6月2日萬D前期對南通市場研究定位報(bào)告(133P).ppt

萬達(dá)前期對南通市場研究定位報(bào)告,2011年6月2日,目錄,一、南通城市分析 二、區(qū)域市場分析 三、項(xiàng)目本體分析 四、項(xiàng)目住宅定位 五、項(xiàng)目商業(yè)定位 六、項(xiàng)目規(guī)劃建議 七、項(xiàng)目收益測算 八、項(xiàng)目開發(fā)建議,一、南通城市分析 （一）、南通基礎(chǔ)分析 （二）、南通商業(yè)分析 （三）、南通住宅分析,（一）、南通基礎(chǔ)分析,1、城市簡介,南通“據(jù)江海之會、扼南北之喉”，隔江與中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的上海及蘇南地區(qū)相依，被譽(yù)為“北上海” ； 城市下轄如皋、通州、海門、啟東4市（縣級），海安、如東2縣，崇川、港閘2區(qū)和南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 蘇通長江公路大橋建成以后，使南通進(jìn)入上海一小時經(jīng)濟(jì)圈。 全市總面積8001平方公里，占江蘇省十二分之一；,圖1,圖2,說明：依托江海、崛起蘇中、融入蘇南、接軌上海！ 2010年市區(qū)人口87萬，gdp排名江蘇第四，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相當(dāng)好；城市固定資產(chǎn)投入持續(xù)增加，城市建設(shè)開始加速！,2、城市經(jīng)濟(jì),南通主城區(qū)和通州城區(qū)相向發(fā)展，主城區(qū)主要發(fā)展東、南方向，整合西、北方向，形成帶狀加組團(tuán)城市結(jié)構(gòu)。 實(shí)施東西軸向延伸、南北相向聚合的發(fā)展戰(zhàn)略，加快以通州城區(qū)為主體的東部新城、以南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和蘇通科技產(chǎn)業(yè)園為主體的南翼新城、以港閘區(qū)為主體的北翼新城建設(shè)。,三、城市總體規(guī)劃,南通城市總體規(guī)劃（2009-2030）,說明：南通城市擴(kuò)容，大南通建設(shè)雛形初現(xiàn)，城市化進(jìn)程必然加速，房地 產(chǎn)投資開發(fā)空間巨大，為城市居民配套的商業(yè)服務(wù)設(shè)施也將進(jìn)入發(fā)展快車道。,港閘區(qū),崇川區(qū),經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),新東區(qū),港閘區(qū),市區(qū),新城區(qū)行政中心,說明：二產(chǎn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢明顯，經(jīng)濟(jì)還是傳統(tǒng)主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)：紡織、造船、建筑等為主！第三產(chǎn)業(yè)占比持續(xù)上升，說明南通產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由勞動密集為主導(dǎo)向技術(shù)密集與資本密集為主導(dǎo)轉(zhuǎn)變，船舶港口、紡織服裝、精細(xì)化工等支柱產(chǎn)業(yè)新一輪換血升級發(fā)展，預(yù)示今后南通在中間收入階層上的數(shù)量會顯著增加，這將成為消費(fèi)需求的強(qiáng)勁助推引擎！,四、城市三產(chǎn)業(yè)發(fā)展,五、人口和居民收入,說明1：城市化剛起步，同時外來新增人口比重也較小，市區(qū)人口近幾年變化不大， 從房管部門了解到南通商品房銷售的主要對象也以南通本地常駐人口為主；南通的城市進(jìn) 程剛起步，潛力巨大！