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文檔簡介

0 0 m 1 9 5 高永焱 華建房地產(chǎn)公司未來發(fā)展研究 摘要 中國的房地產(chǎn)在經(jīng)歷了2 0 世紀9 0 年代末期的低谷后,在新世紀初顯 示出勃勃生機,全國各地都出現(xiàn)了不同程度的房地產(chǎn)熱潮,與此同時,中國 的房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)逐漸成熟,相關政策法規(guī)也在逐步完善,房地產(chǎn)行業(yè)的競 爭也e l 趨激烈化和有序化,房地產(chǎn)行業(yè)將進入品牌時代、規(guī)?;l(fā)展時代。 華建房地產(chǎn)公司是一家在北京市房地產(chǎn)市場起步,在近年來開始加速發(fā) 展并取得了驕人成績的房地產(chǎn)公司。隨著最近所獲得的大資金的支持,華建 房地產(chǎn)公司面臨著身處在這樣一個房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展而又競爭激烈的大背景下 公司的未來該向何處去的發(fā)展方向選擇問題。 本文通過對全國房地產(chǎn)市場及北京市房地產(chǎn)市場相關數(shù)據(jù)的收集、整理 和分析,結(jié)合對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關的政治、經(jīng)濟、法律、政策等相關資料的 分析,并在對華建房地產(chǎn)公司內(nèi)部情況進行多角度分析的前提下,運用戰(zhàn)略 管理相關理論與方法,為華建房地產(chǎn)公司提供了包括繼續(xù)鞏固在北京的發(fā) 展、有步驟有選擇地進行跨地區(qū)發(fā)展、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈多環(huán)節(jié)發(fā)展以及向投資 型房地產(chǎn)集團發(fā)展等未來發(fā)展方向的建議并對為公司未來發(fā)展提供支持的一 系列管理系統(tǒng)提供了相關的建議。 本文運用戰(zhàn)略管理外部環(huán)境、內(nèi)部實力、使命目標戰(zhàn)略“三假設”進行 結(jié)構(gòu)安排,運用s w o t 分析、以及“持續(xù)競爭優(yōu)勢、業(yè)務演化發(fā)展、市場競合 互動”之戰(zhàn)略三維構(gòu)架等方法及結(jié)構(gòu)對公司未來發(fā)展方向提供了分析與建 議,在理論論證的同時考慮了現(xiàn)實的可行性,希望能為公司未來的發(fā)展方向 定位提供幫助和啟示。 關鍵詞:競爭分析產(chǎn)業(yè)鏈非均衡外部環(huán)境 0 0 m 1 9 5 高永焱 華建房地產(chǎn)公司未來發(fā)展研究 a b s t r a c t c h i n e s er e a le s t a t ei n d u s t r ys h o w s g r e a tv i t a l i t yi nt h ee a r l yo f an e w c e n t u r ya f t e r g o i n gt h r o u g hd e p r e s s i o ni nt h el a t e o fn i n t yt w e n t i t h ag o o dv a r i e t yo fr e a l e s t a t eh e a ti s s p r e a d i n ga 1 1o v e rt h ec o u n t r y m e a n w h i l e d e v e l o p m e n to fc h i n e s e r e a le s t a t ei s b e c o m i n gm o r ea n dm o r em a t u r ea n dr e l e v a n tp o l i c i e sa n dl a w sa r e p e r f e c t e ds t e pb ys t e p t h ec o m p e t i t i o no fr e a le s t a t ei n d u s t r yi sh a v i n gt r e n d e d t o w a r dm o r ef i e r c ea n d r e g u l a ra n d i tw i l ls t e pi n t oa ne r ao fb r a n da n ds c a l e h u aj i a nr e a le s t a t ec o i so n et h a tk i c k so f fi nb e i j i n gr e a le s t a t em a r k e ta n d h a ss p e du pi nr e c e n ty e a r s ,i ta l s oh a sa c q u i r e dal o to fa c h i e v e m e n t s w i t ht h e s u p p o r to f a l a r g ea m o u n t o f c a p i t a l ,h u aj i a nr e a le s t a t ec o i sf a c i n gap r o b l e m o fd e c i d i n gi t so w nf u t u r ed i r e c t i o no f d e v e l o p m e n t i na b a c k g r o u n d o fa p r o s p e r o u s ,f i e r c e l y c o m p e t i t i v ea n dr i s k yr e a le s t a t ei n d u s t r y t h r o u g hc o l l e c t i n g ,a r r a n g i n ga n da n a l y s i n gr e l a t e dd a t ao f t h ew h o l ec o u n t r ya n d b e i j i n g sr e a le s t a t em a r k e t ,b ym e a n so fa n a l y s i n gp o l i t i c s ,e c o n o m y ,l a w ,p o l i c y m a t e r i a la b o u tr e a le s t a t e i n d u s t r y sd e v e l o p m