“鹽港家園”營銷策略方案

二級市場策劃品控中心 二級市場事業(yè)三部 “ 銘景綠色鹽港家園 ” 營銷策略案 報告前的思考： 面對市場的撲朔迷離，面對項目的內憂外患， 面對機會與挑戰(zhàn)并存，面對發(fā)展商的重托， 我們將用最嚴謹的態(tài)度、最專業(yè)的精神， 與您并肩攜手， 共創(chuàng)項目成功開發(fā)、逆勢飛揚！ 在本次報告中精準的客戶研究是項目定位、整體營銷策略制定的前提，也是保證本次報告準確性的關鍵。 為此，項目組分為三個小組，采用問卷調查的形式，運用中原在鹽田港片區(qū)二、三級市場的客戶資源，對片區(qū)客戶進行了深入、細致的調研。 報告前準備工作： 項目整體推導思路 A. 宏觀市場概況 B. 區(qū)域概況分析 C. 片區(qū)客戶分析 D. 項目產品分析 E. 項目綜合定位 F. 項目營銷推廣 Part 1 宏觀市場概況 在全球經濟風云變幻的大背景之下，中國經濟很難獨善其身，讓我們揭開迷霧，探求中國經濟脈搏。 /webmoney 利好政策頻頻出臺 利好 關鍵字 影響 取消限外令 港澳臺居民購房住房執(zhí)行內地居民同等政策 鼓勵個人住房消費 普通住房價格標準調整 鹽田區(qū)為 16220元 / 以下 契稅調整 對個人首次購買 90平方米及以下普通住房的契稅稅率暫統一下調到 1% 印花稅調整 對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅 土地增值稅調整 對個人銷售住房暫免征收土地增值稅 多次降息 四次降息，回到 06年水平 契稅 1、首次購買 90平米以下普通住房稅率為 1% 2、 90平米以上普通住房稅率為 1.5% 二手房交易營業(yè)稅 1、購買普通住房滿 2年轉讓的免征營業(yè)稅 2、購買普通住房不足 2年的轉讓的，按照增值額的 5%征收營業(yè)稅 公積金政策 可適當上調公積金貸款額度、延長年限 支持開發(fā)商 土地價款 可延期支付土地價款 融資支持 鼓勵銀行對基本面好但暫時出現困難的企業(yè)給于支持 稅收支持 可分期支付土地增值稅 財政支持 2009年至 2011年，每年安排 2億元專項用于欠發(fā)達地區(qū)廉租住房保障資金補 加大保障性住房力度 /webmoney 帶動階段性市場成交回暖 全市每周成交套數( 套)03006009001200150018002100240027001 . 0 1 - 0 7 2 . 0 4 - 1 7 3 . 1 6 - 2 2數據來源： 國土局網站項目銷售公示明細 2007年上半年 周均 1159套 2007年下半年 周均 637套 2008年上半年 周均 703套 2008年下半年 周均 1024套 上周 1873 目前 周均 1336套 這種回暖是階段性的“回光返照”，還是真正的回暖，有賴于未來中國經濟走勢 /webmoney 2009年中國經濟目標：“保八”； 2009年 2月份經濟數據： 2月份 CPI-1.6%， PPI-4.5% ，面臨通貨緊縮風險壓力； 1-2月中國財政收入降 11.4% ，企業(yè)效益下滑，經濟增長放緩； 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 4.2% 為三年來最高水平 ； 2月，外貿進出口總值下降 24.9% ； 12月，固定資產投資總額為同比增長 26.5% 國內經濟運行狀況 保八形勢： 國內唱好，國際唱衰 /webmoney 潛在的國際影響 中國經濟發(fā)展三駕馬車：投資、內需、出口； 中國 GDP對出口依存度由 98年的 18%上升至現 37%； 歐美經濟數據近期未見明顯好轉，國際經濟形勢發(fā)展依然一定程度上制約中國經濟形勢。 /webmoney 中國經濟近期發(fā)展有賴于內部調控效果 四萬億救市計劃 加快建設保障性安居工程。 加快農村基礎設施建設。 加快鐵路、公路和機場等重大基礎設施建設。 加快醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育事業(yè)發(fā)展。 加強生態(tài)環(huán)境建設。 加快自主創(chuàng)新和結構調整。 加快地震災區(qū)災后重建各項工作。 提高城鄉(xiāng)居民收入。 在全國所有地區(qū)、所有行業(yè)全面實施增值稅轉型改革，鼓勵企業(yè)技術改造，減輕企業(yè)負擔億元。 加大金融對經濟增長的支持力度。 限制效果的因素 1. 對外依賴度較大，短時間難以轉變 2. 涉及的鐵路、公路、水利等投資擴張項目運轉周期長 ,效果有一定遲滯。 3. 基礎建設投資的乘數效應遠不如 98年 目前基礎設施較為飽和 本輪國內房地產市場進入調整，商品房庫存過大 政府的救市措施未能從根本上解決內需不足的問題，保障經濟發(fā)展或有更猛政策出臺。 /webmoney 根據中金公司預測： 措施得力（樂觀） 關于收入提高和社會保障的 措施明確可行 ，民眾對未來的 預期明朗 ，內需得以釋放，經濟活動趨于頻繁，將于 2010年前回暖 ，中國經濟將 先于其他地區(qū)復蘇 優(yōu)勢因素： 能源、資源價格急劇下跌 前期緊縮調控帶來的充足可調整空間 相對其他地區(qū)較好的經濟基本面 措施不力（保守） 刺激內需不力，出口和投資疲軟。民眾對未來經濟信心不足，需待美國經濟復蘇帶動經濟回暖，且 滯后于美國經濟復蘇一年左右 。 中國的經濟形勢發(fā)展依然具有較大的不確定性 /webmoney 深圳房地產市場未來走勢預測 供求嚴重失衡 壓抑需求釋放 量升價平 分歧點 新一輪下跌 房市底部 成交量放開 （ 09/08） 宏觀經濟是否明朗 開發(fā)商資金壓力 供 求 現 09/08 1.供求失衡 2.房市底部 若經濟趨于明朗，則于合理價位上，成交量將放開 若經濟形勢仍不明朗，由于資金壓力，價格將繼續(xù)下跌，使得中低收入家庭有能力買房，則需求過旺，成交量放開 存量過大 需求釋放程度 面積 /webmoney 預測： 2010年進入緩慢回升的復蘇期 09/08后中期供需概況 (09/082010) 求 供 供求趨于平衡 需求釋放 消化存量 資金仍然緊張 ，供應量減少 周期經驗 &復蘇期心理 土地成本低 價格緩慢回升 成交穩(wěn)定（ 2010） 1. 由于市場的不明朗和開發(fā)商資金問題，部分項目進度延緩， 09年下半年的二級市場供應可能受到壓制； 2. 經濟和樓市探底過程完成，需求量釋放，存量被逐步消化； 3. 周期經驗 &復蘇期心理 普通炒家難以判斷準確入市時機，復蘇期客戶以用家和專業(yè)投資人為主； 根據樓市經驗，進入復蘇期，樓價快速回升較難被用家接受； /webmoney 對于整體宏觀經濟及深圳房地產市場發(fā)展的預測中，我們不難看出： 國際： 金融危機影響繼續(xù)擴大，復蘇之路漫漫 國內： 拉動內需成為成敗關鍵，外部影響不容忽視 深房： “小陽春”依仗剛性拉動，后市發(fā)展切忌樂觀 本節(jié)小結 前途是光明的，道路是曲折的。 Part 2 區(qū)域概況分析 這里風輕云淡，這里碧海藍天，這里山巒綿延， 鹽田港，這個得天獨厚天然良港，不僅使她成為國際級港口區(qū)，也使她好似平靜的港灣，始終波瀾不驚的冷眼看世界。 /webmoney 片區(qū) 發(fā)展方向及定位 沙頭角 以居住為主、工業(yè)為輔、配套設施齊備的綜合生活區(qū) 鹽田港 國際性港口服務及物流中心；港口生產及生活后勤的服務基地 大、小梅沙 東部海岸旅游區(qū)；深圳市海濱風光的標志 鹽田區(qū)位于深圳經濟特區(qū)東部，距市中心 12公里，東起大鵬灣背仔角，南與香港新界山水相連，西連羅湖蓮塘、北鄰龍崗區(qū)。 區(qū)內總人口 14.22萬人，其中常住 人口 2.76萬人，暫住人口 11.46萬人，目前人氣、居住人口明顯不足 。 鹽田區(qū)概況 組團定位 /webmoney 片 區(qū) 優(yōu) 勢 劣 勢 物業(yè)特點 綜合評價 沙頭角 鹽田區(qū)行政、商業(yè)、貿易中心，居住條件優(yōu)良； 沙頭角具有口岸優(yōu)勢，隨著深鹽二通道的開通，將大大提升片區(qū)物業(yè)的吸引力。 民房、廠房集中，整體大環(huán)境較差。 道路擁擠，交通條件較差。 片區(qū)缺乏中高檔大型配套。 以居家物業(yè)為主，多為中小戶型樓盤， 市場價格集中在 1-1.2萬元 / 左右。 山海景觀資源較好，市場需求穩(wěn)定。 深鹽二通道的開通將為片區(qū)提供巨大機遇。 鹽田港 片區(qū)大多為中底端客戶群 擁有部分海景和山景資源 深鹽第二通道縮短與中、西部距離。 定位為港口物流區(qū)，對住宅發(fā)展影響較大。 2、噪音、安全、配套不足等因素影響，居住氛圍較差 以中小戶型居家物業(yè)為主， 價格在 8-9千元 / 。 目前居住環(huán)境較差，市場發(fā)展較緩慢，產業(yè)基礎深厚，客戶需求穩(wěn)定。 梅沙 擁有全市最佳的山海資源，景觀環(huán)境十分優(yōu)越。 遠離市區(qū)，居住質量好。 多家品牌發(fā)展商集中，市場帶動作用明顯。 片區(qū)距離市中心較遠，不適合作為第一局所。 片區(qū)居家配套尚未完善。 旅游、度假物業(yè)為主 多為小戶公寓和高端別墅，價格較高。 景觀資源稀缺，旅游度假功能明顯，片區(qū)市場日趨成熟，發(fā)展?jié)摿Υ蟆?鹽田區(qū)房地產市場定性對比分析 /webmoney 鹽田區(qū)房地產市場定性對比分析 自然生態(tài)景觀好，居住質量最佳，但由于片區(qū)遠離市區(qū)，因此物業(yè)均以旅游度假投資性及豪宅物業(yè)為主，多家品牌發(fā)展商進駐，是鹽田房地產的標桿性片區(qū)。 梅沙片區(qū) 片區(qū)物流業(yè)、工業(yè)功能明顯，影響了居住環(huán)境，降低了片區(qū)居住檔次，但鹽田港相關產業(yè)基礎帶來的穩(wěn)定客戶群體需求是片區(qū)房地產發(fā)展的重要源泉。 鹽港片區(qū) 山海景觀資源豐富，距離市區(qū)最近，區(qū)位優(yōu)勢較為明顯，口岸通關也帶來相對較多的港人臵業(yè)群體，再加上作為整個鹽田的行政商務貿易中心，片區(qū)房地產擁有較大發(fā)展?jié)摿Α?沙頭角片區(qū) 旅游、度假區(qū) 鹽田港生活配套區(qū) 區(qū)域行政文化核心 鹽田三個分區(qū)之間的房地產格局特征差別較大，區(qū)域市場個性特征明顯，不具備簡單的同質可比性，后文將針對鹽港片區(qū)內部房地產市場進行分析、對比。 /webmoney 區(qū)域規(guī)劃 規(guī)劃利好 產業(yè)的快速發(fā)展將港口產業(yè)與居民區(qū)進一步剝離，催生旺盛的臵業(yè)需求。 世界第一物流 美國普羅斯落戶鹽田港、投資 10億興建物流園； 李嘉誠投資 114個億對鹽田港三期擴建工程將建成 5個 7至 10萬噸級集裝箱泊位，1個 3萬噸級集裝箱泊位，及至該項目 2010年 完工時，鹽田港區(qū)集裝箱吞吐量可達950萬標準箱。 /webmoney 08年全線通車的深鹽二通道，成為連接羅湖與深圳東部地區(qū)，通往惠州澳頭的交通樞紐，滿足和保證鹽田港區(qū)的集裝箱吞吐量近期 1200萬標準箱的能力，遠期 1800萬標準 箱的能力，起到疏港交通的功能和作用。 區(qū)域規(guī)劃 規(guī)劃利好 第二通道的建成對于片區(qū)交通疏散、為鹽田港發(fā)展提供交通保障，縮短羅湖與鹽田距離。 華僑城投資 30億，重金打造 “ 東部華僑城 ” ，極大地利用了三洲田的自然景觀資源，該項目一期已經于 2007年 7月 28日試業(yè)。 旅游業(yè)的發(fā)展將帶動區(qū)域形象的提升，為地產市場帶來契機，同時，其所帶來的就業(yè)人群的臵業(yè)需求隨之產生。 /webmoney 鹽港舊城改造已經進入操作階段的，舊改時間表已經確定，必將催生臵業(yè)需求，并明顯改善片區(qū)居住環(huán)境。 鹽田三村、四村和西山嚇村整體搬遷共涉及 4個行政村， 13個自然村，土地面積約 27萬平方米，原居民 1196戶，拆除建筑 1714棟，建筑面積約51.8萬平方米， 2010年基本完成整體搬遷。 區(qū)域規(guī)劃 規(guī)劃利好 /webmoney 樓盤名稱 占地面積 建筑面積 套數 批售日期 南方明珠花園二期 32726.0 14704.6 161 2002年 裕宏園 8534.4 8753.2 141 2002年 東海麗景花園 21339 36992.0 479 2002年 和亨家園 5833.1 13612.8 204 2003年 東海麗景花園二期 11617 20138.2 328 2005年 金海雅居 3006.3 9635.4 124 2005年 金港盛世 19566.9 78600 763 2005年 和亨中心廣場 10500 60000 611 2006年 裕達華庭 8647.6 34210 351 2007年 花樣年 花港 1814.48 20114.8 444 2008年 麓港國際 4960.62 20109.4 210 2008年 金水灣 25000 45000 600 2008年 合計 153545.4 361870.4 4416 區(qū)域房地產市場 七年內片區(qū)供應情況 七年內總供應量4416套，平均 630套 /年，供應少，區(qū)域內臵業(yè)需求尚有較大空間。 /webmoney 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 南方明珠花園 東海麗景一期 和亨家園 東方威斯酒店 金港盛世 東海麗景二期 和亨中心廣場 海濱假日 裕達華庭 3000 5000 7000 9000 11000 15000 起步階段 刺激需求 供需矛盾加劇 半山溪谷 區(qū)域特征 價格走勢 2008年 鹿港國際 花港 金水灣 /webmoney 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 南方明珠花園 東海麗景一期 和亨家園 東方威斯酒店 金港盛世 東海麗景二期 和亨廣場 海濱假日 裕達華庭 3000 5000 7000 9000 11000 二房（ 80 ） 三房（ 94-120 ） 一房（ 47 ） 二房（ 69 ） 三房 （ 104 ） 一房 （ 25-40-80 ） 二房 (54-67 ) 三房 (86-110 ) 二房（ 62- 72 ） 三房（ 81-99 ） 一房（ 38 ） 兩房（ 69 ） 單房 (34 ) 一房 (46 ) 兩房（ 72-75 ） 三房（ 89-112 ） 15000 戶型推售主要以 2房與 3房為主，需求面積段主要集中在 60-110平米之間。 