農(nóng)村研究論文-德國土地使用權(quán)和中國土地使用權(quán)之比較.doc

農(nóng)村研究論文-德國土地使用權(quán)和中國土地使用權(quán)之比較2003年以來，中國因征用土地、拆遷房屋而出現(xiàn)了一系列被涉及者自殺、自焚、示威等事件。特別是于2003年8月發(fā)生的南京市被拆遷戶翁彪自焚身亡的悲劇，令人震驚。相關(guān)事件的矛盾焦點(diǎn)之一是征地拆遷者和被征地拆遷戶之間對(duì)補(bǔ)償費(fèi)數(shù)額有極大爭議。究竟土地房屋的價(jià)格和拆遷賠償費(fèi)怎樣計(jì)算才比較合理？中國的政府部門和企業(yè)在征地拆遷過程中的計(jì)價(jià)賠償方法有何不妥之處？西方國家在這方面通常又是怎么做的？本文從德國土地使用權(quán)和中國土地使用權(quán)的比較入手，比較分析兩國土地使用權(quán)的相似之處和不同之處，然后用實(shí)例來解釋中國和德國在計(jì)算拆遷賠償費(fèi)方面的差別是什么。一、德國的土地使用權(quán)德國民法大典第94條規(guī)定，土地上的房屋建筑是土地的組成部分，房屋建筑從屬于土地，為土地所有權(quán)的擁有者所有。德國所有的土地（包括已建土地和非建土地，如農(nóng)田、林地、綠地等）都實(shí)行土地登記，即地籍登記。地籍登記簿中的土地所有者是唯一受法律承認(rèn)和保護(hù)的土地所有者。德國的土地所有權(quán)絕大部分歸私人（自然人、法人）所有，也有一部分歸公眾所有（如國家、州、市鎮(zhèn)所有）。德國的“土地使用權(quán)條例”第1款規(guī)定：土地使用權(quán)是可以買賣、可以繼承的、在土地的地上或地下?lián)碛薪ㄖ锏臋?quán)力。通過德國“公寓式住房所有權(quán)法”，土地使用權(quán)也可以運(yùn)用到公寓式住房，成為公寓式住房土地使用權(quán)。土地所有者（Eigentuemer）和土地使用權(quán)者（Erbbaurechtshaber）到公證處簽訂土地使用權(quán)合同，然后在地方法院的地籍登記所登記。地籍登記所向土地使用權(quán)者發(fā)放地籍簿，并在土地所有者的地籍簿中權(quán)役和限制的第一項(xiàng)上注明已經(jīng)出讓了土地使用權(quán)。土地使用權(quán)的年限由合同來確定，居住用地一般為99年，工業(yè)用地一般為70年。通常，土地使用權(quán)者每年向土地所有者交付使用土地的土地使用金，合同規(guī)定的土地使用金的數(shù)額也登記入地籍簿中。土地使用期結(jié)束后，土地使用權(quán)回歸土地所有者，作為組成部分的建筑物也隨土地使用權(quán)回歸土地所有者所有，但土地所有者要向土地使用權(quán)者支付建筑物的賠償費(fèi)。土地使用權(quán)可一次或多次延長。在大多合同中都約定，土地使用權(quán)者有優(yōu)先購買土地的權(quán)力。在德國，土地使用權(quán)擁有者也有自己的地籍簿，地籍簿中登記的土地使用權(quán)包括對(duì)建筑物或住房的所有權(quán)。德國的土地使用權(quán)是有價(jià)值的?！暗聡恋貎r(jià)值評(píng)估條例”（WertV）和“土地價(jià)值評(píng)估大綱”（WertR）對(duì)土地使用權(quán)價(jià)值的評(píng)估有具體規(guī)定，內(nèi)容比較復(fù)雜。簡單地說，土地使用權(quán)的價(jià)值由兩部分組成，一是土地部分，一是建筑物部分。土地部分的價(jià)值來自于土地使用期限內(nèi)一般地租和具體土地使用金之間的差價(jià)。地租和具體土地使用金的差價(jià)越大，土地使用剩余年限越長，土地使用權(quán)中土地部分的價(jià)值就越高。在土地所有者未出讓土地使用權(quán)的情況下，土地和地上建筑物的價(jià)值完全土地所有者所有；在出讓土地使用權(quán)之后，土地價(jià)值就被分為兩個(gè)部分，一部分歸土地所有者，另一部分歸土地使用權(quán)擁有者。