無形資產(chǎn)土地使用權納入房產(chǎn)稅計稅依據(jù)嗎.doc

無形資產(chǎn)土地使用權納入房產(chǎn)稅計稅依據(jù)嗎 無形資產(chǎn)土地使用權也是要納入房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)的，對于開發(fā)商來說，不管會計上是如何核算的，但實質(zhì)上房產(chǎn)原值均應該包含地價，包括開發(fā)商未取得土地使用權支付的價款，開發(fā)土地所產(chǎn)生的成本費用。同時，宗地容積率對于0.5的，按照房產(chǎn)建筑面積的兩倍來計算土地面積的。 一、無形資產(chǎn)土地使用權納入房產(chǎn)稅計稅依據(jù)嗎?對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。企業(yè)取得的土地使用權，通常應當按照取得時所支付的價款及相關稅費確認為無形資產(chǎn)。土地使用權用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時，土地使用權的賬面價值不與地上建筑物合并計算其成本，而仍作為無形資產(chǎn)進行核算，土地使用權與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊。但下列情況除外：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權應當計入所建造的房屋建筑物成本。2、企業(yè)外購的房屋建筑物，實際支付的價款中包括土地以及建筑物的價值，則應當對支付的價款按照合理的方法(例如，公允價值比例)在土地和地上建筑物之間進行分配;如果確實無法在地上建筑物與土地使用權之間進行合理分配的，應當全部作為固定資產(chǎn)，按照固定資產(chǎn)確認和計量的規(guī)定進行處理。企業(yè)改變土地使用權的用途，將其用于出租或增值目的時，應將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。二、土地使用權轉(zhuǎn)讓的限定條件：首先，轉(zhuǎn)讓的土地使用權必須是出讓土地使用權。行政劃撥土地使用權可以進入轉(zhuǎn)讓市場，但在進入前，必須辦理土地使用權出讓手續(xù)，將劃撥土地使用權轉(zhuǎn)換為出讓土地使用權后方可進入轉(zhuǎn)讓市場。其次，土地使用權轉(zhuǎn)讓必須符合出讓合同或法律規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件。城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第19條規(guī)定，未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得轉(zhuǎn)讓。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應當符合：(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件;另外，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。土地使用權這肯定是屬于無形資產(chǎn)，國家有關部門在向開發(fā)商計征房產(chǎn)稅的時候，都是嚴格按照國家稅務部門下發(fā)的相關文件執(zhí)行的。同時，土地使用權的賬面價值如果說不和地上建筑物的開