2014年7月上海市湄浦路五冶職工食堂改擴(kuò)建項目定位報告.ppt

謹(jǐn)呈：五冶集團(tuán)上海有限公司建筑分公司,福瑞德行 上海 2014年7月,上海市湄浦路五冶職工食堂改擴(kuò)建項目定位報告,區(qū)域酒店市場研究,項目定位,區(qū)域市場背景,區(qū)域商鋪市場研究,項目商業(yè)價值研判,區(qū)域市場研究,區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況,區(qū)域城市規(guī)劃,市場定位報告結(jié)構(gòu),swot分析,地塊基本條件,區(qū)域辦公市場研究,寶山概況,經(jīng)濟(jì)測算,一、區(qū)域背景研究,寶山概況區(qū)域?qū)傩?寶山位于上海市北部，東臨黃浦江，南與楊浦、虹口、閘北、普陀等中心城區(qū)毗連。寶山西北隅與江蘇省為鄰，通過a13、a14、滬太公路、蕰川公路等省際干線公路與長三角相接。,寶山區(qū)位于上海北區(qū)，是重要的北部產(chǎn)業(yè)基地和樞紐。,規(guī)劃將寶山建設(shè)成為具有輔城功能的現(xiàn)代化濱江新區(qū)；形成世界級精品鋼及其延伸業(yè)基地、上海北部物流服務(wù)基地、上海國際航運中心的重要組成部分。,2009年至2013年，寶山區(qū)gdp增長均保持了8%以上的增長速度，未出現(xiàn)大起大落的情況。由此可見，寶山區(qū)的的經(jīng)濟(jì)發(fā)展處在一個較穩(wěn)定的增長期； 2013年，全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（gdp）897.55億元，較2009年549.08億元增長率高達(dá)63%，國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持強(qiáng)勁增長勢頭。,寶山宏觀經(jīng)濟(jì)gdp、人均 gdp,寶山經(jīng)濟(jì)實力逐年增長，2013年全市g(shù)dp排名第八，但人均gdp 倒數(shù)第二，經(jīng)濟(jì)增長仍有極大上升空間。,2013年寶山區(qū)旅游業(yè)發(fā)展實現(xiàn)新突破，成功創(chuàng)建全國旅游標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)。年內(nèi)舉辦“2013上海櫻花節(jié)”、“2013美蘭湖音樂節(jié)”等活動。上海金羅店美蘭湖景區(qū)獲批國家4a級旅游景區(qū)。至年末，全區(qū)有星級賓館8家，旅行社40家，a級旅游景點6個。 全年吳淞口國際郵輪港靠泊大型郵輪127艘次，比上年增長1.1倍；出入境游客62.6萬人次，增長1.2倍。全區(qū)接待游客855萬人次，比上年增長20.2%；實現(xiàn)旅游收入31.17億元，增長10.2%。,資料來源：上海統(tǒng)計局,寶山宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，其中之一的旅游產(chǎn)業(yè)增長尤為迅速，寶山整體經(jīng)濟(jì)質(zhì)量不斷提升。,寶山整體規(guī)劃空間發(fā)展布局,“三軸線”：滬太路城鎮(zhèn)發(fā)展軸、沿江產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸、寶楊路- 寶安公路新城發(fā)展軸。 滬太路城鎮(zhèn)發(fā)展軸：建設(shè)上海大學(xué)城顧村羅店羅涇組 團(tuán)發(fā)展區(qū)域。 沿江發(fā)展軸：寶山未來沿江功能活動主軸。 新城發(fā)展軸：形成由淞寶地區(qū)、楊行地區(qū)、顧村地區(qū)組成的“組合式”新城。,3軸呈“a”型共同構(gòu)建寶山區(qū)基本發(fā)展框架，整體形成功能明確的分區(qū)發(fā)展格局，本項目處于新城發(fā)展軸的楊行地區(qū)，將享受到區(qū)域規(guī)劃帶來的利好。,寶山整體規(guī)劃分區(qū)發(fā)展布局,中心城： 寶山區(qū)外環(huán)線以內(nèi)區(qū)域，重點發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、港口物流等第三產(chǎn)業(yè)，調(diào)整置換現(xiàn)有污染產(chǎn)業(yè)。 新 城： 外環(huán)線郊環(huán)線之間區(qū)域，營造東西向景觀軸，形成“一心三組團(tuán)”，重點發(fā)展商貿(mào)、商務(wù)辦公等產(chǎn)業(yè)。 產(chǎn)業(yè)區(qū)：郊環(huán)線以北至區(qū)界的區(qū)域，以寶山工業(yè)園區(qū)北區(qū)和寶鋼為核心，建設(shè)精品鋼及其延伸業(yè)基地。