e n t ,a n do nt h ep r e c o n d i t i o no f a n a l y s i n gh u aj i a nr e a le s t a t ec o s i n n e rc o n d i t i o nf r o mv a r i o u sa n g l e s t h i s a r t i c l ew h i c ha d o p t st h e o r i e sa n dm e t h o d sa b o u ts t r a t e g i cm a n a g e m e n t ,p r o v i d e s h u aj i a nr e a le s t a t ec o s u g g e s t i o na b o u ti t sf u t u r ed e v e l o p m e n t a lo r i e n t a t i o no n h o wt oc o n s o l i d a t ei t so w nd e v e l o p m e n ti n b e i j i n g o nh o wt oe l l f o r c e t r a n s r e g i o n a ld e v e l o p m e n t a n dr e a le s t a t e i n d u s t r y c h a i n d e v e l o p m e n t i nv a r i o u s a s p e c t sg r a d u a l l ya n ds e l e c t i v e l y a n do nh o w t ot r a n s f e ri t s e l fi n t oai n v e s t m e n t r e a ie s t a t e g r o u p t h i s a r t i c l ea l s oo f f e r sr e l e v a n ta d v i c eo nas e r i e so f m a n a g e m e n ts y s t e m st h a ts u p p o r tc o m p a n y sf u t u r ed e v e l o p m e n t u s i n g “t h r e eh y p o t h e s i s ”n a m e l y ,o u t e re n v i r o n m e n to fs t r a t e g i cm a n a g e m e n t , i n n e r s t r e n g t h ,t a s kg o a is t r a t e g y i ns t r u c t u r a l a r r a n g e m e n t ,a p p l y i n gs w o t a n a l y s i s ,s t r a t e g i c t h r e e d i m e n s i o nf r a m e w o r ko fs u s t a i n a b l e c o m p e t i t i v e a d v a n t a g e ,e v o l v e m e n t o fb u s i n e s s ,m u t u a l c o m p e t i t i o n a n d c o o p e r a t i o n o f m a r k e t s ”a n do t h e rm e t h o d sa n ds t r u c t u r e t h i sa r t i c l ew h i c ht a k e sp r a c t i c a l f e a s i b i l i t y j n t o c o n s i d e r a t i o n p u t s f o r w a r ds o m e a n a l y s i s a n d p r o p o s a l o n c o m p a n y sf u t u r ed e v e l o p m e n t w eh o p es i n c e r e l yi t w i l lg i v ey o us o m eh e l pa n d e n l i g h t e n m e n tw h e ny o ud e c i d ey o u rc o m p a n y sf u t u r ed e v e l o p m e n t a lo r i e n t a t i o n k e y w o r d s : c o m p e t i t i o na n a l y s i s :i n d u s t r yc h a i n ;u n b a l a n c e d ;o u t e r e n v i r o n m e n t 0 0 m 1 9 5 高永焱華建房地產(chǎn)公司未來發(fā)展研究 1 公司介紹及內(nèi)部條件分析 1 1 公司介紹 華建集團公司成立于1 9 6 0 年,是世界上有相當聲譽的綜合型國際貿(mào)易 集團公司?,F(xiàn)有全資及控股企業(yè)9 家。注冊資本7 5 億元人民幣,資產(chǎn)總額 超過4 0 億人民幣。 華建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于1 9 9 3 年6 月,是華建集團公司在房地 產(chǎn)領域的全資子公司,專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營,并已經(jīng)進入了物業(yè)管 理、裝飾裝潢、二手房中介、投資顧問等相關領域。到2 0 0 1 年為止,華建房 地產(chǎn)已開發(fā)和待開發(fā)面積將近3 0 0 萬平方米,其中建設規(guī)模5 萬平方米以上 的項目9 個,總投資超過15 億元的超大型公建項目3 個。 華建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自成立以來先后在上海、大連、青島、廣州和 南通等地參與投資了1 0 多個項目,積累了豐富經(jīng)驗,取得了不俗的業(yè)績和影 響,樹立起較為良好的市場形象。 1 9 9 6 年,華建房地產(chǎn)公司通過了i s 0 9 0 0 2 質(zhì)量體系認證,成為全國率 先通過質(zhì)量認證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。同年,華建房地產(chǎn)業(yè)務重點轉(zhuǎn)向北 京地區(qū)。