泉州金爵項(xiàng)目總體規(guī)劃策劃定位書-126PPT.ppt

1,2,第一章：宏觀市場分析經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)社會消費(fèi)趨勢城市總體規(guī)劃第二章：商業(yè)市場分析及項(xiàng)目定位商業(yè)街定位及包裝策略金爵大廈功能定位游艇俱樂部規(guī)劃定位二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略,目錄,3,序項(xiàng)目開發(fā)背景及地塊分析,4,項(xiàng)目一島有兩橋，其中一橋已經(jīng)完工,項(xiàng)目二島需要從晉江進(jìn)入,兩島之間沒有固定的交通工具,項(xiàng)目距離市中心距離約20分鐘車程,地塊分析,5,第一章：宏觀部分項(xiàng)目區(qū)域背景,6,宏觀部分項(xiàng)目區(qū)域背景,廈漳泉城市經(jīng)濟(jì)圈在目前省城兩大中心城市（廈門、泉州）壯大的基礎(chǔ)上形成，主要由廈、泉、漳所轄城市和龍巖、莆田的一部分組成，這一區(qū)域經(jīng)濟(jì)模式為多中心網(wǎng)絡(luò)式。戰(zhàn)略定位：泉州作為中國獨(dú)具特色的歷史文化名城和重點(diǎn)僑鄉(xiāng)，城市發(fā)展的戰(zhàn)略定位是，建成現(xiàn)代化工貿(mào)旅游港口城市，繼續(xù)加強(qiáng)紡織、服裝、石材等傳統(tǒng)的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)旅游業(yè)。,7,經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為社會消費(fèi)模式的變化創(chuàng)造了基礎(chǔ)條件，泉州成為社會消費(fèi)變革的領(lǐng)先區(qū)域,泉州經(jīng)濟(jì)快速持續(xù)發(fā)展，GDP連續(xù)保持2位數(shù)增長。,宏觀部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),宏觀部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),8,泉州2006年人均GDP位列全國第三十位,9,旅游消費(fèi),住房消費(fèi),汽車消費(fèi),健康消費(fèi),廈漳泉區(qū)域?qū)⒊蔀樯钅Ｊ降膭?chuàng)新地區(qū),文化教育消費(fèi),宏觀部分社會消費(fèi)發(fā)展趨勢,10,從歐美發(fā)達(dá)國家的社會發(fā)展進(jìn)程來看在人均GDP達(dá)到1000美元以上時(shí)，通常會出現(xiàn)排浪式的旅游消費(fèi)熱潮。,GDP臨界點(diǎn)分析,旅游消費(fèi),住房消費(fèi),汽車消費(fèi),健康消費(fèi),廈漳泉區(qū)域?qū)⒊蔀樯钅Ｊ降膭?chuàng)新地區(qū),文化教育消費(fèi),宏觀部分社會消費(fèi)發(fā)展趨勢,11,廈漳泉城市經(jīng)濟(jì)圈旅游者出游次數(shù)和平均消費(fèi)分析,消費(fèi)者年均旅游次數(shù)：6次及以下為主,外出旅游花費(fèi)：3001200元為主,一年內(nèi)多次旅游開始普及,多以短途旅游為主,旅游消費(fèi),住房消費(fèi),汽車消費(fèi),健康消費(fèi),文化教育消費(fèi),廈漳泉區(qū)域?qū)⒊蔀樯钅Ｊ降膭?chuàng)新地區(qū),宏觀部分社會消費(fèi)發(fā)展趨勢,12,廈漳泉城市經(jīng)濟(jì)圈旅游者出游目的和目的地分析,休閑度假成為僅次于觀光的出行目的，顯示出本項(xiàng)目發(fā)展休閑度假的良好前景,本地塊具有良好的自然景觀，具備了成為一個(gè)具有吸引力的旅游目的地的條件,旅游地首選：優(yōu)美的自然風(fēng)景,旅游消費(fèi),住房消費(fèi),汽車消費(fèi),健康消費(fèi),文化教育消費(fèi),廈漳泉區(qū)域?qū)⒊蔀樯钅Ｊ降膭?chuàng)新地區(qū),宏觀部分社會消費(fèi)發(fā)展趨勢,13,廈漳泉城市經(jīng)濟(jì)圈旅游消費(fèi)者特征分析,出游方式：散客為主，團(tuán)體客人比例有所上升團(tuán)體客人比例從2000年的10.4%上升為2001年的12.1%。,職業(yè)狀況：離退休人員居首位離退休人員所占出游者的比例占第一位，超過了任何一類職業(yè)人群。,年齡特征：中老年人居首位，4564歲的出游者所占比例為38.9%，2544歲的出游者所占比例為36.6%，居第二位。,最主要的消費(fèi)群體是一個(gè)對健康高度關(guān)注的群體,旅游消費(fèi),住房消費(fèi),汽車消費(fèi),健康消費(fèi),文化教育消費(fèi),廈漳泉區(qū)域?qū)⒊蔀樯钅Ｊ降膭?chuàng)新地區(qū),宏觀部分社會消費(fèi)發(fā)展趨勢,14,健康消費(fèi)支出逐年增長預(yù)計(jì)未來會步入一個(gè)快速增長期,旅游消費(fèi),住房消費(fèi),汽車消費(fèi),健康消費(fèi),文化教育消費(fèi),廈漳泉區(qū)域?qū)⒊蔀樯钅Ｊ降膭?chuàng)新地區(qū),宏觀部分社會消費(fèi)發(fā)展趨勢,15,文化教育消費(fèi)支出增長迅速已經(jīng)成為大型地產(chǎn)開發(fā)的成熟手段,旅游消費(fèi),住房消費(fèi),汽車消費(fèi),健康消費(fèi),文化教育消費(fèi),廈漳泉區(qū)域?qū)⒊蔀樯钅Ｊ降膭?chuàng)新地區(qū),宏觀部分社會消費(fèi)發(fā)展趨勢,16,國家“十五”計(jì)劃指出：發(fā)展經(jīng)濟(jì)型轎車，鼓勵(lì)轎車進(jìn)入家庭。,泉州私車保有量快速增長泉州市城鎮(zhèn)居民每百戶擁有家用汽車2輛，比全省高出123輛。其中市區(qū)居民每百戶擁有3輛，分別比福州、廈門兩市的高出233輛和15輛，居全省首位。,居民收入水平不斷增長2006年，泉州人均GDP24748元,汽車消費(fèi)市場快速增長,改變傳統(tǒng)的城市時(shí)空觀，為郊區(qū)化創(chuàng)造基礎(chǔ),旅游消費(fèi),住房消費(fèi),汽車消費(fèi),健康消費(fèi),文化教育消費(fèi),廈漳泉區(qū)域?qū)⒊蔀樯钅Ｊ降膭?chuàng)新地區(qū),宏觀部分社會消費(fèi)發(fā)展趨勢,17,此階段住宅業(yè)大都為了解決居民住房困難，注重?cái)?shù)量型發(fā)展。在這種背景下建造的住房，只解決無房可住的問題，大部份是檔次低、單位面積小的鳥籠式住宅。主要集中發(fā)展城市建設(shè)。,旅游消費(fèi),住房消費(fèi),汽車消費(fèi),健康消費(fèi),文化教育消費(fèi),廈漳泉區(qū)域?qū)⒊蔀樯钅Ｊ降膭?chuàng)新地區(qū),宏觀部分社會消費(fèi)發(fā)展趨勢,18,該階段是一個(gè)相當(dāng)長的歷史過程，發(fā)達(dá)國家大致經(jīng)歷20年左右；在此階段，消費(fèi)者需要量急劇上升，同時(shí)比較注重物業(yè)品質(zhì)；泉州整體已經(jīng)進(jìn)入該發(fā)展階段。郊區(qū)化現(xiàn)象開始出現(xiàn)，并迅速發(fā)展,旅游消費(fèi),住房消費(fèi),汽車消費(fèi),健康消費(fèi),文化教育消費(fèi),廈漳泉區(qū)域?qū)⒊蔀樯钅Ｊ降膭?chuàng)新地區(qū),宏觀部分社會消費(fèi)發(fā)展趨勢,19,泉州將在20152020年前后將進(jìn)入住宅發(fā)展第三階段；居民對居住質(zhì)量的要求越來越高，追求居住功能、服務(wù)及環(huán)境舒適、優(yōu)雅的傾向增強(qiáng)。