,規(guī)劃整合、改造和提升淞寶地區(qū)行政、商貿(mào)、文化中心； 規(guī)劃依托楊行地區(qū)“綠龍”公園，形成商務(wù)、文化、藝術(shù)中心； 規(guī)劃在顧村地區(qū)“生態(tài)綠心”東側(cè)，形成文化、體育、科技、休閑娛樂中心。,寶山區(qū)劃分為三個主要功能板塊，項目所在新城板塊重點發(fā)展商貿(mào)、商務(wù)辦公等，有助于提升區(qū)域整體成熟度。,寶山新城區(qū)規(guī)劃功能定位,根據(jù)寶山區(qū)域總體規(guī)劃，并綜合新城各方面的分析論證，確定寶山新城功能定位為：,城市發(fā)展規(guī)模 規(guī)劃遠(yuǎn)期（2020年）寶山新城規(guī)劃人口規(guī)模65萬人左右；規(guī)劃用地面積81.35平方公里，其中城市建設(shè)用地面積51.22平方公里，人均城市建設(shè)用地面積78.81平方米。規(guī)劃近期（2010年）寶山新城規(guī)劃人口規(guī)模50萬人左右；城市建設(shè)用地面積48平方公里，人均城市建設(shè)用地面積98平方米。,城市發(fā)展目標(biāo) 1、高度和諧的現(xiàn)代化濱江新城 2、高集約化的功能性新城 3、高效率的網(wǎng)絡(luò)化組合式新城 4、高質(zhì)量的共生型生態(tài)新城 5、高品質(zhì)的文化型魅力新城,寶山區(qū)行政、經(jīng)濟(jì)、文化、商務(wù)等的綜合中心； 上海北部功能發(fā)展軸線上的重要節(jié)點和上海中心城功能的延伸區(qū)和拓展區(qū)； 生產(chǎn)、生活、生態(tài)協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化濱江新城區(qū)。,規(guī)劃區(qū)范圍 寶山新城位于上海市北部，寶山區(qū)行政區(qū)域的中部。規(guī)劃區(qū)南至外環(huán)線（a20），北至郊環(huán)線(a30)，東至長江，東南角為黃浦江與長江的交匯口，西至與嘉定區(qū)相交接的區(qū)界。,寶山新城區(qū)規(guī)劃分區(qū)布局,重點建設(shè)生態(tài)綠道，發(fā)展生態(tài)旅游、文化科技、競技體育等公共活動功能，發(fā)揮生態(tài)綠心對城市環(huán)境的調(diào)節(jié)作用。,重點發(fā)展郵輪、游船及游艇業(yè)。形成行政、文化、商務(wù)中心及濱江景觀旅游帶。,重點發(fā)展現(xiàn)代商務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、文化展示等第三產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)，形成現(xiàn)代商務(wù)、居住、公共功能的綜合性組團(tuán)。,依托外環(huán)沿線主題公園，形成宜居生態(tài)組團(tuán)。,規(guī)劃區(qū)南至外環(huán)線（a20），北至郊環(huán)線(a30)，東至長江，東南角為黃浦江與長江的交匯口，西至與嘉定區(qū)區(qū)界。整個規(guī)劃區(qū)面積81.35平方公里。 一心：城市“生態(tài)綠心”，景觀塑造區(qū)、生態(tài)保育區(qū)。 三組團(tuán)：淞寶地區(qū)、楊行地區(qū)和顧村地區(qū)。,1、淞寶地區(qū)規(guī)劃體現(xiàn)繁榮與繁華。形成寶山區(qū)行政、文化、商務(wù)中心及濱江景觀旅游帶。 2、楊行地區(qū)規(guī)劃體現(xiàn)新興城市功能。形成寶山現(xiàn)代商務(wù)、居住、公共功能的綜合性新城組團(tuán)。 3、顧村地區(qū)規(guī)劃體現(xiàn)生態(tài)性的人居環(huán)境。形成環(huán)境優(yōu)美、適宜居住的人文生態(tài)新城組團(tuán)。,本項目位于楊行、淞寶地區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的交匯處，便于發(fā)揮橋梁紐帶作用，將三個板塊連接成片，成為板塊間的樞紐地帶。,寶山新城區(qū)規(guī)劃項目周邊用地規(guī)劃,本項目周邊區(qū)域主要為居住用地，商業(yè)用地較少，本項目面臨的市場競爭環(huán)境較為寬松，有利于日后項目的經(jīng)營運行。,區(qū)域市場背景總結(jié),隨著城市規(guī)劃的實施，寶山新城的城市功能將得到拓展和延伸，項目所在的楊行板塊現(xiàn)代商務(wù)、居住和公共功能綜合組團(tuán)的發(fā)展定位，將給整個板塊帶來發(fā)展契機(jī)，本項目所在區(qū)域?qū)⑹芤嬗谠撘?guī)劃。