2011年7月深圳龍華上油松河道改造項(xiàng)目市場(chǎng)研究及策略思考（89頁(yè)） .pdf

page1 龍華上油松河道改造項(xiàng)目市場(chǎng)研究及策略思考龍華上油松河道改造項(xiàng)目市場(chǎng)研究及策略思考 深圳事業(yè)一部 07.2011 page2 企業(yè)目標(biāo)企業(yè)目標(biāo) 項(xiàng)目目標(biāo)：項(xiàng)目目標(biāo)：項(xiàng)目目標(biāo)：項(xiàng)目目標(biāo)：將項(xiàng)目打造成油松區(qū)域內(nèi)最具影響力的標(biāo)桿物業(yè)將項(xiàng)目打造成油松區(qū)域內(nèi)最具影響力的標(biāo)桿物業(yè) 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大價(jià)值實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大價(jià)值 企業(yè)目標(biāo)：企業(yè)目標(biāo)：企業(yè)目標(biāo)：企業(yè)目標(biāo)：塑造企業(yè)舊城改造明星企業(yè)形象及品牌塑造企業(yè)舊城改造明星企業(yè)形象及品牌 通過(guò)中原與甲方溝通，對(duì)于龍華項(xiàng)目之發(fā)展目標(biāo)，我們理解如下：通過(guò)中原與甲方溝通，對(duì)于龍華項(xiàng)目之發(fā)展目標(biāo)，我們理解如下： 目標(biāo)理解目標(biāo)理解 富基公司及上油松項(xiàng)目之目標(biāo)富基公司及上油松項(xiàng)目之目標(biāo) 企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)需要通過(guò)項(xiàng)目去實(shí)現(xiàn)，因此，企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)需要通過(guò)項(xiàng)目去實(shí)現(xiàn)，因此，我們我們我們我們 認(rèn)為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)是本案需要重點(diǎn)解決的問(wèn)題所在認(rèn)為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)是本案需要重點(diǎn)解決的問(wèn)題所在認(rèn)為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)是本案需要重點(diǎn)解決的問(wèn)題所在認(rèn)為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)是本案需要重點(diǎn)解決的問(wèn)題所在！ opinonopinon page3 地塊地理位置/技術(shù)指標(biāo)地塊地理位置/技術(shù)指標(biāo) 序序序序 項(xiàng)目地理位置：項(xiàng)目地理位置： 龍華工業(yè)東路與油松路交匯處 / 西面接近萬(wàn)眾城商圈/往東可上 梅觀高速 項(xiàng)目由兩塊地組成，項(xiàng)目由兩塊地組成，占地=s1+s2占地=s1+s2 s1經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：s1經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 占地面積：9630 用地性質(zhì)：商業(yè)+辦分 容積率：約3 s2經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：s2經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 占地面積：13250 用地性質(zhì)：住宅 容積率：約3 項(xiàng)目容積率具有一定的彈性，具體需根據(jù)市場(chǎng)容量適度調(diào)整，最終總筑面積約10萬(wàn)左右 s1 s2 page4 寫(xiě)在項(xiàng)目定位與規(guī)劃發(fā)展之前的思考寫(xiě)在項(xiàng)目定位與規(guī)劃發(fā)展之前的思考寫(xiě)在項(xiàng)目定位與規(guī)劃發(fā)展之前的思考寫(xiě)在項(xiàng)目定位與規(guī)劃發(fā)展之前的思考 ?2010201020102010年及未來(lái)幾年房地產(chǎn)的宏觀走勢(shì)如何年及未來(lái)幾年房地產(chǎn)的宏觀走勢(shì)如何年及未來(lái)幾年房地產(chǎn)的宏觀走勢(shì)如何年及未來(lái)幾年房地產(chǎn)的宏觀走勢(shì)如何? ? ? ?如何應(yīng)對(duì)如何應(yīng)對(duì)如何應(yīng)對(duì)如何應(yīng)對(duì)? ? ? ? ?深圳城市北拓，深圳城市北拓，深圳城市北拓，深圳城市北拓，二線(xiàn)拓展區(qū)發(fā)展二線(xiàn)拓展區(qū)發(fā)展二線(xiàn)拓展區(qū)發(fā)展二線(xiàn)拓展區(qū)發(fā)展日新月異日新月異日新月異日新月異, , , ,是否是否是否是否賦予項(xiàng)目發(fā)展的契機(jī)賦予項(xiàng)目發(fā)展的契機(jī)賦予項(xiàng)目發(fā)展的契機(jī)賦予項(xiàng)目發(fā)展的契機(jī)？ ?站在未來(lái)發(fā)展的角度，本案舊工業(yè)園區(qū)改造如何進(jìn)行站在未來(lái)發(fā)展的角度，本案舊工業(yè)園區(qū)改造如何進(jìn)行站在未來(lái)發(fā)展的角度，本案舊工業(yè)園區(qū)改造如何進(jìn)行站在未來(lái)發(fā)展的角度，本案舊工業(yè)園區(qū)改造如何進(jìn)行市場(chǎng)定位、客戶(hù)定位、產(chǎn)市場(chǎng)定位、客戶(hù)定位、產(chǎn)市場(chǎng)定位、客戶(hù)定位、產(chǎn)市場(chǎng)定位、客戶(hù)定位、產(chǎn) 品定位？品定位？品定位？品定位？ ?如何制定項(xiàng)目總體發(fā)展戰(zhàn)略？如何制定項(xiàng)目總體發(fā)展戰(zhàn)略？如何制定項(xiàng)目總體發(fā)展戰(zhàn)略？如何制定項(xiàng)目總體發(fā)展戰(zhàn)略？各種物業(yè)類(lèi)型如何定量？各種物業(yè)類(lèi)型如何定量？各種物業(yè)類(lèi)型如何定量？各種物業(yè)類(lèi)型如何定量？ ?方案落地，如何進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃布局，方案落地，如何進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃布局，方案落地，如何進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃布局，方案落地，如何進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃布局，項(xiàng)目園林、建筑、景觀、戶(hù)型、節(jié)能環(huán)保項(xiàng)目園林、建筑、景觀、戶(hù)型、節(jié)能環(huán)保項(xiàng)目園林、建筑、景觀、戶(hù)型、節(jié)能環(huán)保項(xiàng)目園林、建筑、景觀、戶(hù)型、節(jié)能環(huán)保 新科技的運(yùn)用？新科技的運(yùn)用？新科技的運(yùn)用？新科技的運(yùn)用？ ?項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性如何？項(xiàng)目的經(jīng)注測(cè)算。項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性如何？項(xiàng)目的經(jīng)注測(cè)算。項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性如何？項(xiàng)目的經(jīng)注測(cè)算。項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性如何？項(xiàng)目的經(jīng)注測(cè)算。 