郊區(qū)化現(xiàn)象形成,旅游消費(fèi),住房消費(fèi),汽車消費(fèi),健康消費(fèi),文化教育消費(fèi),廈漳泉區(qū)域?qū)⒊蔀樯钅Ｊ降膭?chuàng)新地區(qū),宏觀部分社會消費(fèi)發(fā)展趨勢,20,宏觀部分城市發(fā)展規(guī)劃,經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo):到2010年，基本實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會。在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效益和降低消耗的基礎(chǔ)上，規(guī)劃區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到2600億元，人均生產(chǎn)總值達(dá)到5900美元。城市性質(zhì):國家歷史文化名城，國際消費(fèi)品制造業(yè)名城，海峽西岸的現(xiàn)代化工貿(mào)、港口、旅游城市。人口規(guī)模:至2010年規(guī)劃范圍內(nèi)總?cè)丝?77萬左右，其中城鎮(zhèn)人口360萬左右；至2020年總?cè)丝?50萬左右，其中城鎮(zhèn)人口490萬左右。用地規(guī)模:遠(yuǎn)期規(guī)模為規(guī)劃期內(nèi)城市建設(shè)用地583.68平方公里，人均城市建設(shè)用地119.1平方米。遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)模按城市人口680萬人控制，城市建設(shè)用地約680平方公里。,空間布局：“一灣兩翼三帶”一灣：整合強(qiáng)化的核心，構(gòu)成主體以泉州、晉江和石獅主城區(qū)為主。兩翼：面向區(qū)域的支點(diǎn)環(huán)湄洲灣南岸地區(qū)的構(gòu)成主體以惠安、泉港為主。其發(fā)展定位為形成區(qū)域性石化產(chǎn)業(yè)、原料產(chǎn)業(yè)基地。作為城市新的經(jīng)濟(jì)增長極和未來對接湄洲灣的戰(zhàn)略前沿地區(qū)。環(huán)圍頭灣地區(qū)的構(gòu)成主體以安海、水頭為中心，整合周邊城鎮(zhèn)組團(tuán)。其發(fā)展定位為泉州現(xiàn)代加工制造業(yè)基地的主要組成部分，構(gòu)筑泉廈、泉臺合作大平臺的戰(zhàn)略前沿地區(qū)。三帶：支撐帶動的紐帶戰(zhàn)略提升帶：依托高速公路、區(qū)域中通道，連接都市區(qū)主要集中建設(shè)的組團(tuán)，作為培育區(qū)域服務(wù)職能的空間載體。戰(zhàn)略預(yù)留帶：局部利用沿海大通道，形成居住、旅游功能發(fā)展帶，同時(shí)作為城市遠(yuǎn)景拓展的主要空間。戰(zhàn)略輻射帶：利用泉三高速公路以及規(guī)劃確定的其他快速路與主干路，形成面向內(nèi)陸山區(qū)的輻射帶動發(fā)展帶。未來隨著海西中心城市的發(fā)展，可以進(jìn)一步發(fā)揮泉州對三明等西部山區(qū)，乃至內(nèi)陸省、市、地區(qū)的支撐帶動作用。,21,宏觀部分城市發(fā)展規(guī)劃,22,第二章、商業(yè)市場分析及項(xiàng)目定位,23,商業(yè)街定位及包裝策略,“四縱四橫”的商業(yè)動脈。四橫即新華路、中山路、溫陵路、田安路；四縱為東街西街，九一街莊府巷，津淮街涂門街新門街，義全街泉秀街。又逐漸形成一些特色商業(yè)街。如中山路旅游購物街，義全街化工用品一條街，津淮街床上用品一條街，狀元街酒吧街等特色商業(yè)街。,24,商業(yè)街定位及包裝策略泉州商業(yè)特征,25,商業(yè)街定位及包裝策略泉州商業(yè)特征,主要商業(yè)街中山路中山路位于泉州市區(qū)中心地段，路長約3公里，路面寬12米，其建筑風(fēng)格糅合了南洋和閩南傳統(tǒng)特色的柱廊式騎樓。中山路是泉州主要商業(yè)街和繁華街道，為閩南地區(qū)的一大特色街道，是泉州的標(biāo)志性建筑群之一。舊時(shí)人們戲稱泉州“東西兩座塔，南北一條街”，“南北一條街”指的是中山路，足見中山路在泉州的地位。,26,商業(yè)街定位及包裝策略泉州商業(yè)特征,主要商業(yè)街涂門街涂門街地處中山路中段，西接新門街，東接溫陵路，是集購物、宗教、餐飲于一體的繁華商業(yè)街區(qū)。1995年，涂門街第二次拓寬，1997年基本完成，形成現(xiàn)在這條既有地方特色、又具現(xiàn)代氣派的新街區(qū)。涂門街路段最引人注目的是全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位清凈寺及市區(qū)著名的廟宇通淮關(guān)岳廟，亦是我省唯一的一條“購物放心一條街”。,27,商業(yè)街定位及包裝策略泉州商業(yè)特征,主要商業(yè)街打錫街它是泉州城內(nèi)極為繁華的一條街道，東起九一路口，西至中山中路，全長380米。在20世初，這里只是古城的一條小巷，因?yàn)樵?jīng)集中了城內(nèi)專門制作和銷售錫器的作坊、店號，因此稱為打錫巷。街道由8米拓寬至18米后，又對兩側(cè)民房進(jìn)行改造。至此，打錫巷正式更名為打錫街。,28,商業(yè)街定位及包裝策略泉州商業(yè)特征,主要商業(yè)街新門街南唐保大中“晉江王”留從效筑羅城時(shí)，增筑臨漳門，百姓俗呼為“新門”，而從新門向東行至中山路，故稱為新門街。它是東西街以南，市中心區(qū)一條主要東西走向的第二道橫街。,29,商業(yè)街定位及包裝策略泉州商業(yè)特征,主要商業(yè)街東街東街在100年前是泉州的政治中心、交通要道和歷史文化街區(qū)，民國期間一度改稱中華東路。該街全長986米，原為土路面，1996年全線拓展改造，路面擴(kuò)寬24米，大道兩側(cè)新建立面為富有閩南僑鄉(xiāng)建筑風(fēng)格與特色的騎樓式房屋。,30,商業(yè)街定位及包裝策略泉州商業(yè)特征,泉州特色街狀元街狀元街位于鯉城區(qū)東街后街，是條步行街，西起中山路，東至南俊路，全長483米。建有泉州特色的牌坊，街內(nèi)有元妙觀、清白源井等重要文物景點(diǎn)。改造后的狀元街保留了泉州的傳統(tǒng)民居建筑特色，通過紅磚白瓦石料的對比和獨(dú)特多樣的建筑小品，構(gòu)造了一個(gè)具有濃厚文化色彩的古街道空間環(huán)境。,31,商業(yè)街定位及包裝策略泉州商業(yè)特征,泉州特色街后城旅游文化街后城是泉州老城區(qū)的中心，位于涂門街與九一街之間，北側(cè)有保留較完好的古民居，東接僑鄉(xiāng)小商品街，西連百源路，南與著名旅游文化景點(diǎn)清凈寺、關(guān)帝廟連成一片，建筑風(fēng)格獨(dú)特，有濃厚的閩南特色，是旅游、商貿(mào)、居家的好地方。后城旅游文化街集文化景觀、旅游服務(wù)、專業(yè)市場為一體，以民間傳統(tǒng)產(chǎn)品為主要特色的工藝美術(shù)旅游商品專業(yè)市場，兼具展覽、接待和其他旅游服務(wù)功能。,32,商業(yè)街定位及包裝策略泉州商業(yè)特征,泉州特色街泉州美食街泉州美食街，共有店面190多個(gè)，經(jīng)營者140多戶，薈萃泉州各縣、市和外地美食小吃，如泉州的肉粽、面線糊、海蠣煎，南安洪瀨的貽慶雞爪、官橋的狗肉和豆腐干、晉江安海的土筍凍、永春的石鼓白鴨、德化的苦萊湯。外地美食小吃則有臺灣的姜母鴨、新加坡的骨茶湯、云南的過橋米線、廣州的煲仔粥、福州的佛跳墻、閩西的沙縣小吃、廈門的沙茶面。泉州美食街真是美味盡在其中，讓人流連忘返。,33,商業(yè)街定位及包裝策略泉州商業(yè)特征,泉州的商業(yè)很發(fā)達(dá)，但泉州的商業(yè)地產(chǎn)剛剛啟動。底層商鋪，樓上住宅，傳統(tǒng)的商住開發(fā)形式成為泉州開發(fā)企業(yè)最普遍的一個(gè)開發(fā)模式。