余杭區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費管理實施細則.doc

.余杭區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費管理實施細則 第一條 為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費行為，維護物業(yè)管理單位（以下簡稱物業(yè)公司）和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人（以下簡稱業(yè)主）的合法權(quán)益，維護正常的收費秩序，促進物業(yè)管理的健康發(fā)展，根據(jù)中華人民共和國價格法、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法、浙江省物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法、杭州市物業(yè)管理條例、杭州市物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，制定本實施細則。第二條 本實施細則適用于物業(yè)公司在余杭區(qū)進行物業(yè)管理服務(wù)并收取費用的經(jīng)營服務(wù)收費行為。第三條 本實施細則所稱的物業(yè)管理服務(wù)收費，是指物業(yè)公司接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，對房屋建筑及相配套的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化衛(wèi)生、交通秩序、安全防范和環(huán)境容貌等項目提供日常運行維護、修繕及物業(yè)公司為業(yè)主提供代辦性、特約性服務(wù)所收取的費用。第四條 區(qū)物價局是本區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費的主管部門，依法對全區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費進行管理、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和指導。第五條 物業(yè)管理服務(wù)收費實行統(tǒng)一管理。區(qū)物價局負責貫徹執(zhí)行國家和省、市物業(yè)管理服務(wù)收費有關(guān)政策、規(guī)定，制定本區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費實施細則。第六條 物業(yè)管理服務(wù)收費標準的制定，應(yīng)當遵循公開合理，并與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、管理質(zhì)量及業(yè)主承受能力相適應(yīng)的原則。第七條 物業(yè)管理服務(wù)收費貫徹優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、按質(zhì)收費的原則。普通住宅小區(qū)公共性物業(yè)管理服務(wù)收費實行收費等級制度。收費等級根據(jù)物業(yè)公司的經(jīng)營資質(zhì)和為業(yè)主提供的服務(wù)項目、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度等因素確定。第八條 物業(yè)管理服務(wù)收費按提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等不同情況，分別實行市場調(diào)節(jié)價和政府指導價。別墅、高層住宅、非住宅的物業(yè)管理服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。為業(yè)主提供代辦性、特約性服務(wù)的收費除政府價格主管部門另有規(guī)定外，實行市場調(diào)節(jié)價。普通住宅小區(qū)公共性物業(yè)管理服務(wù)收費實行政府指導價。第九條 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)管理服務(wù)收費，由物業(yè)公司與業(yè)主（業(yè)主委員會）協(xié)商確定，報本局備案。實行市場調(diào)節(jié)價的為業(yè)主提供代辦性、特約性服務(wù)的收費（另有規(guī)定除外）由物業(yè)公司自行制定或與業(yè)主協(xié)商確定。為正確引導市場，合理制定收費標準，區(qū)物價局每年公布一次參考性收費標準。第十條 實行政府指導價的物業(yè)管理服務(wù)收費，由區(qū)物價局根據(jù)物業(yè)管理市場的發(fā)展和服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)項目等情況，制定收費等級評定標準、基準收費標準和浮動幅度，每年一次向社會公布。各小區(qū)的收費標準，由物業(yè)公司會同業(yè)主委員按區(qū)物價局公布的等級評定標準、基準收費標準和浮動幅度，商定具體收費等級和收費標準。第十一條 收費等級和收費標準報區(qū)物價局確認。收費等級一般每兩年考評一次，經(jīng)考評與原評定收費等級有變化的（超過或達不到），收費標準應(yīng)按考評后的等級重新確定。