page5 1 1、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)分析4 4、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 1.11.1全國(guó)房地產(chǎn)大勢(shì)發(fā)展分析全國(guó)房地產(chǎn)大勢(shì)發(fā)展分析4.14.1功能規(guī)劃布局分析功能規(guī)劃布局分析 1.21.2城市規(guī)劃及區(qū)域規(guī)劃研究城市規(guī)劃及區(qū)域規(guī)劃研究4.24.2模型示意模型示意 1.31.3區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析4.34.3車(chē)行系統(tǒng)分析車(chē)行系統(tǒng)分析 1.41.4市場(chǎng)發(fā)展策略市場(chǎng)發(fā)展策略4.44.4大環(huán)境景觀分析大環(huán)境景觀分析 2 2、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目分析4.54.5外立面建議外立面建議 2.12.1地塊分析地塊分析5 5、物業(yè)發(fā)展建議、物業(yè)發(fā)展建議 2.22.2項(xiàng)目資源分析項(xiàng)目資源分析5.15.1商業(yè)發(fā)展建議商業(yè)發(fā)展建議 2.32.3地塊地塊swotswot分析分析5.25.2商務(wù)公寓商務(wù)公寓/ /酒店發(fā)展建議酒店發(fā)展建議 2.42.4項(xiàng)目?jī)r(jià)值及項(xiàng)目發(fā)展略項(xiàng)目?jī)r(jià)值及項(xiàng)目發(fā)展略5.35.3酒店公寓發(fā)展建議酒店公寓發(fā)展建議 3 3、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定位5.45.4物業(yè)管理發(fā)展建議物業(yè)管理發(fā)展建議 3.13.1項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位6 6、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算 3.23.2各功能板塊定位各功能板塊定位 3.33.3項(xiàng)目各物業(yè)定量分析項(xiàng)目各物業(yè)定量分析 我司將從以下六大方面對(duì)項(xiàng)目提供解決方案，方案將包含以下內(nèi)容：我司將從以下六大方面對(duì)項(xiàng)目提供解決方案，方案將包含以下內(nèi)容： page6 油松項(xiàng)目市場(chǎng)研究及策略思考油松項(xiàng)目市場(chǎng)研究及策略思考 contents 目 錄目 錄 part 1 未來(lái)未來(lái)2-3年市場(chǎng)預(yù)判及策略年市場(chǎng)預(yù)判及策略 part 2城市及區(qū)域規(guī)劃研究城市及區(qū)域規(guī)劃研究 part 3區(qū)域前景及競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域前景及競(jìng)爭(zhēng)分析 part 4項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展策略思考項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展策略思考 page7 截至2010年3月，20個(gè)重點(diǎn)城市中已有北 京、上海、廣州、深圳、天津、重慶等12個(gè)城 市先后突破歷史最高水平。 雖然2010年2月漲速有所回落，但3月起房 地產(chǎn)仍在快速上漲。與2009年初相比，深圳、 北京、廈門(mén)、南昌等 深圳、 北京、廈門(mén)、南昌等9個(gè)城市住宅成交均價(jià)漲 幅超過(guò) 個(gè)城市住宅成交均價(jià)漲 幅超過(guò)30%-70%以上以上。 二手房12個(gè)主要城市漲幅均在20%以上。 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國(guó)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國(guó)搜房網(wǎng) 2009下半年及2010年第一季度，中國(guó)各地房?jī)r(jià)快速上升，深圳、北京、上2009下半年及2010年第一季度，中國(guó)各地房?jī)r(jià)快速上升，深圳、北京、上 海、廣州等主要城市突破歷史新高海、廣州等主要城市突破歷史新高 1 1、全國(guó)房?jī)r(jià)表現(xiàn)、全國(guó)房?jī)r(jià)表現(xiàn)、全國(guó)房?jī)r(jià)表現(xiàn)、全國(guó)房?jī)r(jià)表現(xiàn) page8 從絕對(duì)水平看，我國(guó)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)接近甚至超過(guò)了發(fā)達(dá)國(guó)家從絕對(duì)水平看，我國(guó)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)接近甚至超過(guò)了發(fā)達(dá)國(guó)家 據(jù)央視新聞網(wǎng)報(bào)道： 2009年底，在美國(guó)芝加哥，一套面積200平方米的獨(dú)棟別墅，新房銷(xiāo)售中間價(jià)為每套 26.4萬(wàn)美元，按此計(jì)算單價(jià)約9240元/平方米； 日本東京市區(qū)一套面積80平方米的公寓樓再加停車(chē)位售價(jià)約為3000萬(wàn)日元，折合人民幣 192萬(wàn)元，每平方米約為2.4萬(wàn)元。 反觀國(guó)內(nèi)，北京2010年3月四環(huán)以?xún)?nèi)70%以上樓盤(pán)售價(jià)達(dá)到4萬(wàn)元/平方米售價(jià)達(dá)到4萬(wàn)元/平方米；而深圳市近 幾個(gè)月的成交均價(jià)在20000元/平方米左右均價(jià)在20000元/平方米左右。 中原觀點(diǎn)：中原觀點(diǎn)：考慮到購(gòu)買(mǎi)力水平以及我國(guó)住房只有70年的土地使用權(quán)，再考慮到美 國(guó)、日本的人均收入超過(guò)我國(guó)數(shù)十倍，像我國(guó)北京、上海和深圳這樣的一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)實(shí)際 上已處于高位。 考慮到購(gòu)買(mǎi)力水平以及我國(guó)住房只有70年的土地使用權(quán)，再考慮到美 國(guó)、日本的人均收入超過(guò)我國(guó)數(shù)十倍，像我國(guó)北京、上海和深圳這樣的一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)實(shí)際 上已處于高位。 結(jié)論：預(yù)計(jì)2010下半年國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市面臨的調(diào)控風(fēng)較大。結(jié)論：預(yù)計(jì)2010下半年國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市面臨的調(diào)控風(fēng)較大。 2 2、從房?jī)r(jià)看調(diào)控、從房?jī)r(jià)看調(diào)控、從房?jī)r(jià)看調(diào)控、從房?jī)r(jià)看調(diào)控 page9 未來(lái)幾年全國(guó)宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展觀測(cè)未來(lái)幾年全國(guó)宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展觀測(cè) 樓市震蕩上行 貨幣政策退出， 先成交量下躍； 房?jī)r(jià)隨之下躍， 下半年房?jī)r(jià)趨于 回穩(wěn) 通脹后的降溫 政策將使房?jī)r(jià) 漲速放緩；或 房?jī)r(jià)于高位震 蕩 存在通脹的威 脅，持續(xù)拉升 樓價(jià) 政策環(huán)境 預(yù)期 政策環(huán)境 預(yù)期 2013年2013年2012年2012年2011年2011年2010年2010年2009年下半年2009年下半年銷(xiāo)售時(shí)間銷(xiāo)售時(shí)間 結(jié)論一：2010年上半年價(jià)格過(guò)快上漲，通脹明顯，引致降溫調(diào)控；下半年致2011結(jié)論一：2010年上半年價(jià)格過(guò)快上漲，通脹明顯，引致降溫調(diào)控；下半年致2011 年上半年房?jī)r(jià)將有所回調(diào)！年上半年房?jī)r(jià)將有所回調(diào)！ 基于目前的宏觀數(shù)據(jù)思考 基于目前的宏觀數(shù)據(jù)思考 結(jié)論二：中國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)利好，珠三角產(chǎn)業(yè)調(diào)整步入好轉(zhuǎn)，深港同城深化帶動(dòng)結(jié)論二：中國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)利好，珠三角產(chǎn)業(yè)調(diào)整步入好轉(zhuǎn)，深港同城深化帶動(dòng) 宏觀大勢(shì)：2011年下半年起市場(chǎng)見(jiàn)底回調(diào) 宏觀大勢(shì)：2011年下半年起市場(chǎng)見(jiàn)底回調(diào) 宏觀大 勢(shì)研究 宏觀大 勢(shì)研究 結(jié)論三：2012-2013后市中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好下，深圳壓抑已久的需求持續(xù)放大同時(shí)供結(jié)論三：2012-2013后市中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好下，深圳壓抑已久的需求持續(xù)放大同時(shí)供 給積壓過(guò)后大量釋放給積壓過(guò)后大量釋放 宏觀大勢(shì)：2012-2013市場(chǎng)供需放大，樓市震蕩上行。 