城市商業(yè)綜合體的“好”和“壞”

從三里屯 SOHO和三里屯 Village看城市商業(yè)綜合體的 “好 ”和 “壞 ”（轉(zhuǎn)） 三里屯的冰火兩重天 三里屯是北京最繁華的 “夜場 ”，更是白領(lǐng)、小資和高端人士的聚集地。就在三里屯核心地段，兩個著名的商業(yè)項目隔街相望：它們在地理位置上幾乎沒有優(yōu)劣之 分，但以工體北路這條分割線為起點分別走進這兩個項目，很容易發(fā)現(xiàn)三里屯 SOHO門可羅雀，三里屯VILLAGE時尚繁華 所有去過三里屯 SOHO和 三里屯 village的人都忍不住提出這樣疑問：兩個項目近在咫尺，為何天差地別？ 三里屯 SOHO這 個開業(yè)數(shù)年的項目，但無論是臨街的 “旺鋪 ”還是二三樓的大型商鋪，經(jīng)營狀況幾乎如出一轍：這個外表光鮮的建筑群雖然有著得天獨厚的地理 位置和優(yōu)越的購物環(huán)境，可是卻顯得冷冷清清，毫無人氣：五個購物中心超過三分之一的店鋪沒有出租，有的樓層出租率甚至不到一半。一個個空蕩蕩、鎖著門的商 鋪因無人打掃，顯得格外破落。許多商鋪的顯眼位置都貼著 “業(yè)主直租 ”、 “低價出租 ”、 “轉(zhuǎn)租 ”等出租小廣告。一些店鋪雖然依舊開門迎客，但幾乎都門可羅 雀。放眼望去，偌大的購物中心里，只有三三兩兩的顧客漫無目的的閑逛著。 而三里屯 Village的商鋪入住率早已達到 90%以上，在這里，包括蘋果在國內(nèi)的首家體驗店，川久保玲、 MiuMiu等充滿新意的店鋪一家接一家，從 矗立在商區(qū)入口處標(biāo)志性的優(yōu)衣庫旗艦店到不定期舉辦展覽演出的橙色大廳，三里屯 Village自開業(yè)以來因其鮮明的特點，早已成為北京最 “潮 ”的區(qū)域之 一。 為什么有關(guān)黃金地段的理論在北京的工體北路都失靈了？為什么人們都喜歡去三里屯 VILLAGE，卻繞過三里屯 SOHO？ 復(fù)雜的 “商業(yè)綜合體 ” 當(dāng)我們提到那些顧客非常買賬的 “首家體驗店 ”、 “全球最大旗艦店 ”等等詞匯時，其實他們都在描述一個東西 業(yè)態(tài)。什么是業(yè)態(tài)？通俗來講就是指零售店賣 給誰、賣什么和如何賣的具體形式。我們熟悉的百貨店、折扣店、專賣店、便利店甚至自動售貨機都算是一種業(yè)態(tài)。 業(yè)態(tài)跟一個商圈的紅火有關(guān)系嗎？答案是肯定的，在當(dāng)下，人們的消費購物早已不滿足于逛街本身，越來越多的人更看重一個商圈的購物體驗，在現(xiàn)在這個大路貨 泛濫的時代，一個商圈如果有 “旗艦店 ”、 “國內(nèi)首家 ”、 “全球最大 ”的噱頭，往往能從一堆品牌同質(zhì)化的商圈中脫穎而出，吸引一大批顧客。 當(dāng)你本來打算在三里屯 SOHO選購一件衣服時，驚奇的發(fā)現(xiàn)書店、內(nèi)衣店、服裝店、餐館、街舞教室、旅游公司、美容店、足療店等不同業(yè)態(tài)同時出現(xiàn)在一層！ 購物體驗相當(dāng)差，而在對面的三里屯 Village，一條街上的各種潮牌大牌卻能讓你充分享受一站式購物的樂趣，兩者一對比，相信絕大多數(shù)消費者都會毫不猶 豫的選擇三里屯 Village。 三里屯 SOHO 內(nèi)混亂的業(yè)態(tài)，無色塊商鋪為閑置商鋪 那三里屯 SOHO為什么沒有這些潮牌大牌呢？這就涉及到商業(yè)綜合體的招商問題，招商的好壞，關(guān)系著一個項目的成敗。引進的廠商和品牌需要符合整個項目的 定位；如果購物中心的目標(biāo)消費群體的是青年，那引進一些中老年的服飾品牌就會顯得不倫不類，定位不明。