區(qū)域特征 片區(qū)戶型面積情況 半山溪谷 2008年 鹿港國際 花港 金水灣 基本也是以中小面積戶型為主 /webmoney 南方明珠花園 鹽田三村 鹽田四村 金港盛世 和亨廣場 裕達華庭 鴻安圍 三洲田新村 沙光村 花 樣 年 花 港 麓港國際 金水灣 御園 裕達華庭 半 山 溪 谷 片區(qū)經典樓盤 金港盛世 /webmoney 金港盛世 項目地址 鹽田港后方陸域東海道與鹽田路交匯處 發(fā)展商 富基地產、裕宏實業(yè)、海源實業(yè) 占地面積 19655.9平方米 建筑面積 78600平方米， 763套 建筑規(guī)模與類型 25層至 30層高層住宅 1-2層為商業(yè)樓， 3 層為架空平臺花園， 4層以上為住宅； 一棟 30層；二棟 29層；三棟 27層；五 棟 27層；六棟（商務公寓） 25層。 均價 5500元 / 物業(yè)類型 商住物業(yè) 戶型比例 一房 4042 92套 12% 二房 5366 294套 39% 三房 85109 146套 18% 四房 133 48套 6% 商務公寓 4460 176套 24% 大平面 180216 5套 2% 復式 264 2套 1% 典型個案詳解 /webmoney 1、優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)勢 金港盛世位于鹽田港后方陸域的中央地段，是區(qū)域內檔次最高的商住項目； 景觀優(yōu)勢 三面環(huán)山，一面向海，無與倫比的山海景觀資源是項目一大賣點； 設計優(yōu)勢 戶戶送超大露臺，平均贈送面積超過建筑面積的 15。 2、劣勢 區(qū)域發(fā)展落后 鹽田是深圳最小的行政區(qū)，亦是房地產發(fā)展較落后的區(qū)域； 客戶資源貧乏 本區(qū)域的客戶資源以區(qū)域內客戶為主，外來補充極為有限，造成項目面臨巨大的客戶資源壓力。 3、機會 市場利好 深圳房地產市場處于穩(wěn)步上升的時期，大環(huán)境較好； 政府投入 深圳市政府投入 50億元改善鹽田交通及公共配套設施環(huán)境，為房地產發(fā)展帶來機會。 4、威脅 客戶外流 本區(qū)域客戶大量去沙頭角和市區(qū)臵業(yè)，造成大批客戶流失； 高價威脅 開發(fā)商致意要求本項目的整體均價超過 5300元，超過區(qū)域當時均價 12； 時間劣勢 鹽田房地產市場的一大特色是項目銷售周期較長，本項目 10個月的銷售期存在巨大銷售壓力。 /webmoney 成交價格走勢與分析 53405380540054505520560051005200530054005500560057000 5 年1 0 月. 0 5 年1 2 月. 0 6 年2 月. 0 6 年4 月. 0 6 年6 月. 0 6 年7 月.總體均價開盤及高出市場均價約 1000元 / ，整個銷售過程，借助報紙、戶外、展銷等推廣方式的合理有效組合，使得價格實現穩(wěn)中有升的強勢勁頭。 /webmoney 認知途徑分析圖 項目本身地處離關內較遠的鹽田，因此關注網絡的客戶群較少，因此認知比例最低。項目主力客戶依舊為鹽田本地，高層的建筑類別，使得親友介紹和路過的認知比例也相對較高。整體分析，戶外廣告牌的效果最為顯著，其次為報紙和路過。 廣告牌,28%網絡, 6 %路過,24%親友介紹, 1 8 %報紙,24%/webmoney 客戶居住 /工作區(qū)域走勢與分析 鹽田本地的客戶是項目的主力客戶群。本地客戶主要由當地村民、公務員、物流單位及私營業(yè)主構成。購買的戶型較為平均，三房、四房最多。其它區(qū)域的客戶福田相對最多，以投資一房和商務公寓為主。 