,六、城市配套建設(shè),說明：城市立體交通體系正在打造，東、西、北的高架道路建設(shè)完成后，整個南通交通配套條件得到極大的優(yōu)化，高架線路附近的商業(yè)設(shè)施輻射半徑將有效擴(kuò)大，對居民日常的出行和消費(fèi)也會產(chǎn)生積極影響！,東環(huán)高架,濠西高架,環(huán)北高架,七、總結(jié),說明：大南通建設(shè)形成的城市擴(kuò)容處于高速階段，城市改變生活，實(shí)質(zhì)就是需要商業(yè)來滿足和升級城市居民的生活！,（二）、南通商業(yè)分析,1、南通成熟商業(yè)分布,南大街 單一核心商業(yè)圈,青年路,工農(nóng)路,鐘秀路,外環(huán)北路,濠北路,1.1、南大街核心商業(yè)圈,南大街對于南通人的定位和上海的外灘定位類似，經(jīng)過多年的發(fā)展與沉淀已經(jīng)趨于成熟，集餐飲、休閑娛樂購物于一體，多功能商業(yè)步行街，以南大街為中心，向外輻射500米現(xiàn)都處于南通商業(yè)最繁華的中心地帶。 南大街較大型商業(yè)主要為集文峰百貨、八佰伴、南通金鷹、大潤發(fā)等，為南通市民主要購物場所。其商業(yè)地位是由于經(jīng)過多年的發(fā)展和政府的規(guī)劃所致，雖然集餐飲休閑娛樂購物于一體，但是都比較零散，其消費(fèi)的群體具有一定的隨機(jī)性，想在短時間內(nèi)改變南通人在南大街的消費(fèi)習(xí)慣很難。,典型項(xiàng)目文峰大世界,典型項(xiàng)目八佰伴,1.2、南通區(qū)域配套型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),這些區(qū)域性商業(yè)中心以大賣場為其主要的核心業(yè)態(tài)！,現(xiàn)代廣場樂購,高迪晶城華潤蘇果,鴻鳴摩爾華潤蘇果,金飛達(dá)樂購,本案,麥德龍,景華城大潤發(fā),大潤發(fā),家樂福,新一佳,歐尚,開發(fā)區(qū)華潤蘇果,易初蓮花,說明：這些賣場基本都集中在市區(qū)范圍內(nèi)，居民日常性消費(fèi)需求場所競爭相當(dāng)激烈。,1.3、南通特色街區(qū)型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),商家統(tǒng)計(jì)詳細(xì)信息見附件,說明：街區(qū)型商業(yè)數(shù)量很少，品牌連鎖類商戶更是缺乏，整體商業(yè)檔次偏低，且現(xiàn)有商家不集中，非常雜亂分散在上述這些街道。,商業(yè)需要“釋放+整合”,1.4、南通商業(yè)總結(jié),2、南通商業(yè)發(fā)展趨勢,南大街,人的消費(fèi)習(xí)慣,人的消費(fèi)習(xí)慣,行政中心板塊,通呂運(yùn)河上多座大橋的建成，將整個城北（港閘）與南通老市區(qū)距離進(jìn)一步拉近,基礎(chǔ)設(shè)施完善，較以往更容易到達(dá)市區(qū)，人口消費(fèi)心里往市區(qū)聚集更強(qiáng),單一核心商圈難以消化集中消費(fèi)壓力，必須往外拓展,東區(qū)配套商業(yè),開發(fā)區(qū)配套商業(yè),北大街區(qū)域配套商業(yè),2.1、市級商業(yè)發(fā)展,說明：文峰城市廣場定位中高端，集休閑、娛樂、餐飲、購物、居住、商務(wù)辦公等多種產(chǎn)品模式為一體的綜合型城市廣場，將引進(jìn)超市、電影院、健身房、電玩廣場、咖啡西餐館、特色品牌中餐連鎖等各類商業(yè)業(yè)態(tài)。,目前已經(jīng)入駐商家： 超市：歐尚 餐飲：香香鍋、一茶一坐、吳地人家 、韓林炭考、pizza hut 、川香匯川菜 、戰(zhàn)鍋策火鍋 ktv：星聚會ktv 電器：順電電器 主力服飾：zara 、nylon pink 、next、stradivarius、bershka 、oysho、 pull&bear、 化妝品：v.rose 電影院：ume影院。 