探討房地產開發(fā)項目工程管理問題及對策[權威資料]

探討房地產開發(fā)項目工程管理問題及對策 本文檔格式為 WORD,感謝你的閱讀。 摘要 :近年來隨著經濟的飛速發(fā)展，我國房地產行業(yè)得到了蓬勃的繁榮，已經成為了一個重要的經濟支柱。在競爭日益激烈的房地產行業(yè)中 ,房地產開發(fā)項目的工程管理也變得越來越重要。當前在房地產開發(fā)工程管理中出現了很多問題，本文對現目前房地產行業(yè)在工程管理方面存在的問題進行了分析研究 ,并提出了可行性的對策 ,對房地產開發(fā)項目中的工程管理有一定的幫助。 關鍵詞：房地產開發(fā)；項目管理 ；問題；對策 F293.3 A 引言：進入現代社會，資源匱乏，為了高效地利用資源，各個行業(yè)都在利用管理學理念進行管理，在房地產開發(fā)行業(yè)更是如此，房地產開發(fā)項目的工程管理是房地產開發(fā)過程中的重點。然而 ,現目前我國房地產開發(fā)項目的工程管理存在很多問題 ,嚴重阻礙了我國房地產行業(yè)的發(fā)展。對此 ,應當找出房地產開發(fā)項目管理中存在的問題 ,并提出相應的建設性措施 ,促進我國房地產行業(yè)的健康發(fā)展。 1 目前房地產開發(fā)項目工程管理中存在的問題 房地產開發(fā)，是指房地產開發(fā)企業(yè)通過一系列的具 體措施，把最初的想法，構思最終落成一座具體建筑物的社會實踐活動。在這項實踐活動中，房地產開發(fā)企業(yè)要遵守國家的相關政策要求，循序漸進的落實到最后建筑物的施工建設，首先需要完成的工作取得土地開發(fā)使用權，并對整個房地產的開發(fā)項目進行規(guī)劃設計，在一切相關手續(xù)準備完成后，通過市場招、投標，確定合格的建筑施工隊伍，開展建筑工程施工建設，完成從設計圖紙到實際建筑的轉變。 1.1 缺乏前期準備 現目前 ,我國房地產開發(fā)企業(yè)關注得更多的是開發(fā)地段的周邊環(huán)境的商業(yè)價值 ,且建筑施工單位也只是僅僅負責項目的施工工作 ,而開發(fā)商又想開發(fā)項目盡早動工 ,他們都缺乏對項目工程前期準備的了解及重視 ,導致開發(fā)項目都普遍存在著盲目開發(fā)決策的問題 ,例如 :在施工的過程中才發(fā)現施工圖紙存在著錯、碰、缺、漏 ,結構設計不合理以及成本過高等現象 ,這不僅會給房地產開發(fā)企業(yè)帶來經濟損失 ,還會給業(yè)主帶來功能使用缺陷。 1.2 管理制度不健全 現目前我國房地產項目在開發(fā)過程中 ,項目的管理不夠深入和具體 ,雖然也在按照項目管理的模式進行著管理 ,但未對項目管理的具體細節(jié)進行深入研究 ,工程管理制度普遍不夠完善。這容易導致在房地產開發(fā)項目成本和 進度方面失控 ,偏離預期的項目開發(fā)目標。例如 :很多房產開發(fā)都存在著延遲交房 ,由于成本過高而難以控制房價 ,工程管理費用偏高等現象。 1.3 設計和監(jiān)督制度不規(guī)范 現目前 ,在房地產項目的開發(fā)中 ,監(jiān)理單位和設計單位的配合不密切 ,很多設計問題在施工中得不到解決 ,很多施工單位施工變更很多 ,不僅造成了房地產開發(fā)項目的成本浪費 ,還對房地產開發(fā)項目的工程管理造成混亂 ,加上工程設計的建立制度不夠完善 ,很多施工單位對設計對項目投資的控制重要性不夠重視 ,導致施工單位缺乏有效的規(guī)范運行及制度保證。 