其項目成功開發(fā)和銷售使他們同時被評為1 9 9 9 年度北京寫字樓和住 宅十大暢銷樓盤,華建房地產(chǎn)成為京城房地產(chǎn)業(yè)中唯一獲此殊榮的企業(yè),一 舉躋身北京最具開發(fā)實力和市場競爭力的大公司。華建房地產(chǎn)的品牌就此在 京城業(yè)界內(nèi)外迅速提升。 日趨成熟的管理、不斷增強的實力和卓越的產(chǎn)品品質(zhì)終于結(jié)出豐碩成 果,2 0 0 0 年華建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由國家建設部審定為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一 級資質(zhì),同時獲得北京市房地產(chǎn)土地開發(fā)權(quán)。進入2 0 0 2 年,華建房地產(chǎn)先后 擔綱西長安街5 a 級高檔寫字樓三個新項目的開發(fā)建設,更與北京市朝陽區(qū)攜 手打造北京商務中心區(qū)( c b d ) 核心區(qū)的一級土地開發(fā),為今后的長遠發(fā)展打 下了扎實基礎。 0 0 m 1 9 5 高永疑華建房地產(chǎn)公司未來發(fā)展研究 1 2 公司文化建設及經(jīng)營管理理念介紹 1 2 1 公司文化建設 華建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自成立以來,在激烈競爭的房地產(chǎn)市場上站穩(wěn) 了腳跟,在生產(chǎn)經(jīng)營過程中;公司始終重視企業(yè)文化建設,把企業(yè)文化建設 作為提高公司整體管理水平的重要措施,堅持以人為本的指導思想,不斷增 強企業(yè)的凝聚力,培育團隊精神,充分調(diào)動員工群眾的積極性,使企業(yè)步入 良性發(fā)展的軌道。公司的企業(yè)文化可以用“朝氣、創(chuàng)新、可靠”來概括:朝 氣是指公司員工隊伍的年輕、有生命力、可塑性強、容易接受新事物,具有 很強的創(chuàng)造力;創(chuàng)新主要是指公司強調(diào)組織運行架構(gòu)的創(chuàng)新,高效、朝氣的 運轉(zhuǎn)機構(gòu)對公司來說是一項重要的企業(yè)資源,也是各項經(jīng)營管理目標實現(xiàn)的 有力保證??煽坑腥缦聨讉€方面的含義: 一、公司對股東要有回報,要求公司的發(fā)展必須保持可持續(xù)性。 二、公司以顧客為中心,提供綜合價格質(zhì)量性能比高的可靠產(chǎn)品。 三、公司要對全體員工負責,要能經(jīng)受市場、時間的長期檢驗,要不斷 提高企業(yè)的抗風險能力,要讓員工得到滿意的回報 四、公司對合作的企業(yè),如供應商、施工方等,一直堅持不拖欠任何工 程款項,目標是建立一個互相信賴的合作伙伴關系,形成共贏的發(fā)展態(tài)勢。 公司在企業(yè)文化方面有的四個倡議:珍惜今天,堅定信心,超越自我, 同舟共濟。 1 2 2 公司經(jīng)營管理理念 公司充分認識到房地產(chǎn)市場的特質(zhì)“不充分、不完全的競爭市場,市場 永遠是無窮大的”將企業(yè)工作中心濃縮為“效益、發(fā)展、穩(wěn)定”六個字,關 于建筑產(chǎn)品,公司的經(jīng)營理念包括以下幾方面:項目策劃三論“項目選地, 追求共同性;項目定位,追求差異性;項目設計,追求唯一性”。項目銷售 三論“好產(chǎn)品自有好市場;普通產(chǎn)品狠抓營銷:在運動中把握市場”。利潤 三論“利潤是終點和起點;合理看待開發(fā)利潤;沖擊上游下游利潤”。公司 在項目開發(fā)建設上的制導思想為“陜速啟動、滾動發(fā)展、爭創(chuàng)效益”。公司 認為要永遠保持強烈的憂患意識:先求生存、后求發(fā)展,憂患者生、安樂者 死。 0 0 m 1 9 5 高永焱華建房地產(chǎn)公司未來發(fā)展研究 在管理方面,目前公司仍處于信息專制型模式,溝通渠道還不是十分合 理和暢通,公司f 通過各種方式將公司的管理向開放式、扁平式和流動式的 管理方式轉(zhuǎn)變。公司制訂了“對上爭取寬松環(huán)境、對下靈活處理機制、保持 合理人才流動”的原則,爭取在業(yè)務上淡化等級觀念;機構(gòu)精練,富有效 率;柔性分工,給員工充分的創(chuàng)造空間。公司根據(jù)公司自身的特點及房地產(chǎn) 行業(yè)的特點,制訂工作標準如下: 成敗論英雄,凡事重結(jié)果,因為就房地產(chǎn)而言,成敗可能不僅僅是利 潤的問題,而是生存的問題。 實干勝雄辯,干工作要摸得著看得見,不要理論家,而要更多的能將 構(gòu)想付諸實踐的實干家。 各謀其政、各司其職、少說廢話、少操閑心,將精力全部放在工作本 身。最忌怨天憂人而從不檢討自己,鼓勵員工在做好工作的同時不斷 充實自己、提升自己。 大膽進行人事改革是華建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得成功的基礎。1 9 9 5 年 在華建房地產(chǎn)公司在京單位率先實行勞動合同制。1 9 9 7 年作為華建房地產(chǎn)公 司在京單位勞動用工制度試點單位,率先提出了“四崗制”用工辦法。1 9 9 8 年 作為華建房地產(chǎn)公司工薪改革試點單位:率先打破薪點工資為主的公司管理 辦法。引進先進的管理理念是公司一直堅持的方針。1 9 9 7 年,在房地產(chǎn)丌業(yè) 中率先引進i s 0 9 0 0 2 質(zhì)量認證,制定了“把握市場,營造優(yōu)美環(huán)境;以人為 本,提供優(yōu)質(zhì)服務”的管理理念。 0 0 m 1 9 5 高永焱 畢建房地產(chǎn)公司末來發(fā)展研究 1 3 公司優(yōu)劣勢分析 1 3 1 優(yōu)勢分析 公司經(jīng)過幾年的精心運作,在北京住宅開發(fā)、寫字樓開發(fā) 領域的項目均獲好評,入選北京“年度明星樓盤”,建立了華建 房地產(chǎn)的項目品牌和公司品牌;初步形成公司的核心骨干,并積 累了房地產(chǎn)運作經(jīng)驗;員工的凝聚力較高:已形成的圍繞房地產(chǎn) 開發(fā)的近1 0 家控股子公司,經(jīng)營范圍涉及房地產(chǎn)開發(fā)上下游以 及中介服務等領域,積累了一定經(jīng)驗,使公司可以根據(jù)市場價值 變動快速調(diào)整策略,發(fā)展經(jīng)營性業(yè)務,平滑公司整體收益;隨著 新股東增資,公司資金方面實力進一步增強,從凈資產(chǎn)及總資產(chǎn) 看目前已達到國內(nèi)中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模,并且通過下一步股 份制改造及謀求上市將進一步拓展公司未來發(fā)展平臺;股東的資 產(chǎn)實力、世界性的聲譽及品牌效應以及在全國范圍內(nèi)的影響力、 網(wǎng)絡關系,使華建房地產(chǎn)在開發(fā)業(yè)務獲取資金、跨地域發(fā)展以及 與其他公司合作、聯(lián)盟等方面獲得一定便利。 