所以，招 商還跟開發(fā)商在前期謹(jǐn)慎而嚴(yán)密的業(yè)態(tài)定位有 關(guān)，在類似三里屯 SOHO和Village這樣的商業(yè)綜合體里，開發(fā)商往往會針對性地開發(fā)、擁有、管理、運營多種業(yè)態(tài)，那業(yè)態(tài)搭配成功的因素是什么呢？有 人會想到比例，有人會想到種類數(shù)量，其實這些都不是最關(guān)鍵的因素，最關(guān)鍵的因素在于夠把各種業(yè)態(tài)融為一體，來體現(xiàn)零售商業(yè)的功能。要實現(xiàn)這個效果，大多數(shù) 開發(fā)商選擇了一種稱為 “商業(yè)物業(yè) ”的城市商業(yè)綜合體的管理模式，在這種運作模式下，投資方需要整合房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營管理兩大資源；通俗來講，就是得先 建房，投資建造舒適方便的休閑、購 物場所；之后，開發(fā)商通過成立專門的商業(yè)管理公司對購物中心的商鋪進行管理，只要經(jīng)營得當(dāng)，開發(fā)商可以通過這種方式賺取 長期收益。而三里屯 Village的開發(fā)商太古地產(chǎn)正是采取這種只租不售商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。 然而，對商鋪的運作模式還有只售不租和租售結(jié)合兩種方式，其中出售又分為先售后租回和整體出售的。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的主要模式其實是整體出售銷。究其原因： 一般商業(yè)綜合體之中的寫字樓配套對商業(yè)業(yè)態(tài)的招商定位、后期的經(jīng)營的要求不高，出售商鋪開發(fā)商可以快速回籠資金。而國內(nèi)開發(fā)商本身就缺乏長期經(jīng)營的意識和 耐心， 因此采取短、平、快的純銷售模式成為了大多數(shù)的選擇。然而從行業(yè)的發(fā)展趨勢來看，越來越多開發(fā)商意識到只有把握住產(chǎn)權(quán)，不急于回籠資金，才能獲取長 遠的利潤，因此對越來越多的開發(fā)商開始積累對項目的長期經(jīng)營能力，采取只租不售的方式。 只租不售的商業(yè)模式?jīng)]有成為國內(nèi)主流的另一個重要原因是這種模式對開發(fā)商的組織能力要求非常高，如果缺少對產(chǎn)品的定義、對業(yè)態(tài)的深刻理解以及核心的組織 能力，項目的風(fēng)險就會非常大。特別是涵蓋了酒店、寫字樓在內(nèi)的大型商業(yè)綜合體，業(yè)態(tài)構(gòu)成、配比較為復(fù)雜，對規(guī)劃設(shè)計要求非常高；招商過程也 很復(fù)雜，需要聚 攏大量的商業(yè)資源；營運維護非常煩瑣，如果說住宅地產(chǎn)只要建起來賣出去就算成功的話，商業(yè)地產(chǎn)的開業(yè)只是算剛開始。還要面臨后期營業(yè)過程中的諸多問題。 “中國的開發(fā)商不懂商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)熱，把風(fēng)險全部轉(zhuǎn)嫁給商戶。成熟的運營商會拒絕一些商戶的進入，只有價值觀、業(yè)態(tài)和項目相比配，才會引進。人氣是需要培育的過程，但是急功近利的國內(nèi)開發(fā)商，會選擇付得起租金的租戶。 ” 王榮 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中招商的復(fù)雜，太古地產(chǎn)估計是深有體會，他們在 Village租戶的選擇上也是煞費苦心。因為三里屯 Village南區(qū)的業(yè)態(tài)定位就 是要時尚，所以在南區(qū)沒有國際一線品牌店，沒有奢侈的成衣店和鐘表店，有的是年輕的、時尚的、國際化的業(yè)態(tài)。而 在北區(qū)則聚集眾多國際奢侈品牌，以相對奢侈 的品牌進行業(yè)態(tài)組合。在前期招商過程中，很多不符合 VILLAGE定位的品牌被拒絕了，太古地產(chǎn)中國行政總裁白德里曾說過： “我們花了大量的時間想象，如 果顧客走進 VILLAGE，在某些地方他想看到什么樣的店。 ”然而，招商中真正困難的是如何招到國內(nèi)國際知名品牌。大品牌商家的進場要求都比較苛刻，要求 很長的免租期和很低的租金，這些商家之所以提出這樣的要求是因為他們很清楚，一個商業(yè)項目投入運營，需要 3至 5年的市場培育才能走向繁榮，這是非常普遍的 市場規(guī)律，也被稱為養(yǎng)商期，如果開 業(yè)初期同時面對來自市場的壓力和來自高租金的壓力，是很難度過養(yǎng)商期的。 太 古 VILLAGE在最初的養(yǎng)商期也經(jīng)歷過忐忑。因為和三里屯 SOHO幾乎同時開張，在招商階段可以說要競爭同一個群體的租客。在一個商業(yè)綜合體項目中，由 于商家經(jīng)營商品的種類和利潤不同，開發(fā)商對承租戶并非以單一標(biāo)準(zhǔn)來收取租金。收取的租金一般分為兩部分，一部分是按面積收取基本租金，稱為抵押保證金或抵 押租金，另一部分按銷售額以一定的比例抽取，稱為百分比租金。而開發(fā)商的目標(biāo)是選擇合適的零售商，獲得足夠的租金，最大限度地出租營業(yè)面積 ，獲得最大的利 潤來源。而太古對商戶們拿出了非常有吸引人的租金優(yōu)惠，在 VILLAGE剛開業(yè)時，租戶并不用支付固定的租金，而是根據(jù)營業(yè)額的漲幅按比例支付，這樣，太 古的議價能力也會隨著 VILLAGE品牌的增強而增加。 SOHO中國在三里屯 SOHO則選擇了整體出售模式，建好房子，一賣了之。這種做法有很大的弊端： SOHO中國在出售商鋪時并沒有做好詳細、合理的業(yè)態(tài) 規(guī)劃；分散出售的模式注定了 SOHO中國難以實現(xiàn)一般商業(yè)地產(chǎn) “統(tǒng)一管理，統(tǒng)一出租 ”的愿望。商鋪出售后，由于產(chǎn)權(quán)分散，業(yè)態(tài)的布局不好協(xié)調(diào)，當(dāng)業(yè) 主各自 引入的不同業(yè)態(tài)會導(dǎo)致整個商場的業(yè)態(tài)難以定位，很難逃脫管理混亂、檔次下降的命運，對經(jīng)營很不利。 潘石屹本人曾為他的經(jīng)營模式拋出了市場決定論的解釋，他認(rèn)為商鋪無須統(tǒng)一規(guī)劃，散售出去的商鋪自由出租，自然淘汰，最終都會走向繁榮。他列舉了國內(nèi)外的若 干商業(yè)街以及建外 SOHO等例子來證明自己理論的正確。這種 “無為而治 ”的理論看似有道理，仔細分析發(fā)現(xiàn)，商業(yè)街以及類似建外 SOHO形式的沿街商鋪是可 以無為而治的，但三里屯 SOHO的產(chǎn)品形式跟建外 SOHO相比已經(jīng)發(fā)生了本質(zhì)的變化，不再是沿街商鋪，而是垂直的 整體室內(nèi)商業(yè)物業(yè)。