宏觀大勢(shì)：2012-2013市場(chǎng)供需放大，樓市震蕩上行。 詳見(jiàn)附件一全國(guó)房地產(chǎn)大勢(shì)分析詳見(jiàn)附件一全國(guó)房地產(chǎn)大勢(shì)分析 3 3、未來(lái)、未來(lái)、未來(lái)、未來(lái)2 2- -3 3年房市預(yù)判年房市預(yù)判年房市預(yù)判年房市預(yù)判 page10 整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏把控策略建議整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏把控策略建議 2010年2010年2011年2011年 2010年2010年 方案論方案論 論及規(guī)論及規(guī) 劃劃 2011年2011年 項(xiàng)目建項(xiàng)目建 設(shè)期及設(shè)期及 營(yíng)銷(xiāo)前營(yíng)銷(xiāo)前 期鋪墊期鋪墊 2012年2012年 底前結(jié)底前結(jié) 束銷(xiāo)售束銷(xiāo)售 2012年2012年2013年2013年 2012年2012年 上半年上半年 項(xiàng)目入項(xiàng)目入 市市 備注：以上時(shí)間節(jié)點(diǎn)建議根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)判斷制定,僅供決策參考.備注：以上時(shí)間節(jié)點(diǎn)建議根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)判斷制定,僅供決策參考. 項(xiàng)目前期階段項(xiàng)目前期階段 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)行階段項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)行階段 中原觀點(diǎn): 中原觀點(diǎn): 項(xiàng)目盡量避開(kāi)2011年的市場(chǎng)相對(duì)底點(diǎn)，在 2012上半年市場(chǎng)回穩(wěn)時(shí)入市較好。 項(xiàng)目盡量避開(kāi)2011年的市場(chǎng)相對(duì)底點(diǎn)，在 2012上半年市場(chǎng)回穩(wěn)時(shí)入市較好。 4 4、開(kāi)發(fā)節(jié)奏策略建議、開(kāi)發(fā)節(jié)奏策略建議、開(kāi)發(fā)節(jié)奏策略建議、開(kāi)發(fā)節(jié)奏策略建議 page11 油松項(xiàng)目市場(chǎng)研究及策略思考油松項(xiàng)目市場(chǎng)研究及策略思考 contents 目 錄目 錄 part 1 房地產(chǎn)未來(lái)房地產(chǎn)未來(lái)2-3年市場(chǎng)預(yù)判及策略年市場(chǎng)預(yù)判及策略 part 2城市及區(qū)域規(guī)劃研究城市及區(qū)域規(guī)劃研究 part 3區(qū)域前景及競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域前景及競(jìng)爭(zhēng)分析 part 4項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展策略思考項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展策略思考 page12 1.1 南北貫通、西聯(lián)東拓、中心強(qiáng)化、兩翼伸展1.1 南北貫通、西聯(lián)東拓、中心強(qiáng)化、兩翼伸展 南北貫通、西聯(lián)東拓南北貫通、西聯(lián)東拓主要是從區(qū)域空間 結(jié)構(gòu)的角度出發(fā)； 中心強(qiáng)化、兩翼伸展中心強(qiáng)化、兩翼伸展主要是從城市內(nèi)部 空間發(fā)展的角度出發(fā)。 南北貫通南北貫通為進(jìn)一步貫通與南部香港、北部 廣州、東莞等城市的聯(lián)系； 為進(jìn)一步貫通與南部香港、北部 廣州、東莞等城市的聯(lián)系； 東拓西聯(lián)東拓西聯(lián)是指加強(qiáng)與珠江西岸乃至西南各 省的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系、以及加強(qiáng)與惠州 和粵東北等東部地區(qū)的聯(lián)系 是指加強(qiáng)與珠江西岸乃至西南各 省的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系、以及加強(qiáng)與惠州 和粵東北等東部地區(qū)的聯(lián)系； 中心強(qiáng)化中心強(qiáng)化是指強(qiáng)化福田、羅湖等中心區(qū)； 兩翼伸展兩翼伸展是為協(xié)調(diào)中北部發(fā)展，協(xié)調(diào)發(fā)展 的組團(tuán)式城市空間結(jié)構(gòu)。 深圳市規(guī)劃解讀深圳市規(guī)劃解讀 資料來(lái)源：深圳市中部綜合組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃（資料來(lái)源：深圳市中部綜合組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃（2005-2020）深圳）深圳2030城市發(fā)展策略城市發(fā)展策略 page13 1.2 深港共建國(guó)際都會(huì)1.2 深港共建國(guó)際都會(huì) 特區(qū)在城市發(fā)展戰(zhàn)略中提出，未來(lái)的深 圳要強(qiáng)調(diào)深港合作，將深圳定位“國(guó)際 化先鋒城市”,并“與香港共同發(fā)展的國(guó) 際都會(huì)”。 特區(qū)在城市發(fā)展戰(zhàn)略中提出，未來(lái)的深 圳要強(qiáng)調(diào)深港合作，將深圳定位“國(guó)際 化先鋒城市”,并“與香港共同發(fā)展的國(guó) 際都會(huì)”。 在當(dāng)前的形勢(shì)下，深圳與香港都處于一 個(gè)調(diào)整時(shí)期，雙方更應(yīng)進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)， 攜手謀求共同發(fā)展。以往的深港合作已 取得驚人的成效，特別是在基礎(chǔ)設(shè)施和 產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展等方面，今后將要加強(qiáng)和 香港在高端制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)以及其 他領(lǐng)域的合作。 page14 深圳是推進(jìn)粵港合作的橋頭堡，深港 合作應(yīng)是粵港合作的先鋒。加快深港經(jīng) 濟(jì)一體化，構(gòu)建城市的綜合創(chuàng)新體系， 深化制度合作，真正成為珠三角的龍頭 城市。 深港合作共建國(guó)際金融中心、國(guó)際創(chuàng)新 中心和國(guó)際航運(yùn)中心，未來(lái)的深圳做到 有自己的特色，總得來(lái)說(shuō)深圳就是北京 的大氣 深港合作共建國(guó)際金融中心、國(guó)際創(chuàng)新 中心和國(guó)際航運(yùn)中心，未來(lái)的深圳做到 有自己的特色，總得來(lái)說(shuō)深圳就是北京 的大氣+上海的精細(xì)上海的精細(xì)+香港的文明香港的文明 “深港一體化”將提高深圳城市價(jià)值的預(yù)期， 特別是在深港仍存在較大的房?jī)r(jià)差時(shí)。 “深港一體化”將提高深圳城市價(jià)值的預(yù)期， 特別是在深港仍存在較大的房?jī)r(jià)差時(shí)。 page15 規(guī)劃期內(nèi)，新增建設(shè) 用地90平方公里。其 中，新供應(yīng)建設(shè)用地 75平方公里，消化 村、存量用地15平方 平方公里。 實(shí)施基本生態(tài)控制線(xiàn) 內(nèi)的建設(shè)用地清退工 作。 2.1 特區(qū)實(shí)施“兩增一減”策略，實(shí)現(xiàn)用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化2.1 特區(qū)實(shí)施“兩增一減”策略，實(shí)現(xiàn)用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化 通過(guò)城市更新改造提 供新的增長(zhǎng)空間。規(guī)劃期 內(nèi)，更新改造35至45平 方公里。 加強(qiáng)舊工業(yè)區(qū)升 級(jí)改造。積極引導(dǎo)中心城 區(qū)和重要干道沿線(xiàn)舊工業(yè) 區(qū)的功能置換，有計(jì)劃有 步驟地推進(jìn)城中村改造， 以城市更新促進(jìn)用地結(jié)構(gòu) 調(diào)整。 加強(qiáng)舊工業(yè)區(qū)升 級(jí)改造。積極引導(dǎo)中心城 區(qū)和重要干道沿線(xiàn)舊工業(yè) 區(qū)的功能置換，有計(jì)劃有 步驟地推進(jìn)城中村改造， 以城市更新促進(jìn)用地結(jié)構(gòu) 調(diào)整。 