strive-奮斗 市場(chǎng)調(diào)查.doc

2012年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析及趨勢(shì)研判 第一部分 2011年市場(chǎng)回顧一、2011年調(diào)控內(nèi)容、政策文件、核心規(guī)定回顧限貸1月26日：國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)八條）二套房貸款首付不低于60%。停發(fā)三套貸款。限購(gòu)1月26日：“國(guó)八條” 大城市本地居民限購(gòu)2套，外地居民限購(gòu)1套，無(wú)納稅證明或社保證明外地居民停售。7月12日：“國(guó)五條” 二三線房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市限購(gòu)。限價(jià)“國(guó)八條” 合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)（漲價(jià)不超過(guò)GDP或居民收入增幅）。發(fā)改委商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定從5月1日起企業(yè)明碼標(biāo)價(jià)，開盤限漲，漲價(jià)要重新申報(bào)備案。信貸央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率2010年1月以來(lái)兩年內(nèi)連續(xù)上調(diào)了12次，最高達(dá)到21.5。央行上調(diào)房貸利率。重慶首套房貸款利率大多上浮10%-20%；二套房貸款利率上浮30%。稅收1月27日：財(cái)政部關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知，不足五年轉(zhuǎn)讓全征營(yíng)業(yè)稅。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知，首套90平方米以下，契稅1%；首套90144平方米，契稅1.5%；其他房產(chǎn)，契稅3%；各地普遍上調(diào)土地增值稅，144平方米以下的普通住房土增稅2%；非普通住房及車庫(kù)土增稅3.5%；獨(dú)棟別墅及商業(yè)地產(chǎn)土增稅5%。重慶、上海房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)。主城九區(qū)個(gè)人擁有的獨(dú)棟住房0.5%。房?jī)r(jià)高于主城上兩年均價(jià)3倍以下的住房0.5%；房?jī)r(jià)高于主城上兩年均價(jià)3-4倍的住房1%；房?jī)r(jià)高于主城上兩年均價(jià)4倍以上的住房1.2%。外地三無(wú)人員第二套普通住房0.5%。保障房2011年政府工作報(bào)告：開工建設(shè)1000萬(wàn)套保障性住房。十二五規(guī)劃：五年內(nèi)開工建設(shè)3000萬(wàn)套保障性住房。問(wèn)責(zé)1月26日：“國(guó)八條” 新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)納入地方政府考核，實(shí)行約談問(wèn)責(zé)制。出臺(tái)系列政策組合拳目的在于全面控制市場(chǎng)投資投機(jī)需求，做到“高端受限 制、中端被抑制、低端有保障”，迫使“大城市被遏制，小城市受牽制” ，通過(guò)減少需求來(lái)控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。二、2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展態(tài)勢(shì)回顧1、2011年市場(chǎng)基本面以增長(zhǎng)為主2011年1-11月，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然經(jīng)歷了有史以來(lái)最嚴(yán)厲的限購(gòu)、限貸、限價(jià)政策的影響，但市場(chǎng)總體規(guī)模仍然保持著持續(xù)增長(zhǎng)，各項(xiàng)指標(biāo)并未因調(diào)控而大幅衰減，市場(chǎng)基本面仍然是以增長(zhǎng)為主。 2008-2011年全國(guó)商品房銷售情況表2008-2011年全國(guó)商品房銷售額同比2008-2011年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況表2008-2011年全國(guó)房地產(chǎn)新開工面積對(duì)照表2、一線城市銷售有所萎縮嚴(yán)厲的調(diào)控政策對(duì)全國(guó)市場(chǎng)總體規(guī)模及大型房企的影響并不是十分巨大，受影響最深的是一線大城市。北京市近三年1-11月商品房銷售及新開工面積對(duì)比上海市近三年1-10月商品房銷售及新開工面積對(duì)比（數(shù)據(jù)來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局）深圳市近三年1-10月商品房銷售對(duì)比表1：2012年10月70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)城市新建住宅價(jià)格指數(shù)城市新建住宅價(jià)格指數(shù)同比定基環(huán)比同比定基北 京101.7103唐 山100101.3101.8天 津102.9104秦 皇 島99.9103.7106.9石 家 莊105.2108.3包 頭99.9102104.5太 原101.3101.8丹 東99.9102.4107.4呼和浩特103.3105.3錦 州100102.6105.2沈 陽(yáng)103.9107.2吉 林99.9104.3106.2大 連103.8105.6牡 丹 江99.9104.5106.9長(zhǎng) 春102.6104.8無(wú) 錫99.8101.6102.2哈 爾 濱101104.1揚(yáng) 州99.8103.2104.3上 海102.9102.3徐 州99.8103.4104.1南 京100.7100.9溫 州95.494.895.1杭 