行測84分珍藏公務(wù)員考試法律常識.doc

最新整理法律常識題-1什么叫做承租權(quán)轉(zhuǎn)讓 怎樣辦理承租權(quán)轉(zhuǎn)讓 承租權(quán)轉(zhuǎn)讓就是在租賃期限內(nèi),承租人將房屋租賃合同中的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給第三人,由第三人代替承租人,直接向出租人繼續(xù)履行該房屋租賃合同,這個第三人就叫作承租權(quán)的受讓人.承租人首先要征得出租人的書面同意,然后和受讓人簽訂房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,最后由承租人和受讓人簽訂租賃主體變更合同,變更承租人,由受讓人繼續(xù)履行合同.如果原租賃合同進(jìn)行了房屋租賃登記備案,那么還要到同一機構(gòu)辦理登記備案手續(xù).參考法條:合同法第八十八條.題-2按揭房屋能出租嗎 以按揭方式付款就相當(dāng)于將房屋抵押給銀行,從而獲得貸款,房東擁有對房屋有限的產(chǎn)權(quán),因此不能未經(jīng)銀行同意出售,出租或抵押該房屋.如果出租人想出租按揭房,則可以向貸款銀行提出申請,經(jīng)同意后出租該房屋.題-3出租人能轉(zhuǎn)租公房嗎 如果將所租住的公房作為廉租房轉(zhuǎn)租,需要經(jīng)過單位同意嗎 對于出租人租住的公房,如果取得擁有該公房所有權(quán)單位的同意,出租人就有權(quán)轉(zhuǎn)租公房,且單位有權(quán)按照規(guī)定或者協(xié)議分享轉(zhuǎn)租公房的利益.如果出租人將自己租住的公房作為廉租房出租,則無需經(jīng)過單位同意,而單位也無權(quán)分享出租該公房獲得的利益,但應(yīng)向所在市區(qū)房屋土地管理機關(guān)申報.題-4如果租住公房的出租人和承租人發(fā)生了糾紛,出租人有權(quán)起訴嗎 對于出租人租住公房然后轉(zhuǎn)租給承租人的情況,如果出租人事先征得了單位(房屋的所有權(quán)人)的同意,那么出租人就有權(quán)起訴承租人,要求他支付房租,違約金和損害賠償金.如果出租人沒有征得單位的同意私自轉(zhuǎn)租,那么出租人就只能請求法院判決合同無效,然后要求承租人搬出,并支付房屋的使用費了.對于出租人已經(jīng)購買的公房,因為出租人是房屋的所有人,所以,他當(dāng)然有權(quán)提起訴訟,要求承租人履行合同,支付租金和違約金,并且賠償損失.參考法條:合同法第五十八條.題-5涉外出租需要履行哪些手續(xù) 屬于涉外出租房屋的,都應(yīng)在房屋土地管理部門備案.在北京應(yīng)向市房屋土地管理局房改處提出申請,經(jīng)審核符合規(guī)定的,發(fā)給北京市房屋土地管理局統(tǒng)一印制的房屋租賃證并加蓋涉外印章;同時還要具備涉外安全審查批準(zhǔn)文件.此外,出租人也要仔細(xì)檢查外國人有沒有在中國居留的合法證件,身份證明等.參考法條:北京市房屋土地管理局關(guān)于在全市范圍實行房屋租賃證制度及加強租賃登記備案工作的通知第一條.題-6要將房屋出租給經(jīng)營者,出租人應(yīng)當(dāng)辦理什么證件 還應(yīng)當(dāng)注意什么 出租人應(yīng)當(dāng)辦理房屋租賃證.對于租用房屋從事生產(chǎn),經(jīng)營活動的承租人來說,房屋租賃證是經(jīng)營場所合法的有效憑證,因此,出租人應(yīng)當(dāng)辦理房屋租賃證.要將房屋出租給經(jīng)營者,出租人應(yīng)當(dāng)檢查承租人的證件,確保承租人進(jìn)行的是合法經(jīng)營.此外還需要經(jīng)常檢查,一旦發(fā)現(xiàn)有違法犯罪,無照經(jīng)營等活動,出租人應(yīng)當(dāng)向公安機關(guān)舉報.參考法條:建設(shè)部城市房屋租賃管理辦法第十七條.公安部租賃房屋治安管理規(guī)定第七條,第九條第三款.題-7如果出租人將房屋出租給了無照經(jīng)營者,會產(chǎn)生什么后果 如果出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道,承租人進(jìn)行的經(jīng)營活動是屬于無照經(jīng)營,仍然將房屋租給他們的,就會受到工商管理部門的行政處罰.參考法條:國務(wù)院無照經(jīng)營查處取締辦法第十五條.題-8出租房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營和用于居住有何不同 兩者的管理體制不同.用于生產(chǎn)經(jīng)營的出租房,出租人和承租人雙方對租金等條款有更多協(xié)商的自由,而住宅用房則需遵循政府有關(guān)的租賃政策.出租房用于生產(chǎn)經(jīng)營的特征:租金標(biāo)準(zhǔn)不同:雙方可以自行商定租金,而不受住房租賃指導(dǎo)價格的約束.修繕責(zé)任不同:對于房屋的自然損壞,可以在合同中規(guī)定由誰負(fù)責(zé)維修,而不一定由出租人負(fù)責(zé)維修.題-9出租人應(yīng)繳納哪些稅 所有的稅都必須由出租人繳納嗎 個人出租房屋并取得收入,應(yīng)依法納稅.根據(jù)北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法的規(guī)定,稅務(wù)機關(guān)可以委托各級政府的外來人口管理部門,區(qū)縣房屋土地管理局,街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或經(jīng)北京市地方稅務(wù)局確認(rèn)的其他具有代征稅費能力的單位作為代征人,負(fù)責(zé)出租房屋稅款的征收.應(yīng)繳稅費各地均有所不同.此處以北京為例,出租人應(yīng)繳納以下稅費:營業(yè)稅,城市維護建設(shè)稅,教育費附加,房產(chǎn)稅,城鎮(zhèn)土地使用稅,城市房地產(chǎn)稅,印花稅.現(xiàn)在除了個人所得稅按照現(xiàn)行辦法進(jìn)行申報納稅以外,其余只需按實際收入的5%計征綜合稅費,就無需繳納此外的其他稅費了.除了合同印花稅,由雙方各自承擔(dān)50%以外,所有稅費都應(yīng)由出租人繳納,而不可約定由承租人承擔(dān).參考法條:北京市地方稅務(wù)局北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法第三條,第四條.題-10出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋嗎 賣掉房屋需要通知承租人嗎 出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋.雖然出租人將房屋出租出去,但是房屋的所有權(quán)還是屬于出租人的,他有權(quán)按照自己的需要處置自己的房屋.出租人賣掉房屋需要通知承租人.在賣出房屋之前,出租人應(yīng)當(dāng)在合理的時間范圍內(nèi)通知承租人,因為在同等條件下,承租人有權(quán)優(yōu)先購買承租的房屋.參考法條:合同法第二百三十條.題-11出租人把出租房抵押出去,原租房合同有效嗎 有效.抵押行為不影響原合同的效力.在租賃期間內(nèi),承租人可以繼續(xù)住在那里,出租人也可以繼續(xù)收取租金.一旦出租人不能償還債務(wù),而將房屋變賣或者拍賣了,承租人仍然可以按照原來的租賃合同繼續(xù)住在房子里.參考法條:擔(dān)保法第四十八條.題-12房屋租賃期間承租人死亡的,合同還有效嗎 有效.