第十二條 對舊城區(qū)已建舊宅或新建零星住宅達不到物業(yè)管理服務(wù)收費考評標準，按區(qū)物價局公布的無等級收費標準確定。第十三條 對已交付使用，尚不具備成立業(yè)主委員會的普通住宅小區(qū)，由區(qū)價格主管部門根據(jù)物業(yè)管理的實際情況，確定物業(yè)管理服務(wù)收費臨時標準。前期物業(yè)管理實行招投標的收費標準，由區(qū)物價局確定。第十四條 普通住宅小區(qū)公共性物業(yè)管理服務(wù)項目主要包括：（一）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護：具體是指負責管理范圍內(nèi)供配電、給排水、電梯、公共防盜、消防、水泵、公共衛(wèi)生間、中央空調(diào)、供熱、管道燃氣、公共照明設(shè)施設(shè)備等日常運行、維修和保養(yǎng)；（二）住宅小區(qū)的清潔服務(wù)：包括小區(qū)內(nèi)公共道路、公共場地及樓內(nèi)公共樓梯、走道、電梯間等共用部位的清掃保潔，生活垃圾、糞便的清運處置等；（三）公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護管理：負責管理范圍內(nèi)綠化物的定期修剪、施肥、澆水、治蟲、適時補種等，保持環(huán)境優(yōu)美；（四）公共秩序維護和安全防范：實施24小時安全值班巡視制，負責管理小區(qū)內(nèi)公共安全秩序的維護；（五）車輛停放的秩序及公共場地秩序管理：做到車輛停放有序，有明顯的車輛行走、停放標志，機動車、非機動車分別場地停放，無亂停放現(xiàn)象；（六）住宅小區(qū)的檔案資料管理和裝修管理：包括物業(yè)檔案、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料、物業(yè)公司內(nèi)部制度的建立健全，對違章、違法裝修行為進行制止并及時報告，協(xié)助有關(guān)部門處理。第十五條 別墅、高層住宅、非住宅的服務(wù)項目，由業(yè)主委員會與物業(yè)公司協(xié)商確定。第十六條 物業(yè)管理服務(wù)收費主要由下列項目組成：（一）管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、福利費等費用；（二）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；（三）綠化管理養(yǎng)護費；（四）清潔衛(wèi)生服務(wù)費；（五）安全防范服務(wù)費；（六）物業(yè)公司辦公和小區(qū)活動等費用；（七）物業(yè)公司固定資產(chǎn)折舊費；（八）利潤；（九）稅費。第十七條 實行物業(yè)管理的小區(qū)，未交付前的前期物業(yè)管理服務(wù)的費用，由建設(shè)單位承擔；已交付使用但尚未銷售的房屋及業(yè)主因故未居住的房屋，物業(yè)管理服務(wù)費按70%繳納，由開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主承擔。業(yè)主因故未居住超過一年（不含一年）以上的，物業(yè)管理服務(wù)費按全額繳納。第十八條 有電梯、高壓水泵等高耗費設(shè)施、設(shè)備的高層、小高層、多層住宅的共用設(shè)施、設(shè)備的消耗按實分攤，物業(yè)公司應(yīng)按實際消耗，向業(yè)主收取。具體的分攤辦法由業(yè)主委員會與物業(yè)公司商定，可按面積分攤，也可按戶分攤。無電梯和高壓水泵等高耗費設(shè)施、設(shè)備的多層住宅的業(yè)主除向物業(yè)公司繳納物業(yè)管理服務(wù)費外，不再分攤其他費用。物業(yè)公司自用辦公及生活用水、用電、用氣等費用，由物業(yè)公司承擔，不得另向業(yè)主公攤。物業(yè)管理人員不得無償入住、占用管理區(qū)內(nèi)除物業(yè)管理用房以外的公共房屋。第十九條 實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)自行車停放需收費的，必須要有封閉式停放場地，具備防盜防雨等基本條件，實行定點（位）停放，并有專人管理，收費標準按區(qū)物價局規(guī)定的標準收取。其他車輛的停放收費按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二十條 物業(yè)公司在接受物業(yè)管理服務(wù)活動中，應(yīng)和業(yè)主委員會（業(yè)主）簽訂服務(wù)合同，切實按合同約定的服務(wù)項目提供服務(wù)。物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)合同約定之外自行提供服務(wù)，未經(jīng)業(yè)主委員會（業(yè)主）認可的，業(yè)主可以不支付費用。第二十一條 物業(yè)管理服務(wù)費可以預(yù)收，但預(yù)收期限一般不得超過12個月。另有約定的從其約定。第二十二條 已繳納物業(yè)維修基金的住宅樓房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后中修（含中修）以上的維修更新費用，統(tǒng)一在物業(yè)維修專項資金中列支。物業(yè)維修專項資金的收取、使用和管理按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。日常的運行、管理、維修的費用納入物業(yè)管理服務(wù)費的組成。未繳納物業(yè)維修基金的住宅樓，維修更新費用由業(yè)主承擔。