page16 2.2 深圳特區(qū)對(duì)工業(yè)發(fā)展方面計(jì)劃2.2 深圳特區(qū)對(duì)工業(yè)發(fā)展方面計(jì)劃 加強(qiáng)市區(qū)級(jí)重點(diǎn)工 業(yè)園區(qū)的建設(shè)。近期重點(diǎn) 建設(shè)市高新區(qū)、大工業(yè) 區(qū)、光明高新區(qū)、龍華 觀瀾坂雪崗高新區(qū)、寶 龍碧嶺高新區(qū)、觀瀾汽 車(chē)電子工業(yè)園區(qū)和壩光精 細(xì)化工園區(qū)。工業(yè)用地供 應(yīng)向重點(diǎn)園區(qū)傾斜，原則 上不安排零散工業(yè)用地開(kāi) 發(fā)。 page17 2.3 交通方面2.3 交通方面 完成廣深港客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)廣深段、杭福 深客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)廈深段等“兩站兩線(xiàn)”建 設(shè)；推進(jìn)沿江高速公路等其它區(qū)域性 交通設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)與東莞、惠州等 地干線(xiàn)路網(wǎng)的對(duì)接； 完成廣深港客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)廣深段、杭福 深客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)廈深段等“兩站兩線(xiàn)”建 設(shè)；推進(jìn)沿江高速公路等其它區(qū)域性 交通設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)與東莞、惠州等 地干線(xiàn)路網(wǎng)的對(duì)接； 實(shí)施機(jī)場(chǎng)飛行區(qū)和航站區(qū)擴(kuò)建工 程，推進(jìn)鹽田港集裝箱碼頭擴(kuò)建工 程、鹽田港西港區(qū)擴(kuò)建工程和東港區(qū) 一期工程，大鏟灣集裝箱碼頭一、二 期工程和蛇口集裝箱碼頭三期工程， 以及銅鼓航道工程，促進(jìn)機(jī)場(chǎng)、港口 與香港的聯(lián)動(dòng)發(fā)展； 完成西部通道口岸、福田口岸的建 設(shè)，推動(dòng)蓮塘口岸、南澳旅游口岸的 建設(shè)；加強(qiáng)珠江跨江通道、大外環(huán) （東莞境內(nèi)部分）等大型區(qū)域交通設(shè) 施建設(shè)的前期研究與協(xié)調(diào)。 推進(jìn)大容量軌道交通建設(shè)。推進(jìn)大容量軌道交通建設(shè)。完成軌道1號(hào) 線(xiàn)、4號(hào)線(xiàn)二期工程和3號(hào)線(xiàn)的建設(shè)，推進(jìn)軌 道2號(hào)線(xiàn)、5號(hào)線(xiàn)的建設(shè)，規(guī)劃期末建成軌道 總里程140公里；開(kāi)展軌道6號(hào)線(xiàn)（西北方向 城際線(xiàn)）、12號(hào)線(xiàn)（東北方向城際線(xiàn)）、8號(hào) 線(xiàn)的前期研究，控制沿線(xiàn)用地；加強(qiáng)軌道交 通與常規(guī)公交的銜接，以軌道站點(diǎn)為核心建 設(shè)一批換乘樞紐。 強(qiáng)化常規(guī)公交基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 page18 類(lèi)類(lèi) 別別 序號(hào)序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)模規(guī)模 建設(shè) 建設(shè) 時(shí)序時(shí)序 2010 年 2010 年 建設(shè)狀態(tài)建設(shè)狀態(tài) 1 廣深港客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)廣深段 36.6 公里 2006-2010 完成 2 杭福深客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)廈深段 47 公里 2006-2009 完成 3 平湖集裝箱中心站 93.2 公頃 2006-2008 完成 4 深圳新客站 150 公頃 2006-2009 完成 5 大鏟灣疏港鐵路 前期 6 廣深城際鐵路深圳段 18.23 公里 前期 鐵 路 鐵 路 7 廣深鐵路四線(xiàn)工程深圳段 5 公里 2004-2006 完成 8 1 號(hào)線(xiàn)延長(zhǎng)段 23.4 公里 2006-2009 完成 9 2 號(hào)線(xiàn) 14.4 公里 2006-2010 實(shí)施中 10 3 號(hào)線(xiàn) 32.9 公里 2005-2008 完成 11 4 號(hào)線(xiàn)延長(zhǎng)段 15.9 公里 2005-2008 完成 12 5 號(hào)線(xiàn) 38.2 公里 2008-2010 實(shí)施中 城 市 軌 道 城 市 軌 道 13 6、8、12 號(hào)線(xiàn) 120 公里 2010-2020 前期 14 機(jī)場(chǎng)飛行區(qū)擴(kuò)建工程 1506 公頃 2006-2008 完成 機(jī) 場(chǎng) 機(jī) 場(chǎng) 15 機(jī)場(chǎng)航站區(qū)擴(kuò)建工程 90 公頃 2009-2010 實(shí)施中 16 鹽田港集裝箱碼頭擴(kuò)建工程 370 萬(wàn) teu 2005-2010 完成 17 蛇口集裝箱碼頭三期工程 190 萬(wàn) teu 2008-2012 實(shí)施中 18 蛇口客運(yùn)碼頭改擴(kuò)建工程 790 萬(wàn)人次 2007-2010 實(shí)施中 19 大鏟灣集裝箱碼頭一期工程 250 萬(wàn) teu 2006-2009 完成 20 鹽田港西港區(qū)擴(kuò)建工程 125 萬(wàn) teu 2007-2010 完成 21 大鏟灣集裝箱碼頭二期工程 240 萬(wàn) teu 2007-2015 實(shí)施中 22 鹽田港東港區(qū)一期工程 450 萬(wàn) teu 2008-2015 實(shí)施中 36 廣深沿江高速公路深圳段 31 公里 2006-2009 完成 37 東部過(guò)境通道（及連接段）工程 34 公里 2007-2009 完成 38 機(jī)荷跨江通道工程 前期研究 55 廣深公路三期改造 18.7 公里 2005-2007 完成 69 深惠公路改造 36.0 公里 2006-2008 完成 港 口 港 口 70 平大公路（龍平路平湖段） 4.4 公里 2005-2006 完成 page19 龍華新城龍華新城法定圖則適用范圍：龍坂大道以 南，梅龍大道以西，南坪快速以北，龍華和平 路以南，以及羊臺(tái)山和大腦殼山以東生態(tài)控制 線(xiàn)所圍合的地區(qū)，總用地面積10.3平方公里。 土地利用以農(nóng)業(yè)、村民住宅及產(chǎn)業(yè)用地為主。 以梅龍路一分為二，東側(cè)為舊城地區(qū)，西側(cè)為 原城市主要儲(chǔ)備用地。 東側(cè)為舊城地區(qū)，西側(cè)為 原城市主要儲(chǔ)備用地。 由龍華鎮(zhèn)、觀瀾鎮(zhèn)、坂雪崗片區(qū) 組成的中部服務(wù)組團(tuán)即是未來(lái)的龍華新 城，它位于深圳市中部地區(qū)，梅林關(guān)以 北，北接龍華老中心區(qū),南臨福田中心 區(qū)，與“深圳軸線(xiàn)”相接。是香港、深 圳、東莞走廊的重要組成部分。 1.龍華新城核心區(qū)1.龍華新城核心區(qū) 1.1 龍華新城概況1.1 龍華新城概況 龍華區(qū)域規(guī)劃研究龍華區(qū)域規(guī)劃研究 2.龍華舊城核心區(qū)2.龍華舊城核心區(qū) page20 這次城市規(guī)劃項(xiàng)目公示，對(duì)于龍華片區(qū)整 體發(fā)展進(jìn)程來(lái)說(shuō)，有著定位飛躍的意義。 2010年，隨著龍華新客站、廣深港高鐵、 地鐵4號(hào)線(xiàn)、彩田路穿山隧道的建設(shè)和陸續(xù)投 入運(yùn)營(yíng)，作為距離cbd最近的城市副中心、深 圳城際樞紐的龍華新城，這一地區(qū)的重要性愈 發(fā)突出。 規(guī)劃定位規(guī)劃定位龍華新城將會(huì)形成以大型 交通樞紐為依托的城市中心功能拓展區(qū) (副都心)。 龍華新城將會(huì)形成以大型 交通樞紐為依托的城市中心功能拓展區(qū) (副都心)。 發(fā)展目標(biāo)發(fā)展目標(biāo)據(jù)2009年月中旬公示的 龍華新城核心地區(qū)城市規(guī)劃法定圖則草 案，確立的城市發(fā)展目標(biāo)是： 建設(shè)具有特色與競(jìng)爭(zhēng)力的城市地 區(qū)，形成充滿(mǎn)活力，并具有良好城市形 象的新城市副中心。 建設(shè)具有特色與競(jìng)爭(zhēng)力的城市地 區(qū)，形成充滿(mǎn)活力，并具有良好城市形 象的新城市副中心。 1.2 新城規(guī)劃定位1.2 新城規(guī)劃定位 page21 規(guī)劃期末居住人口規(guī)模約31萬(wàn)人，規(guī)劃建設(shè)用地約13.5平方公里。 本地區(qū)的空間形象定位包括：（1）綜合交通換乘樞紐（2）綜合性服務(wù)新城 （3）生態(tài)化的城市空間（4）充滿(mǎn)活力的城市街道。 