行業(yè)經(jīng)濟論文-房地產(chǎn)抵押貸款證券化中政府行為的選擇.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-房地產(chǎn)抵押貸款證券化中政府行為的選擇內(nèi)容摘要：隨著人們對住房抵押貸款的需求急劇增加，住房抵押貸款證券化將對我國進一步深化住房制度改革，提高住房市場有效需求，培養(yǎng)我國新的經(jīng)濟增長點，推動我國全面建設(shè)小康社會產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。本文圍繞政府行為如何在房地產(chǎn)抵押貸款證券化中發(fā)揮最大作用這一中心思想，根據(jù)我國實際情況構(gòu)建一個可行的房地產(chǎn)抵押貸款證券化模式，并闡述政府在證券化操作全過程中的行為選擇。關(guān)鍵詞：住房抵押貸款證券化政府行為我國房地產(chǎn)抵押貸款證券化流程設(shè)計房地產(chǎn)抵押貸款證券化的實施的過程，就是房地產(chǎn)抵押貸款的收益與風(fēng)險在各主體間重新分配的過程，所以有必要對證券化的流程進行一個合理的設(shè)計，使各個主體在證券化過程中獲得均衡的收益與風(fēng)險。在制度框架不同的國家或地區(qū)，房地產(chǎn)抵押貸款證券化的程序各自不同，結(jié)合我國的實際情況，可以采用這樣的一個基本程序（參見圖1）。政府行為的選擇抵押貸款證券化作為一項金融創(chuàng)新活動，需要建立一系列適應(yīng)其發(fā)展的新的市場秩序與規(guī)則?？紤]到制度變遷中政府往往具有強制力優(yōu)勢，因此抵押貸款證券化需要政府的協(xié)調(diào)。筆者認(rèn)為，政府行為應(yīng)該主要從以下幾個方面入手：（一）完善制度環(huán)境1.積極規(guī)范、完善和擴大抵押貸款一級市場。針對目前我國抵押貸款一級市場上存在的主要問題，政府可以從以下幾個方面加強調(diào)整：針對貸款方式單一、缺乏靈活性的問題，應(yīng)給予商業(yè)銀行更大的自主權(quán)，鼓勵其以市場需求為導(dǎo)向，創(chuàng)新和豐富個人住房抵押貸款品種。貸款銀行可以根據(jù)購房者的實際情況。針對不同市場制定出有差異的利率、期限、首付款組合，推行個性化服務(wù)，從而進一步擴大住房消費信貸規(guī)模。人民銀行應(yīng)對抵押貸款實行標(biāo)準(zhǔn)化管理。包括貸款程序、抵押合同、貸款合同、財產(chǎn)評估報告、利率、分期付款計劃、貸款條件、保險服務(wù)、貸款管理等標(biāo)準(zhǔn)化，為抵押貸款支持證券在二級市場上的順利推行創(chuàng)造一個規(guī)范化的操作環(huán)境。針對住房消費市場上嚴(yán)重的供需不平衡的問題，應(yīng)著重解決中低收入家庭的住房問題，建立和健全住房保障供應(yīng)體系，加快經(jīng)濟適用房建設(shè)。為鼓勵商業(yè)貸款機構(gòu)向中低收入家庭提供貸款，可以對住房抵押貸款提供優(yōu)惠利率、財政貼息，政府也可以成立專門機構(gòu)為低收入家庭提供擔(dān)保。針對抵押貸款一級市場參與者單一的問題，應(yīng)努力推動住房金融體系的建設(shè)，例如加強我國政策性的住房儲蓄銀行的建設(shè)。為了積極培育住房市場，還應(yīng)加強住宅產(chǎn)權(quán)管理，進行全國住宅信息系統(tǒng)建設(shè)。另外，為了防止市場失靈，政府也應(yīng)加強自身建設(shè)，增強宏觀調(diào)控的能力。2.加強有關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)。首先，在司法方面，住房抵押貸款證券化在發(fā)起人出售貸款方式的合法性，權(quán)益的轉(zhuǎn)讓，破產(chǎn)隔離對抵押人權(quán)益的影響、以及特設(shè)信托機構(gòu)的法律管轄等方面，都對傳統(tǒng)的法律規(guī)范提出了挑戰(zhàn)。針對有關(guān)抵押貸款能否轉(zhuǎn)移、轉(zhuǎn)移的方式、原債務(wù)人的知情權(quán)問題以及真實出售的法律問題等，有必要對現(xiàn)行法律必須給予適當(dāng)?shù)男抻?