開業(yè)時間：預(yù)計(jì)2011.12月底 中南的購物中心 和百貨 一共是12萬方 ，分為兩個區(qū)域 a區(qū) 8萬方 b區(qū)4萬方,南通百貨、高端商務(wù) 消費(fèi)正向行政板塊發(fā)展！,2.2、市級商業(yè)發(fā)展總結(jié),南通區(qū)域商業(yè)正在起步，受制于規(guī)模、區(qū)位因素，輻射半徑有限，以滿足區(qū)域日常消費(fèi)為主！,2.3、其他區(qū)域中心商業(yè)發(fā)展,2.4、 2011起南通主要潛在的商業(yè)項(xiàng)目,其他類似南通老街、北城一品、綠洲國際等等小型項(xiàng)目不再敘述！,萬達(dá)意向地塊,文峰城市廣場 （虹橋路口）,本案,綠地地塊,圓融廣場 (青年路口）,附件：潛在大型商業(yè)項(xiàng)目解析,中南mall （桃園路口）,南通圓融廣場,南通圓融廣場,南通圓融廣場,南通圓融廣場,南通圓融廣場,南通圓融廣場,綠地項(xiàng)目廣場,“綠地cr10049地塊”位于外環(huán)東路東、人民路南，規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)、辦公、居住，地塊面積為83257.08平方米，建筑面積為272600平方米，綠化 率約30%，土地出讓年期商業(yè)部分為40年、居住部分為70年。,萬達(dá)意向地塊項(xiàng)目廣場,每一個萬達(dá)廣場 都是一個城市中心 成熟商業(yè)模式 商家聯(lián)盟資源,文峰城市廣場項(xiàng)目,本土實(shí)力企業(yè) 商業(yè)運(yùn)營成熟品牌效應(yīng)突出,中南mall項(xiàng)目,本土實(shí)力企業(yè) 高投入搶占高端商業(yè)資源先機(jī),（三）、南通住宅分析,1、南通住宅格局規(guī)劃,2、住宅總體發(fā)展?fàn)顩r,2010年至2011年4月住宅成交價格走勢圖,2010年至2011年4月住宅成交面積和新增面積走勢圖,2010年至2011年4月住宅成交套均面積趨勢圖,2010年至2011年4月住宅供需表,說明：南通房價走勢比較平穩(wěn)，故而未進(jìn)入國家房地產(chǎn)調(diào)控的限購行列（只限貸不限購），這個對于行業(yè)發(fā)展是比較有利的；同時南通由于10年土地供應(yīng)的放量，目前住宅的供應(yīng)量新上市項(xiàng)目較多，因此，從圖上可以清晰看到2011年年初供應(yīng)量突然急劇放大，一方面是新增項(xiàng)目太多，二方面也是由于地產(chǎn)調(diào)控，不確定性太多，開發(fā)商紛紛提前將項(xiàng)目入市，開始累積客源；總體上看，目前成交的單套面積平均還是比較穩(wěn)定的在120-130之間，也說明了目前市場主導(dǎo)產(chǎn)品以剛需和改善為主！,3、片區(qū)住宅屬性分析,4、2011年全市新增供應(yīng)量,說明：以上數(shù)據(jù)由于部分項(xiàng)目規(guī)劃未定，商業(yè)住宅具體指標(biāo)查詢不到，因此，先行統(tǒng)計(jì)全部建筑面積，僅供參考，總體上看，目前南通住宅供應(yīng)量急劇放量，尤其是本項(xiàng)目附近，2011年即將推出：”萬科地塊”（企業(yè)指標(biāo)年內(nèi)要完成9個億的銷售回款，住宅全部銷售完成）；”意邦地塊”，已經(jīng)在開始建設(shè)售樓處，項(xiàng)目也已經(jīng)全面開工，產(chǎn)品上據(jù)說非常有優(yōu)勢，采用了多種贈送面積的設(shè)計(jì)手法；”華強(qiáng)地塊”，根據(jù)目前所接觸到的信息，華強(qiáng)內(nèi)部認(rèn)為現(xiàn)在住宅市場也屬于看不清摸不透階段，因此2011年下半年一定會推出其第一批產(chǎn)品進(jìn)行試水，產(chǎn)品以中小戶為主；“中港城”二期也即將正式推出，據(jù)稱其二期產(chǎn)品價格將正式對應(yīng)調(diào)控做出回應(yīng)，將在目前一期產(chǎn)品價格基礎(chǔ)上優(yōu)惠1500元/平方米，非常震撼！