,寶山區(qū)整體經(jīng)濟(jì)實力不斷增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，且仍有極大上升空間；居民收入和消費能力連年增加；固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資額保持高增長。為這個區(qū)域的商業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。,寶山區(qū)位于上海市北部，南接上海主城區(qū)，北連蘇南經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，東臨長江入?？冢哂械锰飒毢竦膮^(qū)位優(yōu)勢。,二、區(qū)域市場研究,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀銷售概況,本項目位于楊行板塊，比鄰淞寶板塊，兩個板塊商鋪總體供大于求，成交價格有所下滑。楊行板塊近年來成交量呈上升趨勢，今年上半年更是出現(xiàn)較大供給缺口，顯示出商鋪市場階段性復(fù)蘇跡象。,淞寶板塊,楊行板塊,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀寶山商圈分布,寶山區(qū)共有、淞寶、上大、大華、通河等十三個商圈，其淞寶商圈和大華商圈為區(qū)域核心商圈。本項目位于淞寶商圈西側(cè)，屬于該商圈輻射范圍。,寶山區(qū)整體商業(yè)發(fā)展相對上海中心城區(qū)還較為滯后，商業(yè)部分相對零散，缺乏較為成功的大型綜合商業(yè)項目； 目前商業(yè)整體檔次不高，以中檔百貨、大賣場和街鋪等配套型商業(yè)為主，缺乏娛樂、生活類業(yè)態(tài)，國內(nèi)外知名連鎖品牌也少有入駐； 受商業(yè)發(fā)展滯后以及軌道交通的影響，寶山消費人群外流現(xiàn)象嚴(yán)重，主要體現(xiàn)為沿規(guī)交線路流向五角場、大寧國際等主城商圈；,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域商業(yè)格局,項目距東部淞寶商圈約1.4公里，項目周邊3公里范圍內(nèi)商業(yè)設(shè)施稀缺，僅有少量湄浦路沿街商業(yè)和寶地綠洲城社區(qū)配套商業(yè)、友誼家園配套商業(yè)、盤古路沿街商業(yè)等。 淞寶商圈商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，項目區(qū)域有寶山10路、寶山23路、711路車直達(dá)該商圈。 湄浦路沿街商業(yè)距本項目約160米，以華聯(lián)超市為主，其他為少量低端零售業(yè)態(tài)，以周邊宿舍職工和居民為主要服務(wù)對象。 寶地綠洲城配套商業(yè)距本案560米左右，以餐飲、零售業(yè)態(tài)為主，目前空置率在50%左右，輻射范圍以寶地綠洲城居民為主。 友誼家園配套商業(yè)受地理交通條件限制，無法對本案所在區(qū)域構(gòu)成影響。 盤古路沿街商業(yè)以低端零售和生活服務(wù)類業(yè)態(tài)為主。,本項目3公里范圍內(nèi)有淞寶商圈、友誼家園社區(qū)配套、寶地綠洲城社區(qū)配套、湄浦路及盤古路沿街商鋪等商業(yè)。受交通條件及商業(yè)成熟度影響，無法有效服務(wù)項目區(qū)域。,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀淞寶商圈,淞寶商圈以中檔商業(yè)街、商業(yè)街區(qū)、百貨為主，服務(wù)周邊社區(qū)居民；友誼路沿街相對較繁華，整個淞寶商圈以一條商業(yè)街，五大商業(yè)項目帶動板塊整體商業(yè)氛圍。該商圈距離本案約1.6公里，輻射范圍覆蓋本案所在區(qū)域。,淞寶商圈業(yè)態(tài)占比圖,淞寶商圈餐飲業(yè)細(xì)分占比圖,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀淞寶商圈創(chuàng)邑幸福灣,創(chuàng)邑幸福灣典型舊廠房改建項目，打造成集大、中型餐飲，娛樂、教育、健身、公辦以及快捷酒店為一體的多功能綜合商業(yè)街。與本案直線距離1.7公里，是淞寶商圈內(nèi)距離本案最近的集中式商業(yè)體，吸納本案區(qū)域內(nèi)的部分中檔消費需求。,創(chuàng)邑幸福灣定位為多功能商業(yè)街，為社區(qū)型配套商業(yè)，從產(chǎn)品規(guī)劃、配套組合、價格體系到氛圍，均圍繞周邊社區(qū)居民消費能力量身定制。