在德國，土地使用權(quán)擁有者的土地部分的價(jià)值接近土地價(jià)值總額50的情況頗為普遍，原因是地租和具體土地使用金的差價(jià)大，土地使用年限長。這樣，土地使用權(quán)的全部價(jià)值即由部分土地價(jià)值和百分之百的建筑物價(jià)值組成。二、中國的土地使用權(quán)1982年中華人民共和國憲法第10條規(guī)定：城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山也屬于集體所有。根據(jù)中華人民共和國憲法，土地所有權(quán)的形式只有國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)兩種，私人（自然人和法人）不能享有土地所有權(quán)，而其他生產(chǎn)資料則分屬國家、集體和私人所有。同時(shí)，“土地管理法”第7條規(guī)定：“國有土地可以依法確定給全民所有制單位或者集體所有制單位使用，國有土地和集體所有的土地可以依法確定給個(gè)人使用。使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理使用土地的義務(wù)?！边@就產(chǎn)生了私人土地使用權(quán)，依照法律公民可以享有土地使用權(quán)。接著而來的問題就是，公民個(gè)人享有什么樣的土地使用權(quán)，是有償?shù)耐恋厥褂脵?quán)還是無償?shù)耐恋厥褂脵?quán)？中國在改革初期開始征收城鎮(zhèn)土地使用費(fèi)。1980年12月國務(wù)院批轉(zhuǎn)的“全國城市規(guī)劃工作會(huì)議紀(jì)要”指出：“征收城鎮(zhèn)土地使用費(fèi)，是城鎮(zhèn)建設(shè)和維護(hù)的一個(gè)固定資金來源。在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)占用土地的單位和個(gè)人，均應(yīng)該按照當(dāng)年實(shí)際占地面積交納土地使用費(fèi)。土地使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)在測算土地級(jí)差收益的基礎(chǔ)上進(jìn)行，并且根據(jù)土地等級(jí)的變化，每隔若干年作一次調(diào)整。對(duì)于不同的土地使用單位，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有所不同?！背擎?zhèn)土地使用費(fèi)實(shí)質(zhì)上就是一種土地稅。這一文件提到了“土地級(jí)差收益”和“土地等級(jí)”，承認(rèn)了土地是有價(jià)值的、土地價(jià)值的高低由土地的級(jí)差收益和土地等級(jí)決定。1987年全國各地開始實(shí)行向城鎮(zhèn)國有土地使用者征收土地使用費(fèi)的制度。土地使用費(fèi)屬于地方稅的一個(gè)變種，征收的土地使用費(fèi)用于地方城鎮(zhèn)建設(shè)和維護(hù)。由于土地所有權(quán)的擁有者和最大管理者中央政府卻并未從地方征收的土地使用費(fèi)中得利，所以一年后中央政府決定將土地使用費(fèi)改為土地使用稅，從1988年11月1日實(shí)行“中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例”，從此城鎮(zhèn)土地使用稅由為由中央政府和地方政府分成。土地使用稅的收入大大改善了地方政府和中央政府的財(cái)政狀況。嘗到甜頭之后，1990年5月19日，國務(wù)院發(fā)布頒布了“中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例”。