第二十三條 鼓勵物業(yè)公司不斷提高服務(wù)質(zhì)量，通過招投標等形式開展公開、公平、公正的市場競爭，禁止價格壟斷、價格欺詐和牟取暴利的行為。第二十四條 物業(yè)管理服務(wù)收費實行明碼標價制度。物業(yè)公司應(yīng)在其經(jīng)營場所公布收費項目、收費標準、服務(wù)內(nèi)容等項目，按受業(yè)主和價格主管部門的監(jiān)督。第二十五條 物業(yè)公司應(yīng)建立健全財務(wù)管理制度。物業(yè)公司根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，對商業(yè)用房及其他共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，其收入應(yīng)當專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護，不得挪作他用。并將收入情況按規(guī)定每6個月至少公布一次，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的詢問和監(jiān)督。第二十六條 業(yè)主應(yīng)按合同約定的收費項目和收費標準及時繳納物業(yè)管理服務(wù)費。不按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務(wù)費的，物業(yè)公司有權(quán)按照約定的服務(wù)合同追償。第二十七條 業(yè)主向物業(yè)公司繳納物業(yè)管理服務(wù)費后，有關(guān)部門不得向業(yè)主重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。對于未經(jīng)批準，擅自收費的行為，業(yè)主有權(quán)拒付，并向價格監(jiān)督檢查部門投訴。第二十八條 物業(yè)公司與業(yè)主發(fā)生價格糾紛的，業(yè)主委員會應(yīng)給予調(diào)解，調(diào)解不成的，可向價格主管部門申請調(diào)處。未成立業(yè)主委員會的，業(yè)主也可直接向價格主管部門投訴。第二十九條 對違反本實施細則規(guī)定的價格行為，價格主管部門依照中華人民共和國價格法和價格違法行為行政處罰規(guī)定給予處罰。第三十條 實行社區(qū)管理的住宅小區(qū)，社區(qū)服務(wù)費的收取標準和實施細則按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第三十一條 本實施細則由余杭區(qū)物價局負責解釋。第三十二條 本辦法自2003年1月1日起施行。以前本區(qū)有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)收費的規(guī)定同時廢止。附件：余杭區(qū)普通住宅小區(qū) 公共性物業(yè)管理服務(wù)基準收費表 單位：元/建筑平方米收費等級評分等級（滿分100分）收費標準浮動幅度多層甲 90分以上（含90分） 0.50 20% 乙 80分以上（含80分） 0.40 丙 70分以上（含70分） 0.30 丁 60分以上（含60分） 0.20 無等級 60分以下 0.15 余杭區(qū)高檔住宅、非住宅公共性物業(yè) 管理服務(wù)參考性收費標準 單位：元/m2收費等級評分等級收費標準高層別墅營業(yè)用房寫字樓甲 90分以上（含90分） 0.70 0.80 0.60 0.80 乙 80分以上（含80分） 0.55 0.65 0.50 0.65 丙 70分以上（含70分） 0.40 0.50 0.40 0.50 丁 60分以上（含60分） 0.30 0.40 0.30 0.40 附件：余杭區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費等級評分表 考評項目序號考評內(nèi)容及標準得分評分標準實際得分一、經(jīng)營資質(zhì)（6分） 有經(jīng)營管理資質(zhì)，經(jīng)營管理資質(zhì)與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容相結(jié)合 6 有一級經(jīng)營管理資質(zhì)與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容相結(jié)合的不扣分，二級資質(zhì)扣2分，三級資質(zhì)扣4分，沒有資質(zhì)不得分。 二、綜合管理（8分） 1 物業(yè)管理公司有管理規(guī)劃和實施方案，內(nèi)部管理制度完善，制定住戶公約及各項專業(yè)管理制度、辦法及崗位工作考核目標 2 有總體規(guī)劃和配套實施方案不扣分，不完善扣1分，沒有扣2分。 2 有規(guī)范的業(yè)主委員會工作及聯(lián)系制度，物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會責、權(quán)、利關(guān)系明確 2 有規(guī)范的制度不扣分，制度不完善扣0.5分，沒有聯(lián)系制度扣1分；關(guān)系明確不扣分，不太明確扣0.5分，不明確扣1分 3 小區(qū)管理設(shè)施齊全，管理到位，有較先進的保障措施，應(yīng)用計算機等現(xiàn)代化管理手段，進行科學管理 2 設(shè)施齊全先進的不扣分，一般的扣1分，比較差的扣2分。 