2、 業(yè)主大會(huì)（1） （2） （3） （4） （5） 2.1業(yè)主大會(huì)的成立條件（1） 已交付使用的物業(yè)建筑面積占管理區(qū)域建筑面積50%以上（2） 20%以上業(yè)主可聯(lián)名提出書面要求 2.2業(yè)主大會(huì)籌備組（1） 成員（2） 人數(shù)2.3首次業(yè)主大會(huì)籌備組職責(zé)（1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） 2.4首次業(yè)主大會(huì)籌備資料（1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） 其他有關(guān)的相關(guān)文件資料2.5首次業(yè)主大會(huì)職責(zé)（1） 制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 （2） 制定管理規(guī)約（3） 選舉業(yè)主委員會(huì)成員2.6業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)（1） 制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2） 制定和修改管理規(guī)約；（3） 選舉業(yè)主委員會(huì)或更換業(yè)主委員會(huì)成員； （4） 制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案； （5） 選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人；（6） ；（7） 改變共有部分的用途；（8） 利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用； （9） 法律法規(guī)或管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。2.7業(yè)主的投票權(quán)（1） 專有部分占總建筑面積2/3 以上的業(yè)主且總?cè)藬?shù)2/3以上決定；（2） 專有部分占總建筑面積1/2以上的業(yè)主且總?cè)藬?shù)1/2以上決定。2.8業(yè)主大會(huì)會(huì)議（1） 組織者（2） 定期會(huì)議（3） 臨時(shí)會(huì)議2.9業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式（1） 集體討論（2） 書面征求意見2.10業(yè)主大會(huì)會(huì)議的公示（1） 內(nèi)容（2） 時(shí)間（3） 位置（4） 報(bào)告2.11業(yè)主大會(huì)會(huì)議代表（1） 代理/代表人的推選（2） 業(yè)主委托他人參加2.12業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決制度（1） 表決方式 （2） （3） （4） 以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告 2.13業(yè)委會(huì)委員資格條件（1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） 3、 業(yè)主委員會(huì)3.1業(yè)主委員會(huì)架構(gòu)（1） 主任3人（2） 秘書1人（3） 委員2-8人3.2業(yè)委會(huì)的備案制度（1） 備案時(shí)間（2） 備案部門（3） 備案資料（4） 公示（5） 告知3.3業(yè)委會(huì)的會(huì)議制度（1） 會(huì)議的召開條件（2） 會(huì)議的規(guī)定3.4業(yè)委會(huì)的一般職責(zé)（1） ；（2） ；（3） ；（4） 及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行服務(wù)合同；（5） 督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)問題；（6） 配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居委會(huì)做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作。3.5業(yè)委會(huì)的法定職責(zé)（1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。3.6業(yè)委會(huì)委員資格的自動(dòng)終止（1） （2） （3） （4） （5） 3.7業(yè)委會(huì)委員職務(wù)變更程序（1） 終止委員資格；（2） 移交由其保管的人財(cái)物； （3） 候補(bǔ)或重選； （4） 備案、公示、報(bào)告。 3.8業(yè)委會(huì)任期屆滿變更程序（1） 任期屆滿前3個(gè)月，主動(dòng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議；（2） 選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)； （3） 任期屆滿起10日內(nèi)交接手續(xù)。 3.9業(yè)委會(huì)的法定權(quán)利（1） 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力；（2） 有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約對(duì)業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為作出處理。3.10業(yè)委會(huì)的檔案管理（1） 業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)的會(huì)議記錄；（2） （3） 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同； （4） （5） 專項(xiàng)物業(yè)維修資金的籌集及使用帳目；（6） （7） 業(yè)主的意見和建議。3.11業(yè)委會(huì)的公示資料（1） 管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2） （3） （4） （5） （6） （7） （8） 其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。 