多數(shù)是同樣簡單的房地產(chǎn)開發(fā)模式，能給泉州商業(yè)注入新鮮活力，帶動商圈發(fā)展的大型百貨商場卻遲遲未出現(xiàn)，目前市區(qū)商業(yè)的繁榮，包括新華都、大洋百貨的進(jìn)駐，都是市場自發(fā)的行為。,1、擁有大量的、高消費(fèi)能力的、固定的消費(fèi)群體。2、周邊交通流暢，私車交通方便。3、物業(yè)品質(zhì)形象較高，與業(yè)態(tài)形象相合。4、有較好的安全感，對投資者和經(jīng)營戶有一定的積極影響。5、臨街面較長，能形成“街”的氣候。6、是集合主題式與社區(qū)商業(yè)為一體的綜合型商城,具備規(guī)模大、業(yè)態(tài)全等特點(diǎn)。7、“龍泊灣”創(chuàng)造的就是一種大“社區(qū)商業(yè)中心”的模式，意味著它可以為周圍眾多社區(qū)業(yè)主所共享。,商業(yè)街定位及包裝策略SWOT分析優(yōu)勢,1、體量明顯偏大。2、位置較偏，市場培育期較長，前期商業(yè)氣氛冷清。3、營運(yùn)問題。兩廂商業(yè)街是按三層同時(shí)營業(yè)設(shè)計(jì)，不同樓層商鋪面積功能不一樣以適應(yīng)不同業(yè)態(tài)的要求，但是，實(shí)際營運(yùn)的過程可能是：先一層外街、后一層內(nèi)街，再二層，最后是三層，運(yùn)營管理具有一定的難度。4、招商的壓力。5、經(jīng)營管理的矛盾。如此大的商業(yè)街可能需要一個(gè)比較好的經(jīng)營管理商來管理，這是本案必須要考慮的。,商業(yè)街定位及包裝策略SWOT分析劣勢,1、股票市場一直高漲，投資不動產(chǎn)成為多余資金的重要選擇；2、市政府各職能部門相繼遷往項(xiàng)目附近；3、大型新社區(qū)正在形成；4、社區(qū)商業(yè)投資的穩(wěn)健回報(bào)已得到市場的多方認(rèn)可；5、區(qū)域市場商業(yè)盤投放的量少，一定程度上縮小了客戶的選擇范圍；6、目前商業(yè)格局不成形，更有利于打造一種全新的商業(yè)模式。,商業(yè)街定位及包裝策略SWOT分析機(jī)會,1、國家宏觀政策的調(diào)控，對房地產(chǎn)投資的消極影響，造成投資者持幣觀望；2、一般住戶都有兩套以上住房，小區(qū)業(yè)主因本案的各項(xiàng)配套設(shè)施未完善，近兩年內(nèi)入主率將很低，本商業(yè)街將沒有足夠的人流量來支撐；3、購物型商場式的內(nèi)街設(shè)計(jì)，造成較高的分?jǐn)偅肿鳛樯鐓^(qū)型商業(yè)出現(xiàn)，商業(yè)不知如何來加以準(zhǔn)確定位及經(jīng)營；,商業(yè)街定位及包裝策略SWOT分析威脅,缺人氣缺人流缺信心缺氣氛缺產(chǎn)品刺激力缺商業(yè)支撐力,商業(yè)街定位及包裝策略SWOT分析總結(jié),通過構(gòu)建商業(yè)分析模型，我們將找出最適合本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)：攔截型商業(yè)：距離是消費(fèi)者選擇該類業(yè)態(tài)消費(fèi)場所的第一考慮因素，常見的業(yè)態(tài)是日常快速消費(fèi)品零售及服務(wù)；替代型商業(yè)：經(jīng)營具有一定差異化的產(chǎn)品，對比各種綜合因素形成的比較優(yōu)勢決定消費(fèi)者是否選擇該類業(yè)態(tài)的消費(fèi)場所，常見業(yè)態(tài)是休閑娛樂、生活耐用品零售的集中商業(yè)，如購物中心、中型超市等；目的地型商業(yè)：以其特色或?qū)I(yè)性吸引消費(fèi)者慕名而至，常見業(yè)態(tài)是特色商業(yè)和專業(yè)市場，如如特色餐飲、酒吧、美容Spa、娛樂場所等。,從商業(yè)消費(fèi)者的行為切入，可將復(fù)雜多樣的商業(yè)業(yè)態(tài)分為三種類型。,商業(yè)街定位及包裝策略商業(yè)業(yè)態(tài)研究,39,根據(jù)本項(xiàng)目區(qū)位和周邊商業(yè)環(huán)境，攔截型與目的地型商業(yè)是本項(xiàng)目商業(yè)適宜選擇的業(yè)態(tài)類型，并在目的地型商業(yè)有發(fā)揮空間。,商業(yè)街定位及包裝策略商業(yè)業(yè)態(tài)研究,40,鄰里商業(yè)業(yè)態(tài)：滿足社區(qū)居民的基本生活需要,購物功能,餐飲服務(wù)功能,修理服務(wù)功能,綜合服務(wù)功能,家政服務(wù)功能,再生資源回收功能,購物功能提供主、副食品、生活日用品；餐飲服務(wù)功能提供早餐、正餐和滿足學(xué)生、老年人用餐；修理服務(wù)功能日常用品修理的需要；綜合服務(wù)功能社區(qū)居民理發(fā)、洗衣、服裝加工以及彩擴(kuò)等在社區(qū)內(nèi)完成家政服務(wù)功能社區(qū)能幫助居民雇傭小時(shí)工、請保姆和家教等。,41,商業(yè)街定位及包裝策略商業(yè)業(yè)態(tài)研究,項(xiàng)目特點(diǎn),本項(xiàng)目性質(zhì)屬于區(qū)域高檔精品項(xiàng)目，有著與這類社區(qū)共同的需求特征。,項(xiàng)目客戶定位以大泉州區(qū)域高端客戶，社區(qū)人群應(yīng)在35-60歲之間，有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和較高品位的人群為主，傾向中高檔消費(fèi)。,便利店、藥店、干洗店、生鮮副食、銀行、郵局、日用品,兒童托管、家政服務(wù)、花卉盆景店、寵物店、中西餐廳、咖啡館,相應(yīng)業(yè)態(tài),項(xiàng)目特點(diǎn)對鄰里商業(yè)業(yè)態(tài)的影響,建議：項(xiàng)目周邊服務(wù)居民基本生活的商業(yè)配套還處于初步階段，形象及檔次均偏低，因此商業(yè)配套是項(xiàng)目開發(fā)的必備附加品。,商業(yè)街定位及包裝策略商業(yè)業(yè)態(tài)研究,42,特色商業(yè)業(yè)態(tài)：應(yīng)有足夠的特色和吸引力使大泉州區(qū)域的人群克服距離感來此消費(fèi),時(shí)尚餐飲：各類知名餐廳,時(shí)尚購物：精品女裝店特色手袋和鞋帽,時(shí)尚體驗(yàn)：書吧、網(wǎng)吧陶器DIY店等,特色商業(yè)街以時(shí)尚休閑為主題,時(shí)尚社交；咖啡吧酒吧茶吧等,時(shí)尚居?。築outique酒店,商業(yè)街定位及包裝策略商業(yè)業(yè)態(tài)研究,43,基于項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們需要一個(gè)全新的戰(zhàn)略定位全新的營銷模式，聚集人氣，聚集信心，將影響力輻射全市乃至全省，提出如下市場定位：,龍泊灣生活城NO1LivingMall,商業(yè)街定位及包裝策略商業(yè)街整體定位,44,招商目的：完善小區(qū)的配套項(xiàng)目，滿足居民日常生活需要經(jīng)營項(xiàng)目：咖啡吧、中西餐廳、超市、郵政、銀行、美容美發(fā)、藥店、通訊、汽車美容、影樓、音像店、干洗店、修理行、文印店、西餅店、鮮花禮品店、書店、服飾店、精品店等、,商業(yè)街定位及包裝策略商業(yè)街整體定位街區(qū)生活秀,45,招商目的：滿足附近政府、私營業(yè)主、流動人口及常住居民的消費(fèi)需要，帶動人氣，增加商業(yè)街特色。門面分布：大型特色中式酒樓、水吧、茶館、咖啡廳、中西餐廳、小酒吧、飲料吧和、特色小食檔等。,商業(yè)街定位及包裝策略商業(yè)街整體定位美食天地,46,招商目的：周邊居民多而且集中，但是目前八方小區(qū)周邊商業(yè)市場上的休閑、娛樂類項(xiàng)目基本上沒有，所以娛樂項(xiàng)目的引進(jìn)既是商業(yè)街經(jīng)營項(xiàng)目的有益補(bǔ)充，更是消費(fèi)者迫切需要的。