根據(jù)這個(gè)條例，城鎮(zhèn)國有土地權(quán)可以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承，中國的國有土地使用權(quán)也因此有了價(jià)值；國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者一次向國家支付土地使用權(quán)出讓金?！俺鲎?、轉(zhuǎn)讓”的實(shí)質(zhì)就是買賣國有土地的使用權(quán)，“出讓”是第一次出賣，由國家將國有土地的使用權(quán)出賣給私人（編者注：中國將國家出賣土地給自然人、法人的行為稱為“一級(jí)市場”）：“轉(zhuǎn)讓”則是私人間土地使用權(quán)的買賣（編者注：自然人、法人間的土地買賣稱為“二級(jí)市場”）。土地使用權(quán)出讓金或轉(zhuǎn)讓金的高低就是出賣土地使用權(quán)的價(jià)格。2003年中國城市地價(jià)最高的杭州市曾以每畝1億元人民幣的價(jià)格出賣國有土地使用權(quán)。三、德國土地使用權(quán)和中國土地使用權(quán)之比較德國土地使用權(quán)和中國土地使用權(quán)有不少相同之處，但在許多方面，如建立土地使用權(quán)的目的、土地使用期限的長短、土地使用期限的延長、延長的優(yōu)先權(quán)、土地使用權(quán)回歸時(shí)的賠償?shù)?，也有不少差異。這里只探討兩個(gè)差別，一是土地使用權(quán)登記的差別，一是土地使用權(quán)價(jià)值的差別。我們假設(shè)，在一塊面積為667平方米的土地上建有一座兩層樓的住宅，共有12套住房，總建筑面積為840平方米，總居住面積為672平方米；這12套住房連同土地使用權(quán)在80年代后期和90年代初通過私有化出賣給住戶，其中第6號(hào)住房有居住面積56平方米，為總居住面積的十二分之一，相應(yīng)的建筑面積份額為70平方米。下面分析一下第6號(hào)住房連同土地使用權(quán)在中國和德國登記有何不同。中國的土地使用權(quán)和房產(chǎn)是分開登記的。第6號(hào)住房的所有者將該住房的房產(chǎn)所有權(quán)登記后，可領(lǐng)到房產(chǎn)登記證。房產(chǎn)登記證記錄有第6號(hào)住房的地址、位置、居住面積56平方米或建筑面積70平方米、住房的性質(zhì)、房產(chǎn)所有者的名字等等。同時(shí)，第6號(hào)住房的所有者還要辦理土地使用權(quán)證。在土地使用權(quán)證上記錄有地區(qū)名稱、地段和地塊號(hào)碼、位置、土地面積667平方米、住房居住面積56平方米或建筑面積70平方米、土地使用權(quán)擁有者的姓名等等。德國的土地使用權(quán)象土地所有權(quán)一樣，使用權(quán)擁有者有自己的地籍簿，房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)登記在一本地籍簿內(nèi)，其內(nèi)容如下：833/10000的土地使用權(quán)，某城市某地區(qū)011地段1820號(hào)地塊，面積667平方米，林蔭大街第8號(hào)，位于2單元2樓左側(cè)的第6號(hào)公寓（附劃分圖）的特別所有權(quán)。中國和德國土地使用權(quán)登記最大的不同不在于土地使用權(quán)證和房產(chǎn)登記證是否合一（德國只有一本地籍簿，既記錄土地使用權(quán)又記錄住房的產(chǎn)權(quán)，運(yùn)作和管理比較方便；而中國分別有土地使用權(quán)證和房產(chǎn)登記證，運(yùn)作和管理比較麻煩），而是在于中國的土地使用權(quán)證上記錄了土地面積667平方米和住房居住面積56平方米或建筑面積70平方米，而在德國地籍簿上記錄的是土地面積667平方米和833/10000的土地使用權(quán)，但并未直接注明住房居住面積或建筑面積。