1.3 規(guī)劃構(gòu)思1.3 規(guī)劃構(gòu)思 交通樞紐：交通樞紐：深圳新 客站地區(qū)為新城的 核心功能中心，主 要承擔(dān)區(qū)域交通樞 紐、商業(yè)服務(wù)、商 業(yè)辦公等城市級(jí)服 務(wù)設(shè)施。 生態(tài)新城：生態(tài)新城：新城綠地系 統(tǒng)主要由拓展區(qū)的中央 綠谷、東西向指狀綠地 及油松河沿岸綠帶組成 的網(wǎng)絡(luò)狀綠地系統(tǒng)。規(guī) 劃在新客站周邊形成綠 環(huán)聯(lián)系中央綠谷及油松 河綠帶。 市中心區(qū)功能拓展區(qū)：市中心區(qū)功能拓展區(qū)： 規(guī)劃的各類(lèi)大型公共設(shè) 施用地及居住社區(qū)配套 各項(xiàng)生活性配套設(shè)施， 主要分布在二線(xiàn)拓展區(qū) 內(nèi)中央綠谷沿線(xiàn)和油松 河沿線(xiàn)等區(qū)域。 page22 龍華新城的規(guī)劃目標(biāo)是通過(guò)綜合交通樞紐設(shè)施的帶動(dòng)及綜合資源 的投入，推進(jìn)該地區(qū)全面的規(guī)劃和建設(shè)。 （1）高速公路及快速系統(tǒng)（1）高速公路及快速系統(tǒng)規(guī)劃區(qū)對(duì)外聯(lián)系的主要有三條： 1.4 交通樞紐1.4 交通樞紐 梅觀高速路：梅觀高速路：規(guī)劃區(qū)內(nèi)為 南北向，在規(guī)劃區(qū)東側(cè)接梅 林海關(guān)向北，接機(jī)荷高速公 路，并與莞深高速對(duì)接，是 深圳北上至東莞的重要交通 干線(xiàn)。 福龍快速路：福龍快速路：南接南坪快 速路與香蜜湖路，北接外環(huán) 路、機(jī)荷高速公路與龍大 路，是深圳新客站重要的南 北向快速疏解通道。 南坪快速路：南坪快速路：在規(guī)劃區(qū)為 東西走向，成為與特區(qū)內(nèi)聯(lián) 系的主要便捷通道。 團(tuán)中部的梅觀高 速公路、機(jī)荷高速公路既使規(guī) 劃區(qū)與特區(qū)連為一個(gè)整體，拉 近了與香港、機(jī)場(chǎng)的聯(lián)系，又 對(duì)組團(tuán)內(nèi)部空間起到了分割作 用。 page23 從地鐵、軌道、鐵路等規(guī)劃線(xiàn)路看，交 通組織密集區(qū)域在“二拓核心區(qū)”和“交通 樞紐區(qū)”。 軌道交通號(hào)線(xiàn)、號(hào)線(xiàn)、號(hào)線(xiàn)將與 國(guó)家高速客運(yùn)網(wǎng)中的京廣深客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)、杭福 深客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)、廣深港客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)相連，成為港 深城市群與華南地區(qū)乃至整個(gè)中國(guó)內(nèi)陸城市 相連的重要客運(yùn)樞紐帶。 （2）軌道交通：（2）軌道交通： 城際軌道號(hào)線(xiàn)城際軌道號(hào)線(xiàn)預(yù)計(jì)在年開(kāi)通，形成 新城核心區(qū)-二線(xiàn)拓展區(qū)的以軌道四號(hào)線(xiàn)為骨干 的交通結(jié)構(gòu)。 結(jié)合新客站建設(shè)，完成軌道5號(hào)線(xiàn)軌道5號(hào)線(xiàn)建設(shè)及平南鐵 路的改造，加強(qiáng)新城在深圳市“第二圈層”內(nèi)部 的橫向聯(lián)系。 遠(yuǎn)景完善軌道6號(hào)線(xiàn)軌道6號(hào)線(xiàn)的建設(shè)，將加強(qiáng)新城與大 浪、石巖等片區(qū)的聯(lián)系，強(qiáng)化新城的樞紐地位。 page24 1.5 問(wèn)題與策略1.5 問(wèn)題與策略 未來(lái)的龍華東部新城地區(qū)將面臨著很多需要直接面對(duì)的問(wèn)題：未來(lái)的龍華東部新城地區(qū)將面臨著很多需要直接面對(duì)的問(wèn)題： 1、功能優(yōu)化策略 2、土地開(kāi)發(fā)策略 3、環(huán)境塑造策略 4、交通支持策略 5、形象塑造策略 1、功能優(yōu)化策略 2、土地開(kāi)發(fā)策略 3、環(huán)境塑造策略 4、交通支持策略 5、形象塑造策略 基于對(duì)以上存在問(wèn)題的分析，目前，龍華 新城的發(fā)展存在以下幾方面的挑戰(zhàn)： 土地資源急需協(xié)調(diào)整合； 基礎(chǔ)和公共配套設(shè)施落后； 工業(yè)用地改造動(dòng)力不足； 與特區(qū)內(nèi)道路聯(lián)系不便。 再次，東部民治地區(qū)現(xiàn)狀 環(huán)境較差，工業(yè)用地較 多，環(huán)境改造難度較大。 首先，龍華二線(xiàn)擴(kuò)展區(qū)已 經(jīng)不是一張“白紙”，大 部分的土地已經(jīng)出讓?zhuān)o 未來(lái)新城建設(shè)形成統(tǒng)一的 空間形象造成一定難度； 其次，在對(duì)外交通條件 提升的同時(shí)，廣深港快 線(xiàn)、沿海鐵路等高速鐵 路線(xiàn)對(duì)城市產(chǎn)生切割和 影響； 發(fā)展策略發(fā)展策略 page25 2.龍華舊城核心區(qū)2.龍華舊城核心區(qū) 龍華舊城核心區(qū)位于寶安區(qū)龍華街道 西北部、大浪街道東南部，即歷史上的龍 華鎮(zhèn)老中心所在地。 整個(gè)規(guī)劃區(qū)范圍由龍觀路、梅龍路、布龍 路和東環(huán)二路圍合而成，總用地面積7.15 平方公里。 轄區(qū)有景龍、龍園、龍華、龍勝、上塘、 三聯(lián)、油松等居委會(huì)，總?cè)丝?0余萬(wàn)人， 以外來(lái)人口居多。 2.1 舊城概況2.1 舊城概況 規(guī)劃現(xiàn)狀帶狀布局縱深不足，難擔(dān)區(qū)域商業(yè)中心重任。 經(jīng)過(guò)多年的建設(shè)，現(xiàn)已基本建成，建成區(qū)用地占規(guī)劃區(qū)總占地面積的93，用地性質(zhì) 以居住、工業(yè)為主，屬于特區(qū)外比較成熟、穩(wěn)定的地區(qū)。 但是，目前的龍華商業(yè)中心還是沿著人民路“一層皮”式帶狀布局，縱深不足，隨著 軌道四號(hào)線(xiàn)的建設(shè)，以及軌道站點(diǎn)周邊地區(qū)工業(yè)區(qū)的改造，需要進(jìn)一步加強(qiáng)龍華商業(yè)中心 區(qū)的建設(shè)，使之成為服務(wù)于中部綜合組團(tuán)的區(qū)域性中心。 page26 2.2 舊城規(guī)劃定位2.2 舊城規(guī)劃定位 規(guī)劃定位舊工業(yè)區(qū)華麗變身，打造商貿(mào)舊工業(yè)區(qū)華麗變身，打造商貿(mào) 服務(wù)中心服務(wù)中心 規(guī)劃區(qū)未來(lái)將通過(guò)城市更新改造、延續(xù)城市 結(jié)構(gòu)、優(yōu)化用地布局、增加配套設(shè)施，將 7.15平方公里的核心地區(qū)建設(shè)成中部綜合組 團(tuán)高檔商貿(mào)服務(wù)中心和人民路商業(yè)繁華街 區(qū)，使其向現(xiàn)代化、國(guó)際化城區(qū)邁進(jìn)。 圍繞“水、塔、 軸、心”為代表 的城市特征，規(guī) 劃將塑造龍華舊 城核心地區(qū)城市 特色和形象。 page27 2.3 規(guī)劃構(gòu)思2.3 規(guī)劃構(gòu)思 規(guī)劃構(gòu)思功能置換和產(chǎn)業(yè)升級(jí)， 拓展城市發(fā)展空間 對(duì)于需要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)的工業(yè)用 地，保留現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)用地的合理建設(shè) 規(guī)模，適度提高工業(yè)用地的開(kāi)發(fā)強(qiáng) 度，節(jié)約、集約使用土地，促進(jìn)和 引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。 對(duì)于需要進(jìn)行功能置換的工業(yè)用 地，實(shí)施“退二進(jìn)三”戰(zhàn)略，將工 業(yè)用地轉(zhuǎn)化為土地使用效率更高的 居住、商業(yè)等； 據(jù)統(tǒng)計(jì)，通過(guò)規(guī)劃新增了10多座公共衛(wèi)生、文化、體育活動(dòng)中心等公共設(shè)施。 同時(shí)，為了引導(dǎo)和鼓勵(lì)使用公共交通，解決停車(chē)難的問(wèn)題，規(guī)劃還在軌道站點(diǎn) 附近、大型商業(yè)中心等人流密集活動(dòng)區(qū)規(guī)劃布局了4處獨(dú)立占地的公交首末站、 6處獨(dú)立占地的社會(huì)停車(chē)場(chǎng)。 通過(guò)規(guī)劃新增了10多座公共衛(wèi)生、文化、體育活動(dòng)中心等公共設(shè)施。 同時(shí)，為了引導(dǎo)和鼓勵(lì)使用公共交通，解決停車(chē)難的問(wèn)題，規(guī)劃還在軌道站點(diǎn) 附近、大型商業(yè)中心等人流密集活動(dòng)區(qū)規(guī)劃布局了4處獨(dú)立占地的公交首末站、 6處獨(dú)立占地的社會(huì)停車(chē)場(chǎng)。 