在本情景中,雖然承租人是以一個人的名義租賃的房屋,但是因為承租人是與家人一起居住的,所以,承租人死亡后,其他一起居住的人有權(quán)要求繼續(xù)履行原合同.參考法條:合同法第二百三十四條.題-13處理房屋面積糾紛的原則是什么 合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:(1)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%),按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算,買受人請求解除合同的,不予支持;(2)面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同,返還已付購房款及利息的,應(yīng)予支持.買受人同意繼續(xù)履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān),所有權(quán)歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人.參考法條:最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十四條題-14買房一般要交哪些稅 (1) 印花稅.(2)契稅.(3)證件印花稅.參考法條:北京市人民政府關(guān)于修改的決定第一條,第二條題-15買房一般要交哪些費 (1) 房屋所有權(quán)登記費.(2)公共維修基金.(3)綜合地價款.(4)證件工本費.題-16買車庫交契稅嗎 購房者隨同普通住宅購買的車庫,可以減半征收契稅,按照1.5%的稅率征稅;購房者隨同非普通住宅(如別墅)購買的車庫,不適用減半征收契稅的政策,依然要按照3%的稅率征稅.題-17繼承和接受遺贈而取得的房產(chǎn)要交契稅嗎 法定繼承人繼承房屋不征收契稅,非法定繼承人繼承房屋,屬于贈與行為,應(yīng)征收契稅.題-18申請個人商業(yè)貸款的條件一般有哪些 (1)貸款對象為有完全民事行為能力的自然人.(2)具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份,即要求借款人有合法的身份.(3)有穩(wěn)定的職業(yè)和收入,信用良好,有償還貸款本息的能力.(4)對首付款的要求,銀行間有些許差異.(5)有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作抵押或質(zhì)押,或有符合規(guī)定條件,具備代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人.(6)具有購房合同或協(xié)議.(7)貸款人規(guī)定的其他條件.題-19申請個人商業(yè)貸款一般要交哪些費用 (1) 律師審查費.(2)公證費.(3)產(chǎn)權(quán)登記費.(4)保險費.題-20哪些財產(chǎn)可以抵押 (一)抵押人所有的房屋和其他地上定著物.(二)抵押人所有的機器,交通運輸工具和其他財產(chǎn).(三)抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán),房屋和其他地上定著物.(四)抵押人依法有權(quán)處分的國有的機器,交通運輸工具和其他財產(chǎn).(五)依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物,當(dāng)事人辦理了抵押物登記以后可以抵押.(六)借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的,必須將住房價值全額用于貸款抵押.題-21哪些財產(chǎn)不能抵押 不能抵押的財產(chǎn):土地所有權(quán);所有權(quán),使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);依法被查封,扣押,監(jiān)管的財產(chǎn);以法定程序確認(rèn)為違法,違章的建筑物.題-22哪些權(quán)利可以質(zhì)押 (1)匯票,支票,本票,債券,存款單,倉單,提單;(2)依法可以轉(zhuǎn)讓的股份,股票;(3)依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán),專利權(quán),著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán);題-23什么是轉(zhuǎn)按揭 轉(zhuǎn)按揭是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人,向原貸款銀行要求延長貸款期限,或?qū)⒌盅航o銀行的個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請個人住房款變更期限,變更借款人或變更抵押物的貸款.變更借款人的簡稱轉(zhuǎn)按,延長原借款期限的稱為加按,變更抵押物稱為換按.題-24什么樣的房子要評估 商品房,二手房和擔(dān)保中心認(rèn)為有必要進(jìn)行評估的其他房屋.經(jīng)濟適用房不需要評估.題-25什么是組合貸款 組合貸款是住房資金管理中心運用政策性住房資金,銀行運用商業(yè)信貸資金向同一借款人發(fā)放的購房貸款,是政策性和商業(yè)性貸款組合的總和,即在住房公積金額度之外的貸款需求,由銀行資金解決.銀行資金部分利率高于住房公積金貸款利率,組合貸款綜合利率在住房公積金貸款利率與銀行貸款利率二者之間.題-26什么是個人住房貼息貸款 所謂個人住房貼息貸款,是北京市住房資金管理中心,北京市貸款擔(dān)保中心與有關(guān)商業(yè)銀行合作,推出的個人住房擔(dān)保貸款政策性貼息業(yè)務(wù).購房人可在商業(yè)銀行直接領(lǐng)取貸款,無須再到管理中心,銀行跑兩套手續(xù),交兩筆手續(xù)費.這樣,貸款時間,尤其是組合貸款的時間,可能由以前的幾個月節(jié)省到只需幾天.而商業(yè)貸款和公積金貸款之間的利差,則由政府住房基金提供的利息返還給商業(yè)銀行,最后的貼息實惠仍落在貸款人身上.題-27申請個人住房貼息貸款的條件是什么 (1)申請人必須是住房公積金的繳存人,截至申請日為止,申請人持續(xù)繳存住房公積金6個月以上,或累計繳存12個月以上,當(dāng)前為正常的繳存狀態(tài).(2)提供符合要求的擔(dān)保方式.(3)夫妻雙方只能申請一筆住房貸款貼息.(4)同時滿足商業(yè)銀行對個人住房貸款規(guī)定的其他條件.題-28什么是住房補貼 住房補貼是單位停止實物分房后,國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助,采用貨幣分配方式向職工發(fā)放的用于住房消費的專項資金.即將單位原用于建房,購房的資金轉(zhuǎn)化為住房補貼,分次(如按月)或一次性地發(fā)給職工,再由職工到住房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題.住房補貼的具體數(shù)額各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用住房平均價格,平均工資,以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體確定.題-29住房補貼隨人走嗎 職工在本市范圍內(nèi)因各種原因變動工作單位且調(diào)入單位已建立住房補貼賬戶時,應(yīng)將其原住房補貼賬戶內(nèi)的余額轉(zhuǎn)入新調(diào)入單位住房補貼賬戶.