州101.5100.5金 華100101.9104寧 波99.8101.2蚌 埠100103.6103.9合 肥101.9102.5安 慶100101.3104福 州103.1104.1泉 州100101.8101.1廈 門105.7106九 江99.6102.5103.9南 昌105.6107.3贛 州100102.3105.1濟(jì) 南102.1103.8煙 臺(tái)99.8102.9104.4青 島101.6104濟(jì) 寧100102.5103.6鄭 州104.7107.3洛 陽(yáng)100.1105.2107.3武 漢103.2104.5平 頂 山100.1103.3104.8長(zhǎng) 沙107.3109宜 昌99.6102.8104.8廣 州106.1104.8襄 陽(yáng)100104.9106.9深 圳104.4104.3岳 陽(yáng)99.9105107.6南 寧102.8102.4常 德99.9104.5105.7海 口100.5102惠 州100.1102.8105重 慶101.2103.4湛 江100.1104105.5成 都102.4103.2韶 關(guān)100.2105.9106.3貴 陽(yáng)103.6105桂 林100.1105.8106.5昆 明103.4106.2北 海99.8101.6102.4西 安103.3104.6三 亞100101.4101.6蘭 州103107.3瀘 州100.1102102.3西 寧103.9107.2南 充99.9100.6100.1銀 川103103.6遵 義100.1104.5105.4烏魯木齊107.5109.6大 理100100101.7注：環(huán)比以上月價(jià)格為100，同比以去年同月價(jià)格為100，定基以2010年價(jià)格為100。3、回款較差加上信貸緊縮，造成企業(yè)資金鏈緊張從國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，今年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易總體上受宏觀調(diào)控的影響不是很大，但為什么大家收到的、看到的、聽到的全是銷售受阻和打折降價(jià)的信息呢？原因很簡(jiǎn)單，2011年各大企業(yè)銷售很好，但回款較差。由于存款準(zhǔn)備金率不斷上調(diào)，銀根緊縮，信貸額度有限，開發(fā)貸款及按揭貸款很難辦理，企業(yè)現(xiàn)金流極為緊張。根據(jù)人民銀行發(fā)布的2011年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告，2011年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源83246億元，比上年增長(zhǎng)14.1%，其中，國(guó)內(nèi)貸款12564億元，與2010年持平；利用外資814億元，增長(zhǎng)2.9%；自籌資金34093億元，增長(zhǎng)28.0%；其他資金35775億元，增長(zhǎng)8.6%。在其他資金中，定金及預(yù)收款21610億元，增長(zhǎng)12.1%；個(gè)人按揭貸款8360億元，下降12.2%。2011年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速總體回落，全年累計(jì)增加1.26萬(wàn)億元，同比少增7704億元，全年增量占同期各項(xiàng)貸款增量的17.5%，比上年水平低9.4個(gè)百分點(diǎn)。其中保障性住房開發(fā)貸款增量占比提高。由以上數(shù)據(jù)可以看出，開發(fā)貸款及按揭貸款僅2.096萬(wàn)億，僅占25.1%，低于歷年同期。與此同時(shí)，由于2010年市場(chǎng)形勢(shì)好，房地產(chǎn)企業(yè)加大了開工力度，目前施工在建規(guī)模有史以來(lái)最高，各大企業(yè)資金支付壓力極大。 2011年全國(guó)房地產(chǎn)施工在建面積2011年全國(guó)房地產(chǎn)新開工面積 由于2010年銷售形勢(shì)好，各大企業(yè)加大了2011年的銷售目標(biāo)，由于目標(biāo)普遍定的較高，使得很多企業(yè)到了年底都難以有效完成目標(biāo)，而完成情況又直接決定了職業(yè)經(jīng)理人及其團(tuán)隊(duì)的獎(jiǎng)金。大型房企1-11月完成銷售額（億元）2011年年度目標(biāo)（億元）完成情況保利地產(chǎn)676515131%恒大地產(chǎn)791.1700113%中海地產(chǎn)665.2652102%中建國(guó)際302.5300101%華潤(rùn)置地301300100%融創(chuàng)中國(guó)175.618396%碧桂園39443092%龍湖地產(chǎn)356.440089%萬(wàn)科1157.2不詳富力地產(chǎn)263.232082%遠(yuǎn)洋地產(chǎn)23930080%世茂284.5736079%雅居樂(lè)28037076%合景泰富10915073%首創(chuàng)置業(yè)101.215067%金地262.140066%綠城30755056%為了完成年度目標(biāo)及回籠現(xiàn)金，緩解資金壓力，各大企業(yè)從2011年10月份起，普遍推出了以價(jià)換量的打折促銷活動(dòng)。10月以來(lái)，上海、北京、廣州等一線城市的部分樓盤率先吹響了房?jī)r(jià)調(diào)整的號(hào)角。最先降價(jià)的城市是上海，最先引發(fā)大幅降價(jià)的是龍湖酈城，緊接著是綠地秋霞坊、中海御景熙岸。龍湖酈城從18000元/平方米降到14000元/平方米；中海御景熙岸從23000元/平方米降到17000元/平方米。一線城市的打折促銷，形成了市場(chǎng)降價(jià)表象，經(jīng)媒體及專家的炒作放大后，誘發(fā)了市場(chǎng)持幣觀望，進(jìn)一步引發(fā)了當(dāng)前全國(guó)性的市場(chǎng)疲軟與打折促銷現(xiàn)象。4、全國(guó)市場(chǎng)成交及代理區(qū)域成交形勢(shì)（1）全國(guó)全國(guó)商品房月度成交量變化比全國(guó)房?jī)r(jià)先揚(yáng)后抑，總體出現(xiàn)微弱下降，環(huán)比逐月下降（2）代理區(qū)域一：金華調(diào)控之下，整體成交嚴(yán)重縮水。