德國地籍簿上記錄的833/10000的土地使用權(quán)來自第6號(hào)公寓的70平方米建筑面積是總建筑面積840平方米的1/12（或按居住面積56平方米是總居住面積672平方米的1/12計(jì)算），住房居住面積或建筑面積是通過建筑劃分圖上注明的第6號(hào)住房來保證。中德兩國之間土地使用權(quán)登記方面的這個(gè)看來只是技術(shù)層面的微小區(qū)別，將對(duì)第6號(hào)住房及其土地使用權(quán)的價(jià)值產(chǎn)生很大的影響，特別是在征地和房屋拆遷的情況下，下面要著重討論。在中國，土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由后者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。城鎮(zhèn)政府受土地所有者國家的委托，通過公開拍賣，出賣土地使用權(quán)，居住用地的使用期限為70年。在實(shí)際操作中，出價(jià)“最高”的開發(fā)商獲得土地使用權(quán)。開發(fā)商可能繼續(xù)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，也可能直接投資建設(shè)，最后將建成的住房連同割小的土地使用權(quán)出賣給顧客。在前面提到的2003年國有土地使用權(quán)每畝價(jià)格高達(dá)1億元人民幣的杭州市，該市2003年的住房價(jià)格高達(dá)8千元平方米，而面向西湖的住房價(jià)格超過1萬元平方米。在這8千元平方米的價(jià)格中，既包括了每平方米中的建筑價(jià)值，也包括了每平方米建筑面積上所包含的土地使用權(quán)的價(jià)值。根據(jù)傳統(tǒng)的地租理論，土地的價(jià)值v等于地租r除以利息，即v=r/i，地租r等于土地價(jià)值v乘以利息r=vi；土地使用權(quán)x的價(jià)值等于利息乘以折現(xiàn)因素：x=r（1-1/（1+i）n）/i=vi（1-1/（1+i）n）/I（其中n為使用年限）當(dāng)使用年限n為70年、利息i為4時(shí)，土地使用權(quán)x的價(jià)值就等于0.94v；也就是說，當(dāng)使用年限n為70年、利息為4時(shí)，土地使用權(quán)的價(jià)值相當(dāng)于土地所有權(quán)價(jià)值的94。換言之，當(dāng)土地使用權(quán)以1億元畝的價(jià)格出讓時(shí)，土地所有權(quán)的價(jià)值約為1.07億元畝。在德國，土地使用權(quán)擁有者通常每年向土地所有者支付土地使用金，而不是一次性支付土地使用金。但是德國法律也允許一次性支付土地使用金，在土地所有者同意的情況下，法律同樣允許土地使用者根本不支付土地使用金。在中國，房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過下列途徑獲得土地使用權(quán)：向城鎮(zhèn)政府購買（政府出讓土地使用權(quán)），開發(fā)商支付土地使用權(quán)出讓金；或向城鎮(zhèn)政府取得征地拆遷許可，支付被涉及者拆遷賠償。在法律形式上，這屬于被拆遷者向開發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。四、征地拆遷過程中應(yīng)該如何賠償？在中國之所以會(huì)如此大規(guī)模地發(fā)生被拆遷戶的抗?fàn)?，是因?yàn)樵诓疬w過程中政府官員與房地產(chǎn)開發(fā)商通過權(quán)錢交易合謀侵奪拆遷戶的利益。究竟被拆遷戶損失了多少，下面通過一個(gè)具體案例來加以解釋。假如上面提到的第6號(hào)住房連同其他11戶住戶以及其他建筑中的幾百戶居民在2003年被通知要征地拆遷。