單位因職工停薪,離職,調(diào)動工作等各種原因中斷為其交存住房補貼,在未復(fù)薪,未找到新的工作單位或由于新的工作單位未建立住房補貼時,職工住房補貼資金結(jié)余本息應(yīng)暫時封存在原單位住房補貼賬戶下.住房補貼資金封存期間仍按規(guī)定計息.此外,單位和職工持有效證件可以查詢本單位或個人住房補貼賬戶有關(guān)信息.題-30什么是一表 一表是指:建設(shè)工程竣工驗收備案表.題-31什么是兩書 兩書是指:住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書.題-32收房時還查看哪些文件 商品房面積實測技術(shù)報告書,物業(yè)管理公約.題-33室內(nèi)環(huán)境檢測報告一般由開發(fā)商提供嗎 2002年7月1日以后開工的項目,開發(fā)商必須提供室內(nèi)環(huán)境檢測報告.2002年7月1日以前開工的項目,如果在合同中約定了以室內(nèi)環(huán)境檢測合格為交付條件的,開發(fā)商也要提供室內(nèi)環(huán)境檢測報告.題-34開發(fā)商什么時候算交房 當(dāng)商品房已經(jīng)竣工,并且達(dá)到交付使用條件以后,開發(fā)商會書面通知購房者辦理交接手續(xù).在進(jìn)行交接的時候,開發(fā)商要提供一表兩書,商品房面積實測技術(shù)報告書,室內(nèi)環(huán)境檢測報告和物業(yè)管理公約.當(dāng)購房者認(rèn)為房屋符合約定,并且在房屋驗收交接單上簽字以后,開發(fā)商就完成了房屋的交付.如果開發(fā)商提供的文件不全,購房者有權(quán)拒絕接收房屋,由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商來承擔(dān).題-35何種質(zhì)量問題可以退房 經(jīng)有關(guān)機構(gòu)檢測后,確實發(fā)生房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的情況,購房者可以要求退房,同時可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任.題-36房屋損毀,滅失誰來賠 在房子交付使用以前,毀損和滅失的風(fēng)險由開發(fā)商承擔(dān).在房子交付使用以后,毀損和滅失的風(fēng)險由購房者承擔(dān).購房者簽了房屋驗收交接單以后,房屋就算是交付使用了;購房者沒有正當(dāng)理由不接收房子的,視為開發(fā)商已經(jīng)交付.題-37不交費就不給鑰匙合法嗎 有些購房者在收房時會遇到這種情況,開發(fā)商要求購房者在領(lǐng)鑰匙之前還要交一些雜七雜八的費用,否則就不給辦理入住手續(xù).購房者要清楚,有些費用不是由開發(fā)商來收取的.契稅:契稅是在辦理房屋交易時由購房者向稅務(wù)機關(guān)繳納的.如果購房者沒有委托開發(fā)商代辦,開發(fā)商就不能代為收取.公共維修基金:此項基金只能用于住宅共用部位,共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修,更新,改造,一般由開發(fā)商代收,但是開發(fā)商把交納公共維修基金作為交付房屋的條件是沒有法律依據(jù)的. 面積測繪費收取原則為誰委托,誰付費,購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務(wù),費用應(yīng)由開發(fā)商交納.題-38辦理了入住手續(xù),房子就是你的了嗎 不是.只有經(jīng)過登記以后,取得了個人的房屋所有權(quán)證的房子才真正屬于自己,而且這種權(quán)利受到法律的保護.題-39鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房能買嗎 農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓,轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),開發(fā)商如果沒有對土地的性質(zhì)進(jìn)行轉(zhuǎn)換,不能用于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè).鄉(xiāng)一級政府無權(quán)頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證.購房人一旦購買了這種房屋,不但無法取得國家發(fā)放的房地產(chǎn)權(quán)屬證明,不能買賣,而且購房人的合法權(quán)益也無法獲得相應(yīng)的保障.題-40一般什么時間辦房產(chǎn)證 購房者可以委托開發(fā)商辦理房產(chǎn)證,也可以自己辦理.如果購買的是現(xiàn)房,購房者應(yīng)該在訂立合同之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證.如果購買的是期房,購房者應(yīng)該在房屋交付使用之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證.題-41沒有房產(chǎn)證的房子能抵押,買賣嗎 房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的唯一證明,沒有房產(chǎn)證的房子不能買賣,置換,贈與,繼承,轉(zhuǎn)讓.如果從事了上述的行為,也是不受法律保護的.以沒有房產(chǎn)證的房子作抵押一般是無效的,但是如果雙方因此訴至法院,在一審法庭辯論結(jié)束以前能夠提供房產(chǎn)證或者補辦登記手續(xù)的,抵押還是有效的.題-42什么人可以申請購買經(jīng)濟適用住房 (1)有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口(含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊人員)或市,縣人民政府確定的供應(yīng)對象.(2)無房或現(xiàn)住房面積低于市,縣人民政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭.(3)家庭收入符合市,縣人民政府劃定的收入線標(biāo)準(zhǔn).(4)市,縣人民政府規(guī)定的其他條件.由于各地的經(jīng)濟條件有很大差別,上述規(guī)定的條件只是一個原則性的規(guī)定,具體購買經(jīng)濟適用房的條件還要參見各地的規(guī)定和政策.題-43預(yù)購經(jīng)濟適用住房,竣工前可以轉(zhuǎn)讓嗎 可以.預(yù)購人在經(jīng)濟適用房竣工前可以轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的經(jīng)濟適用房,但受讓人必須已經(jīng)取得經(jīng)濟適用房購房資格,并持審核證明辦理預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記手續(xù).題-44原價出售經(jīng)濟適用住房,還以再買嗎 對于以原價出售已購經(jīng)濟適用房的原購房人,在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后,由北京市各區(qū)縣國土房管局交易管理部門出具不高于經(jīng)濟適用房購買單價出售經(jīng)濟適用房的證明,可再次申請購買經(jīng)濟適用房,可憑證明到北京市建委開發(fā)辦辦理經(jīng)濟適用房購買資格的審核手續(xù).