從月度成交數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)成交因調(diào)控政策的影響波動(dòng)非常頻繁。從2月份開始市場(chǎng)成交就出現(xiàn)了連續(xù)下滑，直到5月份，政策出臺(tái)后過(guò)了1個(gè)月的緩沖期，在開發(fā)商開始嘗試救市的時(shí)機(jī)，市場(chǎng)出現(xiàn)了短暫的止跌；但是因?yàn)榇舜握{(diào)控中央態(tài)度堅(jiān)定異常，也就使得雙方進(jìn)入長(zhǎng)時(shí)間段的博弈期，市場(chǎng)成交也就變得忽上忽下，但是整體上，市場(chǎng)體成交量正在快速下滑。金華商品房成交走勢(shì)由中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)顯示，12月份金華樣本住宅平均價(jià)格為7995元/平方米，較11月份環(huán)比下跌2.85%，環(huán)比跌幅居全國(guó)百城首位，比全國(guó)百城住宅平均價(jià)格（8809元/平方米）低了9.24個(gè)百分點(diǎn)。金華商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)（2）代理區(qū)域二：無(wú)錫受本輪調(diào)控政策影響，2011年無(wú)錫市商品房銷售面積444.81萬(wàn)平方米，同比減少38.16%，銷售金額409.46億元，同比減少31.62%；其中商品住宅銷售面積344.22萬(wàn)平方米，同比減少42.22%，銷售金額294.19億元，同比減少37.13%。無(wú)錫商品房成交走勢(shì)同樣，受政策影響，無(wú)錫商品房?jī)r(jià)格上漲速度被充分抑制，2011年一、二季度價(jià)格漲幅逐季回落，第三季度商品住宅均價(jià)環(huán)比下跌0.59%，第四季度受部分樓盤降價(jià)的帶動(dòng)影響，商品住宅均價(jià)進(jìn)一步小幅下調(diào)。無(wú)錫商品住宅價(jià)格走勢(shì)三、2011年宏觀調(diào)控下的市場(chǎng)現(xiàn)象回顧1、經(jīng)濟(jì)增速放緩2011年第一季度GDP增幅9.70%，第二季度9.50%,第三季度9.10&，第四季度8.90%。GDP增幅呈現(xiàn)逐季回落的態(tài)勢(shì)。2001-2010年GDP增長(zhǎng)與房地產(chǎn)投資占比表年份GDP增長(zhǎng)房地產(chǎn)投資占比對(duì)GDP貢獻(xiàn)率20017.3%6.5%20028%7.5%23%20039.1%8.7%16.6%20049.5%9.6%15.4%20059.9%8.6%5.7%200610.7%9.3%21.2%200711.4%10.3%15.8%20089%10.2%9.8%20098.7%10.8%16.3%201010.3%12.1%19.2%2、房?jī)r(jià)下跌引發(fā)業(yè)主維權(quán)的社會(huì)矛盾3、信貸緊縮導(dǎo)致實(shí)業(yè)陷入不景氣4、信貸緊縮導(dǎo)致國(guó)內(nèi)外大量熱錢流入房地產(chǎn)業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)，民間借貸、影子銀行肆虐，增加了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性，導(dǎo)致社會(huì)不和諧因素增加5、地方政府財(cái)政收入萎縮總結(jié)評(píng)論：基于上述基礎(chǔ)，之策房產(chǎn)營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu)認(rèn)為，適度的降價(jià)是合理的，但大幅降價(jià)，最終損害的是整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，因此，保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定以及小幅上漲是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然選擇。因此，之策認(rèn)為，預(yù)計(jì)今年第二季度，房地產(chǎn)政策，尤其是信貸政策，將會(huì)出現(xiàn)定向松動(dòng)。第二部分 2012年市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判一、影響2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策變化的幾大因素1、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的程度（GDP增速）2、物價(jià)通脹控制的程度（CPI增速）3、房?jī)r(jià)回落的程度4、因房?jī)r(jià)下跌引發(fā)社會(huì)矛盾的激化程度5、因房地產(chǎn)業(yè)資金鏈斷裂引發(fā)的各種社會(huì)隱患6、國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響分析：當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)處在一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，一方面面臨著物價(jià)通脹需要緊縮貨幣政策及信貸政策來(lái)減少流動(dòng)性，另一方面又因信貸緊縮導(dǎo)致部分企業(yè)面臨生存危機(jī)而影響著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。就目前而言，通貨膨脹的壓力遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)滯漲的壓力，房?jī)r(jià)上漲的社會(huì)矛盾遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)下跌的社會(huì)矛盾。