1 3 2 劣勢分析 a 資源方面: 總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)規(guī)模處于北京市第二梯隊,但與第一梯隊的差距 仍然較大( 為城市丌發(fā)、華潤、天鴻的三分之一左右) :增資擴 股后的收益水平難以伴隨凈資產(chǎn)倍增快速放大,凈資產(chǎn)收益率較 市場水平偏低。另外現(xiàn)有資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理,資產(chǎn)質(zhì)量需要進一步 優(yōu)化;土地儲備較北京市前3 位開發(fā)商處于絕對劣勢;隨著公司 規(guī)模迅速膨脹,人力資源成為關鍵制約瓶頸,公司依靠核心管理 層的個性化管理較多,業(yè)務執(zhí)行層的專業(yè)化能力不足以適應未來 競爭。 b 技能方面: 對客戶需求把握以及通過項目運作滿足客戶需求的能力較突出, 但穩(wěn)定性及控制能力尚有所欠缺;在開發(fā)環(huán)節(jié)中,前期市場分析 研究的控制管理、項目中資金管理、成本控制及質(zhì)量管理,以及 銷售管理、物業(yè)提升價值等方面均有待改善;公司在資本運作及 存量資產(chǎn)經(jīng)營管理方面投入不足,發(fā)展緩慢。 0 0 m 1 9 5 高永焱 華建房地產(chǎn)公司未來發(fā)展研究 c 管理體系方面: 公司歷史創(chuàng)業(yè)快速發(fā)展,使公司難以認真思考并清晰規(guī)劃公司未 來戰(zhàn)略發(fā)展;公司受到國企管理模式的影響,尚不是完全市場化 運作,尚未形成績效管理的體系來實現(xiàn)有效考評,薪資體系不具 有市場競爭性;公司運營系統(tǒng)不完善,特別在公司運作流程方 面,依賴關鍵人員經(jīng)驗判斷以及責任心,尚未形成清晰、完善的 體系,組織結(jié)構(gòu)變化頻繁,本部部門職責劃分不清,運營與支持 部門配合不暢。 0 0 m 1 9 5 高永焱 華建房地產(chǎn)公司未來發(fā)展研究 2 、外部環(huán)境分析 2 1 宏觀經(jīng)濟與政策 2 1 1 經(jīng)濟發(fā)展 全球經(jīng)濟復蘇的減緩為中國經(jīng)濟增長帶來一定程度上的負面影 響,預計2 0 0 2 年北京市人均g d p 增長率低于2 0 0 1 年l1 的增長速度 但9 的增長速度仍顯示出較強的經(jīng)濟增長勢頭,2 0 0 2 年城鎮(zhèn)居民人 均可支配收入與2 0 0 1 年相比增長了6 ,為房地產(chǎn)的進一步發(fā)展提供 了良好的基礎。 表2 1 :j e 京市人均g d p 及城鎮(zhèn)居民人均可支配收入狀況表 2 0 0 1 年2 0 0 1 年2 0 0 2 正2 0 0 2 證 數(shù)值增長預測值預測增長 北京市2 4 4 5 2 元1 1 2 6 6 5 3 元9 人均g d p 城鎮(zhèn)居民人均1 15 7 7 88 5 1 2 2 7 2 46 可支配收入兀兀 ( 資料來源:i m i 統(tǒng)計年鑒;北京市政府工作報告) 2 1 2 政策變化 表2 2 :北京市房產(chǎn)相關政策變化情況及對房地產(chǎn)市場的影響 政策政策變化內(nèi)容對房地產(chǎn)市場影響 北京將成立土地交易和土地儲從根本上控制土地的供給;主要 開發(fā) 備中心,采取控制地價、建大開發(fā)資源透明化,房地產(chǎn)市場將 量經(jīng)濟適用房等措施;土地出進一步得到規(guī)范;需求量上漲引 方面 讓方式將由協(xié)議出讓方式為主發(fā)北京周邊地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)熱 向招標拍賣為主過渡。潮。 將逐步建立以面向中低收入者的 中低檔住宅為主體的多層次的住 房地產(chǎn)二級市場全面放開,房供應體系;將降低開發(fā)商的財 允許已購公房上市出售,并務成本,促使房價下降,并刺激 流通在交易稅費上給予優(yōu)惠;但居民購買需求;將促進個人住房 方面在北京缺少二、三級市場支消費及住房投資;增強北京房地 撐的市場供應體系。產(chǎn)相對其它城市的競爭力;市場 流通不暢,市場存在高風險,同 時也制約了一級商品房市場的交 易規(guī)模和數(shù)量。 6 0 0 h 1 1 9 5 高永焱 華建房地產(chǎn)公司米來發(fā)展研究 9 8 年以來實行住房制度潑 降低房價,刺激需求;歇裰本上控 革和住房分配貨幣化:利息 制土地的供給;主要開發(fā)資源透明 下調(diào)和痔造產(chǎn)稅收優(yōu)惠政 純,痔圭| 童產(chǎn)市場將迸步褥戮矮 策:個人購房貸敞利率和公 范;需求量上漲,引發(fā)北京周邊地 銷售 積余貸款舉率酶降低,會吸 區(qū)房羹鏊產(chǎn)開發(fā)熬灌;將逐步建立良 引城鎮(zhèn)居民貸款購房;對空 面向中低收入者的中低檔住宅為主 方露 黌雋酶稅費減免;對個人出 俸熬多漾次懿住房供應體系;將簿 秘住房予以減稅:國有職工 低開發(fā)商的財務成本,促使房價下 蓄次購房霹免交莛稅;入毽 降,勢潮激藩涎魏買籬求;褥鍵進 后建材關稅將由2 2 5 降 個人住房消費及住房投資;增強北 至1 7 。 京賽遺產(chǎn)穗對其它城棗魏竟爭力。 2 0 0 2 年北京市將拆除8 4 萬平 添瓣危癆,葫迂藩民6 4 萬 戶;城市總布局的基本方針 怒;改變久霉稻產(chǎn)盈過予集中 在市區(qū)的狀況,從現(xiàn)在起城市 藏泰建浚重點瑟逐步麩市區(qū)囪透絮 中低價位豹住寵今年將有4 0 0 萬 規(guī)劃區(qū)作戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移,市區(qū)建設要從 平米左右的缺口;將會帶動二級 方甏終筵擴震憊謠整浚造轉(zhuǎn)移;大 市場,使其活躍,放大成交擻; 力發(fā)展遠郊城鎮(zhèn),實現(xiàn)人口和 部分城市居民醫(yī)向外轉(zhuǎn)移。 產(chǎn)照藜會灌毒弱,迸一步麴強 與首都周圍的城市和地區(qū)的協(xié) 諼發(fā)震;l 京棗姆會塞凌一些 按功能劃分的區(qū)域。 