4 物業(yè)管理人員要有明顯的標志，并經(jīng)過物業(yè)管理專業(yè)培訓，遵守職業(yè)道德規(guī)范；主要負責人和業(yè)務(wù)骨干經(jīng)專業(yè)培訓并有相關(guān)技術(shù)、資質(zhì)證書，有較強的事業(yè)心 2 物業(yè)管理人員有上崗證90%（含）以上的不扣分，80%（含）至90扣0.5分，70%（含）至80%扣1分，60%（含）至70%扣1.5分60%以下扣2分 考評項目序號考評內(nèi)容及標準得分評分標準實際得分三、房屋維修管理（11分） 1 房屋外觀完好、整潔，小區(qū)內(nèi)組團及幢號有明顯標志及引路方向平面圖 2 外觀完好、整潔不扣分； 外觀欠完好、欠整潔扣1分；外觀墻面嚴重破損、不整潔扣2分； 2 無違章私搭、亂建現(xiàn)象，陽臺的使用統(tǒng)一有序，不礙觀瞻。裝修房屋的，不得危害房屋結(jié)構(gòu)和他人安全。 3 無違章私搭、亂建現(xiàn)象，陽臺的使用統(tǒng)一有序不扣分；有違章私搭、亂建現(xiàn)象扣12分；陽臺的使用不統(tǒng)一扣0.51分； 3 房屋及配套設(shè)施完好，維修及時，并建立回訪制度 4 房屋及配套設(shè)施完好率98%以上、維修及時率98%以上不扣分；98%90%扣1分；90%以下扣2分；回訪率90%以上不扣分，90%以下酌情扣分。 4 房屋資料、檔案齊全完善，并建立住戶居住檔案，住房所在棟號、門號、房號清晰。 2 完善不扣分，欠完善扣1分，不完善扣2分 四、公共設(shè)備設(shè)施管理（16分） 1 小區(qū)內(nèi)所有公共設(shè)備完備，資料檔案齊全，管理完善。 2 完善不扣分，欠完善扣1分，不完善扣2分 2 設(shè)備良好，運行正常，無事故隱患，保養(yǎng)、檢修制度完備；日常維修及進，維修工程度質(zhì)量合格以上。 4 完備不扣分，欠完備扣1分，不完備且有事故隱患扣2分；電梯運行正常不扣分，不正?？?分。 3 每日有設(shè)備運行記錄，運行人員嚴格遵守操作程序及保養(yǎng)規(guī)范 2 保養(yǎng)措施落實不扣分，不落實扣2分 4 供水、供電、供氣、通訊、照明、消防、郵政等設(shè)施、設(shè)備齊全，工作正常。 3 正常運行不扣分，每發(fā)現(xiàn)一處不能正常運行扣0.5分，扣至3分 5 小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施完好，不隨意改變用途 2 完好且不改變用途不扣分，欠完好酌情扣分，改變用途扣2分 6 道路暢通，路面平整 2 道路完好不扣分，每發(fā)現(xiàn)一處不平整扣0.5分，扣至3分 考評項目序號考評內(nèi)容及標準得分評分標準實際得分五、環(huán)境衛(wèi)生管理（14分） 1 小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有垃圾箱（房）、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)施。 2 設(shè)施完備不扣分，欠完備扣1分，不完備扣2分 2 小區(qū)內(nèi)實行標準化清掃，垃圾日產(chǎn)日清 4 清掃及時、保持清潔不扣分，達不到標準扣2分，臟亂差扣4分 3 污（糞）水排放通暢，及時清理化糞池，糞便無外溢 3 每發(fā)現(xiàn)有一處污（糞）外溢扣1分，扣至3分 4 公共樓梯、扶欄、走道、地下室等部位保持整潔，不隨意堆放雜物和占用 3 整潔不扣分，每發(fā)現(xiàn)一處隨意堆放雜物扣0.5分，扣至3分 5 居民日常生活所需的商業(yè)網(wǎng)點管理有序，無亂設(shè)攤點、廣告牌，無亂貼、亂畫現(xiàn)象 2 管理有序不扣分，欠完善扣1分，比較雜亂扣2分 六、綠化管理（10分） 1 小區(qū)公共綠地、庭院綠地和道路兩側(cè)綠地合理分布，花壇、樹木、建筑小品配置得當，保持四季有應(yīng)時花草 3 符合不扣分，基本符合12分，比較差扣3分 2 新建小區(qū)公共綠地人均1平方米以上，舊區(qū)改造小區(qū)人均綠地不低于0.8平方米 2 符合不扣分，基本符合扣1分，不符合扣2分 3 綠地管理及養(yǎng)護措施落實，無破壞，踐踏和違章占用現(xiàn)象，及時補種枯死花草（木） 5 符合不扣分，每發(fā)現(xiàn)一處破壞現(xiàn)象扣0.5分，扣至5分 考評項目序號考評內(nèi)容及標準得分評分標準實際得分七、治安保衛(wèi)公共秩序管理（16分） 1 小區(qū)實行封閉式管理 1 實行不扣分，不實行扣1分 2 小區(qū)實行24小時安全保衛(wèi)制度，不定時巡邏。 4 24小時值班且巡邏頻繁不扣分，24小時值班但巡邏欠頻繁扣2分，不實行24值班或不巡邏扣4分 3 小區(qū)配有電視監(jiān)控系統(tǒng)，有專人負責隨時掌握小區(qū)內(nèi)各種情況 3 有電視監(jiān)控系統(tǒng)不扣分，無電視監(jiān)控系統(tǒng)扣3分 4 保安人員有明顯標志，工作規(guī)范，作用嚴謹 2 保安工作認真負責不扣分，欠負責扣1分，不負責扣2分 5 危及住戶安全處設(shè)有明顯標志和防范措施 1 防范措施好不扣分，不完善扣1分 6 小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故 2 無不扣分，有扣2分 7 車輛管理有序，有明顯的車輛行走、停放標志，無亂停放機動車、非機動車 3 管理有序不扣分，不符合規(guī)定酌情扣分，扣至3分。 八、社區(qū)文化（5分） 1 小區(qū)訂有居民精神文明建設(shè)公約，居民能自覺遵守住宅小區(qū)