經(jīng)營項(xiàng)目：足浴、保健按摩、健身館、休閑茶館、美容美體館等。,商業(yè)街定位及包裝策略商業(yè)街整體定位休閑娛樂區(qū),47,1、爭取控制公交線路：設(shè)立站點(diǎn)換將終點(diǎn)站設(shè)在本案附近2、開通節(jié)日免費(fèi)班車：周末和節(jié)假日針對以下群體策劃一些活動：A、針對學(xué)生，情侶周末、音樂廣場、廣場秀、小型演出等；B、針對學(xué)校教職員工，體驗(yàn)購物等；C、針對小孩，組織幸福寶寶攝影賽（展）、卡通作品展等；D、針對外國朋友（如大學(xué)的外教和留學(xué)生）的文化節(jié)、外國主題文化活動等。節(jié)假日開通免費(fèi)班車接送，增加人流，促進(jìn)商業(yè)經(jīng)營的良性循環(huán)。,商業(yè)街定位及包裝策略商業(yè)街整體定位人流的制定,48,如此面積的商業(yè)廣場，必須考慮引進(jìn)管理公司或借鑒管理模式，現(xiàn)提出三種方案以供參考：方案一：全權(quán)委托商業(yè)經(jīng)營管理公司進(jìn)行管理。特點(diǎn)：有品牌、有經(jīng)驗(yàn)的管理公司能很好的執(zhí)行商業(yè)經(jīng)營和管理，但限于商鋪分割銷售、項(xiàng)目業(yè)態(tài)復(fù)雜、暫時(shí)偏冷等實(shí)情，找到合適的管理公司有相當(dāng)?shù)碾y度。方案二：尋求合作機(jī)構(gòu)，進(jìn)行管理的軟輸出。特點(diǎn)：以合作的方式，尋求有品牌的商業(yè)公司，采取管理軟輸出分方式（如管理顧問等），既能保證商業(yè)運(yùn)營，又能降低雙方的風(fēng)險(xiǎn)，但費(fèi)用較大，且具體還得組建公司執(zhí)行，不很適合本項(xiàng)目。方案三：甲方組建商業(yè)經(jīng)營公司。甲方組建自己的商場經(jīng)營公司，既解決了業(yè)態(tài)復(fù)雜難找管理公司的問題，又管理了自有物業(yè)，還能實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)效益。我司可以協(xié)助金爵公司組建和培訓(xùn)商業(yè)管理公司?，F(xiàn)對未來組建管理公司提出如下業(yè)務(wù)構(gòu)架：,商業(yè)街定位及包裝策略商業(yè)經(jīng)營管理模式,49,金爵商業(yè)管理公司（暫名）,招商部（職能：負(fù)責(zé)對外招商）,商場經(jīng)營部（職能：負(fù)責(zé)商業(yè)的經(jīng)營管理）,物業(yè)部（職能：負(fù)責(zé)商業(yè)保潔、安防、水電維修等）,商業(yè)街定位及包裝策略商業(yè)經(jīng)營管理模式商業(yè)管理公司基本業(yè)務(wù)構(gòu)架,50,、商業(yè)的目標(biāo)是永續(xù)經(jīng)營。、堅(jiān)持兩個(gè)重點(diǎn)：主力店招商；二、三樓招商。、明年10月1日開業(yè)是比較理想的時(shí)間。、鼓勵(lì)商家迅速入駐經(jīng)營，正式開業(yè)前為免租期，不收取租金。、籌備好招商說明會，形成以招商促銷售的局面。、建立“龍泊灣商鋪俱樂部”。,商業(yè)街定位及包裝策略發(fā)展策略,51,52,金爵大廈功能定位,選取標(biāo)準(zhǔn)會所面積5000平方米以上會所經(jīng)營狀況良好，自負(fù)盈虧知名管理公司管理選取案例上海綠城世茂濱江花園瑞虹新城達(dá)安花園東方曼哈頓,金爵大廈功能定位案例分析,53,商業(yè)設(shè)施：餐廳、咖啡吧、8間客房（提供賓館服務(wù)）游泳池：室外及室內(nèi)泳池運(yùn)動設(shè)施：壁球館、羽毛球房、乒乓房、桌球房、健身房等休閑娛樂：圖書室、棋牌室等,建筑指標(biāo),地下一層，地上兩層，由地上第二層進(jìn)入，總建7500平方米。,會所設(shè)施,配套用房,小區(qū)部分樓宇采用挑空處理，配套用房安排在樓宇的架空層底層，包括物業(yè)管理辦公室、居委會辦公室。,金爵大廈功能定位案例分析上海綠城,54,經(jīng)營方式,綠城物業(yè)自行經(jīng)營。,收費(fèi)方式,VIP卡：作為使用會所的權(quán)利卡，不對非VIP人士開放。業(yè)主VIP家庭卡，第一年免費(fèi)，第二年開始收費(fèi)。外來綠城會VIP會員卡,各項(xiàng)目另外收費(fèi),金爵大廈功能定位案例分析上海綠城,55,商業(yè)設(shè)施：西式休閑簡餐（位于美式會所內(nèi)）、中餐館（小南國，位于中式會所內(nèi)）游泳池：室內(nèi)及室外游泳池運(yùn)動健身：健身房、壁球館、桌球房、室內(nèi)籃球場、室內(nèi)體育場、迷你高爾夫球場等休閑娛樂：兒童游戲室、桑拿房、棋牌室、網(wǎng)吧等,建筑指標(biāo),規(guī)劃有歐式服務(wù)會所、美式夏威夷會所、奧林匹克運(yùn)動會所、中式園林會所4個(gè)不同風(fēng)格的會所，面積達(dá)15000平方米，分布在不同主題景區(qū)內(nèi)，每位住戶都能就近享受。目前已經(jīng)建成中式園林和美式夏威夷風(fēng)情會所兩處。,會所設(shè)施,配套用房,物業(yè)管理辦公室、居委會安排在社區(qū)會所內(nèi)，但暫時(shí)沒有使用。,金爵大廈功能定位案例分析世茂濱江花園,56,經(jīng)營方式,收費(fèi)方式,不對外開放，分個(gè)人卡與家庭卡收費(fèi)：個(gè)人卡4000元/年、家庭卡10000元/年,美式會所由第一太平戴維斯經(jīng)營，中式會所內(nèi)小南國、古玩店等采用租賃方式由商家自行經(jīng)營。,商業(yè)設(shè)施按服務(wù)內(nèi)容單項(xiàng)收費(fèi)。,金爵大廈功能定位案例分析世茂濱江花園,57,建筑指標(biāo),總建筑面積：7000平方米（含屋頂游樂設(shè)施），地上2層。,會所設(shè)施,配套用房,物業(yè)管理等配套用房與會所分離。,商業(yè)設(shè)施：餐廳運(yùn)動設(shè)施：游泳池、健身房、乒乓房、體操房休閑娛樂設(shè)施：棋牌、鋼琴房、多功能廳、閱讀室、室內(nèi)模擬高爾夫、沙狐球室、兒童游樂區(qū),金爵大廈功能定位案例分析瑞虹新城,58,經(jīng)營方式,基本對內(nèi)開放，由新昌瑞安物業(yè)管理公司經(jīng)營管理,收費(fèi)方式,VIP會員制，2200元/年商業(yè)設(shè)施按服務(wù)內(nèi)容單項(xiàng)收費(fèi)。,金爵大廈功能定位案例分析瑞虹新城,59,健身會所：設(shè)施健全的有氧健身區(qū)和器械健身區(qū)、100多平方米有氧操房SPINNING時(shí)速單車館25*15標(biāo)準(zhǔn)游泳池、水中SPINING池和兒童戲水池多功能體育館，其中包括羽毛球館、籃球館、壁球館、乒乓室、桌球室商業(yè)設(shè)施：古意湘味濃餐廳、西式咖啡簡餐廳、美容美發(fā)室等休閑設(shè)施：英式桌球室、棋牌室、兒童樂園等,建筑指標(biāo),引入星之健身俱樂部，建筑面積6000平方米。,會所設(shè)施,配套用房,居委會、物業(yè)辦公室等配套用房位于達(dá)安花園11號樓C、D室，與會所分離。,金爵大廈功能定位案例分析達(dá)安花園,60,經(jīng)營方式,星之健公司全權(quán)管理會所的運(yùn)作及收費(fèi)。,收費(fèi)方式,健身會所采用VIP會員制，包括個(gè)人卡、夫妻卡和家庭卡。計(jì)劃推出老年卡，給老年業(yè)主在非黃金階段使用；少兒卡，給孩子們在假期使用。個(gè)人年卡：3800，夫妻卡：6800，家庭卡：9800商業(yè)設(shè)施和休閑設(shè)施按服務(wù)內(nèi)容單項(xiàng)收費(fèi)。