行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-中國房地產(chǎn)業(yè)ＳＣＰ范式初探.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-中國房地產(chǎn)業(yè)范式初探【摘要】文章以中國房地產(chǎn)業(yè)為研究對象，運(yùn)用“哈佛學(xué)派”的“結(jié)構(gòu)行為績效”框架（即SCP框架）進(jìn)行實(shí)證分析。分析表明我國房地產(chǎn)業(yè)屬于區(qū)域性寡頭壟斷行業(yè)，房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不盡合理，經(jīng)濟(jì)適用房投資比例偏小。建議政府提高中低收入者福利，繼續(xù)推進(jìn)和完善經(jīng)濟(jì)適用房制度政策和進(jìn)行必要的宏觀調(diào)控以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；市場結(jié)構(gòu)；競爭行為；經(jīng)營績效2003年，我國房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資總額中占了18.4%，而且據(jù)我國官方報(bào)紙預(yù)測，今后5年內(nèi)，我國內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)投資將達(dá)到3580億元人民幣。伴隨著政府政策的陸續(xù)出臺(tái)，尚處于初期發(fā)展階段的我國房地產(chǎn)業(yè)正在向通往成熟化和健康化的道路上艱難前進(jìn)。一、市場結(jié)構(gòu)（一）市場集中度房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品有其特性，即在空間上具有不可移動(dòng)性，所以一個(gè)項(xiàng)目一旦完成，它就確定了自己所屬的市場區(qū)域。雖然消費(fèi)者可以在全國范圍內(nèi)選擇產(chǎn)品進(jìn)行消費(fèi)（這種可能性也因?yàn)橄M(fèi)者的家庭或工作等社會(huì)原因而無法實(shí)現(xiàn)），但是產(chǎn)品不具有在全國性范圍內(nèi)流動(dòng)的特性，這使得市場集中度這一全國性范圍的指標(biāo)便失去了意義。就算計(jì)算區(qū)域集中度，也會(huì)因?yàn)閰^(qū)域劃分的困難和區(qū)域內(nèi)部的不均衡而無法進(jìn)行。在中國的各大城市和中小城市，一般情況下是有一個(gè)或幾個(gè)頗有市場勢力的房地產(chǎn)企業(yè)控制著本地的主要市場份額，而多數(shù)的小企業(yè)則在較小的份額中競爭分羹。因此，總體來說，我國房地產(chǎn)市場是區(qū)域性的市場。而各片區(qū)作為居住的物質(zhì)載體，有著不可移植的區(qū)域特點(diǎn)，因此在某種程度上形成了居住的壟斷性。這種區(qū)位上的壟斷性與住宅產(chǎn)品的壟斷性，使片區(qū)住宅結(jié)構(gòu)處于寡頭壟斷之中。（二）產(chǎn)品差別化1992年，廣州的天祥花園推出了廣州市場的第一個(gè)躍式單元；2000年，廣州最早推出了三錯(cuò)層戶型；緊跟著2001年，“世紀(jì)村”將私家花園引入到多高層住宅之中，這在全國當(dāng)時(shí)屬首創(chuàng)。同時(shí)，開發(fā)商在建筑外觀上也吸取各國風(fēng)格，盡量呈現(xiàn)其多樣化；住宅產(chǎn)品的類型更是豐富，如：青年公寓、商務(wù)公寓、酒店式公寓、老年住宅、養(yǎng)生住宅、親情住宅、通用住宅等名目繁多，以迎合消費(fèi)者的口味。這一系列的戶型或概念創(chuàng)新行為，足見開發(fā)商在引導(dǎo)消費(fèi)者從而創(chuàng)造產(chǎn)品差別這方面所下的功夫。產(chǎn)品質(zhì)量一直是消費(fèi)者最為關(guān)心的問題。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品市場上存在著嚴(yán)重信息不對稱，所以消費(fèi)者要區(qū)別不同開發(fā)商所提供產(chǎn)品的質(zhì)量，除了請專門的購房顧問陪同購買外，往往還會(huì)傾向于購買知名度較高的房地產(chǎn)企業(yè)所提供的住宅。而知名度高的房地產(chǎn)企業(yè)由于消費(fèi)者對其品牌的信賴，從而也獲得了較高的市場勢力。