page28 油松片區(qū)油松片區(qū)區(qū)域狀況 總?cè)丝诩s12萬(wàn)人，戶(hù)籍人口約7000人，原 居民約680人，外來(lái)人口居多;社區(qū)內(nèi)設(shè)有 一站四居；共五個(gè)工業(yè)區(qū)。 2008年，社區(qū)股份合作公司總收入約2502 萬(wàn)元,利潤(rùn)528萬(wàn)元；下轄4個(gè)社區(qū)股份公司 總收入4154萬(wàn)元，利潤(rùn)1313萬(wàn)元；年人均 集體分配16681元左右；人平年收入6.9萬(wàn) 元。 油松片區(qū)位于龍華街道轄區(qū)的東側(cè)，北靠清湖，東 望坂雪崗，南接民治，西鄰景龍。為梅龍路、布龍 公路、清龍路和梅觀高速公路所圍合的區(qū)域總用地 面積為588.94公頃。 龍華油松片區(qū)法定圖則分析龍華油松片區(qū)法定圖則分析 page29 油松片區(qū)油松片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 1 大力發(fā)展高新產(chǎn)業(yè) ，同時(shí)為其提供必要的生活配套功能 ，與周邊中心區(qū)形成良好銜接， 補(bǔ)充必要的商業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等功能，將油松地區(qū)規(guī)劃成為一個(gè)集高新產(chǎn)業(yè)、居住、商業(yè) 與生活于一體的現(xiàn)代繁華小都城 集高新產(chǎn)業(yè)、居住、商業(yè) 與生活于一體的現(xiàn)代繁華小都城。 片區(qū)目前主要以模具、電子、以及從事印刷、包裝材料、五金配件傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)主。低經(jīng)濟(jì)、低效 益、污染環(huán)境-三個(gè)字“臟、亂，差” 。 現(xiàn) 狀 現(xiàn) 狀 未 來(lái) 未 來(lái) 現(xiàn)狀未來(lái)現(xiàn)狀未來(lái) page30 油松片區(qū)油松片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃2 規(guī)劃中的綜合體育 活動(dòng)中心，總面積 7665.62平方米 本 案 富士康 周邊規(guī)劃7 7萬(wàn)平方米的商業(yè)用地和1 1萬(wàn) 平方米的體育休息用地，為在這里生 活的人帶來(lái)生活的方便，消除工作帶 來(lái)的疲勞，身心健康，社會(huì)和諧。 東環(huán)一路 油松路 政府將加大沿街舊村改造力度，整治舊 工業(yè)區(qū)，通過(guò)城市整容吸引大型商貿(mào)服 務(wù)業(yè)進(jìn)駐。 本案地處工 業(yè)和商業(yè)、 住宅分離線(xiàn) 上，攬兩邊 資源，與工 業(yè)區(qū)隔油俊 路，減少工 業(yè)區(qū)帶來(lái)的 噪音 攬兩邊 資源，與工 業(yè)區(qū)隔油俊 路，減少工 業(yè)區(qū)帶來(lái)的 噪音。 政府規(guī)劃目標(biāo)政府規(guī)劃目標(biāo)：加強(qiáng)功能上從屬于華為富 士康高新工業(yè)功能區(qū)與龍華坂田商貿(mào)功能 生活區(qū)，在空間上提升處于觀瀾坂田產(chǎn)業(yè) 軸的核心位置 規(guī)劃工業(yè)區(qū)與住宅、商業(yè)功能的合 里分離，互不干擾，卻互相影響。 在民治大道與工業(yè)東路的城市商業(yè)軸線(xiàn) 上，規(guī)劃建設(shè)大型的商業(yè)服務(wù)、居住、 公共設(shè)施等，以東環(huán)一路與油松路作為 地區(qū)內(nèi)部的十字軸線(xiàn)上，在道路兩側(cè)沿 線(xiàn)布置重要的公共配套設(shè)施和商業(yè)服務(wù) 設(shè)施，打造油松新商圈。 工業(yè)東路 民治大道 油俊路 油松新商圈 規(guī)劃后工業(yè)區(qū) page31 油松片區(qū)油松片區(qū)交通配套 密集交通系統(tǒng)，為這里的工業(yè)運(yùn)輸、生 活出行帶來(lái)便利，未來(lái)將會(huì)帶來(lái)更多的 高新技術(shù)企業(yè)加盟，增強(qiáng)從屬于華為 富士康高新工業(yè)功能，給這片區(qū)帶來(lái)經(jīng) 濟(jì)發(fā)展。 給這片區(qū)帶來(lái)經(jīng) 濟(jì)發(fā)展。 本案 布龍路 梅觀 高速 地鐵 四號(hào) 平南 鐵路 地鐵 16號(hào) 龍環(huán) 一路 工業(yè) 東路 梅觀高速梅觀高速公路南接梅林海關(guān)經(jīng)皇崗路延伸 到亞洲最大的陸路口岸皇崗口岸，北 與莞深高速公路相通，在中部清湖立交橋 與機(jī)荷高速公路十字交叉相連，向東可以 前往惠州、汕頭、向西可直達(dá)深圳寶安國(guó) 際機(jī)場(chǎng)；是香港與內(nèi)地貨物運(yùn)輸?shù)闹饕?路通道 布龍路布龍路采用城市一級(jí)主干道標(biāo)準(zhǔn)，主路為 雙向八車(chē)道，設(shè)計(jì)時(shí)速為60公里。局部路 段兩側(cè)加設(shè)集散車(chē)道，標(biāo)準(zhǔn)斷面路幅寬70 米。東與梅觀高速、青平高速、南坪快線(xiàn) 東段交叉連接，西與石龍路、龍觀路相 接，使龍華與布吉、石巖、觀瀾、松崗等 區(qū)域連接 page32 油松片區(qū)油松片區(qū)生活及商業(yè)配套 周邊配套比較完善，購(gòu)物廣場(chǎng)、酒店，主要以中低擋、小規(guī)模為主，缺乏休閑娛樂(lè)場(chǎng)所 本案本案 北北 南南 西西 東東 page33 油松片區(qū)油松片區(qū)教育配套 教育成就未來(lái)，好的教育體系，可以營(yíng)造良好的居住環(huán)境，提高公民素質(zhì)，帶動(dòng)周邊商業(yè)可持續(xù) 發(fā)展，提升片區(qū)的價(jià)值。 教育用地 政府加大教育投入，應(yīng)對(duì)未來(lái)片區(qū)人口的增 長(zhǎng)，將會(huì)有更多的小孩來(lái)這里學(xué)習(xí)。 規(guī)劃新增了所教育機(jī)構(gòu)、處 文體設(shè)施、座醫(yī)療機(jī)構(gòu)等 本案 page34 油松項(xiàng)目市場(chǎng)研究及策略思考油松項(xiàng)目市場(chǎng)研究及策略思考 contents 目 錄目 錄 part 1 房地產(chǎn)未來(lái)房地產(chǎn)未來(lái)2-3年市場(chǎng)預(yù)判及策略年市場(chǎng)預(yù)判及策略 part 2城市及區(qū)域規(guī)劃研究城市及區(qū)域規(guī)劃研究 part 4 part 3區(qū)域前景及競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域前景及競(jìng)爭(zhēng)分析 part 4項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展策略思考項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展策略思考 page35 龍華發(fā)展前景及市場(chǎng)機(jī)會(huì)龍華發(fā)展前景及市場(chǎng)機(jī)會(huì) 中部綜合組中部綜合組 團(tuán)團(tuán) 龍華龍華 觀瀾觀瀾 布吉布吉 規(guī)劃功能規(guī)劃功能：具有三重性。 首先是福田中心區(qū)的延伸和生活配套區(qū)； 其次是中部地區(qū)的次中心，起到一定的對(duì)外輻射作用； 三是不斷協(xié)調(diào)和完善城鎮(zhèn)自身的發(fā)展，這三種功能是相輔相成的。 ?定位為中部綜合 服務(wù)組團(tuán)中心； ?是先進(jìn)工業(yè)和高 新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 基地； ?商貿(mào)、房地產(chǎn)發(fā) 達(dá)現(xiàn)代化城區(qū)； ?寶安陸路口岸物 流中心 ?深圳中心區(qū)的生 活配套基地 福田后花園深圳后花園城市次中心福田后花園深圳后花園城市次中心 龍華的規(guī)劃定位：龍華的規(guī)劃定位： page36 cbd商務(wù)的cbd商務(wù)的“住宅需求倍律”“住宅需求倍律” 按照世界銀行的測(cè)算，1平米寫(xiě)字樓要帶動(dòng)15-20平1平米寫(xiě)字樓要帶動(dòng)15-20平 米住宅需求米住宅需求，中國(guó)人多地少取其下限，cbd與中心 西區(qū)寫(xiě)字樓面積合計(jì)600萬(wàn)平米600萬(wàn)平米，由此而帶來(lái)的住宅 需求為9000萬(wàn)平米9000萬(wàn)平米，而深圳整個(gè)福田區(qū)目前包括 商品住宅、寫(xiě)字樓、村民房、商業(yè)等的建筑總量只建筑總量只 有1億左右有1億左右，cbd住宅需求之甚可見(jiàn)一斑。 至至2011年底年底，已入伙商務(wù)寫(xiě) 字樓約有 ，已入伙商務(wù)寫(xiě) 字樓約有670萬(wàn)平米萬(wàn)平米 （未包括深交所），商業(yè)入 伙約有 萬(wàn)平米萬(wàn)平米 （未包括深交所），商業(yè)入 伙約有40萬(wàn)。萬(wàn)。 