金融多罄往宅主蔣鷙頊、裹豢住 政策宅完成主體結(jié)構(gòu)三分之二, 鍛行才發(fā)放貸款;圍歲 金融 受行捻嵩貸款門絞,新政策催生 業(yè)的進駐,將有助于促進房 憋產(chǎn)證券化以及貸款攙像 現(xiàn)房時代,沒有資金實力的腐地 形式多樣化;搬出以個人 產(chǎn)商籍逐澎淘汰密屆;公稷憊貸 購房抵拶貸款為熏點靛多顎 款手續(xù)簡化了,貸款多了,拱房 住房金融政策,包括放寬個 菱方便了。 人貸款毅發(fā),麓化個人貸款 擔保方式等。 0 0 m 1 9 5 高永疑 華建房地產(chǎn)公司未來發(fā)展研究 ( 資料來源:北京城市規(guī)劃網(wǎng);國務院發(fā)展研究中心) 2 1 3 中國加入w t o 的影響 a 對市場帶來的影響 部分原材料,半成品價格下降,智能化設施成本下降,汽車, 交通成本下降。外資企業(yè)進入中國步伐加大,金融和保險業(yè)的創(chuàng)新 將促使房地產(chǎn)開發(fā)和消費中的風險和資金成本下降,法律、會計、 建筑設計、城市規(guī)劃等方面先進的服務方式和理念引進將使房地產(chǎn) 市場發(fā)展更為成熟與完善。 b 對行業(yè)競爭帶來的影響 海外資金和發(fā)展商進入大陸房地產(chǎn)業(yè)的成本大大下降,有可能 形成外資及外商進入中國房地產(chǎn)市場的高潮;國際開發(fā)商具有強大 的市場競爭力,必將運用雄厚的資本實力大量吸收國內(nèi)的專業(yè)人 才;具有成熟的專業(yè)知識和豐富行業(yè)經(jīng)驗的房地產(chǎn)相關專業(yè)服務機 構(gòu)將進入中國。 c 引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)的變化 大量建材和新型材料的進口等將降低房地產(chǎn)行業(yè)的建設成本, 房價趨向合理化;房地產(chǎn)需求量增大;房地產(chǎn)咨詢和物業(yè)管理的水 平和質(zhì)量提高;行業(yè)整體素質(zhì)提高,房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化步 伐加快。 d 給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的挑戰(zhàn) 房地產(chǎn)市場競爭加劇,集中度將不斷提高;更多在外觀、戶型 和小區(qū)設施等方面相對落后的積壓房將面臨長期積壓風險;國內(nèi)房 地產(chǎn)商面臨人才競爭和考驗;與外商合作的開發(fā)商將面臨來自圖際 承包商的巨大壓力:房地產(chǎn)專業(yè)服務機構(gòu)面臨激烈的競爭壓力。 2 1 4 北京申奧成功的影響 a 與奧運相關的規(guī)劃 北京市將在未來5 年對城市基礎建設投入1 8 0 0 億巨資,建 設快速交通網(wǎng)絡、治理環(huán)境、建設信息化和改造生活設施,將 0 0 m 1 9 5 高永焱 華建房地產(chǎn)公一j 未來發(fā)展研究 北京提前1 0 2 0 年建設成為國際化大都市。奧運村將成為北京 市區(qū)規(guī)模最大、環(huán)境優(yōu)美的綜合社區(qū);大量居住和商務會議設 施勾勒了完整的奧運經(jīng)濟圈。 b 帶來的影響 全北京范圍的區(qū)域配套設施、城市交通狀況和環(huán)境得到全 面改善;吸引眾多國外投資機構(gòu)進駐:對商務配套設施的需求 增加。 c 引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)的變化 帶來北京房地產(chǎn)市場的長期利好和強勢的增長預期;外資 和外地房地產(chǎn)商進入北京,行業(yè)競爭加?。桓邫n物業(yè)的建設從 東部向北部轉(zhuǎn)移;高檔住宅樓、商務公寓和辦公樓宇需求增 加。 2 2 中國房地產(chǎn)行業(yè)分析 2 2 1 行業(yè)特點 a 周期性:房地產(chǎn)業(yè)屬固定資產(chǎn)投資范疇,受國家宏觀經(jīng)濟政策的影 響非常大。產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出與國民經(jīng)濟的發(fā)展相關并具一定先導性的周期 性。 b 產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性:房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的許多行業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、 玻璃、塑料、家電等都有著密切關系,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對這些產(chǎn)業(yè)的 誘發(fā)系數(shù)達到1 7 。此外,房地產(chǎn)業(yè)也促使物業(yè)管理、房地產(chǎn)評估、 房地產(chǎn)中介等新興行業(yè)的發(fā)展。 c 地域性:房地產(chǎn)是不動產(chǎn),不能象其它商品那樣通過房地產(chǎn)在地區(qū) 之間的流動來達到供求平衡或縮小地區(qū)間價格差異。房地產(chǎn)市場的供 求狀況主要受當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平的影響,不同區(qū)域表現(xiàn)出相當?shù)奶?性。 d 受產(chǎn)業(yè)政策影響大的特性:政府對土地資源的開發(fā)和使用計劃直接 影響到土地的供應,從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況;政府的各項稅 費會影響到房地產(chǎn)的價格,從而影響到房地產(chǎn)的銷售狀況;政府對房 地產(chǎn)交易所采取的政策會影響到房地產(chǎn)的流通狀況。 2 2 2 行業(yè)發(fā)展狀況 0 0 m 1 9 5 高水焱 華建房地產(chǎn)公司未來發(fā)展研究 2 0 0 1 年,在全國固定資產(chǎn)投資中,房地產(chǎn)開發(fā)投資增長3 1 4 , 遠高于基本建設投資,和更新改造投資,房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟的 支柱型產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟增長的推動力。 圖2 1 三類固定資產(chǎn)投資增長情況比較及構(gòu)成比例 從g d p 增長趨勢看,西部地區(qū)、華東、華北增長最快,相應的住 宅需求增長將會領先其他地區(qū)。