對于三里屯 SOHO這 樣的商業(yè)物業(yè)，必須有專業(yè)的商業(yè)管理公司或運營主體來統(tǒng)一定位、規(guī)劃、招商、推廣和管理，潘石屹的 “無主題、無主力店、無商業(yè)管理 ”的商業(yè)地產(chǎn) “三無模 式 ”在三里屯 SOHO里是注定不可能成功的。 當(dāng)太古地產(chǎn)花了大量精力去和篩選商家和商家談判的時候， SOHO中國把精力放在了賣房子這件事上。與商戶們凄慘的境遇不同的是，潘石屹憑借這個項目而賺 了個盆滿缽滿。在三里屯 SOHO項目開業(yè)最初的日子里，已經(jīng)成功把所有產(chǎn)權(quán)賣給各種身份構(gòu)成的大業(yè)主，和其他 SOHO中國開發(fā)的項目 一樣，在開盤初期，它 取得了極高的銷售額和利潤：開盤僅一周即狂銷 47億元、 2008年全年的銷售額高達 70余億元的逆市熱銷的奇跡。 這些成功背后的法寶之一就是 SOHO中國擁有的超強銷售團隊和渠道，稍加研究三里屯 SOHO的項目推廣和銷售過程，我們不得不佩服潘石屹 “能把土豆賣成黃金 ”的銷售能力。（如下圖） 值得一提的是三里屯 SOHO的業(yè)主構(gòu)成，在眾多買家中，有不少來自山西和鄂爾多斯的煤老板，這部分外地客群有著濃郁的 “首都情結(jié) ”:“在北京不能只有 錢，還得有地盤 ”的觀念深刻的影響著他們 , 這些以煤礦或其他生意為主的投資客的招商和經(jīng)營能力參差不齊，完全不能跟商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗豐富的地產(chǎn)商相比。甚至 有少部分業(yè)主對投資回報不是特別敏感， “地 段 ”恐怕是他們在購房時考慮的唯一核心因素。 正是因為三里屯 SOHO業(yè)主以投資客為主，導(dǎo)致公寓、寫字樓成交價格較高，成交價格較高，業(yè)主必然要求租金較高，這將為項目的入住率帶來影響。并且三里 屯 SOHO商業(yè)體量占總建筑面積比例較大，達到 28%，項目的入住率一旦不高將直接影響商業(yè)的運營。而三里屯 SOHO業(yè)主的構(gòu)成有恰恰決定了其入住率不可 能高，多數(shù)北京置業(yè)的外地 “富人 ”均為二次及二次以上置業(yè)人群，并且多數(shù)業(yè)主只是偶爾住住。他們大手筆買下了不少商鋪，然后就放置不顧。以至于在三里屯 SOHO中介當(dāng)中流傳著這樣 一個有趣的故事：一些中介打電話給當(dāng)年買下商鋪的業(yè)主詢問是否有出租意向時，那些老板才恍然大悟 “原來我在那里還有幾個店面 ?。『冒?，幫我租出去吧！ ” 那三里屯 SOHO的租金有多高？我們不妨來算一筆賬，以一套 200平方米的商鋪為例，每平方米 58000元總投資就會超過千萬，以 8年收回成本計算，商 鋪每年的營業(yè)收益需要在 150萬以上，則意味著每天每平方米租金是 20元，如今這個價錢是三里屯 SOHO最搶手店鋪才能達到的。這么高的租金，為三里屯 SOHO的運營帶來非常多的負(fù)面影響，例如艱難的養(yǎng)商期，潘石屹也曾 不斷強調(diào)養(yǎng)商期的問題，并且指出 SOHO中國以往的各種產(chǎn)品也都有這樣一個階段，現(xiàn)在 都順利度過養(yǎng)商期了，所以三里屯 SOHO應(yīng)該也不會有問題。事實上， SOHO中國做早期的一系列產(chǎn)品時，實力還不是很強大，為了快速回款， SOHO產(chǎn)品的 價格都相對比較低，而到三里屯 SOHO，商鋪的數(shù)量和售價都在同步增長，而要達到這些售價預(yù)期收益的租金水平已遠遠超出了市場能承受的范圍。 