,二、區(qū)域市場分析 （一）、區(qū)域消費(fèi)分析 （二）、區(qū)域商業(yè)分析 （三）、區(qū)域住宅分析,（一）、區(qū)域消費(fèi)分析,1、項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展功能,華東輕紡市場,高迪晶城廣場,美麗華,裝飾家具市場,百安誼家,鴻運(yùn)裝飾城,南大街,金飛達(dá),居然之家,2、項(xiàng)目周邊專業(yè)市場統(tǒng)計(jì),鴻鳴金屬廣場,本案,尚美家小商品,名流家具城,好一家家居,建材市場,方天大市場,電器市場,永興商城,東方家園,南方市場,東星燈飾城,新世界小商品城,3公里范圍內(nèi)大致預(yù)估有近200萬平米專業(yè)市場集群！,附：數(shù)據(jù)說明,3、項(xiàng)目1-5公里半徑住宅小區(qū)統(tǒng)計(jì),本案,一公里半徑住宅人口,三公里半徑住宅人口,五公里半徑住宅人口,項(xiàng)目一公里 往北華強(qiáng)地塊，往南濠北路，往西現(xiàn)代生活廣場，往東濠東路 項(xiàng)目三公里 往北永和路，往南文峰公園，往西外環(huán)西路，往東五一路 項(xiàng)目五公里 往北火車站，往南洪江路，往西港閘區(qū)政府，往東園林路,附：數(shù)據(jù)說明,4、區(qū)域核心3公里范圍內(nèi)消費(fèi)力,區(qū)域居民+商務(wù)人流 穩(wěn)定20萬人以上的區(qū)域消費(fèi)力！,（二）、區(qū)域商業(yè)分析,1、三公里范圍內(nèi)商業(yè)發(fā)展,現(xiàn)代生活廣場,高迪晶城,奧特萊斯,鴻鳴摩爾,華強(qiáng)方特,金海岸,中心商業(yè),金飛達(dá),景華城,紅色代表未開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目,紅色,藍(lán)色代表已經(jīng)開業(yè)的商業(yè),萬科,本案,萬達(dá)意 向地塊,綠洲國際,北城一品,1.1、鴻鳴摩爾,具體業(yè)態(tài)比例見下表分析！,說明：業(yè)態(tài)規(guī)劃雜亂，游樂規(guī)劃導(dǎo)致整體動線混亂！,1.2、現(xiàn)代生活廣場,具體業(yè)態(tài)比例見下表分析！,1.3、金飛達(dá)廣場,具體業(yè)態(tài)比例見下表分析！,1.4、金海岸 富世匯,具體業(yè)態(tài)比例見下表分析！,2、區(qū)域商業(yè)總結(jié),區(qū)域缺乏核心商業(yè)，承擔(dān)龍頭地位！,雜亂分散,小全雷同,（三）、區(qū)域住宅分析,保利香檳國際,華強(qiáng),金海岸,中心商業(yè),翰林府,景華城,綠地地塊,尚海城,萬科地塊,嘉御龍庭,陽光新城,桂花小鎮(zhèn),皇家花園,北城名郡,意邦綠墅灣,高迪晶城,格調(diào)百花左岸,萬濠華府,金鼎灣,圓融地塊,文峰城市廣場,藏瓏,商海灣,東景國際,吳中地塊,翠湖灣,恒盛豪庭,蝶韻御庭,濠南郡邑,1、項(xiàng)目三公里范圍內(nèi)住宅項(xiàng)目,華昌地塊,本案,中海丁香花園,燃料地塊,中港城,紅色代表未銷售項(xiàng)目,紅色,藍(lán)色代表已經(jīng)銷售項(xiàng)目,2、區(qū)域內(nèi)主要樓盤分析,以上樓盤戶型配比按樓棟情況推算，僅供參考！,按照我們市場調(diào)查了解，南通港閘一個區(qū)2011年準(zhǔn)備推盤量為150萬方， 另外還存有300萬方的住宅土地存量，港閘板塊在南通住宅市場中的份 額越來越大，板塊已經(jīng)被大眾所認(rèn)可！,3、周邊區(qū)域主要樓盤分析,以上樓盤戶型配比按樓棟情況推算，僅供參考！,以上樓盤戶型配比按樓棟情況推算，僅供參考！,以上樓盤戶型配比按樓棟情況推算，僅供參考！