其中西部地區(qū)經(jīng)濟增長速度較前兩年上 升,平均增長速度為8 4 1 ,但整體發(fā)展也不平均,其中,青海、甘 肅、寧夏表現(xiàn)突出。其主要原因是國家發(fā)展西部的傾斜政策,大力推進 工業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu),帶動整個地區(qū)經(jīng)濟增長;東南沿海地區(qū)經(jīng)濟增長速度漸 趨平穩(wěn),平均增長速度為7 8 1 ,三大經(jīng)濟圈的經(jīng)濟增長速度依然很 高:圍繞京津唐、長江三角洲、珠江三角洲地區(qū)的城市化進程飛速發(fā) 展。;經(jīng)濟增長速度較慢,平均增長速度為6 8 9 ,但整體發(fā)展不平 均,其中,云南,江西、山西的增長速度為全國未列。 表2 3 :2 0 0 1 年全國主要區(qū)域及城市g(shù) d p 增長率 0 0 | 1 1 9 5 高永焱畢建房地產(chǎn)公司未來發(fā)展研究 地區(qū)華南東北華東西南華北西北上海北京廣卅i fg d p 7 4 77 8 78 0 68 2 l8 3 78 6 l1 0 2l ll127 增長( ) ( 資料來源:國務院發(fā)展研究中心) 從房地產(chǎn)投資方面看,2 0 0 1 年前7 個月,西部地區(qū)投資3 5 1 億 元,比去年同期增長4 0 3 :銷售額15 4 億元,增長4 7 8 :東部地 區(qū)投資1 9 7 3 億元,比去年同期增長2 9 4 ;銷售額1 1 6 7 億元,增長 4 1 2 。中部地區(qū)投資3 2 8 億元,比去年同期增長3 6 7 :銷售額 13 3 億元,增長3 0 3 ( 數(shù)據(jù)來源:國務院發(fā)展研究中心) 。由此可見, 西部地區(qū)的房地產(chǎn)投資增長較東部和中部地區(qū)快,中國西部大開發(fā)戰(zhàn)略 的實施對于西部房地產(chǎn)業(yè)的促進作用已經(jīng)有所顯現(xiàn)。 四大板塊是2 0 0 2 年中國房地產(chǎn)發(fā)展的熱點: 大西部板塊:2 0 0 1 年經(jīng)濟增長高于全國平均,固定資產(chǎn)投資增長高出 全國一倍以上,十五期間國家計劃向該區(qū)域投入數(shù)千億資金,必將帶來 諾大的開發(fā)效應。 京津板塊:特殊政治地段,大北京概念提出后引發(fā)大規(guī)模的投資,加上 奧運影響,京津板塊將是奧運第一受益者。 江浙滬板塊:人均g d p 較高,投資增長速度高出全國3 1 9 ,供需比 例基本協(xié)調(diào),政策引導較好,將進入下一輪大的發(fā)展期。 深粵板塊:外商港商購買力旺盛,土地便宜,具有得天獨厚的優(yōu)勢。 2 0 0 1 年空置率下降很快,銷售旺盛。 2 2 3 競爭態(tài)勢 中國房地產(chǎn)行業(yè)集中度較低,中小規(guī)模企業(yè)和項目型公司數(shù)量龐大, 由于行業(yè)競爭激烈,導致平均利潤降低并出現(xiàn)兩極分化的現(xiàn)象,上市公司 及和經(jīng)營情況好的大型房地產(chǎn)集團盈利情況較好。2 0 0 1 年上半年,2 2 家 房地產(chǎn)上市公司主營業(yè)務收入為5 3 億元,同比增長1 6 7 7 :主營業(yè)務利 潤為4 5 3 9 億,同比增長2 2 17 :平均每家上市公司實現(xiàn)凈利潤為2 5 2 7 萬元,同比增長5 6 6 2 其中深萬科、深振業(yè)、深長城、華僑城、中華 0 0 m 1 9 5 高永焱 華建房地產(chǎn)公司未來發(fā)展研究 企業(yè)的中期凈利潤增長率均超過7 0 。隨著業(yè)績的兩極分化加劇,導致市 場將進一步集中,雖然在一些地區(qū)仍然有一些小房地產(chǎn)商依靠各種手段獲 取有競爭價格的土地而獲得利潤和生存空間,但隨著相關政策的逐漸完 善,市場機制的逐漸健全,這類小房地產(chǎn)商由于不具有競爭優(yōu)勢將面臨被 大型房地產(chǎn)商兼并或淘汰出局的局面。 表24 :三大城市房地產(chǎn)企業(yè)狀況比較表 城市房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)平均規(guī)模商品房銷售平均規(guī)模 總數(shù)( 家)投資完成額( 萬元)額( 億元)( 萬元) ( 億元) 北京 17 136 8 9 34 0 2 43 0 2 317 6 5 上海3 3 12 6 1 21 8 4 84 1 0 712 4 0 廣卅i1 1 0 0 2 8 0 52 5 5 02 0 2 31 8 3 9 ( 資料來源:國務院發(fā)展研究中心) 許多大型房地產(chǎn)集團在北京、上海、廣州、深圳等多個直轄市以及東南 沿海經(jīng)濟較為發(fā)達的城市發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務,新鴻基、和記黃埔、新世界等頗 具實力的港資開發(fā)商也紛紛進入內(nèi)地大城市發(fā)展,此類地區(qū)房地產(chǎn)競爭已經(jīng) 十分激烈。另一方面,這些大型房地產(chǎn)公司在大舉圈地、開發(fā)的同時,在管 理能力、營銷能力及人力資源等方面也越來越重視,因此,新一輪的競爭將 是綜合的多層次的。 2 2 4 未來趨勢 中國經(jīng)濟將繼續(xù)保持7 以上的增長速度,我國的我國的人均國 民生產(chǎn)總值已經(jīng)達到3 0 0 美元1 0 0 0 美元的區(qū)間,進入房地產(chǎn)大發(fā)展 階段。城市化進程加快,到2 0 1 0 年城鎮(zhèn)人口將增加到6 3 6 億,預期 至少將新增加住房需求3 3 4 8 億平方米。我國的人均住宅面積雖已從 改革開放初期的7 平方米增加到目前的約1 6 平方米,但與2 0 世紀g o 年代初期主要發(fā)達國家人均4 3 平方米建筑面積相比還有很大的上升空 間。 隨著中國加入w t o 后對于房地產(chǎn)業(yè)綜合有利效應的逐漸顯現(xiàn),加 之國家取消不合理收費、調(diào)整稅收及金融政策、理順房地產(chǎn)二三級市場 流通政策等的積極舉措的實施,中國的房地產(chǎn)業(yè)將會得到更大的發(fā)展, 0 0 m 1 9 5 高永焱 華建房地產(chǎn)公司未來發(fā)展研究 并將迎來供需兩旺的局面。當然,目前部分地區(qū)由于供需結(jié)構(gòu)存在一定 比例的失衡,需要用市場及政策手段進行調(diào)控。 房地產(chǎn)公司的競爭將進入品牌競爭階段,綜合實力強的大型房地 產(chǎn)集團公司將在競爭中通過購并、重組等手段逐漸壯大。