從國(guó)家宏觀調(diào)控，控制通貨膨脹的方面來(lái)看，中央把控制物價(jià)擺在宏觀調(diào)控的首要位置。2011年11月份CPI雖然已降為4.2%，但仍略高于3%-4%的合理水平；而去年全國(guó)GDP增幅雖然呈現(xiàn)逐季回落的態(tài)勢(shì)，但即便第四季度GDP增幅8.9%，仍處于一個(gè)正常區(qū)間。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)馬建堂認(rèn)為，如果GDP能夠保持8.5-9%的增速，物價(jià)能夠得到比較好的控制，結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度比較大，很可能是一個(gè)比較理想的宏觀經(jīng)濟(jì)格局。從中長(zhǎng)期看，“十二五”規(guī)劃確定的目標(biāo)是7%。對(duì)此，馬建堂認(rèn)為，2011年，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了平穩(wěn)較快發(fā)展，物價(jià)又逐步趨穩(wěn)，非常不容易。申銀萬(wàn)國(guó)首席宏觀分析師李慧勇判斷，今年全年GDP增長(zhǎng)約為8.6%，前低后高，第二季度是全年低點(diǎn)。針對(duì)這個(gè)預(yù)測(cè)，之策房產(chǎn)營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，當(dāng)CPI降到4%、GDP增幅回落至8.5左右，同時(shí)，全國(guó)性的房?jī)r(jià)平均下降10-15%左右時(shí)，房地產(chǎn)信貸政策將會(huì)出現(xiàn)定向松動(dòng)。預(yù)計(jì)在今年第二季度后房地產(chǎn)信貸會(huì)適度放松。此外，國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)在經(jīng)歷了一年的調(diào)整之后，并未出現(xiàn)轉(zhuǎn)折性的改觀，以中國(guó)目前在世界上的經(jīng)濟(jì)地位，必然要通過(guò)匯率、加大貿(mào)易進(jìn)口等措施，承擔(dān)起更多的杠桿責(zé)任。因此，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)必須要穩(wěn)健、并保持平穩(wěn)較快的增長(zhǎng)?；谀壳叭珖?guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中承擔(dān)的支柱作用，通過(guò)適度放松調(diào)控來(lái)維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，是中央政府必然的選擇?？傊?，國(guó)家宏觀調(diào)控的目的在于“在通貨膨脹，維護(hù)物價(jià)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，保持國(guó)家經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定”。因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，不是徹底打壓使其萎縮低迷，而是為了控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的“過(guò)熱”，使之保持在一個(gè)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“適度增長(zhǎng)”的范疇內(nèi)。同時(shí)，控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的另一個(gè)目的，也是國(guó)家轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的重要一環(huán)。但是，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)畢竟是一個(gè)長(zhǎng)期的、持續(xù)的過(guò)程，并不是一蹴而就的事。因此，以中國(guó)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)狀況，政府還是會(huì)避免經(jīng)濟(jì)硬著陸的發(fā)生，這也可以同時(shí)理解為房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)仍將是國(guó)家經(jīng)濟(jì)的支柱。預(yù)測(cè)：1、二、三季度房地產(chǎn)信貸政策將會(huì)有所放松一旦信貸政策放松，開發(fā)企業(yè)資金壓力得到緩解之時(shí)，也就是房?jī)r(jià)觸底之時(shí)，同時(shí)也是市場(chǎng)開始回暖之時(shí)。樂(lè)觀預(yù)計(jì)調(diào)控放松可能在今年5、6月份，悲觀預(yù)計(jì)可能在今年7、8月份。最遲18大召開前為了維穩(wěn)，一定會(huì)有所松動(dòng)。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)將在年中觸底回暖調(diào)控政策一旦放松，經(jīng)過(guò)一兩個(gè)月的預(yù)熱期，市場(chǎng)便會(huì)觸底回暖，樂(lè)觀預(yù)計(jì)8、9月份開始回暖，悲觀預(yù)計(jì)9、10月份開始回暖。3、不會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)勢(shì)頭雖然信貸緊縮政策可能會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)，但由于限購(gòu)政策不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)松動(dòng)，因此，即使市場(chǎng)回暖，也很難出現(xiàn)報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)勢(shì)頭。