成交客戶區(qū)域分布75%9%1%79%8%4%95%2% 2%10%0%0 0 2%80%6%10%2%85%4%6%3%5%10% 2%7%098%2%2%0%20%40%60%80%100%120%鹽田 羅湖 福田 龍崗 其他一房二房三房四房商務樓總體/webmoney 客戶年齡統計與分析 26 45歲的客戶占到 71的比例；值得一提的勢 25歲以下購買三房的比例占到 15，四房的客戶比例占到 5。四房的主力客戶群年齡均在 35歲以上，占到整體四房比例的 88 客戶年齡28%46%23%3%25%43%30%2%15%35%20%5%5%6%58%31%011%56%33%14%33%38%15%0%10%20%30%40%50%60%70%2 5 歲以下 2 6 -3 5 歲 3 6 -4 5 歲 4 6 -5 5 歲一房二房三房四房商務樓總體/webmoney 職業(yè)統計與分析 一房的主力客戶為收入較低但比例穩(wěn)定的一般員工；兩房的主力客戶為企業(yè)管理層，收入較高，但家庭人口簡單；三房的主力客戶為本地居民，積蓄較多，購買三房多屬于功能型需求；四房的主力客戶為私企業(yè)主，總價承受能力最強 客戶職業(yè)15%5%12%65%3%012%36%10%32%7%3%32%25%26%3%10%4%44%23%25%2%4%2%11%13%65%08%3%28%31%20%11%6%4%0%10%20%30%40%50%60%70%本地居民 企業(yè)管理層 私企業(yè)主 一般員工 公務員 其他一房二房三房四房商務樓總體/webmoney 該項目于 05年開始發(fā)售，中原代理，同時也創(chuàng)造了當時片區(qū)樓市最高的 5500元 / 均價，項目亦屬片區(qū)少有的高質素樓盤，銷售狀況較好， 整體而言，購房的客戶自住比例占到 66，高于投資比例。其中，三房、四房自住的比例高至 93以上，高于一房、兩房的自住比例；反之，一房、兩房的投資比例高于三房、四房。26 45歲的客戶占到 71的比例。其中，由于商務樓屬于投資性質， 25歲以下的客戶為 0；四房的主力客戶群年齡均在 35歲以上，占到整體四房比例的 88。 鹽田本地的客戶是項目的主力客戶群。本地客戶主要由當地村民、公務員、私營業(yè)主構成。購買的戶型較為平均，二房、三房最多。極少數福田客戶帶動了該項目中的投資性物業(yè)一房和商務公寓為主，據成交分析來看，雖然當時金港盛世以商務公寓作為推盤的一個亮點，但最后市場表現為這部分體量的商務公寓比其他戶型的市場消化速度要慢一個月。 項目小結 /webmoney 和亨中心廣場 項目地址 鹽田區(qū)明珠大道和鹽北四街交匯處 發(fā)展商 深圳市創(chuàng)建業(yè)房地產開發(fā)有限公司 占地面積 10488平方米 建筑面積 46809.47平方米 建筑規(guī)模與類型 4棟高層商業(yè)住宅 均價 5800元 /平方米 物業(yè)類型 普通住宅 戶型比例 1房 27-38 182套 31.22% 2房 53-70 226套 38.77% 3房 84-96 75套 12.86% 復式 97-110 100套 17.15% 合計 583套 100% /webmoney 該項目于 06年 5月 28日開售，較金港盛世而言開發(fā)規(guī)模稍小，檔次一般的物業(yè)，但由于有了金港盛世作為價格基礎，再加上深圳整個地產市場價格持續(xù)攀升的帶動之下，價格達到了 5800元 /平米，近 6000元大關，創(chuàng)片區(qū)當時新高。 