高租金還會使業(yè)主在招商時非常被動， SOHO中國也曾經(jīng)試圖引入一些大品牌商家，面對這些大商鋪嚴(yán)苛的入駐條件， SOHO中國卻因為物業(yè)都已經(jīng)出 售而無 法代理散戶們向大商戶們提供一些優(yōu)惠保障措施，最終不得不放棄了這些品牌商戶，而任由業(yè)主自由出租或委托租賃，但由于缺少專業(yè)的定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，最終只能 是引入一些缺乏品牌和實力的小商戶進入，這些小商戶往往缺乏品牌商家的判斷力，很快在嚴(yán)酷的市場競爭中成為 “炮灰商戶 ”。 所以， SOHO中國這種 “一賣了之 ”的做法和除了會嚴(yán)重后果透支項目未來的商業(yè)利潤，商業(yè)地產(chǎn)多年的經(jīng)驗也表明，零散出售產(chǎn)權(quán)的商鋪很難成為成功的商業(yè) 模式。除了在經(jīng)營過程中可能會產(chǎn)生的諸如業(yè)態(tài)重合、產(chǎn)權(quán)糾紛等麻煩，由于營業(yè)利潤得不到保 障，還很有可能導(dǎo)致商戶不再按時交納租金。商戶死了，業(yè)主的租金 收益自然會泡湯。一旦業(yè)主的租金收益得不到保障，必然會導(dǎo)致業(yè)主、開發(fā)商和租戶之間的矛盾激化。 不過這一現(xiàn)象要成為歷史了。當(dāng)年秉承 “通過出售回籠的資金可以提供更多購入地標(biāo)性建筑的機會 ”的潘石屹，終于在今年宣布了轉(zhuǎn)型計劃，表示公司未來將由散 售模式轉(zhuǎn)為持有收租。因為北京、上海核心地段的土地已非常稀缺，公司已不再需要用散售來積累資金去收購?fù)恋亻_發(fā)。 消息一出，潘石屹描繪的美好藍圖遭到了業(yè)界的一片質(zhì)疑。在其至今擁有的唯一一個持有 項目 前門項目上，潘石屹并沒有顯示出他良好的經(jīng)營水平。事實正好 相反，前門的情況還有點糟糕。中國投資者非常擔(dān)心 SOHO中國的經(jīng)營能力。畢竟每家企業(yè)都有著多年積累經(jīng)驗下來的稟賦特長，如果放棄則與一家新公司并無多 大差異，在持有型物業(yè)運營管理領(lǐng)域， SOHO中國還有相當(dāng)多的東西要學(xué)習(xí)。 全世界的建筑師大概最喜歡中國。天馬行空的設(shè)計、無比充足的自由發(fā)揮的空間，在外國是不被允許的。中國的開發(fā)商大概是最舍得花錢的開發(fā)商，覺得 “炫 ”的外觀，可以帶來持久的客流，但這只是開始。 王榮 SOHO中國完全符合以上論點中 “中國開發(fā)商 ”的形象，事實上，早年潘石屹運作的長城腳下的公社，可以看成對國外明星建筑師的一次 “考察 ”，當(dāng)年參與其 中的一些建筑師后來成為了 SOHO中國各種產(chǎn)品的設(shè)計師， 比如承孝相設(shè)計了朝外 SOHO，隈研吾設(shè)計了三里屯 SOHO，更有趣的是，隈研吾同樣參與三里屯 Village的設(shè)計，同一個建筑師參與設(shè)計的兩個項目境遇如此不同，或許從某種程度上說明建筑師在整個資本運作過程中只是小小的一環(huán)。 三里屯 SOHO設(shè)計 “建 筑師的最大的長處是通過其建筑美學(xué)思路及技術(shù)有效創(chuàng)造美學(xué)空間，而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點及風(fēng)格的美學(xué)空間概念。