如萬科集團(tuán)在北京的房地產(chǎn)項(xiàng)目比同地區(qū)其他項(xiàng)目售價(jià)平均高出約1000元/平方米，在其他城市，其售價(jià)也平均高出周邊項(xiàng)目的20左右。但由于我國房地產(chǎn)業(yè)屬于區(qū)域性寡頭壟斷市場，區(qū)域內(nèi)具有壟斷地位的房地產(chǎn)企業(yè)一般有很大的市場勢力，其不作過多的產(chǎn)品差別的努力便能獲得很高的經(jīng)濟(jì)利潤，因而在提高產(chǎn)品質(zhì)量方面也缺乏壓力和動(dòng)力。這其中包括所謂的名牌企業(yè)，在質(zhì)量方面也會(huì)存在著欺騙消費(fèi)者的行為。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年在180多起工程質(zhì)量問題的投訴中，140起左右是住宅質(zhì)量問題，約占80。（三）進(jìn)入壁壘從技術(shù)角度來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)基本上不存在進(jìn)入壁壘。因?yàn)樽≌a(chǎn)品的可模仿性極強(qiáng)，所以一個(gè)項(xiàng)目的技術(shù)優(yōu)勢也只是短期的；再加上房地產(chǎn)企業(yè)本身具有的資源整合功能，只要新進(jìn)入企業(yè)能把項(xiàng)目分包給技術(shù)高的施工隊(duì)伍就能夠解決產(chǎn)品在技術(shù)層面的問題。我國房地產(chǎn)業(yè)存在的進(jìn)入壁壘主要是政策性的，這也是由于我國房地產(chǎn)業(yè)過于分散，缺乏競爭，政府從而采取一些措施使然。土地和資本是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)必不可少的兩個(gè)先決條件。為了整頓房地產(chǎn)市場，提高房地產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)入門檻，政府出臺(tái)了一系列土地政策和金融政策。一方面，長期以來，我國經(jīng)營性用地協(xié)議出讓比例居高不下。截至2003年，僅以開發(fā)圈名義圈占的土地就達(dá)到了3萬多平方公里。早在2002年5月9日，國土資源部就簽發(fā)了11號文件招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定，文件叫停了沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，要求各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式進(jìn)行公開交易。雖然之后仍然存在一些土地轉(zhuǎn)讓暗箱操作的問題，但這無疑給一些市場勢力不夠、拿不到土地的小企業(yè)和長期靠尋租拿地的大中型企業(yè)設(shè)置了瓶頸，提高了生存難度和進(jìn)入門檻。另一方面，我國開發(fā)企業(yè)過度依賴銀行貸款。2003年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，銀行貸款占23.8。鑒于此，政府出臺(tái)了一系列的政策，具體來看，比如規(guī)定開發(fā)商的自有資金必須有30；商行的房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額不得超過30；個(gè)人住房貸款月供不能超過家庭收入的50。這樣一來，不但房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源會(huì)受到影響，居民的住房消費(fèi)也會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的影響，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效。二、企業(yè)競爭行為（一）價(jià)格行為不同的樓層按不同的價(jià)格出售，這已是房地產(chǎn)市場上公認(rèn)且流行的一種價(jià)格歧視方式。因?yàn)椴煌瑯菍拥膬r(jià)格差別并不能體現(xiàn)出它們的成本差別，而完全是由房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)消費(fèi)者偏好而訂立的一個(gè)價(jià)格體系。近幾年來，房價(jià)持續(xù)不斷地攀升，而且還有繼續(xù)上漲的趨勢。