1.4 售后服務和物業(yè)管理不到位 房地產行業(yè)是一個投資比較大的產業(yè) ,很多消費者往往在購買時都很注重房地產后期的維修以及相關配套設備的齊全。然而我國現目前的很多的房地產開發(fā)項目 ,品牌意識和售后服務都比較差。比如一些已經交房的商品房屋存在質量及其他問題 ,開發(fā)商沒有及時對其進行售后維修 ；另外開發(fā)商之前予以承諾的一些基礎設施及相關配套設施也存在了偷工減料現象 ,有的開發(fā)項目甚至沒有。這對房地產開發(fā)項目的后期銷售產生嚴重的負面影響 ,嚴重影響著房地產開發(fā)項目的經濟效益的發(fā)揮。 1.5 造價預算出現嚴重偏差 一般的情況下，房地產項目的投資額度是在決策階段或者設計階段進行確定，但是在項目正式確定開工以后，由于受到施工各方的人員、材料、施工的機械以及施工工藝和施工環(huán)境之間的不斷變化的因素的影響，施工階段對于工程的造價管理出現極大的偏差，比如開發(fā)商在設計階段不重視設計的合理性，導致在施工階段出現問題而對設計進行更改。這種更改往往引發(fā)連續(xù)性的一系列的變動而可能增加工程造價。 1.6 完工驗收與備案管理不夠嚴格 房地產開發(fā)單位對工程施工中分項驗收等主要環(huán)節(jié)管理不夠嚴格，一直到工程完工驗收之后還存在 著結算依據不足、驗收資料不完全等情況，從而導致不能辦理相關的驗收手續(xù)，出現拖延交付等不良結果。假如建筑施工單位是由多一個施工隊伍組成，工程驗收環(huán)節(jié)與備案就更加重要，必須重視。 2 應對房地產開發(fā)項目工程管理問題的對策 項目管理雖然在房地產項目的開發(fā)過程中取得了一些成效 ,但在實際的管理過程中仍存在一些問題 ,應當加強對房地產開發(fā)項目的工程管理 ,使房地產行業(yè)健康良性發(fā)展 ,可以從以下幾方面入手： 2.1 加強房地產項目開發(fā)的規(guī)劃管理 房地產的開發(fā)應當結合市場的行情 ,選擇開發(fā)的地理 位置應當具有商業(yè)價值。房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)前應當進行市場調查 ,了解消費者的具體需求 ,合理規(guī)劃建筑戶型。開發(fā)企業(yè)應當和國家規(guī)劃部門進行溝通 ,尋找政策保障。在房地產項目的工程招標前做好建筑圖紙的優(yōu)化設計工作 ,盡量減少后期施工中的工程變更。 2.2 加強對工程質量的管理和控制 房地產是人們所有投資中所占比例最大的投資 ,人們在房屋的質量方面考慮很多 ,房屋質量合格是房地產企業(yè)對房屋的最低保證。為了更好地保證房屋的質量 ,在項目工程的開發(fā)過程中應當在材料、人員、機械及施工等方面嚴格控制和管理 ,并做到量化 要求。另外 ,應當做好其它基礎配套設施 ,房屋的排水、暖通方面也要保證暢通。還應當加強對商品房售后的監(jiān)管和控制 ,積極了解客戶的需求并及時作出滿意的回復 ,組建專門的售后服務部門 ,對房屋維修做出及時的處理。 2.3 完善房地產開發(fā)項目的成本管理 在競爭日益激烈的房地產行業(yè)中 ,價格已成為房地產行業(yè)的一個主要籌碼和優(yōu)勢。在房地產的項目開發(fā)工程中 ,必須對房地產開發(fā)項目的成本管理進行全面完善 ,并對工程項目的成本嚴格控制?？