,金爵大廈功能定位案例分析達(dá)安花園,61,建筑指標(biāo),西區(qū)會所總建3500平方米，4層樓面的活動區(qū)域尚東區(qū)會所總建4000平方米,會所設(shè)施,配套用房,物業(yè)管理等配套用房位于西區(qū)3號樓，與會所分離。,西區(qū)會所以運(yùn)動健體為主題，克拉克海奇健身會所，擁有室外網(wǎng)球場、推桿果嶺、室內(nèi)籃球場、壁球室、羽毛球、攀巖、乒乓球室、桌球室、動感單車、鋼琴室、會議室、閱覽室、室內(nèi)游泳池、咖啡吧、多功能會議室、桑拿、跳操房、強(qiáng)力健身區(qū)、兒童游樂室等現(xiàn)代休閑項(xiàng)目。東區(qū)會所以舒適休閑為主題，設(shè)有室外游泳池、桑拿、美容理發(fā)室、男女SPA等養(yǎng)身養(yǎng)心項(xiàng)目。,金爵大廈功能定位案例分析東方曼哈頓,62,經(jīng)營方式,西區(qū)克拉克海奇健身會所，由國際ClarkHatch的健身專家管理。東區(qū)舒適休閑會所由怡高物業(yè)管理公司經(jīng)營,收費(fèi)方式,西區(qū)克拉克海奇健身會所，采用VIP會員制，對外開放。個(gè)人會員卡入會費(fèi)：RMB3500，月費(fèi)：RMB650，半年費(fèi)：RMB3360，年費(fèi)：RMB6300。家庭卡入會費(fèi)：RMB6000，月費(fèi)：RMB1200，半年費(fèi)：RMB6800，年費(fèi)：RMB11000。東區(qū)舒適休閑會所，按各項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容單項(xiàng)收費(fèi)。,金爵大廈功能定位案例分析東方曼哈頓,63,會所產(chǎn)權(quán),產(chǎn)權(quán)皆為開發(fā)商所有,物業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營管理與單項(xiàng)商業(yè)設(shè)施租賃經(jīng)營，而物業(yè)一般會聘請較為知名的物業(yè)公司，例如：第一太平洋戴維斯、怡高等等，聘請專業(yè)健身公司進(jìn)行管理。,會所經(jīng)營,金爵大廈功能定位案例分析總結(jié),64,配置比例最高的：游泳池和健身房在這些高檔樓盤之中，配置游泳池、健身房的比例無疑是最高的，在高檔樓盤中，游泳池、健身房的配置已經(jīng)成為不可或缺的一項(xiàng)重頭戲。配置比例較少的：高爾夫練習(xí)場、籃球場、閱讀室等高爾夫練習(xí)場由于與真正的高爾夫有較大差距，只有極少數(shù)幾個(gè)樓盤會采用；籃球場則由于需求較大的場地，一般只有體量非常大的社區(qū)才有可能配備，例如達(dá)安花園、世茂湖濱花園等；閱讀室是較不能賺錢的項(xiàng)目，并且若要正常營運(yùn)，就必須定購較多的報(bào)刊以及定期購買大量書籍，維護(hù)成本亦較高，故一般不被采用。,金爵大廈功能定位案例分析總結(jié),65,金爵大廈功能定位高端客戶會所配置比例,66,會所設(shè)施建議,配置時(shí)優(yōu)先考慮的項(xiàng)目：游泳池、健身房、桑拿、桌球室、酒吧、戶外健身設(shè)施、戶外緩跑小徑、兒童游戲、休閑花園等配置時(shí)不多采用的項(xiàng)目：壁球場、閱讀室、會議室、多功能室、商務(wù)服務(wù)中心、戶外游泳池、高爾夫練習(xí)場、籃球場等,金爵大廈功能定位設(shè)施建議,67,物業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營管理與單項(xiàng)商業(yè)設(shè)施租賃經(jīng)營，聘請較為知名的物業(yè)公司，例如：第一太平洋戴維斯、怡高等等，,會所經(jīng)營,金爵大廈功能定位經(jīng)營方式,收費(fèi)方式,采用VIP會員制，對外開放。設(shè)置個(gè)人會員卡及家庭卡兩種。按各項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容單項(xiàng)收費(fèi)。,68,69,游艇俱樂部規(guī)劃定位,70,游艇俱樂部規(guī)劃定位功能定位,集游艇俱樂部、濱海商業(yè)、VIP泊位，多種功能區(qū)于一體，可滿足吃、住、娛樂、觀光旅游多種需求的綜合性游艇俱樂部項(xiàng)目,71,游艇俱樂部規(guī)劃定位俱樂部服務(wù)內(nèi)容建議,休閑項(xiàng)目：中西簡餐、茶座、棋牌室、演藝吧、酒吧、露天咖啡吧、模擬高爾夫、沙狐球、助興焰火、寬帶上網(wǎng)、衛(wèi)星電視游艇項(xiàng)目：游艇觀光、游艇租賃、游艇維養(yǎng)、游艇駕校、游艇銷售、游艇婚禮（婚紗攝影）商務(wù)項(xiàng)目：商務(wù)會議、新聞發(fā)布、主題論壇、自助酒會、生日慶典,72,游艇俱樂部規(guī)劃定位俱樂部設(shè)施建議,1、俱樂部游艇碼頭2、會員專用的俱樂部會所3、游艇展示、培訓(xùn)中心4、干船倉5、濱水商業(yè)區(qū),73,游艇俱樂部規(guī)劃定位規(guī)模建議,74,游艇俱樂部規(guī)劃定位特色服務(wù)建議,海上豪華游艇婚禮乘艇出海，讓藍(lán)天做媒、碧海見證，歡快的笑聲與浪花起舞；乘艇出海，新郎擁抱著新娘，碧波中甜蜜的臉頰讓時(shí)光駐足；乘艇出海，放飛承載親友祝福的彩球，幸福綿亙至四海五湖。沒有豪華車隊(duì)的齊整，卻讓更多人羨慕；同于豪華車隊(duì)的奢華，卻更具高雅風(fēng)度。,75,游艇俱樂部規(guī)劃定位運(yùn)營管理,俱樂部建議采用會員制，分4種入會方式：個(gè)人會員、聯(lián)合會員、團(tuán)體會員和合資買艇。-個(gè)人會員會員本人支付入會費(fèi)，也只有會員本人享有在會員期內(nèi)的固定天數(shù)的駕駛俱樂部游艇出游的權(quán)利。-聯(lián)合會員由幾個(gè)人分擔(dān)入會費(fèi)，分享游艇的使用時(shí)間，但預(yù)約和使用仍然相互獨(dú)立。如果你沒有足夠的時(shí)間來使用你本應(yīng)享受的天數(shù)，你可以選擇與親朋好友一道成為該俱樂部的合作會員，和他們一起分享游艇的使用時(shí)間和費(fèi)用，但仍然可以單獨(dú)使用游艇，至于每個(gè)人占多大的實(shí)用份額由會員自主商定。-公司會員指的是入會會員為一個(gè)公司或單位團(tuán)體，他們通常把游艇用在接見客戶、商務(wù)會議、貴賓接待的方面。除游艇的使用和費(fèi)用支出由公司或單位出面外，其余與個(gè)人會員相同。-投資會員投資買艇，即可同時(shí)成為會員并得到回報(bào)。會方式通常以一年為時(shí)限。,76,二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略,77,江南龍門灣,二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略健康旅游區(qū)域旅游資源分析,78,泉州的區(qū)位認(rèn)知度一般，有62.11%的旅游者愿意到泉州旅游。,知名度不高是影響消費(fèi)者前往泉州游玩的主要原因，其次的原因分別是景點(diǎn)少，交通不方便和景點(diǎn)無特色,二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略健康旅游旅游資源競爭消費(fèi)者評價(jià),79,休閑度假旅游將是未來發(fā)展的主要方向之一更加重視旅游項(xiàng)目的參與性以生態(tài)旅游為代表的專項(xiàng)旅游產(chǎn)品日益受到歡迎，表現(xiàn)出對環(huán)境和健康的關(guān)注,觀光旅游產(chǎn)品：以文物古跡、山水風(fēng)光、民俗風(fēng)情為特色。具有壟斷性和不可再生性。,生態(tài)旅游產(chǎn)品：正處于啟動開發(fā)階段，倍受關(guān)注。,專項(xiàng)旅游產(chǎn)品：長城之旅、長江三峽之旅、絲綢之路游、新婚蜜月旅行等。專項(xiàng)旅游產(chǎn)品日趨成熟。