，才能為我國住房抵押貸款證券化的發(fā)展提供法律支持和保障。我國政府在推進住房抵押貸款證券化時，可以借鑒國際經(jīng)驗，進一步完善和修訂擔(dān)保法、商業(yè)銀行法、公司法、證券法和信托法，使抵押貸款證券化有章可循，有法可依。其次，在有關(guān)制度方面，一方面，應(yīng)盡快完善與抵押貸款支持證券相關(guān)的會計準(zhǔn)則；另一方面，為了增強抵押擔(dān)保證券的吸引力，我國可借鑒發(fā)達國家抵押貸款二級市場上稅收制度的經(jīng)驗，實行稅收優(yōu)惠制度，一方面盡量降低抵押貸款證券化的成本，另外也可以增加抵押貸款支持證券對投資者的吸引力。3.建立特設(shè)機構(gòu)（SPV）。建立SPV是抵押貸款證券化的核心內(nèi)容之一，根據(jù)我國的實踐來看，以信托公司作為載體的資產(chǎn)證券化方案遇到的障礙會相對小些。因為在目前我國的法律環(huán)境和金融制度下，信托公司所特有的財產(chǎn)隔離機制完全符合資產(chǎn)證券化運行機制的本質(zhì)要求，因此，SPV采取信托模式應(yīng)該是目前我國資產(chǎn)證券化模式的現(xiàn)實選擇。但是，從經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)抵押貸款證券化長久發(fā)展的角度看，政府發(fā)起設(shè)立的SPV也應(yīng)占有一席之地。由政府出面組建SPV，不僅容易獲得投資者的信任，信用評級較高，融資成本較低，而且在抵押市場上可以充當(dāng)“最后貸款人”的角色。這對于規(guī)范市場，建立標(biāo)準(zhǔn)化的交易程序，有效的定價機制和統(tǒng)一的清算體系均將產(chǎn)生不可低估的影響。在美國、加拿大和我國香港地區(qū)，抵押二級市場都是由政府發(fā)起設(shè)立的公司推動的，這體現(xiàn)了政府對住宅金融市場的干預(yù)與扶持。但SPV不是政府的行政機構(gòu)，必須遵循市場運作的原則，這種將政府扶持與市場原則有機結(jié)合的方式有利于實現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟效益雙重目標(biāo)。（二）完善信用環(huán)境1.充分發(fā)揮政府信用增級的功能。信用增級可以分為內(nèi)部信用增級和外部信用增級兩類，內(nèi)部信用增級的方式有超額抵押、建立現(xiàn)金儲備賬戶等。外部信用增級主要通過金融擔(dān)保或保險來實現(xiàn)。除此之外，還可以選擇資信度高的商業(yè)銀行或保險公司充當(dāng)擔(dān)保人，并與其簽訂擔(dān)保協(xié)議。對住房抵押貸款進行信用增級，是實行住房抵押貸款證券化的關(guān)鍵，而以什么方式提供信用擔(dān)保，則是信用增級的核心。根據(jù)國外經(jīng)驗，住房抵押貸款證券化的擔(dān)保方式主要有政府擔(dān)保、企業(yè)擔(dān)保和個人擔(dān)保等。在我國實行住房抵押貸款證券化，政府擔(dān)保也可以發(fā)揮重要作用：政府信譽高，實力強，由政府來進行信用增級，能增強住房抵押貸款機構(gòu)的安全感，提高他們的抗風(fēng)險能力，消除惜貸心理。政府提供信用增級，能促進中低收入家庭的住房消費。為中低收入者提供抵押貸款的擔(dān)保，與政府深化住房制度改革、提高居民居住水平、均衡住房消費的供需矛盾的目標(biāo)相一致。目前我國正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌時期，信用基礎(chǔ)薄弱且信用制度滯后。政府采用擔(dān)保的方式來進行信用增級，其示范作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過擔(dān)保作用本身，政府為住房抵押貸款提供擔(dān)保，表明了政府推動住房金融市場的決心，促使更多的貸款機構(gòu)和商業(yè)性保險公司放心大膽地積極參與住房貸款業(yè)務(wù)。政府擔(dān)保減少了抵押貸款的風(fēng)險。政府擔(dān)保進入保險市場，可以將社會上信用風(fēng)險高的那一部分購房者（中低收入家庭）從商業(yè)保險市場中分離出來，實質(zhì)是降低了金融機構(gòu)的信用風(fēng)險，有利于商業(yè)銀行進行住房抵押貸款證券化操作。