4、供過(guò)于求未來(lái)3年房?jī)r(jià)難以大幅上漲自1998年以來(lái)全國(guó)累計(jì)開工建設(shè)商品房面積106.85億平方米，實(shí)現(xiàn)銷售71.6億平方米，庫(kù)存35.25億平方米，其中2008年以來(lái)庫(kù)存20億平方米。未來(lái)市場(chǎng)必將供過(guò)于求，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，房?jī)r(jià)難以大幅上漲。1998-2011年全國(guó)住宅用地開工量及成交量統(tǒng)計(jì)（單位：億平方米）年份住宅用地開工量成交量庫(kù)存量19982.041.220.8219992.261.460.820002.961.861.120013.742.241.520024.282.681.620035.473.372.120046.043.822.2220056.815.551.2620067.936.191.7420079.547.741.8200810.266.63.66200911.649.482.16201016.3810.435.95201117.58.968.54小計(jì)106.8571.635.25二、未來(lái)10年房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)研究與分析1、城市化戰(zhàn)略和工業(yè)化戰(zhàn)略，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展目前，中國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到將近50%的水平。中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展研究中認(rèn)為，我國(guó)至2020年城鎮(zhèn)化率與其年均提高1個(gè)百分點(diǎn)是較為合適的。以此類推，我國(guó)至2020年的城鎮(zhèn)化率可能達(dá)到60%，城鎮(zhèn)人口年均增加1800多萬(wàn)人，總共將有3億農(nóng)民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口。如果計(jì)入城鎮(zhèn)人口自然增長(zhǎng)因素，城鎮(zhèn)總?cè)丝趯⑦_(dá)到8億以上。這是一個(gè)巨大的數(shù)量。2、龐大的城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款，是支撐各種需求的關(guān)鍵2010年全國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款達(dá)到30.72萬(wàn)億，人均2.3萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)16%。2008-2011年全國(guó)金融機(jī)構(gòu)存款及城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄情況3、未來(lái)房?jī)r(jià)仍將持續(xù)增長(zhǎng)1）土地費(fèi)用的上漲2）人工費(fèi)的大幅上漲3）原材料費(fèi)用的快速上漲4）城市公共配套建設(shè)的攤銷費(fèi)用上漲5）貨幣貶值4、未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展面臨的問(wèn)題1）土地資源有限和城市化快速擴(kuò)張的矛盾問(wèn)題2）置業(yè)投資合理引導(dǎo)與住房居住觀念轉(zhuǎn)變的問(wèn)題3）房地產(chǎn)專業(yè)及相關(guān)專業(yè)發(fā)展方向的問(wèn)題重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 以2008年歲末國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見（國(guó)辦發(fā)2008131號(hào)）為“救市”起始標(biāo)志，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)2008年下半年至2009年年初的短暫調(diào)整之后，重新回到欣欣向榮、蓬勃繁榮的局面，但房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，促使各級(jí)政府不得不將房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策重新排入議事日程。2009年重慶市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)，并取得三大整數(shù)關(guān)口的突破，包括開發(fā)投資突破1000億元，達(dá)1238.91億元，同比增長(zhǎng)25.0%；資金來(lái)源突破2000億元，達(dá)2202.67億元，增長(zhǎng)41.2%；商品房銷售面積突破4000萬(wàn)平方米，達(dá)4002.89萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)39.4%，全面復(fù)蘇態(tài)勢(shì)基本形成。一、當(dāng)前重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)（一）投資節(jié)節(jié)攀升，供給全面好轉(zhuǎn)今年以來(lái)，在“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”的宏觀調(diào)控背景下，市政府于年初頒布的重慶市人民政府關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的實(shí)施意見（渝府發(fā)20099號(hào)文件）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到積極的刺激作用，購(gòu)房需求快速釋放，企業(yè)資金狀況不斷好轉(zhuǎn)，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來(lái)年初時(shí)難以預(yù)見的驚喜與信心，市內(nèi)各大開發(fā)商紛紛抓住機(jī)遇，迅速調(diào)整開發(fā)策略，房地產(chǎn)開發(fā)在經(jīng)歷2008年的短暫調(diào)整之后，2009年上半年謹(jǐn)慎前行，三季度步伐加快，四季度節(jié)節(jié)攀升。