隨著法制的進 一步完善和政策的進一步透明化,那些依靠當?shù)卣?、資源以及人際關 系等優(yōu)勢依存的小型房地產(chǎn)公司將逐漸被淘汰。與此同時,大型房地產(chǎn) 公司將謀求在更多的地區(qū)復制發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務,獲取規(guī)模優(yōu)勢及有利的 競爭地位。隨著中國西部大開發(fā)政策的逐步推進,以及西部經(jīng)濟的進一 步發(fā)展,中國西部將成為房地產(chǎn)發(fā)展新的增長點。中國的房地產(chǎn)經(jīng)過十 多年的發(fā)展,已經(jīng)由粗放型進入集約型發(fā)展階段,隨著市場的不斷成熟 以及市場規(guī)模的不斷擴大,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈將更加豐富,分工將更加細 化,產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)孕育著越來越多的市場機會。 2 3 北京市房地產(chǎn)行業(yè)分析 2 3 1 行業(yè)總體發(fā)展現(xiàn)狀 a 行業(yè)結(jié)構(gòu)狀況 以下的一系列數(shù)據(jù)大致可以反映出北京市房地產(chǎn)企業(yè)“數(shù)量多, 規(guī)模小,兩極分化嚴重”的總體情況:至2 0 0 1 年8 月,北京市房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)已達到17 13 家,其中包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私有企業(yè)、 聯(lián)營企業(yè)以及外商投資企業(yè)等多種形式。其中外省市在北京的房地產(chǎn)投 資商達8 3 家,如廣州的珠江、深圳的金地、大連的萬達、福建的天潤 等。北京市場上在售的項目共約9 5 0 個,僅掌握在5 1 0 個開發(fā)商手 中。北京市場上有項目的企業(yè)平均開發(fā)規(guī)模為2 1 萬平方米。如果以全 部開發(fā)企業(yè)計算,平均規(guī)模不足3 萬平方米,由此可見,近12 0 0 家開 發(fā)企業(yè)并未進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)運作。規(guī)模最大的前1 0 0 家企業(yè), 其項目占到市場全部在售項目總規(guī)模的6 2 ,平均開發(fā)規(guī)模6 6 3 萬平 方米,剩余4 0 0 余家企業(yè)所占市場份額不足4 0 ,平均開發(fā)規(guī)模9 9 萬平方米。 表2 5 :2 0 0 1 年北京不同開發(fā)規(guī)模項目構(gòu)成 建筑面積( 平方米)項目個數(shù)占比 1 0 萬以下1 0 05 0 3 1 0 萬3 0 萬6 83 4 3 3 0 萬1 0 0 萬2 61 2 9 1 0 0 萬以上72 5 0 0 m 1 9 5 高永焱 華建房地產(chǎn)公司未來發(fā)展研究 ( 資料來源:北京市城市建設綜合開發(fā)辦公室) 由此可見,北京房地產(chǎn)市場目前中小規(guī)模項目仍占據(jù)相當比例。 b 價格總體狀況 北京市的房地產(chǎn)平均價格近年來一直處于5 0 0 0 元平方米以上的高 位,遠遠高于全國平均水平,甚至高于上海與廣州,與深圳基本持平, 主要由于以下因素: 土地:北京作為首都的特殊地位,導致地價較高,加之北京的土 地供應處于各權(quán)力主體的割據(jù)失控狀態(tài),炒地現(xiàn)象嚴重,導致土地 價格偏高。 建造成本:北京位于華北地震帶,建筑都須按八級裂度設防。住 宅樓必須考慮冬季4 個月的采暖期,須設取暖設備并輔設熱力管線 等。這些因素增加了建造成本。 綜合費用:市政基礎設施建設資金轉(zhuǎn)嫁到了消費者身上:歷史上 的行政劃撥用地無序、無規(guī)則進入土地市場,抬升了房價;從房地 產(chǎn)稅費構(gòu)成看,存在許多不合理因素。 其他因素:在北京,集團購買在商品房銷售中長期保持絕對優(yōu) 勢。單位購房最顯著的特征是首選位置,其次才考慮價格。只要是 地段好的城區(qū),不管房價多高,房子總會有單位買家來接,這一所 謂的“市場”傳遞出的信息,導致北京房價始終處于扭曲狀態(tài) 6 0 0 0 5 0 0 0 4 0 0 0 3 0 0 0 2 0 0 0 1 0 0 0 0 圖2 1 北京市與全國房地產(chǎn)平均價格比較圖 ( 資料來源:國家統(tǒng)計局) c 供需總體狀況 下圖顯示了近1 0 年來北京市房地產(chǎn)投資的總體情況,可見,最近兩年 北京的房地產(chǎn)投資呈加速上升趨勢。 1 4 0 0 m 1 9 5 高永焱 華建房地產(chǎn)公司未來發(fā)展研究 圖2 ,2 :北京市房地產(chǎn)投資情況 ( 資料來源:建設部房地產(chǎn)業(yè)司) 下圖顯示了北京市房地產(chǎn)近年來竣工及銷售情況: 圖2 3 :北京市房地產(chǎn)竣工面積與銷售面積對比圖( 單位:萬平方米) ( 資料來源:中國統(tǒng)計信息網(wǎng)) 由上圖可見,雖然商品房銷售面積占當年竣工面積百分比有逐漸遞 增趨勢,即各年當年消化狀況逐漸好轉(zhuǎn),但空置面積還保持逐年累加遞 增的趨勢。 0 0 m 1 9 5 高永焱 華建房地產(chǎn)公司未米發(fā)展研究 2 3 2 北京市寫字樓市場發(fā)展狀況 a 寫字樓市場供給情況分析 2 0 0 2 年北京擬、在建寫字樓面積將達到12 0 0 萬平方米以上。其中的 3 0 、即3 6 0 萬平方米左右將在今年推出,是2 0 0 1 年市場供應量的一 倍。加上2 0 0 1 年未消化的一部分存量,市場形式不容樂觀。 相對于總量供應的增加,中央商務區(qū)的供應量卻明顯呈銳減趨勢。據(jù) 統(tǒng)計,2 0 0 2 年北京寫字樓市場預計將有3 9 4 萬平方米的甲級寫字樓供 應,比去年減少2 6 2 萬平方米。值得一提的是,盡管朝陽區(qū)內(nèi)的甲級寫 字樓供應達19 力平方米,占新增總供應量的4 8 ,但中央商務區(qū)內(nèi)的甲 級寫字樓新增供應卻為零,與去年供應的1 3 4 萬平方米形成鮮明對比。 從區(qū)域分析來看,朝陽區(qū)獨占鰲頭,南城潛力不容忽視。以下是2 0 0 2 年北京寫字樓市場城區(qū)供應量分析: 朝陽區(qū)2 0 0 2 年將有金地、萬達、財富中心等大型項目入市,供應量 達1 5 0 萬平方米以上;西城區(qū)的項目主要集中在金融街及附近區(qū)域,計有 中證大廈、金融城等項目推出,供應量達5 0 萬平方米;海淀區(qū)2 0 0 2 年供 應量為6 0 萬平方米左右。