政府同時在一級市場和二級市場上發(fā)揮信用增級的功能，可以使我國的住房抵押貸款市場得到進一步完善。政府提供信用增級，最大的一個問題應(yīng)該是資金來源問題。根據(jù)發(fā)達國家的情況，我國政府也可以通過財政預(yù)算撥付、收取保險費以及存儲準(zhǔn)備金等手段來解決擔(dān)保賠償所需的資金問題。2.建立信用評估體系。我國的個人信用制度建設(shè)還處于起步階段，個人信用制度的欠缺已經(jīng)成了抵押貸款證券化發(fā)展的巨大障礙。在我國信用評估體系的建設(shè)的起步階段，政府推動可以發(fā)揮極大作用：制定和實施有關(guān)法律。目前的問題是我國法律法規(guī)涉及個人征信方面的有關(guān)立法相對滯后，至今只有一部征信管理條例，從2002年起草至今尚未正式頒布。因此，應(yīng)該強化政府這一外部強制力的作用，對擔(dān)保法、合同法、貸款通則等涉及個人信用方面的條款作必要的修改和完善；對保護個人隱私也應(yīng)作全面的規(guī)定，盡快出臺關(guān)于信用數(shù)據(jù)開放和使用的法律法規(guī)?？傊?，政府應(yīng)該建立一系列違約懲罰機制，規(guī)定信用資料的傳播范圍，保護公民的合法權(quán)益等，最終目的是建立起一個安全高效的個人信用評估體系。發(fā)揮政府作用，推動信用評估中介服務(wù)機構(gòu)的建設(shè)。據(jù)報道，我國自1987年在沈陽成立首家信用評級公司以來，至今約有信用中介服務(wù)機構(gòu)1200多家，其中60為信用擔(dān)保機構(gòu)，35為開展信用調(diào)查、信用評價、風(fēng)險管理等咨詢公司，5為專門從事信用征集、評級和管理的信用中介機構(gòu)。顯然，總體上我國目前的信用中介服務(wù)機構(gòu)無論質(zhì)量、數(shù)量都不能滿足全國性個人信用評估體系建設(shè)的需要，僅僅依靠市場的力量來推動個人信用制度建設(shè)也是不可行的。應(yīng)該發(fā)揮政府在監(jiān)督管理和環(huán)境創(chuàng)造上的優(yōu)勢，完善個人存款實名制，建立個人財產(chǎn)申報制度，建立個人基本賬戶制度，建立個人破產(chǎn)制度等。用法律的形式對個人賬戶體系、個人信用的記錄和移交、個人信用檔案的管理，個人信用級別的評定、披露和使用，個人信用主客體的權(quán)利義務(wù)及行為規(guī)范做出明確的規(guī)定；同時明確個人信用評估各機構(gòu)的職責(zé)，使個人信用制度在法律的框架范圍內(nèi)合理運行，規(guī)范發(fā)展。建立科學(xué)的個人信用評估管理系統(tǒng)?？茖W(xué)的信用信息管理系統(tǒng)是個人信用評估體系建立的基礎(chǔ)。我國目前個人信息非常分散，可以由政府出面建立個人信用評估管理系統(tǒng)。由政府將各部門的個人信息進行匯總，以個人支付能力和信用記錄為核心，以定量分析的方法評定個人信用等級。通過將信用評分結(jié)果劃分為不同的信用檔次，向信貸決策提供一個科學(xué)、準(zhǔn)確和有效的信息系統(tǒng)。總之，個人信用評估體系是房地產(chǎn)抵押貸款證券化順利實施的基礎(chǔ)之一，我國政府應(yīng)吸收、借鑒發(fā)達國家在信用制度建設(shè)方面的經(jīng)驗，結(jié)合我國國情，建立具有我國特色的信用評估體系,從而保障我國抵押貸款二級市場的健康發(fā)展。（三）完善金融環(huán)境目前，我國還沒有建立起一個完整的房地產(chǎn)金融的機構(gòu)體系，房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏，除商業(yè)銀行法中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運用規(guī)定外，對房地產(chǎn)金融機構(gòu)的管理尚無一個明確的專門機構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待進一步明確。在我國抵押貸款證券化試點工作已經(jīng)正式啟動，國內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場將會更加活躍，但也使得對之加強監(jiān)管的難度加大。