拆遷之后，在這667平方米的土地上將新建18層的住宅樓，總建筑面積將達(dá)7，200平方米，總居住面積為5，180平方米，共50套住房，平均每戶建筑面積為144平方米，居住面積約104平方米。如果開發(fā)商向城鎮(zhèn)政府購買相同區(qū)位和質(zhì)量的土地，假定土地使用權(quán)出讓金的價(jià)格為22，490元人民幣平方米，即1，500萬元人民幣畝。如果這個(gè)征地拆遷發(fā)生在中國，開發(fā)商會(huì)向第6號(hào)住房的主人提供以下兩個(gè)選擇：其一是給錢，開發(fā)商以當(dāng)?shù)匾皇址?千元平方米的價(jià)格作為賠償標(biāo)準(zhǔn)，支付70平方米56萬元人民幣的征地拆遷賠償費(fèi)；其二是給房，開發(fā)商在房屋建成后，在原區(qū)位提供70平方米建筑面積的新建房作為征地拆遷的賠償，住戶在拆遷建設(shè)期間需自己另找住房。如果住戶要求一個(gè)更大面積的住房，則必須按8千元平方米的價(jià)格向開發(fā)商購買超過70平方米以上的面積。中國的許多住戶會(huì)傾向于第二個(gè)方案，這也是中國征地拆遷賠償中常被使用的“以新?lián)Q舊”方案。如果這個(gè)征地拆遷發(fā)生在德國，開發(fā)商要支付的拆遷賠償費(fèi)就不是56萬元人民幣了，而是151萬元人民幣。其具體計(jì)算如下：土地部分，667平方米X833/10000X22，490元平方米125萬元（其中833/10000是地籍簿中登記的比例）；建筑部份，假定價(jià)格為5，920元平方米建筑面積、使用年限為100年、剩余使用年限為50年、折舊為38，折余價(jià)格為5，920元X（100-38）約3，670元平方米建筑面積，每套單元的折余價(jià)值是3，670平方米建筑面積X70平方米25.7萬元。這樣，土地加建筑的總價(jià)值是125萬元25.7萬元150.7萬元約151萬元。顯然，在同樣條件下，德國的開發(fā)商必須對(duì)被拆遷戶支付151萬元征地拆遷賠償費(fèi)，比中國開發(fā)商支付的數(shù)額多95萬元；換言之，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商支付的征地拆遷賠償費(fèi)只是應(yīng)該支付數(shù)額的37。在這種情況下，若開發(fā)商再強(qiáng)行拆遷，被涉及者做出強(qiáng)烈的反抗，其實(shí)是意料之中的事。在中國，第6號(hào)住房的主人在征地拆遷之前，在667平方米的土地上有70平方米建筑面積的土地使用權(quán)。如果他接受“以新?lián)Q舊”的征地拆遷賠償方案，他仍然有70平方米建筑面積的土地使用權(quán)，他的權(quán)利似乎沒有受到侵害。征地拆遷之前，這70平方米建筑面積的土地使用權(quán)是70/840，即833/10000的土地使用權(quán)，可以理想化地折算為833/10000X667平方米55.56平方米的土地面積上的土地使用權(quán)。在征地拆遷和新建之后，土地上的建筑面積從原來的840平方米上升到7，200平方米，他所擁有的70平方米建筑面積的土地使用權(quán)，只是70平方米7，200平方米，即97/10000的土地使用權(quán)，可折算為97/10000X667平方米6.5平方米的土地面積上的土地使用權(quán)。通過征地拆遷和新建，第6號(hào)住房主人的土地使用權(quán)從833/10000減少到97/10000，減少了736/10000，即失去了土地使用權(quán)中的絕大部分。從理想化的土地面積來看，則從55.56平方米減少到6.5平方米。其價(jià)值的減少是顯而易見的。從另一方面來看，在建筑部分，中國的開發(fā)商以新?lián)Q舊，最好的情況是不考慮原住房的折舊（但90年代后期多數(shù)地方是考慮折舊的），多支付的價(jià)格是新造價(jià)的38（約16萬元），這給第6號(hào)住房主人一定的經(jīng)濟(jì)好處。