題-45哪些公房不能上市交易 (1)以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價格購買并且沒有按照規(guī)定補足房屋價款的公房.(2)已經(jīng)被列入拆遷公告范圍內(nèi)的公房.(3)所有權(quán)共有的房屋,其他共有人不同意出售的公房.(4)有所有權(quán)糾紛的公房.(5)已經(jīng)抵押并且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的公房.(6)上市出售后會形成新的住房困難的公房.(7)擅自改變房屋使用性質(zhì)的公房.(8)被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的公房.參考法條:北京市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理辦法第五條題-46已購公房上市價格由誰定 已購公有住房進(jìn)入市場的買賣成交價格由買賣雙方當(dāng)事人協(xié)商確定.辦理房屋轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)時,房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)當(dāng)對買賣雙方當(dāng)事人申報的買賣成交價格進(jìn)行核實.申報的買賣成交價格明顯低于屆時正常市場價格水平的,區(qū),縣房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)進(jìn)行現(xiàn)場勘察和評估,并按照評估的價格計算應(yīng)當(dāng)繳納的稅費.買賣雙方當(dāng)事人對評估價格有異議的,可以自接到評估價格通知書之日起15日內(nèi)向北京市房屋土地管理局申請復(fù)核,北京市房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)自接到復(fù)核申請之日起10日內(nèi)作出復(fù)核決定.參考法條:北京市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理辦法第十三條題-47沒有房屋租賃許可證可能會產(chǎn)生什么后果 何處辦理房屋租賃許可證 如果沒有房屋租賃許可證,租賃合同依然有效.但是在房屋租賃中,以下兩類承租人如果沒有房屋租賃許可證就不能辦理相關(guān)手續(xù).一是對于租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的承租人來說,房屋租賃許可證可以作為經(jīng)營場所合法的憑證.二是對于租房用于居住的承租人來說,房屋租賃許可證是向公安機關(guān)辦理戶口登記的憑證之一.如果要辦理房屋租賃許可證,您應(yīng)該到當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)管理部門辦理.如果是縣政府所在地以外的建制縣,就要在市,縣政府房地產(chǎn)管理部門委托的機構(gòu)辦理.參考法條:建設(shè)部城市房屋租賃管理辦法第十六條,第十七條.題-48夫妻一方可以做主出租共有房屋嗎 如果承租人在房產(chǎn)證上看到有其他人的名字,就表明該房屋是共有房屋,這個時候一定要看到全部共有人的書面同意才可以租房,因為房屋是夫妻共有的,如果妻子不同意出租,承租人就不能租住該房屋了.題-49被抵押的房屋可以出租嗎 如果房東得到了抵押權(quán)人的同意,就可以出租,如果沒有經(jīng)過抵押權(quán)人同意該房屋就不能出租.所以,承租人一定要仔細(xì)檢查房產(chǎn)證,了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況,如果看到房產(chǎn)證上說明該房屋已被抵押的,承租人就必須在看到抵押權(quán)人的書面同意后才可以租房.題-50哪些房屋不能出租 沒有房產(chǎn)證的房屋是不能出租的,產(chǎn)權(quán)證是房屋的權(quán)屬證件,沒有產(chǎn)權(quán)證就無法證明房屋的法律關(guān)系,從而就沒有房屋租賃的法律基礎(chǔ);共有的房屋未經(jīng)全體共有人書面同意的,以及產(chǎn)權(quán)不清,權(quán)屬有爭議的,屬于違法建筑的房屋也不能出租;另外,如果該房屋不符合安全標(biāo)準(zhǔn),不符合公安,環(huán)保,衛(wèi)生等主管部門的有關(guān)規(guī)定,或已經(jīng)設(shè)置抵押房屋所有權(quán)的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意的,屬于法律法規(guī)禁止出租的房屋,那么就不能出租.如果經(jīng)司法機關(guān)和行政機關(guān)裁定,決定查封的房屋或者以其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的,同樣不能出租.此外,還有需要注意的問題,未經(jīng)綜合驗收,新建的房屋不能租.有的開發(fā)商或房屋所有人急功近利,甚至將未經(jīng)綜合驗收部門驗收的房屋出租給承租人,這樣做一是違反國家法規(guī),二是對承租方安全造成威脅.對于房屋所有人已死亡的,房屋繼承人應(yīng)當(dāng)按繼承法的規(guī)定,辦妥房屋繼承過戶手續(xù)后,方可出租該私有房屋.參考法條:建設(shè)部城市房屋租賃管理辦法第六條.題-51如果租用了法律禁止出租的房屋怎么辦 租用了這樣的房子,就有可能因違反了法律法規(guī)的強制性規(guī)定而導(dǎo)致租賃合同無效,承租人也因此無法追究出租人的違約責(zé)任.但這個時候承租人可以要求出租人退還房租,如果出租人有過錯的話,還可要求出租人賠償損失.如果承租人是因為受到出租人的欺詐而租用了法律禁止出租的房屋,承租人還可以撤銷合同,要求對方賠償損失.如果房屋不符合安全標(biāo)準(zhǔn),危及承租人安全健康,承租人即使在租賃的時候知道這種情況,也可以隨時解除合同.參考法條:合同法第五十八條,第二百三十三條.題-52房屋租賃合同一定要以書面形式訂立嗎 根據(jù)法律規(guī)定,租賃房屋,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同.為有效保護自己的利益,應(yīng)盡量使用中國消費者協(xié)會或當(dāng)?shù)胤抗懿块T推出的示范文本訂立合同.雖然口頭訂立的合同也是有效的,可以被視為是不定期租賃合同,但是一旦產(chǎn)生糾紛,就很難證明是不是存在合同以及合同條款的內(nèi)容是怎么樣的,從而就難以保護雙方的利益了.參考法條:建設(shè)部城市房屋租賃管理辦法第九條.合同法第二百一十五條.題-53房屋租賃合同必須要備案嗎 對于經(jīng)營性用房來說,簽訂,變更,終止房屋租賃合同,出租人和承租人一定要在30日內(nèi)帶著相關(guān)材料到房屋所在地的房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù).而住宅用房,暫可不備案,但為有效保護承租人的權(quán)益,最好還是登記備案,否則就可能發(fā)生出租人同時將房子租給別人的情況;同樣,出租人也面臨著承租人非法將房子租給別人的風(fēng)險.