,通過對原有廠房、倉庫和辦公樓進(jìn)行改建，將園區(qū)打造成服務(wù)于本區(qū)域內(nèi)的大型工業(yè)企業(yè)，以鋼鐵服務(wù)業(yè)、港口服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，融設(shè)計、研發(fā)、展示、旅游、商業(yè)等于一體的總部園區(qū)型的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。,整個項目分為三個區(qū)域： （1）教育、健身、美容 （2）辦公 （3）大、中型餐飲,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀友誼家園配套商業(yè),主力商鋪面積：2040平方米 商鋪租金：49元/天 出租率：100% 服務(wù)對象：友誼家園業(yè)主,友誼家園配套商業(yè),友誼家園商業(yè)配套體量大，成熟度較高，人流量大，但受交通條件制約，與本項目所在區(qū)域沒有交集。,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀湄浦路、鐵力路沿街底商,主力商鋪面積：2080平方米 商鋪租金：36元/天 出租情況：80%以上 服務(wù)對象：企業(yè)職工、社區(qū)居民,湄浦路、鐵力路沿街底商布局分散，規(guī)模小，檔次低，缺乏商業(yè)氛圍，輻射范圍僅限于方圓600米內(nèi)。,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀寶地綠洲城配套商業(yè),主力商鋪面積：80平方米左右 商鋪租金：1層68元/平米天，2層45元/平米天，（3層為辦公用房） 出租率：60%左右 服務(wù)對象：寶地綠洲城業(yè)主、學(xué)校學(xué)生,寶地綠洲城配套商業(yè)為該區(qū)域唯一集中式商業(yè)，但商家入駐率不高，服務(wù)客源僅限于自身社區(qū)居民和附近學(xué)校學(xué)生。,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀盤古路沿街底商,盤古路沿街底商,主力商鋪面積：2040平方米 商鋪租金：24元/天 出租情況：約90% 服務(wù)對象：盤古路過往人流、周邊單位職工、社區(qū)業(yè)主,盤古路沿街底商主要分布在靠近同濟(jì)路一段，商業(yè)氛圍由東向西逐步弱化，在建商辦項目寶松廣場將提升該街道商業(yè)成熟度。,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀未來新增供給,淞寶廣場,本案位置,寶松廣場是距離本案最近的商辦項目，建成后其商業(yè)部分可能對本案構(gòu)成一定競爭壓力。,文化娛樂,購物餐飲,社區(qū)服務(wù),休閑放松,自然與城市,人性化場所,區(qū)域商鋪市場研究總結(jié),項目所在的楊行板塊和比鄰的淞寶板塊商鋪市場供需總體供大于求，價格略有下滑；,項目區(qū)域比鄰淞寶商圈，受其輻射，項目自身周邊商業(yè)零星分布，檔次低，規(guī)模小，成熟度低；,項目周邊商業(yè)以沿街底商為主，主力面積在2080平方米左右，業(yè)態(tài)包括低端餐飲、大眾化超市、菜場、藥店、網(wǎng)吧等初級消費場所，中高級消費需求通過淞寶商圈解決；,由于受交通條件限制，整個區(qū)域商業(yè)連貫性差，本項目所在區(qū)域在楊行和淞寶板塊或之間屬于商業(yè)洼地；,除了寶地綠洲城配套商業(yè)空置率較高，周邊商鋪空置率在10%以下，租金通常在36元/天；,項目附近的商業(yè)輻射范圍僅限于周邊600米范圍內(nèi)的社區(qū)業(yè)主、企事業(yè)單位職工、學(xué)校學(xué)生等；,區(qū)域內(nèi)新增供給主要是寶松廣場商業(yè)體，從其建筑外觀及項目定位情況看，其商業(yè)部分將以中高端商業(yè)為主，對本案可能構(gòu)成競爭壓力。,區(qū)域酒店發(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)有酒店分布,本項目周邊酒店市場空缺，附近現(xiàn)有酒店主要集中在項目東側(cè)淞寶商圈，項目西側(cè)均為低端酒店。,項目周邊無連鎖品牌的經(jīng)濟(jì)型酒店單店體量規(guī)模較小，酒店客房數(shù)在16-38套；連鎖品牌經(jīng)濟(jì)型酒店體量規(guī)模中等，客房數(shù)在100套左右 項目周邊星級酒店單店體量規(guī)模更傾向于中等和大體量，三星級酒店客房數(shù)在50套以上客房，一般不超過200套客房。,項目周邊經(jīng)濟(jì)型酒店房價在80-228元/天/間，星級酒店房價在209-560元/天/間，其中125250元 /天/間占比超過50%，250元/天/間以上的占35%左右，而125元/天/間以下的僅占14%左右。,從被調(diào)查的14個樣本中可以看出，房價與酒店等級相關(guān)，星級酒店的房價明顯比經(jīng)濟(jì)型酒店高出一個檔次。 