一方面，住房需求的增加導(dǎo)致了房價(jià)的急劇上漲，房價(jià)的上漲又拉動(dòng)了投資性購房的大規(guī)模增長，從而給房價(jià)上漲帶來雙重拉動(dòng)效應(yīng)。另一方面，從供給來看，土地需求旺盛，以至于土地價(jià)格持續(xù)高漲，進(jìn)而帶動(dòng)房價(jià)上漲；另外2003年的“非典”，“信貸緊縮”以及建材漲價(jià)等原因，房地產(chǎn)企業(yè)必然要將成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上；再加上開發(fā)商無視消費(fèi)者利益，為了追求高額利潤大量供應(yīng)高檔商品房而中低檔住宅卻供不應(yīng)求，必定要從總體上大大的拉高房價(jià)；更有些城市的房地產(chǎn)企業(yè)公開或不公開地進(jìn)行價(jià)格合謀，壟斷定價(jià)。至2005年2月，上海的房價(jià)收入比已達(dá)13倍，已嚴(yán)重透支了未來。而根據(jù)世界銀行的衡量標(biāo)準(zhǔn)，36倍才是一個(gè)國家居民經(jīng)濟(jì)能力可以承受的范圍。(二）廣告行為隨著房地產(chǎn)業(yè)競爭的加劇，我國房地產(chǎn)企業(yè)的廣告支出不斷增加。這在提供必要信息減少消費(fèi)者搜尋成本的同時(shí)，也進(jìn)一步強(qiáng)化了房地產(chǎn)產(chǎn)品的主觀差別化程度，有利于提升品牌的知名度和美譽(yù)度，進(jìn)而又影響了我國房地產(chǎn)業(yè)的績效。但同時(shí)，我國房地產(chǎn)業(yè)虛假廣告問題也較為突出。2002年，我國關(guān)于房屋建材的投訴中，僅虛假廣告一項(xiàng)就達(dá)888件。到2004年，仍然有377件?？梢?，為了追逐利潤，我國房地產(chǎn)企業(yè)一方面紛紛通過加強(qiáng)廣告的投放量來移動(dòng)消費(fèi)者的需求曲線；另一方面，也進(jìn)行著嚴(yán)重的刻意誤導(dǎo)或欺騙消費(fèi)者的不正當(dāng)競爭行為。表1：19992004年房地產(chǎn)廣告支出占商品房銷售額的比重單位：億/元數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國統(tǒng)計(jì)年鑒2004、中國廣告年鑒2004整理（三）并購行為2004年以來，政府出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，改變了房地產(chǎn)業(yè)的就現(xiàn)有格局，行業(yè)門檻陡然增高。在此背景下，一方面，大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開始尋求規(guī)?；l(fā)展的道路。如2005年3月3日，萬科集團(tuán)以總計(jì)18.58億元人民幣并購了南都地產(chǎn)。這樣，萬科不僅可以直接吸收南都的內(nèi)部資源，還包括許多社會(huì)資源，如其在所屬區(qū)域的品牌知名度、人脈、對市場的熟識度等等。另一方面，許多中小企業(yè)由于金融緊縮政策和土地稀缺等原因遭遇了生存或發(fā)展瓶頸，也紛紛接受大型房地產(chǎn)企業(yè)，特別是制造類企業(yè)的并購。因?yàn)楸戎趯I(yè)房地產(chǎn)企業(yè)，大型制造企業(yè)具有資金雄厚，融資渠道廣，經(jīng)營多樣性從而抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)等優(yōu)勢。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)間的并購行為已成為開發(fā)商們十分重要的行為。走規(guī)?；陌l(fā)展道路將會(huì)進(jìn)一步提高其競爭能力，行業(yè)內(nèi)的并購行為還會(huì)進(jìn)一步加劇。三、經(jīng)營績效從總體來看，20世紀(jì)90年代初到1995年間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)利潤和行業(yè)平均利潤不斷攀升，強(qiáng)大的利益驅(qū)動(dòng)使得各種資金紛紛涌入房地產(chǎn)，從而造成房地產(chǎn)持續(xù)過熱。政府從1995年開始加大宏觀調(diào)控，從而1997至1999年甚至出現(xiàn)了行業(yè)虧損。直至2001年，政府鼓勵(lì)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策開始出臺(tái)，房地產(chǎn)形勢才又好轉(zhuǎn)起來。