,度假旅游產(chǎn)品：鄉(xiāng)間度假、海濱度假，周末度假、節(jié)假日度假，家庭度假等。市場前景廣闊。,發(fā)展趨勢,二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略健康旅游國內(nèi)旅游市場特征分析,80,利用醫(yī)學(xué)人才、器材集中或者醫(yī)療費(fèi)用低廉等優(yōu)勢，吸引患有某些疾病的旅游者前往醫(yī)療的旅游,醫(yī)療保健旅游,傳統(tǒng)的旅游方式，通常利用區(qū)域的旅游資源，提供身體的康復(fù)保健和調(diào)養(yǎng)服務(wù)，作為旅游產(chǎn)品組合的補(bǔ)充,療養(yǎng)保健旅游,市場現(xiàn)狀,市場潛力,生態(tài)保健旅游是國際市場上新型的產(chǎn)品形式，在意大利、法國、古巴等許多國家都得到了較快發(fā)展。在國內(nèi)，尚未得到重點(diǎn)開發(fā),以療養(yǎng)院為主要形式，一般提供身體檢測服務(wù)，發(fā)展時(shí)間較長，多以團(tuán)體客戶為主,由于現(xiàn)代社會對環(huán)境的不斷破壞，導(dǎo)致人們患病的機(jī)會日益增多，良好的醫(yī)療服務(wù)與旅游資源相結(jié)合的醫(yī)療保健服務(wù)潛力巨大,關(guān)注亞健康團(tuán)體，在療養(yǎng)保健服務(wù)上進(jìn)一步深化和創(chuàng)新，有著較大的市場潛力,健康旅游,二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略健康旅游健康旅游概念的導(dǎo)出,81,區(qū)域有良好的旅游資源生態(tài)環(huán)境優(yōu)良,知名度不高景點(diǎn)特色不夠距離主要城市有一定距離,項(xiàng)目優(yōu)勢Strength,項(xiàng)目劣勢Weakness,項(xiàng)目機(jī)遇Opportunity,項(xiàng)目威脅Threats,居民醫(yī)療保健支出逐年增加，對健康的關(guān)注日益增長大集團(tuán)公司和政府、企事業(yè)單位定期組織員工體檢,現(xiàn)有大型療養(yǎng)院的競爭前期需要較大的投入綜合的專業(yè)化管理經(jīng)營難度大,二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略健康旅游SWOT分析,82,主題定位綜合健康服務(wù)旅游園區(qū),預(yù)計(jì)未來有關(guān)健康的消費(fèi)會有一個(gè)快速的增長，對高品質(zhì)的醫(yī)療和康復(fù)保健服務(wù)的需求成為引導(dǎo)市場發(fā)展的主要動力旅游成為人們休閑的主要方式之一，旅游市場蓬勃發(fā)展，在觀光旅游的基礎(chǔ)上，休閑度假和專項(xiàng)特色旅游成為市場新的增長點(diǎn)健康和旅游相會結(jié)合，滿足現(xiàn)代旅游消費(fèi)者保健、康體、求知、休閑的綜合需求，逐漸成為旅游市場寵兒綜合醫(yī)療服務(wù)和康復(fù)保健服務(wù)，形成完善的健康服務(wù)體系，滿足亞健康等多層次客戶的需要屬于市場上新興旅游產(chǎn)品，具有領(lǐng)先概念，已知未來競爭少發(fā)展綜合健康服務(wù)需要具有自然生態(tài)優(yōu)勢,定位原因,二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略健康旅游戰(zhàn)略定位,83,劣勢和威脅,醫(yī)療保健旅游,療養(yǎng)保健旅游,距離主要客源市場有一定距離,面臨周邊大型度假村和溫泉度假區(qū)的競爭,對策,發(fā)展具有特、精、尖的特色醫(yī)療服務(wù),依托醫(yī)療保健，延伸豐富服務(wù)內(nèi)容，提升服務(wù)品質(zhì),經(jīng)營建議,和國內(nèi)外大型綜合醫(yī)療和康復(fù)保健服務(wù)集團(tuán)、大型醫(yī)院以及知名醫(yī)科學(xué)院聯(lián)合經(jīng)營,經(jīng)營特色,強(qiáng)調(diào)人性化服務(wù)，建立醫(yī)療和康復(fù)保健的服務(wù)消費(fèi)市場綜合醫(yī)療和康復(fù)保健功能，提供多層次的服務(wù)建立規(guī)模效應(yīng),特色延伸功能,醫(yī)科學(xué)院高級教育培訓(xùn)和實(shí)習(xí)基地醫(yī)療科研基地,發(fā)展以中醫(yī)藥文化為主題的特色旅游,二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略健康旅游戰(zhàn)略定位,84,特點(diǎn),概念,優(yōu)美的自然景色潔凈的空氣和蔚藍(lán)的天空是吸引城市人度假的第一要點(diǎn)。要有美好的景致和令人愉悅的視野。本行的調(diào)查結(jié)果顯示，77.43%的游客看重的是優(yōu)美的自然風(fēng)景。59.07%的游客出外游玩主要是觀光為目的。有特色的休閑、游樂設(shè)施吸引游客游玩以及逗留。31.19%的游客出外是為了休閑度假。環(huán)境要游客長期度假則需要有良好的服務(wù)以及安靜的環(huán)境。知名度過高會導(dǎo)致人滿為患，從而是游客產(chǎn)生抗性。,目的地固定強(qiáng)調(diào)休息停留時(shí)間較長回頭率較高無需導(dǎo)游陪同對娛樂設(shè)施要求較高,二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略度假村,85,按靠近主體市場的遠(yuǎn)近程度,目的地度假村非目的地度假村,按背景及主要設(shè)施,海洋度假村湖泊/河流度假村山川/滑雪度假村高爾夫度假村,按住宿設(shè)施和旅館組合體,度假旅館分時(shí)和其他假期度假村家外之家度假村,分類,本項(xiàng)目的預(yù)期發(fā)展目標(biāo),本項(xiàng)目的資源背景,本項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng),二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略度假村,86,特色娛樂項(xiàng)目,經(jīng)營方式,位于千島湖中心湖區(qū)，占地150畝，總計(jì)32幢別墅，400間客房，目前已投入使用的前兩期是18棟，共268個(gè)房間。,豪華游艇、水上降落傘、水上摩托艇、快艇、沖浪、攀巖、釣魚等。,客房以產(chǎn)權(quán)酒店方式售出，客戶以杭州本地為主，占70左右，一二期銷售狀況良好，目前客房在二手市場上價(jià)格也有所上升。,特點(diǎn),二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略度假村案例分析千島湖鳳凰度假村,87,集團(tuán)購房,有限自用型一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度利潤分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。,退休住宅型退休前購置，每年和家人使用部分時(shí)間，退休后增加使用時(shí)間或基本完全使用，用以養(yǎng)老。,公司自用型一方面用于投資，另一方面可以用于企業(yè)員工度假、公司年會或接待賓客使用。,二次的置業(yè)者,投資者,都市中年客戶,產(chǎn)品分類,客戶定位,概念：開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，并聘請酒店管理公司引進(jìn)酒店式的物業(yè)管理，為業(yè)主開展出租服務(wù)和理財(cái)服務(wù)。,二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略度假村案例分析千島湖鳳凰度假村,88,產(chǎn)權(quán)酒店開始成為一種新型的投資產(chǎn)品。