大部分星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)間房價在169-298元之間，豪華房房價在328-560元之間；大部分經(jīng)濟(jì)型酒店的標(biāo)準(zhǔn)間房價在80-199元之間，經(jīng)濟(jì)型酒店一般沒有開設(shè)豪華房。,標(biāo)準(zhǔn)房價格（元/間/天）,豪華房價格（元/間/天）,區(qū)域酒店發(fā)展現(xiàn)狀酒店房價分析,項目西側(cè)酒店,項目東側(cè)酒店,區(qū)域酒店發(fā)展現(xiàn)狀入住率分析,經(jīng)濟(jì)型酒店,三星酒店,四星酒店,普通經(jīng)濟(jì)型酒店,星級酒店,連鎖品牌經(jīng)濟(jì)型酒店,星級酒店,區(qū)域內(nèi)大部分酒店的入住率為68%-77%。 區(qū)域內(nèi)酒店的經(jīng)營旺季從每年5月至11月，這一時間段來區(qū)域內(nèi)參加商務(wù)會議、考察的人數(shù)相對更多，酒店需求呈增加趨勢。 酒店周末與平時入駐情況有所差別，平時可以達(dá)到75%及以上，而周末只有70%左右，這種現(xiàn)象較普遍。,入住率呈現(xiàn)出跟隨酒店檔次提升而上升，表明該區(qū)域中高端需求強(qiáng)勁。,星級酒店的基礎(chǔ)設(shè)施較完善，客房面積和客房數(shù)量達(dá)到較高的標(biāo)準(zhǔn)水平。室內(nèi)采用的硬軟包裝講究，大堂華麗。餐飲及客房服務(wù)完善，商務(wù)配套服務(wù)尤其突出，至少有3-4個娛樂休閑設(shè)施，部分高檔星級酒店甚至還配備了游泳、酒吧等高端設(shè)施。 經(jīng)濟(jì)型酒店相對而言較差，只能提供部分基礎(chǔ)設(shè)施，基本沒有任何的娛樂休閑設(shè)施，一定成都上也降低了運營成本。,停車場、餐飲、商務(wù)會議等功能是酒店的主要配套服務(wù)設(shè)施，對于提升酒店品質(zhì)至關(guān)重要。,區(qū)域酒店發(fā)展現(xiàn)狀服務(wù)配套,星級酒店方面，重要入住的主客群是會議、商務(wù)客群，這部分客群帶來比較穩(wěn)定的入住率，休閑娛樂客、旅游者、散客為其次另另外區(qū)域東寶鋼工業(yè)旅游景區(qū)、浦江游覽、各類教育基地，西臨古鎮(zhèn)嘉定旅游景區(qū)，也會有一部分休閑娛樂客選擇入駐，周末入駐較多。 在經(jīng)濟(jì)型酒店方面，其主要入駐的客群是會議、商務(wù)客群客戶。,區(qū)域酒店發(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)有酒店客源結(jié)構(gòu),本案34公里范圍內(nèi)酒店客源以會議、商務(wù)客為主，而本案周邊企事業(yè)單位眾多，此類客源豐富， 可以保證酒店業(yè)態(tài)獲得足夠市場支撐。,區(qū)域酒店發(fā)展現(xiàn)狀總結(jié),本案附近沒有酒店業(yè)態(tài)，34公里范圍內(nèi)約有15家酒店，其中經(jīng)濟(jì)型酒店分布于項目西側(cè)地區(qū)，而星級酒店分布于項目東側(cè)的淞寶商圈,酒店入住率隨酒店檔次提高而提高，顯示該區(qū)域消費特征傾向高端,區(qū)域內(nèi)酒店客群以商務(wù)客為主，從一個方面也說明了區(qū)域酒店消費傾向高端的原因,除了通常的停車場等配套設(shè)施，餐飲和商務(wù)會議設(shè)施是顯示酒店服務(wù)水平的關(guān)鍵,本案周邊34公里范圍內(nèi)酒店客源以商務(wù)辦公為主，而本案周邊企事業(yè)單位多，具備引入酒店條件,區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展現(xiàn)狀市場價格及供需,淞寶板塊、楊行板塊寫字樓供需情況出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)趨勢，成交量放大而供給萎縮，整體市場逐步向好。,淞寶板塊,楊行板塊,區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展現(xiàn)狀租金,兩個板塊寫字樓租金基本相當(dāng)，主力租金維持在1.42.7元/天，如果本案酒店招商困難，而將該部分作為寫字樓出租，保守估計租金可在1元/天以上。,區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展現(xiàn)狀周邊寫字樓概況,本案周邊寫字樓以中高端甲級、乙級寫字樓為主；乙級寫字樓入住率略高于甲級；靠近本案的兩棟為甲級，與本案形成差異化。周邊寫字樓租金水平在1.5元平方米天以上，平均入住率在75%左右。