明發(fā)官橋項目商業(yè)發(fā)展模式思考.pptx

明發(fā)官橋項目商業(yè)發(fā)展模式思考,新景祥房地產(chǎn)策劃代理有限公司,2010.09,謹(jǐn)呈：明發(fā)集團,項目周邊環(huán)境,項目商業(yè)情況,本案商業(yè)體量巨大，近17萬，屬于區(qū)域商業(yè)中心范疇。,福建現(xiàn)有的服飾品牌多 泉州市服飾獲中國名牌產(chǎn)品20件，中國馳名商標(biāo)50件，福建名牌產(chǎn)品95件，中國500個最具價值品牌5個，國家免檢產(chǎn)品6件，中國服裝“雙百強企業(yè)”10家。 泉州服裝行業(yè)的現(xiàn)狀好 全市有8000多家生產(chǎn)企業(yè)，年產(chǎn)值超千億元。紡織服裝業(yè)作為泉州的第一大支柱產(chǎn)業(yè)，已形成從抽絲、織布、漂染及服裝生產(chǎn)一條龍的產(chǎn)業(yè)鏈。泉州市下屬的晉江市和石獅市是紡織服裝業(yè)最發(fā)達的地區(qū)。,項目商業(yè)模式思考一,泉州名品服裝、鞋類，如七匹狼、柒牌、安踏等產(chǎn)品的折扣中心。,項目商業(yè)模式思考一,中國2010年汽車銷售持續(xù)走高，企穩(wěn)向好,2010年1-8月份，汽車?yán)塾嫯a(chǎn)銷量分別為1091.45萬輛和945.69萬輛，同比累計分別增長35.45%和31.53%，整體發(fā)展形勢良好。 其中，2010年8月份，全國汽車產(chǎn)量完成120.42萬輛，銷量完成121.55萬輛，在經(jīng)歷7月銷售谷底之后強勁反彈，提前進入銷售旺季。,數(shù)據(jù)來源：中國汽車技術(shù)研究中心 數(shù)據(jù)資源中心（adc）,項目商業(yè)模式思考二,2009年和2010年中國汽車銷量走勢圖,2009年和2010年1-8月份供銷對比圖,消費者購買需求、購買力雙“漲”,進入09年以來，國內(nèi)汽車需求迅速回升，有74.8%的被訪者有明確的購車計劃，其中近60%的被訪者表示，購車預(yù)算在12萬-20萬元。,數(shù)據(jù)來源：騰訊新華信聯(lián)合調(diào)查,項目商業(yè)模式思考二,廈門2009年車情繼續(xù)唱高,2009年廈門乘用車銷量44809臺。相比2008年36361臺增長了8448臺，同比增長率達到24%。2009年，廈門乘用車銷量持續(xù)走高。其中一汽大眾以3848臺奪的銷售冠軍，東風(fēng)日產(chǎn)以3411臺招攬亞軍位置?？傮w上，廈門車情反應(yīng)是積極利好的。,項目商業(yè)模式思考二,泉州2009年汽車銷售量持續(xù)走高,2009年全年汽車總報牌71239輛，其中國產(chǎn)車67865輛，進口車3374輛，同比2008年增長了21448輛，增長率高達43%，創(chuàng)近年新高。,數(shù)據(jù)來源：泉州車管局,項目商業(yè)模式思考二,廈門濱北汽車城廈門最大的汽車城,廈門濱北汽車城按照“六、三、一”的模式即60%的業(yè)務(wù)是整車展示，30%的業(yè)務(wù)是汽車美容維修售后服務(wù)，10%的精力放在汽車文化。以汽車超市為基本業(yè)態(tài)，以各經(jīng)銷商匯集展示為主營業(yè)務(wù)，以汽車銷售相關(guān)產(chǎn)業(yè)和遞延產(chǎn)業(yè)為發(fā)展方向，以汽車銷售全程服務(wù)為核心功能，再加上特有的營銷模式、多元化的功能來提升綜合服務(wù)水平。輻射整個廈門及周邊市、地區(qū)。,項目商業(yè)模式思考二,廈門翔安汽車主題公園海西汽車標(biāo)桿,內(nèi)厝鎮(zhèn)政府,汽車公園,翔安汽車主題公園是以汽車、體育、旅游、對臺為主題，及汽車運動、賽事組織、技能培訓(xùn)、貿(mào)易、娛樂于一體的大型汽車園區(qū)，建成后將繼北京、上海、成都、珠海之后，第五個擁有符合國際汽聯(lián)標(biāo)準(zhǔn)賽道的城市。