,二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略度假村案例分析千島湖鳳凰度假村,89,劣勢,目前消費(fèi)者接受程度低,對策,提升開發(fā)商品牌和項(xiàng)目品牌，贏得客戶信任開發(fā)商與保險(xiǎn)公司合作對客戶收益承保,經(jīng)營建議,優(yōu)勢,開發(fā)商快速回收投資成本,作為本項(xiàng)目度假村的一種投資經(jīng)營模式，加快度假村物業(yè)的銷售，快速回收開發(fā)商投資成本，建議本項(xiàng)目采用,二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略度假村案例分析千島湖鳳凰度假村,綜合開發(fā)，涵蓋主題公園、高爾夫、文化教育、別墅等多種物業(yè)。,對本項(xiàng)目的借鑒之處,90,溫哥華,位于加拿大溫哥華北部120公里處，被黑梳山和惠斯勒山所環(huán)繞，為一座山中小城。目前惠斯勒村的總?cè)丝诩s有8600人，每年度假旺季，會涌進(jìn)上萬人潮。,二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略度假村案例分析惠斯勒度假村,91,擁有2座享譽(yù)國際、“北美第一”的滑雪勝地惠斯勒山和黑梳山惠斯勒山滑雪場：1966年啟用，占地1480公頃，高1,530米，是加拿大滑雪道最多的滑雪場。黑梳山的滑雪場：1980年開放啟用，占地1353公頃，高1,609米，是加拿大第一滑雪場。擁有四個(gè)世界級的18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場,二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略度假村案例分析惠斯勒度假村,92,上村,惠斯勒村,滑雪場,商業(yè)及配套設(shè)施：露天咖啡館和餐廳以運(yùn)動用品為主的商店，藝?yán)?，精品店大型兒童室?nèi)游樂場大型的超級市場,接待設(shè)施：度假酒店：豪華型、經(jīng)濟(jì)型都有出租公寓：適合全家的度假方式青年旅館：適合青年自助旅行者，價(jià)格便宜,二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略度假村案例分析惠斯勒度假村,93,“眼球效應(yīng)”：大型度假旅游項(xiàng)目的開發(fā)需要有亮點(diǎn)支撐聯(lián)合營銷，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，娛樂、配套設(shè)施齊全，以滿足不同消費(fèi)者需要,消費(fèi)者分析,經(jīng)營方式分析,特色經(jīng)營：運(yùn)動+娛樂+休閑聯(lián)合營銷：滑雪場、度假酒店、高爾夫球場等以whistler的名義聯(lián)合營銷,對本項(xiàng)目的借鑒之處,來自世界各地的滑雪愛好者，以及加拿大本地居民,二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略度假村案例分析惠斯勒度假村,94,國企、民營/私營和外企位列目標(biāo)客戶的前三位，占到總數(shù)的70.56%,收入在十萬以下的客戶占到87.9%,客戶以年輕人為主，三十歲以下的占到82.02%,客戶以高學(xué)歷為主，74.55%的受訪者學(xué)歷在大專以上,企業(yè)性質(zhì),收入,年齡,學(xué)歷,高學(xué)歷、中等收入的年輕人,本次調(diào)查的游客中，68.12%的游客會定期度假,二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略度假村消費(fèi)者分析,95,能接受的交通距離在兩小時(shí)以內(nèi)，50%以上的游客能承受的距離在0.5-1小時(shí)之間,名列前三位的是野營及野外探險(xiǎn)、劃船以及休閑農(nóng)業(yè)，,二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略度假村消費(fèi)者分析,96,設(shè)置有特色的娛樂休閑項(xiàng)目充分利用本項(xiàng)目的天然條件可安排班車在福州、廈門等地,超大的規(guī)模保持合理的游客容量與城市距離適當(dāng),知名度不高景點(diǎn)特色不夠在游客心目中地位不高,項(xiàng)目優(yōu)勢Strength,項(xiàng)目劣勢Weakness,項(xiàng)目機(jī)遇Opportunity,宏觀經(jīng)濟(jì)走勢穩(wěn)定人們用于度假旅游的支出越來越多,其他地區(qū)有度假村，不少區(qū)位優(yōu)于本項(xiàng)目本地其他度假村經(jīng)營不佳短期內(nèi)很難提升知名度,項(xiàng)目威脅Threats,二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略度假村SWOT分析,97,綜合性休閑運(yùn)動度假村,奧林匹克度假村,水上運(yùn)動中心,網(wǎng)球場,體育館,籃球場,戶外游泳池,垂釣,游艇碼頭,帆船,二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略度假村物業(yè)建議,98,老年公寓的市場分類國際上以物業(yè)為老年人提供陪助、護(hù)理和醫(yī)藥服務(wù)類型與數(shù)量的不同而分3類。自住型（Independent-living）陪助型（Assisted-living）特護(hù)型（acute-care）從項(xiàng)目贏利角度又分為贏利性和非贏利性兩類。,“老年公寓”在概念上不同于傳統(tǒng)形式上的養(yǎng)老院和敬老院，屬于社會福利設(shè)施，而是由社會投資興辦并按企業(yè)化經(jīng)營管理的專用住宅。老年公寓的根本特征是“以家庭居住模式為主，并配置相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施和完善的生活照料，有足夠的歸屬感和安全感?！?二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略金秋社區(qū),99,我國老齡人口比例逐年加大，少齡人口比例不斷降低，呈現(xiàn)人口老齡化發(fā)展趨勢。,從目前到2050年我國老年人口總?cè)藬?shù)及老齡化程度將不斷加大，并在2020年出現(xiàn)加速老齡化。,二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略宏觀發(fā)展條件,100,二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略金秋社區(qū)案例分析美國太陽城,101,二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略金秋社區(qū)案例分析美國太陽城,102,二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略金秋社區(qū)案例分析美國太陽城,103,北京太陽城老年公寓位于昌平小湯山療養(yǎng)區(qū)，遠(yuǎn)離都市，環(huán)境清凈自然，是按照“老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范”要求，專門為老年人興建的綜合性老年社區(qū)。太陽城是一座具有國際水準(zhǔn)的中、高檔國際新型社區(qū)，滿足不同居住和生活方式，不同經(jīng)濟(jì)和身體條件，不同文化和精神品位、不同追求和興趣愛好的中老年人的各種需求和選擇。