我們關(guān)注建筑師的美學(xué)空間概念本身并 沒有錯誤，但把一個建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必須將市場概念、功能概念融合進去，否則該項目將面臨空前的市場壓力。 ” 城市綜合體實戰(zhàn)操盤解碼系統(tǒng) 潘石屹應(yīng)該非常認(rèn)同以上說法，和他合作的各種建筑師的主要任務(wù)就是幫他 “拗造型 ”，在三里屯 SOHO，隈研吾相對出色的完成了自己的任務(wù)，面對約 5.1245萬的用地面積， 31.568萬的面積要求，隈研吾設(shè)計了 9幢 30層高的塔樓，考慮到日照要求，公寓樓布置在項目用地的南側(cè) ；考慮到與主要街道聯(lián)系的方便性，寫字樓布置 在項目用地的北側(cè)。 設(shè)計的最大亮點就是通 過下沉廣場等手法，將地下一層打通，形成一個大商業(yè)區(qū)。下沉式廣場的設(shè)計使得項目內(nèi)部的空間變得更為開闊。人們可以直接從項目主干 道的臺階，通往地下一層。隈研吾在還在部分塔樓的 2、 3層設(shè)置了一些室外平臺，有多條連廊可供人們直接上至二層，這些設(shè)計日后也被包裝為 “三個一層 ”的賣 點。這種設(shè)計為周邊寫字樓、公寓的人群提供了一個比較大空間的休憩場所，能讓人們在此停留，間接擴大了項目的消費需求。 9個塔樓的立面在技術(shù)上采用了兩種不同的小折線模擬曲線的形式，一種立面是采用由玻璃和鋁板構(gòu)成的垂直形式；另一種立面是由石材和彩色玻璃等暖色物質(zhì)構(gòu) 成的水平形式，以突出塔樓無棱角、曲線形外表的連續(xù)形態(tài)。幕墻的平面分雖然比較標(biāo)準(zhǔn)化，但多樣的分格尺寸帶來了多樣幕墻形式的交接 類型。幕墻的可開啟部分 都是根據(jù)居住、辦公、商業(yè)的不同用途而設(shè)計的。隈研吾試圖通過這些不同材料的運用，將建筑體量分解化小，以產(chǎn)生近人的尺度。三里屯 SOHO相對獨特的建筑 風(fēng)格或許只能說是建筑的亮點卻非商業(yè)亮點，因為零售商業(yè)對立面的通透性及展示性有非常高的要求，隈研吾設(shè)計的外立面幾乎無法改動，廣告位也相對較少，這都 是后期招商的制約因素，也讓整個 SOHO的商業(yè)氛圍比較欠缺。 三里屯 SOHO的中庭比較緊湊，商鋪劃分基本無面積浪費，非常符合潘石屹想多賣地的訴求。商業(yè)綜合體的收益和影響是隨周邊環(huán)境變化而變化的。特別是當(dāng)周 邊出現(xiàn)定位相仿的新綜合體，很容易造成原本紅火的商業(yè)綜合體出現(xiàn)客流流失，空置率變高，這就要求商業(yè)綜合體的平面設(shè)計特別是商業(yè)裙房的平面 設(shè)計具有預(yù)見性 并能適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。例如早期上海正大廣場定位為上海頂級品牌中心。之后由于恒隆廣場和上海新天地的崛起，造成該商場商業(yè)消費群體不足，其整體出租率一度不足 60%。后來，正大先后引進真冰溜冰場、 KTV、健身館、美容院、反斗城等業(yè)態(tài)，出租率迅速回升至 98%。三里屯 SOHO的曲線的本身就不太好變更，而商鋪還是精裝修交房，室內(nèi)布局更加固定。面對已經(jīng)出現(xiàn)的業(yè)態(tài)混亂和經(jīng)營不善，三里屯 SOHO現(xiàn)有的平 面設(shè)計由于預(yù)見性不足，造成內(nèi)部業(yè)態(tài)組合很難再調(diào)整 (比如增設(shè)主力店），以往國內(nèi)出現(xiàn)過一些類似案例，如寧波世貿(mào)中 心、福州華聯(lián)商廈等等，這類商業(yè)綜合體的最終結(jié)局往往就是倒閉拍賣。 