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資于今年11月突破千億元大關(guān)，并以25.9的增幅創(chuàng)全年新高，全年共計(jì)完成投資1238.91億元，同比增長(zhǎng)25.0%。在開發(fā)投資增速穩(wěn)步加快的帶動(dòng)下，商品房供給狀況得到進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。全市商品房新開工面積3813.68萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.7%，自上月結(jié)束近一年的負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)后，增速進(jìn)一步提高4.4個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅新開工面積2989.72萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.6%。同期全市商品房施工面積13052.60萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.1%，其中住宅施工面積10338.12萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.8%。年末商品房竣工面積增速有所加快，全年商品房竣工面積2907.05萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.8%，較三季度加快1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅竣工面積2384.51萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)22.2%，較三季度加快1.7個(gè)百分點(diǎn)。（二）需求快速釋放，房?jī)r(jià)明顯上揚(yáng)在經(jīng)歷2008年5月份以來(lái)持續(xù)大半年的商品房銷售疲軟以后，2009年年初開始重慶房市有所回暖，1-2月實(shí)現(xiàn)商品房銷售324.96萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.5%，扭轉(zhuǎn)了去年六月以來(lái)累計(jì)增速持續(xù)下滑的勢(shì)頭，此后各月，商品房銷售逐步趨好，銷售增速屢創(chuàng)新高，全年商品房銷售面積突破4000萬(wàn)平方米，達(dá)4002.89萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)39.4%，成為僅次于11月增長(zhǎng)40.9%的全年次高點(diǎn)。2009年全市商品房均價(jià)一路上漲，全年商品房銷售額1377.76億元，同比增長(zhǎng)72.2%，同銷售面積增速相比增速差為32.8個(gè)百分點(diǎn)，均價(jià)上漲明顯。作為全市房?jī)r(jià)重要代表的主城九區(qū)，本年房?jī)r(jià)上漲幅度更為明顯，全年商品房銷售面積2119.67萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)33.0%，實(shí)現(xiàn)銷售額964.98億元，增長(zhǎng)68.0%，增速差為35.0個(gè)百分點(diǎn)。重慶人口收入與支出情況分析表一：20072011年重慶城市居民服務(wù)性消費(fèi)支出比重名稱 年份20072008200920102011可支配收入（元）7238.078093.679910.0910243.9911569.74消費(fèi)支出（元）6360.207118.067973.058623.299398.67服務(wù)性消費(fèi)支出（元）1883.882019.742443.772689.822969.28服務(wù)性消費(fèi)支出比重（%）29.628.430.731.231.6從服務(wù)性消費(fèi)內(nèi)部構(gòu)成看：教育文化娛樂(lè)服務(wù)占的比重最大（見表二），2007年占到40%，2008年以后始終保持在35%以上，占整個(gè)服務(wù)性消費(fèi)支出的三分之一強(qiáng)。居民用于教育文化娛樂(lè)的支出由2007年的792.24元/人增加到2006年的1049元/人，增長(zhǎng)32.4%，年均增長(zhǎng)3.4% 。在教育文化娛樂(lè)服務(wù)中，教育費(fèi)用是主要部份，占教育文化娛樂(lè)服務(wù)的70%以上，占整個(gè)服務(wù)性消費(fèi)的26%以上；這與近年來(lái)人們重視對(duì)子女的教育和培養(yǎng)，教育投入加大；成人更加注重自身的學(xué)習(xí)提高，購(gòu)買各種書籍、學(xué)習(xí)軟件，聽講座，參加培訓(xùn)班，豐富自身文化知識(shí)，不斷提升個(gè)人素養(yǎng)和綜合素質(zhì)是分不開的。 2007-2011年重慶城市居民各類服務(wù)性消費(fèi)支出比重（%）名稱 年份20072008200920102011全部服務(wù)性消費(fèi)100010001000100010001、餐飲服務(wù)12.112.512.713.214.9其中：在外用餐占總比1212.412.612.914.7、衣著加工服務(wù)0.30.20.20.20.2、家庭服務(wù)1.51.71.11.31.9其中：家政服務(wù)費(fèi)占（%）61.456.650.267.067.8、醫(yī)療服務(wù)65.45.77.47.6、交通通信服務(wù)29.232.532.230.130.1、教育文化娛樂(lè)服務(wù)423735.636.235.3其中：教育費(fèi)用占75.471.873.773.573.5、居住服務(wù)6.68.810.49.47.8其中：居住服務(wù)費(fèi)占14.12321.721.929.6其中：物業(yè)管理費(fèi)占53.454.468.065.274.3、其它服務(wù)2.31.92.12.22.2（三）資金狀況良好，土地交易活躍商品房銷售的量增價(jià)升促進(jìn)各大開發(fā)企業(yè)資金狀況不斷好轉(zhuǎn)。