,三、項(xiàng)目分析 （一）、地塊形狀 （二）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （三）、方案設(shè)計(jì)明確要求 （四）、地塊價值分析,（一）、地塊形狀,鐘 秀 西 路,本案,通 呂 運(yùn) 河,北 城 大 橋,74米,60米,未拆遷,沿河景觀帶,286米,規(guī)劃路,居然,公墓,空地,破舊平房,陵園,地塊有明顯的瑕疵（北城大橋引橋與地塊的高差、地塊左右邊的公墓和烈士陵園對開 發(fā)居住類產(chǎn)品是有一定的心理影響，在與項(xiàng)目周邊居民了解過程中，反映一個問題， 由于上述設(shè)施已經(jīng)存在多年，本區(qū)域居民對此心理抗性較其他區(qū)域客戶反映積極的 多，但頂端客戶對心理要求極高，對此抗性較重）； 地塊北側(cè)會興建濱河綠化帶，建成后會全面提升整個地塊北側(cè)的環(huán)境景觀價值； 地塊臨近的華強(qiáng)方特樂園已經(jīng)開工興建，將帶動大區(qū)域旅游消費(fèi)人群匯聚，形成以旅 游帶動的消費(fèi)流；,（二）、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),總結(jié)：根據(jù)我們與南通本地人、地產(chǎn)行業(yè)資深從業(yè)人員(南通搜房、東景國際、聯(lián)旭地 產(chǎn)機(jī)構(gòu)、新景祥地產(chǎn)機(jī)構(gòu)等等）的溝通中，可以確認(rèn)，這是絕對的南通老市區(qū)核心組 成部分，地段成熟非常稀缺！從地塊的各類控制性指標(biāo)看，地塊綜合 可塑性很強(qiáng)！,（三）、方案設(shè)計(jì)明確要求,進(jìn)入拆遷談判階段，未確定時間表！,住宅區(qū)位確定為a地塊，建筑體量10萬方,酒店及裙房，位置政府確認(rèn)， 交付32000平方米,安置兩級政府辦公用房， 位置政府基本確認(rèn)，13000平方米,進(jìn)入拆遷協(xié)商,a,b,酒店,辦公,代表展示面強(qiáng)弱,代表人流車流導(dǎo)入強(qiáng)弱,說明：綜合比較，本項(xiàng)目地塊商業(yè)價值規(guī)律為：南面 西面 北面 東面,（四）、地塊價值分析,三、項(xiàng)目住宅定位 （一）、住宅市場研判 （二）、產(chǎn)品方向選擇 （三）、鎖定項(xiàng)目競爭片區(qū) （四）、住宅競爭策略 （五）、競爭區(qū)域產(chǎn)品戶型分析 （六）、本項(xiàng)目產(chǎn)品戶型建議 （七）、異地案例借鑒 （八）、住宅部分規(guī)劃建議,（一）、住宅市場研判,港閘和新東區(qū)是目前南通住宅供應(yīng) 量最大的區(qū)域，是投資的熱點(diǎn)之一； 項(xiàng)目3公里圈內(nèi)，2011-2012年面臨的 同類公寓產(chǎn)品供應(yīng)量非常大，競爭形 勢嚴(yán)峻；,說明：根據(jù)“木桶原理”：一個木桶能存放多少水是由其最短的一塊木板決定的，因此我們的定位方向選擇的是：中高檔次定位方向，選擇的客戶群體自住以本區(qū)域居民、周邊地區(qū)縣區(qū)（靠近港閘區(qū)附近的幾個縣 如皋、如東、海安）年輕人置業(yè)為主，同時重視認(rèn)可市區(qū)價值的投資客戶群體！,（二）、產(chǎn)品方向選擇,（三)、鎖定項(xiàng)目競爭片區(qū),鎖定的考慮因素：區(qū)域供應(yīng)量對本項(xiàng)目有沖擊，產(chǎn)品性質(zhì)及所面對客戶群體類似，區(qū)域歸屬感上有一定的接近！,主要競爭板塊,次級競爭板塊,（四）、住宅競爭策略,策略一：地段優(yōu)勢，市區(qū)公寓與港閘新東區(qū)比區(qū)位比配套！,策略三：產(chǎn)品為王，贈送面積創(chuàng)新戶型 南通最高性價比！,策略二：商業(yè)起勢，住宅跑量與市區(qū)（行政中心）住宅比價 格（總價）！,（五）、競爭區(qū)域產(chǎn)品戶型分析,2010年的主流產(chǎn)品,2011年后的主流產(chǎn)品,（六）、本項(xiàng)目產(chǎn)品戶型建議,（七）、異地案例借鑒,區(qū)位雷同 背靠景觀河 建筑密度和容積率雷同 景觀利用和戶型設(shè)計(jì)合理,住宅借鑒中海胥江,中海胥江項(xiàng)目,說明：通過沿河面的錯位排布，不僅增加了沿河建筑面積，而且形成了視線的通透，在建筑用地緊張、容積率高的情況下，達(dá)到了非常好的整體效果，住宅品質(zhì)得以保障！