,區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展現(xiàn)狀未來市場供給,寶松廣場4-17層為品質(zhì)辦公樓層，可獨立分割，根據(jù)業(yè)主的需要進(jìn)行空間劃分規(guī)劃和裝修，總面積約2.4萬平方米。配備地下室2層，規(guī)劃500個停車位。結(jié)合現(xiàn)代無線通訊技術(shù)及綠色技術(shù)，打造綠色智能辦公建筑。,寶松廣場為甲級寫字樓，有助于提升區(qū)域商務(wù)辦公氛圍。如果本案作為辦公出租，由于兩者檔次存在較大差異，不會形成直接競爭。,區(qū)域消費者研究,區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展現(xiàn)狀總結(jié),本案所在的楊行板塊和附近的淞寶板塊寫字樓總體供過于求，楊行板塊供需關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)；,區(qū)域內(nèi)寫字樓租金普遍在1.2元/天以上；,項目周邊寫字樓入住率在45%85%之間，主要區(qū)間維持在75%左右，乙級寫字樓入住率略高于甲級寫字樓，表明高端寫字樓市場需求較弱；,項目周邊盤古路上將建設(shè)寶松廣場商辦項目，辦公部分對本案沒有競爭壓力。,四、項目商業(yè)價值研判,本項目位于上海寶山區(qū)鐵力路、湄浦路交匯處，屬于五冶職工宿舍區(qū)。,項目西臨鐵力路，南靠湄浦路，北側(cè)和東側(cè)為五冶廠區(qū)。,項目商業(yè)價值研判地理位置,鐵力路,湄浦路,項目商業(yè)價值研判周邊環(huán)境,項目周邊企事業(yè)單位較多，各項配套設(shè)施較為匱乏，商業(yè)成熟度低。,項目周邊通勤條件良好，外環(huán)、中環(huán)、內(nèi)環(huán)、南北高架及地鐵1、3號線、公交都較為便利。,a20外環(huán)高速,逸仙高架路,環(huán)東-大道,地鐵1號線,內(nèi)環(huán)高架路,中環(huán)路,地鐵3號線,漠河路,湄浦路,盤古路,克山路,友誼路,鐵力路,克東路,項目商業(yè)價值研判交通條件,東側(cè)為逸仙高架橋，與a20和中環(huán)接駁； 臨近軌道3號鐵力路路站；附近有711路、寶山10號線、寶山23號線等公交線路； a20公路可直接連接上海自貿(mào)區(qū)的外高橋保稅區(qū)、物流園區(qū)、洋山保稅港區(qū)和浦東機(jī)場綜合保稅區(qū)。,項目為3層建筑，12層每層面積均為2600平方米左右，3層為2500平方米左右，現(xiàn)僅有鐵力路和湄浦路少量沿街商鋪尚在運營，其余均已空置。,項目地,項目商業(yè)價值研判項目條件,項目自身發(fā)展條件 項目以商業(yè)、經(jīng)濟(jì)型酒店(或辦公產(chǎn)品)為主； 地塊直接受到北側(cè)地鐵3號線的支持； 從地塊指標(biāo)上來看，可開發(fā)特色餐飲、經(jīng)濟(jì)型酒店或辦公產(chǎn)品；,swot,o,w,t,s,項目位于五冶廠區(qū)，附近有企事業(yè)單位、職工宿舍和住宅社區(qū)，為項目提供了一定消費支撐； 本項目與寶地綠洲城配套商業(yè)是區(qū)域內(nèi)僅有的兩個集中式商業(yè)體，且本項目體量超過綠地配套商業(yè)； 項目為五冶資產(chǎn)，可利用企業(yè)商務(wù)等資源引導(dǎo)項目成功招商運營。,項目所在區(qū)域為廠區(qū)及宿舍區(qū)，周邊缺乏商業(yè)氛圍； 項目位于片區(qū)邊緣地帶，昭示性差；,項目周邊商業(yè)稀缺，留有較大發(fā)展空間； 區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種單一，以滿足最基本生活需要為主，存在市場空白； 寶山新城正處于規(guī)劃建設(shè)階段，一系列開發(fā)建設(shè)項目將提升區(qū)域價值。,在建的的盤古路寶松廣場項目將給本案造成沖擊。,優(yōu)勢：,機(jī)遇：,威脅：,劣勢：,項目商業(yè)價值判斷swot分析,立足本區(qū)域，以周邊企事業(yè)單位員工、社區(qū)居民和企事業(yè)單位往來商務(wù)辦公人群為目標(biāo)服務(wù)對象； 與周邊現(xiàn)有商業(yè)形成業(yè)態(tài)、品類等方面的差異化，調(diào)補(bǔ)市場空缺，提升服務(wù)檔次。,增長性戰(zhàn)略 so,扭轉(zhuǎn)性戰(zhàn)略 wo,引入目的性消費業(yè)態(tài)，有效引導(dǎo)人流； 強(qiáng)化項目的對外展示手段，以獨特建筑標(biāo)示或外觀，提升項目可視性和區(qū)域標(biāo)示性。