作為海西最大的汽車公園，將輻射整個海西，乃至臺灣、東南亞及周邊的省、市、地區(qū)。,項目商業(yè)模式思考二,主題汽車城：中高檔汽車整車銷售、售后服務(wù)、零配件、展銷、體驗、上牌等,品牌參考: 寶馬、勞斯萊斯、賓利、凱迪拉克、道奇、林寶堅尼、法拉利、寶時捷、沃爾沃、林肯、阿爾法羅米歐、奧斯頓馬丁、摩根、捷豹、馬薩拉蒂、歐寶、路華、紳寶、悍馬、陸虎、克萊斯勒、布佳迪、邁巴赫、龐蒂克、沃克斯豪爾、霍爾頓、普利瑪斯、梅塞德斯、特維爾、柯尼希塞爾、帕佳尼,項目商業(yè)模式思考二,項目商業(yè)模式思考,奧特萊斯,奧特萊斯概念及發(fā)展歷程,概念 outlets的譯音，簡稱名品折扣店或品牌廠家直銷店，由專門銷售世界和國內(nèi)知名品牌過季、下架、斷碼商品的專賣店組成的購物中心 國內(nèi)典型案例 北京：燕莎奧特萊斯購物中心、首都時代廣場lcx國際精品折扣店、王府井工美大廈上品折扣廣場、豐聯(lián)365折扣廣場、首聯(lián)迪斯康特折扣廣場、愛家奧特萊斯 上海：金山區(qū)上海服裝城、青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)上海奧特萊斯、松江區(qū)的foxtown 哈爾濱：燕莎奧特萊斯購物中心,第一階段：一家工廠一個奧特萊斯店 第二階段：很多工廠把直銷店集中在一起開設(shè) 第三階段：營銷形態(tài)發(fā)生實質(zhì)性變化，功能更加齊全，休閑購物一體化,奧特萊斯發(fā)展歷程示意圖,奧特萊斯典型案例 上海金山區(qū)上海服裝城以奧特萊斯為切入點帶動地產(chǎn)大盤,上海服裝城,規(guī)劃成國內(nèi)最大的奧特萊斯，以奧特萊斯帶動地產(chǎn)大盤的開發(fā)，以實現(xiàn)綜合性收益,上海奧特萊斯在設(shè)計上突出功能分區(qū)和商業(yè)街,項目規(guī)模：占地16萬，總建11萬 設(shè)計特點：因地制宜的設(shè)計，突出國內(nèi)受歡迎的商業(yè)形式和商業(yè)格局，例如：功能分區(qū)和商業(yè)街形式,上海奧特萊斯,世界一線品牌服飾區(qū),休閑運動品牌，世界二線品牌折扣直銷區(qū),餐飲娛樂區(qū),奧特萊斯典型案例 北京燕莎奧特萊斯國內(nèi)第一家奧特萊斯店,東四環(huán),奧特萊斯典型案例 北京燕莎奧特萊斯國內(nèi)第一家奧特萊斯店,燕莎奧特萊斯的消費調(diào)查表,目標(biāo)客群以較高收入、品牌意識強、對名牌意識程度高的消費者 他們不一定非得購買當(dāng)即流行名牌，即使是過季的產(chǎn)品，也要是貨真價實的名牌，收入處于中等偏上的有車一族，年齡為青年和中年,專業(yè)性地產(chǎn) 主題汽車城,杭州汽車城華東的汽車航母,杭州汽車城以其獨特的“賣場式”的經(jīng)營方式，憑借現(xiàn)代購車集中交易模式，創(chuàng)造出如4s店一樣通暢的購物環(huán)境，成為了杭州乃至浙江省內(nèi)廣大汽車消費者的首選地。作為華東地區(qū)規(guī)模最大的汽車市場，杭州汽車城可以輻射浙江全省、乃至周邊省、市、地區(qū)。,杭州汽車城華東的汽車航母,經(jīng)營模式 十年來，杭州汽車城走出一條以整車銷售為龍頭、以汽配件和汽車后市場服務(wù)為輔助、以會展業(yè)帶動銷售的康莊大道。 配套服務(wù) 配套齊全的杭州市車輛購置稅納稅大廳、杭州市公路養(yǎng)路費繳費大廳、車管所牌證辦理中心和第四車輛檢測站等眾多汽車服務(wù)機構(gòu)，形成了繳費、上牌、過戶、轉(zhuǎn)籍、裝潢及工商、稅務(wù)、銀行、保險、評估等一站式服務(wù)體系，能讓購車者最快捷地辦妥從付款到上路等一系列手續(xù)。,杭州汽車城華東的汽車航母,杭州汽車城華東的汽車航母,銷售業(yè)務(wù) 2007年實現(xiàn)總交易額為120億元，其中： 新車銷售達6.3萬輛，占杭州總銷售量的50%60%，銷售額