在北京的出租人得注意了,凡是在北京范圍內(nèi)出租的房屋都要到房屋所在區(qū),縣國土資源和房屋管理局或其委托的街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府租賃服務(wù)站辦理登記備案手續(xù).如果出租人或承租人有一方是港,澳,臺地區(qū)的人或者外國人,出租人就要到北京市國土資源和房屋管理局備案了.參考法條:建設(shè)部城市房屋租賃管理辦法第十三條.題-54房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)去哪些部門登記備案 沒有登記備案的租賃合同有效嗎 雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市,縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù).房屋租賃合同登記備案主要是為了便于管理,同時讓大家知道該房屋已經(jīng)被租出去了.雖然沒有登記備案,合同還是合法有效的,雙方必須按照合同的規(guī)定履行.參考法條:建設(shè)部城市房屋租賃管理辦法第十四條.題-55承租人能裝修承租房屋嗎 裝修后財產(chǎn)歸誰所有 承租人必須在得到出租人的書面同意后才能裝修房屋,增加附屬設(shè)施,而且在裝修的時候也不能隨意改變房屋的結(jié)構(gòu),拆除承重墻.如果承租人沒有得到出租人的書面同意就裝修了,承租人不僅要恢復(fù)原來的狀態(tài),還要賠償出租人的損失.經(jīng)過出租人同意的裝修,雙方可以自行約定財產(chǎn)歸誰所有.可以在出租人同意的情況下,將裝修后的財產(chǎn)折價轉(zhuǎn)讓給出租人.參考法條:最高法院關(guān)于執(zhí)行民法通則若干問題的意見(試行)第八十六條.題-56承租人可以隨便改變房屋的用途嗎 承租人必須按照合同的約定使用房屋,不能私自改變房屋的用途.倘若需要改變的話,也應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的書面同意.如果法律對該出租房屋有特別要求的話,還要征得主管機關(guān)的批準(zhǔn).參考法條:建設(shè)部城市房屋租賃管理辦法第二十四條.題-57在出租期間由誰負(fù)責(zé)維修房屋 承租人受到的損失應(yīng)當(dāng)由誰來賠償 及時檢查,維修出租房屋是出租人的法定義務(wù),除非雙方在合同中約定由承租人來承擔(dān)維修義務(wù),否則出租人有義務(wù)檢查,維修房屋,保證房屋符合合同規(guī)定的用途.對于承租人增添的附屬設(shè)備,雙方也可以約定由誰來負(fù)責(zé)維修.如果是因為出租人不及時修復(fù)房屋,沒有盡到檢查和維修的義務(wù),從而導(dǎo)致房屋發(fā)生倒塌或者其他破壞性事故,并且給承租人的人身財產(chǎn)帶來損失的,出租人就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任.參考法條:合同法第二百二十條.國務(wù)院城市私有房屋管理條例第十九條.建設(shè)部城市房屋租賃管理辦法第二十一條,第二十三條.題-58在什么情況下,出租人可以不負(fù)責(zé)任 如果房屋損壞是因為承租人的過錯造成,或者是因為地震等不可抗力的因素造成,或者雙方約定由承租人負(fù)責(zé)檢查,維修房屋的,出租人可以免責(zé).但是,要注意的是,如果該房屋是因為出租人未及時履行檢查,維修義務(wù),使得房屋未處于良好使用狀態(tài)下,發(fā)生了不可抗力的事件而致使房屋損壞的,出租人不能免責(zé),并應(yīng)依過錯程度承擔(dān)一定責(zé)任.如果雙方約定由承租人負(fù)責(zé)檢查,維修房屋,但是出租人在出租時,對該房屋的現(xiàn)狀有所隱瞞的,如果房屋發(fā)生破壞性事故的話,出租人也不能因此完全免責(zé).參考法條:建設(shè)部城市房屋租賃管理辦法第二十三條.合同法第二百二十二條.題-59房屋拆遷后,原來的租賃合同還有效嗎 房屋拆遷后,房屋租賃關(guān)系仍然有效,雙方應(yīng)當(dāng)按照租賃合同繼續(xù)履行,出租人不能以此為理由終止租賃合同,但由于以前的房屋被拆除了,所以承租人可以住在補償安置的房屋里.如果補償安置的房屋和以前的房屋條件不一樣,雙方還可以根據(jù)實際情況調(diào)整租金.如果不符合原來的用途,承租人也可以解除合同.參考法條:國務(wù)院城市房屋拆遷管理條例第二十七條.題-60承租人可以獲得拆遷補償嗎 承租人是否可以獲得拆遷補償這一規(guī)定,我國各地的情況都不太一樣.在北京,拆遷人必須對被拆遷人予以補償,這個被拆遷人就包括承租人,但是承租人必須具有北京市常住戶口,按照國家規(guī)定的租金正式承租房屋,而且必須是長期居住才能獲得拆遷補償.參考法條:北京市政府北京市城市房屋拆遷管理辦法第二十七條.題-61承租人可以購買承租的房子嗎 如果出租人要賣掉房子,應(yīng)當(dāng)首先通知承租人.如果想購買房子的人給出的條件和承租人的條件相同,那么出租人應(yīng)當(dāng)把房子賣給承租人,這就叫作優(yōu)先購買權(quán).當(dāng)然,如果承租人出的價格比別人低,出租人就可以把房子賣給別人了.參考法條:合同法第二百三十條.題-62承租人還能繼續(xù)承租已被轉(zhuǎn)讓的房屋嗎 應(yīng)當(dāng)向誰支付租金呢 如果承租人不想買下這套房子,那么承租人在原租賃合同規(guī)定的時間內(nèi),還是可以按照原合同的條款繼續(xù)租用這套房子,新出租人沒有權(quán)利讓承租人搬走.這就是所謂的買賣不破租賃.因為最初的房屋租賃合同是承租人與老房東簽訂的,承租人應(yīng)向老房東履行合同義務(wù),所以在老房東提供證據(jù)證明新房東已享有產(chǎn)權(quán),通知承租人向新房東支付租金,并由新房東與承租人簽訂租賃主體變更合同之前,承租人仍應(yīng)按原合同履行,將租金交給老房東.參考法條:合同法第八十條,第二百二十九條.題-63出租人依法終止合同,被轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)怎么辦 如果出租人依法終止房屋租賃合同,那么承租人和被轉(zhuǎn)租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同也隨之終止.被轉(zhuǎn)租人可以要求承租人承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同的違約責(zé)任,如果出租人也參與了增值租金的分成,那么出租人也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一部分責(zé)任.參考法條:建設(shè)部城市房屋租賃管理辦法第三十一條.題-64轉(zhuǎn)租期限可以比原租期長嗎 轉(zhuǎn)租期限一般不能超過原租賃期.但是,如果出租人同意,并且和承租人簽訂了相應(yīng)的補充協(xié)議,那么轉(zhuǎn)租期限就可以比原租期長.參考法條:建設(shè)部城市房屋租賃管理辦法第二十九條.題-65承租人能提前退租嗎 如果提前退租,應(yīng)當(dāng)提前多長時間通知出租人 如果合同中規(guī)定了租賃期限,同時沒有對提前退租問題作出特別規(guī)定的話,承租人提前退租就是一種違約行為,需要承擔(dān)違約責(zé)任.承租人提前退租,應(yīng)當(dāng)在合理的期限以前通知出租人,以便出租人能找到新的房客.合理期限是多長,法律上沒有規(guī)定,要根據(jù)具體情況和合同的約定來定,通常是一個月.