但需要指出的是，中國的開發(fā)商在建筑部分給予住戶的好處，遠(yuǎn)不足以彌補(bǔ)住戶在土地使用權(quán)方面的損失，因此第6號(hào)住房主人并沒有得到合理的征地拆遷賠償。中國的房地產(chǎn)開發(fā)商就是這樣明目張膽地侵害被拆遷戶的利益，幾乎可以說，中國的每一家被拆遷戶都被房地產(chǎn)開發(fā)商重重地盤剝了一次。因此，中國的許多被拆遷戶拒絕搬遷，甚至投入維權(quán)活動(dòng)，因?yàn)樗麄兠墒艿膿p失實(shí)在是太大了。目前在中國還存在著其他損害房產(chǎn)所有者和土地使用權(quán)擁有者的現(xiàn)象，比如，在一塊土地的兩座住房建筑之間又加建一座住房建筑，在一個(gè)居住小區(qū)原來規(guī)劃的綠地上又建造房子等。雖然這并未涉及到征地拆遷的問題，但是由于一塊土地上建筑面積總量的增加使原來土地使用權(quán)擁有者各自所占份額減少，土地使用權(quán)擁有者的經(jīng)濟(jì)利益就事實(shí)上受到了侵害。結(jié)論目前在中國征地拆遷賠償中普遍實(shí)行的“以新?lián)Q舊”的方法是否侵害了被拆遷者的利益，要看開發(fā)商在建筑部分給予的“以新?lián)Q舊”的好處是否能抵銷被拆遷者在土地部分的損失。由于征地拆遷后新建住宅的總面積大于原有住宅的總面積，若按原住戶被拆建筑的面積計(jì)算賠償或“以新?lián)Q舊”，所有原住戶的土地使用權(quán)比例都減少了，而房地產(chǎn)開發(fā)商則白白侵占了原住戶的部分土地使用權(quán)。用以下公式可以計(jì)算原住戶在土地使用權(quán)價(jià)值方面的損失：令m為該住房的建筑面積，s（0）為征地拆遷之前該土地上的建筑面積之總和，q（0）=m/s（0）為征地拆遷之前該住房所擁有的土地使用權(quán)比例；由于是“以新?lián)Q舊”，該住戶擁有的建筑面積m保持不變，s（n）為征地拆遷之后該土地上的建筑面積之總和，q（n）=m/s（n）為征地拆遷之后該住房所擁有的土地使用權(quán)比例；那么，q（0）-q（n）=m/s（0）-m/s（n）為征地前后的土地使用權(quán)比例的損失，損失的價(jià)值為（m/s（0）-m/s（n）vl（其中v為土地使用權(quán)的價(jià)值，單位為元平方米；l為土地的面積，單位為平方米。本文例中m=70平方米，s（0）=840平方米，s（n）=7，200平方米，v=22，490元平方米，l=667平方米）：（m/s（0）-m/s（n）vl=（70/840-70/7，200）22，490667=約110萬元。建筑部分的增益主要來自開發(fā)商用新造價(jià)來支付已經(jīng)使用若干年后的建筑物。其增加的價(jià)值為myd，其中：m為建筑面積，單位為平方米；y為建筑物的新造價(jià)，單位為元平方米；d為折舊率，100，由建筑物的使用年限和剩余使用年限所決定（文中的m=70平方米，y=5，920元平方米，d38），則myd705，92038=約15萬元。由于目前中國土地使用權(quán)出讓價(jià)格高昂，住宅價(jià)格中的50以上為土地使用權(quán)價(jià)格（而在德國一般為10-20），所以在大多數(shù)情況下，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商在建筑部分給予的“以新?lián)Q舊”的好處難以抵銷被拆遷者在土地部分的損失。例如，本文中引例中的土地部分的損失為110萬元，建筑部分的增益為15萬元，實(shí)際損失為95萬元。中國的土地使用權(quán)登記中，只登記該住房的建筑面積或居住面積，而不登記土地使用權(quán)的相對(duì)比例，這種作法不足以保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)。在上述案例中，如果第6號(hào)住房的所有者接受“