三里屯 Village設(shè)計 很多人不知道，三里屯 Village是太古是從別的發(fā)展商那里收購的， 2003年，總部位于上海的香港發(fā)展商 Tony Wong找到歐華爾，表示要和北京當(dāng)?shù)匕l(fā)展商國鋒合資聯(lián)營，為三里屯區(qū)的兩個地塊進行總體規(guī)劃和建筑設(shè)計。這兩個地塊之間有一個零售、娛樂綜合區(qū)(容積率 3.3)，總共約 5萬 2千多平方米。允許的容積率為 1.5，高度限制為 15米。 在地塊的限高和容積率的控制下，垂直集中式商業(yè)布局被否定了，歐華爾決定采用步行商業(yè)街區(qū)的模式，從 2004 年開始，規(guī)劃設(shè)計首先考慮的是城 市及地區(qū)原本的肌理和歷史。將十多棟低層建筑組合起來，建筑的高度和風(fēng)格各異，因而形成不同的空間和視覺感受，但同時維持 宜人的空間尺度；而許多通道、巷子、小徑和庭院，縱橫交錯環(huán)繞于其間，同時形成城市廣場。俗話說： “寬街無鬧市 ”。在這種模式下，商鋪被安排在相對小的空 間里，不容易留下死角。同時也給人造成人群熙熙攘攘的效果。 三里屯 Village 2004 年總圖 為了加強地塊的公共城市空間和公共交通空間。鼓勵和引導(dǎo)人們盡量多地使用各種場所。歐華爾通過對北京氣候的調(diào)研，論證得出人在何種條件下有舒適的感覺， 可以采取 哪些主動及被動的科學(xué)方式完善舒適度，哪里有陽光，哪里沒有陽光，哪里有風(fēng)，哪里有微風(fēng)等等，設(shè)計中還委托奧雅納工程技術(shù)顧問公司對項目開發(fā)中的 公共空間微氣候進行了電腦分析。通過對公共空間微氣候作電腦分析，分析結(jié)果為設(shè)計決策提供參考。 三里屯 Village 南區(qū)氣候分析 2006年，香港發(fā)展商太古地產(chǎn)與港威酒店合資聯(lián)營購買了這兩個地塊，將項目命名為 “The Village三里屯 ”。太古重新評估現(xiàn)有狀況，由于時間原因，保留南區(qū)原有的規(guī)劃布局，但必須進一步強化南區(qū)公共空間質(zhì)量，為此提出了很多改 進意見， 如：強化引導(dǎo)人流的分布；扶梯的位置必須在顧客視野范圍內(nèi)；店鋪要易達；走廊的寬度要適當(dāng)；引入更多自然采光；注意空間感等等。 隈研吾還參與改善北面地塊的總體規(guī)劃，在北面地塊中心部分引入了四棟鉆石形建筑。研究歐華爾的工作模型可以看出，北區(qū)的規(guī)劃從內(nèi)院式到街巷式到最后建成 的方案也是經(jīng)過很多輪的推敲改進的，而在這一輪輪的改進中，我們看到每個建筑的長短胖瘦，每個巷道的寬窄、開口角度大小都在不斷被探討和推敲。特別是微氣 候的分析推動了建筑形態(tài)的一步步深化，業(yè)態(tài)布局和流線設(shè)計也都在這個過程中越發(fā) 清晰。 三里屯 Village 各輪總圖對比 ,從上至下為 :04 年 ,06年 ,06 年之后北區(qū)修改的三輪 ,最終建成 三里屯 Village內(nèi)部的廣場可以說是整個項目最精彩之處，為了可以引導(dǎo)人們到此 處休憩。廣場四周設(shè)計了多條道路動線，既保證了足夠的城市開敞空間比 例，同時也使得廣場周邊的商鋪具有良好的可視性。為了創(chuàng)造廣場更舒適的微氣候，設(shè)計團隊通過進一步分析計算，在廣場附近增設(shè)了許多內(nèi)容，如噴霧樹和噴泉。 噴霧樹在平時看來是一處雕塑，而到了夏天，它可以噴霧解暑。