2010-2011年市場(chǎng)供給年市場(chǎng)供給 142.48萬(wàn)平米住宅，仍無(wú)法 滿(mǎn)足中心區(qū)與日倍增的住宅 需求。 萬(wàn)平米住宅，仍無(wú)法 滿(mǎn)足中心區(qū)與日倍增的住宅 需求。 未來(lái)福田cbd及cbd一級(jí)輻射區(qū)住宅供應(yīng)仍存在較大缺口 page37 未來(lái)龍華和龍崗中心城供應(yīng)量最大，為全市主流供應(yīng)未來(lái)龍華和龍崗中心城供應(yīng)量最大，為全市主流供應(yīng) 寶安寶安中心區(qū)開(kāi)始退出全市主流客戶(hù)的視野寶安寶安中心區(qū)開(kāi)始退出全市主流客戶(hù)的視野 沙井沙井 32萬(wàn)萬(wàn) 龍崗中心城龍崗中心城 400萬(wàn)萬(wàn) 南山南山 300萬(wàn)萬(wàn) 布吉布吉 70萬(wàn)萬(wàn) 松崗松崗 60萬(wàn)萬(wàn) 光明光明 21萬(wàn)萬(wàn) 寶安 新區(qū) 寶安 新區(qū) 182萬(wàn)萬(wàn) 石巖石巖 6萬(wàn)萬(wàn) 觀瀾觀瀾 68萬(wàn)萬(wàn) 平湖平湖 25萬(wàn)萬(wàn) 葵涌葵涌 50萬(wàn)萬(wàn) 坪山坪山 56萬(wàn)萬(wàn) 400萬(wàn)以上 100-400萬(wàn) 100萬(wàn)以下 400萬(wàn)以上 100-400萬(wàn) 100萬(wàn)以下 橫崗橫崗 30萬(wàn) 羅湖 萬(wàn) 羅湖 70萬(wàn)萬(wàn) 鹽田鹽田 20萬(wàn)萬(wàn) 福田福田 40萬(wàn)萬(wàn) 龍華 580萬(wàn) 龍華 580萬(wàn) 關(guān)內(nèi)除南山外的其他區(qū)域基本以舊改項(xiàng)目為主關(guān)內(nèi)除南山外的其他區(qū)域基本以舊改項(xiàng)目為主 cbd人口外溢，城市北拓 page38 福田中心區(qū)福田中心區(qū) 未來(lái)中心區(qū)15萬(wàn)商務(wù)工作人口尋找適當(dāng)?shù)?居住場(chǎng)所 中心區(qū)及周邊區(qū)域居住物業(yè)無(wú)法承載中心 區(qū)新增商務(wù)人口的居住需求 關(guān)內(nèi)住宅供應(yīng)稀缺 未來(lái)中心區(qū)15萬(wàn)商務(wù)工作人口尋找適當(dāng)?shù)?居住場(chǎng)所 中心區(qū)及周邊區(qū)域居住物業(yè)無(wú)法承載中心 區(qū)新增商務(wù)人口的居住需求 關(guān)內(nèi)住宅供應(yīng)稀缺 中心區(qū)的居住需求向中心區(qū) 周邊區(qū)域擴(kuò)散 中心區(qū)的居住需求向中心區(qū) 周邊區(qū)域擴(kuò)散 中心區(qū)的居住需求向龍華二線(xiàn)拓展區(qū) 進(jìn)一步擴(kuò)展 龍華二線(xiàn)拓展區(qū)龍華二線(xiàn)拓展區(qū) 人口外拓人口外拓 page39 2011年，龍華新客站建成后，直接帶動(dòng)二線(xiàn)拓展區(qū)功能多元化發(fā)展。龍華2011年，龍華新客站建成后，直接帶動(dòng)二線(xiàn)拓展區(qū)功能多元化發(fā)展。龍華 不再僅僅是“居住后花園”。不再僅僅是“居住后花園”。 ?依靠客運(yùn)鐵路， 聚集國(guó)內(nèi)中小企業(yè) 及地方政府辦事 處、酒店、商務(wù)公 寓等 ?火車(chē)站周邊會(huì)聚 集餐飲、超市、藥 店、旅游特色零 售、銀行、批發(fā)性 商業(yè)、公共服務(wù)等 商業(yè)形態(tài)。 城市居住復(fù)合地區(qū)城市居住復(fù)合地區(qū) 文化娛樂(lè)地區(qū)文化娛樂(lè)地區(qū) 休閑集會(huì)地區(qū)休閑集會(huì)地區(qū) 城市居住復(fù)合地區(qū)城市居住復(fù)合地區(qū) 龍華新客站龍華新客站 page40 城 龍華 新城 cbd功能北拓cbd功能北拓 產(chǎn)業(yè)人口支撐產(chǎn)業(yè)人口支撐 地鐵4號(hào)線(xiàn)地鐵4號(hào)線(xiàn) 交通瓶頸打破交通瓶頸打破 新客運(yùn)站新客運(yùn)站 區(qū)域功能多元化區(qū)域功能多元化 新城市副中心 由人口被動(dòng)遷移，到人口主動(dòng)遷移由人口被動(dòng)遷移，到人口主動(dòng)遷移：住在龍 華，不再是不得已的選擇，而是大勢(shì)所趨； ：住在龍 華，不再是不得已的選擇，而是大勢(shì)所趨； 關(guān)外、郊區(qū)關(guān)外、郊區(qū)20分鐘分鐘cbd圈層圈層 通勤區(qū)通勤區(qū)高尚居住服務(wù)基地高尚居住服務(wù)基地 邊緣化邊緣化中心化中心化 龍華新城蛻變 cld 龍華未來(lái) 趨勢(shì)1 改善型置業(yè)需求放大改善型置業(yè)需求放大：以福田區(qū)標(biāo)準(zhǔn)打造的 龍華新城將不僅吸引首次置業(yè)、首改置業(yè)群 體，還將涵蓋更廣泛的城市中堅(jiān)力量； ：以福田區(qū)標(biāo)準(zhǔn)打造的 龍華新城將不僅吸引首次置業(yè)、首改置業(yè)群 體，還將涵蓋更廣泛的城市中堅(jiān)力量； 趨勢(shì)2 通勤特質(zhì)弱化，城市化特質(zhì)凸顯通勤特質(zhì)弱化，城市化特質(zhì)凸顯：不僅僅解 決簡(jiǎn)單的居住問(wèn)題，成為高尚居住服務(wù)基 地，與 ：不僅僅解 決簡(jiǎn)單的居住問(wèn)題，成為高尚居住服務(wù)基 地，與cbd呈城市雙核心化發(fā)展；呈城市雙核心化發(fā)展； 趨勢(shì)3 page41 今天的龍 華列強(qiáng)環(huán) 視，硝煙 彌漫 今天的龍 華列強(qiáng)環(huán) 視，硝煙 彌漫 萬(wàn)科萬(wàn)科 龍華二 線(xiàn)拓展 區(qū) 龍華二 線(xiàn)拓展 區(qū) 佳兆業(yè)佳兆業(yè) 金地金地 萊蒙鵬源萊蒙鵬源 星河星河 金光華金光華中航中航 潛龍 鵬潤(rùn)達(dá) 花樣年 潛龍 鵬潤(rùn)達(dá) 花樣年 龍華區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析龍華區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析 page42 樓 盤(pán) 分 布 圖 樓 盤(pán) 分 布 圖 page43 龍坂未來(lái)近龍坂未來(lái)近300300萬(wàn)萬(wàn)平方米市場(chǎng)供應(yīng)，平方米市場(chǎng)供應(yīng)， 誰(shuí)主浮沉？誰(shuí)主浮沉？ page44 在售項(xiàng)目未來(lái)供應(yīng)分析在售項(xiàng)目未來(lái)供應(yīng)分析 2009年12月68-90平米兩房、小三房 201812 潛龍曼海寧花 園 潛龍地產(chǎn)潛龍地產(chǎn) 2009年8月 4645平米1房，5.4% 854（剩 余約480 套） 8.59532.8 金地上塘道一 期 金地金地 金地金地 萬(wàn)科萬(wàn)科 發(fā)展商發(fā)展商 3 2.8 容積率容積率 24140平米四房，2.8%； 35089平米小三房，41.0% 16385平米小復(fù)式，19.0% 21178平米大兩房，24.7% 6062平米小兩房，7.0% - 分戶(hù)型套 數(shù) 分戶(hù)型套 數(shù) 2010年中-7金地上塘道二期 2009年12月 75平米兩房、89平米小三房、 143平米四房 6729 萬(wàn)科金域華府 二期 二線(xiàn)拓 展區(qū) 二線(xiàn)拓 展區(qū) 預(yù)計(jì)時(shí)間預(yù)計(jì)時(shí)間產(chǎn)品面積區(qū)間及套數(shù)比產(chǎn)品面積區(qū)間及套數(shù)比 總套數(shù)總套數(shù) (戶(hù)戶(hù)) 建面建面項(xiàng)目項(xiàng)目/地塊地塊片區(qū)片區(qū) 2009年底 44885平米兩房，約12.6%； 1452 （剩余 約1000 套） 23.72金光華龍岸 深圳市金光華 實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限 公司 3.24 - 1.55 2 3.27 萬(wàn)科 深圳市萬(wàn)科房 地產(chǎn)有限公司 深圳兆豐房地 產(chǎn)有限公司 佳兆業(yè) 2010年9月1152三房、四房為主115224弓村御園 2010年初-大戶(hù)三房和四房- 萬(wàn)科第五園6、 7期 144平米的四房 52 110-120平米三房2009年11月 43289平米三房（里程） 4845.2 萬(wàn)科第五園五 期二批、里程 23194平米五房，約5% 131167-171平米四房,約31%； 210144-147平米大三房,約50%； 2009年12月 60119平米三房,約14%； 4247.5溪山三期 172200平米左右的th，約11.4% 352145-170平米四房，約30% 480120-130平米三房，約46%； 2009年8月160090/70限制1600套15上品雅苑 坂坂田 田 page45 潛在供應(yīng)量潛在供應(yīng)量 12年 12年 11年 11年 11年 10年底 推出時(shí)間推出時(shí)間 未知22，97.8綠景818 未知44.2519.92龍華金光華花園 項(xiàng)目項(xiàng)目/地塊地塊占地占地 (萬(wàn)萬(wàn))建面建面(萬(wàn)）萬(wàn)）預(yù)測(cè)主要產(chǎn)品預(yù)測(cè)主要產(chǎn)品 中航龍華項(xiàng)目5.424.7未知 星河騰輝8.726商業(yè)+公寓+拼合中大戶(hù)型 鵬潤(rùn)達(dá)項(xiàng)目3.112.2項(xiàng)目以2房和小3房為主 合正龍華項(xiàng)目4.9612.9未知 ?