題-66租房期滿未簽訂新的租房合同會導(dǎo)致什么結(jié)果 租賃期滿雙方未簽新的合同,出租人有權(quán)要求承租人搬出.如果承租人繼續(xù)住在租賃房屋里,而出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續(xù)有效,但此后的租賃期間為不定期,也就是雙方當(dāng)事人可以隨時解除租賃合同,但出租人解除合同時,應(yīng)在合理期限前通知承租人.參考法條:合同法第二百三十六條.題-67承租人在什么情況下可以解除合同 在房屋租賃期間,如果存在以下情況,承租人就可以單方面解除合同:(1)出租人未按時交付房屋,經(jīng)承租人催告后在合理期限內(nèi)仍未交付.(2)出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定,致使承租人不能實現(xiàn)房屋租賃的目的.(3)出租人已交付的房屋存在缺陷,危及承租人安全或健康的.(4)出租人不履行檢查,維修義務(wù),以致危及承租人安全或健康的.參考法條:合同法第九十四,二百三十二,二百三十三條.題-68什么叫做廉租住房 誰能申請廉租住房 城鎮(zhèn)廉租住房,是政府和單位為了照顧那些有城鎮(zhèn)戶口的最低收入家庭,而向他們提供的租金相對低廉的普通住房.現(xiàn)在大多數(shù)城市已經(jīng)有了廉租住房.申請廉租住房以家庭為單位.申請廉租住房的家庭,應(yīng)當(dāng)由戶主按照規(guī)定程序向街道辦事處證明自己符合申請廉租住房的資格,提出書面申請,然后經(jīng)所在區(qū)房屋土地管理局廉租住房管理部門審核,公告登記后,才能輪候配租.收到房租補貼(或分配廉租住房)后,每年還要接受家庭人口與收入狀況定期審核.符合最低收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)的城鎮(zhèn)居民可申請配租廉租住房,具體標(biāo)準(zhǔn)由地方政府確定,北京市城近郊八區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)是:(1)連續(xù)享受北京市城市最低生活保障待遇1年以上的家庭或者具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口,持有本市民政部門認(rèn)定的優(yōu)撫對象身份證明的家庭.(2)家庭人均住房使用面積75平方米以下.參考法條:北京市國土資源和房屋管理局北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法實施意見第一條第一款.北京市國土資源和房屋管理局北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法第一條.題-69廉租住房的租金如何確定 城鎮(zhèn)廉租住房制度主要有3種形式,即租金減免,租金補貼和實物配租,其中以租金補貼為主.以北京為例,配租標(biāo)準(zhǔn)按人均10平方米使用面積(包括原住房面積),每平方米補貼25元.參考法條:北京市國土資源和房屋管理局北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法第三條.建設(shè)部,財政部,民政部,國土資源部,國家稅務(wù)總局城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法第五條.題-70在哪些情況下,政府會收回廉租住房或停發(fā)租賃補貼 如果將承租的廉租房轉(zhuǎn)借,轉(zhuǎn)租,擅自改變廉租房用途,或者連續(xù)6個月以上沒有在廉租房里居住,政府就會收回廉租房,或者停發(fā)租賃補貼.參考法條:建設(shè)部,財政部,民政部,國土資源部,國家稅務(wù)總局城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法第十九條.題-71售樓廣告上的內(nèi)容,開發(fā)商應(yīng)兌現(xiàn)嗎 售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發(fā)商為了吸引買房的人而做的一種宣傳.如果廣告上的宣傳內(nèi)容沒有寫入合同中,即使將來這些宣傳沒有兌現(xiàn),開發(fā)商一般也不會因此而承擔(dān)責(zé)任.如果開發(fā)商在這些材料上寫得非常明確具體,內(nèi)容確定,如送多少錢的精裝修,綠化面積達(dá)到多少平方米等等,這些內(nèi)容將對房屋價格以及購房人是否買房產(chǎn)生重大影響,即使這些內(nèi)容沒有寫入合同,開發(fā)商也要兌現(xiàn).所以,一些重要的廣告一定要保存好,如果將來發(fā)生糾紛,可以作為證據(jù).參考法條:最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第三條題-72房地產(chǎn)商承擔(dān)虛假廣告民事責(zé)任的必要條件有什么 (1)房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假廣告.購房者要能夠證明廣告的內(nèi)容是虛假的或者部分是虛假的,這種虛假是房地產(chǎn)商主觀故意 所為.這是房地產(chǎn)商承擔(dān)責(zé)任的前提.(2)購房者是受到欺騙和誤導(dǎo).購房者因為依賴(虛假)廣告,對該廣告承諾的內(nèi)容抱 有期望才購買房屋的,即受到了欺騙和誤導(dǎo).如果購房者在購房前已知或應(yīng)知廣告內(nèi)容虛假,或者購房者的購房行為與虛假廣告無關(guān),則不能認(rèn)為是受到了欺騙和誤導(dǎo).(3)購房者的合法權(quán)益受到了侵害.購房者的合法權(quán)益受到實際發(fā)生的損害,這種損 害包括財產(chǎn)的,金錢的,精神的.(4)損害和虛假廣告之間有因果關(guān)系.也就是說,是虛假廣告欺騙和誤導(dǎo)了購房者,給購房者的權(quán)益造成了損害,即虛假廣告與損害之間有因果關(guān)系.參考法條: 廣告法第三十七條題-73認(rèn)購書一般包括哪些內(nèi)容 認(rèn)購書的內(nèi)容包括:房號及戶型.房屋的建筑面積.房屋的價款及計算方式.簽訂正式購房的日期.在一方不履行的處理問題.開發(fā)商的預(yù)售許可證號.當(dāng)事人雙方基本情況.參考法條: 最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋, 第一百一十五條 合同法第一百一十五條題-74什么是建筑面積 建筑面積包括兩個部分:一部分是套內(nèi)建筑面積,一部分是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e.它的計算公式是:建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e.參考法規(guī):建筑面積計算規(guī)則題-75什么是套內(nèi)建筑面積 套內(nèi)建筑面積包括三個部分:套內(nèi)使用面積,套內(nèi)墻體面積,陽臺建筑面積.它的計算公式是:套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積.題-76套內(nèi)墻體面積包括什么 套內(nèi)墻體面積包括兩個部分:一部分是公用墻體面積,一部分是非公用墻體面積.公用墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積;非公用墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積.