而噴泉在冬天還可以作為室外溜冰場，設(shè)計師也在這里相應(yīng)增加了一些供暖措施，讓附近的公共空間 在冬天也可以被充分使用。廣場內(nèi)的超大 LED成為了各種品牌推廣活動的最佳宣傳陣地。 真正充滿活力的地方很少是由單個建筑師設(shè)計的。為了使眾多不同類型的用戶很好地共存，建筑可以適應(yīng)時間的變化。歐華爾吸收了眾多設(shè)計師和商戶參與設(shè)計， 歐華爾制定設(shè)計了一套準(zhǔn)則和指引，據(jù)此，各商鋪的內(nèi)外裝修可以順應(yīng)需要 而變化調(diào)整。 LOT-EK、蘋果、 Addidas和許多知名設(shè)計公司都參與了立面和 室內(nèi)設(shè)計。這樣的操作方法具有很強的多樣性、包容性和適應(yīng)性。一方面商戶獲得了一定的自由度和控制權(quán)，調(diào)動了他們的積極性；另一方面，建筑的內(nèi)部外觀豐富 多樣，體現(xiàn)商戶不同的個性和特色，增強了整個項目的吸引力。 總之，三里屯 Village是一個比較成功的城市商業(yè)綜合體操作案例，我們有必要總結(jié)其成功的幾個關(guān)鍵要素： 1.相關(guān)的股東、經(jīng)營者和其他參與者在項目中獲得了表現(xiàn)自我個性的機會，參與設(shè)計，幫助建立場所的性質(zhì)； 2.場地原有的寶貴的社會資產(chǎn)得到了維護、增強和利用； 3.追求公共空間的質(zhì)量和可達性。 4.沒有局限在僅與商業(yè)相關(guān)的經(jīng)營和功能內(nèi)容， 還引入了豐富多樣的、正式和非正式的文化活動等，增強多元化和包容性。 結(jié)語 消費時代體驗經(jīng)濟的興起，體驗將成為社會消費的重點，在這一背景下，城市商業(yè)綜合體由單體逐漸轉(zhuǎn)向區(qū)域性組群建筑，在用地方式上轉(zhuǎn)變?yōu)闉榭缃謪^(qū)的聯(lián)合開發(fā)，在功能組織上表現(xiàn)為高度聚集的功能群組，在空間組織上表現(xiàn)為城市空間最大限度的立體綜合開發(fā)。 本文通過對三里屯 SOHO和三里屯 Village兩個城市商業(yè)綜合體的分析，去挖掘設(shè)兩個項目建筑計背后的一系列有關(guān)經(jīng)濟，社會等層面的動因，目前國內(nèi) 大量商業(yè)建筑的設(shè)計思維依然是以 傳統(tǒng)的建筑學(xué)為核心的局部的、單一的設(shè)計思維，本文正是通過兩個項目的對比來批判以這局限的設(shè)計思維，同時也試圖傳達一個 觀點：建筑師在整個環(huán)節(jié)中可以中規(guī)中矩的完成任務(wù)，也可以有更多作為！ 建筑師在參與商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計時，方案應(yīng)該接受市場專家、商業(yè)策劃運營專家、甚至重要商戶的不斷檢驗，由他們提出基于市場角度的修改建議，這種流程下產(chǎn)生的設(shè)計方案才能最大化的滿足市場化的商業(yè)功能需求，才具有被市場和消費者接受的基礎(chǔ)。 在這個基礎(chǔ)上，建筑師還應(yīng)該盡自己所能去超越開發(fā)商的基本要求：多考慮一下方案的 社會性、經(jīng)濟性、環(huán)保性、參與性。甚至將設(shè)計開放給商戶和市民。當(dāng)建筑 建成后，還要不斷的接受反饋總結(jié)經(jīng)驗，要知道，一個草率的商業(yè)綜合體將導(dǎo)致建筑與建筑、建筑與城市之間處于割裂的狀態(tài)，這樣的建筑完全不但無法