,中海規(guī)劃要點(diǎn)提煉,中海規(guī)劃要點(diǎn)提煉,說明：大面積的采用了入戶花園、大陽臺、花池、飄窗、工作陽臺等等方式在不違反相關(guān)測量規(guī)范的前提下，實(shí)現(xiàn)了住宅功能的衍生，得房率超高！,（八）、住宅部分規(guī)劃建議,五、項(xiàng)目商業(yè)定位,（一）、南通商業(yè)研判 （二）、競爭項(xiàng)目分析 （三）、定位方向思考 （四）、項(xiàng)目商業(yè)定位 （五）、異地商業(yè)借鑒,（一）、南通商業(yè)發(fā)展研判,商業(yè)需要“釋放+整合” 南通百貨、高端商務(wù)消費(fèi)正向行政 板塊發(fā)展！ 區(qū)域缺乏核心商業(yè)，承擔(dān)龍頭地 位！ 眾多城市綜合體項(xiàng)目紛紛瞄準(zhǔn)南通 市場開始啟動（圓融、文峰、綠 地、中南）,（二）、競爭項(xiàng)目分析,（圓融、文峰、綠地、中南） 僅有的商業(yè)資源，需要“搶”！,（三）、定位方向思考,如何準(zhǔn)確定位，保障招商運(yùn)營成功？ 如何跳出競爭，合理規(guī)劃業(yè)態(tài)布局？ 如何定位既能滿足區(qū)域消費(fèi)需求，又能成為輻射全市的市級商圈？ 如何再定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)方面做出亮點(diǎn)和特色，成為南通商業(yè)標(biāo)桿？,尋找需求空白與升級趨勢，準(zhǔn)確定位，創(chuàng)新設(shè)計(jì)，引進(jìn)時尚品牌，塑造文化旅游價值，成為南通標(biāo)志性商業(yè)； 在保障招商運(yùn)營成功的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)最大投資收益。,定位目標(biāo)：,人口,競爭,消費(fèi),市場,項(xiàng)目定位,業(yè)態(tài)定位,品牌組合,市場定位,功能組合,核心,商業(yè)定位邏輯,需求,客群定位,檔次定位,（四）、項(xiàng)目整體定位 南通 五洲國際廣場 備選：五洲國際中心城 （ wuzhou international center city，五洲國際cc-mall） 第九代城市綜合體 引領(lǐng)南通商業(yè)變革,什么是第九代商業(yè)模式？,商業(yè)界一直在探索商業(yè)的最新形式，迄今，已經(jīng)走過了前八代。分別是：第一代：街邊店鋪；第二代；百貨公司；第三代：連鎖便利店/小超市；第四代：大中型超市；第五代：大賣場和專業(yè)市場；第六代：購物中心（sc-shopping center）；第七代：城市綜合體；第八代：城市生活中心（lsc-living style center）。 街區(qū)式建筑規(guī)劃：第九代商業(yè)模式是對傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)觀念的顛覆， “第九代商業(yè)”屬街區(qū)型商業(yè)建筑系統(tǒng)，集街邊商鋪、休閑院落、購物中心mall為一體，更類似上海新天地，與萬達(dá)商業(yè)模式（簡單四方盒子，上面蓋公寓）有著明顯的差異。 開放式空間：第九代商業(yè)歸納出來就是鏈接傳統(tǒng)與未來的特征，打破一半概念上的商業(yè)盒子，變成了一個開放的空間，審美的空間，以及交流的空間。 強(qiáng)調(diào)情感互動與人性化：第九代商業(yè)模式從以購物為目的，發(fā)展到以生活為目的，目的是成就一個城市或者一個區(qū)域的文化生活中心，營造一個龐大的公共大家庭，以特有的生活感和豐富的業(yè)態(tài)容納現(xiàn)代人物質(zhì)和精神上的全方位需求。 