,以特色業(yè)態(tài)強(qiáng)化本項目市場競爭力； 引入具有市場號召力的品牌商家，提升項目知名度和市場地位； 利用五冶平臺發(fā)展會員制，或職工定點消費場所，以類似手法鎖定目標(biāo)客群。,補(bǔ)缺性戰(zhàn)略 st,防御性戰(zhàn)略 wt,招商過程中給予目標(biāo)商家租金優(yōu)惠，通過價格優(yōu)勢彌補(bǔ)不足；,應(yīng)對策略,o,w,t,s,項目商業(yè)價值判斷應(yīng)對策略,五、項目定位,項目定位（方案一）整體定位,集住宿、零售、餐飲、休閑娛樂、生活服務(wù)于一體，滿足周邊企事業(yè)單位企業(yè)職工、辦公商務(wù)人群生活需求，同時服務(wù)于區(qū)域內(nèi)家庭基本生活消費及休閑消費的綜合商業(yè)體。,如果酒店商家招商困難，可以考慮將酒店部分改為辦公用途，對外出租。,項目定位功能定位,1、區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施完善程度較低； 2、周邊社區(qū)業(yè)主和企業(yè)職工存在此類服務(wù)需求； 3、是酒店的有益補(bǔ)充；,1、周邊現(xiàn)有零售市場有提升和完善空間； 2、為酒店客源提供便利；,1、區(qū)域內(nèi)餐飲數(shù)量少，檔次低，與市場需求存在結(jié)構(gòu)性矛盾； 2、周邊企事業(yè)單位商務(wù)招待可以為此類餐飲提供市場支撐； 3、為酒店提供功能補(bǔ)充。,1、項目所在板塊內(nèi)酒店入住率較高； 2、項目周邊缺乏酒店類物業(yè)； 3、區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位較多，存在市場需求；,住宿,生活服務(wù),零售,餐飲,辦公,1、楊行、淞寶板塊辦公樓市場供求形勢出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)； 2、寫字樓租金可以達(dá)到甲方心理預(yù)期； 3、區(qū)域內(nèi)缺少低端辦公場所，而中高端寫字樓維持較高空置率，作為辦公使用可以調(diào)補(bǔ)這一市場空缺；,“替補(bǔ)”功能,定位理由：,定位理由：,定位理由：,定位理由：,定位理由：,通過市場調(diào)研，給出定位理由,項目定位客群定位,住宅社區(qū)業(yè)主 企事業(yè)單位、職工宿舍員工 企事業(yè)單位商務(wù)來往人流,周邊存在企事業(yè)單位、職工宿舍公寓、商品住宅社區(qū),項目體量約1萬平方米（含4層擴(kuò)建部分），規(guī)模現(xiàn)狀決定本案無法承擔(dān)區(qū)域性商業(yè)的角色定位，其覆蓋范圍應(yīng)在周圍1公里范圍內(nèi),項目1公里范圍之外淞寶商圈、友誼家園配套商業(yè)等商業(yè)體由于受交通條件制約，在日常生活需求層面，對于本案周邊區(qū)域的消費分流作用較小,商業(yè)部分客群定位,酒店部分客群定位,項目周邊企事業(yè)單位較多，存在來往商務(wù)客流，由于附近沒有酒店，住宿需求需到2公里外解決,項目周邊企事業(yè)單位來往商務(wù)客流 企業(yè)職工、社區(qū)業(yè)主的來訪親友,企業(yè)職工、社區(qū)業(yè)主也存在個人交往,文具用品和辦公耗材主要服務(wù)于區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位；引入中型品牌超市，滿足周邊居民的日常生活需要。藥店屬于社區(qū)居民屬于必備業(yè)態(tài)。,項目定位業(yè)態(tài)定位,經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店,住 宿：,生活服務(wù)：,零 售：,餐 飲：,美容美發(fā),銀行,洗衣店,文具用品,辦公耗材超市+,商務(wù)餐飲,特色餐飲,本項目不具備引進(jìn)星級酒店的硬件條件，經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店既能滿足周邊企事業(yè)單位商務(wù)辦公人群住宿需要，又具有一定檔次，且價格適中，目標(biāo)客群廣泛，保證酒店盈利空間。,以上四種業(yè)態(tài)均為項目周邊所沒有、具備較強(qiáng)市場需求的業(yè)態(tài)，美容美發(fā)、洗衣店、藥店是日常生活不可或缺的剛性服務(wù)內(nèi)容，銀行主要為周邊企事業(yè)單位業(yè)務(wù)提供便利，足浴按摩的服務(wù)對象主要是酒店入住客群、周邊單位職工。,商務(wù)簡餐和商務(wù)正餐以入住酒店的商務(wù)辦公客群、周邊企事業(yè)單位日常業(yè)務(wù)來往客群為主要目標(biāo)客群；中式快餐則是服務(wù)于單身公寓的入住人群，及因工作業(yè)務(wù)繁忙而無法正常吃飯的企事業(yè)單位人群。