目前來看，抵押貸款證券化過程中以下幾個有關(guān)金融改革與監(jiān)管的問題顯得尤為重要：逐步實現(xiàn)從“分業(yè)經(jīng)營”向“混業(yè)經(jīng)營”的轉(zhuǎn)變。應(yīng)該說，混業(yè)經(jīng)營是全球金融業(yè)發(fā)展的大趨勢，也是抵押貸款證券化帶來的必然結(jié)果。但是，分業(yè)經(jīng)營是我國在證券市場發(fā)展初期的歷史選擇。因此，在抵押貸款證券化的運作中，關(guān)于“分業(yè)”還是“混業(yè)”的問題就不可避免了?！盎鞓I(yè)經(jīng)營”可以擴大整個金融業(yè)的資源利用效率，提高金融機構(gòu)的市場競爭力，促進貨幣市場和資本市場、保險市場的相互促進和發(fā)展。但分業(yè)經(jīng)營卻又利于金融機構(gòu)的經(jīng)營安全性、穩(wěn)定性，雙方互有利弊。從我國實踐來看，從1999年8月開始，允許部分券商參與同業(yè)拆借市場，從而打開了銀行信貸資金流向證券市場的通道。2000年2月，中國人民銀行和證監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，允許符合條件的證券公司以自營股票和證券投資基金作質(zhì)押向商業(yè)銀行貸款，在一定程度上打通了商業(yè)銀行與證券公司的資金通道。2005年2月20日，中國人民銀行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會聯(lián)合公布并開始實施商業(yè)銀行設(shè)立基金管理公司試點管理辦法。按照規(guī)定，我國商業(yè)銀行可直接出資設(shè)立基金管理公司。銀行將借此進入證券市場。這一切現(xiàn)實說明，混業(yè)經(jīng)營是大勢所趨，原來的規(guī)定已經(jīng)不適應(yīng)我國目前的形勢發(fā)展。我國能否順利實現(xiàn)分業(yè)經(jīng)營向混業(yè)經(jīng)營的轉(zhuǎn)變，關(guān)鍵取決于金融風(fēng)險是否能夠得到有效地控制，而有效控制金融風(fēng)險又依賴于完善的金融監(jiān)管制度。因此，政府有必要進一步健全和完善我國金融監(jiān)管，逐步實現(xiàn)由“分業(yè)經(jīng)營”向“混業(yè)經(jīng)營”的重大轉(zhuǎn)變。逐步推進利率市場化改革。利率是形成抵押貸款支持證券價格的基礎(chǔ)。建立和健全利率體系對住房抵押貸款證券化的發(fā)展具有重要意義。一直以來，利率市場化都是我國金融改革的一個重要目標(biāo)。只有國有銀行普遍建立現(xiàn)代銀行制度，形成有效的約束和激勵機制，競爭力得到提高之后，利率市場化才具有相應(yīng)的微觀基礎(chǔ)。因此，監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)該逐漸放開銀行貸款利率，給予貸款利率更大的浮動空間。在存款利率保持政府嚴(yán)格控制，貸款利率實行浮動的情況下，意味著抵押貸款利率低的銀行能夠爭取到更多的借款人，這將增強抵押貸款一級市場上的競爭，有利于提高住房金融效率。也使銀行更有條件選擇信用狀況相對較好的客戶，這樣，在提高盈利水平的同時，銀行的信用風(fēng)險也能夠得到更有效的控制。另一方面，抵押貸款支持證券的利潤空間應(yīng)該是來自于基準(zhǔn)利率與抵押貸款利率之間的區(qū)間，因此，在利率市場化進程中還有必要進一步完善我國國債發(fā)行與交易體制，使國債利率真正成為我國中長期債券的基準(zhǔn)利率。這樣，抵押貸款支持證券定價基礎(chǔ)的完善，才能通過價格機制對住房資金實現(xiàn)優(yōu)化配置。加強對抵押貸款證券發(fā)行與交易的監(jiān)管。由于抵押貸款支持證券的發(fā)行與交易直接影響到金融市場的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、效率和風(fēng)險等。因此，有必要進一步規(guī)范抵押貸款支持證券的發(fā)行與流通，加強對有關(guān)證券參與人的金融監(jiān)管。抵押貸款支持證券也是一種證券，按照現(xiàn)行法律法規(guī)，應(yīng)納