宣武區(qū)、崇文區(qū)這兩個區(qū)域以前一直是高檔項 目的禁地,項目較少。荷華國際、中環(huán)廣場兩大項目均為前幾年的存量, 預計將于2 0 0 3 年推向市場。隨著南城市政的改造,也出現(xiàn)了如中融城市 廣場這樣的大型綜合項目。2 0 0 2 年供應量約為2 0 萬平方米。豐臺區(qū)的項 目多集中在西客站周圍,如海天廣場等,且大多為中檔項目。今年供應量 約在2 0 萬平方米左右。在北京各區(qū)還有一些面積稍小或潛在的擬、在建 項目。它們在今年的供應量約合計2 0 萬平方米。 b 、寫字樓市場需求情況分析 今后的北京寫字樓市場將受到三大不確定因素的制約,形式不容樂觀: 一是中國的入世效應是否能迅速體現(xiàn);二是美國經(jīng)濟能否盡快真正復蘇:三 是北京經(jīng)濟能否繼續(xù)保持1 0 以上的經(jīng)濟增長率。 w t o 的影響力毋庸置疑,中國入世的成功必定會吸引大量資金擁入北 京,但由于許多跨國大公司早已進入中國,它們在中國已經(jīng)從辦事處階段過 渡到合資或獨資公司階段,因此,即使他們在今年有更換寫字樓的需要,也 大多只是從a 寫字樓搬到b 寫字樓;并且由于它們在華業(yè)務基本不會出現(xiàn)飛 0 0 m 1 9 5 高永焱 華建房地產(chǎn)公司未來發(fā)展研究 速增長,所以在面積需求方面不會有很大改變。而外資銀行、保險業(yè)則由于 我國開放的循序漸進性而暫無大作為。 美國經(jīng)濟的發(fā)展狀況較大程度上影響著全球經(jīng)濟的發(fā)展。從美國經(jīng)濟的 發(fā)展趨勢來看,由于恐怖事件、跨國公司財務丑聞及伊拉克戰(zhàn)爭局勢等綜合 因素的影響,美國經(jīng)濟的復蘇將面臨嚴重的考驗,即使美國經(jīng)濟會在2 0 0 3 年 出現(xiàn)復蘇,由于房地產(chǎn)市場發(fā)展的滯后性,寫字樓市場的真正轉(zhuǎn)機也將出現(xiàn) 延緩。最后,就北京經(jīng)濟在2 0 0 2 年的發(fā)展情況來看,北京已經(jīng)連續(xù)幾年保持 了較高的經(jīng)濟增長率,經(jīng)濟增長速度對寫字樓市場的發(fā)展起著相當重要的作 用。寫字樓市場租金基本與g d p 的增長率呈正比關系,即在g d p 增長率高的 年份,寫字樓市場的租金也會保持一個比較高的水平,反之亦然。 c 北京寫字樓市場區(qū)域分析: 隨著北京成功獲得2 0 0 8 年奧運會主辦權(quán),北京寫字樓市場的重點區(qū)域 正逐漸發(fā)生變化,以往為人們所廣泛關注的四大重點區(qū)域:c b d 、金融街、中 關村、長安街沿線正逐漸由“三老一新”代替,這就是c b d 、金融街、中關 村與奧運村。 c b d 區(qū)域正日益成為北京高檔商務區(qū)的象征之一,入世的成功使其地位 愈加鞏固。但相對于該區(qū)域巨大的市場潛力,單憑國貿(mào)大廈、嘉里中心等老 項目已遠遠無法滿足需求,2 0 0 卜2 0 0 2 年僅有北京財富中心和世紀財富中心 兩個新項目開工,更使c b d 的樓價水漲船高。 經(jīng)過多年的開發(fā)培育,金融街已成為金融、證券、保險、電信等機構(gòu)的 首選辦公場所。相對于c b d 的開發(fā)薄弱,金融街的寫字樓基本處于開發(fā)、銷 售兩相宜的階段,加上受申奧成功利好因素的影響,金融街將于2 0 0 6 年基本 完成建設。因此,金融街寫字樓的供應量將從2 0 0 2 年開始逐步加大。2 0 0 2 年,中國證券大廈、富凱大廈的建設進度都將加快,而原為寫字樓與酒店雙 塔設計的中證大廈為了滿足供應量需求,更將改為全寫字樓設計,并于2 0 0 2 年三月正式開盤。 相比之下,近年來中關村區(qū)域的寫字樓市場表現(xiàn)并不景氣。2 0 0 1 年中關 村區(qū)域共有寫字樓項目3 6 個,供應面積達1 0 8 6 萬平方米。但甲級寫字樓僅 有科技會展中心等幾家。代替長安街沿線成為四大區(qū)域之一的奧運村,依靠 北京申奧成功的優(yōu)勢,發(fā)展十分迅速, 將會在京城寫字樓市場扮演重要角色。 并且前有亞運村的成功范例,奧運村 但由于申奧成功以后,該地區(qū)的項目 0 0 m 1 9 5 高水焱華建房地產(chǎn)公司未來發(fā)展研究 審批已凍結(jié),解凍須待奧運村規(guī)劃方案正式通過以后。因此,算上開發(fā)需要 的時間,正式進入市場最快也將會是2 0 0 3 年下半年。 d 寫字樓市場客戶主體分析 從2 0 0 1 年下半年開始,高科技企業(yè)的需求量出現(xiàn)回落,而傳統(tǒng)行業(yè),如 電信、金融等行業(yè)重新成為寫字樓需求主力。外資企業(yè)在租賃市場上仍然表 現(xiàn)出強大實力,占據(jù)約4 0 的市場份額。 2 0 0 1 年,許多實力雄厚的中資機構(gòu)扮演主要角色,吸納了多半的市場份 額。其中金融機構(gòu)與電信公司構(gòu)成了中資機構(gòu)需求的主體。隨著中資機構(gòu)國 際化進程的加快,今年的北京寫字樓市場仍將是中資機構(gòu)的天下。 今年北京寫字樓客戶群呈現(xiàn)如下特點:第一,東區(qū)和西區(qū)客戶群出現(xiàn) “東移與西移”的互動跡象。如在今年的c b d 大戰(zhàn)中,c c t v 的“東遷”和部 分高科技外企、上市公司的“西移”就證明了這一點。第二,外地機構(gòu),包 括外地政府駐京機構(gòu)和投資集團進京的步伐逐漸加快。 e 北京寫字樓租金售價歷史走勢情況及分析 1 9 9 5 年下半年諸如恒基中 心、南銀大廈、光華長 安、豐聯(lián)廣場、華普大廈 等眾多大體量優(yōu)質(zhì)寫字樓 集中推出,北京市寫字樓 市場的供應量遠遠超出了 需求量,成為寫字樓市場 盛衰的轉(zhuǎn)折點。1 9 9 6 年, 寫字樓租售價明顯反轉(zhuǎn)。 1 9 9 3 至1 9 9 5 年是 北京寫字樓市場的 黃金時代。以萬通 新世界廣場為代表 的高檔商用樓項目 創(chuàng)造了北京房地產(chǎn) 開友歷史上的奇跡 受1 9 9 9 開始的宏觀控制 影響,寫字樓供給量不 大,市場供不應求,租金 持續(xù)上漲;由于市場行情 看好,2 0 0 0 年也成為幾 年來寫字樓投資量較大的 一年。 奧運會對寫字樓的需求放 大到極高點,奧運會后會 迅速進入低潮 ( 多一= := 1 9 9 5 1 9 9 8 年隨著峻工 量大增,( 近1 0 0 萬平 米的供應量) ,北

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