梢圆扇∫韵路绞竭M行控制 : 在項目開發(fā)的規(guī)劃階段 ,應當做好房地產開發(fā)項目的預測及評估工 作 ,對房地產開放項目的成本、銷售及利潤進行嚴格控制 ,盡量做到房地產開發(fā)項目成本最低且質量最優(yōu)。 在房地產項目的實際施工中 ,應當引入競爭機制 ,做到市場化投保招標 ,還應當建立明確的獎懲制度 ,嚴格控制項目工程的工期和質量。在項目的施工階段應當加強和完善現場簽證管理 ,可以從現場簽證的辦理及審查兩個階段進行加強和完善。 2.4 加大對項目的風險管理 由于房地產行業(yè)是一個周期長、投資大的行業(yè) ,必須加強房地產項目開發(fā)的風險管理。房地產開發(fā)項目在開發(fā)前應當規(guī)避風險 ,盡量減少房地產開發(fā)的損失 ,實現經濟效益的 最大化。房地產企業(yè)一方面可以通過簽訂合同的方式來轉移風險 ,達到降低和減少風險管理的目的。通過簽訂合同 ,明確甲乙雙方的責任 ,減少房地產業(yè)的隱蔽損失。另一方面是采取保險管理來降低和減少風險管理。采取保險管理 ,一旦發(fā)生意外 ,相關保險公司會承擔一定的費用 ,項目的一部分風險就轉移給了保險公司 ,當發(fā)生重大自然災害或施工事故時 ,項目的很大一部分費用有了保險公司這個承擔客體 ,在客觀上降低了房地產開發(fā)項目的成本和風險。 2.5 開發(fā)商要加強在開發(fā)建設的過程的控制 施工過程管理前期必須要明確質量目標，明確項目 的管理責任?，F場的簽證程序必須要明確清晰，責任必須明確，企業(yè)要適當的將權利下放給現場的操作或者管理人員，規(guī)定了現場簽證的權限，及時地處理突發(fā)的情況以及問題，并能夠在緊急的情況下，可以預先報告設計的單位，從而獲得口頭的許可，并且在事后及時的補辦相關流程手續(xù)。 3 結束語 房地產開發(fā)項目的工程管理是一項比較復雜的系統(tǒng)工程 ,對房地產項目工程的優(yōu)化管理 ,應當在房地產房地產項目規(guī)劃前做好充分的調研 ,應當不斷完善房地產開發(fā)項目工程管理的機制和制度 ,著眼于房地產開發(fā)項目中存在的工程管理問題 ,對房地產開發(fā) 的整個過程進行全面控制 ,促進房地產行業(yè)的健康發(fā)展。 參考文獻 1唐誠 .淺談房地產開發(fā)項目工程管理中的常見問題和解決措施 J.建筑 建材 裝飾 ,2013,(5):102-103. 2楊光 .房地產開發(fā)項目工程管理的關鍵問題及措施J.城市建設理論研究 (電子版 ),2012,(15). 3陳加慶 .房地產開發(fā)項目工程管理問題及對策研究J.科技信息 ,2012,(3):474. 4曹懷 .基于房地產開發(fā)項目工程管理措施分析探討J.四川建材 ,2009,35(4):258-260. 5張榮超 .淺談如何做好房地產開發(fā)項目工程管理 J.建材發(fā)展導向 (下 ),2012,10(6):149-150. 文檔資料：探討房地產開發(fā)項目工程管理問題及對策 完整下載 完整閱讀 全文下載 全文閱讀 免費閱讀及下載 閱讀相關文檔 :探討道路橋梁設計的現狀與改善措施 談現代暖通空調設備安裝的施工問題與解決措施 生活垃圾焚燒處理技術的現狀及發(fā)展情況分析 水利水電建筑中混凝土施工要點 試論現代建筑設計與古建筑設計的融合 探索公路路基路面結 構施工的合理設計 隧道施工技術特點及其組織管理分析 水生植物在園林綠化中的應用探討 隧道施工安全管理及控制措施探討 水利工程管理存在問題及對策分析 水利水電工程施工技術研究 市政橋梁工程中后張法預應力施