戶型方面，二、三房的銷售速率相對較快，一房戶型作為投資型物業(yè)帶附加贈送設計的樓層走勢較快，整體反映了鹽田區(qū)臵業(yè)群體的消費特性，在項目初期作整體規(guī)劃設計的時候，就要兼顧所有客戶臵業(yè)因素特征，針對性做出特色戶型。 項目小結 /webmoney 項目地址 鹽田區(qū)鹽田港北山道與鹽田路交匯處 發(fā)展商 深圳市金地源房地產開發(fā)公司 占地面積 8647.6平方米 建筑面積 34210平方米 建筑規(guī)模與類型 2棟 28層 均價 6900元 / 物業(yè)類型 普通住宅 戶型比例 一房 16.91 81套 23 二房 7075 108套 31 三房 87 89 81套 23 三房 90 113 81套 23 合計 351套 100 裕達華庭 /webmoney 項目于 07年 2月 3日開盤，均價在 6900元 / 開盤當天消化近 80的單位，剩余的 20作為關系戶內部保留單位，但由于價格過高等種種特殊原因，關系戶放棄保留單位，隨后剩余的 20單位亦在不到一周的時間內基本售完。 項目的成交客戶絕大部分為鹽田港本地居民及工作在鹽田區(qū)域的員工及私企業(yè)主，占到 75，而且年齡層偏大，主要用途為自住，同時存在少量客戶用作辦公自主兩用，但所占比例較少，約為 5。 成交客戶群的職業(yè)主要以本地的小型私營企業(yè)主跟原居民。 項目小結 /webmoney 項目地址 鹽田路與北山大道交匯處 發(fā)展商 東海成房地產開發(fā)有限公司 占地面積 11684.05平方米 建筑面積 44517.28平方米 建筑規(guī)模 4棟 560戶 均價 8000元 / 物業(yè)類型 普通住宅 戶型比例 單房 33-37 120戶 21.43%一房 47-53 280戶 50% 二房 69-72 140戶 25% 三房 93-95 2 0戶 3.57%合計 560戶 金水灣 /webmoney 網絡廣告畫面 /webmoney 現場包裝 簡單的兩塊 KT板，宣傳配套及交通規(guī)劃 整體顯得較為簡陋，缺乏銷售氛圍 /webmoney 二手房最新報價 本項目二手房放盤均價 7500元 / /webmoney 項目小結 該項目位于鹽田港片區(qū)配套最齊全的地段，也是居住氛圍最濃的地段； 該項目的戶型面積段偏小，兩房三房的戶型比例過小，從目前銷售情況看大面積單位幾乎消化完畢，剩余的都是單房及一房單位； 該項目沒有社區(qū)環(huán)境，與周邊大社區(qū)住宅項目相比較差，從整體現場包裝方面來看，顯得十分簡陋，檔次較低，因此也影響了本項目二手房房價難以上漲； 成交客戶群主要是周邊的原居民及在該片區(qū)附近工作的初次白領臵業(yè)者。 /webmoney 項目地址 鹽田區(qū)鹽田港后方陸域明珠大道與永安路交匯處 發(fā)展商 花樣年投資發(fā)展有限公司 占地面積 1814.48平方米 建筑面積 26779.23平方米 建筑規(guī)模 1棟 均價 10000元 / （經裝修） 物業(yè)類型 酒店式公寓住宅 戶型比例 單房 30.16 6 4戶 14.55%一房 30-44 252戶 57.27%二房 59-60 124戶 28.18%合計 440戶 花樣年 花港 /webmoney 網絡廣告畫面 在強銷期中，該項目強調的除了片區(qū)獨特的產品類型外，更注重的是傳達優(yōu)惠及低起價等實銷信息。 /webmoney 二手房最新報價 二手房放盤均價 8500-10000元 / ，基本處于虧本出售狀態(tài) 本項目的租金僅 1300元 / 左右，回報率較低 /webmoney 項目小結 該項目所處地段與我們項目相一致，目前居住氛圍較差； 該項目是鹽田港少有的公寓物業(yè)且?guī)烤b修，南面和北面 4層以上的單位都能看山