,二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略金秋社區(qū)案例分析北京太陽城,104,二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略金秋社區(qū)案例分析北京太陽城,105,可售物業(yè)適合于長期居?。蛔赓U物業(yè)采取酒店式公寓的服務(wù)，為老人提供短期居住。該項(xiàng)目開盤至今已售近70%。,目前入住老人中租住約占70%。在購買及租住方式上，主要有以下幾種方式：將原有住房出租，用租金來太陽城居住。將位于三環(huán)以內(nèi)的原有住房與太陽城內(nèi)住房等價(jià)交換，金額差別多退少補(bǔ)。一次性支付、分期付款、銀行按揭。,本項(xiàng)目可以借鑒,二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略金秋社區(qū)案例分析北京太陽城,106,配套設(shè)施,社區(qū)根據(jù)老年人的特點(diǎn)進(jìn)行了無障礙設(shè)計(jì)，三層以上的住宅全部配有電梯，24小時(shí)溫泉水入戶。園區(qū)內(nèi)建有湖泊、噴泉、樓臺、亭榭、雕塑等多處人文景觀，造型獨(dú)特，色調(diào)鮮明，氣勢不凡，蘊(yùn)藏著很高的文化內(nèi)涵，并全部實(shí)現(xiàn)智能化管理。,建筑細(xì)部,二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略金秋社區(qū)案例分析北京太陽城,107,項(xiàng)目特征,北京太陽城參考了美國SCC的模式，并結(jié)合我國國情做了創(chuàng)新和改進(jìn)，該項(xiàng)目是當(dāng)前北京市場中比較有特色的老年住宅項(xiàng)目，在建筑形式、功能設(shè)計(jì)、社區(qū)規(guī)劃方面較多考慮到老年人的特殊要求，并且在購買方式上靈活多樣，適合不同層次的消費(fèi)者。此項(xiàng)目與美國SCC不同在于：美國SCC是一個(gè)純老年社區(qū)，而北京太陽城考慮到中國老人的情感需要，歡迎子女與老人同住，把社區(qū)建成一個(gè)以老年服務(wù)為中心的大型社區(qū)。同時(shí)太陽城項(xiàng)目也有不可回避的缺陷，主要體現(xiàn)在距離市區(qū)較遠(yuǎn)，老年人生活相對閉塞；雖然有醫(yī)療康復(fù)中心，并與宣武醫(yī)院合作，但老年人作為各種疾病的高發(fā)人群，一些比較嚴(yán)重的突發(fā)性疾病難以得到及時(shí)有效的治療。,二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略金秋社區(qū)案例分析北京太陽城,108,案例對本項(xiàng)目的借鑒,多樣的居住組團(tuán)對不同護(hù)理要求的老年人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。,社區(qū)有完善的配套設(shè)施，特別是醫(yī)療設(shè)施。,養(yǎng)老物業(yè)對于交通阻抗較小，區(qū)位選址通常在郊外，環(huán)境較好。,1,2,3,建筑細(xì)部著重?zé)o障礙設(shè)計(jì)考慮。,4,二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略金秋社區(qū)案例分析案例借鑒作用分析,109,老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂,針對老年人行動不便的特點(diǎn)，社區(qū)內(nèi)建筑及設(shè)施均采用人性化、科技化設(shè)計(jì)，以方便老年人的行動，這些配套和功能齊全的服務(wù)設(shè)施是老年社區(qū)應(yīng)具備的基本條件。,1.,二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略金秋社區(qū)戰(zhàn)略定位,110,市場現(xiàn)狀,健康旅游,市場潛力,市場進(jìn)入性評價(jià),市場定位,發(fā)展建議,度假村,金秋社區(qū),目前市場缺少同類產(chǎn)品,物業(yè)品質(zhì)普遍較差，缺乏特色娛樂設(shè)施，競爭相對激烈,新興產(chǎn)品，市場上希缺,未來市場發(fā)展?jié)摿薮?未來市場會有一定增長,未來市場潛力巨大,可以作為領(lǐng)先者進(jìn)入市場，進(jìn)入性良好,能否具有特色是進(jìn)入市場的關(guān)鍵,社會發(fā)展方向，市場進(jìn)入性好,綜合健康服務(wù)旅游園區(qū),綜合性休閑運(yùn)動度假村,老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂,綜合特色醫(yī)療和保健人性化服務(wù)中醫(yī)藥文化特色旅游知名醫(yī)院集團(tuán)和醫(yī)科學(xué)院聯(lián)合經(jīng)營,以休閑運(yùn)動為主題一期優(yōu)先重點(diǎn)發(fā)展山地度假村建立專項(xiàng)運(yùn)動俱樂部和學(xué)校采用產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營方式,人性化的無障礙設(shè)計(jì)完善的針對老人的配套設(shè)施，特別是醫(yī)療設(shè)施注重塑造互相交流的多級公共空間,二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略分析總結(jié),111,市場突破口，項(xiàng)目引爆點(diǎn)：健康消費(fèi)市場增長迅速健康與旅游相結(jié)合，極具市場潛力能夠最大程度的利用本項(xiàng)目的原生態(tài)環(huán)境市場有空缺點(diǎn)，容易進(jìn)入，造成轟動效應(yīng),成為引導(dǎo)大泉州區(qū)域乃至全國健康旅游的示范園區(qū),提供集醫(yī)療、保健、旅游為一體的多層次服務(wù)產(chǎn)品,引入知名大型醫(yī)療集團(tuán)、醫(yī)院和醫(yī)學(xué)院聯(lián)合經(jīng)營，如有條件，可發(fā)展成大型醫(yī)療和康復(fù)保健園區(qū),專門化的特色服務(wù)，具有領(lǐng)先地位,1,2,3,人性化的高品質(zhì)服務(wù)，凸顯醫(yī)療和康復(fù)保健的旅游概念,成功要點(diǎn),市場分析,二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略總體定位,112,養(yǎng)老物業(yè)市場潛力巨大當(dāng)前養(yǎng)老物業(yè)主要為療養(yǎng)院，檔次不高，缺乏人性化設(shè)施老年消費(fèi)者對于和城市的距離和交通不敏感，而對生態(tài)環(huán)境則較為注重老年消費(fèi)者對自身健康高度關(guān)注，對社區(qū)醫(yī)療設(shè)施依賴性高，發(fā)展老年社區(qū)可以為綜合健康服務(wù)旅游園區(qū)提供本地消費(fèi)支撐,成功要點(diǎn),市場分析,依托綜合健康服務(wù)旅游園區(qū)的第一居所住區(qū),二島項(xiàng)目整體規(guī)劃及開發(fā)經(jīng)營策略總體定位,113,生活質(zhì)量的不斷提高，參與性運(yùn)動日益受到重視與周邊度假區(qū)進(jìn)行差異化定位與綜合健康服務(wù)旅游園區(qū)構(gòu)成“大健康”的概念兩者形成產(chǎn)品上的互補(bǔ),以運(yùn)動為特色的大型度假村,推廣“到有風(fēng)景的地方運(yùn)動”的概念，培育戶外運(yùn)動市場,積極發(fā)展特色運(yùn)動俱樂部和運(yùn)動學(xué)校等，培養(yǎng)固定的消費(fèi)群體,和綜合健康服務(wù)社區(qū)配套發(fā)展，同步建設(shè),發(fā)展商務(wù)功能，豐富產(chǎn)