到2003年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)利潤已達(dá)430億元，為歷史最高水平，比1991年增長了近15倍。10多年來，不管房地產(chǎn)業(yè)形勢如何，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營稅金一直呈穩(wěn)步增長趨勢。2003年達(dá)到494億元，比上年同期增長了33，比1991年增長了23倍。從消費(fèi)者福利來看，近年來，很多地方出現(xiàn)商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)象，普通商品房特別是經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足，不能滿足中低層消費(fèi)者的住房需求。表2：19982003年全國經(jīng)濟(jì)適用住房占商品住宅及商品住宅銷售的比例單位：數(shù)據(jù)來源：CEI中國行業(yè)發(fā)展報(bào)告.房地產(chǎn)業(yè)注：L1表示經(jīng)濟(jì)適用房占商品住宅比例L2表示經(jīng)濟(jì)適用房銷售占商品住宅銷售比例四、結(jié)論與政策建議1.與資金實(shí)力雄厚占有相當(dāng)?shù)氖袌龇蓊~的國際知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比，我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，普遍存在規(guī)模偏小、競爭實(shí)力較弱的問題。且籌資渠道單一，嚴(yán)重依賴于銀行資金，金融風(fēng)險(xiǎn)較大。因此，政府要加大宏觀調(diào)控的力度，引導(dǎo)大中小房地產(chǎn)企業(yè)通過重組、兼并、合股等多種方式擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，走規(guī)?；l(fā)展的道路。2.我國的房地產(chǎn)市場屬于區(qū)域性的寡頭壟斷市場，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭大多局限于各自所屬的片區(qū)或鄰近區(qū)域內(nèi)。而區(qū)域內(nèi)開發(fā)商對待陌生的開發(fā)商的介入又往往采取聯(lián)合抵制的態(tài)度。另一方面，對于勢力強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)而言，區(qū)域性的發(fā)展空間越來越小，勢必要力圖走出區(qū)域，掀起異地開發(fā)浪潮。因而政府應(yīng)對區(qū)域合謀進(jìn)行合理規(guī)制，創(chuàng)造一個(gè)公平競爭的市場環(huán)境，以推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)一體化的步伐。圖1：19912003年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)利潤和經(jīng)營稅金及附加單位：億元數(shù)據(jù)來源：CEI中國行業(yè)發(fā)展報(bào)告.房地產(chǎn)業(yè)注：L表示營業(yè)利潤S表示經(jīng)營稅金及附加3.我國的房價(jià)收入比偏高，許多大中城市已超出當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨艹惺艿姆秶Ｅc此同時(shí)，卻又存在著房屋空置率較高，高檔、高價(jià)的商品房供過于求，而價(jià)格相對較低的中低檔住宅卻供不應(yīng)求的狀況。開發(fā)商的這種為了追求利潤而無視住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)的行為，在很大程度上造成了我國富者多次置業(yè)，而窮者無其屋的局面。鑒于此，政府應(yīng)繼續(xù)推進(jìn)和完善經(jīng)濟(jì)適用房政策，以促進(jìn)公平，盡可能地增進(jìn)大部分消費(fèi)者的福利。參考文獻(xiàn)1劉易斯卡布羅.產(chǎn)業(yè)組織導(dǎo)論M.北京：人民郵電出版社，2002.2陳伯庚.經(jīng)濟(jì)理論與房地產(chǎn)研究論文集C.上海：上海人民出版社，2003.