全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金突破2000億元大關(guān)，達(dá)2202.67億元，同比增長(zhǎng)41.2%，其中本年到位資金1848.30億元，增長(zhǎng)48.7%。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較為充裕的資金實(shí)力，進(jìn)一步釋放了對(duì)商品房用地的購(gòu)置熱情。全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積1227.79萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.4%，土地成交價(jià)款283.67億元，增長(zhǎng)76.9%，本年支付土地購(gòu)置費(fèi)238.11億元，增長(zhǎng)33.2%。其中，江北區(qū)鴻恩寺和江北嘴兩大“地王”于下半年集中成交，既體現(xiàn)出當(dāng)前土地交易活躍、購(gòu)房熱情上漲的形勢(shì)，同時(shí)也反映出未來(lái)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展主戰(zhàn)場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。二、2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的各方因素（一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本面的持續(xù)強(qiáng)化和穩(wěn)固是助推重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)全面復(fù)蘇的本質(zhì)因素推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的本質(zhì)因素是城市化、市場(chǎng)化和國(guó)際化，即便受金融危機(jī)的深刻影響，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面卻未發(fā)生任何改變，也就決定了經(jīng)濟(jì)必將較快走出低谷步入復(fù)蘇軌道。重慶作為內(nèi)陸開放型城市，長(zhǎng)江中上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、金融中心，當(dāng)前處于歷史上最好的發(fā)展時(shí)期，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心動(dòng)力趨于強(qiáng)化和穩(wěn)固，不斷加速的城市化進(jìn)程、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌一體化以及不斷提高的對(duì)外開放水平和市場(chǎng)化程度，是拉動(dòng)2009年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速走出低谷轉(zhuǎn)而復(fù)蘇的主軸線。從“十五”開始，重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新一輪上升通道。十五時(shí)期，重慶經(jīng)濟(jì)平均增速達(dá)到10.9%，比“九五”時(shí)期提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入“十一五”后，重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)一步提速，“十一五”前三年，重慶經(jīng)濟(jì)平均增速達(dá)到14.0%。2008年在經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響下，重慶經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，但在2009年1季度觸底后（9.0%），經(jīng)濟(jì)增速開始逐步回升，三季度再次攀升至14.9%。與此同時(shí)，財(cái)政收入、工業(yè)增加值、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、城鄉(xiāng)居民收入等宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面向好，為房地產(chǎn)市場(chǎng)全面復(fù)蘇提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。（二）“救市”政策目標(biāo)準(zhǔn)、力度大是刺激重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)需求快速釋放的關(guān)鍵因素首先是年初渝府發(fā)20099號(hào)文件中的幾大優(yōu)惠政策，特別其中第六條減免部分交易稅費(fèi)，第八條放寬購(gòu)房入戶限制，和第十一條針對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)采用比照一套房利率優(yōu)惠，三大最直接的優(yōu)惠政策刺激房市自年初即快速回升，市場(chǎng)需求迅速釋放，商品房銷售面積增速于上半年逐步加快，下半年穩(wěn)中慢升，連創(chuàng)新高。其次是“宜居重慶”建設(shè)力度加大，主城區(qū)拆遷改造加速，導(dǎo)致全市購(gòu)房需求大幅增長(zhǎng)。2009年全市計(jì)劃投入325億元，完成主城各區(qū)400萬(wàn)平方米的危舊房改造，捎帶153萬(wàn)，涉及115個(gè)片區(qū)。