題-77什么是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 公用建筑面積是指由整幢樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整幢樓公用部分的建筑面積.分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e是指每套(單元)商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e.公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有,購房人按照法律,法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利,承擔(dān)責(zé)任.未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會依法定程序同意,任何人都不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g原始設(shè)計的使用功能.分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)題-78公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是什么 公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積,與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi).為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積,由該幢樓各套商品房分?jǐn)?為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積,由受益的各套商品房分?jǐn)?多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的,分別計算分?jǐn)傁禂?shù).各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e,為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和.公用建筑面積分?jǐn)偤?不劃分各套商品房分?jǐn)偟慕ㄖ娣e的具體部位,但任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能.參考法規(guī):商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)題-79哪些公用建筑面積可以分?jǐn)?整幢樓的以下公用面積可以分?jǐn)?大堂,公共門廳,走廊,過道,公用廁所,電(樓)梯前廳,樓梯間,電梯井,電梯機房,垃圾道,管道井,消防控制室,水泵房,水箱間,冷凍機房,消防通道,變(配)電室,煤氣調(diào)壓室,衛(wèi)星電視接收機房,空調(diào)機房,熱水鍋爐房,電梯工休息室,值班警衛(wèi)室,物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房.套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半.計算建筑面積的房屋,層高(高度)均應(yīng)在 2.20米以上(含2.20米,以下同).參考法規(guī): 商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行).題-80哪些公用建筑面積不能分?jǐn)?倉庫,機動車庫,非機動車庫,車道,供暖鍋爐房,作為人防工程的地下室,單獨具備使用功能的獨立使用空間.售房單位自營,自用的房屋.為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室,管理(包括物業(yè)管理)用房.參考法條:商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)第九條題-81面積變了,購房者可以退房嗎 經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)以后,商品房的面積可以變更,但要在10日內(nèi)通知購房者.在接到通知的15日內(nèi),購房者可以作出退房的書面答復(fù).在此期間內(nèi)未作書面答復(fù)的,視為同意變更.開發(fā)商沒有在規(guī)定的期限內(nèi)通知,購房者有權(quán)退房.如果退房,開發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任.參考法條:商品房銷售管理辦法第二十四條題-82面積誤差比的公式是什么 面積誤差比=產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積合同約定面積 100%參考法規(guī): 商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則題-83承租人死亡后,未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋嗎 承租人死亡,如果該承租人的家人并沒有和他共同居住,原租賃合同就失效了.在沒有經(jīng)過出租人同意的情況下,未在一起居住的家人無權(quán)擅自搬入出租房屋.題-84如果是出租人死亡,合同還有效嗎 出租人的家人可以收回房屋嗎 在租賃期間,出租人死亡并不影響原租賃合同的效力.當(dāng)出租人的繼承人繼承房屋時,繼承人就自動成為新的產(chǎn)權(quán)人,雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同,出租人的家人無權(quán)收回房屋.題-85出租人有權(quán)提前收回房屋嗎 對于有固定期限的房屋租賃,出租人是否有權(quán)提前收回房屋,首先要看合同是怎么規(guī)定的.如果合同中沒有規(guī)定,出租人就必須事先征得承租人同意;如果承租人不同意,出租人就只好繼續(xù)履行合同了.但如果承租人利用租賃的房屋從事違法活動;擅自轉(zhuǎn)租,轉(zhuǎn)借,轉(zhuǎn)讓租賃的房屋;擅自破壞租賃的房屋,改變結(jié)構(gòu),改變用途,或者拖欠房租達(dá)6個月之久,出租人就可以提前收回房屋,終止合同了.參考法條:合同法第二百一十九,二百二十七,二百二十四條.建設(shè)部城市房屋租賃管理辦法第二十四條.題-86如果雙方?jīng)]有約定租賃期限,出租人可以隨時收回房屋嗎 如果雙方?jīng)]有約定房屋租賃的期限,就是不定期租賃了,雙方可以隨時解除租賃合同,但出租人也應(yīng)提前通知承租人.參考法條:合同法第二百三十二條.題-87承租人不交房租,出租人該怎么討租呢 承租人無正當(dāng)理由延遲繳付或拒絕繳付房租的,出租人可以要求承租人按照合同繳納違約金.如果承租人未繳付房租累計達(dá)6個月之久,出租人可以收回房屋,解除合同,并要求承租人賠償出租人因此受到的損失.如果承租人還是拒不繳付,出租人就可以請求法院強制其繳納租金了.參考法條:建設(shè)部城市房屋租賃管理辦法第二十四條.