2010年岳陽洞庭湖國際公館項目全案整合定位報告（101頁） .ppt

-易居中國黃河實業(yè)-岳陽洞庭湖國際公館項目全案整合定位報告我們的目標：為塑造華中區(qū)域影響力而努力！整體思路框架大勢站位競爭格局項目價值客戶思考項目定位營銷總綱形象定位洞庭湖景地王+高爾夫地產領導者，書寫岳陽地產傳奇！高端地產專業(yè)品牌。城市中央核心領地。一線濱湖景觀地王。千年湖湘人文傳承。5000畝超大規(guī)模體量。岳陽首個高爾夫休閑地產項目。當之無愧的劃時代作品！項目認知洞庭湖國際公館立足湖南、輻射華中是岳陽的第一個項目，更是啟動湖南影響力的第一個項目，未來，還將有湘潭九華新城新城，我們的目標不僅僅影響岳陽，更將以此為平臺，拉動湖南影響力，進一步輻射華中！項目認知Part1大勢占位供需兩旺，房地產市場一路向上，但整體容量相對有限解讀岳陽宏觀地產2004年2010年全市商品房供應量走勢圖0501001502002502004200520062007200820092010供應量（萬）2010年，全年商品房上市109.85萬，共計10108套，同比分別增長28.8%、41.4%；2010年全年商品房成交128.56萬，成交金額39.19億元，同比分別增長33.8%、38.5%、74.6%；樓市呈現(xiàn)明顯供不應求現(xiàn)狀，然而項目面臨的宏觀問題也十分明顯，以年平均25%的速率計算，2012年去化水平也不會超過200萬平米。項目巨大體量將面臨市場容量不足的關鍵阻礙。房市價格持續(xù)走高，然而高價房源仍為市場商品房價格持續(xù)走高，當前均價市場整體均價水平已經突破4000元關口；高價房源從09年4000元以上基本為0，到2010年4000元以上房源占據(jù)市場8%，目前，整體市場成交已經不乏5000元以上產品；不可忽視的是，作為頂級的高端項目，必然是高價位水平，客戶層面相對狹窄，以當前市場水平計算，可接受5000元以上高位價格產品的不會超過市場客戶容量的20%。解讀岳陽宏觀地產1.在全省經濟戰(zhàn)略新版圖中處于核心腹地，具有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?.經濟高速發(fā)展，高端客群基數(shù)較高，為房地產市場提供了堅實的基礎。3.城市高起點快速擴張，城市向心力增強，城市化發(fā)展保證了房地產市場旺盛需求。城市處于高速發(fā)展的升級轉型期，房地產在需求和購買力方面均具有堅實的基礎。城市高速發(fā)展期，房產發(fā)展具備堅實基礎。4.供需兩旺，存量威脅小，價格平穩(wěn)上升，洼地效應，非泡沫區(qū)域。解讀岳陽宏觀地產中短期引領岳陽市場，中期放眼湖南市場。宏觀大勢站位年去化水平不超過200萬平米，其中高端地產比例不超過20%，項目300萬體量，以8-