兼容前八代優(yōu)勢：強(qiáng)調(diào)地緣、強(qiáng)調(diào)人性、強(qiáng)調(diào)文化、強(qiáng)調(diào)藝術(shù)和美，在此基礎(chǔ)之上，整合兼容前八代商業(yè)形式，自成商業(yè)服務(wù)體系，探索可持續(xù)性發(fā)展的、良性互動的商住結(jié)合模式，形成創(chuàng)造幸福、符合后現(xiàn)代生活方式的新經(jīng)濟(jì)形態(tài)，成為“第九代商業(yè)”之訴求。,商業(yè)定位： 第九代情景體驗(yàn)式國際block商業(yè)街區(qū) 南通首席國際時尚購物中心,市場定位： 城市會客廳，南通新地標(biāo),形象定位： 一座城市的國際級商業(yè)街區(qū)，引領(lǐng)南通商業(yè)未來。,功能組合： 購物、超市、影院、餐飲、休閑、娛樂、酒 店、辦公、住宅,關(guān)鍵詞：時尚、國際、風(fēng)情、情景、文化、旅游,目標(biāo)消費(fèi)群： 第一層：區(qū)域周邊20多萬居民及商務(wù)人士，滿足其日常消費(fèi)需求； 第二層：截留港閘區(qū)近30萬家庭及商務(wù)消費(fèi)人群； 第三層：南通全市追求時尚的中青年人群； 第四層：南通商務(wù)、旅游人群 檔次定位： 零售商家定位中檔、中高檔時尚品牌； 餐飲以輕餐及中高、高檔商務(wù)餐飲為主； 整體為中高檔次定位,整體業(yè)態(tài)定位： 以滿足周邊居民日常消費(fèi)為基礎(chǔ)； 以時尚品牌與休閑娛樂為亮點(diǎn)，吸引全市時尚青年及中產(chǎn)消費(fèi)群體； 以大型高端餐飲為主力業(yè)態(tài)和特色，吸引全市商務(wù)人群；,商業(yè)業(yè)態(tài)組合及比例,品牌商家定位（目標(biāo)租戶）： 超市：大潤發(fā)、家樂福、bhg、華潤ole 零售商家： zara、h&m、鱷魚、寶姿，國際時尚品牌及國內(nèi)部分一二線品牌 輕餐簡餐：kfc、麥當(dāng)勞、味千、星巴克、 高端餐飲：中森名菜、稻香集團(tuán)、王品集團(tuán)、俏江南、小南國、意大利餐廳、金象灣泰國餐廳、采蝶軒、小山日本料理、里思南法國風(fēng)情餐廳、凱博西餐廳等 休閑娛樂：神采飛揚(yáng)、南夢宮電游、蘇荷酒吧、芝加哥、錢柜ktv、翻斗娛樂、湯姆熊兒童樂園、卡通尼樂園等 電器數(shù)碼：國美、蘇寧、百腦匯、頤高、宏圖三胞、順電、中博、迪信通等； 兒童職業(yè)體驗(yàn)中心+月星家得樂 影院：嘉禾、星美,本項(xiàng)目商家組合可完全借鑒無錫萬達(dá)品牌及其業(yè)態(tài)組合！ 其品牌定位、商家組合、業(yè)態(tài)豐富度非常合理并適應(yīng)無錫南通等城市，無錫萬達(dá)地段也與本地塊類似。,無錫萬達(dá)廣場（借鑒：定位、品牌及業(yè)態(tài)組合） 北京三里屯village（借鑒：時尚潮流外立面） 上海新天地（借鑒：定位及文化）,（五）、異地商業(yè)案例借鑒,區(qū)位雷同 功能雷同 形象雷同 萬達(dá)成功經(jīng)驗(yàn),商業(yè)借鑒無錫萬達(dá),無錫萬達(dá)廣場,區(qū)位： 項(xiàng)目位于濱湖區(qū)青祁路和梁溪路交叉口。位居河埒核心商務(wù)區(qū)，自駕車至市中心15分鐘左右。 規(guī)模： 總建面70萬，內(nèi)含23萬的國際化商業(yè)中心，4萬的五星級酒店、36.5萬的住宅。主要產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：高層、精裝公寓、酒店、商業(yè)中心。 形象定位： 中心國際生活區(qū) 萬達(dá)模式： 已經(jīng)成為全國最成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),萬達(dá)百貨樓 綜合樓 娛樂樓,萬達(dá)外街,萬達(dá)內(nèi)街,萬達(dá)建筑規(guī)劃借鑒要點(diǎn)提煉,城市干道,住宅部分,規(guī)劃支路,實(shí)際規(guī)劃圖,概念性提煉,萬達(dá)業(yè)態(tài)規(guī)劃借鑒要點(diǎn)提煉,借鑒點(diǎn)：成功商業(yè)模式的業(yè)態(tài)配比！