3.12業(yè)委會(huì)的印章管理（1） 刻制印章依據(jù)（2） 審批部門 （3） 業(yè)主大會(huì)印章 （4） 業(yè)委會(huì)印章 3.13業(yè)委會(huì)的經(jīng)費(fèi)管理（1） 由全體業(yè)主承擔(dān)（2） 經(jīng)費(fèi)管理 第三部分 前期物業(yè)管理與承接驗(yàn)收前期管理早期介入管理階段內(nèi)容作用服務(wù)對(duì)象付款單位1、 前期物業(yè)管理1.1前期物業(yè)管理的招投標(biāo)適用物業(yè) 、招標(biāo)主體 、投標(biāo)主體 、協(xié)議選聘 、遵守原則1.2招標(biāo)主體：物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)管理公司1.3前期物業(yè)管理的規(guī)定（1） 分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，_；（2） 前期物業(yè)服務(wù)合同簽定后_備案；（3） 商品房買賣合同內(nèi)應(yīng)_由業(yè)主購房時(shí)簽定。1.4物業(yè)管理用房（1） 面積要求（2） 配置要求（3） 產(chǎn)權(quán)歸屬1.5前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳交主體物業(yè)買受人（業(yè)主）、建設(shè)單位2、 承接驗(yàn)收2.1前期物業(yè)的承接驗(yàn)收（1） 前期階段（2） 業(yè)委會(huì)成立后（3） 新聘物業(yè)服務(wù)公司后2.2承接驗(yàn)收交接資料（1） 竣工驗(yàn)收資料 （2） 技術(shù)資料 （3） 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件 （4） 各類_ _清單 （5） 物業(yè)_ _清單 （6） 物業(yè)_ _其他資料 第四部分 物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)管理辦法1、 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成（1） （2） （3） 2、 物業(yè)服務(wù)的定價(jià)制度（1） 定價(jià)原則 （2） 政府指導(dǎo)價(jià)（3） 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)3、 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的公示制度（1） 公示原則（2） 公示項(xiàng)目4、 物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)制度（1） 包干制（2） 酬金制5、 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的酬金制 （1） 公示項(xiàng)目（2） 業(yè)主委員會(huì)可以_審計(jì) 6、 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳費(fèi)責(zé)任（1） 業(yè)主應(yīng)當(dāng)_（2） 業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)_ （3） （4） 物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，_（5） 開發(fā)建設(shè)單位全額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情形。7、 物業(yè)日常費(fèi)用的收費(fèi)制度（1） 物業(yè)日常費(fèi)用項(xiàng)目（2） 收費(fèi)規(guī)定第五部分 物業(yè)室內(nèi)裝修裝飾管理1、總則（1） 適用范圍： ；（2） 住宅室內(nèi)裝飾裝修應(yīng)當(dāng) ，符合 標(biāo)準(zhǔn)； （3） 住宅竣工驗(yàn)收合格后，_進(jìn)行裝飾裝修的活動(dòng)。 2、主管部門（1） 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門（2） 省、自治區(qū)、人民政府建設(shè)行政主管部門（3） 直轄市、市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門3、一般規(guī)定（1） 禁止 （2） 禁止 （3） 禁止 （4） 禁止 （5） 禁止 4、建筑主體與承重結(jié)構(gòu)（1） 建筑主體： （2） 承重結(jié)構(gòu)： 5、裝修項(xiàng)目的申請(qǐng)與審批（1） 搭建建筑物、構(gòu)筑物（2） 改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗 （3） 拆改供水、電、暖、燃等管道和設(shè)施 （4） 超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載 （5） 超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載 （6） 改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層。 6、申報(bào)遞交的資料（1） 房屋所有權(quán)證（或者證明其合法權(quán)益的有效憑證）（2） （3） （4） 原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案 （5） （6） 有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件或設(shè)計(jì)、施工方案7、裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議（1） 裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容及實(shí)施期限（2） （3） 廢棄物的清運(yùn)與處置 （4） （5） 禁止行為和注意事項(xiàng) （6） （7） 違約責(zé)任以及其他需要約定的事項(xiàng) 。 8、物業(yè)服務(wù)的裝修規(guī)約（1） 將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)，告知裝修人和裝修委托的裝飾裝修企業(yè) ；（2） 按照住宅裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)施管理 ；（3） 禁止向裝修人指派裝飾裝修企業(yè)或者強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料；（4） 禁止索要或收受裝修人或裝飾裝修企業(yè)的錢財(cái)、利益。 9、裝飾裝修的委托與承接（1） 裝飾裝修企業(yè)，必須經(jīng)建設(shè)行政主管部門資質(zhì)審查（2） （3） （4） 住宅室內(nèi)裝飾裝修工程發(fā)生糾紛的，應(yīng)遵循“先協(xié)商，再調(diào)解，后訴訟”的處理原則10、裝修裝飾活動(dòng)的環(huán)境影響裝修噪聲污染、固體、可燃液體等廢物污染11、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量材料和設(shè)備的選擇、工程竣工后，室內(nèi)空氣質(zhì)量。 12、室內(nèi)裝修的