題-88承租人沒有繳納物業(yè)費,物業(yè)公司有權(quán)要求出租人付款嗎 如果出租人和承租人約定由承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費,而且得到了物業(yè)公司的書面確認(rèn),那么物業(yè)公司就不能再要求出租人付款了,否則物業(yè)公司還是有權(quán)要求出租人付款的.也就是說承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費的約定,必須要得到物業(yè)公司的確認(rèn).如果出租人和承租人的這個約定沒有得到物業(yè)公司的書面確認(rèn),那么這個約定也只能對出租人和承租人有約束力,而對物業(yè)公司不發(fā)生效力,出租人必須對物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任.參考法條:合同法第八十四條.題-89合格的中介機構(gòu)該有哪兩證 有效證件應(yīng)當(dāng)掛在哪里 合格的中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)有兩證,也就是北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)資格證書,以及北京市工商行政管理局頒發(fā)的營業(yè)許可證.此外,中介機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還必須有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證.合格中介機構(gòu)的有效證件應(yīng)當(dāng)掛在營業(yè)場所的顯著位置,同時還要張貼全部執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證.如果沒有在要求的地方懸掛,則很有可能存在問題,委托人就一定要小心了.為了防止中介機構(gòu)造假,一定要堅持查看兩證原件,最好把注冊號記下來,以防非法中介機構(gòu)利用復(fù)印件弄虛作假.如果和中介機構(gòu)合作,就一定要簽訂合同.在簽訂合同的時候,還要查看簽署合同的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的資格證書.此外,還要檢查出租人的房屋所有權(quán)證和身份證明,按照法律要求辦理正規(guī)手續(xù),如登記備案,辦理房屋租賃許可證,房屋租賃安全合格證等.參考法條:建設(shè)部城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定第六條.題-90中介公司可以收哪些費用 如果房屋租賃中介機構(gòu)促成房屋租賃雙方達(dá)成合同,可以按照雙方的約定一次性收取中介服務(wù)費,并應(yīng)當(dāng)向委托人開具發(fā)票.中介機構(gòu)不得收取委托合同以外的任何財物,如押金,信息費,咨詢費等.此外中介公司也不得事先收取看房費.參考法條:建設(shè)部城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定第十八條,第二十一條.題-91如果通過中介機構(gòu)沒有找到房子,還用交費嗎 不用.如果中介機構(gòu)沒有促成合同成立,則不得要求委托人支付中介費,即使合同中這樣規(guī)定也是無效的,但是中介機構(gòu)可以要求委托人支付從事中介活動支出的必要費用.參考法條:合同法第四百二十七條.題-92中介機構(gòu)可以收取多少中介費 中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向誰收取中介費 中介機構(gòu)可以收取相當(dāng)于半個月到一個月房租的中介費.向誰收取國家沒有規(guī)定.按照慣例,租賃普通住宅,則由承租人向中介公司繳納中介費,而對于公寓,別墅租賃,則由出租人支付.參考法條:國家計委,建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知第六條.題-93什么是房屋出租代理 業(yè)務(wù)是什么 房屋出租代理有時候也叫房屋租賃代理,它是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的一種經(jīng)營活動,也就是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)接受房屋出租人委托,代理出租房屋,并在出租人授權(quán)范圍內(nèi)與承租人簽訂房屋租賃合同.業(yè)務(wù)主要是出租人將房屋委托給房屋出租代理機構(gòu)后,由代理機構(gòu)負(fù)責(zé)尋找房客,簽訂房屋租賃協(xié)議,辦理房屋租賃合同的相關(guān)備案手續(xù),通過銀行收取,交付租金,按照合同規(guī)定,向承租人提供一定的服務(wù),從而使出租人能從繁雜的房屋租賃事務(wù)中脫身.題-94如果承租人沒有繳付租金怎么辦 如果承租人沒有繳付租金,銀行也會從代理機構(gòu)在銀行的保證金中劃撥出這么多的錢,付給出租人,因此出租人無需承擔(dān)承租人不交租金的風(fēng)險.參考法條:北京市國土資源和房屋管理局代理房屋租賃須委托銀行收,付租金的暫行辦法第十條.題-95房屋出租代理機構(gòu)可否不通過銀行向出租人支付租金 不可以.房屋出租代理機構(gòu)必須與銀行簽訂臨時租金監(jiān)管協(xié)議,承租人也必須將租金交給銀行,由銀行統(tǒng)一代收,代付租金,即使承租人委托房屋出租代理機構(gòu)代交租金,代理機構(gòu)也必須在3日之內(nèi)將租金存入銀行.所以,一旦有房屋經(jīng)紀(jì)公司提出代收租金的要求,出租人就不應(yīng)與這樣的公司簽約.因為這樣做會產(chǎn)生房屋出租代理機構(gòu)卷款逃跑的風(fēng)險,而且也說明該房屋經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不具有代理房屋出租的資質(zhì).參考法條:北京市國土資源和房屋管理局代理房屋租賃須委托銀行收,付租金的暫行辦法第七條,第八條.題-96承租人繞過中介機構(gòu)和出租人簽約,也應(yīng)向中介機構(gòu)支付中介費嗎 應(yīng)該支付.因為中介機構(gòu)按照合同規(guī)定向承租人提供了房源信息,讓供需雙方見面,就提供了相應(yīng)的服務(wù),即使承租人繞過中介機構(gòu)和出租人簽約,合同的成立也是中介機構(gòu)促成的,因此中介機構(gòu)有權(quán)獲得中介費.參考法條:合同法第一百零九條.題-97前期物業(yè)管理合同能約束業(yè)主嗎 盡管業(yè)主并沒有直接參與到前期物業(yè)管理合同的簽訂中,但業(yè)主必須受前期物業(yè)管理合同的約束.因為,開發(fā)商有權(quán)選擇物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理,并且業(yè)主在購房時與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中已經(jīng)約定有前期物業(yè)管理的事項.所以業(yè)主在簽訂了購房合同后實際上就是認(rèn)可了開發(fā)商訂立的前期物業(yè)管理合同.題-98開發(fā)商是怎樣選聘前期物業(yè)管理企業(yè)的 早期的物業(yè)企業(yè)一般都是開發(fā)商的下屬企業(yè).物業(yè)管理條例明確規(guī)定了,住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3