,北京三里屯village是香港太古地產(chǎn)在中國大陸的第一個項(xiàng)目，位于 朝陽區(qū)工體北路和三里屯路的交會處，占地逾5.3萬平方米，總樓面面積超過17.2 萬平方米，其中南區(qū)7.2萬平方米，由19座充滿創(chuàng)意的時尚建筑組成，包括一座擁 有100間客房的個性化精品酒店，2006年11月開始招商，2008年4月入住，同期開 業(yè)。,借鑒點(diǎn)：總體風(fēng)格上標(biāo)新立異，現(xiàn)代風(fēng)格演繹極致。,北京三里屯,上海新天地國際街區(qū) 新天地是一個具有上海歷史文化風(fēng)貌的都市商業(yè)旅游景點(diǎn)，它是以上海獨(dú)特的石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)改造成的， 集餐飲、商業(yè)、娛樂、文化融為一體的時尚休閑步行街，是一個具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點(diǎn)。 業(yè)態(tài)主要以百貨、休閑酒吧、娛樂、餐飲、電影院、時尚購物及藝術(shù)文化會所等組成， 其他功能：88新天地酒店式服務(wù)公寓、朗庭酒店等。 業(yè)態(tài)配比：零售：餐飲：休閑娛樂大概比例在38：42：20,借鑒點(diǎn)：傳統(tǒng)與現(xiàn)代的高度融合、風(fēng)情體驗(yàn)式消費(fèi)環(huán)境的營造,上海新天地,六、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 （一）、規(guī)劃設(shè)計(jì)面積平衡 （二）、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議方案,（一）、規(guī)劃設(shè)計(jì)面積平衡,第九代商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 第九代商業(yè)模式的規(guī)劃設(shè)計(jì)是融合了街區(qū)式商業(yè)與集中式商業(yè)的優(yōu)點(diǎn)，既有情景體驗(yàn)又有集中mall式購物環(huán)境，內(nèi)外街結(jié)合的全功能融合性商業(yè)。 外立面風(fēng)格建議：現(xiàn)代風(fēng)格、玻璃立面為主、參考借鑒北京三里屯village，非常有亮點(diǎn)和特色，可較好的表現(xiàn)項(xiàng)目的現(xiàn)代、時尚、領(lǐng)先,（二）、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議方案,酒店,住宅 （外圍2f底商）,方案1-1：p字形規(guī)劃布局,辦公,超市入口,優(yōu)勢： 1、各路口設(shè)置主出入口，人流順暢引入 2、動線簡介清晰，可環(huán)繞 3、街鋪面積最大化，銷售收益最大化 4、盒子在中間，部分次主力商家布置在中間盒子，充分吸引人流； 劣勢： 1、動線簡單，如設(shè)計(jì)不好，將看上去很普通；但主要可通過外立面解決 2、有單邊鋪,內(nèi)街,外街,5f,5f,4f,4f,4f,天幕,5f盒子mall,方案1-2：f字形規(guī)劃設(shè)計(jì),5f,5f盒子mall,4f,4f,3f,5f,4f,5f,辦公,超市入口,1f以上連接,天幕,內(nèi)街,外街,優(yōu)勢： 1、各路口設(shè)置主出入口，人流順暢引入 2、動線簡介清晰，可環(huán)繞 3、街鋪面積最大化，銷售收益最大化 4、盒子在中間，部分次主力商家布置在中間盒子，充分吸引人流； 跟方案1-1不同點(diǎn)在于：右側(cè)價值較低，作為了盒子主展示面，靠近市政路,方案2：x字形規(guī)劃設(shè)計(jì),辦公,超市入口,5f,4f