,中式快餐,休閑娛樂：,網(wǎng)吧,成人游藝,網(wǎng)吧、成人游藝、臺球、棋牌室、足浴按摩屬于大眾化娛樂休閑項目，占地規(guī)模小，與周邊消費群體的消費檔次匹配，且周邊缺乏此類業(yè)態(tài)，具有較高的市場生存能力。,臺球,足浴按摩,棋牌室,藥店,項目定位業(yè)態(tài)落位,業(yè)態(tài)落位理由： 經(jīng)濟(jì)型酒店或辦公由于租賃面積大，且單位租金不高，同時兩種類型物業(yè)對于私密性、噪聲污染等環(huán)境具有一定要求，因此將兩種物業(yè)設(shè)置在34層； 餐飲、休閑娛樂等屬于目的性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)，因此建議設(shè)置在2層； 銀行、洗衣店、藥店、超市等生活服務(wù)和零售功能單鋪面積相對較小 、單位租金相對較高，同時考慮為周邊人群提供服務(wù)的便利程度，建議態(tài)置于1層；,酒店或辦公,餐飲,休閑娛樂,零售,生活服務(wù),其他,項目定位品牌列舉,經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店,美容美發(fā),足浴按摩,銀行,洗衣店,網(wǎng)吧,臺球,項目定位品牌列舉,藥店,文具用品,超市,快餐,商務(wù)餐飲,特色餐飲,響應(yīng)當(dāng)前國家倡導(dǎo)的節(jié)能綠色建筑行業(yè)領(lǐng)袖精神，提出“綠色、節(jié)能、智能、產(chǎn)業(yè)化”的定位，重點發(fā)展節(jié)能環(huán)保建筑相關(guān)行業(yè)，形成上海首個裝配式鋼結(jié)構(gòu)綠色建筑產(chǎn)業(yè)園,項目定位（方案二）整體定位,秉持 “綠色、節(jié)能、智能、產(chǎn)業(yè)化”的定位理念，重點打造綠色節(jié)能建筑技術(shù)及產(chǎn)品的商務(wù)平臺，發(fā)揮行業(yè)群聚效應(yīng)并提供交流展示平臺，打造“一個基地、四大平臺、綜合配套”,一個基地 綠色建筑產(chǎn)業(yè)基地,四大平臺 綜合配套,建筑設(shè)計中心,綜合服務(wù)配套,節(jié)能環(huán)保技術(shù),商務(wù)辦公中心,綠色建材,城市規(guī)劃設(shè)計,綠色建筑設(shè)計,綠色建筑企業(yè)辦公,建筑設(shè)計企業(yè)辦公,中小型企業(yè)辦公,休閑娛樂,產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺,國家裝配式鋼 結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟,上海服務(wù)業(yè)行業(yè),商務(wù)會議接待中心,餐飲 配套,綠色建筑產(chǎn)品展示,項目定位功能定位,節(jié)能建筑產(chǎn)業(yè)園 科研創(chuàng)新中心,綠色建筑產(chǎn)業(yè)基地,科研創(chuàng)新中心：集聚建筑行業(yè)內(nèi)原材料、技術(shù)研發(fā)、建筑設(shè)計及智能化的建筑產(chǎn)業(yè)園,cecep base 一個基地綠色建筑產(chǎn)業(yè)基地,2.節(jié)能環(huán)保技術(shù) 首先自身建筑改造需要采用節(jié)能技術(shù) 政策吸引節(jié)能技術(shù)研發(fā)及環(huán)保產(chǎn)品供應(yīng)企業(yè)進(jìn)駐，形成行業(yè)聚集效應(yīng),4.環(huán)保設(shè)備研發(fā) 項目設(shè)備使用環(huán)保設(shè)備，并在裝修過程中多采用環(huán)保設(shè)備 吸引環(huán)保設(shè)備研發(fā)及銷售商入駐園區(qū),1.綠色建材 首先注重建筑本體改造的節(jié)能建造 吸引綠色建材的供應(yīng)商及研發(fā)企業(yè),3.智能建筑科技 建筑本體融入智能科技 吸引智能建筑研發(fā)企業(yè)入駐,商務(wù)辦公中心,cecep base 一個基地綠色建筑產(chǎn)業(yè)基地,2.商務(wù)會議接待中心 中小型會議室各一間，承接企業(yè)員工會議以及重要客戶的接待，采用租賃方式,4.其他中小企業(yè)辦公 其他節(jié)能環(huán)保產(chǎn)品設(shè)計或貿(mào)易公司 非環(huán)保行業(yè)企業(yè)辦公,1.綠色建筑企業(yè)辦公 綠色建材供應(yīng)銷售企業(yè)、綠色能源技術(shù)研發(fā)企業(yè)、環(huán)保設(shè)備供應(yīng)商、建筑智能化研發(fā)企業(yè)、裝配式建筑企業(yè),3.建筑設(shè)計企業(yè)辦公 吸納建筑設(shè)計類企業(yè) 尤以涉足綠色環(huán)保建筑者為先,商務(wù)辦公中心