由于08年市場(chǎng)預(yù)測(cè)不樂(lè)觀，工程進(jìn)度普遍放緩，而今年上半年的回暖行情令部分開(kāi)發(fā)商 措手不及，臨時(shí)加快工程進(jìn)度，使下半年市場(chǎng)供應(yīng)量上漲。由于地方政府追求土地收入， 寄希望于通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，以及完成土地供給計(jì)劃的壓力，下一階段各地 由于08年市場(chǎng)預(yù)測(cè)不樂(lè)觀，工程進(jìn)度普遍放緩，而今年上半年的回暖行情令部分開(kāi)發(fā)商 措手不及，臨時(shí)加快工程進(jìn)度，使下半年市場(chǎng)供應(yīng)量上漲。由于地方政府追求土地收入， 寄希望于通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，以及完成土地供給計(jì)劃的壓力，下一階段各地 土地供給的力度應(yīng)會(huì)進(jìn)一步加大。土地供給的力度應(yīng)會(huì)進(jìn)一步加大。 ?預(yù)計(jì)未來(lái)3年龍華+坂田區(qū)域住宅供應(yīng)量將達(dá)300萬(wàn),預(yù)計(jì)未來(lái)3年龍華+坂田區(qū)域住宅供應(yīng)量將達(dá)300萬(wàn), ?平均年開(kāi)發(fā)量100萬(wàn)左右,8000-10000套住宅.平均年開(kāi)發(fā)量100萬(wàn)左右,8000-10000套住宅. ?根據(jù)社科院住房綠皮書(shū)預(yù)測(cè)， 2010年從整體看可能呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑、價(jià)穩(wěn)量增的態(tài) 勢(shì)。 根據(jù)社科院住房綠皮書(shū)預(yù)測(cè)， 2010年從整體看可能呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑、價(jià)穩(wěn)量增的態(tài) 勢(shì)。 page46 油松項(xiàng)目市場(chǎng)研究及策略思考油松項(xiàng)目市場(chǎng)研究及策略思考 contents 目 錄目 錄 part 1 房地產(chǎn)未來(lái)房地產(chǎn)未來(lái)2-3年市場(chǎng)預(yù)判及策略年市場(chǎng)預(yù)判及策略 part 2城市及區(qū)域規(guī)劃研究城市及區(qū)域規(guī)劃研究 part 4項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展策略思考項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展策略思考 part 3區(qū)域前景及競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域前景及競(jìng)爭(zhēng)分析 page47 二線(xiàn)拓展區(qū)群雄逐鹿 一線(xiàn)品牌一線(xiàn)品牌 萬(wàn)科 金地 萊蒙鵬源 二線(xiàn)品牌二線(xiàn)品牌 佳兆業(yè) 星河 金光華 綠景 中航 本土及其他發(fā)展商本土及其他發(fā)展商 潛龍 鵬潤(rùn)達(dá) 龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司 項(xiàng)目未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 page48 沃爾瑪開(kāi)業(yè)、民塘路通車(chē) 周邊環(huán)境逐漸成熟 新客站落成，4號(hào) 線(xiàn)通車(chē)，新區(qū)大 道通車(chē) 商業(yè)、教育、交 通仍不便利 商業(yè)、教育、交通 仍不便利片區(qū)環(huán)境片區(qū)環(huán)境 樓市震蕩上行 通脹后的降溫政 策將使房?jī)r(jià)漲速 放緩，甚至可能 下跌 存在通脹的威 脅，可能持續(xù)拉 升樓價(jià) 平穩(wěn)、緩慢的上行 政策環(huán)境預(yù) 期 政策環(huán)境預(yù) 期 2013年2013年2012年2012年2011年2011年2010年2010年2009年12月2009年12月銷(xiāo)售時(shí)間銷(xiāo)售時(shí)間 區(qū)外競(jìng)爭(zhēng)加劇，“群雄逐鹿” 以“版塊間競(jìng)爭(zhēng)為 主”；片區(qū)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng) 較小 片區(qū)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng) 較小 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 上品 龍岸3期 第五園4期3棟；5期1 棟 御園1期年中推出龍岸2期高層 金光華新項(xiàng)目金光華新項(xiàng)目第五園6期、7期溪山3期 坂田坂田 11年入市項(xiàng)目尾盤(pán)水榭三期/御園2期水榭二期水榭一期 合正 11年入市樓盤(pán)儲(chǔ)客 期 綠景鵬潤(rùn)達(dá)上塘道2期上塘道1期3、4、7棟 星河民樂(lè)中航曼海寧3月南區(qū)華府2期 龍華龍華 競(jìng)爭(zhēng) 環(huán)境 競(jìng)爭(zhēng) 環(huán)境 項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 page49 本項(xiàng)目面臨的挑戰(zhàn)本項(xiàng)目面臨的挑戰(zhàn) 挑戰(zhàn)一：挑戰(zhàn)一：市場(chǎng)不確定性。中國(guó)樓市受政策影響大，政策的可持續(xù)性不強(qiáng)， 在外圍環(huán)境多變的情況下，4-5年內(nèi)市場(chǎng)具有較多不確定性； 市場(chǎng)不確定性。中國(guó)樓市受政策影響大，政策的可持續(xù)性不強(qiáng)， 在外圍環(huán)境多變的情況下，4-5年內(nèi)市場(chǎng)具有較多不確定性； 挑戰(zhàn)二：挑戰(zhàn)二：區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量持續(xù)增大，是深圳市未來(lái)新房集中供應(yīng)區(qū)域之一， 在4-5年的開(kāi)發(fā)周期中，受到外界競(jìng)爭(zhēng)的壓力較大； 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量持續(xù)增大，是深圳市未來(lái)新房集中供應(yīng)區(qū)域之一， 在4-5年的開(kāi)發(fā)周期中，受到外界競(jìng)爭(zhēng)的壓力較大； 挑戰(zhàn)四：挑戰(zhàn)四：油松區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度慢，法定圖則出臺(tái)遲，落實(shí)時(shí)間不 確定，會(huì)給銷(xiāo)售帶來(lái)一定的阻力； 油松區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度慢，法定圖則出臺(tái)遲，落實(shí)時(shí)間不 確定，會(huì)給銷(xiāo)售帶來(lái)一定的阻力； 挑戰(zhàn)三：挑戰(zhàn)三：雖然龍華新城前景美好，但項(xiàng)目位于油松片區(qū)屬于傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，區(qū) 域形象一般，客戶(hù)群體也有較大差異；且項(xiàng)目周邊稀少具有競(jìng)爭(zhēng)力的核心資 源，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位帶來(lái)較大壓力； 雖然龍華新城前景美好，但項(xiàng)目位于油松片區(qū)屬于傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，區(qū) 域形象一般，客戶(hù)群體也有較大差異；且項(xiàng)目周邊稀少具有競(jìng)爭(zhēng)力的核心資 源，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位帶來(lái)較大壓力； page50 項(xiàng)目之應(yīng)對(duì)策略：項(xiàng)目之應(yīng)對(duì)策略： 穩(wěn)健的開(kāi)發(fā)策略穩(wěn)健的開(kāi)發(fā)策略考慮到大市環(huán)境復(fù)雜，建議采取的策略應(yīng)該更加 的穩(wěn)健，不盲目以二線(xiàn)拓展區(qū)大盤(pán)作坐標(biāo)系，以差異化定位應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán) 境的變化； 考慮到大市