政府拆遷整體購(gòu)進(jìn)安置房和貨幣補(bǔ)償拆遷戶后的新房購(gòu)置，對(duì)全市商品房銷售面積提供較大支撐，推動(dòng)銷售面積增速加快。最后是來(lái)自于“3.14”總體部署以及關(guān)于推進(jìn)重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見等一系列重要文件對(duì)重慶市的發(fā)展定位，提升購(gòu)房者信心，導(dǎo)致潛在需求的積極釋放，推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)一步繁榮。（三）市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升、開發(fā)資金充足是推動(dòng)重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步回升的主要?jiǎng)恿κ袌?chǎng)銷售日漸繁榮的同時(shí)，企業(yè)資金回籠能力顯著增強(qiáng)。全年商品房銷售面積增長(zhǎng)39.4%，銷售額增長(zhǎng)72.2%，充分體現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的基本態(tài)勢(shì)，從資金結(jié)構(gòu)來(lái)看，反映市場(chǎng)資金回籠情況的，以定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款為主的其他資金增速不斷加快，所占比重不斷提高，全年到位938.74億元，增長(zhǎng)72.2%，所占比重達(dá)50.8%，反映出當(dāng)前大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銷售收入進(jìn)行循環(huán)投資的良好態(tài)勢(shì)，資金流轉(zhuǎn)順利進(jìn)一步提升企業(yè)開發(fā)信心，進(jìn)而促進(jìn)全市房地產(chǎn)投資穩(wěn)步回升。（四）購(gòu)房檔次提升和土地價(jià)格上揚(yáng)是影響重慶房地產(chǎn)商品房?jī)r(jià)格上漲的重要因素今年以來(lái)，全市商品住房均價(jià)一路上漲，全市商品住宅銷售面積3771.22萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41.2%，占全部商品房交易面積比重為94.2%，住房成交均價(jià)3290元/平方米，增長(zhǎng)22.1%，住宅均價(jià)上揚(yáng)主要由以下兩方面原因造成：首先是在售樓盤住宅成交價(jià)位檔次上升。從商品住宅成交均價(jià)區(qū)間分組情況看，去年同期住宅銷售面積2669.93萬(wàn)平方米，其中44.2%是均價(jià)2000元/平方米以下樓盤，占相對(duì)主導(dǎo)地位，其次是均價(jià)2000元/平方米至4000元/平方米之間樓盤，占比39.7%，均價(jià)4000元/平方米以上項(xiàng)目銷售面積占比16.1%。今年全市商品住宅銷售中占主導(dǎo)地位的為均價(jià)2000元/平方米至4000元/平方米之間樓盤，銷售占比達(dá)46.9%，而4000元/平方米以上樓盤所占比重有所提高，占29.7%較去年同期提高13.6個(gè)百分點(diǎn)，2000元/平方米以下僅占23.4%，較去年同期減少20.8個(gè)百分點(diǎn)?？梢?，主要銷售樓盤均價(jià)檔次提升一個(gè)等級(jí)，商品住宅銷售價(jià)格明顯上揚(yáng)。其次是土地價(jià)格上漲，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積與成交價(jià)款增速情況來(lái)看，購(gòu)置面積僅增5.4%的情況下，成交價(jià)款增長(zhǎng)76.9%，土地價(jià)格明顯上揚(yáng)，特別是前文所提到的兩大“地王”項(xiàng)目，樓面地價(jià)均達(dá)到3000元/平方米以上，對(duì)周邊區(qū)域甚至全市的房?jī)r(jià)上漲均已起到一定的催化作用。三、2010年重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)展望就當(dāng)前全市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況來(lái)看，主要體現(xiàn)出市場(chǎng)活躍、資金充裕、投資有力三大特點(diǎn)。從本年房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)與房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)高速增長(zhǎng)的情況來(lái)看，同時(shí)考慮到本年各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)地?zé)崆榈钠毡楦邼q，在未來(lái)一年的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)保持一定的活力，施工、新開工、竣工等供給方面的狀況將進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。而面對(duì)今年全國(guó)商品房銷售推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)攀升的火爆局面，國(guó)家及各地方政府均已表態(tài)，將于2010年起對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控政策由“防止”轉(zhuǎn)為“揭止”。12月23日，財(cái)政部、國(guó)稅總局下發(fā)的關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知明確了住房交易營(yíng)業(yè)稅細(xì)則，同一天為嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤地、炒地行為，國(guó)土資源部通報(bào)了9個(gè)省18宗房地產(chǎn)開發(fā)土地閑置情況，督促各地方政府及國(guó)土資源